第三章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析項(xiàng)目可行性分析第一節(jié)房地產(chǎn)可行性分析概述2一.可行性研究定義:可行性研究就是指在投資決策前,對與項(xiàng)目有關(guān)的市場.資源.工程技術(shù).經(jīng)濟(jì).社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析論證和評價(jià),從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行,經(jīng)濟(jì)上是否合理,并對多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法.3二可行性分析的涵義一般建設(shè)工程項(xiàng)目都要經(jīng)過投資前期.建設(shè)時(shí)期.生產(chǎn)經(jīng)營期等三個(gè)過程期全部過程如下圖:4機(jī)會研究初步可行性研究項(xiàng)目建設(shè)書可行性研究項(xiàng)目評估投資決策(投資前期)簽約談判工程設(shè)計(jì)施工安裝試運(yùn)行竣工驗(yàn)收(建設(shè)期)

生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目評價(jià)(生產(chǎn)經(jīng)營期)5三可行性研究的作用投資決策的重要依據(jù)項(xiàng)目審批的依據(jù)項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)開發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)6(1)可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報(bào)告中的詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目評價(jià)分析為重要依據(jù)的。7(2)可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。8(3)可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。9(4)可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。10(5)可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。11四可行性研究的步驟組織準(zhǔn)備資料搜集及市場調(diào)查開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評價(jià).選擇詳細(xì)研究編織研究報(bào)告書121)組織準(zhǔn)備。進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計(jì)劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。132)現(xiàn)場調(diào)查與資料收集?，F(xiàn)場實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。143)開發(fā)方案的設(shè)計(jì)、評價(jià)和選擇。這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)、評價(jià)、對比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟(jì)效益。154)詳細(xì)研究。采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對優(yōu)選出的項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，從而分析項(xiàng)目的可行性。165)編寫研究報(bào)告書?？尚行匝芯繄?bào)告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同且全面。17五房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容項(xiàng)目概況市場分析和需求預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選開發(fā)進(jìn)度的安排項(xiàng)目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財(cái)務(wù)評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)18按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)。其具體內(nèi)容如下：19）項(xiàng)目概況。項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

2）市場分析和需求預(yù)測。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價(jià)、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

203）規(guī)劃方案的優(yōu)選。在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4）開發(fā)進(jìn)度安排。對開發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

215）項(xiàng)目投資估算。項(xiàng)目投資估算即對開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實(shí)相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

227）財(cái)務(wù)評價(jià)。財(cái)務(wù)評價(jià)是依據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

8）風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來源提供參考。

23）國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要綜合考慮項(xiàng)目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評價(jià)。

財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)，但兩者的評價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。

10）結(jié)論。運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。242526第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)研27一房地產(chǎn)市場調(diào)研的目的與內(nèi)容目的:發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會,尋找投資空間,預(yù)測市場需求和分析判斷投資成本等,為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息.內(nèi)容:國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢城市發(fā)展?fàn)顩r擬開發(fā)區(qū)域的市場因素影響28二房地產(chǎn)市場調(diào)研的步驟市場分析數(shù)據(jù)的收集對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行加工分析表格分析法數(shù)理方法圖形分析法加工信息在市場分析中的應(yīng)用29市場分析數(shù)據(jù)的收集市場分析是從房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)開始的.原始數(shù)據(jù)包括企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù).301994-2006年三季度全國固定資產(chǎn)投資情況

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局31前三季度，國家全社會固定資產(chǎn)投資為71942億元，同比增長27.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資為12902億元，同比增長24.3％，增速比去年同期加快2.1個(gè)百分點(diǎn)。322003-2006年三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況33三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額12902億元，同比增長24.3%。從2003-2006年9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額以及同比增長率對比來看：（1）今年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在6月份達(dá)到高點(diǎn)后，終于在一系列的宏觀調(diào)控措施下有所緩解，但目前水平仍然處于高位；（2）全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額絕對值明顯高于其他年份；（3）從增長率的角度來看，增長速度明顯放緩；但是與2004年下半年相比，增長率仍舊偏高。342003-2006年三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況35從開發(fā)結(jié)構(gòu)來看，住宅投資增幅比較平穩(wěn)，商業(yè)營用房和辦公樓增幅波動較大。從開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12902億元，同比增長24.3%。商品住宅完成投資9076億元，同比增長29.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資408億元，同比增長8.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金18402億元，同比增長28.5%。其中，國內(nèi)貸款3940億元，增長49.4%；企業(yè)自籌資金6092億元，增長23.0%；利用外資259億元，增長46.6%。362003-2006年三季度全國土地開發(fā)投資情況37土地開發(fā)2006年前三季度，全國累計(jì)完成土地開發(fā)面積16342萬平方米，同比增長34.0%；土地購置面積2.41億平方米，同比下降。結(jié)合各地信息并對比購置面積及完成開發(fā)土地面積來看，囤積土地的現(xiàn)象得到政策的一定遏制?！皣烤皻庵笖?shù)”顯示土地開發(fā)面積分類指數(shù)為100.87，比8月份上升0.50點(diǎn)，比去年同月上升5.38點(diǎn)。38一面是土地購置面積繼續(xù)減少，一面是土地開發(fā)面積大幅增長，這反映了開發(fā)商在無奈“吐出”土地開發(fā)，因?yàn)閲倚鲁雠_的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費(fèi)，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)的速度，他們的重新開發(fā)表明囤積土地的現(xiàn)象正在得到政策的一定遏制。39

2005-2006年房屋銷售價(jià)格同比40從三季度各地房價(jià)走勢數(shù)據(jù)來看，廣州房價(jià)在經(jīng)歷了持續(xù)上漲后9月首現(xiàn)下降，上海則在三季度保持微降，北京增幅終于在9月有所放緩。分類別看，與去年同月比，經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲3.6%和8.1%，漲幅比上季度分別低1.8和0.1個(gè)百分點(diǎn)；普通住房銷售價(jià)格上漲6.1%，漲幅比上季度高0.8個(gè)百分點(diǎn)。41商品房銷售價(jià)格雖然連續(xù)的宏觀調(diào)控對部分城市的房地產(chǎn)造成了較大的影響，特別是在整頓黨風(fēng)黨紀(jì)、反腐之風(fēng)下，部分城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)明顯降溫，統(tǒng)計(jì)資料也顯示房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降。但是從全國房地產(chǎn)銷售均價(jià)來看，從2005年至今，房地產(chǎn)銷售價(jià)格震蕩起伏較大，房價(jià)的總體趨勢還在不斷攀升，商品住房價(jià)格漲幅總體放緩。42據(jù)全國70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.7％，漲幅比上季度高0.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上季度低0.3個(gè)百分點(diǎn)。432005-2006年三季度全國二手房價(jià)格指數(shù)同比、環(huán)比增長44與去年同月比，漲幅較高的主要城市包括:大連13.7%，深圳12.3%，北京10.1%，鄭州10.1%和宜昌9.6%等；北海、長春2個(gè)城市有所下降。與上月比，漲幅超過1%的有22個(gè)城市，主要包括：福州2.4%，沈陽2.2%，成都1.8%，西安1.7%，廈門1.6%和北京1.5%等；環(huán)比價(jià)格下降的城市有14個(gè)，主要包括：貴陽3.5%，鄭州1.9%，深圳0.3%，廣州0.2%和南京0.2%等。45對原始數(shù)據(jù)加工分析表格分析法數(shù)理分析法圖形分析法46第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)方案的選擇47開發(fā)方案選擇程序開發(fā)方案的設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的比較與評價(jià)48居住區(qū)開發(fā)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地平衡表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)49開發(fā)方案的綜合評價(jià)綜合評價(jià)方法:評分綜合評價(jià)法層次分析法灰色綜合評價(jià)法模糊數(shù)學(xué)綜合評價(jià)法50評分綜合評價(jià)法就是對方案的各項(xiàng)指標(biāo)規(guī)定一個(gè)滿足程度,根據(jù)指標(biāo)的重要性賦予指標(biāo)一個(gè)權(quán)重,根據(jù)計(jì)算模型計(jì)算各個(gè)方案的綜合單指標(biāo)評分值,由此得出總綜合分值,依此選擇最優(yōu)方案的方法.計(jì)算模型有加法模型,乘法模型,加乘混合模型,除法模型51第四節(jié)財(cái)務(wù)評價(jià)方法財(cái)務(wù)評價(jià)是依據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度,現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī),從項(xiàng)目角度對項(xiàng)目的盈利能力,償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析.52一成本數(shù)據(jù)預(yù)測與分析開發(fā)直接費(fèi)用土地費(fèi)用前期費(fèi)用房屋開發(fā)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用等53二房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算方法(一)土地費(fèi)用估算1土地出讓金或征地費(fèi)2城市建設(shè)配套費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)54(二)前期工程費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目的前期可行性研究水文地質(zhì)勘測三通一平55(三)房屋開發(fā)費(fèi)建安費(fèi)用附屬工程費(fèi)室外工程費(fèi)5657建安工程費(fèi)的計(jì)算方法單元估算法單位指標(biāo)估算法工程量近似匡算法概算指標(biāo)法58管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用,包括公司經(jīng)費(fèi)工會經(jīng)費(fèi),職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用.59銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用.60財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要為借款或債券的利息,還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用.61其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi),施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi),工程合同費(fèi)等.一般按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算.62不可預(yù)見費(fèi)與稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用的準(zhǔn)確程度,以上各項(xiàng)費(fèi)用的3%-7%估算.項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和有關(guān)部門征收的費(fèi)用.63沁園小區(qū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目的基本情況1項(xiàng)目介紹2項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)條件4項(xiàng)目需要的設(shè)備及原材料5項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)6安全、消防、節(jié)能7項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃8項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃9銷售收入及利潤估算10項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估11項(xiàng)目的不確定性分析12項(xiàng)目社會效益評價(jià)13環(huán)境效益評價(jià)14風(fēng)險(xiǎn)分析與防范15結(jié)論與建議64651項(xiàng)目介紹

項(xiàng)目概況沁園小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目是由興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)的一個(gè)商品住宅樓項(xiàng)目。燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局已批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地92364平方米，即138.55畝，并畫出了紅線圖，燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)局和土地局分別頒發(fā)了該地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用證。沁園小區(qū)項(xiàng)目位于燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，百合大街街北，華北科技學(xué)院北區(qū)西邊。規(guī)劃總用地面積92364平方米，建筑用地21922.30平方米，住宅用地19342.30平方米，道路用地22700平方米，綠化用地47741.70平方米，總建筑面積123193.80平方米，可銷售面積121093.80平方米，居住1102戶，建筑密度23.73%，容積率1.33，綠化率51.69%。66開發(fā)商概況興旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是一家有著將近二十年歷史，美譽(yù)國內(nèi)外的名牌企業(yè)，公司在土地開發(fā)、地產(chǎn)策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷管理、經(jīng)濟(jì)測算、物業(yè)管理等各方面積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，先后成功運(yùn)作了若干個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在市場中率先實(shí)施品牌策略，在業(yè)界中具有極好口碑。從90年至今，興旺房地產(chǎn)有限公司運(yùn)作的華僑村小區(qū)、東花市高檔住宅小區(qū)、全躍層公寓、西山楓景等項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目，都創(chuàng)造了一種新的居住方式，創(chuàng)造一種新的生活理念，都表現(xiàn)出了其行業(yè)領(lǐng)先地位和市場前沿性。67可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑面積：123193.80平方米總投資：20128.13萬元自有資金：8000萬元預(yù)計(jì)利稅額：5428.30萬元稅后利潤：3636.96萬元凈現(xiàn)值（Ic=10%）：2144.64萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部資金所得稅后）：36.15%投資利潤率（全部資金所得稅后）：18.07%682項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究

２.１項(xiàng)目投資環(huán)境優(yōu)勢分析a)全國房地產(chǎn)市場形勢據(jù)國土資源部的有關(guān)人士預(yù)測，2006年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，GDP在第一季度超過10％，達(dá)到了10.2%，第二季度經(jīng)濟(jì)將稍微有所回落，但是將繼續(xù)保持增長。城鎮(zhèn)化速度將近一步加快，城市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境會得到進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)投資與需求將會有新的增長。雖然從2004年開始，國家進(jìn)一步加大了土地的調(diào)控力度，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地受到了嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)壓縮，帶動了土地價(jià)格上漲，加上國家對房地產(chǎn)市場的一系列宏觀調(diào)控和規(guī)范整頓，但這并不代表房地產(chǎn)行業(yè)將無利可圖。目前，我國大多數(shù)城市房地產(chǎn)利潤都偏高，一般在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達(dá)到30%到40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)的平均利潤率水平。北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價(jià)的比重平均達(dá)到17.1%，高于一般利潤水平，其中比重最高在二、三環(huán)之間，達(dá)到20.4%，而從國際多數(shù)國家情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5%左右，遠(yuǎn)低于我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均利潤率，而且房地產(chǎn)的價(jià)格正以7%的速度增長，雖然國家在4月28日決定對貸款利率進(jìn)行提息，但是這相對與行業(yè)的發(fā)展前景來說是可以接受的。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)有很大的利潤空間。69住房是城鄉(xiāng)居民的基本生活資料，其數(shù)量、質(zhì)量的高低，是衡量一個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人民生活好壞的重要因素之一。目前北京市的城鎮(zhèn)居民住房短缺，居住條件差，配套設(shè)施不完善等現(xiàn)象和北京國際大都市城市的名稱很不相稱。因此，在今后一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，加快居民住宅的建設(shè)，進(jìn)一步改善人民的居住條件，仍是首都城市建設(shè)中的一項(xiàng)重要任務(wù)。國家把加快住宅建設(shè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)的宏觀政策，預(yù)示著在投資、稅收、流通環(huán)節(jié)等方面向住宅建設(shè)傾斜，與此同時(shí)，政府為改變居民的住房條件，鼓勵(lì)居民購房，制定了比較完善的房改政策，一再放寬了住房公積金、銀行按揭政策，使廣大的工薪階層成了購房的主力對象。這就激發(fā)了住房市場的需求，潛在市場日趨活躍，房地產(chǎn)市場前景廣闊。70b)燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)概況

燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)隸屬河北省廊坊市，位于北京市東部潮白河畔，與北京市通州區(qū)僅一河之隔，距北京天安門35公里，東距唐山120公里，南距天津120公里，是京、津、唐“金三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)域的腹地，北京至燕郊高速直接入?yún)^(qū)，京秦電氣化鐵路，京秦鐵路和京哈（102國道）橫貫東西。北京市930路公交車每五分鐘一個(gè)班次。一九九二年，燕郊被正式批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，一九九五年，被批準(zhǔn)為省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。燕郊開發(fā)區(qū)道路、供電、給排水、通信、供熱、燃?xì)?、寬帶網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。土地達(dá)到了“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)區(qū)有華北科技學(xué)院、防災(zāi)技術(shù)學(xué)院、北京交通管理干部學(xué)院等多所高等學(xué)校，不僅學(xué)術(shù)氣氣氛濃厚，而且極大的帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建有二三醫(yī)院、中美醫(yī)院、工商銀行、建設(shè)銀行、郵電局、移動通信公司等保證了醫(yī)療保健和金融通信的需要，同時(shí)還有興達(dá)超市、京客隆超市等大型超市和燕郊公園保證了生活消費(fèi)、休閑的需要，另外還有許多省內(nèi)外的知名企業(yè)落戶燕郊，帶動了燕郊經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。71市場調(diào)查研究a)市場狀況項(xiàng)目樓價(jià)及物業(yè)管理費(fèi)星月銀河樓價(jià)：1810—2370元/平方米物業(yè)：0.2—0.3元/平方米意華田園都市樓價(jià)：2173—2438元/平方米物業(yè)：0.69元/平方米燕京新城樓價(jià)：2110—2350元/平方米世紀(jì)名苑樓價(jià)：2200—2600元/平方米物業(yè)：0.3元/平方米綜上住宅樓售價(jià)基本在2100元/平方米到2350元/平方米波動，消費(fèi)者是可以接受的。因此住宅樓平均價(jià)格定在2200元/平方米，根據(jù)銷售情況逐漸提高，采取動態(tài)的管理調(diào)控。b)發(fā)展前景預(yù)測燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有著自身優(yōu)越的地理位置和方便快捷的交通條件，能夠吸引不少北京市居民和外埠人員來到這里購買商品房。另外，隨著2008北京奧運(yùn)會逐漸的到來，也給燕郊的房地產(chǎn)帶來了生機(jī)與活力。許多房地產(chǎn)開發(fā)商把投資目光投向了燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。并且隨著燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，來到這里投資辦廠的企業(yè)會更多，這樣一來會增加一部分高薪、工薪階層的消費(fèi)群體?？傊嘟冀?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場有著廣闊的發(fā)展空間，發(fā)展前景是很樂觀的。72規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)條件項(xiàng)目的市場定位通過對燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，將此項(xiàng)目的銷售對象定位在以下幾個(gè)消費(fèi)群體：a)外來投資企業(yè)的高層管理人員:這部分人員大都是高收入者，對住房的要求檔次較高，講究生活質(zhì)量。目前在燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶并已成功運(yùn)營的企業(yè)有80多家，其中高層管理人員大概有板有400多人。此項(xiàng)目若能夠爭取到這部分消費(fèi)群體的30%的市場份額，就將有一個(gè)很樂觀的銷售前景。73b)在北京工作的開車族:本項(xiàng)目建有多個(gè)臨時(shí)停車位，能滿足停車需要。我國加入世界貿(mào)易組織以來，國產(chǎn)轎車大幅降價(jià)，私人轎車越來越普遍。燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獨(dú)特的地理位置和幽雅的環(huán)境、清新的空氣加上精良的設(shè)計(jì)必將成為購房的首選。c)北京退休職工:這里遠(yuǎn)離城市的喧器，這對過慣了城市生活的人來說就好比是一塊凈土。d)有意在燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶居住發(fā)展的外埠人員或經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越，又急需住房的人員或想買新房的人員。e)投資客戶：追求物業(yè)的升值，對項(xiàng)目的升值有很深的研究。74項(xiàng)目的產(chǎn)品定位

隨著人們生活水平的逐漸提高，住房已不在是剛滿足居住的需要，逐漸向健康、綠色發(fā)展。尤其前幾年非典以后，人們對健康提出了新的要求，根據(jù)住房這一趨勢，經(jīng)過這詳細(xì)的市場調(diào)研，從項(xiàng)目的選址立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到施工都考慮到新形勢下住房消費(fèi)的特點(diǎn)，來滿足消費(fèi)者的需要。沁園住宅小區(qū)的銷售熱點(diǎn)可歸納為以下幾點(diǎn)：a)主張?jiān)诔鞘薪ㄔO(shè)生態(tài)的、舒適的、尤其是能獲得“度假”所能帶來的放松、愉悅，對身心有益的調(diào)整等功能的生活住宅區(qū)，而非遠(yuǎn)離城市或逃離城市。b)不僅考慮人的居住性，而且要考慮人的“居住心情”。沁園住宅小區(qū)倡導(dǎo)的，正是一種不僅能使人從現(xiàn)代惡劣的工作、生活中解脫出來，得到修養(yǎng)聲息，同時(shí)能使人成就感和優(yōu)越感，以愉快的心情去工作、學(xué)習(xí)、生活，以實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)的良性循環(huán)。75c)小區(qū)建筑外觀承襲了國際流行的新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，不僅具備許多時(shí)尚的細(xì)節(jié)處理，而且整體建筑以簡潔大氣，莊重典雅的建筑風(fēng)格體現(xiàn)了尊貴儒雅的氣質(zhì)，充滿了人性的親切尺度感。各樓之間錯(cuò)落連接，通過設(shè)計(jì)元素的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使之渾然一體，錯(cuò)落有致，既豐富了天際輪廓線，增加了空間的層次感，又加強(qiáng)了整個(gè)社區(qū)的完整性，使之更具有規(guī)模與氣勢，也使業(yè)主的歸屬感更加強(qiáng)烈。d)住多樣化、自由化、個(gè)性化的戶型，良好的私密性和高質(zhì)量、高性能，使住宅與環(huán)境和諧統(tǒng)一，達(dá)到了天、宅、人的完美統(tǒng)一。e)人車分流、動靜分開，花園式的停車位，人性化的人行道，處處彰顯人性化。f)此項(xiàng)目享受小城鎮(zhèn)戶籍政策中售房帶戶口的規(guī)定，這無疑將對外埠人員形成一定吸引力。76項(xiàng)目需要的設(shè)備及原材料建筑所需三材的估算建筑面積(m2)每平米用量總量人工123193.804.25工日523573.65工日水泥123193.80190kg23406822.00kg鋼材123193.8030kg3695814.00kg木材123193.800.04m34927.75m377建筑所需主要設(shè)備空調(diào)：由業(yè)主自己購買，開發(fā)商只設(shè)空調(diào)支座，按每戶1個(gè)計(jì)算共1024個(gè)。通信：按每戶2套計(jì)，共2048套，由市政電信線路接通，有北京和河北兩路。78消防：室外消防設(shè)施在室外供水干管上設(shè)置消防閥門30個(gè)，市內(nèi)在住宅樓每個(gè)單元的樓梯間平臺位置設(shè)置消防設(shè)施。供熱：開發(fā)商從市政引入接口并安裝供熱設(shè)施，業(yè)主向熱力公司交納相關(guān)費(fèi)用。閉路電視：小區(qū)閉路電視按每戶1套計(jì)，共1024套，由市政閉路電視線網(wǎng)接入。寬帶網(wǎng)：由開發(fā)商從市政寬帶線網(wǎng)接入。79規(guī)劃設(shè)計(jì)方案a)主要設(shè)計(jì)概念1)配合不同的使用需求，建立不同層次的戶型空間，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地將其融為一體。2)設(shè)計(jì)注重保持整體風(fēng)格統(tǒng)一，貫徹水平一致。然而，個(gè)別戶外空間仍具獨(dú)特性，配合綠化，營造不同個(gè)性的空間感覺。3)戶外景觀的布局以設(shè)計(jì)風(fēng)格的簡約明快為主調(diào)，極具現(xiàn)代感。亦能配合建設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格，更可獲得統(tǒng)一協(xié)調(diào)的效果。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案a)主要設(shè)計(jì)概念1)配合不同的使用需求，建立不同層次的戶型空間，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地將其融為一體。2)設(shè)計(jì)注重保持整體風(fēng)格統(tǒng)一，貫徹水平一致。然而，個(gè)別戶外空間仍具獨(dú)特性，配合綠化，營造不同個(gè)性的空間感覺。3)戶外景觀的布局以設(shè)計(jì)風(fēng)格的簡約明快為主調(diào)，極具現(xiàn)代感。亦能配合建設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)格，更可獲得統(tǒng)一協(xié)調(diào)的效果。80b)總平面圖（詳見沁園小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖）c)建筑要素1)建筑結(jié)構(gòu)除路兩旁的樓為框架結(jié)構(gòu)外，其余樓均為磚混結(jié)構(gòu)。2)樓型及戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目有A、B、C、D、E、F、G七種戶型。（詳見戶型圖）其中：A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積128.87m2；（附頁二）B戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積126.52m2；（附頁三）C戶型：兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積87.12m2；（附頁四）D戶型：兩室一廳一衛(wèi)，建筑面積67.25m2；（附頁五）E戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積124.72m2；（附頁六）F戶型：三室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積131.54m2；（附頁七）G戶型：西式別墅，建筑面積253m2；（附頁八）813)樓層及樓高本項(xiàng)目住宅樓均為六層層高2.9米，商住樓為三層層高3.3米4)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

規(guī)劃總用地面92364.00平方米道路用地22700.00平方米綠化用地47741.70平方米總建筑面積123193.80平方米可銷售面積121093.80平方米居住戶數(shù)1102戶建筑密度23.73%建筑容積率1.33綠化率51.69%

82d)建筑條件分析1)基礎(chǔ)設(shè)施研究沁園小區(qū)項(xiàng)目位于燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，百合大街街北，東側(cè)有華北科技學(xué)院、中美醫(yī)院，南側(cè)有防災(zāi)技術(shù)學(xué)校，西側(cè)有中國電子信息研究所、燕郊綜合商場，北側(cè)有中燕小區(qū)。小區(qū)自身建有超市等能為業(yè)主提供極大的方便。小區(qū)附近有往返北京燕郊的930路公交車，交通方便。燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的建設(shè)，公共設(shè)施完備，開發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供了學(xué)習(xí)、就業(yè)、購物和醫(yī)療等公共服務(wù)。2)市政條件分析燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的道路、供電、給排水、通信、供暖、寬帶網(wǎng)、工業(yè)蒸氣等基礎(chǔ)設(shè)施齊全，土地達(dá)到了“九通一平”的標(biāo)準(zhǔn)。83用電量、用水量、供熱量、燃?xì)饬?/p>

建筑面積(m2)每平米用量總量人工123193.804.25工日523573.65工日水泥123193.80190kg23406822.00kg鋼材123193.8030kg3695814.00kg木材123193.800.04m34927.75m3

84項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)雨水、污水處理及排放因?yàn)樾^(qū)為居住生活區(qū)，其生活廢水為可生化無毒水。因此，廢水處理可采用窖井沉淀、化糞池分解的辦法，然后，通過小區(qū)排水管網(wǎng)排入市政排水管道。雨水通過排雨管排入河流里。垃圾消納在住宅樓中不設(shè)垃圾管道和垃圾箱，在樓外適當(dāng)位置修建集中垃圾箱房，由小區(qū)物業(yè)管理部門定時(shí)外運(yùn)，以保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。施工中的環(huán)境保護(hù)在施工中對產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備家隔聲裝備，并合理安排施工時(shí)間；對粉塵采用噴水除塵，確保大氣污染物含量符合環(huán)保法的規(guī)定。85安全、消防、節(jié)能建筑的設(shè)計(jì)，充分考慮建筑物對各種荷載的承受能力，墻體、樓板具有足夠強(qiáng)度和穩(wěn)定性，具有保溫、隔熱、隔音、防潮、防火等方面的性能。在防火方面，不但在住宅中設(shè)置消防栓，而且在住宅外面設(shè)置消防梯，以保證發(fā)生火災(zāi)時(shí)能快速逃離。在施工中，與監(jiān)理單位嚴(yán)密配合，杜絕安全隱患，保證人員安全，減少避免財(cái)產(chǎn)損失。另外，本項(xiàng)目不在使用黏土磚，采用一種紫砂頁巖磚，節(jié)約土地資源。并且使用紫砂頁巖空心磚使墻體的保溫、隔熱的性能大大提高，減少各種能源的消耗，使用塑鋼窗，既美觀大方，又避免了熱橋現(xiàn)象86項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃總經(jīng)理工程技術(shù)部財(cái)務(wù)部行政管理部市場部副經(jīng)理兼項(xiàng)目經(jīng)理總工程師87

項(xiàng)目的建設(shè)方式與施工組織采用公開招標(biāo)的方法，本著公開、公正、公平競爭的原則，選擇信譽(yù)高、質(zhì)量好的施工隊(duì)伍九個(gè)，分期分批地開工建設(shè)。并聘請監(jiān)理公司，對項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制和組織協(xié)調(diào)，確保本項(xiàng)目的投資、質(zhì)量和進(jìn)度，引入競爭機(jī)制，采用流水作業(yè)，在兩年內(nèi)全面完成房屋建筑及配套設(shè)施的建設(shè)，確保優(yōu)質(zhì)工程率達(dá)到會80%，爭取成為樣板小區(qū)。88開發(fā)方案與設(shè)想

本項(xiàng)目分兩期開發(fā)。第一期開發(fā)住宅樓60%、商住樓40%；第二期開發(fā)住宅樓40%、商住樓60%，每一期開發(fā)的同時(shí)，道路綠化及相關(guān)配套設(shè)施也同時(shí)進(jìn)行建設(shè)。銷售計(jì)劃與策略a)銷售計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2006年10月開盤，采用期房以現(xiàn)房銷售兩種形式。銷售比例：2006年銷售住宅樓60%、商住樓40%；2007年銷售住宅樓40%、商住樓60%。89b)銷售策略1)宣傳手段：采用報(bào)紙傳媒（擬采用北京新京報(bào)，北京晚報(bào)）、設(shè)置燈箱路牌等形式。報(bào)紙傳媒突出以健康、綠色為本，體現(xiàn)小區(qū)的環(huán)境幽雅及其溫馨的氛圍；燈箱路牌要簡潔明了，內(nèi)容有小區(qū)位置及銷售熱線；2)參加房展會：爭取在房展會上展現(xiàn)本小區(qū)的特色，預(yù)售房屋；3)銷售方法：采用開發(fā)商自設(shè)售樓部和委托代理銷售兩種形式相結(jié)合的方法。樓價(jià)本著低開高走的原則，根據(jù)市場行情，決定價(jià)格的升幅；4)銀行按揭：與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行達(dá)成協(xié)議，提供八成按揭；5)促銷策略及激勵(lì)方法：一次性付款者優(yōu)惠3%，銷售人員每售出一套房子提成1%。90項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目的投資估算a)土地費(fèi)用占地面積（畝）單價(jià)（萬元畝）合計(jì)（萬元）單方成本（元/平方米）住宅商住樓及幼兒園等用地138.55314294.92348.6391b)建筑工程費(fèi)

1)建安費(fèi)用建安費(fèi)用單位造價(jià)（元/平方米）建筑面積（平方米）金額（萬元）住宅商住樓及幼兒園等用地800123193.809855.50922)室外工程費(fèi)序號項(xiàng)目名稱建安成本比例金額（萬元）單位成本（元/平方米）1大門、圍墻、道路、花園3.00%295.6724.002給水管網(wǎng)、泵房2.00%197.1116.003排水、排污、化糞池2.00%197.1116.004采暖系統(tǒng)2.00%197.1116.005電纜、路照2.00%197.1116.006小區(qū)綠化2.00%197.1116.00合計(jì)1281.22104.0093c)前期工程費(fèi)用序號費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬元）單方成本（元/平方米）1前期管理費(fèi)建安費(fèi)用2.50%246.39202勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)用2.00%197.11163建設(shè)工程許可證執(zhí)照費(fèi)建筑工程費(fèi)0.20%19.711.6合計(jì)463.2137.694d)建設(shè)工程其他費(fèi)用序號費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬元）單方成本（元/平方米）1建筑工程質(zhì)量管理費(fèi)建安費(fèi)用0.05%4.930.42建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)用0.17%16.751.363建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)用4.00%394.2232合計(jì)435.6135.3695e)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi)序號費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬元）單方成本（元/平方米）1市政配套費(fèi)總建筑面積0.008985.5580.002天然氣建設(shè)及接口費(fèi)戶數(shù)0.26286.5223.263通信、互聯(lián)網(wǎng)、閉路電視戶數(shù)0.083892.357.504供熱接口費(fèi)總建筑面積0.005615.9750.00合計(jì)1980.39160.7596f)其間費(fèi)用序號費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬元）單方成本（元/平方米）1建設(shè)期利息341.3027.702銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用2.50%676.1054.883物業(yè)管理啟動費(fèi)用銷售費(fèi)用1.50%405.6632.93合計(jì)1423.06115.5197g)不可預(yù)見費(fèi)序號費(fèi)用名稱基數(shù)費(fèi)率金額（萬元）單方成本（元/平方米）不可預(yù)見費(fèi)建安費(fèi)用4.00%394.2232.0098h)總成本匯總表序號項(xiàng)目名稱金額（萬元）單位成本（元/平方米）1土地成本4294.92348.632建筑工程費(fèi)11136.72904.003前期工程費(fèi)463.2137.604建設(shè)工程其他費(fèi)用435.6135.365紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費(fèi)1980.39150.756其間費(fèi)用1423.06115.517不可預(yù)見費(fèi)394.2232.008合計(jì)20128.131633.8699序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1總投資20128.138554.904126.087447.151.1建設(shè)投資19786.838500.004000.007286.831.2建設(shè)期利息341.3054.90126.08160.322資金籌措20128.138554.904126.087447.152.1自有資金8000.006554.901000.00445.102.2銀行借款5000.002000.00500.002500.002.3銷售收入再投入8128.132626.084502.05100三財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況是通過一系列財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)反映出來的.從是否考慮時(shí)間因素的影響,財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可以分為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)與動態(tài)評價(jià)指標(biāo).101(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量,用一個(gè)設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值代數(shù)和.102(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值其計(jì)算公式為：

FNPV:項(xiàng)目起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值CI:現(xiàn)金流入量CO:現(xiàn)金流出量t:時(shí)期Ic:折現(xiàn)率103評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性如果FNPV≥0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV＜0項(xiàng)目被拒絕104凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系105凈現(xiàn)值法的主要優(yōu)點(diǎn)是：考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面考慮了項(xiàng)目整個(gè)壽命期的經(jīng)營情況；指標(biāo)直接用貨幣金額表示，經(jīng)濟(jì)意義明確；計(jì)算簡便。凈現(xiàn)值法的缺陷：①需要預(yù)先給定折現(xiàn)率，這給項(xiàng)目決策帶來了一定困難；因?yàn)槿绻郜F(xiàn)率定得略高，可行的項(xiàng)目就有可能被拒絕；折現(xiàn)率定得低，不合理的項(xiàng)目也可能被接受。因此，運(yùn)用凈現(xiàn)值法，需要對折現(xiàn)率客觀、準(zhǔn)確地估計(jì)。②凈現(xiàn)值對于備選的項(xiàng)目的評定不準(zhǔn)確。例如一個(gè)效益較好的小型項(xiàng)目的凈現(xiàn)值比一個(gè)效益不太好的大型項(xiàng)目凈現(xiàn)值小得多，這樣根據(jù)凈現(xiàn)值判斷，就有可能造成決策失誤。106107二財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率

財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率（簡寫為FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，是使項(xiàng)目凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。FIRR是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目壽命終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。FIRR的計(jì)算公式為：

式中：CI—現(xiàn)金流入量CO—現(xiàn)金流出量(CI-CO)t—項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量108(三)投資收益率投資收益率是指項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益與投資總額比率,通常用百分?jǐn)?shù)表示,計(jì)算公式:投資收益率=年凈收益/投資總額×100%109案例:資金的籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金8000萬元作為啟動金。需貸款5000萬元?？偼顿Y20128.13萬元。110a)投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1總投資20128.138554.904126.087447.151.1建設(shè)投資19786.838500.004000.007286.831.2建設(shè)期利息341.3054.90126.08160.322資金籌措20128.138554.904126.087447.152.1自有資金8000.006554.901000.00445.102.2銀行借款5000.002000.00500.002500.002.3銷售收入再投入8128.132626.084502.05111序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1借款還本付息1.1年初借款累積3735.882054.901680.981.2本年借款5000.002000.00500.002500.001.3本年應(yīng)付利息341.3054.90126.08160.321.4年底還本付息5341.301000.004341.301.5年末借款累積3735.882054.901680.982借款還本付息2.1投資回收5341.301000.004341.30b)貸款還本付息表

112銷售收入及利潤估算房價(jià)銷售單價(jià)的確定a)開盤起價(jià)（均價(jià)）住宅樓：2200元/平方米商住樓：3000元/平方米b)房屋層價(jià)根據(jù)市場及位置再定c)以上價(jià)均為現(xiàn)房價(jià)，期房價(jià)比現(xiàn)房價(jià)低100元/平米銷售總收入測算a)可銷售面積：121093.80平方米b)銷售總收入測算表113銷售總收入測算表分類可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元/平方米）住宅116053.802200.0025531.84商住樓5040.003000.001512.00合計(jì)27043.84114c)銷售收入分期按比例預(yù)測表銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期年度收入/萬元合計(jì)/萬元年份銷售比例銷售面積第一年第二年第三年第一年

第二年住:60%69632.28

15319.10

15923.90

商:40%2016.00

604.80

第三年住:40%46421.52

10212.7311119.93

商:60%3024.00

907.20合計(jì)100.00%100.00%

27043.84115項(xiàng)目利潤估算a)銷售收入27043.84萬元，其中第二年15923.90萬元；第二年11119.93萬元。b)銷售稅金及附加序號類別計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1營業(yè)稅及附加銷售額的5.5%

875.81611.60合計(jì)

875.81611.60116c)土地增值稅序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)交納金額1銷售收入

27043.842扣除項(xiàng)目金額以下四項(xiàng)和25641.172.1開發(fā)成本

19110.732.2開發(fā)費(fèi)用

1017.402.3銷售稅金及附加

1487.412.4其他扣除項(xiàng)目2.1*20%4025.633增值額1-21402.674增值率3/25.47%5增值稅率4<=20%06土地增值稅3*50117d)應(yīng)納所得稅利潤稅額序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1銷售收入27043.84

15923.9011119.932總成本費(fèi)用20128.138554.904126.087447.153營業(yè)稅及附加1487.41

875.81611.604土地增值稅

5利潤總額5428.30-8554.910922.013061.196應(yīng)納所得稅利潤額5428.30-8554.92367.115428.30118e)項(xiàng)目可利用資金估算表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1銷售收入27043.84

15923.9011119.932營業(yè)稅及附加1487.41

875.81611.603土地增值稅

4所得稅1791.34

781.151010.195項(xiàng)目可利用資金23765.09

14266.949498.15119項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評估損益表序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)建設(shè)經(jīng)營期（年）合計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入

15923.911119.9327043.842總成本費(fèi)用

8554.94126.087447.1520128.133營業(yè)稅及附加

875.81611.61487.414土地增值稅

5利潤總額1-2-3-4-8554.910922.013061.195428.36應(yīng)納所得稅利潤額

-8554.92367.115428.35428.37所得稅6*33%

781.151010.191791.348稅后利潤5-7

1585.9620513636.969盈余公積金7*10%

158.5963205.0996363.710可分配利潤8-9

1427.3671845.8963273.26120現(xiàn)金流量表a)全部投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1現(xiàn)金流入27043.84

15923.9011119.931.1銷售收入27043.84

15923.9011119.932現(xiàn)金流出23406.888554.905783.049068.942.1建設(shè)投資20128.138554.904126.087447.152.2營業(yè)稅及附加1487.41

875.81611.602.3土地增值稅

2.4所得稅1791.34

781.151010.193所得稅后凈現(xiàn)金流量3636.96-8554.9010140.862051.004所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量3636.96-8554.901585.963636.965所得稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量ic=10%2144.64-7777.188380.881540.946稅前凈現(xiàn)金流量5428.30-8554.9010922.013061.197所得稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量ic=10%3549.19-7777.189026.452299.92121b)自有投資現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期（年）第一年第二年第三年1現(xiàn)金流入27043.84

15923.9011119.931.1銷售收入27043.84

15923.9011119.932現(xiàn)金流出23748.186554.906283.0410910.242.1自有資金8000.006554.901000.00445.102.2銷售收入再投入7128.13

2626.084502.052.3貸款本息償還5341.30

1000.004341.302.4營業(yè)稅及附加1487.41

875.81611.602.5土地增值稅

2.6所得稅1791.34

781.151010.193所得稅后凈現(xiàn)金流量3295.66-6554.909640.86209.694所得稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量3295.66-6554.903085.963295.665折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量ic=10%2166.20-5959.007967.66157.556稅前凈現(xiàn)金流量5086.99-6554.9010422.011219.897稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量ic=10%3570.75-5959.008613.23916.52122

c)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總表項(xiàng)目類別靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)FNPVFIRR投資利潤率投資利稅率稅后稅前稅后全部資金18.07%26.97%3549.192144.6451.32%36.15%自有自金45.46%67.85%3570.752166.2069.95%49.22%123d)資金來源與運(yùn)用表（財(cái)務(wù)平衡表）序號項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期合計(jì)第一年第二年第三年1資金來源8554.9017423.9014065.0340043.841.1銷售收入015923.9011119.9327043.841.2自有資金6554.901000.00445.108000.001.3銀行借款2000.00500.002500.005000.002