社區(qū)管理（第三版）21世紀(jì)公共管理系列教材社區(qū)管理

(第三版）汪大海、魏娜、郇建立主編第1編第1章第2編社區(qū)管理的主體

第3章物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)法人業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織物業(yè)管理公司業(yè)主委員會預(yù)習(xí)案例業(yè)主委員會為什么炒不掉物業(yè)公司？1編第1章業(yè)主委員會的宗旨和作用重點問題物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍

業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主委員會的建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)和建設(shè)1編第1章3.1.物業(yè)管理公司物業(yè)（RealProperty）物業(yè)管理（RealPropertyManagement）已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地3.1.1物業(yè)管理公司的概念由專門的機構(gòu)和人員，依照合同和契約，對已投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對房屋周圍區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的綜合性服務(wù)的過程1編第1章3.1.物業(yè)管理公司（1）物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人物業(yè)管理公司（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)

（3）物業(yè)管理公司是承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性行業(yè)3.1.1物業(yè)管理公司的概念物業(yè)管理公司：具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)法人1編第1章3.1.物業(yè)管理公司

1）妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn)，使其始終保持良好的狀態(tài)，并得以保值、增值，延長其使用壽命2）以較少的投入為業(yè)主和租戶提供滿意的服務(wù)，使用戶和居民在安全、文明、舒適、快樂與健康的環(huán)境中工作和生活3）積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營與有償服務(wù)活動，創(chuàng)造較高的經(jīng)濟效益和社會效益，增強自身的競爭實力公司基本目標(biāo)3.1.1物業(yè)管理公司的概念公司基本目標(biāo)公司基本目標(biāo)1編第1章3.1.物業(yè)管理公司3.1.2物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)1編第1章3.1.物業(yè)管理公司3.1.2物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)義務(wù)（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)（2）接受管委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督（3）重大的管理措施應(yīng)交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營1編第1章3.1.物業(yè)管理公司工程維護(hù)管理車輛道路管理園林綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理安全管理服務(wù)項目3.1.3物業(yè)管理公司的服務(wù)項目1編第1章3.1.物業(yè)管理公司總經(jīng)理室產(chǎn)業(yè)部辦公室財務(wù)部管理部服務(wù)部工程部公關(guān)部發(fā)展部下屬企業(yè)各管理處物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)產(chǎn)業(yè)部1編第1章3.1.物業(yè)管理公司（3）全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)

（1）制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃（2）教育職工要有競爭意識（4）加強基礎(chǔ)管理工作加強外部建設(shè)：搞好物業(yè)管理公司的公共關(guān)系加強內(nèi)部建設(shè)3.1.5物業(yè)管理公司的建設(shè)1編第1章3.2業(yè)主委員會3.2.1業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會的宗旨是代表業(yè)主們的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制業(yè)主委員會的性質(zhì)業(yè)主委員會的地位通過業(yè)主委員會而實現(xiàn)業(yè)主自治是社會民主管理的基礎(chǔ)業(yè)主是指物業(yè)的所有者業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織1編第1章3.2業(yè)主委員會業(yè)主委員會的組織機構(gòu)在設(shè)置時，應(yīng)注意若干問題1．業(yè)主委員會的產(chǎn)生2．業(yè)主委員會的組織3.2.2業(yè)主委員會的機構(gòu)設(shè)置一個物業(yè)管理區(qū)域只設(shè)一個業(yè)主委員會首屆業(yè)主委員會由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，由籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案1編第1章3.2業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員的任期業(yè)主委員會委員每屆任期為2～3年，可以連選連任

3.2.3業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會委員的產(chǎn)生業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其名額分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有的業(yè)權(quán)份額的多少業(yè)主委員會委員的任職資格品德好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作能力的成年人1編第1章3.2業(yè)主委員會

3.2.3業(yè)主委員會委員1編第1章3.2業(yè)主委員會3.2.4業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會的權(quán)利（1）召集和主持業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）（2）提出修訂《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》的議案（3）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同（4）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、年度財務(wù)預(yù)算和決算（6）監(jiān)督檢查物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作（7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)用房的合理使用（8）業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）賦予的其他職責(zé)和權(quán)利1編第1章3.2業(yè)主委員會3.2.4業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主委員會的義務(wù)（1）籌備并向業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）報告工作（2）執(zhí)行業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）通過的各項決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督（3）貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項工作，對業(yè)主和物業(yè)使用人開展多種形式的宣傳教育（4）聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動，完成和實現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的各項管理目標(biāo)（5）調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的糾紛（6）建立本會檔案制度（7）接受市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查（8）本會的決定不得違反法律法規(guī)和國家政策，不得違反業(yè)主大會（業(yè)主代表大會）的決定，不得損害公共利益。1編第1章3.2業(yè)主委員會會名，地址，轄區(qū)范圍，性質(zhì)，主管部門及宗旨組織及職責(zé)會議制度及工作制度委員的條件、選舉辦法及權(quán)利和義務(wù)等經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理辦公用房章程生效、修改、補充等有關(guān)事宜3.2.5業(yè)主委員會的章程和日常工作業(yè)主委員會章程：業(yè)主委員會的行為準(zhǔn)則，綱領(lǐng)性文件1編第1章3.2業(yè)主委員會

3.2.5業(yè)主委員會的章程和日常工作1編第1章3.2業(yè)主委員會3.2.6業(yè)主委員會的自身建設(shè)123要重視對廣大居民群眾的宣傳教育聘請顧問，積極尋求咨詢舉辦培訓(xùn)班，組織業(yè)主委員會主任或委員學(xué)習(xí)——“業(yè)主學(xué)?！弊鳛槲飿I(yè)消費者的業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)和提高1編第1章3.3物業(yè)管理公司

與業(yè)主委員會的關(guān)系及其他3.3.1物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關(guān)系ContentTitle二者實行專業(yè)化管理與業(yè)主自治相結(jié)合的管理體制，共同管理一定范圍內(nèi)的物業(yè)。所不同的是，物業(yè)管理公司受業(yè)主委員會的委托來管理業(yè)主的物業(yè)，而業(yè)主委員會代表業(yè)主的利益來管理物業(yè)1．法律上的平等關(guān)系2．經(jīng)濟上的交換關(guān)系3．工作上的合作關(guān)系物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會的關(guān)系在完全市場條件下和非完全市場條件下有所不同1編第1章3.3物業(yè)管理公司

與業(yè)主委員會的關(guān)系及其他3.3.2物業(yè)管理公司與居民委員會的關(guān)系少數(shù)物業(yè)管理公司拒絕在所管理的住宅小區(qū)設(shè)立居民委員會某些物業(yè)管理公司對居委會的正常工作不予配合居委會和物業(yè)管理機構(gòu)各自為政，缺乏協(xié)調(diào)兩者的矛盾兩者的矛盾兩者的矛盾1編第1章3.3物業(yè)管理公司

與業(yè)主委員會的關(guān)系及其他如何解決居委會與物業(yè)管理公司的矛盾首先，理順居委會與物業(yè)管理機構(gòu)之間的關(guān)系，需要形成如下幾點基本共識在所有城市住宅小區(qū)都必須建立健全居委會組織。居民委員會和物業(yè)管理機構(gòu)具有共同的工作目標(biāo)。居民委員會與物業(yè)管理機構(gòu)各有所長，可以“互補”。其次，盡快出臺有關(guān)法律、法規(guī)，為理順居委會與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系提供法律依據(jù)3.3.2物業(yè)管理公司與居民委員會的關(guān)系1編第1章3.3物業(yè)管理公司

與業(yè)主委員會的關(guān)系及其他3.3.3物業(yè)管理公司同政府有關(guān)部門的關(guān)系物業(yè)管理公司同許多政府部門都有著業(yè)務(wù)關(guān)系，這些部門包括房地產(chǎn)行政主管部門，以及市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等政府部門此外，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，在經(jīng)濟活動中還應(yīng)接受財政、稅務(wù)、工商、價格等行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo)和管理1編第1章3.3物業(yè)管理公司

與業(yè)主委員會的關(guān)系及其他物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該是兩個相對獨立的企業(yè)法人房地產(chǎn)開發(fā)公司在進(jìn)行小區(qū)建設(shè)和經(jīng)營的全過程中都應(yīng)該考慮到物業(yè)管理的需要，并要求物業(yè)管理公司介入房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計、施工、售房三個環(huán)節(jié)上應(yīng)為物業(yè)管理公司做好前期準(zhǔn)備工作房地產(chǎn)開發(fā)公司依賴物業(yè)管理公司代為物業(yè)管理，而物業(yè)管理公司依靠房地產(chǎn)開發(fā)公司為其提供必備的物業(yè)經(jīng)營管理條件3.3.4物業(yè)管理公司同房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)系1編第1章閱讀材料一、“業(yè)主被打事件”批量產(chǎn)出二、業(yè)主們畏懼什么三、留在文件里的權(quán)利業(yè)主委員會尷尬求生四、誰來圓業(yè)主的維權(quán)之“夢”1編第1章關(guān)鍵術(shù)語物業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理公司業(yè)主業(yè)主委員會業(yè)主委員會委員業(yè)主委員會章程1編第1章復(fù)習(xí)思考題1．什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理公司？2．物業(yè)管理公司的服務(wù)項目有哪些？3．業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？4．如何加強業(yè)主委員會的自身建設(shè)？5．物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的關(guān)系應(yīng)該是怎樣的？1編第1章Thanks!1編第1章內(nèi)容總結(jié)社區(qū)管理（第三版）21世紀(jì)公共管理系列教材。第2編社區(qū)管理的主體

第3章物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會。物業(yè)管理公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)法人。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。1編第1章。已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和