北京××項(xiàng)目房房地產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估報(bào)告告北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)咨詢中中心報(bào)告摘要此報(bào)告是為委托托托方核實(shí)實(shí)房地地產(chǎn)現(xiàn)值值所制制作的，委委估估房地產(chǎn)產(chǎn)為一一個(gè)綜合合性建建筑，土土地使使用權(quán)現(xiàn)現(xiàn)狀為為劃撥，目目前前用于租租賃經(jīng)經(jīng)營(yíng)。在在估價(jià)價(jià)時(shí)考慮慮了委委估房地地產(chǎn)的的特殊性性而選選擇了兩兩種估估價(jià)路徑徑：成成本途徑徑的基基本思路路為首首先利用用重置置成本法法來評(píng)評(píng)估建筑筑物的的價(jià)格，然然后后利用市市場(chǎng)比比較法來來測(cè)算算毛地價(jià)價(jià)，最最后加上上拆遷遷費(fèi)即為為委估估房地產(chǎn)產(chǎn)的綜綜合價(jià)格格；收收益途徑徑是通通過充分分的調(diào)調(diào)查研究究，確確定公寓寓、寫寫字樓和和酒店店等三部部分不不同的收收益水水平后扣扣除合合理的費(fèi)費(fèi)用，再再將委估估房地地產(chǎn)未來來收益益年限中中的年年純收益益折現(xiàn)現(xiàn)為房地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)值，然然后扣扣除需補(bǔ)補(bǔ)交的的土地出出讓金金即為評(píng)評(píng)估結(jié)結(jié)果。致委托方函北京××項(xiàng)目有有有限公司司：受貴公司委托，我我中心對(duì)貴公公司所屬位于于北京市×××區(qū)××的北京××項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格格進(jìn)行了客觀觀、公正的評(píng)評(píng)估。我們確確定該房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目建筑面面積為696671.622平方米，土土地面積為114036..05平方米米，土地產(chǎn)權(quán)權(quán)為劃撥，土土地用途為綜綜合（酒店、辦辦公、公寓），在在扣除應(yīng)上繳繳政府地價(jià)款款后于估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二月月三十一日的的市場(chǎng)價(jià)格為為人民幣：11273444.79萬元元，大寫金額額：壹拾貳億億柒仟叁佰肆肆拾肆萬柒仟仟玖佰元整。上述價(jià)格不包括括括劃撥土土地使使用權(quán)補(bǔ)補(bǔ)辦土土地出讓讓手續(xù)續(xù)時(shí)應(yīng)繳繳納給給政府的的地價(jià)價(jià)款。我我們估估算補(bǔ)繳繳的地地價(jià)款總總額為為44122..01萬元元，大寫金金額為人民民幣幣肆仟肆肆佰壹壹拾貳萬萬零壹壹佰元整整。評(píng)估過程、結(jié)果果果及有關(guān)關(guān)說明明詳見《估估價(jià)價(jià)結(jié)果報(bào)報(bào)告》及及《估價(jià)價(jià)技術(shù)術(shù)報(bào)告》。北京國(guó)地不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)咨詢中中心二○○二年元月月二十十日估價(jià)師聲明（同同同房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)規(guī)范）估價(jià)的假設(shè)和限限限制條件件一、根據(jù)委托方方方提供的的《中中華人民民共和和國(guó)國(guó)有有土地地使用證證》[[京市××澳臺(tái)國(guó)國(guó)用用××號(hào)]中的記載載內(nèi)內(nèi)容，北北京×××項(xiàng)目位位于于××區(qū)××，用地地總總面積為為1440366.005平方米米，土土地使用用權(quán)類類型為劃劃撥，土土地證載載用途途為綜合合(旅游業(yè))，土地使使用用者為×××項(xiàng)目有限限公司。根根據(jù)據(jù)委托方方提供供的國(guó)家家計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)《關(guān)關(guān)于在京京修建建××項(xiàng)目的的復(fù)復(fù)函》[計(jì)資××號(hào)]文件中中的的記載內(nèi)內(nèi)容，北北京××項(xiàng)目用用地地被批準(zhǔn)準(zhǔn)為建建造客房房、出出租辦公公樓、以以及俱樂樂部和和信息中中心等等。根據(jù)據(jù)委托托方提供供的《土土地使用用合同同》中的的記載載內(nèi)容，北北京京××項(xiàng)目用用地地的土地地用途途為酒店店、寫寫字間、公公寓寓、展覽覽廳、商商業(yè)服務(wù)務(wù)等。北北京××項(xiàng)目用用地地的土地地實(shí)際際用途為為酒店店、辦公公和公公寓等綜綜合用用途，此此次評(píng)評(píng)估我們們?cè)O(shè)定定土地用用途為為綜合。根根據(jù)據(jù)我國(guó)有有關(guān)的的法律、法法規(guī)規(guī)規(guī)定，××××項(xiàng)目有限限公公司擁有有該土土地的使使用權(quán)權(quán)，但不不能進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓，只只有在與與有關(guān)關(guān)土地管管理部部門簽訂訂土地地出讓合合同，補(bǔ)補(bǔ)交土地地出讓讓金后才才能擁擁有對(duì)上上述土土地的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的權(quán)利。二、根據(jù)委托方方方提供的的《中中華人民民共和和國(guó)房屋屋所有有權(quán)證》[[京房權(quán)證證市市××澳臺(tái)字字第第××號(hào)]中的記載載內(nèi)內(nèi)容，房房屋所所有權(quán)人人為×××項(xiàng)目有有限限公司，房房屋屋座落在在×××區(qū)××號(hào)，地地號(hào)號(hào)為××,產(chǎn)別為港港澳澳臺(tái)產(chǎn)，北北京京××項(xiàng)目共共有有房屋１１幢（包包括主樓樓、附附1、附2和地下室室），結(jié)結(jié)構(gòu)為鋼鋼筋混混凝土，總總層層數(shù)為177層，總建建筑面積積為6696771..62平方方米米，其中中地上上建筑面面積為為5490033.066平方方米，地地下建建筑面積積為1147668..56平方方米米，總?cè)萑莘e率率為4.9966，地上容容積積率為3..991。三、本次評(píng)估中中中，我們們將委委估宗地地的土土地用途途設(shè)定定為綜合合用途途（酒店店、辦辦公、公公寓），根根根據(jù)北京京市人人民政府府發(fā)布布《北京京市出出讓國(guó)有有土地地使用權(quán)權(quán)基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)的的通知知》[京政發(fā)[119993]]344號(hào)]規(guī)定，綜綜合合用途的的法定定最高使使用年年期為500年；根據(jù)據(jù)委托方方提供供的資料料，北北京××項(xiàng)目的的建建成時(shí)間間為119911年，根根據(jù)《房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范》鋼鋼筋混凝凝土結(jié)結(jié)構(gòu)非生生產(chǎn)用用房的經(jīng)經(jīng)濟(jì)耐耐用年限限為660年，委委估估房屋剩剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)耐用用年限限為50年；在在此此次評(píng)估估中，估估價(jià)師假假設(shè)估估價(jià)對(duì)象象所有有者可持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)五十十年，土土地使用用權(quán)的的估價(jià)設(shè)設(shè)定年年限為500年，土地地使用用用途為為綜合（酒酒店店、辦公公、公公寓），土土地地剩余使使用年年限自估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)起計(jì)計(jì)算，我我們確定定估價(jià)價(jià)對(duì)象的的剩余余使用年年限為為綜合用用途法法定最高高使用用年期500年。四、本次估價(jià)的的的評(píng)估值值為從從完整產(chǎn)產(chǎn)權(quán)條條件下的的房地地產(chǎn)價(jià)格格中扣扣除應(yīng)向向土地地管理部部門上上繳的地地價(jià)款款。地價(jià)價(jià)款應(yīng)應(yīng)由政府府部門門核定，本本報(bào)報(bào)告中的的數(shù)據(jù)據(jù)來源于于該區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)情況況，僅供供參考考。五、根據(jù)委托方方方提供的的資料料，北京京×××項(xiàng)目主要要包包括酒店店、寫寫字樓和和公寓寓三部分分，其其中酒店店部分分經(jīng)國(guó)家家旅游游局評(píng)審審，定定為五星星級(jí)涉涉外酒店店，寫寫字樓部部分的的設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和實(shí)際水水平具具備頂級(jí)級(jí)寫字字樓的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，公公寓部分分的設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及市市場(chǎng)定位位是按按照酒店店式高高檔公寓寓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)設(shè)施配配置及管管理的的，本次次估價(jià)價(jià)中我們們分別別按照五五星級(jí)級(jí)涉外酒酒店、頂頂級(jí)寫字字樓和和酒店式式高檔檔公寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估。六、在本次評(píng)估估估中，我我們假假設(shè)估價(jià)價(jià)對(duì)象象均沒有有抵押押權(quán)、租租賃權(quán)權(quán)、擔(dān)保保權(quán)等等他項(xiàng)權(quán)權(quán)利，評(píng)評(píng)估結(jié)果果不受受他項(xiàng)權(quán)權(quán)利狀狀況的影影響。七、在估價(jià)對(duì)象象象評(píng)估過過程中中，假設(shè)設(shè)其未未來純收收益每每年不變變，房房地產(chǎn)綜綜合還還原利率率每年年不變。利利率率（r）為安全全利利率（一一年期期銀行貸貸款利利率）加加風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)報(bào)酬率率3%%，即房地地產(chǎn)產(chǎn)綜合還還原利利率為8..885%。八、本次估價(jià)中中中估價(jià)師師是采采用公開開市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，未未來市場(chǎng)場(chǎng)變化化風(fēng)險(xiǎn)和和短期期強(qiáng)制處處分等等因素對(duì)對(duì)其價(jià)價(jià)格會(huì)有有一定定的影響響，在在此我們們不予予考慮。九、我們對(duì)估價(jià)價(jià)價(jià)對(duì)象未未來收收益的預(yù)預(yù)測(cè)、未未來投資資的預(yù)預(yù)測(cè)等技技術(shù)操操作依據(jù)據(jù)委托托方提供供的有有關(guān)資料料進(jìn)行行，如因因這些些資料的的真實(shí)實(shí)或估價(jià)價(jià)對(duì)象象未來利利用方方向及利利用程程度的改改變，會(huì)會(huì)導(dǎo)致估估價(jià)對(duì)對(duì)象價(jià)格格的改改變，應(yīng)應(yīng)重新新進(jìn)行價(jià)價(jià)格評(píng)評(píng)估。十、根據(jù)北京市市市一級(jí)土土地市市場(chǎng)的資資料，政政府出讓讓土地地收取的的地價(jià)價(jià)款（樓樓面毛毛地價(jià)與與地上上建筑面面積之之積）中中包含含土地出出讓金金和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施配套建建設(shè)費(fèi)費(fèi)。在此此次評(píng)評(píng)估中，我我們們假設(shè)委委托方方還需向向政府府補(bǔ)交土土地出出讓金才才能取取得出讓讓土地地使用權(quán)權(quán)，在在此取為為樓面面毛地價(jià)價(jià)的440%。十一、估價(jià)對(duì)象象象在200000年和200011年進(jìn)行大大范范圍裝修修改造造，本次次評(píng)估估中已考考慮了了這部分分成本本投入。十二、估價(jià)假設(shè)設(shè)設(shè)一年按按3665天計(jì)算算,美元人民民幣幣匯率是是1：8.288。十三、未經(jīng)評(píng)估估估單位書書面同同意，本本評(píng)估估報(bào)告的的全部部或任一一部分分不得用用于公公開的文文件、通通告或報(bào)報(bào)告中中，也不不得以以任何方方式公公開發(fā)表表。十四、本次估價(jià)價(jià)價(jià)結(jié)果自自估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)起起半年年內(nèi)有效效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方委托單位：北京京京××項(xiàng)目有有限限公司法人代表：××××聯(lián)系電話：××××詳細(xì)地址：北京京京市××區(qū)××號(hào)二、估價(jià)方受托單位：北京京京國(guó)地不不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)咨詢中中心法人代表：××××聯(lián)系電話：××××詳細(xì)地址：北京京京市西城城區(qū)×××號(hào)三、估價(jià)對(duì)象1.估價(jià)對(duì)象基基基本狀況況北京××項(xiàng)目位位位于××區(qū)××，是集集商商業(yè)、娛娛樂、辦辦公、酒酒店和和高檔公公寓于于一體的的綜合合性公共共建筑筑項(xiàng)目。北北京京××項(xiàng)目用用地地土地總總面積積為1400336.005平平方米，土土地地使用權(quán)權(quán)類型型為劃撥撥，土土地證載載用途途為綜合合(旅游業(yè))，土地使使用用者為×××項(xiàng)目有限限公司,土地的實(shí)實(shí)際際用途為酒酒店店、辦公公和公公寓等綜綜合用用途。北京××項(xiàng)目的的的房屋所所有權(quán)權(quán)人為×××項(xiàng)目有限限公司，共共有有房屋１１幢（包包括主樓樓、附附1、附2和地下室室），現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋筋混凝凝土框架架剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，總總層數(shù)為為177層，建筑筑檐檐高67..33米，總建建筑筑面積為為6996711.662平方米米，其其中地上上建筑筑面積為為5449033.006平方米米，地地下建筑筑面積積為1477668.556平平方米，建建成成于199911年，199966年到199999年進(jìn)行了了局局部的裝裝修改改造，200000年到200011年進(jìn)行了了大大范圍的的裝修修更新改改造，總總?cè)莘e率率為44.966，地地上容積積率為為3.911?！痢另?xiàng)目包括酒酒酒店、寫寫字樓樓和公寓寓三個(gè)個(gè)部分，其其中中，酒店店部分分建筑面面積5548771..62平方方米米，地下下3層，地上上188層（18層為屋屋頂頂設(shè)備層層），地地上1～3層為公共共裙裙樓，4～16層為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客房，第第117層設(shè)有有豪豪華客房房，第第18層為設(shè)設(shè)備備及水箱箱間；；共有客客房5504間，另另設(shè)有中中西餐餐廳、酒酒吧、多多功能廳廳、健健身房、車車庫(kù)庫(kù)等。辦辦公樓樓部分建建筑面面積739900平方米，共共共13層，位位于于4-166層，公公寓部分分建筑筑面積744110平方米米，共共13層，位位于于4-166層，設(shè)設(shè)有74套房間間，并并配有門門廳及及相應(yīng)的的管理理設(shè)備。2.估價(jià)對(duì)象的的的產(chǎn)權(quán)狀狀況根據(jù)委托方提供供供的《中中華人人民共和和國(guó)國(guó)國(guó)有土地地使用用證》[京市××澳臺(tái)國(guó)國(guó)用用（××）字第第××號(hào)]，××項(xiàng)目有有限限公司取取得了了位于×××區(qū)××號(hào)的劃劃撥撥土地使使用權(quán)權(quán)。根據(jù)委托方提供供供的《中中華人人民共和和國(guó)房房屋所有有權(quán)證證》[京房權(quán)證證市市××澳臺(tái)字字第第××號(hào)]，××項(xiàng)目有有限限公司取取得了了位于×××區(qū)××號(hào)的房房屋屋所有權(quán)權(quán)。3.估價(jià)對(duì)象區(qū)區(qū)區(qū)位及周周圍環(huán)環(huán)境狀況況北京××項(xiàng)目位位位于北京京市×××區(qū)××，西臨臨××環(huán)路××北大街街，東東鄰××街，南南接接××大廈，北北臨××路。北北京京××項(xiàng)目座座落落在××街和××路交叉叉路路口××立交橋橋的的××角。北京××項(xiàng)目位位位于市區(qū)區(qū)中心心的東側(cè)側(cè)，四四周交通通十分分發(fā)達(dá)，緊緊臨臨××環(huán)路，距距天安門門直線線距離5公里，距距北北京火車車站44公里，距距使使館區(qū)僅僅2公里，距距首首都機(jī)場(chǎng)場(chǎng)高速速路三元元橋入入口處僅僅3公里。附附近近有地鐵鐵、442路、44路、1133路、1177路、4155路、7011路、8000路、8233路公共共汽車和和1115路、1188路公共共電車等等眾多多公交線線路從從此經(jīng)過過，四四周道路路暢通通，十分分方便便。對(duì)外外交通通，由于于估價(jià)價(jià)對(duì)象緊緊鄰二二環(huán)路，故故去去京開公公路、津津京塘高高速路路、京石石高速速路、京京沈高高速路、首首都都機(jī)場(chǎng)高高速路路都極為為方便便。因此此估價(jià)價(jià)對(duì)象交交通十十分便利利。北京××項(xiàng)目配配配套設(shè)施施較為為完善，達(dá)達(dá)到到宗地“七通一平”（即宗地地外外通上水水、通通下水、通通路路、通電電、通通暖、通通訊、通通氣及宗宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)地平平整）。北北北京××項(xiàng)目毗毗鄰鄰東四商商業(yè)街街、王府府井大大街等主主要街街區(qū)，是是北京京市區(qū)東東部的的國(guó)際性性辦公公、文化化、商商貿(mào)區(qū)的的中心心區(qū)域，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)頂級(jí)商商務(wù)建建筑林立立，為為京都政政治、外外交、金金融、商商務(wù)、娛娛樂的的繁盛之之地。周周邊已形形成北北京目前前最成成熟的高高檔商商業(yè)區(qū)，也也是是京城高高檔的的生活區(qū)區(qū)，周周圍有外外交部部、文化化部、司司法部、農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)部等國(guó)國(guó)家部部委機(jī)關(guān)關(guān)大院院和外國(guó)國(guó)使館館區(qū)，有有富華華大廈、北北海海萬泰大大廈、保保利大廈廈、東東環(huán)廣場(chǎng)場(chǎng)等著著名商務(wù)務(wù)、辦辦公標(biāo)志志性建建筑，還還有工工人體育育場(chǎng)、工工人體育育館、全全國(guó)農(nóng)業(yè)業(yè)展覽覽館、朝朝陽公公園、團(tuán)團(tuán)結(jié)湖湖公園和和東岳岳廟等文文化體體育旅游游設(shè)施施，該地地區(qū)道道路寬敞敞，交交通便利利，地地理位置置極為為優(yōu)越。4.建筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)和裝修修情況況根據(jù)委托方提供供供的有關(guān)關(guān)資料料，估價(jià)價(jià)對(duì)象象××項(xiàng)目共共有有房屋１１幢（包包括主樓樓、附附1、附2和地下室室），地地下3層，地上上188層（18層為屋屋頂頂設(shè)備層層），建建筑檐高高677.3米，總總建筑面面積為為6967711.622平方方米，建建成于于19911年，199966年到199999年進(jìn)行了了局局部的裝裝修改改造，200000年到200011年進(jìn)行了了大大范圍的的裝修修更新改改造。結(jié)構(gòu)形式：按888度抗震設(shè)設(shè)防防，現(xiàn)澆澆鋼筋筋混凝土土框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，其中中：地地上1-33層為現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋筋混凝凝土框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)，4層以上飯飯店店部分為為剪力力墻體系系，寫寫字樓和和公寓寓部分為為框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，高層層主體體下為箱箱式基基礎(chǔ)，低低層裙裙樓下為為獨(dú)立立基礎(chǔ)。裝修情況：⑴外裝修四面外墻鑲貼進(jìn)進(jìn)進(jìn)口西班班牙粉粉紅麻大大理石石和進(jìn)口口外墻墻磚，局局部為為鋁合金金暗框框玻璃幕幕墻配配進(jìn)口比比利時(shí)時(shí)中空玻玻璃和和高級(jí)外外墻涂涂料。⑵樓地面首層、大廳、公公公共區(qū)域域地面面鋪貼進(jìn)進(jìn)口大大理石，客客房房、寫字字樓和和公寓房房間為為水泥地地面上上鋪高級(jí)級(jí)純羊羊毛地毯毯。⑶內(nèi)墻面大廳及公共區(qū)域域域?yàn)檫M(jìn)口口大理理石，客客房、寫寫字樓和和公寓寓內(nèi)墻面面貼高高級(jí)紙基基壁紙紙，局部部為雕雕花貼金金箔造造型，櫻櫻桃木木墻裙墻墻面，大大廳柱子子為高高級(jí)金箔箔裝飾飾造型。⑷天棚輕鋼龍骨石膏板板板吊頂，大大廳廳等局部部有造造井造型型，外外涂高級(jí)級(jí)乳膠膠漆。⑸電梯及電梯間間間共設(shè)有19部日日日本進(jìn)口口原裝裝客用電電梯。電電梯間墻墻面為為高級(jí)進(jìn)進(jìn)口大大理石，櫻櫻桃桃木墻裙裙，鑲鑲大理石石門套套。⑹衛(wèi)生間地面及四壁均為為為高級(jí)大大理石石，并配配有高高級(jí)進(jìn)口口科勒勒牌衛(wèi)生生器具具。⑺樓梯間樓梯踏步采用高高高級(jí)地磚磚，墻墻面為高高級(jí)乳乳膠漆，樓樓梯梯扶手為為木扶扶手。⑻門窗窗為鍍膜鋁合金金金中空玻玻璃窗窗，并配配通長(zhǎng)長(zhǎng)豪華窗窗簾，門門為高級(jí)級(jí)裝飾飾硬木門門和高高級(jí)防火火門，大大門采用用不銹銹鋼自動(dòng)動(dòng)旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)門。⑼屋面水泥方磚上人地地地面，配配有衛(wèi)衛(wèi)星天線線、擦擦窗機(jī)軌軌道和和霓紅燈燈。⑽供水系統(tǒng)設(shè)有三套獨(dú)立供供供水、熱熱水、中中水系統(tǒng)統(tǒng)，其其中熱水水管道道為銅管管，224小時(shí)供供水水。⑾空調(diào)系統(tǒng)設(shè)有集中熱力供供供暖系統(tǒng)統(tǒng)：可可調(diào)溫風(fēng)風(fēng)機(jī)盤盤管、溫溫控開開關(guān)、噴噴塑風(fēng)風(fēng)口；中中央集集中空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)：開利利產(chǎn)品品、自動(dòng)動(dòng)調(diào)節(jié)節(jié)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、排風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)。⑿消防設(shè)施設(shè)有日本日探報(bào)報(bào)報(bào)警主機(jī)機(jī)NFF－1，中央控控制制煙感防防火報(bào)報(bào)警系統(tǒng)統(tǒng)、自自動(dòng)噴淋淋滅火火系統(tǒng)和和正壓壓送風(fēng)防防排煙煙系統(tǒng)。⒀供電系統(tǒng)采用雙回路供電電電系統(tǒng)，確確保保24小時(shí)供供電電。配有有法國(guó)國(guó)梅蘭日日立高高壓柜、低低壓壓柜，五五臺(tái)德德國(guó)變壓壓器共共62500KKVA，兩兩臺(tái)臺(tái)康明斯斯發(fā)電電機(jī)共60000KVAA。⒁通訊系統(tǒng)設(shè)有加拿大北方方方電訊程程控電電話自動(dòng)動(dòng)交換換系統(tǒng)，獨(dú)獨(dú)立立機(jī)房。⒂衛(wèi)星電視設(shè)公共天線，衛(wèi)衛(wèi)衛(wèi)星天線線和電電視雙向向傳輸輸系統(tǒng)，閉閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)。⒃其它還設(shè)有內(nèi)部電腦腦腦管理網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)，寬寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)：超超五類綜綜合布布線、每每個(gè)房房間3個(gè)點(diǎn)，樓樓宇宇自控系系統(tǒng)：：控制空空調(diào)、熱熱交換、監(jiān)監(jiān)控控鍋爐、冷冷庫(kù)庫(kù)、水位位和室室外照明明等，摩摩托羅拉拉尋呼呼系統(tǒng)等等。5.基礎(chǔ)設(shè)施狀狀狀況①通電：雙回路路路供電，電電壓壓為10KKVV，配有一一座座自備電電站，現(xiàn)現(xiàn)有供電電設(shè)施施能滿足足用電電需要。②供水：共有兩兩兩路供水，共共有2個(gè)接口，現(xiàn)現(xiàn)有供水設(shè)施施能滿足需要要。③排水：共有兩兩兩路排水，雨雨水、污水分分流，分別接接自市政雨水水干管和市政政污水干管，現(xiàn)現(xiàn)有排水設(shè)施施能滿足生產(chǎn)產(chǎn)生活需要。④通暖：配有中中中央空調(diào)系系統(tǒng)統(tǒng)和集中中供暖暖系統(tǒng)，現(xiàn)現(xiàn)有有供暖設(shè)設(shè)備能能滿足需需要。⑤通氣：市政干干干管接到宗宗地地外，接接自市市政供氣氣管網(wǎng)網(wǎng)，現(xiàn)有有供氣氣設(shè)施能能滿足足需要。⑥通訊：宗地有有有程控電話話及及交換系系統(tǒng)，現(xiàn)現(xiàn)有電訊訊設(shè)施施能滿足足需要要。⑦通路：宗地三三三面臨街，西西臨二環(huán)路×××街，北臨臨××路，均為為城市主干道道，東××街為城市市支線。北京A項(xiàng)目建筑筑筑物功能能分布布明細(xì)表表表4－1序號(hào)部位功能層高（米）建筑面積（平方米）1地下三層箱式基礎(chǔ)、泵池池池、人防防工程程3.2-2地下二層停車場(chǎng)、設(shè)備用用用房、后后勤用用房4.07548.28883地下一層設(shè)備用房、自行行行車庫(kù)、廚廚房房、管理理用房房5.457148.28884首層大堂、中餐廳、咖咖啡廳、酒吧吧、商品部、中中國(guó)銀行5.05026.24445二層行政辦公室、商商商務(wù)中心心、宴宴會(huì)廳、日日本本餐廳、畫畫廊廊6.104498.71116三層多功能廳、美容容容美發(fā)廳廳、游游泳池、健健身身房、會(huì)會(huì)議室室7.404498.71117四層客房、寫字間、公公寓2.953359.45558五層客房、寫字間、公公寓2.953359.45559六層客房、寫字間、公公寓2.953359.455510七層客房、寫字間、公公寓2.953359.455511八層客房、寫字間、公公寓2.953359.455512九層客房、寫字間、公公寓2.953359.455513十層客房、寫字間、公公寓2.953359.455514十一層客房、寫字間、公公寓2.953359.455515十二層客房、寫字間、公公寓2.953023.099916十三層客房、寫字間、公公寓2.953023.099917十四層客房、寫字間、公公寓2.952512.733318十五層客房、寫字間、公公寓2.952512.733319十六層客房、西餐廳2.951886.455520十七層客房、設(shè)備機(jī)房房房4.00837.5021屋頂層設(shè)備機(jī)房4.00280.21合計(jì)69671.6662四、估價(jià)目的本次估價(jià)為委托托托方核實(shí)實(shí)房地地產(chǎn)現(xiàn)值值，提提供客觀觀、公公正、科科學(xué)、合合理的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格依依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二二月三三十一日日六、價(jià)值定義此次評(píng)估的價(jià)格格格為建筑筑物和和土地使使用權(quán)權(quán)的整體體價(jià)格格，即房房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)時(shí)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。其其中，建建筑物價(jià)價(jià)格是是指北京京×××項(xiàng)目6966771.662平平方米現(xiàn)現(xiàn)狀建建筑物于于二○○一年十二二月月三十一一日的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格；；土地使使用權(quán)權(quán)價(jià)格是是指北北京××項(xiàng)目1400336.005平平方米用用地在在開發(fā)程程度為為宗地外“七通”（通上水水、通通下水、通通電電、通氣氣、通通熱、通通訊、通通路）及及宗地地內(nèi)場(chǎng)地地平整整的條件件下于于估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)二二○○一年十二二月月三十一一日，綜綜合用途途，550年期劃劃撥撥土地使使用權(quán)權(quán)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)1.有關(guān)政策法法法規(guī)和文文件（1）《中華人人民民共和國(guó)土土土地管理理法》；；（2）《中華人人民民共和國(guó)城城城市房地地產(chǎn)管管理法》；；（3）《北京市市基基準(zhǔn)地價(jià)表表表》。2.委托方提供供供的有關(guān)關(guān)資料料（詳見見附件件）。3.本中心掌握握握的有關(guān)關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)資料及及估價(jià)價(jià)人員實(shí)實(shí)地勘勘察、調(diào)調(diào)查所所獲得的的資料料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房房房地產(chǎn)估估價(jià)的的綜合分分析原原則、替替代原原則、最最有效效利用原原則、供供需原則則、多多種方法法相結(jié)結(jié)合的原原則、估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原則則等，對(duì)對(duì)估價(jià)價(jià)對(duì)象價(jià)價(jià)格進(jìn)進(jìn)行客觀觀、公公正、科科學(xué)、合合理的評(píng)評(píng)估。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象用于租租租賃經(jīng)營(yíng)營(yíng)，根根據(jù)委托托方提提供的有有關(guān)資資料和受受托方方掌握的的市場(chǎng)場(chǎng)底價(jià)資資料，在在遵守有有關(guān)法法規(guī)、政政策和和符合評(píng)評(píng)估技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的基基礎(chǔ)上經(jīng)經(jīng)過評(píng)評(píng)估人員員的實(shí)實(shí)地勘察察和認(rèn)認(rèn)真分析析，決決定此次次估價(jià)價(jià)采用收收益法法、市場(chǎng)場(chǎng)比較較法和重重置成成本法對(duì)對(duì)估價(jià)價(jià)對(duì)象進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估，并并經(jīng)過過綜合平平衡，剔剔除誤差差因素素，對(duì)劃劃撥土土地使用用權(quán)進(jìn)進(jìn)行減價(jià)價(jià)修正正后，最最終決決定估價(jià)價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格。具體體估價(jià)價(jià)通過兩兩種途途徑。第一種途徑為成成成本途徑徑，運(yùn)運(yùn)用市場(chǎng)場(chǎng)比較較法和重重置成成本法綜綜合測(cè)測(cè)算房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格。先先用市市場(chǎng)比較較法測(cè)測(cè)算估價(jià)價(jià)對(duì)象象土地使使用權(quán)權(quán)價(jià)格，然然后后采用重重置成成本法測(cè)測(cè)算估估價(jià)對(duì)象象中房房屋建筑筑物的的價(jià)格，最最后后加總求求得估估價(jià)對(duì)象象總價(jià)價(jià)格。第二種途徑為收收收益途徑徑，即即直接采采用收收益法測(cè)測(cè)算估估價(jià)對(duì)象象的市市場(chǎng)現(xiàn)值值。1.市場(chǎng)比較法法法是將估估價(jià)對(duì)對(duì)象房地地產(chǎn)與與近期已已經(jīng)發(fā)發(fā)生交易易的類類似案例例加以以比較對(duì)對(duì)照，從從已經(jīng)發(fā)發(fā)生了了交易的的類似似案例價(jià)價(jià)格，修修正得出出估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的一種種方法。估估價(jià)價(jià)對(duì)象所所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市市場(chǎng)較發(fā)發(fā)達(dá)，有有較多的的土地地出讓案案例，因因此可通通過市市場(chǎng)比較較法測(cè)測(cè)算估價(jià)價(jià)對(duì)象象的樓面面毛地地價(jià)，然然后再再測(cè)算出出估價(jià)價(jià)對(duì)象的的樓面面熟地價(jià)價(jià)，求求出土地地總價(jià)價(jià)格。2.重置成本本本法是先先計(jì)算算出以估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)時(shí)的建建筑材料料、建建筑技術(shù)術(shù)與工工藝等，重重新新建造與與舊有有建筑物物具有有同等效效用的的新建筑筑物的的重置成成本，再再加上正正常的的利潤(rùn)和和應(yīng)納納稅金等等費(fèi)用用，進(jìn)行行折舊舊后得出出估價(jià)價(jià)對(duì)象建建筑價(jià)價(jià)格的一一種估估價(jià)方法法。3.收益還原原原法是運(yùn)運(yùn)用適適當(dāng)?shù)馁Y資本化化率，將將預(yù)期期的估價(jià)價(jià)對(duì)象象房地產(chǎn)產(chǎn)未來來各期的的正常常純收益益折算算到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)上的現(xiàn)現(xiàn)值，求求和得出出估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的一種種估價(jià)方方法。本本次估價(jià)價(jià)對(duì)象象的現(xiàn)狀狀用途途為綜合合，是是有投資資收益益的房地地產(chǎn)，并并且可以以收集集到類似似物業(yè)業(yè)的客觀觀收益益水平，因因此此可以采采用收收益還原原法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。首首先估算算每年年的有效效總收收益，然然后扣扣減正常常運(yùn)營(yíng)營(yíng)時(shí)的管管理費(fèi)費(fèi)用、維維修費(fèi)費(fèi)用、保保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)以及稅稅費(fèi)等等，得到到每年年的純收收益。通通過選定定的收收益法公公式和和資本化化率求求得估價(jià)價(jià)對(duì)象象的現(xiàn)時(shí)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果本著公正、公平平平、公開開的總總原則，在在分分析現(xiàn)有有資料料的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，采采用收益益還原原法、市市場(chǎng)比比較法和和重置置成本法法，我我們確定定估價(jià)價(jià)對(duì)象在在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○一年十二二月月三十一一日的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格為為：房地產(chǎn)現(xiàn)值：1112733444.799萬元元大寫金額：壹拾拾拾貳億柒柒仟叁叁佰肆拾拾肆萬萬柒仟玖玖佰元元整十一、估價(jià)人員員員（略）十二、估價(jià)作業(yè)業(yè)業(yè)日期二○○二年元月月五日日至二○○二年元月月二二十日十三、估價(jià)報(bào)告告告應(yīng)用有有效期期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用用用有效期期為自自估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)起起半年。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分分分析(略)1.交通條件2.土地面積及及及建筑物物面積積(同結(jié)果報(bào)報(bào)告告)3.建筑物結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)和裝修修情況況(同結(jié)果報(bào)報(bào)告告)二、區(qū)域因素分分分析(略)三、市場(chǎng)背景分分分析（一）北京市旅旅旅店業(yè)的的發(fā)展展現(xiàn)狀及及前景景分析北京是中國(guó)的首首首都，有有著幾幾千年的的悠久久的歷史史，是是全國(guó)政政治、文文化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的中心、旅旅游游城市和和國(guó)際際交往中中心、交交通、通通訊、信信息的集集散中中心，旅旅游資資源非常常發(fā)達(dá)達(dá)。北京旅店業(yè)的發(fā)發(fā)發(fā)展是近近200年的事，119984年以以后后，政策策放開開，到199888年全市市旅旅店飯店店猛增增到289955家，床位位達(dá)達(dá)到17..99萬張，從從19992年到到19988年新建和和改改建的賓賓館每每年都以以277%的速度度急急增，199997年超過過了了30%。19955年京京城的旅旅店有有31133家，其其中國(guó)有有為112022家，199966年全行業(yè)業(yè)的的營(yíng)業(yè)額額為11.9億元元，利利潤(rùn)8711萬元，利利潤(rùn)率只只有44.4%%。京京城旅店店實(shí)行行的價(jià)格格基本本上是199885年定的的，19991年稍稍有有調(diào)整，但但變變動(dòng)不大大。盡盡管正在在經(jīng)營(yíng)營(yíng)的和在在建的的大飯店店越來來越多，但但實(shí)實(shí)際上目目前的的市場(chǎng)已已經(jīng)飽飽和，隨隨著競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的日日益激激烈，很很可能能有的大大飯店店會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)破產(chǎn)產(chǎn)、倒閉閉。盡盡管目前前有的的涉外飯飯店為為了保本本已迫迫不得已已降低低門檻，實(shí)實(shí)行行一種“破壞性經(jīng)經(jīng)營(yíng)”，但這種種局局面不會(huì)會(huì)維持持太久。東南亞金融市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)的動(dòng)蕩蕩和經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)機(jī)對(duì)京京城飯店店服務(wù)務(wù)業(yè)帶來來一定定的影響響。外外國(guó)旅客客減少少20%左右右，加加上約有有1000萬平方方米米新建賓賓館飯飯店的開開業(yè)，飯飯店業(yè)的的價(jià)格格競(jìng)爭(zhēng)激激烈。19998年北北京三星級(jí)級(jí)以上飯店店的價(jià)格普普遍降低。隨著近年來政府府府的政策策的完完善和經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的日益發(fā)發(fā)展，國(guó)國(guó)家針對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)建設(shè)設(shè)規(guī)模模偏大和和房地地產(chǎn)投資資結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理的問問題出臺(tái)臺(tái)了一一系列政政策、措措施，嚴(yán)嚴(yán)格控控制高檔檔房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)特別別是四星級(jí)級(jí)及及以上賓賓館、飯飯店項(xiàng)目目的審審批，這這在一一定程度度上對(duì)對(duì)飯店市市場(chǎng)起起到一些些積極極作用，使使飯飯店市場(chǎng)場(chǎng)迅速速、健康康的發(fā)發(fā)展；另另外220088年奧奧運(yùn)會(huì)主主辦權(quán)權(quán)的申辦辦成功功、CBDD商務(wù)區(qū)區(qū)的進(jìn)一一步策策劃、中中國(guó)加加入WTOO也將使使北京市市旅游游經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展進(jìn)入一一個(gè)前前所未有有的持持續(xù)的繁繁榮階階段。因因此，北北京飯店店業(yè)必必將迎來來一個(gè)個(gè)新的高高潮。（二）北京市公公公寓的發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及前前景分分析1.北京市公寓寓寓的發(fā)展展現(xiàn)狀狀（1）北京市公公寓寓的基本形形形式可分分為住住宅式公公寓、別別墅式公公寓、寫寫字樓（商商住住樓）式式公寓寓、酒店店式（賓賓館飯店店式）公公寓等四四種形形式。北京早期建設(shè)的的的外交人人員公公寓是較較典型型的功能能專一一的住宅宅式公公寓樓。近近些些年開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)的大量“花園”、山莊”等多為別別墅墅式公寓寓，這這些公寓寓多注注重對(duì)休休閑情情趣和綠綠色環(huán)環(huán)境的追追求，體體現(xiàn)出一一種現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚尚。寫字樓公寓大多多多聚集在在信息息、交通通便利利，商務(wù)務(wù)活動(dòng)動(dòng)集中的的地區(qū)區(qū)，近年年來發(fā)發(fā)展迅速速。從從北京亞亞運(yùn)村村發(fā)展起起來的的北辰金金融商商貿(mào)城近近幾年年業(yè)績(jī)不不凡，其其大量的的寫字字樓公寓寓的開開發(fā)使用用是其其成功的的重要要條件之之一。賓館飯店公寓大大大多為各各飯店店位滿足足常住住商務(wù)客客戶的的需求而而設(shè)計(jì)計(jì)的附樓樓或?qū)ｉT劃定定的長(zhǎng)長(zhǎng)包房區(qū)區(qū)域，它它們的收收入長(zhǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定定，較較少受到到飯店店業(yè)淡旺旺季的的影響，是是各各大飯店店的一一棵“常青樹”。近幾年，融工作作作和居住住為一一體的商商住兩兩用的寫寫字樓樓公寓和和賓館館飯店公公寓對(duì)對(duì)寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生了了很大大的沖擊擊。（2）在地理位位置置上，北京京京公寓目目前大大體呈東東、北北、西三三大區(qū)區(qū)域分布布。東區(qū)：以長(zhǎng)安街街街為軸線線，橫橫跨東二二、三三環(huán)路，這這里里是京城城傳統(tǒng)統(tǒng)的國(guó)際際商業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)區(qū)，有有使館區(qū)區(qū)和長(zhǎng)長(zhǎng)安街的的貫通通優(yōu)勢(shì)加加上星星級(jí)賓館館飯店店和商業(yè)業(yè)、餐餐飲娛樂樂設(shè)施施比較齊齊全，因因此，京京城高高檔次公公寓大大多集中中于此此，如國(guó)國(guó)貿(mào)、燕燕莎、長(zhǎng)長(zhǎng)富宮宮、亮馬馬、港港澳、亞亞太、永永安、北北京、建建國(guó)、長(zhǎng)長(zhǎng)城、昆昆侖等，它它們們以賓館館飯店店式公寓寓居多多，占據(jù)據(jù)公寓寓總數(shù)的的1//3，其設(shè)設(shè)施施、管理理、租租價(jià)均代代表了了京城最最高水水平。北區(qū)：以亞運(yùn)村村村為中心心呈放放射狀向向周邊邊地區(qū)延延伸。已已建成的的有匯匯園住宅宅式公公寓，近近幾年年在建、待待建建的有陽陽光、名名人、陽陽明廣廣場(chǎng)等以以商住住樓公寓寓為主主的配套套建筑筑群和沿沿京昌昌、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)走廊廊方向繁繁衍的的花園式式別墅墅公寓。西區(qū)：主要分布布布在西單單商業(yè)業(yè)街、北北京金金融街、中中關(guān)關(guān)村和北北京西西客站等等地區(qū)區(qū)。目前前該區(qū)區(qū)域地段段上的的公寓尚尚沒有有東、北北地區(qū)區(qū)集中、“火爆”，但據(jù)行行家家們估計(jì)計(jì)，這這里將變變成京京城地產(chǎn)發(fā)發(fā)展展商們的“新戰(zhàn)場(chǎng)”。2.北京市公寓寓寓的前景景分析析北京市公寓的消消消費(fèi)群體體主要要分為以以下三三類：第一類是國(guó)外眾眾眾多公司司、商商社駐京京辦事事機(jī)構(gòu)及“三資”企業(yè)的高高層層管理人人員。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目目前前在京注注冊(cè)的的外商已已逾萬萬家，外外商及及管理人人員總總數(shù)已超超過110萬人。這這些人在在京居居住時(shí)間間較長(zhǎng)長(zhǎng)，他們們不滿滿足服務(wù)務(wù)周到到、但生生活空空間顯得得相對(duì)對(duì)單調(diào)局局促的的賓館飯飯店，大大多數(shù)人人選擇擇生活氣氣息濃濃郁，適適于長(zhǎng)長(zhǎng)期定居居的公公寓，客客觀上上為京城城公寓寓的迅速速開發(fā)發(fā)提供了了一個(gè)個(gè)巨大的的需求求市場(chǎng)。第二類是一些國(guó)國(guó)國(guó)際組織織駐京京辦事處處機(jī)構(gòu)構(gòu)和部分分使館館工作人人員及及家屬，約約55萬人。他他們們大多有有著明明顯的文文化趨趨向，如如日本本客人首首選建建國(guó)門外外具有有東瀛色色彩的的長(zhǎng)富宮宮，而而韓國(guó)人人則看看好韓國(guó)國(guó)風(fēng)格格的京友友公寓寓。第三類是在京注注注冊(cè)的國(guó)國(guó)內(nèi)公公司和駐駐京辦辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)。和整個(gè)房地產(chǎn)市市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)一樣樣，北京京市公公寓價(jià)格格也處處在“歸真”階段，有有所所下降，但但從從發(fā)展看看來，公公寓還是是有很很大的市市場(chǎng)的的。200000年北京外外銷銷公寓租租金在在第一、第第二二季度仍仍舊保保持低迷迷的局局面，但但從第第三季度度開始始租金上上揚(yáng)，根根據(jù)戴德德梁行行的統(tǒng)計(jì)計(jì)，220000年北北京外銷銷公寓寓的租金金報(bào)價(jià)價(jià)上升了了0..2％，達(dá)達(dá)到到21美元/月·平方米，盡盡盡管幅度度很小小，但表表示北北京外銷銷住宅宅市場(chǎng)已已經(jīng)開開始走出出低谷谷。外銷銷公寓寓的需求求主要要來源于于在京京工作的的外籍籍人士，盡盡管管許多小小公司司，尤其其是一一些辦事事處之之類的機(jī)機(jī)構(gòu)更更多的起起用本本地人士士擔(dān)當(dāng)當(dāng)其高級(jí)級(jí)管理理人員以以節(jié)省省開支，但但許許多大公公司由由于業(yè)務(wù)務(wù)的擴(kuò)擴(kuò)展還是是不斷斷地引進(jìn)進(jìn)外籍籍員工，尤尤其其是一些些技術(shù)術(shù)型的外外籍員員工到北北京來來，從而而使北北京外籍籍員工工的數(shù)量量保持持著增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨趨勢(shì)。無論在商務(wù)中心心心還是中中關(guān)村村一帶商商住公公寓的上上市量量都會(huì)比比較大大，主要要有以以下原因因：中中國(guó)加入入WTTO的影響響；；寫字樓樓價(jià)格格的連續(xù)續(xù)上升升及網(wǎng)絡(luò)絡(luò)公司司降溫，使使部部分企業(yè)業(yè)從高高檔寫字字樓中中退出；；國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)好好轉(zhuǎn)，大大批海外外專業(yè)業(yè)人士歸歸國(guó)創(chuàng)創(chuàng)建企業(yè)業(yè)，大大量處于于成長(zhǎng)長(zhǎng)期的中中小型型企業(yè)的的需求求增大；；新建建的商住住公寓寓配置較較好，可可以量身身定做做，與一一般的的中小型型寫字字樓相比比，功功能較多多，花花費(fèi)比較較低，而而且，對(duì)對(duì)發(fā)展展商來說說，公公寓的資資金回回收比出出租寫寫字樓要要快，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。綜上所述，由于于于未來外外銷公公寓新增增供應(yīng)應(yīng)的匱乏乏和需需求的旺旺盛，外外銷公寓寓的租租金還會(huì)會(huì)繼續(xù)續(xù)上升。（三）北京市寫寫寫字樓市市場(chǎng)的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及及預(yù)測(cè)分分析1、北京市寫字字字樓市場(chǎng)分分析析（1）市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)從2000年開開開始，北京京寫寫字樓市市場(chǎng)開開始從977年的低迷迷狀態(tài)走走了出出來，特特別是是甲級(jí)寫寫字樓樓租金的的飆升升，加大大了開開發(fā)商對(duì)對(duì)投資資辦公用用房的的信心。2001年1季季季度北京京辦公公用房竣竣工面面積僅有有6..6萬平方方米米，與去去年同同期相比比減少少了37..00%，市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)量相相對(duì)較較少，導(dǎo)導(dǎo)致了了1季度寫字字樓樓市場(chǎng)供供不應(yīng)應(yīng)求的局局面，尤尤其1季度竣工工的的部分項(xiàng)項(xiàng)目，在在預(yù)售階階段就就已經(jīng)有有較大大部分售售出，另另外有些些項(xiàng)目目則一再再推遲遲竣工時(shí)時(shí)間，減減少了實(shí)實(shí)際供供應(yīng)量。寫字樓市場(chǎng)目前前前雖然存存在供供不應(yīng)求求局面面，但在在寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)較為為集中的的CBBD和中關(guān)關(guān)村村地區(qū)在在近年年內(nèi)會(huì)有有大量量的寫字字樓項(xiàng)項(xiàng)目集中中上市市，投資資還需需謹(jǐn)慎。（2）市場(chǎng)需求求雖然隨著網(wǎng)絡(luò)泡泡泡沫部分分消失失，在200000年年初初曾曾經(jīng)成為為京城城寫字樓樓市場(chǎng)場(chǎng)一大支支撐點(diǎn)點(diǎn)的部分分高新新技術(shù)企企業(yè)離離開豪華華寫字字樓，但但由于于一些國(guó)國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)大公公司繼繼續(xù)擴(kuò)大大在京京辦公面面積，寫寫字樓租租金指指數(shù)持續(xù)續(xù)了220000年的的上升趨趨勢(shì)。北京辦公用房?jī)r(jià)價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)走勢(shì)勢(shì)圖2.北京市寫字字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的預(yù)預(yù)測(cè)分析析（1）北京寫字字樓樓需求量將將將繼續(xù)放放大，主主要因?yàn)闉椋篴.經(jīng)濟(jì)持續(xù)增增增長(zhǎng)，加加入世世貿(mào)組織織將會(huì)會(huì)對(duì)寫字字樓市市場(chǎng)產(chǎn)生生實(shí)質(zhì)質(zhì)性推動(dòng)動(dòng)作用用。b.高新技術(shù)相相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)將會(huì)會(huì)對(duì)寫字字樓市市場(chǎng)產(chǎn)生生較大大的需求求，新新經(jīng)濟(jì)的的力量量不可忽忽視。c.2000年年年銀行開開始對(duì)對(duì)寫字樓樓投資資放貸，使使寫寫字樓交交易中中的投資資性購(gòu)購(gòu)買具有有政策策上的支支持。在在寫字樓樓租金金持續(xù)走走高的的情形下下，銀銀行對(duì)寫寫字樓樓投資放放貸會(huì)會(huì)使一部部分考考慮租寫寫字樓樓的中資資公司司轉(zhuǎn)而投投向投投資市場(chǎng)場(chǎng)，帶帶動(dòng)寫字字樓投投資市場(chǎng)場(chǎng)的活活躍，并并為租租賃市場(chǎng)場(chǎng)的活活躍奠定定價(jià)格格基礎(chǔ)。d.申辦200008奧運(yùn)會(huì)會(huì)的的成功為為寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)創(chuàng)造造了大量量商機(jī)機(jī)。奧運(yùn)運(yùn)會(huì)的的申辦成成功，海海內(nèi)外大大量投投資者將將云集集北京，尤尤其其是旅游游公司司包括旅旅游網(wǎng)網(wǎng)站，增增加對(duì)對(duì)辦公用用房地地需求。e.中資公司發(fā)發(fā)發(fā)展神速速，對(duì)對(duì)高檔寫寫字樓樓需求保保持旺旺盛增長(zhǎng)長(zhǎng)。中中國(guó)證券券市場(chǎng)場(chǎng)二板市市場(chǎng)的的設(shè)立，催催生生了大量量新的的科技公公司，這這些公司司對(duì)寫寫字樓的的需求求不可忽忽視。（2）北京市寫寫字字樓未來幾幾幾年新增增供應(yīng)應(yīng)量預(yù)測(cè)測(cè)當(dāng)前許多國(guó)內(nèi)外外外投資者者看好好北京寫寫字樓樓市場(chǎng)，準(zhǔn)準(zhǔn)備備在近期期大規(guī)規(guī)模投資資興建建寫字樓樓，而而許多以以前由由于種種種原因因擱置的的物業(yè)業(yè)目前也也有重重新開工工的跡跡象，這這些項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)將會(huì)會(huì)在200033年投入市市場(chǎng)場(chǎng)，屆時(shí)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)上寫字字樓供供應(yīng)不可可避免免地出現(xiàn)現(xiàn)激增增。寫字樓新增供應(yīng)應(yīng)應(yīng)預(yù)測(cè)圖圖總之，北京寫字字字樓市場(chǎng)場(chǎng)開始始走出低低迷，持持續(xù)穩(wěn)健健地節(jié)節(jié)節(jié)攀升升。綜上所述，房地地地產(chǎn)的大大環(huán)境境正在慢慢慢好好轉(zhuǎn)，當(dāng)當(dāng)然這這有一個(gè)個(gè)過程程，未來來房地地產(chǎn)的收收益將將趨于緩緩慢增增長(zhǎng)。四、最高最佳使使使用分析析估價(jià)對(duì)象位于××××環(huán)××橋的××角，西西臨臨二環(huán)，北北臨臨××路，所所處處地域?yàn)闉楸本┚┦凶罴鸭训纳躺藤Q(mào)區(qū)之之一。從從估價(jià)對(duì)對(duì)象往往西3公里內(nèi)為為北北京市傳傳統(tǒng)的的商業(yè)街街東四四和王府府井大大街；往往南22.5公里里即即是北京京市商商貿(mào)黃金金地段段建國(guó)門門內(nèi)、外外大街；；往東東緊鄰北北京市市總體規(guī)規(guī)劃中中的CBDD商務(wù)中中心區(qū)，目目前前已經(jīng)有有了相相當(dāng)大的的規(guī)模模。估價(jià)價(jià)對(duì)象象附近是是規(guī)模模龐大的的外國(guó)國(guó)使館區(qū)區(qū)和北北京市東東部的的國(guó)際性性辦公公、文化化、商商貿(mào)的中中心點(diǎn)點(diǎn)。在此此區(qū)域域進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)投資，選選擇擇酒店、寫寫字字樓和公公寓方方向最能能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)估價(jià)對(duì)對(duì)象所所處地塊塊的最最高最佳佳利用用。五、估價(jià)方法選選選用1.評(píng)估方法的的的選擇估價(jià)對(duì)象的用途途途為酒店店、寫寫字樓和和公寓寓等，正正常情情況下具具有相相對(duì)穩(wěn)定定的出出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益益，結(jié)合合該物物業(yè)的實(shí)實(shí)際情情況，經(jīng)經(jīng)過反反復(fù)研究究，我我們確定定通過過收益途途徑和和成本途途徑對(duì)對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估，再再綜合確確定最最終評(píng)估估價(jià)格格。其它它同估估價(jià)結(jié)果果報(bào)告告。2.評(píng)估測(cè)算步步步驟①運(yùn)用特爾菲法法法確定估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象特殊殊條件件下評(píng)估估測(cè)算算所需的的各種種參數(shù)。②采用重置成本本本法測(cè)算估估價(jià)價(jià)對(duì)象中中房屋屋建筑物物的價(jià)價(jià)格，采采用市市場(chǎng)比較較法測(cè)測(cè)算估價(jià)價(jià)對(duì)象象土地使使用權(quán)權(quán)價(jià)格，然然后后最后加加總求求得估價(jià)價(jià)對(duì)象象總價(jià)格格。③根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研研和對(duì)北京京市市近年同同類型型房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的變化化趨勢(shì)勢(shì)分析，結(jié)結(jié)合合估價(jià)對(duì)對(duì)象的的具體情情況，確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象象的預(yù)期期年總總收益，再再根根據(jù)同類類型物物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的一一般情況況，確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象象經(jīng)營(yíng)的的年總總費(fèi)用，二二者者相減即即估價(jià)價(jià)對(duì)象的的年純純收益。最最后后，確定定估價(jià)價(jià)對(duì)象的的綜合合還原利利率，確確定估價(jià)價(jià)對(duì)象象的待開開發(fā)投投資額，根根據(jù)據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象的的剩余有有效收收益年限限，利利用科學(xué)學(xué)的計(jì)計(jì)算公式式測(cè)算算估價(jià)對(duì)對(duì)象于于估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。六、采用重置成成成本法進(jìn)進(jìn)行建建筑物估估價(jià)（一）估價(jià)依據(jù)據(jù)據(jù)1.××項(xiàng)目目目有限公公司提提供的竣竣工結(jié)結(jié)算表，竣竣工工總結(jié)，××××簡(jiǎn)介××項(xiàng)目工工程程改造項(xiàng)項(xiàng)目及及時(shí)間表表，×××項(xiàng)目分分區(qū)區(qū)面積統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，外外墻玻璃璃面積積統(tǒng)計(jì)，各各專專業(yè)竣工工總結(jié)結(jié)介紹，各各專專業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)圖，結(jié)結(jié)構(gòu)平面面圖，工工程部提提供的的部分設(shè)設(shè)備單單價(jià)表。2.199666年北京市市建建設(shè)工程程概算算定額(土建、給給排排水、通通風(fēng)空空調(diào)、電電氣、綠綠化、室室外、市市政)、材料預(yù)預(yù)算算價(jià)格、間間接接費(fèi)及其其它費(fèi)費(fèi)用定額額。3.京造字(((19966))3號(hào)：關(guān)關(guān)于于北京市市外資資(合資、合合作作)建設(shè)工程程概概算編制制辦法法的通知知、北北京工程程造價(jià)價(jià)信息、及及國(guó)國(guó)家頒布布的關(guān)關(guān)于工程程造價(jià)價(jià)的文件件和法法規(guī)等。（二）價(jià)格定義義義1.本評(píng)估價(jià)格格格計(jì)價(jià)單單位為為人民幣幣元；；2.1美元匯兌兌兌為8.2288元人民幣幣；；3.建筑安裝工工工程中人人工費(fèi)費(fèi)為：400元/工日(市場(chǎng)價(jià)為為35—42元/工日)；4.裝修工程中中中人工費(fèi)費(fèi)為：：55元/工日(市場(chǎng)價(jià)為為45—55元/工日)；5.設(shè)備、材料料料費(fèi)用執(zhí)執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)行市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格，市場(chǎng)場(chǎng)中尋尋不到價(jià)價(jià)格的的設(shè)備，根根據(jù)據(jù)合同價(jià)價(jià)按現(xiàn)現(xiàn)行外匯匯牌價(jià)價(jià)折算；；6.單位價(jià)格包包包含：材材料、設(shè)設(shè)備的預(yù)預(yù)算價(jià)價(jià)(市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)價(jià)價(jià)+運(yùn)費(fèi)+關(guān)稅+采購(gòu)保管管費(fèi)費(fèi))、安裝調(diào)調(diào)試試費(fèi)、其其它直直接費(fèi)、間間接接費(fèi)、上上交國(guó)國(guó)家的稅稅費(fèi)等等；7.成新率的確確確定：采采用使使用年限限法和和觀察法法綜合合確定。其其中中使用年年限法法的計(jì)算算公式式為：建筑筑物物成新率率＝建建筑物尚尚可使使用年限÷(經(jīng)濟(jì)耐用用年年限)×100%%（三）特殊說明明明的事項(xiàng)項(xiàng)1.由于委托方方方交付的的資料料不齊全全，沒沒有關(guān)于于詳細(xì)細(xì)工程量量的竣竣工結(jié)算算書，圖圖紙不齊齊全，工工程量只只能依依照?qǐng)D紙紙說明明及系統(tǒng)統(tǒng)圖進(jìn)進(jìn)行估算算，由由于管道道的類類型多，管管徑徑不同，取取平平均管徑徑進(jìn)行行計(jì)算；；2.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘勘勘查，待待估建建筑物的的實(shí)際際狀態(tài)較較好，各各項(xiàng)設(shè)備備設(shè)施施的維修修保養(yǎng)養(yǎng)狀況比比較好好，則判判斷該該建筑物物的尚尚可使用用年限限較長(zhǎng)。（四）房產(chǎn)位置置置及狀況況××項(xiàng)目工程由由由北京×××事務(wù)所與與香港×××工程設(shè)計(jì)計(jì)公司共共同設(shè)設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)計(jì)符符合國(guó)務(wù)務(wù)院港港澳辦公公室和和首都建建筑委委員會(huì)所所審定定的設(shè)計(jì)計(jì)方案案。該工工程位位于××路××立交橋橋的的東南側(cè)側(cè)，總總占地為為1440366.005平方米米，總總建筑面面積為為6967711.622平方方米；建建筑物物檐口高高度為為67.33米，地地下3層，地上上188層（18層為屋屋頂頂設(shè)備層層）。本本工程分分為飯飯店、寫寫字樓樓、公寓寓及餐餐廳、酒酒吧、多多功能廳廳、健健身房、車車庫(kù)庫(kù)等配套套設(shè)施施。本工程從198887年11月5日動(dòng)工到到19991年3月30日局部部營(yíng)營(yíng)業(yè)，歷歷時(shí)33年多，經(jīng)經(jīng)質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督督總站站檢驗(yàn)合合格，是是一座具具備五五星級(jí)裝裝備與與設(shè)施，軟軟硬硬件兼優(yōu)優(yōu)的現(xiàn)現(xiàn)代化建建筑?！痢另?xiàng)目各設(shè)備備備系統(tǒng)保保養(yǎng)較較為均衡衡，并并于199988年榮獲北北京京市旅游游行業(yè)業(yè)“最佳設(shè)備備維維護(hù)獎(jiǎng)”。（五）估價(jià)方法法法本工程估價(jià)方法法法采用重重置成成本法。因委托方未能提提提供詳細(xì)細(xì)工程程量結(jié)算算書，部部分分項(xiàng)項(xiàng)工程程無法確確定其其原值，且且自自19911年竣竣工后，該該工工程一直直進(jìn)行行不間斷斷的改改造和裝裝修，涉涉及的部部位和和專業(yè)內(nèi)內(nèi)容較較多，此此次估估價(jià)只能能依照照現(xiàn)有圖圖紙及及現(xiàn)場(chǎng)勘勘查的的情況進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估。為為確保保評(píng)值的的客觀觀性和準(zhǔn)準(zhǔn)確性性，對(duì)工工程的的結(jié)構(gòu)、裝裝修修、設(shè)備備等專專業(yè)分別別評(píng)估估，由于于設(shè)備備維護(hù)，改改造造的情況況不同同，裝修修的檔檔次和時(shí)時(shí)間不不同，確確定不不同的成成新率率。（六）估價(jià)過程程程1.結(jié)構(gòu)工程××項(xiàng)目工程結(jié)結(jié)結(jié)構(gòu)整體體抗震震設(shè)計(jì)按按8度設(shè)防，地地地上1—3層為現(xiàn)澆澆鋼鋼筋混凝凝土框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，44層以上飯飯店店部分為為剪力力墻體系系，寫寫字樓及及公寓寓部分為為框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，結(jié)構(gòu)構(gòu)基礎(chǔ)礎(chǔ)高層主主體部部分為5米高的箱箱形形基礎(chǔ)，底底層層裙樓部部分為為獨(dú)立基基礎(chǔ)。根據(jù)現(xiàn)在在施相相相似工程程的情情況，結(jié)結(jié)構(gòu)部部分的工工程造造價(jià)為155000元/平方米，但但但未考慮慮商品品混凝土土差價(jià)價(jià)、鋼筋筋調(diào)增增量、技技術(shù)措措施費(fèi)用用，施施工過程程中的的變更洽洽商費(fèi)費(fèi)用等因因素，綜綜合考慮慮的單單價(jià)為200000元/平方米；；地地下室部部分的的施工難難度較較大，包包括了了挖填土土方，對(duì)對(duì)基礎(chǔ)地地基的的處理，和和防防水施工工，綜綜合考慮慮的單單價(jià)為255000元/平方米。降降降水工程程：2200萬元元，鋼鋼筋技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)為：9--110噸/1000平方方米，混混凝土土技術(shù)指指標(biāo)為為：70—75立方米米/1000平方米米，水水泥技術(shù)術(shù)指標(biāo)標(biāo)為：355--40噸/1000平方方米，以以上指指標(biāo)是根根據(jù)結(jié)結(jié)構(gòu)形式式、層層高、檐檐高等等因素綜綜合考考慮進(jìn)行行的結(jié)結(jié)算指標(biāo)標(biāo)。成新率確定為：：：88%2.裝修部分為滿足不同的功功功能需求求，×××項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部部的裝修修檔次次眾多。按按每每平方米米的造造價(jià)不同同，分分層、分分功能能區(qū)進(jìn)行行評(píng)估估。每平平方米米造價(jià)為為綜合合價(jià)格，包包含含門窗(不含外窗窗)、天棚、內(nèi)內(nèi)內(nèi)墻、地地面、衛(wèi)衛(wèi)生間水水管和和潔具、燈燈具具、插座座、開開關(guān)和連連接的的電線及及管、通通風(fēng)風(fēng)口口及連連接的短短管家家具電氣氣設(shè)施施、廚房房灶具具的工程程總造造價(jià)。裝裝修工工程在不不斷進(jìn)進(jìn)行改造造，且且在200000年和200011年進(jìn)行了了大大面積的的裝修修改造，維維護(hù)護(hù)情況較較好，成成新率為為900%。⑴B1、B2層層層為地下室室，主主要分布布有員員工餐廳廳、辦辦公樓餐餐廳、員員工活動(dòng)動(dòng)室、設(shè)設(shè)備間、車車庫(kù)庫(kù)等附屬屬設(shè)施施，裝修修較為為簡(jiǎn)單，天天棚棚、墻壁壁為白白色涂料料粉刷刷，地面面是通通體磚鋪鋪設(shè)，電電氣包括括配電電箱以外外的墻墻內(nèi)管線線，燈燈具為普普通熒熒光雙管管等、普普通壁燈燈、普普通插座座和開開關(guān)，衛(wèi)衛(wèi)生間間潔具為為普通通潔具，員員工工餐廳設(shè)設(shè)施有有：不銹銹鋼灶灶具、餐餐具、餐餐桌為普普通黑黑色長(zhǎng)條條桌、黑黑色折迭迭椅，考考慮市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)，綜綜合造價(jià)價(jià)為330000元/平方米；；辦辦公樓餐餐廳的的設(shè)施比比員工工餐廳稍稍好，餐餐桌、椅椅子的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)稍高高，綜合合考慮慮造價(jià)為為35500元/平方米；；員員工活動(dòng)動(dòng)室有有普通桌桌椅、較較密集的的熒光光燈，綜綜合總總價(jià)為255000元/平方米。⑵1層為公共活活動(dòng)動(dòng)區(qū)域，咖咖咖啡廳、中中餐餐廳、大大堂酒酒吧的裝裝修水水平較高高，天天棚為白白色高高級(jí)涂料料粉刷刷，墻壁壁為具具有絲綢綢效果果的壁紙紙，地地面為高高級(jí)純純毛地毯毯鋪設(shè)設(shè)，燈具具為多多火高級(jí)級(jí)吊花花燈及各各式高高級(jí)壁燈燈，高高級(jí)開關(guān)關(guān)插座座，全部部采用用進(jìn)口材材料，綜綜合餐桌桌、餐餐椅、餐餐具的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)，咖咖啡廳綜綜合造造價(jià)為：：70000元/平方米；；中中餐廳綜綜合造造價(jià)為：：60000元/平方米；；大大堂酒吧吧綜合合造價(jià)：：65500元/平方米。⑶2層：有上海海餐餐廳、宴會(huì)會(huì)會(huì)廳、高高職餐餐廳、主主餐廳廳等，高高職餐餐廳和主主餐廳廳的裝修修檔次次稍差，燈燈具具選型價(jià)價(jià)格低低一些，餐餐桌桌椅的用用料為為木質(zhì)，綜綜合合市場(chǎng)價(jià)價(jià)考慮慮造價(jià)：：40000元/平方米；；上上海餐廳廳綜合合造價(jià)：：60000元/平方米；；大大堂酒吧吧綜合合造價(jià)：：50000元/平方米。⑷3層：健身房房的的天棚及墻墻墻面為高高級(jí)涂涂料粉刷刷，地地面為塑塑膠地地板，健健身設(shè)設(shè)施為進(jìn)進(jìn)口各各式機(jī)械械，綜綜合造價(jià)價(jià)：550000元/平方米。⑸4層：殘疾人人用用客房，五五五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，按按一間房房計(jì)算算(50平方米米)天棚面層層抹抹灰刷白白色涂涂料(60×50＝30000元)，墻壁為為壁壁紙(360元/平方米×200平方方米米＝7200000元)，地面鋪鋪設(shè)設(shè)90%純毛毛地地毯(400元/平方米×45平方米米＝＝1800000元)，柚木家家具具、柚木木門((6000000元)，可自動(dòng)動(dòng)升升降的床床(2500000元)，21寸電視視、電電話、錄錄象機(jī)機(jī)(2000000元)，吊花燈燈、床床頭燈、壁壁燈燈(6500000元，含開開關(guān)關(guān)及墻內(nèi)內(nèi)管線線)，床頭控控制制器(1000000元，含管管線線)，衛(wèi)生間間有有臺(tái)式臉臉盆、浴浴缸、座座便器器、烘手手器及及配件(70000++1000000+600000+300000+1000000＝3600000元，含連連接接的水管管)，地面鋪鋪設(shè)設(shè)大理石石(800××55＝40000元)，墻面貼貼瓷瓷磚(200××335＝70000元)，其它為為2000000元；；殘疾人人設(shè)施施：6000000元，合合計(jì)計(jì)40000000元。按按平平方米造造價(jià)計(jì)計(jì)算：4000000÷50＝80000元。⑹5-13層：：：普通商務(wù)務(wù)客客房，五五星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，天天棚棚裝修(30000元)，墻面裝裝修修(7200000元)，地面鋪鋪地地毯(400××550＝2000000元)，柚木家家具具(11000000元)，各式燈燈具具(6500000元)，衛(wèi)生間間潔潔具及配配件((3600000元)，衛(wèi)生間間裝裝修(40000++70000＝＝1100000元)，電器核核價(jià)價(jià)(4500000元，含電電視視、電話話、錄錄像機(jī)、傳傳真真機(jī)、床床頭控控制柜等等)，其它：：1330000元，合合計(jì)37550000元，按按平方米米造價(jià)價(jià)計(jì)算：：37750000÷÷50＝75000元。(以下略)4.外墻裝修工工工程A項(xiàng)目外墻為玻玻玻璃幕和大大理理石裝修修，總總面積約約為2233000..56平方方米米，其中中玻璃璃幕墻面面積為為1330000.566平方方米，大大理石石面積為為1000000平方方米。根據(jù)委托方提供供供的玻璃璃幕供供應(yīng)單價(jià)價(jià)為664.229$$/平方米米，折折合人民民幣5532元/平方米。根根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)行行價(jià)格，委委托托方提供供的價(jià)價(jià)格較低低，在在此，采采用市市場(chǎng)價(jià)。經(jīng)經(jīng)過過咨詢幾幾座55A，五星星級(jí)級(jí)大廈的的外墻墻裝修情情況，國(guó)國(guó)外進(jìn)口口玻璃璃幕和附附屬件件供應(yīng)單單價(jià)價(jià)價(jià)格，加加上運(yùn)運(yùn)費(fèi)、關(guān)關(guān)稅、采采購(gòu)保管管費(fèi)、安安裝費(fèi)，取取費(fèi)費(fèi)后的總總價(jià)為為25000元/平方米，進(jìn)進(jìn)進(jìn)口大理理石貼貼面為200000元/平方米。成新率80%。5.空調(diào)系統(tǒng)工工工程⑴概況空調(diào)系統(tǒng)工程開開開工時(shí)間間為：：19888年8月10日，竣竣工工時(shí)間為為：119911年3月28日，200011年進(jìn)行了了部部分改造造?？偪偣├淞苛繛?20000噸，采采暖約為為8330000000大卡/小時(shí)，制制冷冷站設(shè)備備包括括4臺(tái)主機(jī)、44臺(tái)水塔、1199臺(tái)水泵、片片片式換熱熱器三三組、其其它輔輔助機(jī)機(jī)機(jī)械有有送排風(fēng)風(fēng)機(jī)約約190臺(tái)、含含加壓排排煙系系統(tǒng)及風(fēng)風(fēng)機(jī)盤盤管超過過10000臺(tái)、水水管及風(fēng)風(fēng)管鋼鋼材共85500噸，全部部為為進(jìn)口產(chǎn)產(chǎn)品。⑵空調(diào)供熱、供供供冷方式。夏夏季空調(diào)方式式為：主要公公用區(qū)域如大大堂、餐廳等等，由單獨(dú)設(shè)設(shè)置在各層的的AHU風(fēng)機(jī)作作為空氣處理理設(shè)備，以PPAU風(fēng)機(jī)作作為新風(fēng)補(bǔ)充充風(fēng)機(jī)；各分分散房間如客客房、辦公室室等，由分布布在房間內(nèi)部部的風(fēng)機(jī)盤管管作為空氣處處理裝置，并并以PAU風(fēng)機(jī)補(bǔ)補(bǔ)充部分新風(fēng)風(fēng)；在各廚房房單獨(dú)設(shè)置廚廚房排風(fēng)機(jī)，由由PAU風(fēng)機(jī)進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)充新風(fēng)風(fēng)；浴室、廁廁所由設(shè)置在在設(shè)備層的TTEF排風(fēng)機(jī)機(jī)統(tǒng)一排風(fēng)；；停車場(chǎng)、鍋鍋爐房等地設(shè)設(shè)置EAF風(fēng)機(jī)進(jìn)進(jìn)行排風(fēng)；開開業(yè)后與原設(shè)設(shè)計(jì)有區(qū)別的的房間，設(shè)置置窗式空調(diào)器器。冬季空調(diào)調(diào)方式為：采采用三臺(tái)板式式熱交換器，以以市政一次熱熱水為熱源，換換出的60度二次熱熱水為空調(diào)采采暖用水，因因?yàn)榫频甑娘L(fēng)風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤盤管均采用雙雙管制，設(shè)備備運(yùn)行情況與與夏季相同。(根據(jù)空調(diào)系統(tǒng)圖)成新率85%。(3)由于空調(diào)調(diào)調(diào)系統(tǒng)涉及及內(nèi)內(nèi)容較多多，分分以下部部分分分別估價(jià)價(jià)：A.制冷設(shè)備：：：制冷站站4臺(tái)主機(jī)由由美美國(guó)開利利公司司供應(yīng)，同同時(shí)時(shí)配上4臺(tái)加拿大大馬馬利公司司冷卻卻塔及155臺(tái)德國(guó)REEGGENTT水泵泵組成，制制冷冷站提供供水溫溫7度至各空空調(diào)調(diào)機(jī)，設(shè)設(shè)備原原值為900..6萬美金金，按按現(xiàn)行市市場(chǎng)價(jià)價(jià)為9000萬元人人民幣(到北京后后總總價(jià))。預(yù)算價(jià)為：90000×(1+5%%))×(1+2..55%)＝986..663萬元每臺(tái)安裝費(fèi)(含含含輔料)為：8999007.224元元(其中人工工費(fèi)費(fèi)1139900.577元)（通風(fēng)定定額額8—13），人人工工費(fèi)調(diào)整整為：：(1139900.577/223.447)×40＝1941122.999元，（調(diào)調(diào)增為：：1994122.999-1113390..577＝80222..42元）取其它直接費(fèi)：：：1941122.999×65.55%%(人工20..88%)＝1271155.511元(40377..9元)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)：(((1941122.999+440377.99)×(14.77%%+288.11%)＝1003366.988元取利潤(rùn)及稅金、勞勞?；鸷罂偪傇靸r(jià)：10047.833萬元；B.供暖設(shè)備：：：：供暖暖來源源由城市市熱水水或鍋爐爐二次次水經(jīng)三三臺(tái)板板式換熱熱器供供應(yīng)，位位于主主機(jī)房配配有44臺(tái)REGNNTT水泵組成成；；該設(shè)備備總價(jià)價(jià)為9萬美金，按按按現(xiàn)行市市場(chǎng)價(jià)價(jià)為89..441萬元，加加安裝調(diào)調(diào)試費(fèi)費(fèi)和各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)率率后總價(jià)價(jià)：1107..299萬元；C.空氣處理機(jī)機(jī)機(jī)有91臺(tái)空調(diào)調(diào)機(jī)機(jī)，105544臺(tái)風(fēng)機(jī)盤盤管管及新風(fēng)風(fēng)處理理機(jī)，包包括設(shè)設(shè)備費(fèi)、安安裝裝調(diào)試費(fèi)費(fèi)、各各項(xiàng)費(fèi)率率，共共652..771萬元；；D.加壓排煙排排排風(fēng)設(shè)備備共333臺(tái)，總總造價(jià)：：1338.554萬萬元；E.各種閥件風(fēng)管閥閥件共共19000件，總總價(jià)：199000×21000＝399萬元元；；水管閥件共166600件，總總價(jià)：166000×15000＝240萬元元F.水管：冷卻卻卻水空調(diào)調(diào)供回回水管全全部采采用日本本黑鐵鐵管，全全部焊焊接而成成，遇遇上連接接設(shè)備備或閘閥閥等配配件時(shí)，直直徑徑65MMM以上上均使用用155公斤法蘭蘭接接口；冷冷凝水水管為鍍鍍鋅管管及配件件，全全部由臺(tái)臺(tái)灣進(jìn)進(jìn)口<菊花牌>，無縫管：2800000米×241..77＝676..776萬元；；鍍鋅管：1400000米×68.7788＝96.2299萬元；G.風(fēng)管：風(fēng)管管管材料使使用日日本<星月牌>鍍鋅鐵片片加加工制成成，厚厚度由0..66MM—1.0MMMM，風(fēng)管寬寬度度450MMMM以上用法法蘭蘭連接，以以下下用插條條扣緊緊。鍍鋅板：3500000平方方米×195＝682..55萬元；H.保溫：材材材料采用用南韓韓產(chǎn)品，全全部部為玻璃璃棉外外層有加加固鋁鋁紙面保保護(hù)，風(fēng)風(fēng)管使用用255MM厚，水水管使用用500MM厚；；保保溫用于于：送送回風(fēng)管管，廚廚房排風(fēng)風(fēng)管，排排煙風(fēng)管管、送送回空調(diào)調(diào)水管管、冷凝凝水管管；管材：875立立立方米×22622..61＝197..998萬元；；板材：3300000平方米×143..556＝473..775萬元；；I.末端裝置PPPAU：56355臺(tái)×400＝225..44萬元；風(fēng)口：800000臺(tái)×500＝400萬元元；；J.冷庫(kù)中各種種種冰柜冷冷柜：：約3000萬元；；(根據(jù)委托托方方提供的的設(shè)備備表)K.維修工具及及及輔助設(shè)設(shè)施：：約1500萬元(同上)6.給排水系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)工程（以下略）（七）建安工程程程費(fèi)計(jì)算算明細(xì)細(xì)表（表表5－1）表5－1建建安工程程費(fèi)計(jì)算算明細(xì)細(xì)表序號(hào)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)（萬元）合價(jià)（萬元）備注一結(jié)構(gòu)工程14872.77751地下室平方米14768.55560.25003692.14442地上部分平方米54903.00060.200010980.66613降水工程200.00二裝修工程37088.88831B1員工餐廳廳平方米291.000.300087.30辦公樓餐廳平方米81.000.350028.35員工活動(dòng)室平方米86.000.250021.5021F咖啡廳平方米491.000.7000343.70中餐廳平方米1019.00000.6000611.40大堂酒吧平方米247.000.6500160.5532F上海餐廳廳平方米611.000.6000366.60宴會(huì)廳平方米803.000.5000401.50高職餐廳平方米31.000.400012.40主餐廳平方米319.000.4000127.6043F健身房平方米1914.00000.5000957.0054F客房平方米2014.00000.80001611.200065F－13F客房平方米18126.00000.750013594.5550714F－17FFF客房平方米6103.00000.85005187.555584F－15F辦公樓平方米7388.00000.40002955.200094F－15F公寓平方米7408.00000.82006074.566610其它部分工程22739.66620.20004547.9222三室外工程平方米9000.00000.0300270.00四外墻裝修5325.14441玻璃幕墻平方米13300.55560.25003325.14442大理石墻平方米10000.00000.20002000.0000五空調(diào)系統(tǒng)工程5788.05551制冷設(shè)備冷水機(jī)機(jī)機(jī)組1047.8333冷卻塔、水泵2供暖設(shè)備107.29板式換熱器水泵泵泵3空氣處理機(jī)652.71空調(diào)機(jī)、新風(fēng)處處處理機(jī)風(fēng)機(jī)盤管4加壓排風(fēng)、排煙煙煙機(jī)138.545風(fēng)管閥件個(gè)1900.00000.2100399.00水管閥件個(gè)1600.00000.1500240.006水管供回水管米28000.00000.0242676.76冷凝水管米14000.00000.006996.297風(fēng)管平方米35000.00000.0195682.508保溫水管立方米875.000.2263197.98風(fēng)管平方米33000.00000.0144473.759PAU末端裝置置個(gè)5635.00000.0400225.40風(fēng)口個(gè)8000.00000.0500400.0010冷柜、冰柜300.0011維修工具及其它它它150.00六給排水工程2258.85551設(shè)備中水系統(tǒng)臺(tái)23.00204.94給水系統(tǒng)44.00257.50排水系統(tǒng)48.0096.00游泳池系統(tǒng)250.002給水、中水管米26000.00000.0134348.563熱水及回水管米17000.00000.0200340.004鑄鐵管米25000.00000.0130325.00PVC管及鍍鋅鋅鋅管米8000.000064.855各種閥件個(gè)5000.00000.0200100.006保溫立方米1200.00000.1600192.007公共衛(wèi)生潔具80.00七鍋爐工程928.341鍋爐及附屬設(shè)備備備680.002管道及閥件168.343保溫80.00八消防系統(tǒng)工程2055.80001自動(dòng)噴水滅火噴頭個(gè)8000.00000.0200160.002拉轆個(gè)110.000.180019.80消火栓個(gè)120.000.250030.003自動(dòng)報(bào)災(zāi)BTM30.00NF—1GZ120.00煙感、溫感個(gè)1300.00000.1000130.0041301滅火70.005防火卷簾閥67.50煙風(fēng)機(jī)臺(tái)71.001.5000106.506水泵及穩(wěn)壓泵臺(tái)20.0077.007水幕噴灑50.008水管米23000.00000.0150345.00閥件個(gè)2000.00000.0500100.009電線及配管米150000...000.0050750.00九供電系統(tǒng)2250.35551分界小室及其它它它工程800.0021#高壓配電室室室高壓配電柜臺(tái)15.00360.55蓄電池臺(tái)1.0020.00變壓器臺(tái)5.00250.0032#配電室20.744低壓室311.445電纜187.626發(fā)電機(jī)臺(tái)2.00300.00十動(dòng)力、照明系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)工程2622.20001配電箱臺(tái)200.001.0000200.002其它工程內(nèi)容臺(tái)500.003管線500.204擦窗機(jī)臺(tái)150.005空調(diào)控制柜臺(tái)19.00342.006電纜照明米10000.00000.0250250.00動(dòng)力米8000.00000.0500400.007防雷接地50.008工具器具30.009公共燈具200.00十一樓宇自控1000.0000十二通訊工程1055.20001交換機(jī)240.702其它設(shè)備234.503電線管米20000.00000.0050100.004線米60000.00000.0080480.00十三音像系統(tǒng)工程675.001設(shè)備350.002管線175.003末端設(shè)備150.00十四煤氣及熱力工程程程150.00十五電梯工程部19.00100.000001900.0000合計(jì)78240.5551（七）評(píng)估測(cè)算算算1.建造成本①建安費(fèi)用建安費(fèi)用＝78882400.551萬元②紅線內(nèi)市政費(fèi)費(fèi)費(fèi)用根據(jù)估價(jià)對(duì)象的的的實(shí)際情情況，考考慮到估估價(jià)對(duì)對(duì)象為單單體工工程，其其紅線線內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施費(fèi)用按按建安安費(fèi)用的的5%%計(jì)取。紅線內(nèi)市政費(fèi)用用用＝7822440.551××5%＝39122..03萬元元③電貼費(fèi)根據(jù)北京市關(guān)于于于調(diào)整北北京地地區(qū)供電電貼費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的的通知知[京價(jià)（商商）字字[200000]2882]]，電纜線線路路供電工工程電電貼費(fèi)100千伏用戶戶交納電電貼費(fèi)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為3330元/KVAA，根根據(jù)北京京市有有關(guān)規(guī)定定，取取為50瓦/平方米，容容容載比按按0..8考慮。電貼費(fèi)＝6.9996711622×330×0.055//0.88＝143..770萬元建造成本＝78882400.551+339112.003++1433.770＝8229966.244萬元元2.不可預(yù)見費(fèi)費(fèi)費(fèi)根據(jù)《北京市出出出讓地價(jià)價(jià)評(píng)估估技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》（試試試行），不不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)取值值范圍為為建安安費(fèi)用的的5%%－10%。根根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況，確確定不可可預(yù)見見費(fèi)按建建安費(fèi)費(fèi)用的5%%計(jì)算。不可預(yù)見費(fèi)＝77782440..51×5%＝39122..03萬元元3.前期、專業(yè)業(yè)業(yè)人士及及管理理費(fèi)根據(jù)《北京市出出出讓地價(jià)價(jià)評(píng)估估技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》（試試試行），費(fèi)費(fèi)用用取值范范圍為為建造成成本的的5%－10%。根根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況，確確定按建建造成成本的5%%計(jì)算。前期、專業(yè)人士士士及管理理費(fèi)＝＝8229966.244×5%＝41144..81萬元元成本費(fèi)用為上述述述三項(xiàng)合合計(jì)。成本費(fèi)用＝82222966.224+339112.003++41114..81＝9032233.088萬元元4.貸款利息貸款利息取成本本本費(fèi)用為為基數(shù)數(shù)，利息息率取取銀行一一至三三年期貸貸款利利率5.9944%，資金金考考慮在開開發(fā)期期內(nèi)均勻勻投入入，計(jì)息息期為為開發(fā)期期三年年的一半半，即即一年，以以單單利計(jì)算算。貸款利息＝90003233.008×5.944%%×3/2＝80477..79萬元元5.利潤(rùn)根據(jù)《北京市出出出讓地價(jià)價(jià)評(píng)估估技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》（試試試行）的的有關(guān)關(guān)規(guī)定及及評(píng)估估人員掌掌握的的目前房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的有關(guān)關(guān)資料，在在測(cè)測(cè)算房屋屋建筑筑物價(jià)格格時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在房房屋建建筑物重重置成成本的基基礎(chǔ)上上考慮一一定的的開發(fā)商商利潤(rùn)潤(rùn)。大多多數(shù)開開發(fā)商在在開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)以以追求較較高的的利潤(rùn)為為目的的，根據(jù)據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象的的實(shí)際際情況和和所在在區(qū)域同同類型型房地產(chǎn)產(chǎn)的平平均投資資回報(bào)報(bào)水平，確確定定該房地地產(chǎn)的的投資回回報(bào)率率為15%%。利潤(rùn)＝9837770.887××15%＝1475555.633萬元元6.建筑物重置置置價(jià)格建筑物重置成本本本為以上上五項(xiàng)項(xiàng)之和。建筑物重置價(jià)格格格＝9833770.887++1477555.633＝11311226.55萬元元7.測(cè)算成新率率率通常采用使用年年年限法和和觀察察法綜合合確定定委估建建筑物物的成新新率，根根據(jù)上面面各分分部工程程成新新率的分分析，成成新率綜綜合確確定為899%%。8.建筑物現(xiàn)值值值建筑物現(xiàn)值＝建建建筑物重重置價(jià)價(jià)格×成新率＝11312666.5×89％＝10068222.59萬萬元元七、運(yùn)用市場(chǎng)比比比較法測(cè)測(cè)算土土地使用用權(quán)價(jià)價(jià)格由于評(píng)估對(duì)象所所所在的地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)育育健全全，并有有充足足交易實(shí)實(shí)例資資料，因因此可可以使用用市場(chǎng)場(chǎng)比較法法評(píng)估估該地塊塊土地地使用權(quán)權(quán)出讓讓價(jià)格。經(jīng)經(jīng)向向有關(guān)部部門查查詢，并并參考考評(píng)估方方掌握握的有關(guān)關(guān)市場(chǎng)場(chǎng)資料，在在相相同或相相似的的供需范范圍內(nèi)內(nèi)，選擇擇相同同或相似似的地地塊作為為比較較對(duì)象。1.可比案例的的的選擇根據(jù)替代原則，我我們選擇了與與委估土地位位于相似區(qū)位位的三個(gè)可比比案例。案例1：位于××××區(qū)海運(yùn)運(yùn)倉(cāng)倉(cāng)危改區(qū)區(qū)內(nèi)，土土地用途途為綜綜合，用用地面面積為1660000平方方米米，建筑筑面積積為8899110平方米米，地地上容積積率為為5.566，地地價(jià)區(qū)類類為22類，200000年3月審定樓樓面面毛地價(jià)價(jià)為118500元/平方米。宗宗宗地鄰近近眾多多公交線線路，雙雙向交通通方便便，緊鄰鄰×××環(huán)，辦公公集集聚條件件較好好，兩面面臨市市級(jí)主干干道，基基礎(chǔ)設(shè)施施開發(fā)發(fā)程度達(dá)達(dá)宗地地外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整。案例2：位于××××區(qū)建國(guó)國(guó)門門南大街街乙11號(hào)，土地地用用途為綜綜合，用用地面積積為3385..3平平方米，地地上上建筑面面積為為38044..1平方米米，地地上容積積率為為8.877，處處于2類地價(jià)區(qū)區(qū)，220011年10月審定定樓樓面毛地地價(jià)為為19800元/平方米。宗宗宗地鄰近近較多多公交線線路，雙雙向交通通便利利，在×××環(huán)內(nèi)，公公共設(shè)施施條件件和辦公公集聚聚條件好好，一一面臨市市級(jí)次次干道，基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施開開發(fā)程程度達(dá)宗宗地外外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整。案例3：位于朝朝朝陽區(qū)雅雅寶路路8號(hào)，土地地用用途為綜綜合用用途，用用地面面積為377440平方米米，地地上建筑筑面積積為4600220平方米米，地地上容積積率為為8.855，處處于3類地價(jià)區(qū)區(qū)，119999年11月審定定樓樓面毛地地價(jià)為為21000元/平方米。宗宗宗地鄰近近眾多多公交線線路，雙雙向交通通狀況況較好，在在二二環(huán)外1..55公里，集集聚聚條件和和公共共設(shè)施條條件很很好，一一面臨臨市級(jí)次次干道道，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施開發(fā)程程度達(dá)達(dá)宗地外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整。2.比較因素的的的選擇共選擇了交易時(shí)時(shí)時(shí)間、交交易方方式、使使用年年限、公公共交交通狀況況、距距二環(huán)路路距離離、臨路路條件件、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施條件等等修正正因子。3.因素條件說說說明委估土地和可比比比案例的的各因因素條件件說明明見表5--22。表5－2因素素條件說說明表比較因素委估土地案例1案例2案例3樓面毛地價(jià)1850元/平平平方米1980元/平平平方米2100元/平平平方米位置××號(hào)××區(qū)海運(yùn)倉(cāng)危危危改區(qū)內(nèi)內(nèi)××區(qū)建國(guó)門南南南大街乙乙1號(hào)朝陽區(qū)雅寶路888號(hào)交易時(shí)間2001年1222月2000年3月月月2001年1000月1999年1111月交易方式協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓使用年限50年50年50年50年用途綜合綜合綜合綜合區(qū)域因素土地級(jí)別2類2類2類3類公共交通鄰近眾多公交線線線路，四四向交交通便利利鄰近眾多公交線線線路，雙雙向交交通便利利鄰近較多公交線線線路，雙雙向交交通便利利鄰近眾多公交線線線路，雙雙向交交通便利利距二環(huán)路距離緊鄰二環(huán)外緊鄰二環(huán)內(nèi)二環(huán)內(nèi)0.5公公公里二環(huán)外1.5公公公里公共設(shè)施條件好較好好很好辦公集聚條件好較好好很好個(gè)別因素容積率3.915.568.878.85臨路條件兩面臨市級(jí)主干干干道兩面臨市級(jí)主干干干道一面臨市級(jí)次干干干道一面臨市級(jí)次干干干道基礎(chǔ)設(shè)施宗地外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整宗地外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整宗地外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整宗地外“七通”及宗地內(nèi)內(nèi)場(chǎng)場(chǎng)地平整整4、計(jì)算修正過過過程比較因素條件指指指數(shù)表（表表55-3）如如下下。表5-3比較因因素素條件指指數(shù)表表比較因素委估土地案例1案例2案例3交易時(shí)間100101100101交易方式100100100100使用年限100100100100用途100100100100區(qū)域因素公共交通1001009998距二環(huán)路距離10010010099公共設(shè)施條件10098100102辦公集聚條件10098100102個(gè)別因素容積率100100100100臨路條件1001009999基礎(chǔ)設(shè)施100100100100因素比較修正系系系數(shù)表（表表55-4）如如下下：表5-4比較修修正正系數(shù)表表比較因素案例1案例2案例3交易時(shí)間100/10000100/10000100/10111交易