全國(guó)2017年10月高等教育自學(xué)考試房地產(chǎn)法試題課程代碼：00169一、單項(xiàng)選擇題：本大題共30小題，每小題1分，共30分。在每小題列出的備選項(xiàng)中只有一項(xiàng)是最符合題目要求的，請(qǐng)將其選出。1、按照權(quán)利類型分類，下列各項(xiàng)中不屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)限范圍的是（D）A、建設(shè)用地使用權(quán) B、地役權(quán)C、宅基地使用權(quán) D、留置權(quán)2、依據(jù)《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》的規(guī)定，涉外不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，適用（B）A、中華人民共和國(guó)法律B、不動(dòng)產(chǎn)所在地（國(guó)）的法律C、不動(dòng)產(chǎn)所有人本國(guó)法律D、不動(dòng)產(chǎn)所在地或不動(dòng)產(chǎn)所有人本國(guó)法律3、下列各項(xiàng)中，屬于非平等主體之間的房地產(chǎn)關(guān)系的是（A）A、國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償關(guān)系 B、物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系C、房地產(chǎn)中介委托合同關(guān)系 D、房地產(chǎn)物權(quán)關(guān)系4、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織（A）A、全體成員同意 B、2／3以上成員同意C、1／2以上成員同意 D、1／4以上成員同意5、依據(jù)《物權(quán)法》第22條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)（A）A、按件收取 B、按不動(dòng)產(chǎn)面積收取C、按不動(dòng)產(chǎn)容積收取 D、按不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的一定比例收取6、依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)（C）A、要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行鑒定 B、要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)C、如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng) D、要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估7、土地利用管理制度可劃分為土地用途管制制度和（B）A、土地規(guī)劃計(jì)劃制度 B、土地節(jié)約集約利用制度C、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批制度 D、耕地動(dòng)態(tài)平衡制度8、征收土地需由市、縣人民政府?dāng)M定“一書四方案”，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。這里的“一書”是指（C）A、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用說明書 B、補(bǔ)充耕地計(jì)劃書C、建設(shè)項(xiàng)目用地呈報(bào)說明書 D、征用土地報(bào)告書9、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的（B）A、國(guó)家機(jī)關(guān) B、事業(yè)單位C、社會(huì)團(tuán)體 D、國(guó)有企業(yè)10、根據(jù)國(guó)土資源部2001年的《土地分類》，下列各項(xiàng)中屬于商服用地的是（A）A、金融業(yè)用地 B、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)用地C、娛樂業(yè)用地 D、體育業(yè)用地11、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股，必須經(jīng)一定級(jí)別的人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，該級(jí)別是（B）A、中央一級(jí) B、省級(jí)以上C、地市級(jí)以上 D、縣級(jí)以上12、依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，閑置土地超過一定年限的，國(guó)家收回土地使用者的土地使用權(quán)，該年限是（B）A、1年 B、2年C、3年 D、4年13、按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理（A）A、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B、建設(shè)用地使用權(quán)證C、建設(shè)單位資質(zhì)證明 D、建設(shè)工程施工許可證14、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有一定數(shù)量以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員，該數(shù)量的最低限額是（B）A、1名 B、2名C、3名 D、4名15、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，合同承包人轉(zhuǎn)包的建設(shè)工程合同（B）A、有效 B、無效C、可變更 D、效力待定16、下列關(guān)于《商品房買賣合同示范文本》效力的表述中，正確的是（D）A、商品房買賣合同示范文本具有強(qiáng)制執(zhí)行力，當(dāng)事人不得更改B、商品房買賣合同示范文本具有強(qiáng)制執(zhí)行力，但允許當(dāng)事人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，排除示范文本中的部分條款C、商品房買賣合同示范文本具有強(qiáng)制執(zhí)行力，當(dāng)事人僅就示范文本中沒有規(guī)定的條款進(jìn)行協(xié)商D、商品房買賣合同示范文本只具有示范作用，并不排除當(dāng)事人另外簽訂合同17、依據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用若干問題的解釋》的規(guī)定，業(yè)主是指房屋的（A）A、所有權(quán)人 B、使用人C、承租人 D、管理人18、凡房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間或代理買賣的存量房，房源信息在網(wǎng)上公示滿一定期限后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可為達(dá)成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務(wù)。該期限是（A）A、1天 B、2天C、3天 D、4天19、下列關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)主要特點(diǎn)的表述中，正確的是（B）A、房地產(chǎn)中介服務(wù)既可以房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的名義開展業(yè)務(wù)，也可以房地產(chǎn)中介人員個(gè)人名義承接房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)B、房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種委托服務(wù)C、房地產(chǎn)中介服務(wù)既可以是有償服務(wù)，也可以是無償服務(wù)D、房地產(chǎn)中介服務(wù)只能發(fā)生在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)20、下列關(guān)于房地產(chǎn)居間的表述中，正確的是（B）A、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展居間活動(dòng)時(shí)，居間人作為房地產(chǎn)交易合同的當(dāng)事人直接參與合同的訂立B、居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬C、居間人未促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照其提供的勞動(dòng)量支付適當(dāng)報(bào)酬D、居間買賣合同中關(guān)于禁止買方利用經(jīng)紀(jì)公司提供的房源信息卻繞開該經(jīng)紀(jì)公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定無效21、下列關(guān)于商品房包銷的表述中，不正確的是（D）A、商品房包銷商應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)B、商品房包銷中，銷售廣告經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的，如果產(chǎn)生虛假?gòu)V告，對(duì)外由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任C、商品房包銷中，銷售廣告未經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的，如果產(chǎn)生虛假?gòu)V告，對(duì)外由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任D、商品房包銷中，銷售廣告未經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的，如果產(chǎn)生虛假?gòu)V告，對(duì)外由包銷商承擔(dān)責(zé)任22、下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)特征的表述中，不正確的是（B）A、建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成，表現(xiàn)出復(fù)合性B、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，包括專有部分，但不包括共有部分C、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性D、建筑物區(qū)分所有權(quán)屬人性較強(qiáng)23、下列關(guān)于商品房交付與風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移關(guān)系的表述中，正確的是（A）A、除當(dāng)事人另有約定外，房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用B、出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，直接影響到標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移C、買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知到達(dá)的次日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外D、因房屋不符合質(zhì)量要求致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人應(yīng)當(dāng)拒絕接受房屋并解除合同24、下列屬于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的是（D）A、制定和修改管理規(guī)約B、籌集和使用專項(xiàng)維修基金C、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況25、下列不得設(shè)定為抵押權(quán)標(biāo)的的是（C）A、建設(shè)用地使用權(quán) B、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)C、耕地 D、房屋及其他土地附著物26、商業(yè)用房開發(fā)貸款的期限最長(zhǎng)不超過（C）A、1年 B、3年C、5年 D、10年27、下列關(guān)于住房抵押貸款保險(xiǎn)制度的表述中，正確的是（C）A、保險(xiǎn)期限一般自抵押合同簽訂之日起至還清貸款本息止B、保險(xiǎn)金額為所購(gòu)住房合同金額C、保險(xiǎn)的第一受益人為貸款人D、保險(xiǎn)的第一受益人為借款人28、確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率不高于（B）A、1％ B、3％C、5％ D、7％29、下列關(guān)于限價(jià)商品房特征的表述中，正確的是（D）A、限價(jià)商品房獲得土地的方式是行政劃撥B、限價(jià)商品房免交土地出讓金C、限價(jià)商品房?jī)r(jià)格的確定采保本微利原則D、限價(jià)商品房的出售對(duì)象是不符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件而又無力購(gòu)買商品住房的家庭或個(gè)人30、下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅構(gòu)成要素的表述中，不正確的是（D）A、城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人B、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地C、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際占用的土地面積D、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的土地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅二、多項(xiàng)選擇題：本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每小題列出的備選項(xiàng)中至少有兩項(xiàng)是符合題目要求的，請(qǐng)將其選出，錯(cuò)選、多選或少選均無分。31、集體土地征收在實(shí)質(zhì)上和程序上都有嚴(yán)格的條件，這些條件包括（ABDE）A、公共利益 B、法定程序C、保障就業(yè) D、妥善安置E、足額補(bǔ)償32、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取的出讓方式有（BCD）A、雙方協(xié)議 B、拍賣C、招標(biāo) D、掛牌出讓E、政府指定33、下列關(guān)于禁止發(fā)布商品房銷售廣告的情形，正確的有（ABCD）A、在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的B、在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的C、預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的D、權(quán)屬有爭(zhēng)議的E、拆遷安置未落實(shí)的34、住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，保證合同的內(nèi)容一般應(yīng)當(dāng)包括（ABCDE）A、被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額 B、債務(wù)人履行債務(wù)的期限C、保證的方式 D、保證擔(dān)保的范圍E、保證期間35、土地增值稅的征稅范圍包括（AD）A、出售國(guó)有土地使用權(quán) B、繼承國(guó)有土地上的房屋C、受贈(zèng)國(guó)有土地上的房屋 D、出售國(guó)有土地上的房屋E、出售集體土地上的房屋三、名詞解釋題：本大題共5小題，每小題3分，共15分。36、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記答：指為保全旨在使物權(quán)于未來發(fā)生變動(dòng)的債權(quán)所為的登記，以及個(gè)別情況下保全尚未登記的物權(quán)所為的預(yù)備登記。37、勞務(wù)分包答：是指施工總承包企業(yè)或者專業(yè)承包企業(yè)即勞務(wù)作業(yè)發(fā)包人將其承包工程的勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給勞務(wù)承包企業(yè)即勞務(wù)作業(yè)承包人完成的活動(dòng)。38、房屋質(zhì)量保證期答：是指建筑企業(yè)或承包人對(duì)建設(shè)產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任的最長(zhǎng)期限。39、耕地占用稅答：是指占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人征收的一種房地產(chǎn)稅。40、房地產(chǎn)開發(fā)融資答：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金的各種行為的總稱。四、簡(jiǎn)答題：本大題共4小題，每小題6分，共24分。41、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)中房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系。答：（1）從物質(zhì)形態(tài)來看，地產(chǎn)是房產(chǎn)的依托和基礎(chǔ)，房產(chǎn)是地產(chǎn)的目標(biāo)與用途；（2分）（2）從房地產(chǎn)開發(fā)過程看，士地的開發(fā)與房屋的建設(shè)總是一個(gè)并行或相繼發(fā)生的連續(xù)過程；（2分）（3）在價(jià)值形態(tài)和經(jīng)營(yíng)上，房產(chǎn)、地產(chǎn)也形成一個(gè)整體，房屋的買賣，既完成了房產(chǎn)的交易，也包含著地產(chǎn)的交易，房產(chǎn)的價(jià)格中也包含了其地產(chǎn)的價(jià)格。（2分）42、簡(jiǎn)述房屋強(qiáng)制搬遷的基本流程。答：（1）作出房屋征收決定的市、縣人民政府依法向有管轄權(quán)的人民法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)；（2分）（2）法院審查決定是否立案受理；（1分）（3）立案后審查裁定是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行；（2分）（4）執(zhí)行。（1分）43、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的意義。答：（1）有利于規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，保障國(guó)家利益不受損失；（1分）同時(shí)也有利于維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，防止各種欺詐行為的發(fā)生；（1分）（2）通過房地產(chǎn)交易估價(jià)，可以確定房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格，為建設(shè)用地使用權(quán)的出讓和地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價(jià)格；（1分）（3）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的發(fā)展；（1分）（4）有利于國(guó)家的稅收征收；（1分）（5）房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)可以為房地產(chǎn)征收補(bǔ)償、解決房地產(chǎn)糾紛案件、企業(yè)合并、企業(yè)破產(chǎn)清算等提供依據(jù)。（1分）44、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。答：（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所等情況（1分）和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況；（1分）（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)；（1分）（3）服務(wù)費(fèi)用及其支付方式；（1分）（4）合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)；（1分）（5）違約責(zé)任和糾紛解決的方式。（1分）五、論述題：本題l0分。45、試述《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)公共利益范圍的界定。答：（1）國(guó)防和外交的需要；（1分）（2）由政府組織實(shí)施的能、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（2分）（3）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（2分）（4）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（2分）（5）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改造的需要；（2分）（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益需要。（1分）六、案例分析題：本題11分。46、2013年3月，甲企業(yè)向中國(guó)建設(shè)銀行A市支行貸款2000萬元，貸款期限為2013年4月1日至2014年3月31日，并對(duì)利息、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。甲企業(yè)將自己的一棟培訓(xùn)樓和一棟辦公樓作為抵押。抵押合同約定，如果甲企業(yè)不按期清償貸款，則該辦公樓及培訓(xùn)樓將由A市支行變賣，以清償貸款。隨后，雙方辦理了抵押登記手續(xù)。到2014年4月1日，甲企業(yè)只歸還了500萬元貸款本金及部分利息。A市支行對(duì)甲企業(yè)催要后，甲企業(yè)仍然不能清償、2014年7月，A市支行與甲企業(yè)協(xié)商行使抵押權(quán)，擬將甲企業(yè)的培訓(xùn)樓、辦公樓變賣給乙公司，用所得款項(xiàng)清償所欠銀行的全部債務(wù)后，剩余部分歸甲企業(yè)。為此，三方共同簽訂了協(xié)議。乙公司購(gòu)買該培訓(xùn)樓及辦公樓后，計(jì)劃拆除并進(jìn)行重新開發(fā)，但由于乙公司資金不足，故打算與丙公司進(jìn)行合作，由乙公司提供土地，丙公司提供資金并負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理，房屋建成后雙方按照4：6的比例進(jìn)行分配。乙公司與丙公司合作過程中，由于乙公司未能按期辦好土地使用的有關(guān)手續(xù)，影響了房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，雙方由此產(chǎn)生糾紛而訴至法院。法院審理中查明，甲企業(yè)使用的土地最初依劃撥方式而獲得。問題：（1）甲企業(yè)與A市支行簽訂的抵押合同是否有效？為什么？（3分）（2）如果甲企業(yè)還有其他債權(quán)人的到期債權(quán)，那么