下載可編輯第五節(jié) 物業(yè)日常管理5.1管理指標及措施各項服務指標的承諾指標序號指標名稱實施措施承諾專人負責，實行巡視制度，文件記錄，房屋及配套設(shè)施198%確保房屋外觀整潔完好，公共設(shè)施無設(shè)備完好率損壞。房屋及配套設(shè)施設(shè)急修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，小修項目2天2備零修、急修及100%內(nèi)完成。及時修復，并做好回訪記時率錄。逐項檢查，保證質(zhì)量，實行回訪制度，3維修質(zhì)量合格率100%確保維修質(zhì)量合格。專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保4綠化完好率98%園區(qū)綠化無破壞、無踐踏，發(fā)現(xiàn)問題立即整改。專人保潔，定時巡查，建立文件記錄，確5清潔保潔率98%保垃圾日產(chǎn)日清，無環(huán)境污染，保潔設(shè)施完好。大型及重要機電設(shè)制訂嚴格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實699%備完好率崗位責任制，建立設(shè)備檔案，定期維.專業(yè).整理.下載可編輯護。道路及停車場專人養(yǎng)護，定時巡查，建立檔案，確保7100%完好率設(shè)施完好，方便使用。公共秩序維護、消公共秩序維護員全部持證上崗，落實職8防責任事故發(fā)0責，明確責任，實行24小時巡邏制生率度，確保園區(qū)的安全。加強管理，優(yōu)質(zhì)服務，幫助業(yè)主解決實9業(yè)主有效投訴率2‰際困難。專人管理，區(qū)別情況，分類處理，做好10業(yè)主投訴處理率100%思想工作，建立檔案。科學管理，優(yōu)質(zhì)服務，建立業(yè)主（使用11業(yè)主綜合滿意率95%人）回訪制度，虛心聽取業(yè)主（使用人）意見。管理措施指導思想以客戶滿意為宗旨 ，以國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)為榜樣 ，以達標創(chuàng)優(yōu)為目標，通過爭創(chuàng)鄭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)活動 ，樹立良好的企業(yè)形象 ，提高物業(yè)管理隊伍的整體素質(zhì)和小區(qū)的管理水平 。具體目標房屋及維修管理方面：房屋外觀完好、整潔，定期清潔或粉刷。.專業(yè).整理.下載可編輯小區(qū)內(nèi)有明顯指示標志 ：交通指示牌，小區(qū)平面圖及樓宇和單元標識等。房屋完好率達到 98%。無違章搭建。物業(yè)管理費收繳率達 98%以上。房屋維修及時率達 100%，做好回訪及記錄。檔案管理完善，有專人管理，做到完整、清晰、安全、準確。設(shè)備管理方面：小區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)備圖紙 、資料齊全，管理到位。設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)檢修制度完善。每日有設(shè)備運行記錄 ，操作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。電梯安全運行。消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用。監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好，使用正常。公用設(shè)施管理方面：小區(qū)公共配套服務設(shè)施完好 ，不隨意改變用途。供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，運行正常。道路暢通，路面平坦。交通管理規(guī)范，車輛停放有序。污水排放通暢。環(huán)境衛(wèi)生管理方面：.專業(yè).整理.下載可編輯5.1.2.2.4.1小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設(shè)施。5.1.2.2.4.2小區(qū)實行標準化保潔，垃圾日產(chǎn)日清，生活垃圾實行袋裝化。5.1.2.2.4.3根據(jù)季節(jié)投放滅蟲除四害藥物，派專人管理。5.1.2.2.4.4做好不養(yǎng)寵物、家禽的宣傳，并經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。5.1.2.2.4.5小區(qū)內(nèi)道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔，不留死角，不隨意堆放雜物或占用。5.1.2.2.4.6小區(qū)內(nèi)無亂設(shè)攤點、廣告牌和亂涂亂畫現(xiàn)象。5.1.2.2.4.7高壓水泵、水池有嚴密的管理措施，二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單俱全。5.1.2.2.5綠化管理方面：5.1.2.2.5.1按小區(qū)規(guī)劃要求做好綠化的培植、養(yǎng)護。5.1.2.2.5.2小區(qū)公共綠地不占用，不隨意改變用途，保證小區(qū)綠地率。5.1.2.2.5.3合理分布樹、花的種植，做到四季常綠，月月花香，充滿生機。5.1.2.2.5.4綠地管理及養(yǎng)護措施落實，無破壞、踐踏現(xiàn)象。公共秩序維護管理方面：小區(qū)實行封閉式管理 ，采取常規(guī)防范和技術(shù)防范相結(jié)合的防范措施，確保安全。小區(qū)實行24小時公共秩序維護值班、巡邏制度。小區(qū)內(nèi)消防監(jiān)控和監(jiān)視系統(tǒng)有專職人員管理 ，并嚴格執(zhí)行相關(guān).專業(yè).整理.下載可編輯制度和紀律。5.1.2.2.6.4思想重視,制度落實，以防為主，使小區(qū)內(nèi)無重大責任火災、交通事故及刑事案件。5.1.2.2.6.5公共秩序維護員服裝整齊，儀容端莊，作風嚴謹，言語文明。5.1.2.2.6.6危及住戶安全處設(shè)有明顯標志，并落實防范措施。5.1.2.2.6.7重視對保安人員的思想教育和業(yè)務培訓。5.1.2.2.7財務管理方面：5.1.2.2.7.1建立規(guī)范的財務管理制度。5.1.2.2.7.2嚴格遵守國家財經(jīng)紀律和公司有關(guān)規(guī)章制度。5.1.2.2.7.3為住戶提供多項便民有償服務，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，增收節(jié)支，做到管理經(jīng)費收支平衡，爭取略有盈余。社區(qū)文化建設(shè)方面：充分利用小區(qū)的娛樂場所和設(shè)施 ，定期組織開展健康有益的社區(qū)文體活動，比如：游泳比賽、書法比賽、棋牌比賽、網(wǎng)球比賽、壁球比賽、籃球比賽、健身指導等。積極配合社區(qū)開展各項公益活動 。半年開展一次征詢住戶意見活動 ，及時了解住戶需求信息 ，調(diào)整服務內(nèi)容，使住戶綜合滿意率達到 95%以上。提倡住戶互幫互助 ，文明居住，關(guān)心病殘者、老人、婦女及兒童。積極開展精神文明建設(shè) ，使住戶能自學遵守小區(qū)各項管理規(guī)定。.專業(yè).整理.下載可編輯實施辦法建立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導小組創(chuàng)建全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū) 、大廈領(lǐng)導小組。由公司領(lǐng)導擔任組長 ，負責創(chuàng)建活動的領(lǐng)導 、協(xié)調(diào)工作；各部門負責人擔任成員 ，負責創(chuàng)建活動的指導工作。制訂實施計劃根據(jù)創(chuàng)建活動的總體安排 ，制訂切實可行的實施計劃 。要把創(chuàng)建活動與日常管理結(jié)合起來，把創(chuàng)國優(yōu)與創(chuàng)市優(yōu) 、省優(yōu)結(jié)合起來，把長遠目標與眼前工作結(jié)合起來，通過開展創(chuàng)建活動，真正帶動各項工作。強化各項管理制度建立、健全各項管理制度 ，以制度促管理，使各項管理規(guī)范化 、科學化、制度化，做到有章可循、違章必究。加強檢查、督導對創(chuàng)建活動要經(jīng)常進行檢查 、督導，及時總結(jié)經(jīng)驗。對存在的問題，要認真查找原因，尋求解決的辦法；確保創(chuàng)建活動健康開展，取得實效。5.2客戶服務管理客戶服務是管理服務面向業(yè)主和所有客戶的重要窗口 ，是與客戶直接接觸和有效溝通的橋梁，負責接待賓客、受理服務和投訴、客戶溝通、郵件收發(fā)、財務管理及各類費用代收等工作 ?？蛻舴諆?nèi)容負責與業(yè)戶之間的聯(lián)系 ，處理包括入伙服務 、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、維裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，走回訪、協(xié)調(diào)各部門工作等。.專業(yè).整理.下載可編輯客戶服務部門員工的相關(guān)要求和禮儀規(guī)范除了具有專業(yè)知識和專業(yè)技能外 ，還應該具有高尚的職業(yè)道德和較高的個人素質(zhì)。職業(yè)道德包括：遵紀守法，愛崗敬業(yè)。工作認真，盡職盡責。誠實守信，熱情服務。個人素質(zhì)包括：具有較強的語言表達能力和溝通能力 。具有良好的心里素質(zhì)和個人形象 。擁有健康的體魄。客戶接待服務標準服務行業(yè)對從事服務的人員的禮儀規(guī)范要求很嚴格 ，因為客戶服務部門在日常客戶服務中會經(jīng)常遇到客戶接待問題 ，所以對接待服務規(guī)范的培訓是必不可少的，下面就日常客戶服務禮儀規(guī)范做一下詳細闡訴 。接待服務規(guī)范儀容儀表要求：頭發(fā)清潔、梳理整齊，不留奇型發(fā)式，男同志胡須剃干凈。雙手清潔，指甲內(nèi)不留污物，不得留長指甲。工作服整潔，領(lǐng)帶、領(lǐng)花佩帶端正，扣齊紐扣，不得掉扣露胸或光腳穿鞋上崗。禮節(jié)禮貌要求：舉止文雅大方，姿態(tài)端正，保持真情、熱情、心平氣和的態(tài)度；.專業(yè).整理.下載可編輯遇到客戶主動打招呼，禮貌在先?！罢垺弊之旑^，“謝”字隨口。適時運用“您好”、歡“迎”、請“”、謝“謝”、對“不起”、請“稍候”、“打擾了”等禮貌用語。稱呼得當，不得用“哎”、喂“”等不禮貌用語。講普通話，語調(diào)親切，陰涼適度，語言間接、明確，說話力求語意完整，合乎語法。不粗言粗語，高聲喊叫。服務規(guī)范用語：日常禮貌用語：請；您好；謝謝；對不起；請原諒；歡迎光臨；請當心；請留步；您走好；再見。稱呼用語：先生；夫人；女士；小姐；小朋友。工作用語：讓您久等了；給您添麻煩了；希望您滿意；需要幫助嗎？我再想想辦法?？蛻舴沼谜Z：很高興為您服務；這是我應該做的；請隨時與我們聯(lián)系。接待服務注意事項服務接待時的注意事項：當客戶對面走過時應點頭致意 。向客戶提供服務時應面帶笑容 ?？蛻糁v話時應注意聽、站立姿勢，腰挺直、目視客戶。與客戶講話時的注意事項與客戶講話時應始終面帶自然微笑 。語速不可過快，使對方能夠聽清楚。.專業(yè).整理.下載可編輯提供服務時的注意事項提供服務時對客戶不可表示過分親熱 。提供服務時，不可太過死板，面無笑容?？蛻魜黼姟碓L接待禮儀規(guī)范客戶來電接待應保持報修或投訴電話暢通 。一般要求在電話鈴聲響 3次前，應立即接聽電話?？蛻魜碓L接待客戶來訪時，應立即起身，主動招呼。面帶微笑請客戶入座，雙手端上茶水。禮貌詢問客戶的姓名、住處?？蛻魡栐兘赢斂蛻魡栐儠r，應說：“您好，我能為您做什么？”聽清楚客戶的問題，然后給予解決。對客戶詢問的問題不清楚時 ，應禮貌地說：“對不起，我來問一下?？蛻魡栴}解決后，應說：“您走好”、再“見”?？蛻魣笮蘖鞒虡I(yè)主戶內(nèi)維修操作控制流程開 始.專業(yè).整理.下載可編輯接到報修單準備維修工具按預約時間上門服務敲門進入，確認維修內(nèi)容、收費標準 返單，落實檢查維修部位并實施維修維修完畢，打掃衛(wèi)生業(yè)主簽字確認，交納維修費用返單、費用上交財務報修單存檔.專業(yè).整理.下載可編輯結(jié)束控制目標：規(guī)范入戶維修操作流程，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務。控制關(guān)鍵點：通過溝通，使業(yè)主明確維修項目及收費標準 ；在維修過程中，要注意禮貌用語、戴鞋套、清理衛(wèi)生等細節(jié) ，維修完畢讓業(yè)主簽字確認 。客戶投訴處理及回訪制度為加強管理處與住戶的聯(lián)系 ，及時為住戶排憂解難 ，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣益 ，及時總結(jié)經(jīng)驗 、教訓，不斷改進管理，提高服務質(zhì)量，特建立接待來訪投訴及回訪工作制度 。接待來訪投訴工作接待來訪投訴工作由綜合事務部 、客服中心人員負責 ，管理處應設(shè)置宣傳接待投訴的辦公地點 、電話，讓住戶投訴有門。任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時 ，都應經(jīng)予熱情接待 ，主動詢問，耐心、細致地做好解釋工作 ，當住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以理，動之以情，讓住戶理解并支持管理處的工作 。對住戶投訴、來訪中談到的問題 ，接待人員應及時進行記錄 ，并在當天進行調(diào)查、核實，然后將處理結(jié)果匯報管理處責任部門和經(jīng)理 ；不能.專業(yè).整理.下載可編輯解決的，要將問題和意見向有關(guān)部門和經(jīng)理匯報 ，由經(jīng)理決定處理辦法?；卦L工作回訪要求：管理處經(jīng)理、客服中心主管把對住戶的回訪列入職責范圍 ，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中 ?；卦L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪工作記錄?；卦L中，對住戶的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約回復時間。回訪后對反饋的意見 、要求、建議、投拆，及時逐條整理、綜合研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決 ，回訪處理率達 100%，有效投訴率控制在1%以下?？蛻綦娫捦对V接待注意事項接聽電話時，發(fā)音清楚，音調(diào)適中：“您好，這里是***公司，需要我為您服務嗎？”投訴人說話含糊不清時，應注意傾聽，保持耐心，問清問題?？蛻舢斆嫱对V接待注意事項接待客戶投訴時，態(tài)度應該友好誠懇。仔細傾聽客戶訴說 ，不帶任何評價，因為這樣可以發(fā)現(xiàn)一些被忽視的東西。保持眼睛與客戶對視，表示專心傾聽，以示尊重。.專業(yè).整理.下載可編輯試著把自己放在客戶角度 ，即使認為自己沒有錯 ，也應對客戶的不快表示歉意和同情。5.3房屋及公用設(shè)施的管理要做東方富田的房屋本體及共用設(shè)施的維修養(yǎng)護 ，需要按照科學的管理方法，建立完善的保障體系 。我們將采用計劃保養(yǎng)和日常檢查相結(jié)合的預防性保養(yǎng)方式，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際情況和老化周期 ，制定詳細的檢查計劃 ，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。保障房屋公共設(shè)施施設(shè)備的完好 ，延長其使用壽命。房屋主體和公建設(shè)施維修養(yǎng)護目標房屋主體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護的目標 ：保證房屋的使用功能和安全 、維護房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值 ，實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上，房屋零修及時率為 100%，維修工程合格率為98%以上，重大工程維修率100%。房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護范圍房屋結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間及通道、門窗、屋面、上下水管道、小區(qū)道路、路燈、溝渠池井等地下排水管道 、娛樂設(shè)施、停車場；公共天花等。5.4公用設(shè)備管理設(shè)備設(shè)施管理的特點電梯、消防、智能化等專業(yè)性設(shè)備 。均采用先進設(shè)備。要求物業(yè)公司操作人員對設(shè)備基本性能及操作熟識程度高各機電設(shè)備數(shù)量多 ，工作特性復雜。要求物業(yè)公司制定確實可行的管理制度及節(jié)能措施。.專業(yè).整理.下載可編輯各機電設(shè)備分布面廣 ，功能各異，要求物業(yè)公司必須全面掌握所有設(shè)備情況。列出詳盡的設(shè)備臺帳 ，周密的設(shè)備保養(yǎng)計劃 ，編制有效可行的應急措施。設(shè)備設(shè)施管理的原則預防為主，堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重 ，使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。對設(shè)備做到“三好”、四“會”、和“五定”。三“好”即用好、修好和管理好設(shè)備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。設(shè)備運行管理目標提高設(shè)備的運行效率，保證運行質(zhì)量。最大目的是提高運作效益 。保證各項機電設(shè)備的正常運行 ，確保為業(yè)主提供一個舒適 、安全、高質(zhì)量的辦公環(huán)境。發(fā)揮對設(shè)備的管理優(yōu)勢 ，確保業(yè)主的設(shè)備達到原有的設(shè)計性能 ，并適當延長設(shè)備的使用壽命 ，確保業(yè)主的物業(yè)保值、增值。設(shè)施設(shè)備運行與維護管理設(shè)備使用與維護管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容 ，其目的是通過對設(shè)備使用與維護的科學管理 ，正確使用和精心維護設(shè)備 ，從而保持設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防止發(fā)生突發(fā)性故障 ，降低故障發(fā)生率，延長設(shè)備使用壽命 ，提高使用效率。機電設(shè)備管理設(shè)備操作管理；.專業(yè).整理.下載可編輯5.4.4.1.1.1制定符合東方富田設(shè)備特點的各設(shè)備的操作規(guī)程，并完全按操作規(guī)程進行日常操作，保證設(shè)備的正常使用，避免誤操作發(fā)生事故。5.4.4.1.1.2各主要設(shè)備設(shè)24小時值班，每天按規(guī)定對設(shè)備進行巡視，檢查、操作，并做好記錄。5.4.4.1.1.3建立嚴格的交接班制度，崗位制度，考核制度，確保機電設(shè)備管理目標的實現(xiàn)。5.4.4.1.1.4建立嚴格的持證上崗制度，要求設(shè)備操作人員掌握“三好、四會”，三好：用好、管好，維護好；四會：會使用，會維護，會檢查，會排除故障。設(shè)備維護保養(yǎng)管理建立健全小區(qū)設(shè)備的維修保養(yǎng)制度 ，是保證設(shè)備正常使用的必要手段，通過維護保養(yǎng)，不僅可以使設(shè)備隨時處于良好的運行狀態(tài) ，而且可以保證各項運行參數(shù)合格 ，達到設(shè)備設(shè)計性能的最大發(fā)揮及延長使用壽命的目的。針對東方富田設(shè)備的不同特點 ，建立周密的保養(yǎng)計劃 ，在“清潔、整齊、潤滑、安全可靠“的保養(yǎng)要求下，查找和預防故障的發(fā)生 ，避免不必要的事故發(fā)生。維護保養(yǎng)類別及內(nèi)容日常維護保養(yǎng)：由設(shè)備操作人員按照各項設(shè)備的基本操作要求 ，對設(shè)備進行清掃、擦拭，對各專業(yè)設(shè)備運動部件加油 ，潤滑，檢查各種監(jiān)測設(shè)備的技術(shù)參數(shù)是否正常 ，緊固松動部件，消除故障隱患，.專業(yè).整理.下載可編輯定期維護保養(yǎng)：管理處設(shè)備班在年初針對不同設(shè)備制定維保計劃 ，設(shè)備操作人員按計劃要求對設(shè)備進行局部拆卸 ，檢查情況，更換易損易耗件，排除隱患，確保設(shè)備在下一運行周期內(nèi)健康運行 。維修保養(yǎng)的基本要求。設(shè)備裝置及控制線路完好 、整齊。設(shè)備附件，運行維護工具、儀表、材料、備件應擺放整齊。設(shè)備內(nèi)外可視部位清潔 ，無破損，銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣，漏現(xiàn)象，工作現(xiàn)場整潔。按規(guī)定周期檢查換油，清洗或更換過濾網(wǎng)，保持油質(zhì)良好。設(shè)備電氣電子操作控制系統(tǒng)靈敏完好 ，絕緣及接地牢固符合要求，安全保護性能完好 ，監(jiān)控指示儀表準確完好 ，防護裝置有效，無超壓、超溫、超負荷工作狀態(tài)，檢修設(shè)備工具的監(jiān)視測量裝置在精度允許范圍內(nèi) 。設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過程中，零部件不可避免會發(fā)生磨損 、變形、腐蝕、斷裂，當磨損程度達到一定程度時 ，設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)逐漸劣化 ，性能下降，功能降低，甚至喪失使用價值。根據(jù)設(shè)備運行的具體情況 ，我們對設(shè)備局部或整體進行拆卸以更換磨損變形嚴重以及功能完全喪失的零部件 ，并進行適當?shù)恼{(diào)整、調(diào)試，恢復設(shè)備的正常使用。設(shè)備維修方式預防維修：按預先制定的維修技術(shù)和計劃要求進行預防性維修與修理 ，可分定期維修和狀態(tài)維修，定期維修以設(shè)備工作時間 （包括運行時間和停歇時.專業(yè).整理.下載可編輯間）或以設(shè)備運行時間為基礎(chǔ)進行的預防維修 ，本質(zhì)上是一種周期性修理方式，根據(jù)設(shè)備性能、使用特點、磨損規(guī)律和狀態(tài)，預先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內(nèi)容和要求 。它適用于設(shè)備的故障及性能劣化與使用累計時間直接關(guān)聯(lián)的零部件或平時需連續(xù)運行 ，無法停車的功能輸出及流程類設(shè)備 ，目的是消除故障隱患，增加設(shè)備的可靠度。狀態(tài)維修以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)的預防性維修，根據(jù)日常維修、定期檢測和診斷提供的設(shè)備狀態(tài)信息 ，經(jīng)過統(tǒng)計分析處理，了解掌握設(shè)備故障隱患，零部件劣化程度，適時的有針對性的進行專項預防性維修。維修方式的選擇為了保證用最經(jīng)濟的費用獲得最佳得設(shè)備維修效果 ，我們根據(jù)設(shè)備運行得可靠性要求，故障頻率、配置情況、運行維修管理組織和人員等情況 。靈活選擇合理得維修凡是，在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能得前提下 ，追求設(shè)備維修得合理經(jīng)濟性。從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時間來看，設(shè)備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障 ；有因某種異常因素的作用 ，在設(shè)備任意運行時刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機故障 。有發(fā)展期的規(guī)律性故障，如導軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障，通過觀察、記錄或預測故障發(fā)展的征兆 ，我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設(shè)備故障。無發(fā)展期的規(guī)律性故障，如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點發(fā)生在重點設(shè)備的零部件上 ，直接危及到設(shè)備正常、安全運行，我們采取緊急維修的方式排除設(shè)備故障 。如果故障點發(fā)生在非重點設(shè)備的零部件上 ，.專業(yè).整理.下載可編輯沒有威脅到設(shè)備的正常、安全運行，我們采取事后維修的方式排除設(shè)備故障 。有發(fā)展期的突發(fā)性故障，典型的如軸承，由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產(chǎn)生微片剝落形成麻點 ，若不及時更換，在某時刻就會產(chǎn)生突發(fā)性故障，我們充分狀態(tài)檢測的手段 ，采用狀態(tài)維修的方式排除故障 。無發(fā)展期的突發(fā)性故障，如在異常因素作用下（過載、過熱、過流、沖擊、斷流等）瞬間及產(chǎn)生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據(jù)設(shè)備的重要性程度 、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理 。維修類別大修：按維修計劃，對設(shè)備全部或大部分拆解 ，修復基準件、主運轉(zhuǎn)件，更換或修復全部不符合技術(shù)要求的零件 ，修理、調(diào)整電氣電子控制系統(tǒng)，更換老化的元器件，修復附屬裝置，整理翻新設(shè)備外觀，恢復設(shè)備規(guī)定的技術(shù)狀態(tài)，每三年進行一次。中修：將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結(jié)合 ，對設(shè)備進行有針對性、有目標的檢查，獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆 ，制定相應的維修計劃，部分解體修理和更換磨損部件 ，調(diào)整部分機構(gòu)，必要時對基準件、主運轉(zhuǎn)件進行局部修理、調(diào)整、校正，恢復修理項目的技術(shù)狀態(tài) 。通過設(shè)備中修，我們避免了定期維修（主要是大修）時，單純依據(jù)設(shè)備累計運行時間 ，而忽略原始質(zhì)量、運轉(zhuǎn)條件、負荷率、維護保養(yǎng)優(yōu)劣程度，按照常規(guī)經(jīng)驗或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時間間隔安排大修造成的過剩修理 （某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換）或設(shè)備修理（某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換 ）“帶病”運行的狀態(tài)。每年進行一次。小修：除定期維護保養(yǎng)的全部內(nèi)容外 ，針對巡檢、定檢發(fā)現(xiàn)的問題，更換.專業(yè).整理.下載可編輯或修復磨損件和已產(chǎn)生故障的元器件 ，調(diào)整、緊固運動件、連接件，恢復設(shè)備正常工作能力。定期調(diào)整與安全性檢測實驗 ：定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整 ，對機械設(shè)備定期實施幾何精度檢查調(diào)整，檢查調(diào)整運動部件運動相互配合間隙 ，以達到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測實驗是對動力設(shè)備和動力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù)，按技術(shù)要求（規(guī)定的時間周期和性能參數(shù)指標 ）采取各種實驗、測量和測試措施，以掌握動力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計劃修理期間的運行的可靠性和安全性，以及時發(fā)現(xiàn)隱患，預防事故發(fā)生。東方富田分系統(tǒng)設(shè)備管理供配電管理每日保養(yǎng)維修由設(shè)備責任人巡視檢查一次并記錄 。每周由設(shè)備責任人維護保養(yǎng)一次如下項目 ：動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外表除塵 、配電室室內(nèi)射燈、路燈、出入口應急指示燈；各電器設(shè)備運行是否正常 。并做好記錄。每月保養(yǎng)維修由設(shè)備責任人維護檢修一次如下項目并記錄 。緊固動力配電柜所有開關(guān)接線端 、電氣箱外殼接地螺栓 、電度計量表接線端子，并除塵。檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。檢查動力配電柜互投裝置手動 、自動轉(zhuǎn)換是否靈敏。年度保養(yǎng)維修由設(shè)備班長組織設(shè)備責任人緊固所有配電箱開關(guān) 、母排螺栓、.專業(yè).整理.下載可編輯詳細檢查、測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣 、機械聯(lián)鎖裝置，對開關(guān)機械轉(zhuǎn)動部位加少量潤滑油脂，清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。管理處經(jīng)理審核檢修記錄 ，檢修記錄存檔。電梯系統(tǒng)管理為確保電梯安全運行 ，對電梯進行管理維護和檢查 ，管理處應設(shè)專職人員負責，委托有資格的專門檢修和保養(yǎng)電梯的單位維修保養(yǎng) 。進行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員 ，應有實際工作經(jīng)驗和熟悉維修、保養(yǎng)要求。維修人員應每周對電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進行一次檢查。電梯委保單位在管理機電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進行保養(yǎng)維修。并作好相關(guān)記錄。消防監(jiān)控系統(tǒng)管理消防監(jiān)控管理人員必須執(zhí)證上崗 ，熟悉建筑物消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、用途；懂原理、懂操作、懂安全規(guī)范，掌握系統(tǒng)的運作狀況 ，要求精心維護保養(yǎng)，使之處于正常完好狀態(tài)。消防監(jiān)控中心24小時值班，值班人員應按照管理要求進行巡查 ，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，處理不了的及時上報管理處 。消防監(jiān)控系統(tǒng)由專職人員負責管理和值班 ，非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄 ，認真執(zhí)行交接班制度。給排水管理了解建筑物的供水系統(tǒng) ，掌握管線分布、水箱、水泵開關(guān)總摯安.專業(yè).整理.下載可編輯裝位置，嚴格執(zhí)行給排水設(shè)備維護保養(yǎng)制度 ，為業(yè)主提供正常的工作生活用水和消防用水。按管理要求及要點定期巡視水泵運轉(zhuǎn)情況 ，檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴防跑 、冒、滴、漏，發(fā)生供水故障應及時發(fā)出通知 ，告訴受影響業(yè)主，同時進行搶修，盡快恢復供水。消防供水設(shè)備、線管應經(jīng)常檢查，如有損壞，應立即檢修，禁止使用消防水管作其它用途 ，確保消防設(shè)施完整無損。經(jīng)常巡視用水終端，做好節(jié)約用水措施。5.5公共秩序維護管理東方富田管理處將充分運用利用現(xiàn)代化的管理手段 ，依靠各種先進技術(shù)設(shè)備與工具，科學組織，精心安排，提供高品位、高水準的公共秩序維護管理 ，杜絕任何影響物業(yè)正常工作的行為 ，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理 、車輛管理、消防管理并做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序防范工作 ，維護正常的工作、生活秩序，為業(yè)主/物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)的公共秩序服務 。樹立該物業(yè)的公眾形象。公共秩序維護管理原則堅持“外弛內(nèi)張”、技防與人防相結(jié)合的原則 ；公共秩序維護管理的內(nèi)容與方式公共秩序維護管理內(nèi)容治安管理：主要是防盜、防各種破壞活動，防止任何影響身心健康和環(huán)境的行為。消防管理：設(shè)立防火工作負責小組 ，全力配合相關(guān)部門防火及防.專業(yè).整理.下載可編輯止各種自然災害。交通管理：維護物業(yè)內(nèi)交通秩序 ，防止交通事故的發(fā)生和車輛被損被盜。突發(fā)事件處理：制定各類突發(fā)事件處理應急措施方案 。公共秩序維護管理方式公共秩序維護管理的方式以秩序員 、消防為主導的管制為主 ，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應急分隊，建立一個嚴密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。東方富田秩序崗位設(shè)置以填補技防盲點為準則 ，根據(jù)物業(yè)的實際情況 ，設(shè)置門崗和流動崗，流動崗哨按指定路線或非指定路線流動巡查 。一般情況下的公共秩序維護管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務 ，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質(zhì)采取相應的應急措施 ，如重大活動，突發(fā)性事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的公共秩序維護管理工作中 ，設(shè)定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案 。組織建設(shè)組織一支思想素質(zhì)高 、業(yè)務能力強的保安隊伍 ，執(zhí)行嚴格的紀律和崗位責任制，以確保服務轄區(qū)的安全、有序。秩序員從優(yōu)秀的退伍軍人或警察學校學生中挑選 。秩序員隊伍實行準軍事化封閉式管理 ，組織軍事體能、消防專業(yè)技能車輛疏導指揮、訓練，部門、公司定期組織考核。嚴格執(zhí)行請銷假制度和交接班制度 。建立應急分隊值勤制度 。在節(jié)日慶典或有重要保衛(wèi)任務時 ，全體待命。.專業(yè).整理.下載可編輯實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況 。公共秩序維護管理工作要點日常公共秩序服務內(nèi)容包括 ：安全監(jiān)控、門崗內(nèi)保、巡視檢查、停車場管理等。崗位要求上崗前自我檢查，安規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。嚴格按崗位職責要求履行任務 。保持充沛精力，具有高度責任感、使命感及奉獻精神。建立崗位記事本，對異常情況，及時記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報。崗位配置根據(jù)東方富田的具體情況 ，秩序班設(shè)置如下崗位 ：巡邏崗、點擊崗、道口崗、監(jiān)控室崗。安全監(jiān)控工作程序安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立 24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴密監(jiān)視物業(yè)安全狀況。密切注意屏幕情況 ，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點錄像 ，在大堂、客梯、及要害部位發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施 ，并通知在崗人員進行詢問盤查，同時向安全管理部報告。監(jiān)控中心人員嚴守秘密 ，不得泄露本物業(yè)監(jiān)控點等安保方面的詳.專業(yè).整理.下載可編輯細資料。各崗位工作內(nèi)容：室外巡邏點擊崗熟悉東方富田的結(jié)構(gòu)及人員流動情況 ，遇到異常動態(tài)及時向領(lǐng)導邊報告邊處理，嚴防各種違法、犯罪的事件發(fā)生。每20分鐘對轄區(qū)巡視一次。監(jiān)視轄區(qū)內(nèi)人員、車輛活動、及設(shè)施安全情況，維護轄區(qū)內(nèi)秩序，防止發(fā)生不安全事故。巡察室外公共設(shè)施設(shè)備的完好情況 ，發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施、設(shè)備有異?；虮粨p壞，及時記錄下來，并報告給管理處，進行處理，發(fā)現(xiàn)可疑的人員應密切注意，但不得侵犯人權(quán)。對轄區(qū)內(nèi)可疑的人員和物品進行盤問和檢查 。對違法、違規(guī)的行為要進行勸阻和制止。制止轄區(qū)內(nèi)的打架、滋事事件。巡邏員對散發(fā)廣告推銷等閑雜人員一律清出逸品香山 。指揮機動車輛按規(guī)定路線行駛和停泊 ，保證消防通道暢通 ，防止發(fā)生交通事故。負責火警、匪警的報告和處置。道口崗維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。對在道口附近泊車、擺攤者，要進行勸阻和制止。車輛放行必須做到 ：監(jiān)督進場車輛領(lǐng)卡或協(xié)助領(lǐng)卡 ，出場交卡，查驗卡車是否相對應，并保證交通的暢通無阻。.專業(yè).整理.下載可編輯進場的車輛：保證進場車輛必須領(lǐng)卡。車輛的駛離：管理員核對牌號相符，收回停車牌，放行。管理員值班期間應認真負責 ，不得離開停車場 ，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進入車場 ，嚴格核對駛離車輛的牌號 ，對車主的合理要求應予以滿足，管理員交接班時應辦理交接手續(xù) ，核實停車場車輛與登記 ，記錄相符并簽字交接。監(jiān)控中心監(jiān)控中心實行 24小時值班制度，交接班時雙方均應在場，并做好交接班手續(xù)和記錄。值班員密切監(jiān)視智能報警系統(tǒng) ，隨時處理報警和故障。主機和電腦等系統(tǒng)故障，應及時通知管理人員處理 。終端電腦必需處于“監(jiān)察”或記錄狀態(tài)，不可改作它用。發(fā)生報警時，應先確認位置，迅速查清報警的類型，并立即在 3—5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場弄清報警原因 ，果斷處理。模塊和探頭的故障數(shù)量應保持不超過 3個。每次報警及故障的原因和處理經(jīng)過 ，均應認真記錄和總結(jié)。各功能區(qū)的公共秩序維護管理公共秩序維護管理公共秩序維護管理的重點在于 ：安全防衛(wèi)、防火、防意外事件發(fā)生。監(jiān)控中心密切注意各方面動態(tài) ，應急分隊隨時待命 ；遇有異常情況發(fā)生時，協(xié)助其他警力做好安全控制工作 ，并妥善處理善后工作。.專業(yè).整理.下載可編輯公共用途區(qū)域安全管理本物業(yè)的公共用途區(qū)域 ，要求我們的管理必須十分到位 ，杜絕管理上存在盲點區(qū)域。建立人機結(jié)合的治安管理網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控中心值班人員崗位要求監(jiān)控中心值班人員負責保安監(jiān)控設(shè)備 、消防設(shè)備的２４小時運行操作、監(jiān)控、記錄和聯(lián)絡(luò)。并做好值班記錄每天打掃監(jiān)控中心機房衛(wèi)生 ，每半月擦拭設(shè)備一次 ，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。負責對專業(yè)維修保養(yǎng)單位的監(jiān)督管理 。做好維修保養(yǎng)記錄電梯對講報警后，應立即與電梯轎廂通話 ，問明原因，并根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)了解電梯內(nèi)情況 。在做好防范措施的同時 ，通知電梯管理人員進行處理。當消防主機顯示火警后 ，通過監(jiān)控了解情況并應立即對講機通知現(xiàn)場附近保安員前往觀察 。如屬誤報，應進行復位，并記錄誤報原因；如屬真火警，按火災應急措施進行操作 。監(jiān)控系統(tǒng)安全運行管理制度5.5.6.2.1負責人員熟悉系統(tǒng)設(shè)備情況及各系統(tǒng)的工作原理、線路布置，熟悉設(shè)備運行的安全、技術(shù)措施。5.5.6.2.2每月進行一次系統(tǒng)連動測試。查看各系統(tǒng)運行狀況。清理計算機管理系統(tǒng)內(nèi)無關(guān)的記錄。5.5.6.2.3定期巡視各系統(tǒng)的線路是否暢通。是否有短路、漏電等狀況。并.專業(yè).整理.下載可編輯及時通知維修人員進行處理 。自動化系統(tǒng)依據(jù)其重要性及風險等級 ，采用一級防護。保安自動化系統(tǒng)集成了閉路電視監(jiān)控、停車場自動化系等子系統(tǒng) ，使各系統(tǒng)能共享數(shù)據(jù)資源 ，同時又能對各子系統(tǒng)進行集中管理和控制 。整個系統(tǒng)貫徹“預防為主、圖象核實、監(jiān)聽核實”的原則，采用“分立設(shè)置、軟件集成”的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，以滿足安全要求。形成技防和人防相結(jié)合的安全管理網(wǎng)絡(luò) 。我們將充分發(fā)揮技防作用 ，以閉路電視攝像、出入口控制、停車場自動化管理系統(tǒng)等系統(tǒng)強化區(qū)域和周邊防范報警功能，結(jié)合精干高效的安全管理員隊伍 。對整個物業(yè)實施24小時狀態(tài)控制管理，建立以監(jiān)控中心為神經(jīng)中樞 ，閉路監(jiān)控、出入口控制、內(nèi)外巡邏崗、固定崗為點、線、面相結(jié)合的綜合反應體系和狀態(tài)控制管理網(wǎng)絡(luò) ，為整個物業(yè)提供零干擾、快速反應、高保障的安全服務。消防安全管理消防管理責任劃分：管理處經(jīng)理作為東方富田的消防安全責任人 ，全面負責小區(qū)的消防安全管理工作。管理處設(shè)備班負責消防設(shè)備的運行 、維修保養(yǎng)及日常管理。管理處秩序班設(shè)監(jiān)控中心 ，監(jiān)控中心的消防值班員 24小時進行消防監(jiān)控。設(shè)備維修組設(shè)消防員負責消防安全檢查及日常管理 ，檢查滅火器材配備是否齊全，檢查消防隱患并督促消除隱患 。組織消防演習（每年兩次）及消防試驗（每月一次三地聯(lián)動試驗 ）的實施。消防員每月巡視一遍所有防火.專業(yè).整理.下載可編輯分區(qū)內(nèi)的消防安全情況，并做好巡檢記錄（日常巡查由保安員負責）。義務消防員：安全組全體保安員均為義務消防員 ，平時接受防火知識培訓及消防演習訓練。隨時可以投入保衛(wèi)大小區(qū)滅火實戰(zhàn)中 。在火災情況下，管理處每個員工都是義務消防員 ，自覺參加現(xiàn)場的滅火及救護工作。消防管理措施落實崗位責任制：建立消防員職責、義務消防員職責、監(jiān)控中心值班員職責。轄區(qū)內(nèi)動火須由消防員審核后報管理處經(jīng)理審批 ，批準后方可動火（大型動火作業(yè)須經(jīng)主管部門批準后實施 ）。消防員在動火前、中、后應加強巡視，確保無火災隱患。定期對滅火器材進行檢查 、保養(yǎng)。消防員每月巡視一遍所有防火分區(qū)內(nèi)的消防安全情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。巡視內(nèi)容包括：消防器材是事按要求配備 ，數(shù)量足夠：所有消防水閥是否處于開啟狀態(tài) ；消防管道壓力是否正常，有無滲漏現(xiàn)象；消防水箱水源是否充足；煙感、溫感是否完好；廣播是否丟失；送風閥是否關(guān)閉；消火栓封條是否完好 ，配件是否齊全；滅火器壓力是否符合要求；防火門、消防通道是否暢通；庫房內(nèi)照明是否符合要求 ；.專業(yè).整理.下載可編輯是否存在消防隱患；主機板指示是否正常。秩序員負責消防設(shè)施的日常檢查 ，管理處其他員工發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或缺失要及時與消防員聯(lián)系 ，由消防員負責修復及補缺 。對于出現(xiàn)火警情況 ，監(jiān)控中心人員即時通知相關(guān)人員第一時間趕到現(xiàn)場查明情況，屬于誤報的，現(xiàn)場人員即時反饋到監(jiān)控中心 ，查明原因消除故障，恢復系統(tǒng)正常。屬于誤報引起的其它情況 ，如電梯迫降等，應即時告知電梯內(nèi)的乘客不要驚慌 ，說明原因，并及時做好解救工作 。屬于火災火警的，按火警處理程序處理（見突發(fā)事件處理部分）。交通管理在車場的入口處，設(shè)置明顯的出入口標志及限速牌 、限高牌、道路行駛方向標識、防撞標識、禁停放標識、分區(qū)域標識、電梯口標識等。建立完善的車輛管理制度 ，各崗位協(xié)調(diào)配合，保護車輛及東方富田內(nèi)物資的安全。道口崗、車場巡邏崗及巡邏崗保安員全面負責轄區(qū)內(nèi)交通順暢及車輛的安全。室外巡邏崗保安員負責進入東方富田的車輛的交通指揮 ，車場巡邏崗保安員負責指揮車場內(nèi)車輛的停放及檢查車輛的安全情況 ，負責對裝卸物品的車輛進行查問并及時與道口崗聯(lián)系 。道口崗保安員負責入場車輛的發(fā)卡、出場車輛的收卡、收費及車輛的放行，對搬離物品的車輛須有關(guān)聯(lián)部門的簽字或蓋章才能放行 ，并對搬離的物品作好登記 。并阻止無關(guān)閑雜人員進入車場。保安員指揮交通時，嚴格按標準的交通指揮動作指揮交通 。突發(fā)事件處理強行出入轄區(qū).專業(yè).整理.下載可編輯人員闖入：再次制止。如不聽勸阻，應立即報告上級 ，安排人員嚴密跟蹤監(jiān)視 ，確認其身份和意圖。若確認為業(yè)主/使用人，做好記錄即可。若確認為非業(yè)主/使用人，進一步跟蹤其行蹤 ，直至其離開轄區(qū)為止。若跟蹤發(fā)現(xiàn)其有故意搗亂或其他違規(guī)行為時 ，應立即制止，必要時撥打“110”報警。車輛沖崗記錄車型、車牌號碼、顏色等信息。立即報告上級。立即安排人員堵截，確認其身份和原由。若堵截不成功時則撥打“110”報警。如確認為車主，則了解其沖崗理由 ，并做好記錄，待進一步按有關(guān)規(guī)定處理。若確認非車主，應立即制止并撥打“110”報警。盜竊、搶劫作案中立即發(fā)出信號，召集附近的安全管理員或群眾支援 ，設(shè)法制服作案人。及時封鎖所有出入口，防止犯罪嫌疑人脫逃。若罪犯逃跑，又追不上時，要看清人數(shù)和衣著 、面貌、身高等.專業(yè).整理.下載可編輯外貌特征。抓獲犯罪嫌疑人后，連同物證一起移送公安機關(guān)處理 。已作案保護作案現(xiàn)場，并立即撥打“110”報警。事主或在場群眾如有受傷的 ，要盡快送醫(yī)院救治。提供相關(guān)信息，協(xié)助公安機關(guān)處理。記錄事主提供的所有情況 ，記錄被搶（盜）物品、價值和相關(guān)信息。尋釁鬧事進行勸說或阻攔，讓其盡快離開值班區(qū)域。勸說或阻攔無效時 ，召集附近的安全管理員進行警戒 ，防止事態(tài)進一步惡化，必要時撥打 “110”報警，提供相關(guān)信息，協(xié)助公安機關(guān)處理。勸說圍觀群眾離開，維持值班區(qū)域的正常治安和交通秩序 。提高警惕，防止壞人利用混亂之際進行破壞 、偷竊等犯罪活動。5.6清潔管理清潔管理日常運作 ，嚴格按照質(zhì)量管理體系 ，進行清潔工作計劃 、清潔實施程序、清潔檢查、不斷提高清潔質(zhì)量方法 ，制定科學合理的清潔工作計劃 、標準，并對清潔作業(yè)進行監(jiān)督、檢查，不斷提高清潔服務質(zhì)量。日常清潔工作計劃及服務標準日常工作 周期性工作范圍 清潔項目 清潔標準每日 每周 每月.專業(yè).整理.下載可編輯不銹鋼電清抹數(shù)次，隨時無灰塵、無污梯門保潔跡電梯轎廂用干毛巾擦無灰塵、無污燈飾拭一次跡用干毛巾擦拭數(shù)無手印、無污電梯轎廂次；用玻璃刮刀跡、無灰塵、玻璃刮洗一次光潔、明亮電配不銹鋼清潔劑無手印、無污梯電梯內(nèi)壁清抹數(shù)次，隨時跡、無灰塵、部保潔光潔、明亮分兩周打蠟一無灰塵、無污電梯轎廂清拖數(shù)次，隨時次并拋光跡、無垃圾、地面保潔光潔、明亮電梯轎廂全面清潔無灰塵、無蛛天花板及擦拭一次一次網(wǎng)、無污漬風口電梯軌道徹底清理一無污跡、無垃槽次圾、無雜物消地面及階清掃數(shù)次，清拖全面清洗一無垃圾、無污防梯一次、隨時保潔次跡通天花板及用毛巾擦拭無灰塵、無污道燈飾一次跡.專業(yè).整理.下載可編輯、 無水跡、無污樓 玻璃門、 用玻璃刮刀 跡、無灰塵、隨時保潔梯 窗 刮洗一次 無手印、光部 潔、明亮分 無污跡、無蛛墻面 清掃一次網(wǎng)扶手、玻 無灰塵、無污清抹一次璃隔板 跡垃圾不超過三垃圾桶 清理垃圾數(shù)次 清洗一次 分之二、無異味全面清潔 無灰塵、無污消防設(shè)施 清抹一次一次 跡日常清潔作業(yè)程序公共區(qū)域清潔作業(yè)規(guī)程大堂每天早上用地拖把大堂門口拖洗干凈 ；用塵推將地板推塵 ，每天次數(shù)視客流量而定 ，保持大理石地板無污漬、無垃圾，每平方米地板的腳印不得超過兩個 ；大堂的墻面、臺面、擺設(shè)、指示牌等保持光亮整治、無灰塵；玻璃大門無手印和灰塵，保持光亮、干凈；樓間通道的保潔.專業(yè).整理.下載可編輯5.6.2.1.2.1每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干凈；5.6.2.1.2.2將垃圾收集運到樓下垃圾房；5.6.2.1.2.3用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門、電梯門、消防栓柜、玻璃窗內(nèi)側(cè)、樓梯扶手、護欄；5.6.2.1.2.4各梯間、通道的壁面、天花板、墻根部分地腳線、指示牌、信報箱等公共設(shè)施，應保證每周循環(huán)保潔一次；5.6.2.1.2.5清理電梯口和通道擺放的煙灰缸內(nèi)的垃圾和煙頭；5.6.2.1.3電梯5.6.2.1.3.1日間保潔：保持電梯轎廂地的清潔，每天要用吸塵機吸塵；每天早上更換一次地毯，必要時增加更換次數(shù)；對電梯門、轎廂的不銹鋼、鏡面裝飾物進行循環(huán)保潔 ；電梯每天應巡回保潔。清潔轎廂的頂部及燈飾每周一次 。注意事項：日間保潔吸塵時應先按動指定的電梯按鈕 ，待電梯停止運動后再進行吸塵；應避免客人多的時候保潔電梯 ，如有客乘搭電梯應暫時停止保潔工作。5.7綠化管理綠化養(yǎng)護標準綠化養(yǎng)護標準.專業(yè).整理.下載可編輯葉面：無黃葉、無破損、無蟲害、無灰塵、無泥土花盆內(nèi)：無雜質(zhì)、無煙頭、無黃土裸露（除植物生長需要的物質(zhì)）花盆外表面：無破損、無灰塵、無泥土、無污跡，呈本色花盆墊子：無破損、無積水、無泥土、無青苔、無污跡，套盆里面：無雜質(zhì)、無煙頭、無積水、無泥土套裝外表面：無破損、無灰塵、無泥土，無污跡，呈本色綠化檢查的方式、方法：不定期檢查：由管理處經(jīng)理隨時檢查；定期檢查：由管理處每周不定期檢查一次 。綠地保養(yǎng)措施管理要點：養(yǎng)護管理內(nèi)容主要包括清潔衛(wèi)生 、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作 。同時做好養(yǎng)護管理周記的記錄5.7.1.3.1.1清潔衛(wèi)生：要求工人每天對大小區(qū)地的垃圾、枯枝、落葉進行清理，保持大小區(qū)地整潔，以免病蟲害滋生。5.7.1.3.1.2澆水：養(yǎng)護澆水時，應根據(jù)不同植物不同生長特性及不同氣候條件確定不同的澆水量和澆水頻度 。一般而言，以澆透為原則，每次澆水最低量為灌滿樹木集水圈為準 ，其頻度為兩天一次或三天一次 。此外應結(jié)合天氣土壤干濕情況適當調(diào)整淋水頻度 。一般應保持草地濕潤 ，以達到滿足草樹及草坪的生長。.專業(yè).整理.下載可編輯施肥：每月施肥一次。一般喬木、大灌木以花生麩穴施為主 ，小灌木及草本以復合肥 、尿素撒施為主，另外每年冬季要施磨菇肥覆蓋草坪一次。整形修剪：增強綠化效果，整形修剪能調(diào)節(jié)和均衡權(quán)勢 ，使樹木生長健壯，樹形美觀，花繁葉茂，還能提高新移植樹木的成活率 。需整形的喬木每 2個月修剪一次。大灌木每月一次，以保持冠形完整飽滿：修剪樹木的殘、枯、陰枝，以利健康枝條生長。大灌木每月修剪一次。除雜草：做到即見即除，斬草除根。松土：主要是喬木 、大灌木集水圈內(nèi)及小灌木株行間進行松木，每月一次。通過松土，給苗木創(chuàng)造一個良好的生長環(huán)境 。病蟲害防治：以預防為主，綜合治理的方針 。及時發(fā)現(xiàn)，對癥下藥，及時處理，以免病蟲害蔓延。補苗：對意外損傷或自然死亡及老化的苗木及進行更換 ，以免影響景觀效果。 綠化工作實施 綠化工作程序綠化工每日上崗后，巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化布置 、設(shè)施及綠化植物生長動態(tài)是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，必要時詢問綠化工程師。室外植物的管理養(yǎng)護。每日對花壇草地進行清理 ，保持清潔無雜物 ，對盆種擺放時花每天噴淋二次，對地花、草坪每隔一天噴淋一次 ，噴淋時要讓土壤充分吸收水分，噴淋時間一般應在每天上午 10點鐘以前或下午5點鐘以后，避免高溫暴曬.專業(yè).整理.下載可編輯時淋水，給植物生長帶來不利影響 。隨時觀察植物生長情況 ，視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。每周沖洗大樹及一切綠化布置二次 ，以保持干凈。做好草坪的修剪保養(yǎng)工作 ：草長高至超過割草高度 15-25MM時應該切割，立春前進行較低修剪，一般保留草莖 10-15MM 為宜，剪完后要用鐵耙除去枯葉死草，立秋前修剪的高度為草長的一半為宜 ，立冬前修剪高度為草長三分之一，以鞏固草根的生長。每次修剪后均要進行適量施肥 ，立春、立秋修剪后施尿素 ，立冬修剪后施復合肥。5.8應急預案突發(fā)事件電力故障秩序人員應清楚物業(yè)內(nèi)電力設(shè)備 、電源總閘及樓層分閘的位置 ，經(jīng)常協(xié)助設(shè)備班檢查其工作狀態(tài) ；設(shè)備班應經(jīng)常性演練斷電的切換操作 ,以便緊急情況下訓練有素地處理；發(fā)生電力故障時，應立即通知設(shè)備班及時修理 ，管理處應發(fā)出告示通知各客戶；任何情況下，除專業(yè)維修人員外，其他人員均不得自己進行修理，以避免發(fā)生危險事故；停電期間禁止任何人使用電梯 ；.專業(yè).整理.下載可編輯秩序部要加強出入口的人員檢查 ，防止有人趁機混入作案，并對重點區(qū)域增加巡視人員、次數(shù)；秩序部平時應預備應急電燈 ，充好電源，保證停電期間的巡查照明使用；如停電事故可能導致停水或電梯停運等事故發(fā)生 ,則在停電前應早作準備,告知客戶或加以防范；記錄一切有關(guān)資料并填寫 《事件報告》呈交管理處。交通意外一般而言，交通意外可分為四大類：意外中無人受傷，但引起車輛或物業(yè)設(shè)施受損 ；意外中有人受傷，并引起車輛或物業(yè)設(shè)施受損 ；意外中僅僅發(fā)生人員受傷 ；意外中僅僅發(fā)生車輛或物業(yè)設(shè)施受損 。但無論如何情形，秩序員到達交通事故現(xiàn)場 ，首先要防止現(xiàn)場再有意外事件發(fā)生，排除惡性的連鎖反應，其步驟如下：無人受傷的交通意外：維持秩序，使現(xiàn)場交通恢復通暢無阻 ；財物、車輛受損時，先進行拍照存查；如意外事件中可能危及其他人員 ，應設(shè)置圍護區(qū)加以局部封鎖，必要時還須樹立警告標志 ；如有需要，通知維修人員到場采取措拖 ；.專業(yè).整理.下載可編輯在處理財物損害賠償時，如爭議較大，不可自行作主，應當及時報告公司相關(guān)職能部門處理 ；記錄一切有關(guān)資料，并寫《事件報告》呈交管理處。有人受傷的交通意外：指揮交通，給予尾隨車輛警示并繞行 ；在可行情況下將傷者移離危險區(qū)域 ;傷勢嚴重者先進行拍照存查 ；通知管理處派人員協(xié)助維持現(xiàn)場秩序 ；及時取證、記錄現(xiàn)場情況，報警等候處理，必要時，對事故現(xiàn)場進行錄像、拍照取證；在現(xiàn)場尋找是否有目擊證人 ，待警員到場立即報告；交通失事后，如有人受傷，則在警方未到場前，肇事車輛不得挪移或駛離原位；事后記錄一切有關(guān)資料，書寫《事件報告》呈交管理處。水管爆裂尋找水管爆裂，造成水浸的原因；關(guān)閉有關(guān)水閥或總閘，切斷水源，如當時無法迅速關(guān)閉，則借助衣物、消防水帶等引領(lǐng)水流離開電梯等危險區(qū)域 ；如水浸是由于水管爆裂所引起 ，應立即通知設(shè)備班進行搶修 ；利用沙包遏止水勢蔓延到其它區(qū)域 ；將接近水浸地區(qū)的電梯升高并暫停使用 ；通知清潔班利用拖把、掃把及潛水泵等工具清理現(xiàn)場 ；.專業(yè).整理.下載可編輯清理現(xiàn)場前，有條件的應當拍照記錄；事后將有關(guān)資料包括水浸原因 、涉及面積，破壞程度、搶修過程等記錄并填《事件報告》呈報管理處。氣體泄漏5.8.1.4.1秩序監(jiān)控中心應備好煤氣公司的電話,以便緊急情況下聯(lián)絡(luò);5.8.1.4.2秩序員應熟知物業(yè)內(nèi)使用何種氣體燃料及氣體管道的走向、開關(guān)等正確位置；5.8.1.4.3接到氣體泄漏報告或異味時，應迅速前往現(xiàn)場；5.8.1.4.4到達現(xiàn)場，切勿按門鈴或觸動任何電器及開關(guān)，以免發(fā)生爆炸，只能設(shè)法打開門窗，以疏導氣體；5.8.1.4.5關(guān)閉氣體總閥，如發(fā)覺氣體泄漏未能受控或廣泛擴散，須立即報警及通知專業(yè)公司；5.8.1.4.6封鎖現(xiàn)場，禁止任何人企圖進入，同時由管理處通知其他客戶離開；如發(fā)現(xiàn)傷員、中毒者，先設(shè)法轉(zhuǎn)移到空曠、開闊地帶，保證空氣流通、新鮮，同時拔打救護電話等待救援 ；在現(xiàn)場切勿使用對講機、手機等任何電器；進入現(xiàn)場不能開燈，并熄滅現(xiàn)場及鄰近房間、樓層的所有明火，防止引起火災；事后將有關(guān)資料記錄并填 《事件報告》呈報管理處。高空墜物高空墜物是涉嫌犯罪的一項嚴重事件 ，接到該類投訴，必須采取.專業(yè).整理.下載可編輯下列行動；立即組織人員進行調(diào)查，設(shè)法尋找作惡者；如有需要須向作惡者發(fā)出嚴重警告 ，并向警方報案；如未能查明作惡者，管理處應發(fā)文通知所有客戶 ，指出該行為的危害性與違法性；拍照存案，必要時錄像取證；布置秩序人員，伏擊守候，捉拿現(xiàn)行。如高空墜物已引起人員傷害 ，秩序人員應當：拔打120救護電話，派人員在路口引導；立即通知警方，并協(xié)助開展偵查，設(shè)法查明肇事人；管理處應協(xié)助秩序?qū)ふ易C人 ，提供入住情況等資料；封鎖現(xiàn)場，拍照取證，保護現(xiàn)場，維護秩序；記錄一切有關(guān)資料及注明警方立案檔號 ；事后書寫《事件報告》呈交管理處。電梯故障監(jiān)控中心備有電梯維修公司最新電話號碼 ,以便發(fā)生緊急情況及時聯(lián)系；電梯發(fā)生故障，秩序員先通知設(shè)備班派員搶修 ,如有人員被困,則用電話安慰被困人”被困事項已知,正加緊處置”,同時,攝像定格該電梯,隨時關(guān)注并攝像；設(shè)備班在修復前，應掛好“暫停服務”告示牌,如需開梯作業(yè),則在梯門外加隔離繩；.專業(yè).整理.下載可編輯如修理時間較長，管理處應及時電話通知各客戶 ，需24小時以上，由管理處發(fā)公告說明；秩序員切勿自行企圖開啟電梯門救援被圍者 ，除非由有操作資格的維修人員處理,一般情況下,先關(guān)閉主機電源再安排救人 ；如有可能在場就近安慰被困者 ,保持與被困者聯(lián)絡(luò)，讓他們知道救援行動已經(jīng)開始；如果電梯維修人員在 30分鐘后，仍未到現(xiàn)場處理，或被困者中有孕婦，病人需要救援，可報警，待消防人員到場處理；被困者救出后，必須主動了解是否無恙，如有人不適，應立即致電救護車送院治療；盡可能留下被困人的姓名 、地址、聯(lián)系電話以便聯(lián)系；記錄一切有關(guān)資料，并寫出《事件報告》呈交管理處。注意事項：保持冷靜，首先注意被困者的安危；日常注意觀察電梯運作狀況 ，有異常及時報管理處跟進 ?；鹁阑鸢才胖谱飨拦芾碇贫?確定管理指揮小組和義務消防隊人員組成 ；儲備滅火物資,定期檢查,作聯(lián)動測試,確保處于適用狀態(tài)；組織人員培訓和演習(急救 滅火 跑位等)；制作消防管理預案,并定期演練。滅火.專業(yè).整理.下載可編輯接到火警預報,立即現(xiàn)場查看；確定屬于誤報才可消音；通知當值最高管理人員；現(xiàn)場處理員工注意客戶安全措施 ；正確使用滅火器滅火,適時由滅火轉(zhuǎn)為組織逃生 ；安全環(huán)境許可時，開啟門及通道，以免阻塞逃生之路；治安事件刑事、治安案件處理宗旨:立即趕到現(xiàn)場，并用對講機向班長、主管報告；必要時及時投撥打110；5.8.2.1.2保護現(xiàn)場、維護秩序，派員在周邊區(qū)域警衛(wèi)；5.8.2.1.3根據(jù)具體情況，實行區(qū)域隔離，禁止無關(guān)人員進入現(xiàn)場，如有傷員，應設(shè)法救護，但不可挪動現(xiàn)場物品；5.8.2.1.4嚴禁任何人觸摸現(xiàn)場各類物品，以免破壞現(xiàn)場，影響偵查工作；盡可能配合警方開展調(diào)查，取證；5.8.2.1.5必要時，進行拍照、錄像，協(xié)助破案。5.8.2.2炸彈恐嚇5.8.2.2.1不管真假，必須以假當真、嚴肅對待、慎密處置；5.8.2.2.2立即通知警方及管理處；5.8.2.2.3除警方或消防人員外，禁止任何人、車輛進入現(xiàn)場；5.8.2.2.4確保所有電梯暫停使用；5.8.2.2.5按照火警路線，協(xié)助疏散現(xiàn)場人員；.專業(yè).整理.下載可編輯在警方人員未到達前，應視察四周是否留有可疑物品 ；當發(fā)現(xiàn)可疑物件時，應立即利用繩索或垃圾箱等障礙物圍繞它 ，禁止任何人接近；檢查搜索時，應由外而內(nèi)、由公共區(qū)域到室內(nèi)，注意：開啟任何門時，要留心可疑點；切勿自行接觸或處理可疑物件 ；切勿在現(xiàn)場使用無線電通訊機、閃光燈或開關(guān)電器；切勿移挪、遮蓋可疑物體。接恐嚇電話后，應冷靜處理：不能用語言刺激對方；拖延與對方通話時間；注意背景、聲音、動靜、估計對方人數(shù)、年齡等情況；記錄所有對話內(nèi)容、現(xiàn)場情況等；用其它方法如書寫、手勢、動作通知其他員工報警；千萬不要中斷對話，采用內(nèi)緊外松的方法了解并穩(wěn)定對方 。事后填寫《事件報告》呈交管理處。發(fā)現(xiàn)可疑物品撥打110報警；通知附近秩序員到場；警告任何人不能接近、檢查該物品，直至警方到來；通知管理處經(jīng)理到場；用警告帶將可疑物品隔離 ；協(xié)助疏散人群，封鎖現(xiàn)場，指揮交通，以便緊急車輛盡速到場；事后填寫《事件報告》呈交管理處。自殺或企圖自殺應盡快通知警方及管理處 ；.專業(yè).整理.下載可編輯保護現(xiàn)場，避免任何人觸摸現(xiàn)場物品 ，包括自殺者所用的器械，藥物等；任何人不得開關(guān)現(xiàn)場各類電器 ，以免破壞證據(jù)或發(fā)生危險 ；如自殺者利用煤氣自殺，應按泄漏氣體事件予以處理 ；如自殺者尚有生還可能，應一邊拔打120救護電話，一邊由專業(yè)人員現(xiàn)場急救；當警方調(diào)查完畢后，應通知有關(guān)部門清理現(xiàn)場 ，必要時，事先做好錄像、拍照取證工作；如遇企圖自殺者，首先應穩(wěn)定其情緒，根據(jù)現(xiàn)場條件見機行事設(shè)法救助，同時報警救援；記錄一切有關(guān)資料，填寫《事件報告》呈交管理處。注意事項：處事要冷靜；如了解到自殺者曾服藥物 ，須向警方及救護人員說明。偷盜、搶劫保持冷靜、沉著應對并立即發(fā)出信號 ，通知各崗位秩序員；切勿輕易接近罪犯,確保自身安全；若罪犯正在企圖作案時，應間隔距離暗中觀察，不要驚動，并盡快設(shè)法通知班長及主管布置合圍 ，捉拿現(xiàn)行；可能情況下,及時報警,請求警方到場處理；若罪犯正在行兇時，須智勇雙全，一方面盡力制止不法行為 ，一方面再大聲呼叫鄰近秩序員協(xié)同擒獲 ；.專業(yè).整理.下載可編輯若罪犯正在逃跑時，應迅速用對講機呼叫各崗秩序員 （尤其是門崗秩序員），講清罪犯的外貌、衣著、特征及人數(shù)等，如有兇器，要特別提醒防備；對現(xiàn)場或在追捕中罪犯所留下的遺物 ，千萬不可自行處理，以便警方取證處理，必要時，進行拍照、錄像。發(fā)現(xiàn)可疑分子先觀察，后盤問，注意對方的神態(tài)、動作、衣袋等，如有異樣，及時通知班長、主管并采取相應措施；對確認可疑的人員，要嚴密監(jiān)視、暗中觀察，通知各崗位協(xié)作防范，防止其破壞或造成其它意外事故 ；若發(fā)現(xiàn)可疑分子與警方通緝的在逃人員體貌特征相似者 ，可采取措施，通報警方或?qū)⑵溲核彤數(shù)毓矙C關(guān) ；對一時無法確認的可疑人員 ，要注意派專人跟進及掌握其去向 、目的，直到弄清來由和身份為止 ；處理過程中要隨時關(guān)注自身