咸陽市保障性住房物業(yè)管理制度咸陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局二○一一年九月目 錄1、咸陽市保障性住房售后與物業(yè)管理辦法2、安全用氣管理規(guī)定3、安全用水、用電管理規(guī)定4、出入登記管理規(guī)定5、公共設(shè)施的使用和維修保養(yǎng)制度6、環(huán)衛(wèi)工作崗位制度7、監(jiān)督管理機(jī)制8、門衛(wèi)工作崗位制度9、小區(qū)管理公約10、消防安全管理規(guī)定11、治安管理規(guī)定咸陽市保障性住房售后與物業(yè)管理辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范我市保障性住房的物業(yè)管理，根據(jù)關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，制定本辦法。第二條 我市城區(qū)范圍內(nèi)保障性住房的管理、使用服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。第三條 本辦法所稱保障性住房，是指由市住建局、區(qū)建設(shè)局等投資建設(shè)或儲備的廉租住房、公共租賃住房經(jīng)濟(jì)適用住房及限價商品住房。第四條 保障性住房建筑區(qū)劃的前期物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位與市住建局簽訂委托協(xié)議，明確相關(guān)責(zé)任。市住建局具體依法或受托負(fù)責(zé)保障性住房的使用、理、服務(wù)的監(jiān)管工作。第六條 廉租住房、公共租賃住房的物業(yè)服務(wù)工作由市政府相關(guān)部門組建專業(yè)機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施，或由市住建局從保障性住房物業(yè)服務(wù)企業(yè)備選庫（以下簡稱備選庫）中選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施。第七條 在一個保障性住房建筑區(qū)劃內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由一物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行物業(yè)管理。保障性住房的業(yè)主、承租人應(yīng)當(dāng)遵守住房保障、物業(yè)規(guī)定和房屋租賃協(xié)議的約定。第二章物業(yè)管理與服務(wù)第八條市住建局在保障性住房的管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：（一）性住房的使用和物業(yè)服務(wù)；（二）跟蹤服務(wù)工作；（三）培訓(xùn)從事保障性住房使用管理的人員；（四）結(jié)算等管理工作，建立保障性住房使用管理信息系統(tǒng)和維修管理檔案，發(fā)布保障性住房使用動態(tài)信息；（五）繕和相關(guān)的招標(biāo)、委托等管理工作；（六）金收繳等工作；（七）核撥物業(yè)服務(wù)費補(bǔ)貼；（八）受理舉報和投訴，并及時依法處理；（九）委托的其它管理事項。第九條 市住建局應(yīng)當(dāng)按照公開、公平、公正的原則，統(tǒng)符合下列條件：（一）具有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)；（二）信用記分結(jié)果不低于90分；（三）物業(yè)服務(wù)人員執(zhí)業(yè)名冊；（四）內(nèi)部管理嚴(yán)格，規(guī)章制度健全；（五）其他按規(guī)定應(yīng)當(dāng)具備的條件。第十條 市住建局應(yīng)當(dāng)從備選庫中選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保障性住房建筑區(qū)劃提供前期物業(yè)服務(wù)，與受聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂期限不超過5年的前期物業(yè)服合同。市住建局應(yīng)當(dāng)參照示范文本制定保障性住房臨時管理規(guī)責(zé)任等事項依法作出約定。為保障性住房買賣合同、租賃協(xié)議的附件。第十一條 受聘為保障性住房建筑區(qū)劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主共同創(chuàng)建和諧物管，使保障性房建筑區(qū)劃的物業(yè)管理達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，同時做好以下工作：（一）依約對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；（二）協(xié)助公管中心登記保障性住房入住、使用情況，時報告公管中心；（三）監(jiān)督、竣工驗收和現(xiàn)場管理等工作；（四）等相關(guān)手續(xù)，建立保障性住房的相關(guān)檔案；（五）建議，及時了解住戶家庭成員及經(jīng)濟(jì)、住房變化情況；（六）章搭蓋、改變房屋用途或擅自拆改房屋的行為應(yīng)當(dāng)及時制止，并按規(guī)定報告有關(guān)部門處理；（七）協(xié)助有關(guān)部門核實、處理有關(guān)投訴、舉報；（八）承擔(dān)其它委托事項。第十二條 保障性住房建筑區(qū)劃內(nèi)的建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備符合《成都市物業(yè)管理條例》規(guī)的條件后，方可交付使用。第十三條 保障性住房竣工交付住戶使用30日前建單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公管中心完成物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。第十四條 保障性住房建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)力量配備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照行業(yè)規(guī)范要求落實，可優(yōu)先聘用保員執(zhí)業(yè)名冊中管理。第十五條 保障性住房物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)委托雙方根據(jù)項目規(guī)模、物業(yè)服務(wù)項及其質(zhì)量等因素約定。第十六條 保障性住房的業(yè)主、承租人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、租賃協(xié)議的約定按月足額交物業(yè)服務(wù)費用。心申請物業(yè)服務(wù)費用補(bǔ)貼。第十七條 建立物業(yè)服務(wù)費用補(bǔ)貼專項資金，具體補(bǔ)辦法另行制定。第三章 使用與維護(hù)第十八條 保障性住房竣工交付住戶使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、市住建局發(fā)放、遞交房屋質(zhì)量保證書和房屋用說明書以及共有部分清冊，公管中心應(yīng)當(dāng)向廉租住房、共租賃住房的承租人發(fā)放房屋使用說明書。第十九條廉租住房、公共租賃住房的承租人應(yīng)當(dāng)正確賠償損失。廉租住房和公共租賃住房室內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備超過使第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法按照保修期限、范圍承擔(dān)保障性住房的保修責(zé)任；可以自行組織維修，也可以委托他單位進(jìn)行維修。物總面積的比例共同分擔(dān)。第二十一條保障性住房應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定建立專項維保修期滿后的維修、更新、改造。第四章 監(jiān)督管理第二十二條 市住建局應(yīng)當(dāng)設(shè)立保障性住房使用、管理服務(wù)的投訴電話，暢通住戶反映訴求的渠道。市住建局應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對保障性住房建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)法第十一條所列各項工作及規(guī)定的和諧物管創(chuàng)建通報內(nèi)容15第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)保障性住房住戶有以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)書面報告市住建局：（一）與其申報收入有明顯不符的高消費行為；（二）住房無故空置超過半年；（三）經(jīng)營；（四）定及時申報；（五）未按規(guī)定辦理入住登記，居住期間人員變動；（六）其它違反規(guī)定的情形。第五章 相關(guān)責(zé)任第二十四條 任何單位、個人發(fā)現(xiàn)在保障性住房使用、管理、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動中有違法、違規(guī)行為的，均可向市住建局舉報區(qū)房產(chǎn)管理部門公管中心應(yīng)當(dāng)及時依法依約處理。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，市住建處理：（一）不到位；（二）連續(xù)兩次測評，業(yè)主滿意度低于80%；（三）發(fā)生重大責(zé)任事故；（四）未按本辦法第二十三條規(guī)定履行報告義務(wù)；（五）造成兩次以上重大群體性事件；（六）應(yīng)當(dāng)及時終止前期物業(yè)服務(wù)合同的其他情形。第二十六條 有關(guān)單位的相關(guān)工作人員在履行工作職責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第六章 附 則第二十七條 保障性住房使用、管理、服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向人民法提起訴訟，也可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾{(diào)解機(jī)構(gòu)申請調(diào)解。第二十八條 各縣市、區(qū)的保障性住房項目的物業(yè)理，可參照本辦法實施。第二十九條 本辦法由咸陽市住建局負(fù)責(zé)解釋第三十條 本辦法自 年 月 日之日起施行.安全用氣管理規(guī)定1資格的施工隊進(jìn)行。發(fā)現(xiàn)問題要請專業(yè)技術(shù)人員維修。2、橡膠管與灶前旋塞、橡膠管與燃器具進(jìn)氣口連接處，應(yīng)使用喉碼夾緊，確保嚴(yán)密無漏。燃?xì)庥媚z管長度不2需及時更換。3才可通氣點火，使用后開關(guān)置于關(guān)閉位置。4、外出和晚間入睡前，牢記關(guān)閉氣源總閥。5明火檢查。安全用水、用電管理規(guī)定1應(yīng)向物業(yè)管理處申請，經(jīng)查核獲準(zhǔn)后由技工監(jiān)督實施。2自接駁水、電者，以偷水、偷電行為處理。3、電線、開關(guān)要選用正規(guī)廠家生產(chǎn)的合格產(chǎn)品，電線計時分配給每戶的負(fù)荷。提倡居民在室內(nèi)配備漏電保護(hù)開責(zé)任。4應(yīng)查明原因，不得強(qiáng)行合閘或加大熔絲容量。5、使用電熱器具，如電熨斗、電烙鐵等時，要特別小開電源。6、住戶長時間外出時要關(guān)閉房間內(nèi)電閘和水閥。7壞水表或電表。8住戶有義務(wù)提供方便，對因裝修或住戶使用不當(dāng)而導(dǎo)致的管道阻塞或線路損壞，物業(yè)管理處有權(quán)要求責(zé)任者疏通或修復(fù)。出入登記管理規(guī)定1到小區(qū)物業(yè)管理辦公室進(jìn)行登記，落實通水、通電等事宜。2記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。3停放在指定位置，機(jī)動車輛停放在小區(qū)指定區(qū)域。4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。公共設(shè)施的使用和維修保養(yǎng)制度1治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，公共部分全權(quán)由物業(yè)管理處或管理處委托的專業(yè)公司代管。2、物業(yè)管理處定期檢查共用設(shè)備運行狀態(tài)，包括：檢查設(shè)備設(shè)施機(jī)械性能、安全防護(hù)措施、運行環(huán)境（度、清潔衛(wèi)生等），確保公共設(shè)施正常運行。3、業(yè)主要自覺愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時公共設(shè)施有影響的電器；切勿把渣滓、布屑或其他硬物丟棄不得使用消防設(shè)備。4（如下水管等與否，則視緊急程度而定；5、 物業(yè)管理處對公共設(shè)施定期或臨時進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)在維護(hù)保養(yǎng)期間，有可能對住戶生活帶來不便，住戶應(yīng)予以理解支持。6、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。7、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。環(huán)衛(wèi)工作崗位制度1得有垃圾，廢塑料袋等雜物。2、環(huán)衛(wèi)人員必須在上午8：00前清掃完畢，每天一小掃，三天一大掃。3拉垃圾人員勤拉，不堆積。雨天負(fù)責(zé)清掃道路積水，雪天主動配合其他人員清掃積雪。4突擊性衛(wèi)生清理任務(wù)。5、認(rèn)真巡查保持環(huán)境衛(wèi)生，制止破壞環(huán)境的行為。6價賠償。7輕者警告，重者辭退。監(jiān)督管理機(jī)制確保各項制度的落實。1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。2了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“當(dāng)小區(qū)保護(hù)神，做業(yè)主貼心人”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安保服務(wù)，2416宅社區(qū)。4、建立健全完善的管理體制和管理制度，確保各項服務(wù)監(jiān)督到位、執(zhí)行到位、落實到位。門衛(wèi)工作崗位制度小區(qū)工作正常運轉(zhuǎn)。特制訂本制度。一、忠于職守，堅守崗位，盡職盡責(zé)，對進(jìn)出外來人員進(jìn)行登記，嚴(yán)盤細(xì)問，可疑人員和車輛未經(jīng)批準(zhǔn)，禁止入?yún)^(qū)。二、加強(qiáng)晝夜值班巡查制度，發(fā)現(xiàn)不安全因素要果斷處110護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，出現(xiàn)重大問題要依法追究責(zé)任。不休星期天，但在不影響正常工作的前提下可倒班休息。進(jìn)行處理。五、實行三人倒班制，做到晝夜24小時不斷人。戶和其它人員配發(fā)鑰匙。七、嚴(yán)格禁止與外來閑雜人員在門崗或門衛(wèi)室聊天閑值班。班情況認(rèn)真記錄清楚，雙方簽名，注明日期。內(nèi)。雪，如雪天無故不到，按處罰辦法處理。衛(wèi)工作做好。十二、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時安排的其它工作。200以上制度值班人員共同遵守，從2005年9月15日起執(zhí)行。交通管理規(guī)定1、小區(qū)內(nèi)機(jī)動車輛進(jìn)入和停放，所有業(yè)主和外來車定的地點。2、有特殊情況的車輛，如救護(hù)車、消防車、警車、搬家車等，確需進(jìn)入小區(qū)的，必須征得門衛(wèi)崗保安準(zhǔn)許，登記后，方能入內(nèi)。3、住戶的車輛，應(yīng)在物業(yè)管理處填寫《固定（非固定車位登記表》，并按時交納場地使用費，領(lǐng)取車輛停放卡；住戶的摩托車、自行車應(yīng)到物業(yè)管理處部辦理停放手續(xù)，填寫《摩托車、自行車停放登記表》，領(lǐng)取停放卡并按時交納管理費。4、外來車輛進(jìn)入管轄區(qū)時，保安員應(yīng)在《車輛出入登記表》上登記車型、車號及進(jìn)、出時間，并按規(guī)定交費。5標(biāo)行車，非常時期以管理人員指揮為準(zhǔn)。6委托簽名，保安人員將拒絕放行。7、為保證小區(qū)道路干凈，影響衛(wèi)生車輛必須在小區(qū)外沖洗干凈，保安人員認(rèn)可后方可進(jìn)入。8、 物業(yè)公司有權(quán)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置交通標(biāo)識，必要時小區(qū)內(nèi)交通改道，或臨時封閉道路。9通設(shè)施。小區(qū)管理公約小區(qū)是住戶共同的家，需要廣大住戶精心呵護(hù)，共同本規(guī)定，希遵照執(zhí)行。（1）小區(qū)設(shè)立門崗，擔(dān)負(fù)小區(qū)安全保衛(wèi)、秩序維互相尊重，文明禮貌。崗處登記，核實有效證件，方能進(jìn)入。出入證，一人一證，憑證放行。同，報經(jīng)物業(yè)管理中心辦理有關(guān)手續(xù)，方可放行。愛護(hù)公用設(shè)施，不得損壞、拆除或改造供電、供用設(shè)施。獨自占用和損壞，不得做有礙觀瞻、妨礙他人的事。遵守社會公德，自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好；不在公共過道、場所堆放雜物、可開啟的窗戶，并嚴(yán)禁高空拋物。裝飾房屋不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；不得占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地。不得在單元內(nèi)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；筑小品；點、推銷產(chǎn)品；亂掛、亂設(shè)廣告牌；益或造成足以妨礙或侵?jǐn)_其它業(yè)主的事項；似用途，但事前征得物業(yè)管理處書面許可的商鋪除外。不得飼養(yǎng)家禽家畜或外形兇猛的寵物。不得從事封建迷信邪教活動。法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。消防安全管理規(guī)定1實行綜合管理、群防群治。2消防安全意識。3、物業(yè)管理處定期對小區(qū)的公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢況報公司備案。4小區(qū)內(nèi)玩火。5應(yīng)及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。6路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)猓ㄈ加停┰O(shè)施和用具。7、遵守市政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。8、進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。9、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。10得擅自封閉或堆放雜物