開(kāi)發(fā)培訓(xùn)財(cái)務(wù)投資測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本與收入估算第1頁(yè)/共27頁(yè)一、投資估算的作用1.是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)；2.是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；3.是可行性研究和在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析的依據(jù)。第2頁(yè)/共27頁(yè)二、不同階段的不同估算精度要求機(jī)會(huì)研究階段：±30%

根據(jù)設(shè)想的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和平均單價(jià)估算投資總額，簡(jiǎn)單判斷一個(gè)項(xiàng)目是否可行。初步可行性研究階段：±20%

根據(jù)初步計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和較確切的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行?？尚行匝芯侩A段：±10%

根據(jù)較詳細(xì)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃和較準(zhǔn)確的單價(jià)估算投資總額，來(lái)決定一個(gè)項(xiàng)目是否可行。第3頁(yè)/共27頁(yè)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用構(gòu)成

對(duì)于一般租售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等第4頁(yè)/共27頁(yè)四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）土地費(fèi)用估算

1.土地出讓價(jià)款以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán)，土地出讓價(jià)款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。土地出讓價(jià)款的估算，一般可參照政府已出讓的類似地塊的出讓金額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到。第5頁(yè)/共27頁(yè)2.土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。第6頁(yè)/共27頁(yè)4.土地投資折價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。第7頁(yè)/共27頁(yè)（二）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。第8頁(yè)/共27頁(yè)

一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的0.2%-1%左右；水文地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用以實(shí)際工作量結(jié)合相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算；“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用也是根據(jù)實(shí)際工作量參照有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。第9頁(yè)/共27頁(yè)序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)第10頁(yè)/共27頁(yè)（三）建安工程費(fèi)

建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用等。具體包括：建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、設(shè)備及安裝工程費(fèi)和室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)的估算，可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、概算指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算定額法等方法估算。第11頁(yè)/共27頁(yè)單元估算法：

是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目工程投資的估算方法。如，以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)可以估算一座酒店的總投資。第12頁(yè)/共27頁(yè)單位指標(biāo)估算法

以單位工程量投資乘以工程量得到工程投資的估算方法。一般來(lái)說(shuō)，土建工程、水電安裝及設(shè)備安裝工程可按建筑面積每平方米造價(jià)計(jì)算。管線工程按長(zhǎng)度進(jìn)行估算。第13頁(yè)/共27頁(yè)概算指標(biāo)法

采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等概算指標(biāo)來(lái)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。第14頁(yè)/共27頁(yè)工程量近似匡算法

就是工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。第15頁(yè)/共27頁(yè)概算定額法。它是采用概算定額編制建筑工程概算的方法，它是根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙資料和概算定額的項(xiàng)目劃分計(jì)算出工程量，然后套用概算定額單價(jià)(基價(jià))，計(jì)算匯總后，再計(jì)取有關(guān)費(fèi)用，便可得出單位工程概算造價(jià)。概算定額法要求初步設(shè)計(jì)達(dá)到一定深度，建筑結(jié)構(gòu)比較明確，能按照初步設(shè)計(jì)的平面、立面、剖面圖紙計(jì)算出樓地面、墻身、門窗和屋面等項(xiàng)目的工程量時(shí)，才可采用。第16頁(yè)/共27頁(yè)（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程費(fèi)。其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、綠化、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算，即對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施按建筑平方米或用地平方米造價(jià)進(jìn)行估算。也可按實(shí)際工程進(jìn)行估算。

第17頁(yè)/共27頁(yè)（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。

一般按照規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。第18頁(yè)/共27頁(yè)（六）管理費(fèi)指企業(yè)管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3-5%進(jìn)行估算。第19頁(yè)/共27頁(yè)（七）財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：利息、手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等。第20頁(yè)/共27頁(yè)（八）銷售費(fèi)用廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)：約為銷售收入的2-3%；銷售代理費(fèi)用：約為銷售收入的1.5-2%；其他銷售費(fèi)用：約為銷售收入的0.5-1%；第21頁(yè)/共27頁(yè)（九）開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育稅附加防洪工程維護(hù)費(fèi)土地增值稅企業(yè)所得稅人防工程費(fèi)等第22頁(yè)/共27頁(yè)（十）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。一般為上述資金總和的10%左右。第23頁(yè)/共27頁(yè)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算主要包括銷售收入、租金收入、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入等。1.租售收入租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。注意：相關(guān)分析需以市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果來(lái)支撐，注意租售方案與進(jìn)度的安排、以及價(jià)格變化的預(yù)期。第24頁(yè)/共27頁(yè)2.自營(yíng)收入3.配套設(shè)施銷售收入第25頁(yè)/共27頁(yè)補(bǔ)充單項(xiàng)工程:又稱“工程項(xiàng)目”。建設(shè)項(xiàng)目的組成部分，單項(xiàng)工程是指一綜合建設(shè)項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)工程。是具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件，竣工后能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或工程效益的工程。如學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目中的教學(xué)樓、圖書(shū)館、學(xué)生宿舍、食堂等，都是具有獨(dú)立存在意義的一個(gè)完整工程。單位工程:是單項(xiàng)工程的組成部分,以獨(dú)立組織施工,但竣工后不能獨(dú)立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程.例如建設(shè)項(xiàng)目中土建工程、儀器設(shè)備安裝、管道安裝、給排水、暖通空調(diào)、電氣安裝等都屬于單位工程。分部工程是單位工程的組成部分，它是按建筑安裝工程的結(jié)構(gòu)、部位或工序劃分的，如一般房屋建筑可分為土方工程、打樁工程、磚石工程、混凝土及鋼筋混凝土工程