2022年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)投資管理|新房營(yíng)銷|存量運(yùn)營(yíng)TowardsMoreSustainableDevelopment...貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998?經(jīng)濟(jì)構(gòu)面|產(chǎn)業(yè)構(gòu)面|人口構(gòu)面|城規(guī)構(gòu)面?供銷表現(xiàn)|土地價(jià)格|土地特征?樓市政策|供銷表現(xiàn)|樓市特征?長(zhǎng)期預(yù)判|短期預(yù)判|區(qū)域分析正合股份·Since1998正合股份·Since1998貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?正合股份·Since1998正合股份·Since1998正合股份·Since1998貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?正合股份·Since1998<城市基本面核心觀點(diǎn)>復(fù)蘇持續(xù)滯緩貴陽(yáng)貴安聯(lián)通加強(qiáng)貴陽(yáng)貴安聯(lián)通加強(qiáng)棚改、保租房入市慢三產(chǎn)因疫情增長(zhǎng)放緩二產(chǎn)以高新產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭較弱新增就業(yè)人口不足?經(jīng)濟(jì)：增速下滑，強(qiáng)省會(huì)拉動(dòng)作用暫未凸顯；?人口：受疫情影響，新增就業(yè)人口負(fù)增長(zhǎng)。?二產(chǎn)：因裝備制造業(yè)拉動(dòng)和政策扶持穩(wěn)步增長(zhǎng)；?三產(chǎn)：核心主導(dǎo)，但整體受疫情影響較大。?華北華南向交通通道拓寬；?市域快鐵開(kāi)通；?保租房受疫情影響，交付顯緩；?舊改、背改完工率高。正合股份·Since1998經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭較弱；“強(qiáng)省會(huì)”對(duì)集中度拉動(dòng)作用暫未凸顯；房投持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，固投正合股份·Since19982412603806.6%22年受9月疫情影響較大， 增速同比下滑2個(gè)百分點(diǎn) 2.6%12%10%2412603806.6%22年受9月疫情影響較大， 增速同比下滑2個(gè)百分點(diǎn) 2.6%12%10%4%速緩慢賴三產(chǎn)三產(chǎn)發(fā)展滯緩貴陽(yáng)處于GDP高增速時(shí)期全國(guó)增速3.0%經(jīng)濟(jì)構(gòu)面-經(jīng)濟(jì)總量大環(huán)境受疫情影響較大，貴陽(yáng)GDP增速下滑至近年最低位，恢復(fù)態(tài)勢(shì)較弱：①GDP增速2.6%，同比下滑2個(gè)百分點(diǎn)；②西安、重慶因二產(chǎn)支撐略高于全國(guó)增速，其余西南城市均低于全國(guó)增速。圖：2017年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市GDP總量及增速億元Q1-Q3：億元2022年Q1-Q3：增速2.6%20年疫情影響GDP補(bǔ)償式增長(zhǎng)2022年Q1-Q3：增速2.6%20年疫情影響GDP補(bǔ)償式增長(zhǎng)12% 增速大幅下滑39927210%5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0004%1,5001,0002%500201720182019202020212022Q1-Q3貴陽(yáng)市GDP(左軸)貴陽(yáng)市GDP增量(左軸)貴陽(yáng)市GDP增速(右軸)全國(guó)GDP增速(右軸)國(guó)家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析圖：2017年-2022年Q1-Q3西南五城GDP增速對(duì)比201720182019202020212022Q1-Q3貴陽(yáng)GDP增速成都GDP增速重慶GDP增速西安GDP增速昆明GDP增速表：2019-2021年Q1-Q3西南五城GDP增速對(duì)比QQ%4.5%QQ4.8%QQ.1%4.0%先水平低位徘徊ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022正合股份·Since1998Page611.1%21.3%24.0%202111.3%20.9%24.2%202011.2%22.3%22.3%202211.1%21.3%24.0%202111.3%20.9%24.2%202011.2%22.3%22.3%2022Q1-Q3位度持續(xù)處于西南四城末位經(jīng)濟(jì)構(gòu)面-首位度貴陽(yáng)-遵義經(jīng)濟(jì)集中度持平，貴陽(yáng)暫無(wú)核心支柱產(chǎn)業(yè)受疫情影響較大致“強(qiáng)省會(huì)”拉動(dòng)作用暫未突顯：①經(jīng)濟(jì)：貴陽(yáng)依賴三產(chǎn)受疫情影響較大集中度下降；②人口：集中度小幅提升，但人口虹吸效應(yīng)仍較弱。圖：2019年-2021年貴州省各地級(jí)市人口集中度圖：2020年-2022年Q1圖：2019年-2021年貴州省各地級(jí)市人口集中度100%80%60%40%20%100%80%兩100%80%60%40%20%100%80%兩城經(jīng)濟(jì)集中度持平貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)占比下滑1.7%60%40%20%40%20%17.8%17.1%15.8%202118.5%17.4%13.7%201917.1%15.5%2020貴陽(yáng)遵義畢節(jié)其他城市貴陽(yáng)貴陽(yáng)遵義畢節(jié)其他城市表：2022年Q1-Q3西南五城GDP集中度及2021人口集中度城市2022Q1-Q3GDP(億元)2022Q1-Q3GDP(集中度)2021常住人口(萬(wàn)人)2021常住人口(集中度)貴陽(yáng)3,29722.3%61015.8%成都14,93036.9%2,09425.0%西安8,26335.2%1,31633.3%5,71227.4%84618.0%省會(huì)城市GDP集中度應(yīng)達(dá)30%人口集中度應(yīng)達(dá)20%貴陽(yáng)均不達(dá)標(biāo)國(guó)家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析①首位度提速慢：保持省內(nèi)第三位，21年集中度僅提升0.3%②集中度小幅提高，但人口增量嚴(yán)重不足：貴陽(yáng)為省內(nèi)人口唯一增長(zhǎng)城市，但增量未達(dá)強(qiáng)省會(huì)計(jì)劃年增量(20萬(wàn)人/年)，同時(shí)面臨人口流向省外高能級(jí)城市的風(fēng)險(xiǎn)。-表：2019年2021年貴州省各地級(jí)市常住人口與人口集中度-地級(jí)市常住人口(萬(wàn)人)常住人口(集中度)201920202021201920202021貴陽(yáng)49759961013.7%15.5%15.8%遵義63066165917.4%17.1%17.1%畢節(jié)67269068418.5%17.9%17.8%六盤水2953033028.1%7.9%7.8%安順2362472466.5%6.4%6.4%銅仁3193303288.8%8.6%8.5%黔南3303493489.1%9.1%9.0%黔西南2893023008.0%7.8%7.8%黔東南3553763749.8%9.8%9.7%ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright?2022-30%貴陽(yáng)成都重慶-30%貴陽(yáng)成都重慶西安昆明20182019202020212022Q1-Q3貴陽(yáng)成都重慶西安昆明投房投持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，固投依托建安和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資低位增長(zhǎng)：①房投與樓市現(xiàn)象趨勢(shì)相同，持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，占比逐年下降；②建安工程投資高增速比重大，高技術(shù)投資增速猛增但占比低，拉動(dòng)固投小幅增長(zhǎng)。圖：2022年Q1-Q3西南五城固投及房投累計(jì)同比增速 固投低位增長(zhǎng)，建安和高技術(shù)投資小幅拉動(dòng)，但民間投資謹(jǐn)慎+房地產(chǎn)持續(xù)下滑10%-10%-15%-20%-25%貴陽(yáng)、重慶、昆明因市場(chǎng)信心較低導(dǎo)致房投持續(xù)走低-21.4%貴陽(yáng)市房投持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)15%3.4%國(guó)家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?20222018年-2022年Q1-Q3西南五城房投/固投圖：50%42018年-2022年Q1-Q3西南五城房投/固投圖：50%45%40%35%30%25%20%15%10%120%100%120%100% 80% 60%40%20%貴陽(yáng)房投/固投處西南五城第四位貴陽(yáng)疫情期間固投占比逐年下降20182019202020212022Q1-Q3貴陽(yáng)全國(guó)表：2021年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市固投各項(xiàng)投資增長(zhǎng)情況建筑安裝工程投資民間投資基礎(chǔ)設(shè)施投資高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2021構(gòu)成68.4%46.3%22.1%5.9%41.2%2022Q1-Q3構(gòu)成73.9%38.7%20.4%12.2%34.7%2021增速-9.1%-8.1%-13.0%8.2%-11.92022Q1-Q3增速24.1%-20.1%3.7%134.9%-21.4%高占比高增速保障固投穩(wěn)定發(fā)展持續(xù)高負(fù)位增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)下行，信心不足低增速，占比下滑城市基建新開(kāi)工放緩增速激增占比小但發(fā)展迅猛持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)增速降幅擴(kuò)大正合股份·Since8.9%6.5%8.9%6.5%經(jīng)濟(jì)構(gòu)面-居民收入收入增速同比下滑4個(gè)百分點(diǎn)，儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)：①受持續(xù)疫情影響西南五城收入增速整體下滑，貴陽(yáng)受影響相對(duì)較小；②房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，但購(gòu)房意愿仍不足，儲(chǔ)蓄意愿持續(xù)增強(qiáng)。圖：2017年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)與全國(guó)人均可支配收入及增速2020年前三季度：30,272元，同比增長(zhǎng)4.9%2021年2021年前三季度：33,330元，同比增長(zhǎng)10.1%2022年前三季度：35,488元，同比增長(zhǎng)6.5%50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000201720182019202020212022年Q1-Q310%4%圖：2017年-2022年Q1-Q3西南五城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速疫后初期補(bǔ)償式增長(zhǎng)疫情初期增速下滑疫后初期補(bǔ)償式增長(zhǎng)疫情初期增速下滑西南五城整體收入增速均下滑4%201720182019202020212022Q1-Q3Q1-Q3貴陽(yáng)人均可支配收入(左軸)貴陽(yáng)人均可支配收入(左軸)Q1-Q3全國(guó)人均可支配收入(左軸)全國(guó)人均可支配收入(左軸)貴陽(yáng)成都重慶西安昆明 貴陽(yáng)人均可支配收入增速(右軸) 全國(guó)人均可支配收入增速(右軸)表：2022年西南五城城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品住宅均價(jià)及房?jī)r(jià)收入比情況梳理表：2020-2022年前三季度末貴陽(yáng)金融機(jī)構(gòu)存款余額、儲(chǔ)蓄存款(人民幣)及增速間金融機(jī)構(gòu)存款余額 (億元)金融機(jī)構(gòu)存款同比增長(zhǎng)(%)儲(chǔ)蓄存款(億元)儲(chǔ)蓄存款同比增長(zhǎng)(%)12,7653.0%3,08121.8%13,5185.9%3,43111.3%14,2175.2%3,88313.2%支付力貴陽(yáng)成都重慶主城西安QQ均可支配收入(元)107月房?jī)r(jià)收入比處西南五城末位備注：房?jī)r(jià)收入比=商品住宅成交均價(jià)*城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入國(guó)家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析昆明第三季度城鎮(zhèn)人均可支配收入數(shù)據(jù)暫未公布，根據(jù)上半年數(shù)據(jù)估算ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022儲(chǔ)蓄意愿持續(xù)增強(qiáng)1)城鎮(zhèn)每個(gè)家庭住房面積按100㎡計(jì)算；2)估算年度人均收入：2021年城鎮(zhèn)人均可支配收入=2021年前三季度城鎮(zhèn)人均可支配收入/9*12；3)家庭人數(shù)按每個(gè)家庭3個(gè)人估算儲(chǔ)蓄意愿持續(xù)增強(qiáng)正合股份·Since21年Q1-Q3增速為12.4%21年Q1-Q3增速為12.4% 經(jīng)濟(jì)構(gòu)面-居民消費(fèi)比下滑16個(gè)百分點(diǎn)；②消耗品和娛樂(lè)類消費(fèi)維持高增速，非必要飲食、大宗消費(fèi)和保值類產(chǎn)品負(fù)增長(zhǎng)。圖：2017年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)20年疫情初期社會(huì)活動(dòng)減少致消費(fèi)降低，20年疫情初期社會(huì)活動(dòng)減少致消費(fèi)降低，21年在低基數(shù)情況下同比高位增長(zhǎng)3,00022年因持續(xù)三年疫情疊加9月疫情加重，非必要不消費(fèi)，17年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)19年煙酒類零售額下降36.8%，拉低整體增速19年煙酒類零售額下降36.8%，拉低整體增速-3.8%02022Q1-Q3限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售額(左軸)增長(zhǎng)率(右軸)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)自貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析4%表：2022年Q1-Q3各類限額以上消費(fèi)品零售總額及增長(zhǎng)類別消費(fèi)總額(億元)增長(zhǎng)率(%)67.60.6飲料類14.829.8飲料、煙酒等非必須飲食消費(fèi)回落較大煙酒類88.624.7裝、鞋帽、針紡織品類33.0化妝品類18.174.4消耗、娛樂(lè)類消費(fèi)增速較快體育、娛樂(lè)用品類7.252.6家用電器和音響器材類30.231.9日用品類23.0書報(bào)雜志類3.8文化辦公用品類11.330.8中西藥品類32.916.7金銀珠寶類3.817.1家具、汽車等大宗消費(fèi)和保值類投資負(fù)增長(zhǎng)家具類536.5汽車類212.3通訊器材類13.10石油及制品類110.66.6建筑及裝潢材料類0.819.7ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright?2022長(zhǎng)，正合股份·Since1998三產(chǎn)持穩(wěn)持續(xù)主導(dǎo)三產(chǎn)持穩(wěn)持續(xù)主導(dǎo)40%40%57%59%59%58%60%58%39%37%38%37%36%產(chǎn)業(yè)構(gòu)面-產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)持續(xù)主導(dǎo)但增速滯緩，二產(chǎn)工業(yè)增速穩(wěn)定：①工業(yè)結(jié)合“強(qiáng)省會(huì)”政策引導(dǎo)增長(zhǎng)持穩(wěn)；②三產(chǎn)整體占比穩(wěn)定，但受疫情影響嚴(yán)峻，房地產(chǎn)、旅游業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)支柱地位明顯下滑。圖：2017年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比20182019202020212022Q1-Q3一產(chǎn)占比二產(chǎn)占比三產(chǎn)占比貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析疫情導(dǎo)致三產(chǎn)增長(zhǎng)乏力，二產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)但基底弱，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成穩(wěn)定表：2020年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市第二、第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)行業(yè)2020年2021年2022年Q1-Q3生產(chǎn)總值 (億元)同比增長(zhǎng)(%)生產(chǎn)總值(億元)同比增長(zhǎng)(%)生產(chǎn)總值(億元)同比增長(zhǎng)(%)第二產(chǎn)業(yè)15535.516815.412405.5工業(yè)8844.51,0079.77644.5建筑業(yè)6707.06764787.1第三產(chǎn)業(yè)25814.428367.318970.6交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)2623.129510.4205批發(fā)和零售業(yè)2885.63408.42280.0住宿和餐飲業(yè)82519.28金融業(yè)5194.55293.93605房地產(chǎn)業(yè)3216.53676.6226其他服務(wù)業(yè)1,0954.91,1967.18092.5金融業(yè)、其他服務(wù)業(yè)仍為三產(chǎn)支柱房地產(chǎn)業(yè)支柱地位下降貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998產(chǎn)業(yè)構(gòu)面-工業(yè)匹配“十四五”工業(yè)制造業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，裝備制造業(yè)持續(xù)高增速：①傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)乏力，煙草業(yè)支柱地位穩(wěn)定，醫(yī)藥、橡膠產(chǎn)業(yè)等持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)；②重點(diǎn)行業(yè)中先進(jìn)裝備制造業(yè)、特色食品因政策扶持增長(zhǎng)迅猛。、裝備制造業(yè)、電力生產(chǎn)及供應(yīng)業(yè)、汽橡膠及塑料制品業(yè)?增速下滑：磷煤化工、鋁及鋁加工、煙草制造業(yè)表：2020年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)分析重點(diǎn)工業(yè)202020212022Q1-Q3同比增長(zhǎng)(%)同比增長(zhǎng)(%)同比增長(zhǎng)(%)增加值占比(%)貴陽(yáng)市重點(diǎn)行業(yè)100磷煤化工17.019.911.811.9鋁及鋁加工2.0-10.25.4特色食品業(yè)煙草制造業(yè)2.312.95.435.4醫(yī)藥制造業(yè)-10.66.5電力生產(chǎn)及供應(yīng)業(yè)11.510.1橡膠及塑料制品業(yè)0.3-26.513.0裝備制造業(yè)12.926.831.221.4——汽車制造業(yè)24.94.15——電子信息產(chǎn)業(yè)制造業(yè)4.646.349.111.5貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析表：2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)“1+7”重點(diǎn)行業(yè)增加值構(gòu)成占比及增長(zhǎng)支柱行業(yè)構(gòu)成占比(%)構(gòu)成占比增長(zhǎng)(%)“1”工業(yè)在筑央企制造業(yè)40.85.6“7”新能源汽車制造業(yè)4.332.2先進(jìn)裝備制造業(yè)“十四五”7.4對(duì)經(jīng)濟(jì)拉持行業(yè)19.5動(dòng)作用明顯電子信息制造業(yè)7.718.9生態(tài)特色食品制造業(yè)5.613.7磷化工產(chǎn)業(yè)9.615.2鋁及鋁加工產(chǎn)業(yè)6.0傳統(tǒng)二產(chǎn)增速下滑醫(yī)藥制造業(yè)5.7ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright?2022產(chǎn)業(yè)構(gòu)面-旅游業(yè)游客出行難度大：疫情防控要求與旅游消費(fèi)特征直接矛盾凸顯，9月疫情加重國(guó)慶旅游數(shù)據(jù)慘淡。表：2022年貴州省、貴陽(yáng)市旅游優(yōu)惠政策優(yōu)惠方式門票減免A、學(xué)生、持有貴州優(yōu)才卡人員等全免門票、船票打折套票打折溫泉+餐飲套餐門票，住宿送景區(qū)門票等文旅優(yōu)惠券聯(lián)合各銀行及平臺(tái)推出加油、高鐵九折等共1000萬(wàn)元優(yōu)惠券冬季旅游“一免三減”12月16日推出，全省377家A級(jí)景區(qū)免頭道門票，高速通行費(fèi)、星級(jí)酒店和等級(jí)民宿價(jià)格、旅游商品價(jià)格減半表：2022年1月-10月貴州省住宿和餐飲業(yè)市場(chǎng)主體和銷售額縮減情況供給側(cè)縮減程度住宿和餐飲業(yè)注銷4.73萬(wàn)戶——住宿業(yè)消費(fèi)品零售額同比增長(zhǎng)-11.1%——餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額同比增長(zhǎng)-3.8%表：2020年-2022年貴州省五一、國(guó)慶期間交通數(shù)據(jù)交通指標(biāo)2020五一2021五一2022五一2020年國(guó)慶2021年國(guó)慶2022年國(guó)慶民航累計(jì)進(jìn)出航班(班次)1,4023,2641,0933,8674,235545進(jìn)出港旅客(萬(wàn)人)419215進(jìn)出列車(班次)2,2102,5291,7233,8783,5322,313接送旅客(萬(wàn)人鐵進(jìn)出列車(班次)1,7602,0861,4343,2543,0251,959接送旅客(萬(wàn)人)5301737230高速進(jìn)向車流(量)/7625405,2671,115423高速出向車流(量)/6984984,8851,012425疫情背景下跨省風(fēng)險(xiǎn)高，受9月疫情影響國(guó)慶旅游數(shù)據(jù)慘淡表：2021年-2022年貴州省重點(diǎn)景區(qū)五一、國(guó)慶游客流量數(shù)據(jù)景區(qū)名稱2021五一(萬(wàn)人)2022五一(萬(wàn)人)同比增長(zhǎng)(%)2021國(guó)慶(萬(wàn)人)2022國(guó)慶(萬(wàn)人)同比增長(zhǎng)(%)黃果樹(shù)風(fēng)景區(qū)(5A)11.113.010.0-23.1%青巖古鎮(zhèn)(5A)13.610.1-25.8%16.8疫情影響閉園鎮(zhèn)遠(yuǎn)古鎮(zhèn)(5A)30.420.1-33.8%32.46.4-80.2%天河潭風(fēng)景區(qū)(4A)14.013.5-3.4%12.5疫情影響閉園西江千戶苗寨(4A)22.02.2-90.0%18.1未公布游客數(shù)量減檔嚴(yán)重或閉園ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022正合股份·Since1998Page14離；引人政策持續(xù)加強(qiáng)但作用有限，受正合股份·Since199870020年七普對(duì)常住人口數(shù)據(jù)進(jìn)行糾偏致增量較高2010-2020年年均增長(zhǎng)16.6萬(wàn)人，2020-2021年增長(zhǎng)11.5萬(wàn)人10260070020年七普對(duì)常住人口數(shù)據(jù)進(jìn)行糾偏致增量較高2010-2020年年均增長(zhǎng)16.6萬(wàn)人，2020-2021年增長(zhǎng)11.5萬(wàn)人102600 1066746810895004003002001000人口構(gòu)面-人口規(guī)模②21年增速雖處西南五城首位，但人口基底薄弱。圖：2010年-2021年貴陽(yáng)市常住人口變化情況萬(wàn)人2021年貴陽(yáng)常住人口610萬(wàn)201020112012201320142015201620172018201920202021常住人口年增量國(guó)家及各城市統(tǒng)計(jì)局，由正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析表：2010年-2021年西南各城市常住人口變化情況城市常住人口增長(zhǎng)變化量常住人口(萬(wàn)人)戶籍人口(萬(wàn)人)常住人口年均增速2010202020212010202020212010-20202020-2021西安8471,2961,3167839781,0005.3%1.6%成都1,4052,0952,1191,1491,5201,5564.9%1.2%重慶主城7461,0361,039612712未公布3.9%0.3%6448468505845805893.1%0.5%貴陽(yáng)4335996103734374453.8%1.9%21年低量高增速ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022正合股份·Since1998Page16人口構(gòu)面-人才政策業(yè)人才引力，促進(jìn)頭部企業(yè)入駐吸引人才；②減小人才居住壓力,放松購(gòu)房限制，加大人才租房支持。表：2020及2022年貴陽(yáng)市招商引資及人才友好政策變化是否新增適配對(duì)象調(diào)整內(nèi)容觀山湖區(qū)招商引資政策/集團(tuán)總部的世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)、民企2000強(qiáng)、大型央企團(tuán)隊(duì)或個(gè)人后一次性獎(jiǎng)勵(lì)100萬(wàn)元后一次性獎(jiǎng)勵(lì)30萬(wàn)元業(yè)和生態(tài)特色食品業(yè)的團(tuán)獎(jiǎng)勵(lì)20萬(wàn)元人才購(gòu)房政策才(C類)D、市級(jí)優(yōu)秀人才(E類)、市級(jí)產(chǎn)業(yè)人才(F類)人才住房保障上畢業(yè)生或研究生以上學(xué)歷畢業(yè)生國(guó)際頂尖人才(A類)、國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才(B類)、省部級(jí)領(lǐng)軍人才(C類)、在貴陽(yáng)貴安創(chuàng)業(yè)、工作期間業(yè)績(jī)顯著、貢獻(xiàn)突出的人才大專及以上學(xué)歷，40歲以下，本人及配偶無(wú)市內(nèi)房產(chǎn)，在筑就業(yè)或創(chuàng)業(yè)產(chǎn)，未享受其他住房?jī)?yōu)惠政策，本科及以上學(xué)歷保租房補(bǔ)貼人才保障性租賃住房、經(jīng)筑房網(wǎng)認(rèn)定房源的用戶4400元的兩年租房補(bǔ)貼醫(yī)療保障“兩院”院士、“長(zhǎng)江計(jì)劃”學(xué)者、國(guó)家杰出專業(yè)技術(shù)人才、博士等0元落戶/子女教育貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析新增變化：11)招商引資力度加大，增強(qiáng)人才引力招商企業(yè)種類增多，獎(jiǎng)金增幅約200倍，并增加社會(huì)化招商引資政策，鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)入駐加大人才引力。2)人才住房?jī)?yōu)惠政策力度小幅上2)人才住房?jī)?yōu)惠政策力度小幅上調(diào)人才住房保障體系明晰，購(gòu)房政策放寬，人才住房壓力減小，但僅從住房端調(diào)整優(yōu)惠力度，人才引力依舊不足。(截至11月24日，2022年人才服務(wù)綠卡共發(fā)放465張)3)社會(huì)福利力度持續(xù)加3)社會(huì)福利力度持續(xù)加強(qiáng)療保障等方面提高優(yōu)待，增加入筑人才留筑的機(jī)率ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022正合股份·Since1998Page1740%新增市場(chǎng)主體增幅下滑60% (主要由于新增個(gè)體工商戶增幅下滑69%)40%新增市場(chǎng)主體增幅下滑60% (主要由于新增個(gè)體工商戶增幅下滑69%)18.515.313.9 14%11.7疫情影響增速負(fù)增長(zhǎng)疫后回暖，就業(yè)人數(shù)大幅上升人口構(gòu)面-市場(chǎng)主體新增市場(chǎng)主體大幅下滑，受疫情影響嚴(yán)重新增就業(yè)人口負(fù)增長(zhǎng)：①市場(chǎng)主體：因新增個(gè)體工商戶增幅。圖：2020年-2022年Q1-Q3年貴陽(yáng)市(新增)市場(chǎng)主體增速圖：2017年-2022年Q1-Q3貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)及增長(zhǎng)率萬(wàn)人10%10%201720182019202020212022Q1-Q3新增就業(yè)人數(shù)(左軸)同比增長(zhǎng)率(右軸)新增就業(yè)人數(shù)(左軸)貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright?2022“?心三核多組團(tuán)”新規(guī)劃強(qiáng)調(diào)阿哈湖生態(tài)定位，以觀白組團(tuán)帶動(dòng)白云城市能級(jí)，短拓場(chǎng)三改”除棚改滯緩，其他完工率較高；保租房受疫情影響入市較慢。正合股份·Since1998線，新增京筑往返列車線，新增京筑往返列車城規(guī)構(gòu)面-城際鐵路圖：貴陽(yáng)高鐵主要沿經(jīng)線路上海新呈現(xiàn)已呈現(xiàn)待呈現(xiàn)川黔渝環(huán)線長(zhǎng)沙南昌香港貴安站貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析ZhengheGroup·Since1998Copyright?ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022表：貴陽(yáng)新開(kāi)物流線路及高鐵站分類站點(diǎn)/線路時(shí)間意義高鐵站貴安站2022.03拓寬華北向客流通道，新區(qū)重要樞紐物流鐵路都拉營(yíng)—?dú)J州港2022.04構(gòu)建貴州南向物流通道，標(biāo)志西部陸海新通道專列進(jìn)入常態(tài)化都拉營(yíng)—湛江港2022.01打通黔粵物流通道，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)改貌—平湖南2022.03助推“黔貨出山”，深化黔粵港澳合作表：貴陽(yáng)高鐵主要沿經(jīng)線路情況進(jìn)度線路通車時(shí)間起止地點(diǎn)行程時(shí)間開(kāi)通意義 標(biāo))重慶能力西部陸海聯(lián)通門戶港建設(shè)路2022.06鄭州-萬(wàn)州(貴陽(yáng)-鄭州)鄭州-重慶(5小時(shí))貴陽(yáng)-鄭州(7小時(shí))客運(yùn)通道重慶心城市間經(jīng)濟(jì)流通圈連接上海-貴陽(yáng)-時(shí))北京-貴陽(yáng)-時(shí))正合股份·Since城規(guī)構(gòu)面-道路路網(wǎng)市域快鐵及貴黃高速全線貫通，貴陽(yáng)貴安聯(lián)動(dòng)格局初呈現(xiàn)：①市域快鐵開(kāi)通，貴陽(yáng)貴安?體化交通建圖：2022年貴陽(yáng)市交通路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目分布文縣林城東路延伸段觀潭大道數(shù)博大道延伸段 松柏環(huán)線(貴安段)見(jiàn)龍路南段延伸段太金線松柏環(huán)線貴黃高速烏當(dāng)長(zhǎng)順高速新四環(huán)路線已開(kāi)通未開(kāi)通貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved聯(lián)動(dòng)發(fā)展格局，但由于站點(diǎn)離居住區(qū)較遠(yuǎn)，客運(yùn)量現(xiàn)暫不理想表：2022年貴陽(yáng)市交通路網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目信息分類建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目全長(zhǎng)(km)項(xiàng)目投資(億元)預(yù)計(jì)完工日期最新建設(shè)進(jìn)度龍里縣“環(huán)貴陽(yáng)城鎮(zhèn)帶”/ (烏當(dāng)長(zhǎng)順高速公路)營(yíng)車305(串聯(lián)修文—烏當(dāng)—貴定—龍里—惠水—長(zhǎng)順—平壩—清鎮(zhèn))//新增規(guī)劃省政府同意批復(fù) (貴黃路-太金線) (未來(lái)持續(xù)建設(shè)聯(lián)通貴安) (貴安1.64、貴陽(yáng)4.72)現(xiàn)互通伸段/2022年(延期)貫通2022年2月(延期)大道主跨順伸段/2022年12月底(延期)車2022年10月(延期)示43.0(一期)(烏當(dāng)—花溪)2023年底(一期)信號(hào)聯(lián)鎖系統(tǒng)可正式投用，初步具備列車上線調(diào)試條件74.8(聯(lián)通貴陽(yáng)、貴安與清鎮(zhèn))2024年(一期北段)“十四五”期間開(kāi)建T10.9(白云區(qū)-云巖區(qū))2024年(一期)表：2022年貴陽(yáng)市已打通的典型斷頭路項(xiàng)目信息路段所屬區(qū)域/片區(qū)通車/打通時(shí)間貫通路線城時(shí)代小區(qū)道路全市22條斷頭路(云巖2條、南明3條、觀山湖2條、花溪3條、白云1條、高新區(qū)2條)項(xiàng)目目標(biāo)全部完成，達(dá)到通車條件正合股份·Since城規(guī)構(gòu)面-空間布局開(kāi)人口增量，長(zhǎng)期加強(qiáng)貴清產(chǎn)業(yè)聯(lián)合發(fā)展吸附人口增量，到2025年實(shí)現(xiàn)105萬(wàn)新增常住人口。圖：貴陽(yáng)市“一心三核多組團(tuán)”空間總布局造新城活力商務(wù)中心未來(lái)潛力貴陽(yáng)政府文件，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved表：貴陽(yáng)市“一心三核多組團(tuán)”規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)方向空間布局具體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)及方向一心阿哈湖綠核/三核南云魅力中心重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境觀白活力中心觀山湖重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與現(xiàn)代制造業(yè)，進(jìn)一步完善服務(wù)功能；白云重點(diǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)，加大舊城改造力度，完善基礎(chǔ)設(shè)施貴清動(dòng)力中心貴安重點(diǎn)發(fā)展電子信息制造、先進(jìn)裝備制造、新能源汽車、新材料等新興產(chǎn)業(yè)，完善城市服務(wù)功能；清鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展新能源和傳統(tǒng)工業(yè)多組團(tuán)花溪建設(shè)高層次文化人才聚集高地，構(gòu)建全域旅游體系；烏當(dāng)重點(diǎn)發(fā)展新型醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，與臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、綜保區(qū)等協(xié)同發(fā)展表：至2025年貴陽(yáng)各區(qū)計(jì)劃人口遷入和新增常住人口情況新增人口類型南明區(qū)云巖區(qū)觀山湖區(qū)白云區(qū)花溪區(qū)(含經(jīng)開(kāi))烏當(dāng)區(qū)消費(fèi)型人口(萬(wàn)人)3.48產(chǎn)業(yè)型引入人口(萬(wàn)人)2.7013.24.515.28.8新增常住人口(萬(wàn)人)10.57.321.010.025.012.0觀山湖區(qū)和花溪區(qū)計(jì)劃產(chǎn)業(yè)引入人口和新增常住人口最高正合股份·Since城規(guī)構(gòu)面-一圈兩場(chǎng)三改目標(biāo)：高目標(biāo)規(guī)劃，聚焦老城(新增“精品街”打造計(jì)劃)表：2022年貴陽(yáng)市“一圈兩場(chǎng)三改”計(jì)劃行政區(qū)一圈兩場(chǎng)三改15分鐘生活圈(個(gè))停車場(chǎng)車位(個(gè))農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(個(gè))棚改(戶)(戶)背改(精品街)(條)云巖區(qū)4,80021,2112,176110(30)南明區(qū)4,80023,86112,461110(30)觀山湖區(qū)06731,27810(10)花溪區(qū)82,80021,9617,84840(10)經(jīng)開(kāi)區(qū)52,36445,45720(10)72,08032,4454,44530(10)烏當(dāng)區(qū)1,52023,1503,70520(20)清鎮(zhèn)市2,20042,722776100(25)合計(jì)80≥20564495602338146440(145)方公眾號(hào)，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析“一圈”：?jiǎn)?dòng)1267個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)工1245個(gè)，完工1133個(gè)，開(kāi)工率98%，完工率91%；“兩場(chǎng)”：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)工率100%，完工41個(gè)，完工率76%，停車位完工2.4萬(wàn)個(gè)，完工率96%；”三改“：棚改--2022年計(jì)劃棚改6萬(wàn)戶，全部啟動(dòng)簽約；舊改--計(jì)劃改造4萬(wàn)戶，開(kāi)工率100%，完工率85.6%；背街小巷--計(jì)劃改造500條，開(kāi)工率100%，完工率94%。表：2022年云巖區(qū)、南明區(qū)重點(diǎn)棚改項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目戶數(shù)區(qū)區(qū)塊棚戶區(qū)塊棚戶區(qū)周邊地塊棚戶北京路(雅園)周邊地塊路周邊園三期2022年棚改施工方面無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright?2022未公布具體開(kāi)工進(jìn)度未公布具體開(kāi)工進(jìn)度城規(guī)構(gòu)面-保租房21%，入市節(jié)奏較慢；②2022計(jì)劃建設(shè)2.7萬(wàn)套，核心布局雙核、白云及烏當(dāng)，但僅呈現(xiàn)兩個(gè)人才房。?籌集方式：商品房配建、產(chǎn)業(yè)園及高校閑置公租房及宿舍、存量住房改建、回購(gòu)、新籌建等；?2022年聚焦雙核及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：雙核就業(yè)人口基數(shù)大、白云高新區(qū)、烏當(dāng)產(chǎn)業(yè)人才聚集；?逐年開(kāi)工計(jì)劃：2021年0.3萬(wàn)套，2022年3.2萬(wàn)套，2023-2024年6.5萬(wàn)套，共10萬(wàn)套；?逐年交付計(jì)劃：2022年1.6萬(wàn)套，2023年2萬(wàn)套；2024年3.4萬(wàn)套(7萬(wàn)套人才保障性租賃住房)。表：2022年貴陽(yáng)市保障性租賃住房計(jì)劃新建項(xiàng)目數(shù)(個(gè))改建項(xiàng)目數(shù)(個(gè))合計(jì)項(xiàng)目數(shù)(個(gè))055101505246000707000213156核心布局雙核與產(chǎn)業(yè)聚集地：雙核+白云+烏當(dāng)占比約80%貴陽(yáng)市政府，由貴州正合進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析?年度：2022年已開(kāi)工61個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)2.17萬(wàn)套，占全年開(kāi)工計(jì)劃67%；?整體：截至目前已啟動(dòng)2.57萬(wàn)套(間)，已交付0.33萬(wàn)套(間)，與年底交付1.6萬(wàn)套的目標(biāo)還有距離。表：2022年貴陽(yáng)市新建保租房典型項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度行政區(qū)新建/改建項(xiàng)目名稱新建/改建套數(shù)云巖區(qū)新城控股保障性住房租賃住房項(xiàng)目約100套市供銷社稻田匯項(xiàng)目約2000套尚和錦城項(xiàng)目約3000套萬(wàn)達(dá)小關(guān)項(xiàng)目約2500套南明區(qū)曬田壩地塊約500套觀山湖區(qū)觀山湖區(qū)盼盼產(chǎn)城融合項(xiàng)目約500套湖山郡四期約2000套白云區(qū)新型產(chǎn)業(yè)城市更新項(xiàng)目—新型工業(yè)化新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目約500套表：2022年貴陽(yáng)市已入市的人才保租房項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目名稱域業(yè)態(tài)管理運(yùn)營(yíng)房源數(shù)量開(kāi)業(yè)時(shí)間市級(jí)萬(wàn)科城云巖區(qū)公寓賽嶺公寓796套2022.6市級(jí)萬(wàn)科翡翠天驕觀山湖區(qū)公寓賽嶺公寓1030套2022.9(原定)2022年僅兩個(gè)保租房項(xiàng)目入市，共計(jì)1826套，翡翠天驕因疫情延期入住ZhengheGroup·Since1998Copyright?2022貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsZhengheGroup·Since1998Copyright?2022Conclusion-城市基本面小結(jié)?經(jīng)濟(jì)構(gòu)面：經(jīng)濟(jì)恢復(fù)勢(shì)頭弱；受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響“強(qiáng)省會(huì)”對(duì)集中度拉動(dòng)效應(yīng)暫未凸顯；房投受市場(chǎng)信心影響持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，固投依托建安和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)小幅增長(zhǎng)；居民收入增速下滑，消費(fèi)增速大幅下降，消費(fèi)傾向消耗類和娛樂(lè)類。?產(chǎn)業(yè)構(gòu)面：三產(chǎn)受疫情影響較大但仍占主導(dǎo)，二產(chǎn)因政策傾斜裝備制造業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)，旅游業(yè)受疫情波及影響加劇。?人口構(gòu)面：人口低量中速增長(zhǎng)，引人政策持續(xù)加強(qiáng)但作用有限，疫情影響新增就業(yè)人口負(fù)增長(zhǎng)。?城規(guī)構(gòu)面：對(duì)外拓寬華北客運(yùn)通道、華南物流通道，對(duì)內(nèi)市域快鐵開(kāi)通加速貴陽(yáng)貴安同城化發(fā)展；新空間規(guī)劃強(qiáng)調(diào)阿哈湖生態(tài)定位，提升白云城市能級(jí)，加強(qiáng)貴安清鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合；“一圈兩場(chǎng)三改”舊改、背改完成度高，棚改完工率低；保租房受疫情影響致交付顯緩，入市項(xiàng)目少。貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998正合股份·Since1998正合股份·Since1998貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?正合股份·Since1998<土地現(xiàn)象核心觀點(diǎn)>一級(jí)市場(chǎng)告急，政府預(yù)期降低成交價(jià)結(jié)構(gòu)性下滑成交價(jià)結(jié)構(gòu)性下滑持續(xù)底部溢價(jià)成交平臺(tái)公司兜底土拍條件松綁市場(chǎng)降溫嚴(yán)重幅下滑?供：2022年商住&商業(yè)供應(yīng)7781畝，同比下滑20%；?銷：2022年商住&商業(yè)成交4146畝，同比下滑37%。?價(jià)格：整體低價(jià)，各區(qū)域價(jià)格滑；?溢價(jià)率：持續(xù)低溢價(jià)成交。?房企拿地：平臺(tái)公司拿地占比74%，民企下半年拿地意愿上升；?土拍條件松綁：起拍價(jià)下降，教育配建納入地價(jià)，商業(yè)比例下調(diào)等。正合股份·Since1998供銷表現(xiàn)(Ⅰ/Ⅲ)縮水。正合股份·Since199810-12月成交,占43%77818,0007,0006,0005,000410-12月成交,占43%77818,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000065774146企信心低應(yīng)5297畝，占全年68%；②銷：10-12月成交3448畝，占全年83%，主要為平臺(tái)公司拿地。圖：2016-2022年貴陽(yáng)商住及商業(yè)土地供銷量畝2圖：2016-2022年貴陽(yáng)商住及商業(yè)土地供銷量畝22年供應(yīng)同比下滑20%10,000 成10,000 成交同比下滑37% 9,00021年1-10月供應(yīng)5,615畝10-12月成交3,448畝，占83% 21年1-10月供應(yīng)5,615畝10-12月成交3,448畝，占83%2016201720182019202020212022供應(yīng)成交11供應(yīng)來(lái)源：貴陽(yáng)市公共資源交易監(jiān)管網(wǎng)，由貴州正合統(tǒng)計(jì)分析；數(shù)據(jù)維度為七城區(qū)、雙龍區(qū)龍洞堡部分；研究對(duì)象為商住(純住宅+商住)及商業(yè)用地，不含工業(yè)及其他用地貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998畝3,0002,500畝2,000應(yīng)12071,5001,0005000畝3,0002,5002,000畝3,0002,500畝2,000應(yīng)12071,5001,0005000畝3,0002,5002,0001,5001,0005000圖：2017-2022年貴陽(yáng)市各區(qū)域商住及商業(yè)土地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖：2017-2022年貴陽(yáng)市各區(qū)域商住及商業(yè)土地成交量統(tǒng)計(jì)穩(wěn)1,328畝,246畝觀山湖區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)白云區(qū)烏當(dāng)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)花溪區(qū)雙龍區(qū)2022201820222018201920212017交439畝高94%,857畝力觀山湖區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)白云區(qū)烏當(dāng)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)花溪區(qū)雙龍區(qū)20182019202120222018201920212022來(lái)源：貴陽(yáng)市公共資源交易監(jiān)管網(wǎng)，由貴州正合統(tǒng)計(jì)分析；數(shù)據(jù)維度為七城區(qū)、雙龍區(qū)龍洞堡部分；研究對(duì)象為商住(純住宅+商住)及商業(yè)用地，不含工業(yè)及其他用地貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998圖：2022年貴陽(yáng)市區(qū)域商住用地供銷量圖：2016-2022年貴陽(yáng)市商住用地供銷量畝畝1,4008,939 同比下降25%降38%9,0008,0007,0006,0005,000宗；成交7宗公司拿地公司拿地，其部終止1,2006,676圖：2022年貴陽(yáng)市區(qū)域商住用地供銷量圖：2016-2022年貴陽(yáng)市商住用地供銷量畝畝1,4008,939 同比下降25%降38%9,0008,0007,0006,0005,000宗；成交7宗公司拿地公司拿地，其部終止1,2006,6761,000宗，成交3宗5,803宗，僅2宗成交畝，占%3,0002,0001,000400200%地。3宗，成交10宗9年供應(yīng)穩(wěn)定增長(zhǎng)800宗，成交宗，成交3宗宗，成交6003,5866003,586宗均12月成交地占002016201720182019202020212022觀山湖區(qū)2016201720182019202020212022成交供應(yīng)成交供應(yīng)11-12月成交供應(yīng)貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998業(yè)大道鐵投拿地面積：51.64畝(1宗)表：2022年貴陽(yáng)市各區(qū)商住整體土地供銷量統(tǒng)計(jì)沙文城南路東拿地房企：貴陽(yáng)智科置業(yè)(隸屬高拿地面積：50.83畝(1宗)靈村貴陽(yáng)城投拿地面積：41.70畝(2宗)域供應(yīng)宗數(shù)(宗)供應(yīng)面積(畝)成交宗數(shù)(宗)成交面積(畝)觀山湖區(qū)91,1297772云巖區(qū)75096348南明區(qū)7783286區(qū)1,4121102烏當(dāng)區(qū)1,0195305經(jīng)開(kāi)區(qū)98753214花溪區(qū)45643374雙龍區(qū)53865386合計(jì)676,676413,586新沙文組團(tuán)沙子哨貴陽(yáng)市投資控股拿地面積：189.19畝(1宗)麥架廣門云巖貴中土地開(kāi)發(fā)拿地面積：83.11畝(1宗)城西路與云潭北路交叉口貴陽(yáng)城悅城市更新拿地面積：304.23畝(2宗)綜保區(qū)白云城區(qū)新堡東風(fēng)觀山西高鐵東站行政中心風(fēng)鎮(zhèn)貴陽(yáng)市投資控股集團(tuán)拿地面積：304.58畝(5宗)大關(guān)會(huì)展金融鴨村貴陽(yáng)產(chǎn)控拿地面積：96.74畝(1宗)小關(guān)烏當(dāng)城區(qū)高鐵北站未來(lái)方舟順海城北世紀(jì)城三馬城東×1中心×1城區(qū)花果園興西路貴陽(yáng)交投拿地面積：103.54畝(1宗)城南龍洞堡甘蔭塘小河城區(qū)巢鄉(xiāng)拿地面積：5.26畝(1宗)溪大道西側(cè)尚宸城市更新拿地面積：80.81畝(1宗)業(yè)大道鐵投拿地面積：51.64畝(1宗)表：2022年貴陽(yáng)市各區(qū)商住整體土地供銷量統(tǒng)計(jì)沙文城南路東拿地房企：貴陽(yáng)智科置業(yè)(隸屬高拿地面積：50.83畝(1宗)靈村貴陽(yáng)城投拿地面積：41.70畝(2宗)域供應(yīng)宗數(shù)(宗)供應(yīng)面積(畝)成交宗數(shù)(宗)成交面積(畝)觀山湖區(qū)91,1297772云巖區(qū)75096348南明區(qū)7783286區(qū)1,4121102烏當(dāng)區(qū)1,0195305經(jīng)開(kāi)區(qū)98753214花溪區(qū)45643374雙龍區(qū)53865386合計(jì)676,676413,586新沙文組團(tuán)沙子哨貴陽(yáng)市投資控股拿地面積：189.19畝(1宗)麥架廣門云巖貴中土地開(kāi)發(fā)拿地面積：83.11畝(1宗)城西路與云潭北路交叉口貴陽(yáng)城悅城市更新拿地面積：304.23畝(2宗)綜保區(qū)白云城區(qū)新堡東風(fēng)觀山西高鐵東站行政中心風(fēng)鎮(zhèn)貴陽(yáng)市投資控股集團(tuán)拿地面積：304.58畝(5宗)大關(guān)會(huì)展金融鴨村貴陽(yáng)產(chǎn)控拿地面積：96.74畝(1宗)小關(guān)烏當(dāng)城區(qū)高鐵北站未來(lái)方舟順海城北世紀(jì)城三馬城東×1中心×1城區(qū)花果園興西路貴陽(yáng)交投拿地面積：103.54畝(1宗)城南龍洞堡甘蔭塘小河城區(qū)巢鄉(xiāng)拿地面積：5.26畝(1宗)溪大道西側(cè)尚宸城市更新拿地面積：80.81畝(1宗)河路經(jīng)誠(chéng)城市建設(shè)拿地面積：69.37畝(1宗)航空港經(jīng)開(kāi)金竹成交面積 (畝)01-200201-400401-600601-800800以上熱度小碧富源路 花溪城區(qū)秀南路拿地面積：152.07畝(2宗)孟關(guān)貴安-大學(xué)城位置：大壩村拿地房企：中鐵文旅拿地面積：222.33畝(1宗)百花青巖位置：楓林路北拿地房企：嘉宸拿地面積：106.88畝(2宗)秀路貴陽(yáng)城投拿地面積：秀路貴陽(yáng)城投拿地面積：96.74畝(1宗)路街道辦事處路街道辦事處拿地面積：88.22畝(1宗)位置：付官村拿地面積：97.53畝(1宗)貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since漲30%8%1,105560供銷表現(xiàn)-城區(qū)|商業(yè)漲30%8%1,105560業(yè)市場(chǎng)持續(xù)走低；②僅花溪1宗土地由中鐵市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)，其余由國(guó)企定向產(chǎn)業(yè)配套及平臺(tái)公司定向拿地。圖：2022年貴陽(yáng)市區(qū)域商業(yè)用地供銷量3宗，成交12宗圖：圖：2022年貴陽(yáng)市區(qū)域商業(yè)用地供銷量3宗，成交12宗畝3,0002,5002,0001,5001,00050002016201720182019202020212022成交供應(yīng)成交畝400畝400350宗，成交2宗350300250200南明、經(jīng)開(kāi)無(wú)房企拿地150宗，成交2宗，全由100平臺(tái)公司拿地5畝小地塊成交烏當(dāng)無(wú)供應(yīng)0觀山湖區(qū)白云區(qū)烏當(dāng)區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)觀山湖區(qū)白云區(qū)供應(yīng)成供應(yīng)宗貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since19985,000交同比下降24%4,0003,0002,0001,0000供銷表現(xiàn)-城區(qū)|近郊&郊縣5,000交同比下降24%4,0003,0002,0001,0000貴安因科創(chuàng)城高規(guī)劃高供銷，其他區(qū)域低迷：①供應(yīng)：貴安為供應(yīng)高位，龍里逐年放緩，三縣一市同比圖：2017-2022年近郊&郊縣商住及商業(yè)用地供應(yīng)量圖：2017-2022年近郊&郊縣商住及商業(yè)用地成交量畝8,0007,0006,0005應(yīng)同比下降10%4應(yīng)同比下降10%3,0002,0000貴安新區(qū)龍里縣清鎮(zhèn)市修文縣息烽縣開(kāi)陽(yáng)縣20212017202020202120172020畝6,000貴安新區(qū)龍里縣清鎮(zhèn)市修文縣息烽縣開(kāi)陽(yáng)縣20212017202020202120172020來(lái)源：貴陽(yáng)市公共資源交易監(jiān)管網(wǎng)，由貴州正合統(tǒng)計(jì)分析；數(shù)據(jù)維度為七城區(qū)、雙龍區(qū)龍洞堡部分；研究對(duì)象為商住(純住宅+商住)及商業(yè)用地，不含工業(yè)及其他用地貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998土地價(jià)格(Ⅱ/Ⅲ)格同比下滑19%，下半年雙核少量成交拉升低價(jià)，持續(xù)零溢價(jià)成交；云巖靠地王價(jià)正合股份·Since1998表：2020H1-2022H2貴陽(yáng)市各區(qū)域住宅高價(jià)地成交統(tǒng)計(jì)(樓面價(jià)高于4000元/㎡)統(tǒng)計(jì)2020H12020H22021H12021H2表：2020H1-2022H2貴陽(yáng)市各區(qū)域住宅高價(jià)地成交統(tǒng)計(jì)(樓面價(jià)高于4000元/㎡)統(tǒng)計(jì)2020H12020H22021H12021H22022H12022H2圖：2018H1-2022H2貴陽(yáng)市商住用地價(jià)格及溢價(jià)率統(tǒng)計(jì)價(jià)為3392元/㎡元/㎡熱市逐價(jià)期30%25%20%15%10%域6,000面積面積面積面積面積面積宗數(shù)(畝)宗數(shù)(畝)宗數(shù)(畝)宗數(shù)(畝)宗數(shù)(畝)宗數(shù)(畝)觀山湖區(qū)0052811288165003311云巖區(qū)00335143495404003210南明區(qū)11276346566164471500白云區(qū)00146001810000花溪區(qū)00197001850000經(jīng)開(kāi)區(qū)63420000412400005,0004,0003,000成價(jià)上升2,0001,0000下行保守期不足，房企拿地3,472質(zhì)地塊放量，全國(guó)品企入年下雙龍區(qū)116100000000002018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H2起始樓面地價(jià)(左軸)成交樓面地價(jià)(左軸)起始樓面地價(jià)(左軸)成交樓面地價(jià)(左軸)合計(jì)8630161121101298181206156521核成交高價(jià)地板塊板塊貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998Page36土地價(jià)格-城區(qū)|整體商業(yè)價(jià)整體同比下滑8%，基本零溢價(jià)成交：①商業(yè)價(jià)格：22年成交價(jià)1789元/㎡，較去年下滑8%；②溢價(jià)表：2022年貴陽(yáng)市典型商業(yè)用地詳細(xì)情況成交成交表：2022年貴陽(yáng)市典型商業(yè)用地詳細(xì)情況成交成交用地面積成交樓面地價(jià) (畝)(元/㎡)溢價(jià)率行政區(qū)宗地位置競(jìng)得單位年份月份元/㎡較22年商業(yè)成交無(wú)溢價(jià)12%10%3,5003,0002,5002,0001,500用地面積成交樓面地價(jià) (畝)(元/㎡)溢價(jià)率行政區(qū)宗地位置競(jìng)得單位年份月份元/㎡較22年商業(yè)成交無(wú)溢價(jià)12%10%3,5003,0002,5002,0001,5001,000貴陽(yáng)觀山湖新型城鎮(zhèn)化建設(shè)投資有限公司貴州中興置業(yè)有限公司貴陽(yáng)中澄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司東至觀山湖區(qū)委黨校云巖區(qū)三馬片區(qū)茶園村花溪區(qū)青巖鎮(zhèn)大壩村花溪區(qū)青巖鎮(zhèn)大壩村花溪區(qū)青巖鎮(zhèn)大壩村花溪區(qū)陽(yáng)光街道辦事處花溪區(qū)陽(yáng)光街道辦事處20227觀山湖區(qū)1,8300.00%54.54202211云巖區(qū)0.00%2,0205.11,939花溪區(qū)202220.140.00%1,6501,789花溪區(qū)98067.660.00%20224%花溪區(qū)2,00016.3120220.00%花溪區(qū)2,00016.3120220.00%500花溪區(qū)20223.653,2000.花溪區(qū)20223.653,2000.00%0201720182019202020212022花溪區(qū)20220.00%11.392花溪區(qū)20220.00%11.392,950起始樓面地價(jià)(左軸)成交樓面地價(jià)(左軸)溢價(jià)率(右軸)來(lái)源：貴陽(yáng)市公共資源交易監(jiān)管網(wǎng)，由貴州正合統(tǒng)計(jì)分析；數(shù)據(jù)維度為七城區(qū)、雙龍區(qū)(龍洞堡)部分GG算在內(nèi)貴州正合地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司版權(quán)所有Copyright?2023AllRightsReserved正合股份·Since1998