某小區(qū)二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX花園二期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地理位置及條件《XX花園》項(xiàng)目位于廣州荔灣區(qū)窖口汽車客運(yùn)和廣州五號(hào)線地鐵總站（已在建設(shè)中，2008年底通車）旁約150米，臨近廣州西南方向必經(jīng)出入口——國(guó)道廣佛公路上。具體位置：北至南海大廈南側(cè)分界線，西與黃竹岐居民住宅相鄰，南、東分別與廣州市芳村土地相接，人稱廣州“中山九路”。項(xiàng)目整體置身于大廣佛商圈中心位置，周邊有全國(guó)最大的茶葉市場(chǎng)、鮮花批發(fā)場(chǎng)和國(guó)際包裝印刷城，還有大型板材裝飾市場(chǎng)及大型小五金商品批發(fā)市場(chǎng)等，商機(jī)無(wú)限，發(fā)展?jié)摿薮?。?xiàng)目雖然屬于南海地域，但確可以說(shuō)是“廣州概念”樓盤（電話可安裝廣州市話）。特別是作為地鐵上蓋物，2008年底廣州五號(hào)線地鐵通車，更為其升值帶來(lái)了非?？煽康谋Ｕ?。（二）項(xiàng)目用地、建筑規(guī)模及已投入情況整個(gè)《XX花園》項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為一、二、三、四期，總占地面積49574平方米，總建設(shè)規(guī)模240000平方米，其中一、三期已建好并銷售，現(xiàn)啟動(dòng)建設(shè)第二期（以下簡(jiǎn)稱二期項(xiàng)目，或項(xiàng)目），二期項(xiàng)目的基本情況：二期項(xiàng)目總用地面積為23880平方米，總建筑面積約112000平方米，其中，住宅建筑面積為71500平方米，商業(yè)建筑面積為30500平方米。項(xiàng)目由2棟31層高層住宅建筑及1棟41層酒店式公寓組成，首層至五層的商場(chǎng)裙樓，地下負(fù)一負(fù)二層是停車場(chǎng)和設(shè)備層。項(xiàng)目現(xiàn)狀是：目前已建好框架的住宅、商場(chǎng)、酒店式公寓（可作寫字樓）共80000平方米，含帶二層地下室、面積達(dá)30000多平方米的五層裙樓大型綜合商場(chǎng)，其中二幢高級(jí)住宅樓已建至23層、一幢酒店式公寓已建到23層。（2）項(xiàng)目累計(jì)已投入情況：A.以建筑面積計(jì)地價(jià)及前期費(fèi)用：110000㎡x400元=4400萬(wàn)元B.已投入基建費(fèi)用（地面部份）：80000㎡x800元=6400萬(wàn)元C.負(fù)兩層地基（含樁基礎(chǔ)）：4000萬(wàn)元合計(jì)：A+B+C=14800萬(wàn)元（3）項(xiàng)目容積率4.8，建筑密度40%，設(shè)計(jì)總戶數(shù)1150戶，汽車車位150個(gè)，臨時(shí)停車位約100個(gè)。（4）項(xiàng)目住宅和公寓部分每套平均建筑面積及比例如下表所示：戶型比例分布表建筑類型戶型平均建筑面積（㎡）戶數(shù)（戶）總戶數(shù)比(%)7-41F公寓套間45--6575070%7F-31F高層二房一廳6620013%二房?jī)蓮d8820017%合計(jì)1150100%（三）市場(chǎng)價(jià)格定位預(yù)測(cè)根據(jù)周邊的市場(chǎng)情況，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)情況，估計(jì)到項(xiàng)目推出時(shí)（明年底），本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)價(jià)格可達(dá)4000元/㎡左右；小戶型公寓樓約4000元/㎡；商鋪均價(jià)約8000元/㎡，汽車位約10萬(wàn)元/個(gè)。這是比較可靠的估算，因?yàn)椋o鄰的《逸彩新世界》現(xiàn)銷售價(jià)均在6000元/平方米左右（毛坯房）；現(xiàn)在正熱賣中的、相距《XX花園》約2000M左右的黃岐《中南海暉園》銷售價(jià)均在4100元/平方米以上。目前在黃岐銷售的比較大型的樓盤總價(jià)售價(jià)均在4000元/平方米（毛壞）以上，再考慮到該盤是地鐵上蓋物，所以《XX花園》將來(lái)銷售價(jià)均肯定在4000元/平方米以上，整體投資收益非常可觀。此外，由于整個(gè)二期項(xiàng)目均是小面積的戶型，符合國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)的支持政策，肯定受到廣大工薪階層的歡迎，銷售一定不成問(wèn)題。（四）建設(shè)方式項(xiàng)目由于占地面積大，計(jì)劃進(jìn)行一次性全面開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目從前期復(fù)工到基本銷售完畢，計(jì)劃用30個(gè)月左右時(shí)間。（五）項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表序號(hào)內(nèi)容指標(biāo)1總用地面積23880㎡2總建筑面積112000㎡其中：住宅71000㎡商業(yè)30500㎡公建及物業(yè)（含車位）10000㎡3容積率4.84綠地率60%5建筑密度40%6總戶數(shù)1150戶7停車位（含摩托車及室外）250個(gè)（六）公共配套及裝修外墻：高級(jí)墻面磚，高級(jí)玻璃窗，玻璃墻幕，高級(jí)裝飾構(gòu)件大堂：地面及墻身用名貴石材或高級(jí)瓷磚電梯：知名廠商名牌電梯，OTIS、三菱或其它知名品牌園林：現(xiàn)代風(fēng)格園林，由大面積藝術(shù)廣場(chǎng)及休閑綠化組成智能化：可視對(duì)講，有線電視、電話、寬帶入戶二、項(xiàng)目背景分析全國(guó)及廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)況2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅比去年回落了5.2個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增幅（25.4%）低1.9個(gè)百分點(diǎn)，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為18.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅投資占67.0%，其中，經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅的比重為3.3%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)分別為17.9%、37.8%、37.7%。東部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。2005年上半年，全國(guó)完成購(gòu)置土地面積16299.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，同比去年增幅回落了39.3個(gè)百分點(diǎn)，低于商品房施工面積漲幅的14.9個(gè)百分點(diǎn)、新開(kāi)工面積7.0個(gè)百分點(diǎn)。隨著宏觀調(diào)控政策措施的貫徹落實(shí)，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到了一定的控制，但是當(dāng)前一些地區(qū)存在房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題。為此，2005年5月由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七部門又聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，指出在今后一段時(shí)間里，要強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。這一新的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控舉措，效果值得關(guān)注。2、廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況今年上半年，廣東國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)、理性發(fā)展的良好勢(shì)頭，完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值8902.36億元，比上年同期增長(zhǎng)12.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2681.94億元，同比增長(zhǎng)16.2%，增幅同比回落9.7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7828.78元，同比增長(zhǎng)7.8%。房地產(chǎn)投資完成開(kāi)發(fā)投資上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資614.84億元，同比增長(zhǎng)10.36%。整體開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)是由住宅和其它類型房屋投資拉動(dòng)，增幅分別為10.78%、25.17%。辦公樓、商業(yè)用房同比均下降5％多，與去年同期辦公樓71.9%、商業(yè)用房50.1%的增幅，形成強(qiáng)烈反差。開(kāi)發(fā)資金來(lái)源上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年到位資金979.46億元，同比增長(zhǎng)11.83%，增幅與去年同期相比下降6.37個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資分別同比下降5.8%、14.36%，自籌及其它（包括訂金、預(yù)付）資金分別同比增加29.00%、11.03%。在到位資金結(jié)構(gòu)中，國(guó)內(nèi)貸款所占比重同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金所占比重則同比增加4.12個(gè)百分點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置與去年同期相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)投資下降15.95%，土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)26.87%；土地購(gòu)置投資增長(zhǎng)23.38%，而土地購(gòu)置面積下降了3.82%，出現(xiàn)了購(gòu)置土地面積同比減少，開(kāi)發(fā)土地面積同比增加的現(xiàn)象。商品房建設(shè)與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開(kāi)工面積均有不同程度的增長(zhǎng)，而竣工面積下降12.56%。商品房交易商品房銷售額和實(shí)際銷售面積同比分別增長(zhǎng)6.75%和8.17%。商品房平均價(jià)格為3735元/m2，同比下降1.32%。其中，商品住宅平均價(jià)格為3525元/m2，同比下降1.23%。而去年同期商品房銷售額、實(shí)際銷售面積及商品房平均價(jià)格增幅分別是32.5%、16.8%、13.4%，說(shuō)明目前商品房屋市場(chǎng)銷售速度有所放緩，市場(chǎng)觀望氣氛較濃，消費(fèi)者抱謹(jǐn)慎態(tài)度。商品房空置商品房空置情況有明顯改善，空置面積共1970.68萬(wàn)平方米，同比下降11.11％，這是自2002年以來(lái)再次降至2000萬(wàn)平方米以內(nèi)。待銷部分（空置一年以內(nèi)）同比大幅下降21.85%；滯銷（空置1－3年）和積壓（空置3年以上）面積同比下降5.08%。合理空置（待銷部分）占空置總量31.58%，不合理空置（滯銷和積壓部分）占空置總量68.42%，而去年同期這兩個(gè)比例是35.92%和64.08%。也就是說(shuō)，在空置時(shí)間結(jié)構(gòu)上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34個(gè)百分點(diǎn)。各類型物業(yè)，空置住宅大幅下降，降幅達(dá)18.37%；空置辦公樓有小幅增長(zhǎng)；空置商業(yè)用房與去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73個(gè)百分點(diǎn)。各類型物業(yè)的空置時(shí)間結(jié)構(gòu)方面，住宅、辦公樓及商業(yè)用房都有惡化的跡象。佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀中高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大今年1月～4月，由于幾個(gè)大盤還未開(kāi)盤，佛山中心樓市還繼續(xù)處于一個(gè)相對(duì)的斷檔。從5月份開(kāi)始，樓市供應(yīng)逐漸加大，南海·頤景園、文華花園、怡翠玫瑰園等樓盤相繼推出，雖然正逢房地產(chǎn)新政出臺(tái)，影響了這些樓盤的推盤計(jì)劃，但價(jià)格卻毅然堅(jiān)挺，均價(jià)在每平方米4000元～4500元。下半年樓市，中高檔住宅項(xiàng)目繼續(xù)唱主角。“十一”前后，佛山中心樓市供應(yīng)量將繼續(xù)加大，禪、桂兩大“地王”項(xiàng)目天湖酈都、中海萬(wàn)錦豪園將相繼登場(chǎng)，而位于順德北滘，面向佛山五區(qū)的高端住宅項(xiàng)目———君領(lǐng)世紀(jì)將于8月中下旬正式推出，中心組團(tuán)樓市中高檔貨量進(jìn)一步加大，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。下半年雖然有幾個(gè)中高端住宅項(xiàng)目登場(chǎng)，而且供應(yīng)較為集中，但畢竟是為數(shù)不多，下半年中心樓市供應(yīng)量比上半年略有增長(zhǎng)。

樓價(jià)或略有調(diào)整，觀望心理有所緩和樓價(jià)走勢(shì)受宏觀政策影響較大，但最終決定其走向的還是供求關(guān)系。佛山房地產(chǎn)資深人士駱儀克表示，近幾年的佛山樓價(jià)呈現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)，但總的來(lái)說(shuō)還是比較合理的，佛山樓市以自住為主，受政策沖擊不大，樓市繼續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，下半年供應(yīng)量會(huì)有所增加，佛山樓價(jià)可能會(huì)有所調(diào)整，但調(diào)整的幅度不會(huì)太大。珠江恒昌地產(chǎn)策劃代理公司符海華經(jīng)理認(rèn)為，下半年佛山樓價(jià)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。近年來(lái)佛山樓價(jià)呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，主要是因?yàn)闃鞘薪Y(jié)構(gòu)性影響，中高檔樓市供應(yīng)增加導(dǎo)致樓價(jià)較快上揚(yáng)。下半年佛山中心樓市中高檔樓盤供應(yīng)繼續(xù)加大，這部分樓盤壓力較大，樓價(jià)可能會(huì)有所調(diào)整。從6月份開(kāi)始，受宏觀政策影響，市場(chǎng)觀望心理開(kāi)始蔓延。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著下半年幾個(gè)大盤的推出，樓價(jià)走勢(shì)影響漸明朗后，市場(chǎng)觀望心理會(huì)有所緩和，下半年樓市交易量會(huì)有較大幅度增長(zhǎng)。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)整體市場(chǎng)狀況隨著《規(guī)劃》及佛山大交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)進(jìn)程的加快，黃岐房地產(chǎn)發(fā)生了質(zhì)的變化，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資熱潮，黃岐及相鄰的廣州荔灣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，主要表現(xiàn)在如下二個(gè)方面：一是房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)旺售局面，銷售價(jià)格由原先（2003年銷售價(jià)格）的3000-3400元/㎡上升到現(xiàn)在的3800-4500元/㎡，升幅在達(dá)到30%以上；二是房地產(chǎn)客戶源不斷拓寬，近年推出的樓盤廣州客戶所占比例高達(dá)90%，左右目前黃岐被稱為“廣州中山九路”。在項(xiàng)目的同一地段上，由于無(wú)地開(kāi)發(fā)，以后基本上無(wú)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目了，《XX花園》可以說(shuō)是該區(qū)域的唯一大型行商住項(xiàng)目，到2008年廣州地鐵5號(hào)線通車后，整體升值潛力巨大。黃岐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)累積十多年的經(jīng)驗(yàn)，整個(gè)地區(qū)的市政配套已經(jīng)非常完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。政府部們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的政策非常配合，支持黃岐的房地產(chǎn)是地方重要的財(cái)政收入，目前黃岐城區(qū)由原來(lái)幾萬(wàn)人的小鎮(zhèn)發(fā)展到有幾十個(gè)大中小樓盤，常住人口已經(jīng)達(dá)到四、五十萬(wàn)人口。其中廣州市民占常住人口的50%以上。顯然，由于黃岐周邊地區(qū)今、明兩年只有本項(xiàng)目推出，基本沒(méi)有其它項(xiàng)目與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，因此，項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。四、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介我司現(xiàn)總部設(shè)在XX花園瑞景閣首層，由佛山南海華邦貿(mào)易有限公司占75%，香港新建業(yè)投資有限公司占25%組成，是中外合資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)資本8450萬(wàn)元。公司投資約2億元成功開(kāi)發(fā)的XX花園第一期高層住宅和第三期低層住宅已基本銷售完。五、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)凈用地面積：23310平方米容積率:4.8總建筑面積:112000平方米住宅:1150戶商鋪:30500平方米公建配套:10000平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入序號(hào)類型面積（㎡）銷售均價(jià)（元）總收入（萬(wàn)元）備注1高層住宅310004000124002公寓樓405004000162003首層商鋪6500100006500二至五層商鋪240006000144004汽車位150個(gè)100000元/個(gè)1500合計(jì)50600項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目名稱單價(jià)金額(萬(wàn)元)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)備注一土地費(fèi)用（元/㎡）1.1土地價(jià)款8001684.801.2補(bǔ)地價(jià)116.55土地費(fèi)用小計(jì)1981.35在1992年已付清二勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)2.1建筑施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)30336.00含規(guī)劃、土建、水電、管網(wǎng)、園林設(shè)計(jì)等2.2地質(zhì)勘察費(fèi)222.402.3招標(biāo)費(fèi)222.402.4施工報(bào)建費(fèi)778.402.5消防報(bào)建333.602.6前期籌備費(fèi)200.00勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用小計(jì)692.801997年前已付清三建筑安裝工程費(fèi)（元/㎡）3.1動(dòng)測(cè)、靜載費(fèi)10114.003.2土建費(fèi)用180020160.00已完成部分主體結(jié)構(gòu)3.3市政建設(shè)費(fèi)50560.00含消防設(shè)施費(fèi)3.4供電工程費(fèi)60672.00含小區(qū)電網(wǎng)、增容、安裝、公共路燈、基建用電等3.5供水工程費(fèi)30338含小區(qū)外、內(nèi)水網(wǎng)安裝、負(fù)荷費(fèi)、基建用水等3.6消防工程1001120.003.7防雷檢測(cè)費(fèi)10112.003.8電梯安裝（萬(wàn)元/臺(tái)）1201344.00建筑安裝工程費(fèi)用小計(jì)23408.00已支付部分款項(xiàng)四公共配套設(shè)施費(fèi)用4.1智能化配套費(fèi)25280.004.2通訊管線建設(shè)費(fèi)10112.00包括住宅、商鋪及室外部分4.3燃?xì)馀涮踪M(fèi)（元/戶）2000230.002000元/戶，共380戶4.4附屬設(shè)施20224.00含有線電視、信報(bào)箱、水泵等4.5園林綠化500560.004.6小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)60672.00含綠化、休閑、康樂(lè)活動(dòng)及周邊設(shè)施公共配套設(shè)施費(fèi)用小計(jì)2078.00五其它費(fèi)用5.1售樓部及樣板房120072.00售樓處面積約500平方米,樣板房8套(約895平方米)5.2工程監(jiān)理費(fèi)10112.005.3模型30.005.4預(yù)售款監(jiān)管費(fèi)0.2%101.20其它費(fèi)用小計(jì)315.20六管理費(fèi)用1120.00按一至五項(xiàng)和的5%計(jì)算七投資利息2600.00按貸款額20000萬(wàn)計(jì)算，周期為2年，利率6.336%.利息計(jì)算按復(fù)利利息計(jì)算公式A=P[(1+i)n-1]計(jì)算八銷售費(fèi)用8.1廣告宣傳費(fèi)用1.5%759.00按銷售收入的1.5%計(jì)算8.2代理費(fèi)用1.5%759.00按銷售收入的1.5%計(jì)算銷售費(fèi)用小計(jì)1518.00九各種稅費(fèi)9.1營(yíng)業(yè)稅5%2530.00按銷售收入的5%計(jì)算9.2城市維護(hù)建設(shè)稅7%177.10按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算9.3教育附加費(fèi)3%75.90按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算9.4地方附加稅4%101.20按營(yíng)業(yè)稅的4%計(jì)算9.5堤圍防護(hù)稅3%75.90按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算9.6土地增值稅1%506.00按銷售收入的1%計(jì)算9.7印花稅0.03%15.18按銷售收入的0.03%計(jì)算各種稅費(fèi)小計(jì)3841.28十不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用1000.00總計(jì)34703.35項(xiàng)目收益表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1投資總額萬(wàn)元34703.352銷售總額萬(wàn)元50600全部銷售收入累計(jì)3單位成本萬(wàn)元3098.51投資總額/總建筑面積4銷售均價(jià)元/平方米4518.00銷售總額/可售面積5稅前利潤(rùn)萬(wàn)元15896.65銷售總額－投資總額6稅前利潤(rùn)率%45.80稅前利潤(rùn)/投資總額×100%7應(yīng)交所得稅萬(wàn)元5245.89稅前利潤(rùn)×33%8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元10650.75稅前利潤(rùn)－應(yīng)交所得稅9投資利潤(rùn)率%30.69稅后利潤(rùn)/投資總額×100%項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益敏感性及盈虧平衡分析銷售價(jià)格的變動(dòng)評(píng)價(jià)指標(biāo)敏感因素銷售價(jià)格的變動(dòng)-10%-5%0%5%10%稅前利潤(rùn)14306.9815101.8115896.6516691.4817486.31稅后利潤(rùn)9585.6710118.2110650.7511183.2811715.82投資利潤(rùn)率27.62%29.16%30.69%32.22%33.76%單位成本的變動(dòng)評(píng)價(jià)指標(biāo)敏感因素單位成本的變動(dòng)-10%-5%0%5%10%稅前利潤(rùn)19367.0717631.9015896.6514161.5812426.41稅后利潤(rùn)12975.9411813.3710650.759488.268325.70投資利潤(rùn)率37.39%34.04%30.69%%27.34%23.99%分析：從以上敏感性分析結(jié)果可以看出，本項(xiàng)目對(duì)于銷售價(jià)格和單位成本的變動(dòng)都較為敏感（特別是成本）。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制好這兩項(xiàng)指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益，盡量把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目2006年2007年2008年合計(jì)一現(xiàn)金流入量10000130004760070600.001銷售收入30004760050600.002銀行貸款100001000020000.003自籌資金14703.3514703.35二現(xiàn)金流出6307.007635.2340761.1254703.351土地費(fèi)用02前期費(fèi)用03建筑安裝工程費(fèi)3834.344227.94998.229060.504公共配套設(shè)施費(fèi)946.71547.37416.641910.725其它費(fèi)用193.1464.3857.68315.206管理費(fèi)用350.56329.06340.381020.007投資利息650.001300.00650.002600.008銷售費(fèi)用32.25200.731185.021418.009各種稅費(fèi)0.00765.751916.532682.2810不可遇見(jiàn)費(fèi)300.00400.00300.001000.0011償還貸款本金20000.0020000.00三凈現(xiàn)金流量3693.005364.776838.8815896.65四累計(jì)凈現(xiàn)金流量3693.009057.7715896.65六、項(xiàng)目進(jìn)度1、項(xiàng)目建設(shè)方式為一次性開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，約1150套住宅。項(xiàng)目施工時(shí)間約2年，計(jì)劃在2008年底銷售完畢。項(xiàng)目工程進(jìn)度安排及時(shí)間安排：2006年6月10日前完現(xiàn)狀工作，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)及定標(biāo)，各種報(bào)建手續(xù)的及工程施工、監(jiān)理、園林施工單位等。2006年6月底——9月15日其中一棟住宅封頂2006年9月——12月中旬另一棟住宅封頂2006年12月下旬——2007年2月主體工程完成2007年2月——8月底公共配套及園林2007年12月項(xiàng)目竣工2008年底項(xiàng)目基本銷售完畢七、風(fēng)險(xiǎn)分析政策風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目為黃岐城區(qū)最樓層高檔商住項(xiàng)目，不屬于別墅項(xiàng)目，不屬于國(guó)家控制項(xiàng)目。項(xiàng)目銷售價(jià)格中等，兩年內(nèi)上繳所得稅近5000萬(wàn)，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，由于銀行利率的提高以及個(gè)人購(gòu)房貸款額度由原來(lái)的八成降低為7成，對(duì)個(gè)人購(gòu)房有一定影響，宏觀政策對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)從項(xiàng)目敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格和成本都較敏感，由此可見(jiàn)，在商品房銷售過(guò)程中，應(yīng)密切注意市場(chǎng)行情，采取各種有效措施，提高項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大商品房銷售市場(chǎng)，這對(duì)確保投資效益非常重要。此外，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中廣泛引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行招標(biāo)承包將是行之有效的管理辦法。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)從近年來(lái)的市場(chǎng)情況來(lái)看，黃岐的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一直保持良好的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將繼續(xù)保持這種良好的態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目位于大廣佛商圈黃岐的中心，項(xiàng)目的發(fā)展將帶動(dòng)黃岐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，給城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，帶動(dòng)城市的發(fā)展。從這方面看，本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。建設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)近年，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度過(guò)快，銀行和金融機(jī)構(gòu)均采取收緊銀根，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和加強(qiáng)貸款管理的措施。本項(xiàng)目由于規(guī)模不大，屬短平快開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)劃融資20000萬(wàn)元，約占總銷售額的39.50%，占總投資額的57.60%，因此資金風(fēng)險(xiǎn)極小。八、投資結(jié)論綜合分析研究結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和開(kāi)發(fā)條件，從項(xiàng)目的位置、配套設(shè)施及區(qū)域的市場(chǎng)需求來(lái)看，項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)合理，市場(chǎng)需求狀況較好，從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析來(lái)看，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好，企業(yè)償債能力較強(qiáng)。此外，加上公司有成功開(kāi)發(fā)花園一期和三期的經(jīng)驗(yàn)。因此，項(xiàng)目無(wú)論從市場(chǎng)狀況、社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益來(lái)看，均具有較強(qiáng)的可行性。因此項(xiàng)目的是可行的。廣東XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二○○六年五月二十二日附，有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)（附表1-6）附表1銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位:萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年1銷售收入506003000476001.1可銷售面積（平方米）1015006018954821.2平均售價(jià)（元/平方米）4985498549851.3銷售比例（%）100%5.93%94.07%2經(jīng)營(yíng)稅金及附加290950524042.1營(yíng)業(yè)稅253039021402.2城市維護(hù)建設(shè)稅178351432.3教育附加7834443土地增值稅11646704商品房銷售凈收入47691249545196附表2損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年1經(jīng)營(yíng)收入506003000476001.1商品房銷售收入506003000476001.2房地產(chǎn)租金收入01.3自營(yíng)收入02經(jīng)營(yíng)成本4769121000266912.1商品房經(jīng)營(yíng)成本(攤銷)4769121000266912.2出租房經(jīng)營(yíng)成本（攤銷）03出租房經(jīng)營(yíng)費(fèi)用04自營(yíng)部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用05自營(yíng)部分折舊、攤銷06自營(yíng)部分財(cái)務(wù)費(fèi)用07經(jīng)營(yíng)稅金及附加290950524048土地增值稅11646709利潤(rùn)總額1589612561464010彌補(bǔ)上年度虧損011應(yīng)納稅所得額1589612561464012所得稅5245414483113稅后利潤(rùn)10650842980813.1公益金5334349013.2法定盈余公積金10658498113.3任意盈余公積金14加：年初未分配利潤(rùn)15可供投資者分配的利潤(rùn)90521250780216應(yīng)付利潤(rùn)90521250780216.1A方16.2B方16.3C方17年末分配利潤(rùn)附表3資金使用計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年1總投資34703147036307763560581.1自營(yíng)資產(chǎn)投資1.2自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息1.3自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1.4經(jīng)營(yíng)資金1.5開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資34703147031000080002000其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用3210314703935037001350財(cái)務(wù)費(fèi)用260065013006502資金籌措347031470310000800020002.1資本金845084502.2預(yù)售收入2.3預(yù)租收入02.4其他收入02.5其他02.6借款20000010000800020002.6.1固定資產(chǎn)長(zhǎng)期借款2000001000080002000自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款2000010000800020002.6.2自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款02.6.3經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款0附表4長(zhǎng)期借款還本付息估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年1長(zhǎng)期借款償還