PAGEPAGE2關(guān)于自駕游基地項目開發(fā)的預(yù)可研報告（意見征求稿）市場開發(fā)部2021年12月目錄緒引………………3一、市場環(huán)境分析1、旅游業(yè)概況……………42、自駕游市場……………43、相關(guān)政策………………64、自駕游營地……………6二、項目總體構(gòu)想1、開發(fā)基本思路…………82、基地建設(shè)規(guī)劃…………93、項目投資匡算…………144、項目實施步驟…………155、后期營銷推廣…………18三、項目可行性評價1、項目總體評價…………202、總體結(jié)論及開發(fā)建議…………………21緒引自駕游最早興起于19世紀的美國，后流行西方發(fā)達國家。最初人們把周末開車出游叫“Sundaydrive”，發(fā)展到后來成為“DriveTravel”。1898年，由歐美17個俱樂部于盧森堡創(chuàng)建的國際旅游聯(lián)盟就是一個代表全世界汽車駕駛組織和旅游俱樂部的非營利性的民間協(xié)會。特別是美國，每年約有1/2的家庭自駕車旅游一次，自駕車旅游對美國旅游市場的發(fā)展起到了不可估量的作用?，F(xiàn)在自駕車旅游已實現(xiàn)在全球范圍內(nèi)的流行，并漸成為當(dāng)?shù)鼐包c經(jīng)濟發(fā)展的生力軍。隨著國民收入的不斷增長，交通設(shè)施的不斷完善及私家車的大幅度覆蓋，旅游市場上活躍著“離家出走”的自駕游觀念。在追求個性化的旅游訴求之下，旅游方式正從“跟團游”、“純玩游”過渡到別具一格的自駕游。自駕游在選擇對象、參與程序和體驗自由等方面給旅游者提供充裕的伸縮空間，其本身的自由化、個性化、靈活性、舒適性、選擇性、季節(jié)性等內(nèi)在特點，與傳統(tǒng)的參團方式相比，極具特點與魅力。主打“景在變，家未變”新穎理念的自駕游項目，以追求“幕天席地”的新潮心態(tài)充分迎合廣大崇尚野外游樂的客群，其強烈的時尚感與自由度吸引著越來越多的消費者熱情踐行，方便、隨意、快捷等優(yōu)點已使自駕游成為旅游市場上的奪目焦點，并產(chǎn)生巨大經(jīng)濟效益。對于在地產(chǎn)界正不斷強勢擴大規(guī)模，不斷尋求各領(lǐng)域突破，由此實現(xiàn)全面發(fā)展，并逐漸壯大開發(fā)實力的地產(chǎn)公司，是否需要有必要介入自駕游基地項目的開發(fā)，下面將通過對市場的總體分析與宏觀開發(fā)環(huán)境的總結(jié)，提出初步意見，供公司領(lǐng)導(dǎo)參考。一、市場環(huán)境分析1、旅游業(yè)概況近年來我國旅游經(jīng)濟發(fā)展迅猛，2021年中國旅游業(yè)總收入3462億元人民幣：2021年增長至5530億，四年間將近翻了一番。如今旅游產(chǎn)業(yè)己躍升為全球第一大產(chǎn)業(yè)，2021年全球旅游人數(shù)將達到15億；總收入將達2萬億美元。城鄉(xiāng)居民年均出游超過2次，旅游消費相當(dāng)于居民消費總量的10%，經(jīng)濟社會效益更加明顯，旅游業(yè)總收入年均增長12%以上，旅游業(yè)增加值占全國GDP的比重提高到4.5%，旅游消費實現(xiàn)穩(wěn)步增長。2、自駕游市場隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和旅游個性化需求的增長，旅游者不再滿足于簡單的觀光型旅游，而是向休閑旅游、自駕游發(fā)展。“自駕游”的興起，表明旅游市場上的“散客化”正呈迅猛發(fā)展態(tài)勢。（1）可供進行自駕游的節(jié)假日十分充裕：全年可供居民中短圖休息度假的天數(shù)平均已達120天左右。（2）居民汽車保有量和高速公路網(wǎng)絡(luò)的迅猛發(fā)展：據(jù)公安部統(tǒng)計，截至2021年6月底，全國機動車保有量為1.6億余輛。其中私人汽車為3885萬余輛，占汽車保有量的63.46%，全國機動車駕駛?cè)藶?.7億余人，其中擁有汽車駕照的為1.146億人，由此保守估算，以全國三分之一私家車節(jié)假日自駕出游，其中三分之一需住宿，又三分之一期望露營來計算，3900萬余輛私家車（不計公車）中，會產(chǎn)生145萬個露營車位、近435萬游客（每車3人，大型房車不計）、1300萬人次（每車年均3次出游）的露營需求，按每人每次均花費支出450元計，將形成59億元旅游收入的大蛋糕，還不包括帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。到2021年，中國汽車產(chǎn)量已超過1000萬輛，成為世界第一大汽車生產(chǎn)國。同時，結(jié)合目前國內(nèi)整體形勢，房車銷售保持著可喜的增長勢頭。（3）戶外活動接受度不斷提高，自駕游用品市場銷售火爆：每年參與戶外活動的人數(shù)以２０％的幅度不斷上升，這還未包括自由出行的戶外運動愛好者。增長最快的為20-40歲年齡段的“背包一族”，多為都市白領(lǐng)，熱愛大自然，喜歡冒險和挑戰(zhàn)，有較可觀的經(jīng)濟收入，具備巨大消費潛力。（4）專業(yè)租車企業(yè)高度發(fā)展：神州租車（中國）、至尊汽車租賃股份等都是2021年左右出現(xiàn)的專業(yè)汽車租賃公司，已在全國形成相應(yīng)的汽車租賃網(wǎng)絡(luò)；而一些機票、酒店預(yù)定網(wǎng)絡(luò)也開始積極參與自駕車租賃業(yè)務(wù)當(dāng)中，延伸了自身良好的客源基礎(chǔ)優(yōu)勢，推動了自駕車旅游業(yè)務(wù)快速發(fā)展。（5）旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的積極推動：在旅游需求方面，消費者正從關(guān)注表面觀光向深度體驗轉(zhuǎn)型、旅游產(chǎn)品從單一觀光向復(fù)合休閑轉(zhuǎn)型、旅游組織正從團隊向“散客”轉(zhuǎn)型。消費者追求深度體驗，對自由度和靈活度的需求，以及追求休閑生活的本質(zhì)，對多樣性戶外活動的需求，推動著自駕車旅游前進。由此看來，自駕游已逐步成為我國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，在巨大的市場需求下，汽車自駕游項目將是旅游業(yè)的換代產(chǎn)品和新的經(jīng)濟“增長點”。3、相關(guān)政策2021年12月3日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》明確指出應(yīng)當(dāng)大力支持房車、游艇等新型旅游產(chǎn)業(yè)，要“進一步完善自駕車旅游服務(wù)體系”，這對于我國自駕車旅游發(fā)展以及汽車營地的建設(shè)必將產(chǎn)生積極而深遠的影響。由此，露營地建設(shè)已經(jīng)成為國家大力支持發(fā)展項目，露營地旅游業(yè)獲得了前所未有的關(guān)注與政策支持。4、自駕游營地1）發(fā)展現(xiàn)狀國外：在歐美，自駕游已經(jīng)成為人們休閑旅游甚至日常生活的一部分，自駕車旅游儼然成為支柱經(jīng)濟之一。美國自駕游營地超過2萬個，歐洲有5萬個自駕游營地；日本有1000個自駕游營地。韓國等國家和地區(qū)自駕游營地也正方興未艾。規(guī)范的露營地其經(jīng)營管理和酒店大致一樣，也有“五星級”的建設(shè)和管理標準。國外的露營地建設(shè)早已與旅游項目結(jié)合，如美國，露營地的經(jīng)營者按照旅游線路進行品牌開發(fā)，在主要的風(fēng)景區(qū)和交通干道入口都有廣告和標識國內(nèi)：目前，我國的自駕游營地主要分布在環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈和珠江三角洲經(jīng)濟圈等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域以及西南地區(qū)等具有良好自駕車發(fā)展資源條件和營地建設(shè)需求的區(qū)域。初具規(guī)模的露營地有海南?？诩偃蘸┞稜I地、大連金石灘汽車露營地、新疆喀納斯露營地、廣西大新明仕汽車旅游露營地等30余個。就在今年11月份，重慶巫溪宣布要在紅池壩建全國最大露營地。2）發(fā)展趨勢1、自駕游營地產(chǎn)品模式將從起步階段的“經(jīng)濟普及型”為主，過渡到與“標準舒適型”及“豪華定制型”并重的格局；將從“被動接受型”向“主動參與型”、從“小型自助型”向“大型互動型”、從“大眾娛樂型”向“個性定制型”趨勢發(fā)展，如探險、挑戰(zhàn)類、場景再現(xiàn)、角色扮演等活動成最新時尚。

2、自駕游營地的服務(wù)和產(chǎn)品將掀起“創(chuàng)新”熱流：一是觀念的創(chuàng)新、二是管理的創(chuàng)新、三是產(chǎn)品的創(chuàng)新、四是產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新；創(chuàng)新是旅游發(fā)展的根本，也是中國旅游業(yè)尋求突破和跨越的關(guān)鍵。

3、汽車自駕游基地建設(shè)和規(guī)模將迅速擴大，并形成“競爭國際化、經(jīng)營連鎖化、服務(wù)系統(tǒng)化、建設(shè)標準化、管理規(guī)范化”的局面。

4、國內(nèi)汽車自駕游將在大城市和東部地區(qū)全面快速發(fā)展，在西北、西南地區(qū)重點發(fā)展并成為全國自駕游的熱點、亮點。

5、自駕車跨國旅游和國外自駕車來華跨國旅游將成為時尚?？偟膩碚f，出于調(diào)整產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、滿足市民休閑消費需求的考慮，露營地建設(shè)正處于一個良好的發(fā)展機遇期。二、項目總體構(gòu)想1、開發(fā)基本思路（1）充分利用景區(qū)已具備的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)有用地、環(huán)境及水、電、氣、暖、排污、交通、消防、治安等基礎(chǔ)配套設(shè)施，改建或增設(shè)汽車自駕游服務(wù)項目，同時考慮營地規(guī)模與整體需求相適應(yīng)。

（2）營地的設(shè)施、設(shè)備投資重點，主要是出入口、道路、停車場、帳篷露營地、可移動式簡易木屋、少量房車露營地（國外游客、房車租賃或企業(yè)展銷等需要）、獨立燒烤區(qū)、供水、供電、排污接口、淋浴室、洗手間、接待管理服務(wù)中心（可在現(xiàn)有游客中心的基礎(chǔ)上加以改造）和小型超市。原有景區(qū)配套不足的，還需建設(shè)快餐店（風(fēng)味餐廳）、茶社（咖啡廳）、多功能活動中心（歌舞廳）等。

（3）除滿足現(xiàn)有自駕游、露宿宿營地服務(wù)的需要，還應(yīng)兼顧今后房車旅游發(fā)展，可設(shè)置較大容量的房車預(yù)留用地，并預(yù)留上下水、煤氣、電源接口。所有預(yù)留接口必須按國際房車營地的相關(guān)標準與房車所帶設(shè)備的接口配套，或配置轉(zhuǎn)換設(shè)備。

（4）盡快加入全國性的汽車自駕游服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，利于營區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化、標準化，經(jīng)營服務(wù)的系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化，產(chǎn)品營銷的權(quán)威化、品牌化。

（5）以《全國汽車自駕游基地標準》（草案）為例：有針對性地提出自駕游接待站概念。該接待站要有專門的接待用房、必備的互聯(lián)網(wǎng)及終端設(shè)備、相應(yīng)的信息采集功能、用于緊急聯(lián)絡(luò)的通暢的通訊工具、簡單實用的車輛維修和救援設(shè)備、必備的醫(yī)療急救用品。除去這些硬件條件外，接待站還要配備專職咨詢接待人員，負責(zé)解答自駕車游客可能提出的一切問題，尤其還要配備三名以上專業(yè)培訓(xùn)的專職自駕游管理人員。2、基地建設(shè)規(guī)劃1）規(guī)劃原則：（1）營地規(guī)劃要注重市場導(dǎo)向的啟示和引導(dǎo)，順勢而為，適度超前，建設(shè)完善的“可持續(xù)發(fā)展的多元化、國際化、標準化、集約化”的經(jīng)營管理模式。

（2）營地規(guī)劃要注重地域條件的限制和可能，應(yīng)充分考慮和滿足“風(fēng)水格局適宜、自然資源優(yōu)越、人文景觀豐富、安全隱患小、生態(tài)風(fēng)險少、發(fā)展空間大、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、相對獨立、管理便捷”等基本要求。

（3）營地規(guī)劃要注重經(jīng)濟效益的分析和研究，充分利用景區(qū)或區(qū)外周邊優(yōu)勢項目和設(shè)施，結(jié)合自身特點，揚長避短、互補配套，不搞重復(fù)建設(shè)和同質(zhì)化競爭。

（4）營地規(guī)劃要注重生態(tài)環(huán)境的保護和規(guī)范，在項目開發(fā)、設(shè)計和建設(shè)過程中，始終堅持“環(huán)境保護優(yōu)先”的原則，最大限度地減少露營活動過程中汽車產(chǎn)生的廢氣、廢物、噪聲，以及游客不負責(zé)任的行為引起的空氣污染、水污染等；嚴格控制營地建設(shè)所造成的地形、地貌的破壞和生物多樣性的減少；使用再生水灌溉營區(qū)綠化；充分利用太陽能等可再生無污染能源；加強對露營者環(huán)保意識教育，提倡露營者自我環(huán)保約束意識。

（5）營地規(guī)劃要注重人性化的細節(jié)和設(shè)計，充分尊重和保護殘疾人、老年人、幼兒的需求和權(quán)益；設(shè)置無障礙通道、盲道、特殊人群專用衛(wèi)生間、淋浴間等設(shè)施；衛(wèi)生設(shè)施要適度遠離露營區(qū)，宜控制在15-90米距離內(nèi)；既要考慮公共空間的可達共享，又要尊重專屬空間的私密保護。

（6）營地規(guī)劃要注重安全性的保障和監(jiān)控，既要做好防風(fēng)、防火、防電、防水、防污染、防等安全規(guī)范措施，又要調(diào)整修正可預(yù)見的易引發(fā)誤會、矛盾、爭執(zhí)的設(shè)計失誤；要建立健全安全保護設(shè)施的長效機制；消防通道、緊急疏散通道的設(shè)計應(yīng)嚴格按國家規(guī)范執(zhí)行；消防器材應(yīng)按每50個營位配備1個的比例設(shè)置；兒童游樂場應(yīng)遠離主要車行干道，保持周邊視野開闊，應(yīng)布置在管理中心直視范圍內(nèi)；露營區(qū)、兒童活動區(qū)綠化，不得選用有毒、帶刺、帶尖，以及易引起過敏的植物，如漆樹、夾竹桃、鳳尾蘭、構(gòu)骨等，以免造成直接傷害；在運動場、活動場不宜栽植大量飛毛、落果的樹木，如楊柳、銀杏（雌銖）、懸鈴木、構(gòu)樹等，以防誘發(fā)身體不適、間接傷害。

（7）營地規(guī)劃要注重地方性的保持和提升，充分尊重和保護地域文化習(xí)俗和歷史人文景觀；堅持綠化品種以鄉(xiāng)土化為主，科學(xué)論證，大膽引進優(yōu)良品種，改良、提高、豐富植物的生態(tài)多樣性、經(jīng)濟性和觀賞性；盡量利用場地現(xiàn)有的材料資源，科學(xué)規(guī)劃、物盡其用。

（8）營地規(guī)劃要注重藝術(shù)化的品味和升華，要以大景觀的理念，統(tǒng)領(lǐng)總體的“空間布局、視覺形態(tài)、風(fēng)格形式、色彩造型、材質(zhì)肌理、公共藝術(shù)、小品標識”等的規(guī)劃控制；應(yīng)重點把握“營區(qū)入口、圍墻、營位、綠化、鋪裝、燈光、設(shè)施、建筑”等節(jié)點的藝術(shù)化處理方案。

（9）營地規(guī)劃要注重個性化的發(fā)揮和創(chuàng)新，堅持差異化、獨特性設(shè)計，打造營區(qū)新品牌、新模式，塑造、培養(yǎng)營區(qū)核心競爭力。2）具體規(guī)劃構(gòu)想：以50畝用地為前提條件，我們按同時滿足8輛大中型房車（或部分預(yù)留）、120輛自駕車、400人規(guī)模的露營生活、休閑娛樂、服務(wù)保障的建設(shè)需要進行規(guī)劃。建設(shè)項目：

（1）房車營區(qū)：8臺房車宿營位，32人規(guī)模，占地800平米；設(shè)置供水、排污、供電、煤氣等設(shè)施。

（2）木屋區(qū)：8套房間，建筑面積340平米；建筑風(fēng)格：北美鄉(xiāng)村式；40人規(guī)模，占地1160平米；設(shè)置供水、排污、供電、煤氣等必要的生活設(shè)備并配備專用停車場。

（3）自駕車（帳篷）露營區(qū)：80輛停車露營位，240人規(guī)模，占地4800平米；設(shè)置供水、排污、供電設(shè)施。

（4）帳篷露營區(qū)：30個露營位，90人規(guī)模，占地600平米；設(shè)置供電設(shè)施。

（5）租賃（接待）中心：建筑面積120平米；建筑風(fēng)格：北美鄉(xiāng)村式；設(shè)置導(dǎo)游、咨詢、商務(wù)、；租賃（含房車、木屋、帳篷、釣具、自行車等生活設(shè)施和休閑設(shè)施）；辦公、庫房等服務(wù)功能。

（6）綜合服務(wù)中心：建筑面積1400平米；建筑風(fēng)格：北美鄉(xiāng)村式；包括：a便利店（90平米）；b風(fēng)味餐廳（或快餐，450平米）；c酒吧(咖啡、網(wǎng)吧，150平米)；d多功能室（電視、棋牌、歌舞、室內(nèi)活動，600平米）；e洗手間（男女分開，12個蹲位，40平米）。

（7）衛(wèi)生設(shè)施區(qū)：建筑面積240平米；建筑風(fēng)格：北美鄉(xiāng)村式；包括：a淋浴間（男女分開，共20個噴頭，洗衣槽1個，80平米）；b自助洗衣間（含洗衣機10臺、烘干器若干、熨衣臺，40平米）；c衛(wèi)生間（男女分開，蹲式、坐式兼?zhèn)洌?5個蹲位，水龍頭20個，計80平米）；d垃圾分類桶若干（標簽、帶蓋）。

附屬設(shè)施：

（1）綜合中心廣場：占地1500平米；設(shè)有篝火聯(lián)歡廣場、表演舞臺、羽毛球等各種球類運動場。

（2）兒童游樂區(qū)：占地800平米；設(shè)置充氣成堡、滑梯、蹺蹺板、轉(zhuǎn)馬等娛樂設(shè)施。

（3）沙灘區(qū)：占地2100平米，日光浴場、沙灘排球場。

（4）垂釣區(qū)：占地800平米，設(shè)置釣位、坐具等。

（5）燒烤野炊區(qū)：占地500平米；建筑面積30平米；設(shè)置燒烤器具20套、炊事器具10套、洗碗槽1個、熱水器1臺。

（6）汽車保養(yǎng)維修區(qū)：占地500平米，建筑面積60平米；設(shè)置人工沖洗設(shè)施、保養(yǎng)設(shè)施、維修設(shè)施、庫房等。

（7）其它附屬設(shè)施及項目：如治安消防、醫(yī)務(wù)急救、醫(yī)療保健、美容美發(fā)、足療洗浴、污水處理、垃圾處理，及大部分娛樂活動場地等，原景區(qū)已有足夠配套，不再重復(fù)建設(shè)。景觀綠化：

（1）出入口、圍欄：設(shè)主要、次要和內(nèi)部出入口各一個，滿足營區(qū)內(nèi)外的界限設(shè)定、圍護功能及營地形象展示需要。

（2）標示系統(tǒng)：入口醒目處設(shè)置營地標志牌、掛牌、品牌、形象造型等（帶照明），營地內(nèi)各功能區(qū)及建筑物均設(shè)置標志牌、警示牌，內(nèi)部道路兩側(cè)要設(shè)置向?qū)?、警示牌等，清晰、準確，美觀、簡潔。

（3）照明系統(tǒng)：主要道路兩側(cè)及設(shè)置路（地）燈，人行道、輔路、停車場、露營區(qū)設(shè)置草坪燈，水邊設(shè)置安全警示照明燈，各建筑物、活動場區(qū)設(shè)置室外照明，重要構(gòu)筑物、綠化、小品、水體設(shè)置泛光燈。

（4）停車場：除房車（8臺）營地、自駕車（80輛）營地能滿足自身停車要求外，另需增加設(shè)置50個車位（含5個大車位），占地面積約1600平米；分為：專用停車場（木屋區(qū)）、公共停車場（帳篷露營區(qū)、機動）和內(nèi)部停車場（后勤管理區(qū)）。

（5）綠化系統(tǒng)：總體綠地率達47.9%，設(shè)計大型耐踏草坪2塊，計7000平米；汽車營位單獨綠地率達50%，綠化率達70%；帳篷露營位單獨綠地率達100%，綠化率達70%。

汽車自駕游營區(qū)建設(shè)用地平衡表景

區(qū)規(guī)劃用地（平米）比例（%）建筑面積（平方米）備注房車營區(qū)8002.4

50%綠地木屋區(qū)11603.5340

自駕車（帳篷）露營區(qū)480014.5

70%綠地帳篷露營區(qū)6001.8

100%綠地租賃（接待）中心

120

綜合服務(wù)中心

1400

衛(wèi)生設(shè)施區(qū)

240

綜合中心廣場15004.5

兒童游樂區(qū)8002.4

50%綠地沙灘區(qū)21006.3

垂釣區(qū)8002.4

50%綠地?zé)疽按秴^(qū)5001.53050%綠地汽車保養(yǎng)維修區(qū)5001.560

停車場16004.8

50%綠地草坪綠地970029.4

道路830025.0

總計331601002190

說明：以上經(jīng)濟指標，參照如下標準、說明制定：

（1）停車數(shù)量和土地面積按30輛／1公頃、50輛／1．5公頃、100輛／3公頃、150輛／4公頃計；

（2）自駕車停車營位面積按60平方米／輛，房車停車營位面積按120平方米／輛、帳篷營位面積按20平方米／頂、小車停車位面積按30平方米／輛，大車停車營位面積按50平方米／輛計；

（3）衛(wèi)生間馬桶數(shù)量按20人/個、水龍頭數(shù)量按20-30人/個、淋浴數(shù)量按25人/個的比例配置；

（4）營地內(nèi)道路寬度標準：雙行道6米以上，單行道3-4米；人行道1.5-2米。

（5）綠地率：是指綠化的實際種植面積；綠化率：是指樹冠在地面上投下的樹蔭，以樹冠面積計算。3、項目投資匡算一定規(guī)模的傳統(tǒng)景區(qū)，旅館建設(shè)標準一般不低于三星級，而汽車自駕游營地建設(shè)主要強調(diào)自然、自由、自助、簡易、便捷的模式，因而投資項目、規(guī)模是很大有差異的。以投資建設(shè)120個車位的汽車自駕游營地規(guī)模為例，按汽車自駕營地每車位3人宿營，賓館客房每間2人計，均滿足400人的住宿活動需要，比較同等容量下的投資建設(shè)費用（不含景區(qū)原有配套設(shè)施及娛樂項目）。

投資匡算表（萬元）汽車營地（120個車位）度假賓館（150間客房）備

注建設(shè)內(nèi)容

單位（平米）投資（萬元）建設(shè)內(nèi)容

單位（平米）投資（萬元）露營車位（每車100平米）1000080標準客房建筑（每床18平米）54001500

含建筑裝飾、設(shè)備等管理（接待）中心30040

多功能廳（歌舞）700140多功能廳（歌舞）800240風(fēng)味餐廳800150餐廳600210便利店16030

洗手間1608

淋浴間15018

洗衣間10015

入口、圍欄項10

汽車保養(yǎng)維修租賃站20012

燒烤場地30020停車場500020

室外娛樂場地202110室外娛樂場地6005綠化（覆蓋率80%）項200綠化（覆蓋率50%）項150200元／平米道路（簡易）500030道路300045

宣傳標識系統(tǒng)項15宣傳標識系統(tǒng)項10

施工工期月12施工工期月18正常綜合用地33160

綜合用地20210

估算生態(tài)環(huán)保評價優(yōu)良生態(tài)環(huán)保評價良

合

計

781合

計

2180

以上建設(shè)項目匡算表，基本反映出汽車自駕游營地與傳統(tǒng)三星級賓館基本的建設(shè)內(nèi)容、投資規(guī)模及建設(shè)周期，總體上汽車自駕游營地營地建設(shè)投資總額不到傳統(tǒng)賓館建設(shè)投資的二分之一，優(yōu)于建設(shè)星級酒店。汽車自駕游營地建設(shè)投資少、見效快、風(fēng)險小，是傳統(tǒng)旅游景區(qū)適應(yīng)市場需求、擴大經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品升級改造的最佳選擇。4、項目實施步驟根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況，自駕游服務(wù)項目開發(fā)建設(shè)過程可劃分為三個階段、五個工作期：即準備、建設(shè)、營運三個階段，具體操作則按不同的工作內(nèi)容細分為：決策研究與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設(shè)工程期、開業(yè)準備與正常營運期。五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。

（1）可行性研究：結(jié)合景區(qū)建設(shè)規(guī)劃和發(fā)展周期需要，投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。

（2）合同簽定：由于旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。需要與政府簽訂配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等）等合同，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地范圍、投資規(guī)模、項目開發(fā)及經(jīng)營收益分配等權(quán)益。

（3）架構(gòu)管理：合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度，著手人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部，分別完成以下工作：委托專業(yè)機構(gòu)進行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計單位進行工程項目規(guī)劃設(shè)計；負責(zé)項目報批、招商；負責(zé)建設(shè)準備工作、工程施工管理工作；負責(zé)營銷策劃、開業(yè)手續(xù)；落實運營必需的人、財、物；提高經(jīng)濟收益和社會效益。

（4）產(chǎn)品及運作策劃：項目開發(fā)人員應(yīng)及時研究解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題，或委托專業(yè)公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》，同時應(yīng)編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》，配合國債申請、政府資金申請、銀行融資、投資人及招商引資等方面的工作需要。

（5）規(guī)劃及施工圖設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計是建設(shè)開工前的重要工作。項目策劃完成后，或同時聘請專業(yè)機構(gòu)編制修建性詳細規(guī)劃或建設(shè)規(guī)劃?；境绦蚴牵嚎辈欤?guī)劃－設(shè)計方案－初步設(shè)設(shè)計－施工圖設(shè)計。改造項目一般要經(jīng)過業(yè)主內(nèi)部審核。新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構(gòu)進行旅游項目設(shè)計，后續(xù)工作較為繁瑣，暫不討論。

（6）審批事項辦理推進：前期重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準備與報建批復(fù)等。

（7）資金運作與招商引資：信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進行銀行融資，或引入戰(zhàn)略投資人，以擴大公司資本金。

對于項目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，可拿出一部分項目進行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，如房車租賃、游樂設(shè)施、便利店等子項目，進行合作或獨立投資。

（8）建設(shè)準備與工程管理：在施工開始前，項目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項目法人，委任項目經(jīng)理，落實建設(shè)資金，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。

在工程施工期間，以項目經(jīng)理為首和項目法人機構(gòu)負責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。

項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱?fù)單位牽頭組成驗收委員會（小組）進行驗收。竣工驗收通過后，項目正式投入使用。

（9）開業(yè)運作：項目工程竣工前，還應(yīng)進行籌集營運資金；招聘培訓(xùn)員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規(guī)章制度等工作。驗收通過后，應(yīng)辦理旅游經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照，到稅務(wù)、物價及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)；配置培訓(xùn)人力資源；完善旅游標識系統(tǒng)、衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等；建立營銷隊伍，理清渠道，展開品牌推廣、開展活動促銷等。5、后期營銷推廣（1）邀請省會強勢媒體和地市多家媒體，提前一周在選定城市召開新聞通氣會，進行廣泛的宣傳報道，告知廣大市民，為活動造勢；同時通過DM彩頁進行廣告宣傳。（２）通過報刊、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、全方位鋪展宣傳，實現(xiàn)多媒介參與，延長活動預(yù)熱時間，廣泛挖掘潛在消費對象，在進行宣傳的同時，提升企業(yè)知名度、美譽度。多渠道地整合媒體資源，制造前期的轟動效應(yīng)。（3）全國性媒體與地方性媒體兩手都要抓，做好前期的調(diào)查工作，選擇受眾群較大的媒體合作。積極運用區(qū)域市場的強勢媒體，依據(jù)地域特點做有效的宣傳補充，真正做到無縫式宣傳。（4）參考媒體：雜志——《中國自駕游》《時尚旅游》《華夏地理》《中國國家地理》等專業(yè)旅游雜志媒體，具有豐富的活動執(zhí)行經(jīng)驗，可以協(xié)助我們完善活動內(nèi)容，提升宣傳效果網(wǎng)絡(luò)——21世紀房車網(wǎng)、中國自駕游門戶網(wǎng)、環(huán)球自駕游聯(lián)盟、愛車玩等頗具影響力的專業(yè)門戶網(wǎng)站，作為互動媒體，網(wǎng)站具有其他媒體無法比擬的互動性，通過和網(wǎng)站合作專案的形式，可有效節(jié)省費用，保持宣傳的長期性。報紙——“中國自駕游主流媒體聯(lián)盟”中最具代表性的各區(qū)域主流報媒，有《廣州日報》、《華商報》、《瀟湘晨報》、《楚天都市報》、《重慶時報》、《成都商報》、《貴州都市報》、《都市時報》、《錢江晚報》、《揚子晚報》、《大河報》、《華商晨報》、《大連晚報》、《新文化報》、《山西晚報》、《蘭州晚報》、《西海都市報》、《西藏商報》等。作為信息的重要載體，報紙成為工作人士接觸較多的媒體，可有效傳達品牌質(zhì)地，已成為宣傳不可或缺的平臺。三、項目可行性評價1、項目總體評價總體看來，我國旅游營地尚處于起步階段，主要針對休閑娛樂市場，依托所處景區(qū)或附近景區(qū)經(jīng)營，規(guī)模小，數(shù)量少，只提供簡單的服務(wù)，遠無法滿足蓬勃發(fā)展的自駕車旅游市場要求，也達不到國際標準。隨著社會經(jīng)濟和政治改革的不斷進步深化，國家“拉動內(nèi)需”經(jīng)濟政策的實施，以及各地政府對旅游產(chǎn)業(yè)的大力扶持，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)的升級換代的需要，參照國外汽車旅游營地的發(fā)展歷程，可以肯定地說我國汽車旅游營地建設(shè)將在未來五年內(nèi)將得到更大更快的發(fā)展。由于我國自駕游服務(wù)體系建設(shè)尚處于起步階段，自駕游營地的數(shù)量遠適應(yīng)不了市場需要?？v觀當(dāng)前自駕游市場，由于露營地在國內(nèi)的稀缺，以及不少露營地對自駕游客群的基本訴求（保安、廁所、燈光、水電等）無法滿足，自駕游項目的開發(fā)遭遇瓶頸，這從另一方面，也使自駕游發(fā)燒友的期待值達到飽滿狀態(tài)，在一定程度上催促著自駕游基地的開發(fā)進程，由此可見，建設(shè)自駕游服務(wù)項目正當(dāng)其時。（1）自駕游可對旅游市場起到補充作用，為人們提供新的休閑方式，是對現(xiàn)有旅游消費方式的有力補充，有助于旅游市場的全面繁榮；（2）作為我國現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，自駕游在供國民消費的同時，能切實增加國家收入，還能帶動周邊第一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如汽車行業(yè)、戶外露營裝備、周邊旅游消費以及與酒店業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品的銷售等，全面繁榮區(qū)域經(jīng)濟；（3）自駕游項目開發(fā)過程中，露營地的利用既保證環(huán)境不受破壞，又解決生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的酒店住宿問題，是調(diào)整郊區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展生態(tài)旅游的重要選擇之一；（4）自駕游項目的開發(fā)，能夠使傳統(tǒng)旅游景區(qū)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)品的更新?lián)Q代，并在宏觀上實現(xiàn)“環(huán)?！币x；（5）汽車自駕游營地的建設(shè)投資少、見效快、風(fēng)險小，能減低對酒店建設(shè)需求的壓力，是傳統(tǒng)旅游景區(qū)適應(yīng)市場需求、擴大經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品升級改造的最佳選擇。2、總體結(jié)論及開發(fā)建議1）總體結(jié)論： 目前，國內(nèi)自駕游市場仍未飽和，擁有足夠廣闊的市場開發(fā)空間，開發(fā)自駕游項目，能夠滿足消費群體對休閑旅游的強烈需求，并能促進項目所在風(fēng)景區(qū)的優(yōu)化升級，在“以人為本”的開發(fā)理念之下，依托奇瑞汽車強大的資源，用“租賃”的概念為疲于行程的客群提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并促進當(dāng)?shù)卣毮艿淖畲蟀l(fā)揮，同時使旅游市場得以全面、健康地發(fā)展，最終產(chǎn)生積極、正面的社會效應(yīng)；與此同時，本公司開發(fā)自駕游項目，還能使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營與汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展實現(xiàn)共同繁榮，有機地結(jié)合地產(chǎn)與汽車兩大經(jīng)濟增長點，并緊密聯(lián)系起地產(chǎn)與集團的發(fā)展軌道，產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟效應(yīng)。2）發(fā)展建議（1）建議自駕游項目與汽車租賃業(yè)同步開發(fā)，相互輔助發(fā)展，實現(xiàn)“雙贏”，通過壯大這兩大支流，最終在集團終端實現(xiàn)匯總，實現(xiàn)集團的可持續(xù)發(fā)展，做大做強，切實保證資金周轉(zhuǎn)；（2）在項目布點方面，我們需先對規(guī)劃當(dāng)中的經(jīng)典景區(qū)進行市場調(diào)研，通過全面考察以及對相關(guān)規(guī)劃的研究，選擇風(fēng)景優(yōu)美，能夠依托風(fēng)景區(qū)資源，臨近機場等交通便利的地塊進行開發(fā)，充分具備自駕游項目開發(fā)條件的景點優(yōu)先分布；（3）在規(guī)模上，需切實考慮露營地的規(guī)模是否與公司規(guī)劃中的整體需求相適應(yīng)，要從客群的訴求以及風(fēng)景區(qū)的承載量等方面進行考量，進而確定項目開發(fā)的規(guī)模，有效解決自駕游客群車位不足等問題；（4）在開發(fā)方式上，前期需和風(fēng)景區(qū)的相關(guān)政府部門及商業(yè)點進行協(xié)商，通過研討確定是作為項目主體開發(fā)，還是選擇合作方式進行項目開發(fā)。（5）在原規(guī)劃用地范圍內(nèi)，選擇“環(huán)境優(yōu)美安全、交通保障便利、交互干擾較少、管理維護便捷、場地相對獨立”的對生態(tài)環(huán)境影響最小區(qū)域，改造建設(shè)一處汽車自駕游營地，完善自駕車旅游信息系統(tǒng)、旅游交通解說系統(tǒng)和營地服務(wù)體系建設(shè)。

（6）堅持可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)性原則；強調(diào)地域人文景觀的人本性原則，重視地域性資源的系統(tǒng)性把握，打造全局視角下的地方特色旅游品牌，將本區(qū)的自然環(huán)境與人文歷史資源結(jié)合，突出地方特色、歷史文化優(yōu)勢，搞好重點景區(qū)的景觀布局規(guī)劃，以文化特色促進旅游業(yè)升級跨越式發(fā)展；突出區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的市場性原則，以市場為導(dǎo)向，實施“國際標準、中國特色的旅游營地精品”發(fā)展戰(zhàn)略，加強龍頭產(chǎn)品、拳頭產(chǎn)品的開發(fā)，與周邊旅游景區(qū)實現(xiàn)互補、配套、鏈接，形成競爭力強、特色鮮明、高層次的產(chǎn)業(yè)鏈，實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的快速增長；完善服務(wù)管理系統(tǒng)的科技性原則，加入“全國汽車自駕游服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”系統(tǒng)，促進景區(qū)服務(wù)技術(shù)、管理水平的“信息化、標準化、專業(yè)化”發(fā)展。市場開發(fā)部2021.12.10附圖片示意

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學(xué)校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應(yīng)計算在內(nèi)。整體預(yù)算按標準裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設(shè)備、儲存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下?？Х葯C，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預(yù)計3000元(2)營銷廣告費用;預(yù)計450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預(yù)計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當(dāng)前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預(yù)計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構(gòu)成達成平衡，務(wù)必針對設(shè)定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標的達成，同時有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設(shè)定的采購金額進行商品的采購。經(jīng)過進貨手續(xù)檢驗、標價之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達設(shè)定的經(jīng)營目標，經(jīng)營者務(wù)必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費計劃