廣西·欽州欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)用海項目建議書廣西欽州市創(chuàng)鑫建設投資有限公司2008年3月

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u前言 2第一章項目背景 31.1城市社會經(jīng)濟狀況及前景 31.2城市房地產(chǎn)行業(yè)狀況及趨勢 5第二章項目概況 72.1項目的選址 72.2項目地塊基本指標 82.3項目的提出及戰(zhàn)略意義 92.4項目的定位 92.5項目規(guī)劃設計理念 92.6土地利用計劃建議 122.7項目概念設計方案簡介 14第三章項目組織與協(xié)作 153.1項目公司 153.2項目協(xié)作機構 15第四章項目開發(fā)建設計劃 164.1項目的組織管理 164.2項目建設計劃與分期 16第五章項目投資估算 185.1投資估算依據(jù) 185.2投資估算與取費標準說明 185.3投資估算 19第六章項目的產(chǎn)出與銷售 206.1項目物業(yè)產(chǎn)出分類 206.2項目物業(yè)價格與銷售收益預測 20第七章投資計劃與資金籌措 217.1項目的投資計劃 217.2項目資金籌措 21第八章項目靜態(tài)效益分析 228.1投資利稅指標 22第九章項目社會效益分析 239.1項目社會效益預測 23第十章項目結論與建議 2410.1研究結論 2410.2項目建議 24TOC\o"1-2"\h\z\u前言本報告根據(jù)該項目的《北部灣欽州港工業(yè)區(qū)重點區(qū)域控制性詳細規(guī)劃》、《概念設計方案》以及國家和地方的有關文件及相關資料編寫，全方位分析論證了項目成功的可行性并提出項目開發(fā)的建議。第一章至第三章從城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、項目的資源稟賦等方面對項目的可行性進行定性分析。第四章至第十一章從項目的投資估算、資金籌措、經(jīng)濟及社會效益等方面對項目的可行性進行定量分析。本報告供有關政府機關等部門參考使用。第一章項目背景1.1城市社會經(jīng)濟狀況及前景1.1.1經(jīng)濟發(fā)展概述欽州市整體經(jīng)濟處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段，2006年GDP同比增長15.2%，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)喜人局面，工業(yè)的快速發(fā)展是經(jīng)濟快速增長的主要動力。依托于大型臨港工業(yè)基地的建設和優(yōu)良港口資源，欽州市工業(yè)實現(xiàn)了快速增長，全市都在堅定不移的推進大港口、大工業(yè)、大旅游的建設。1.1.2欽州經(jīng)濟狀況與產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟總體發(fā)展狀況“十五”期間，欽州市樹立和落實科學發(fā)展觀，實施“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略和“323”工作思路，加快推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和大港口、大工業(yè)、大旅游建設，基本實現(xiàn)了“十五”計劃確定的發(fā)展目標和任務，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了新的重大成就?！笆濉捌陂g，經(jīng)濟持續(xù)快速增長，2005年全市生產(chǎn)總值達到203.22億元，五年平均增長10.6%；財政收入達到14.11億元，五年平均增長13.5%；全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成261.6億元，是“九五”累計完成投資的2.7倍，五年平均增長31.3％。產(chǎn)業(yè)結構總體狀況“十一五”迎來新的發(fā)展機遇，經(jīng)濟發(fā)展飛速，工業(yè)主導地位更加突出。2006年全市生產(chǎn)總值245.21億元；其中第一產(chǎn)業(yè)增加值85.18億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值87.01億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值73.02億元；人均生產(chǎn)總值7111元；三次產(chǎn)業(yè)比例為34.74：35.48：29.78。2006年欽州市工業(yè)運行狀況欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是經(jīng)自治區(qū)人民政府批準設立的重點省級開發(fā)區(qū)，位于廣西沿海地區(qū)的中心門戶，是廣西大型臨海工業(yè)園的核心區(qū)域。欽州港工業(yè)區(qū)是欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心部分，由金谷工業(yè)園和金光工業(yè)園組成，總規(guī)劃面積132平方公里，其中金谷工業(yè)園規(guī)劃面積41平方公里，重點布局煉油、乙烯、精細化工、能源、糧油加工、磷化工等大型重化工、能源產(chǎn)業(yè)；金光工業(yè)園規(guī)劃面積91平方公里，重點布局造紙、修造船、機械制造、冶金及礦產(chǎn)加工等產(chǎn)業(yè)。目前，已有27家企業(yè)落戶欽州港工業(yè)區(qū)，項目總投資達317億元，其中建成投產(chǎn)企業(yè)15家。2006年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值46億元，工業(yè)增加值12.7億元，稅利1.6億元。十一五期間，工業(yè)發(fā)展主要的任務：一是建設臨港工業(yè)基地,充分發(fā)揮港口、區(qū)位和海洋優(yōu)勢，重點發(fā)展石化、能源、造紙、糧油加工、冶金、船舶修造等臨港大工業(yè)。二是加強工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設，不斷完善配套基礎設施，創(chuàng)新管理體制和機制，加大招商引資力度，加快項目入園進區(qū)，推進產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。欽州市工業(yè)園區(qū)發(fā)展情況大型臨海工業(yè)園，重點發(fā)展石化、能源、造紙、糧油加工、冶金、修造船等重化工業(yè)和加工制造業(yè)。金鼓江工業(yè)區(qū)，主要布局煉油、乙烯、精細化工、能源、磷化工等大型重化工業(yè)項目；大欖坪工業(yè)區(qū)，主要布局造紙、修造船、機械制造、冶金及礦產(chǎn)加工等產(chǎn)業(yè)；犀牛腳工業(yè)區(qū)，主要布局發(fā)展一類工業(yè)。1.1.3欽州經(jīng)濟發(fā)展的未來預測隨著北部灣新區(qū)的開放開發(fā)，隨著欽州市內(nèi)外基礎設施建設的進一步完善，大通道中心和樞紐功能的逐步形成，欽州市經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在動力將被激發(fā)。分析認為，中長期對欽州經(jīng)濟發(fā)展將起到正向促進的主要因素有：（1）緣于欽州城市的區(qū)位優(yōu)勢，在穩(wěn)步向前推動的中國與東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立中，欽州獲得的發(fā)展機遇是歷史性的，這將為欽州邁向區(qū)域性國際大都市提供必要的外部條件資源。（2）作為泛北部灣經(jīng)濟區(qū)的中心城市之一，欽州將在未來十年的城市化進程加速的過程中，獲得更多的發(fā)展資金、人口、技術、消費力等因子的集聚。（3）欽州市“大港口大工業(yè)大旅游”的城市城市建設目標，一系列城市基礎設施的建設，為欽州城市的投資環(huán)境提供到一個新的優(yōu)化平臺，同時也產(chǎn)生巨大的投資拉動效益。綜合各方面的因素，我們有理由相信，在欽州市工業(yè)園配套服務區(qū)項目的實施及經(jīng)營周期內(nèi)，城市社會經(jīng)濟在總體上將會快速發(fā)展，這為項目的開發(fā)建設成功提供了極為良好的城市社會經(jīng)濟依托平臺。1.2城市房地產(chǎn)行業(yè)狀況及趨勢1.2.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀消費客群分析欽州住房消費客群大致可以分為三類：一類：以改善居住為目的的消費者，是欽州本地人，由于經(jīng)濟生活水平的提高，她們對住房品質(zhì)提出了新的需求。二類：以投資為目的，包括來自區(qū)內(nèi)、區(qū)外其他較為發(fā)達的城市，北部灣經(jīng)濟圈的發(fā)展機遇使欽州成為眾多房產(chǎn)投資客的投資新目標。三類：以臨時安居為目的，主要是是外來人口，隨著欽州發(fā)展壯大，眾多外資等企業(yè)進駐，帶來的住房消費需求也是不可估量的。1.2.2市場發(fā)展趨勢分析從近年來欽州市房地產(chǎn)發(fā)展的狀況來看，欽州市房地產(chǎn)發(fā)展勢態(tài)看好，開發(fā)規(guī)模擴張迅速，市場需求增長旺盛，銷售價格穩(wěn)中攀升，不論是開發(fā)投資還是商品房供給與銷售，都保持著良好的發(fā)展勢頭?？傮w發(fā)展趨勢判斷綜合政策、投資、消費市場等各方面因素，我們對欽州房地產(chǎn)行業(yè)的基本判斷是：欽州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的發(fā)育，已初步完成了其快速成長期，進入一個消費力相對平穩(wěn)增長、市場適度競爭的快速發(fā)展時期，尤其是當今北部灣經(jīng)濟區(qū)獲批，欽州經(jīng)濟的噴井式發(fā)展更是指日可待，在欽州城市社會經(jīng)濟的中觀背景良好的條件下，房地產(chǎn)業(yè)亦將與城市經(jīng)濟同步發(fā)展，此時，值得需考慮的將是開發(fā)產(chǎn)品的區(qū)域與品類、價格的結構性平衡問題。第二章項目概況2.1項目的選址2.1.1區(qū)位條件圖2-1項目在欽州市的位置項目地塊位于欽州市港區(qū)，金鼓江東岸，廣西濱海公路北側。倚江臨海，交通四通八達，項目可憑借濱海公路、進港大道與欽州城區(qū)實現(xiàn)快速的連接。也可順江而下流入十萬噸航道?？芍^暢通無阻，水路，陸路皆通。另外，項目周邊集聚眾多工業(yè)型企業(yè)、園區(qū)、基地，相對的集中可以達到更好的服務效果和更大的規(guī)模效應，本項目建成后，將可以有效的服務于臨港工業(yè)區(qū)的同時，可以更好輻射周邊的保稅港區(qū)、綜合物流區(qū)、林漿紙一體化項目及石化產(chǎn)業(yè)區(qū)，為其提供源源不斷的服務輸出，成為港區(qū)內(nèi)各大工業(yè)“明星保姆”。圖2-2項目與周邊園區(qū)的位置關系2.1.2自然條件項目位于金鼓江畔，自然景觀優(yōu)越。2.2項目地塊基本指標用海面積：361畝，（合24.07公頃）；綜合容積率：1.25用地性質(zhì)：城鎮(zhèn)混合住宅（65%）、商業(yè)（15%）、文化娛樂、商務辦公（20%）按現(xiàn)有基本指標，總建筑面積約30.17萬㎡2.3項目的提出及戰(zhàn)略意義隨著欽州市經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長，以港興市的城市發(fā)展目標的逐步實現(xiàn)，城市聚集效應不斷加強，特別是欽州市臨海工業(yè)園和工業(yè)基地的不斷發(fā)展，規(guī)模的不斷擴大，區(qū)域內(nèi)人口不斷增長，工業(yè)園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的服務配套實施將難以滿足工業(yè)園的發(fā)展需求，也將成為限制園區(qū)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)市政府對欽州市工業(yè)園的定位和規(guī)劃，我們結合園區(qū)的土地利用、功能分區(qū)、規(guī)劃布局，提出建設為工業(yè)園提供居住、購物、文化娛樂、商務辦公等配套服務功能的——欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)。戰(zhàn)略意義：將有利于欽州市工業(yè)園的開發(fā)建設，與工業(yè)開發(fā)形成良性互動，同時，改善工業(yè)園區(qū)目前缺乏服務配套設施的現(xiàn)狀，完善工業(yè)園區(qū)的功能，配套服務區(qū)的建成，將有效提升工業(yè)園的整體服務水平，使欽州市工業(yè)園發(fā)展成為區(qū)域內(nèi)示范性的工業(yè)園區(qū)。2.4項目的定位項目的戰(zhàn)略定位為：以促進欽州大型臨港工業(yè)園的可持續(xù)發(fā)展和改善欽州市民居住條件為項目的發(fā)展目標。以居住、購物、文化娛樂商務辦公多種功能為重點，集居住、購物、商務、旅游等多種功能于一體的配套服務區(qū)，配套服務區(qū)以其環(huán)境好、高品位和整體性強的優(yōu)勢，可形成一定規(guī)模的濱海居住區(qū)，成為園區(qū)市民的理想居所之地，在服務于園區(qū)的同時，為港口觀光旅游提供有效的服務平臺，2.5項目規(guī)劃設計理念2.5.1規(guī)劃策略——以組團式結構規(guī)劃各類功能區(qū)，并通過公共活動軸帶實現(xiàn)有機結合。2.5.2空間規(guī)劃布局欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)的規(guī)劃布局為：“兩條軸帶，三個片區(qū)”展開。兩條軸帶：公共活動軸和步行商業(yè)軸；三個片區(qū)：居住區(qū)（黃）、鄰里中心和商務區(qū)。兩條軸帶——公共活動軸公共活動軸將串起三大功能區(qū)：軸線南端是居住功能區(qū)，重點開發(fā)住宅物業(yè)，以改善片區(qū)居住品質(zhì)，提升生活水平；軸線北端是鄰里中心和商務區(qū)。沿公共活動軸將建設學校、超市、郵局、銀行等公共服務設施，發(fā)展社區(qū)生活服務，成為欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)和整個港口區(qū)的社區(qū)生活超級服務平臺。鄰里中心鄰里中心商務功能空間居住功能空間——生態(tài)景觀軸充分利用金鼓江優(yōu)美的濱水景觀資源，以內(nèi)部規(guī)劃的濱水步行系統(tǒng)為發(fā)展軸，串起各功能區(qū)，充分利用綠地系統(tǒng)，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結構和景觀形象，從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結合，設計人車分流的道路系統(tǒng)，串連鄰里中心和各居住組團中心（入口、網(wǎng)球場、游泳池、配套公共設施），形成休閑的開放空間系統(tǒng)，是社區(qū)居民主要的室外活動空間，提升整體的環(huán)境質(zhì)量。三個片區(qū)——居住區(qū)居住功能是本項目的核心功能之一。居住區(qū)的開發(fā)建設，將提升欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)的綜合服務水平，改善區(qū)域內(nèi)的居住條件。住宅建筑面積控制在37萬平方米左右，建筑以多層、小高層構成為主。住宅產(chǎn)品面積的主力戶型在80-120平方米之間，其中：100--120平方米(40%)，80--100平方米(20%)，120--150平方米(20%)。戶型面積的大小，主要與客戶的年齡和家庭結構相關。圖2-4居住區(qū)建筑意向圖——鄰里中心鄰里中心是欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)商業(yè)空間中的一個重要層次，鄰里中心突出零售和服務功能，一改傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)底商+賣場的商業(yè)模式，使社區(qū)商業(yè)由“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”轉變成“服務于社區(qū)的商業(yè)”，使鄰里中心成為一個城市休閑享受的公共去處。構成：包括社區(qū)必需配套的公共服務設施，會所、銀行、郵政等，同時配套有中國移動營業(yè)廳、健身館、咖啡館、餐飲店、美容院、鮮花店、便民藥店等等，“這里就是個微型的MALL”。鄰里中心的發(fā)展是園區(qū)逐步繁榮的一個縮影。圖2-5鄰里中心建筑意向圖——商務區(qū)商務區(qū)包括商務港、海景商務公寓。這里以休閑商務辦公為主，集商務辦公、研究開發(fā)、會議會展、教育培訓、公關接待、等于一體的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型功能區(qū)。商務港：商務辦公是本項目的主要功能之一。利用優(yōu)秀的海景資源，形成星級的辦公空間，這是為客戶辦公需求而規(guī)劃的。除了引導欽州港大型臨海工業(yè)園內(nèi)客商和廠家在這里設立分支機構或辦事機構外，還應引導東盟各國有興趣開拓中國市場的企業(yè)或經(jīng)營機構在此設立辦事機構或代表機構。隨著環(huán)北部灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開放開發(fā)的不斷加強，服務貿(mào)易領域逐步對外開放，將促使國外企業(yè)把自己的市場營銷網(wǎng)絡直接延伸到中國來，商務辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所、小型客戶的交易場所和洽談空間。海景商務公寓（酒店）：該功能是整個項目的配套服務功能，兼具旅游度假功能，主要是服務于整個項目及欽州港大型臨海工業(yè)綜合配套服務區(qū)的商務接待中心。同時為外地游客提供高品質(zhì)的悠閑旅游居住空間，引入“分時度假”的概念。圖2-6辦公建筑建筑風格參考2.6海域利用計劃建議根據(jù)對周邊環(huán)境的考量，三大組團的開發(fā)功能，根據(jù)政府對用海開發(fā)強度的指標，提出海域利用計劃建議。表2-1海域利用計劃表區(qū)片用海性質(zhì)功能面積（畝）占地（％）容積率建筑面積（萬㎡）居住區(qū)住宅區(qū)居住117.6532.592.519.62鄰里商業(yè)中心商業(yè)區(qū)商業(yè)27.157.522.54.52文化、商務區(qū)文化、商務區(qū)服務、辦公36.210.032.56.03綠地、公共道路市政、公共區(qū)公共服務18049.860合計3611001.2530.17綜合考慮項目所處的區(qū)域環(huán)境，以及政府對周邊同類項目開發(fā)強度的控制要求，擬申請以下規(guī)劃設計條件：用海規(guī)模：361畝（合24.07公頃）總建筑面積：30.17萬㎡綜合容積率：1.252.7項目總平面設計方案總體布局第三章項目組織與協(xié)作3.1項目公司3.1.1廣西欽州市創(chuàng)鑫建設投資有限公司為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主營土地開發(fā)、城市運營、房地產(chǎn)開發(fā)等。公司秉承“誠、信、和”的企業(yè)宗旨、貫以“優(yōu)質(zhì)高效，爭創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，以堅持追求經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的企業(yè)原則。3.1廣西欽州市創(chuàng)鑫建設投資有限公司，將在欽州市工業(yè)園配套服務區(qū)項目采用國際先進的項目管理經(jīng)驗，進行項目內(nèi)部控制與外部協(xié)作的有效結合，設立成本管理，工程技術管理、財務、客戶服務等基本職能部門對項目進行控制；在工程規(guī)劃設計、工程施工監(jiān)理、商業(yè)管理招商、物業(yè)銷售、物業(yè)管理等方面，將充分地采用與國內(nèi)外資深專業(yè)機構人合作的方式，進行社會資源的整合，達到將項目順利推進的良好目標。3.2項目協(xié)作機構3.2利加利華國際設計有限公司是一家全方位的建筑設計公司，總部設在加拿大魁北克省蒙特利爾市，并在中國廣東省和廣西壯族自治區(qū)設有分部，專長于城市規(guī)劃、建筑設計、景觀設計、園林設計、室內(nèi)設計及工程顧問，多次在加拿大及中華人民共和國設計中標，并與數(shù)家境內(nèi)外建筑設計事務所、建筑設計院、房地產(chǎn)發(fā)展公司及工程承包商建立了良好的合作關系。寶資通聯(lián)行寶資通聯(lián)行，是一家由數(shù)個專業(yè)公司、部門系統(tǒng)集合而成的廣西首家地產(chǎn)綜合服務平臺。公司運用獨創(chuàng)的地產(chǎn)價值流理論，高效串聯(lián)起項目規(guī)劃設計、項目投資顧問、項目運營管理、項目策劃代理等專業(yè)流程，由專項到全程，為資本及發(fā)展商提供專業(yè)的集成服務。寶資通自98年創(chuàng)辦至今，服務半徑到達欽州、桂林、柳州、欽州、玉林等廣西主要城市；業(yè)務領域觸及城區(qū)概念規(guī)劃、住宅社區(qū)、商業(yè)物業(yè)、特色街區(qū)、建筑綜合體等近一百四十個項目個案，年均服務地產(chǎn)項目超過二十個，代理銷售完成總額連續(xù)三年超過20億元，2006年近30億元。2003年業(yè)務規(guī)模在全國同行中排名進入前三十位。寶資通成功營銷的案例項目有：歐景庭園、澳州麗園、華星城、富麗華庭、南湖碧園、陽光新都、金灣花城、香榭里花園、航洋國際城、金源CBD、匯東驪城、山水一號、半島東岸等。3.2具有國際先進設計、管理、運營理念的國際化專業(yè)機構，與熟悉本土市場的策劃銷售機構等多家專業(yè)機構，將使欽州市工業(yè)園配套服務區(qū)項目的發(fā)展建設擁有高水平的技術及市場、管理能力，保障項目的順利推進，達到項目建設的高水準，圓滿地達到項目的策劃發(fā)展目標。第四章項目開發(fā)建設計劃4.1項目的組織管理本項目在開發(fā)運作中采用完全的項目業(yè)主制度，由項目的投資方成立項目公司，對項目進行開發(fā)建設。

項目的開發(fā)建設運營推動深度的專業(yè)化合作模式，在項目的規(guī)劃、建筑設計、工程監(jiān)理、成本控制、營銷代理、物業(yè)管理、運作經(jīng)營等環(huán)節(jié)，均計劃與國際及國內(nèi)高水準的資深機構合作，倡導強強聯(lián)手與策略聯(lián)盟，保證項目的綜合素質(zhì)全優(yōu)。4.2項目建設計劃與分期計劃原則根據(jù)本項目的總體規(guī)模以及可能的市場容量評估，政府對配套服務區(qū)的規(guī)劃及指導意見，按土地開發(fā)成本及工程建設的客觀規(guī)律，本項目將采用分期開發(fā)，按市場變化進行彈性控制的推進模式，在統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營的指導思想下進行項目開發(fā)，并在推進行的節(jié)奏上遵循如下原則：

先啟動居住項目，爭取快速獲得更大的現(xiàn)金回流，實現(xiàn)整個項目的滾動開發(fā)。項目建設計劃本項目計劃的主要開發(fā)建設分為三大周期，共用時8年，項目進程的粗略計劃綱要安排如下：

第一周期分兩個階段：首先完成項目的立項；完成項目的前期概念規(guī)劃及修建性規(guī)劃設計工作，完成填海造地工作，啟動并完成部分基礎設施和環(huán)境整治工程，部分居住社區(qū)內(nèi)的公共服務設施配套工程；啟動部分住宅物業(yè)的建設。用時3年時間。第二周期啟動鄰里中心的建設，進一步加快住宅物業(yè)的開發(fā)，在適當時間段啟動商務區(qū)的建設，繼續(xù)規(guī)劃相關實體建設。用時2年時間。

第三周期在前兩個周期開發(fā)的效果下，完成剩余物業(yè)的開發(fā)建設，總體思路：先環(huán)境、后住宅，建設中后期進行商業(yè)、商務等配套街區(qū)建設。用時3年。第五章項目投資估算5.1投資估算依據(jù)本報告對本項目的發(fā)展總構思、規(guī)劃設計綱要及估定的技術經(jīng)濟指標。廣西區(qū)內(nèi)、欽州市同類建設項目的投資估算指標；國家及市政府有關基建、房地產(chǎn)項目的各類規(guī)費文件。5.2投資估算與取費標準說明5.2.1土地費用本項目實際用海面積為361畝，其中建筑海域面積約181畝，市政道路、公共綠化面積約180畝。海域部分用海成本由海域使用成本和用砂填海費用兩部分構成，其中海域使用成本按6萬元/畝計算，用砂填海費用按12萬元/畝計算。5.2.2前期開發(fā)費用前期開發(fā)費用包括前期工程費、設計費、政府報建費，其中前期工程費用，包括市場調(diào)研、可行性分析、水文地堪、三通一平等前期工程費用，取費標準以工程費用的1%計；設計費包括規(guī)劃設計費、方案設計費、施工圖設計費、機電設計費、環(huán)藝設計費等費用；報建費用，按欽州市目前各政府部門的收費水平，參考欽州其它房地產(chǎn)高層項目的報建費用支出水平。5.2.3工程費用市政工程及環(huán)境按室內(nèi)、外工程劃分，并參照欽州其它同類高層建筑的投資費用指標，分為市政工程費用和建筑安裝工程費用。建安工程費建筑安裝工程按高層框架結構為主，參照欽州其它高層項目的投資指標其它工程費包括機電設備（包括電梯、空調(diào)工程）的購買與安裝工程、通訊智能化網(wǎng)絡工程、消防工程等。5.2.4不可預見費項目保留一部分費用作為市場發(fā)生不可預見情況或設備漲價而發(fā)生的費用，不可預見費按前期費用與工程費用之和的3%計算。5.2.5營銷費用本項目的營銷費用包括項目的廣告推廣、營銷代理等費用，以銷售總額的3.5％計入成本。5.2.6項目管理費項目的管理費包括運營管理費與工程監(jiān)理費等費用，按工程費用的3.5%計。5.3投資估算根據(jù)初步測算，本項目總投資約6億元（詳見表5-1）。表5-1項目投資綜合估算表單價工程量總造價（萬元）備注1.用海費用建筑部分18萬/畝181(畝)3258含海域使用金、拆遷補償?shù)亍⑻詈５荣M用道路綠化18萬/畝180(畝)3240摘牌價格2前期開發(fā)費用1358工程費用的3%計3.工程費用（建安工程）1500元/㎡30.17萬㎡45255包括市政配套、建安工程、前期、設計勘察、環(huán)境園林建設、報建等費用4.不可預見費15931.2.3.總和的3%5.營銷費用2597銷售總額的3.5％計入成本6.項目管理費1584工程費用的3.5%總投資58885第六章項目的產(chǎn)出與銷售6.1項目物業(yè)產(chǎn)出分類本項目產(chǎn)出的可供銷售物業(yè)類型如下表所示：表6-1物業(yè)產(chǎn)出面積統(tǒng)計表性質(zhì)序號物業(yè)類型單位數(shù)量出售1住宅萬㎡19.622商業(yè)萬㎡4.523文化、商務萬㎡6.036.2項目物業(yè)價格與銷售收益預測項目產(chǎn)生收益主要來自房地產(chǎn)開發(fā)出讓性收益，出讓性收益為房地產(chǎn)開發(fā)出售的居住區(qū)住宅、商務、商業(yè)的銷售收益，根據(jù)項目所處區(qū)域的市場成熟度開分析，住宅價格按照2000元/㎡，文化、商務物業(yè)價格按照2800元/㎡，商業(yè)按照4000元/㎡估算。表6-2出讓收益估算表序號物業(yè)類型銷售單價（元）銷售面積（萬㎡）銷售收入（萬元）1住宅200019.62392402商業(yè)40004.52180803文化、商務28006.0316884合計74204——項目可實現(xiàn)的銷售收入為74204萬元人民幣，即約7.4億元人民幣。第七章投資計劃與資金籌措7.1項目的投資計劃7.1.1投資原則本項目遵循一次性規(guī)劃設計，分期報建、分期建設施工的原則。7.1.2投資計劃各分項投資內(nèi)容按如下模式進行建設周期內(nèi)的資金分配:（1）為了便于投資估算和下一步的效益分析，投資計劃周期按項目建設計劃分為三個周期，共7年。（2）第一個開發(fā)周期的投資比例約為30%（含土地），第二個開發(fā)周期的投資比例約為20%，第三個開發(fā)周期的投資比例約為50%。（3）項目的營銷費用也分為三個周期計算，第一個開發(fā)周期按營銷費用的30%計算，作為項目的前期策劃與項目推廣鋪墊工作。7.2項目資金籌措項目使用的資金主要來源于三個部分：自有資金(項目公司的股本金)，銀行貸款及銷售回籠后投入的滾動開發(fā)資金。項目的融資方式多樣化，根據(jù)項目資金的需要，制定合理的權益資金結構，股權融資與債券融資合理匹配，甚至采取發(fā)行債券和信托基金的方式進行融資。根據(jù)項目建設進度，采用長期融資與短期融資靈活運用，盡量減少項目財務成本的壓力。第八章項目靜態(tài)效益分析8.1投資利稅指標8.1.3項目靜態(tài)總利潤表8-3項目靜態(tài)效益分析表序號指標項目單位數(shù)值備注1銷售總收入