1房地產(chǎn)時間管理的政策風險2房地產(chǎn)企業(yè)進度計劃的核心理念－經(jīng)營進度3房地產(chǎn)項目進度計劃管理的操作原則－向關鍵工作要時間，向非關鍵工作要資源4.2計劃要點：確定少數(shù)關鍵性指標，確保部門協(xié)調(diào)一致。5房地產(chǎn)工程時間計劃與現(xiàn)場施工進度的關系5.1房地產(chǎn)工程時間計劃比現(xiàn)場施工進度內(nèi)涵更豐富；5.2現(xiàn)場施工進度是房地產(chǎn)工程時間計劃的實物體現(xiàn)；5.3房地產(chǎn)工程時間計劃管理評估因素多元化，現(xiàn)場施工進度控制更直觀；5.4影響現(xiàn)場進度的，往往不是承建單位，而是開發(fā)商自己。6房地產(chǎn)工程時間計劃的目的6.1確保工程任務順利完成6.2保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通6.3便于領導對開發(fā)過程進行監(jiān)控與調(diào)整7房地產(chǎn)工程時間計劃智慧金鑰匙7.1計劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。有余地。7.3計劃是所有人的承諾，制定前應消除不同意見。7.4經(jīng)常召開協(xié)調(diào)和溝通會議，是統(tǒng)一思想的法寶。一致、有效。8房地產(chǎn)開發(fā)的特點分析8.1運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。8.2外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度高。8.3手工操作為主：標準化和一致性差(分包體系、民工作業(yè))。8.4并行運作的單位多：協(xié)調(diào)和計劃控制的難度大(多個單位在項目現(xiàn)場)。8.5產(chǎn)品不可逆：前期造成的錯誤，到了后期難以改正，糾錯的成本高。9房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容9.1房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容主要是在工程管理項目WBS基礎上，細化活動內(nèi)容、9.2中海、萬科的三級管理計劃案例，詳見鏈接。10房地產(chǎn)工程時間進度控制實例10.1房地產(chǎn)工程時間進度計劃一般分解如下：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、承建單位和甲供材料進場計劃、承建單位和甲供材料招標計劃、施工圖出圖計劃。10.2案例：發(fā)展控制計劃、工程實施控制計劃、承建單位和甲供材料招標計劃、施工圖出圖計10.3通過這些計劃，將參與工程建設的各個部門的工作有機地銜接在一起。11房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的現(xiàn)實意義：溝通平臺、監(jiān)控平臺、知識平臺12房地產(chǎn)項目開工之前編制三級管理計劃的意義：設置項目的基準計劃。13建立房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的基礎計劃管理的任務是什么？14.1房地產(chǎn)工程計劃管理的任務就是以營銷為中心，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃具體落實到行動態(tài)控制，從而時刻保持工程管理的主動性。14.2通俗地說，房地產(chǎn)工程時間計劃就是把公司的經(jīng)營計劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計劃，從而指導生產(chǎn)。15.1房地產(chǎn)工程計劃管理人員要清楚房地產(chǎn)的整個開發(fā)流程，并對營銷、設計、施工及保修階15.2編制房地產(chǎn)項目計劃時要充分認識企業(yè)的資源狀況，包括資金的準備及投入、項目班子的開發(fā)或正在開發(fā)的項目情況。在認識到自身的資源情況下，考慮項目范圍的劃分，充分給足每項工作需要花費的時間，充分考慮實施時風險情況，編制出可行的各項計15.3房地產(chǎn)工程計劃管理人員要對市場上的工作方法進行研究，熟悉完成流程中的各項工作需要的時間，并對此時間內(nèi)完成工作內(nèi)容的深度有所了解，能夠橫向研究其它房地產(chǎn)公司開發(fā)項目所需5.4計劃編制要分層次，誰干的工作誰編計劃。——能夠操作執(zhí)行的計劃是好計劃。16如何測算房地產(chǎn)工程工期？16.1房地產(chǎn)標準工期測算案例17保證房地產(chǎn)工程進度的正確途徑：一是提前安排工作；二是搶工序搭接的時間。19.1目標統(tǒng)一的甲方工程時間計劃管理體系19.2組織保障19.3團隊執(zhí)行力19.4資源支持19.5技術支持1房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念－產(chǎn)品質(zhì)量地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量控制的最佳選擇。而言，我認為要從建筑產(chǎn)品人術應用和建筑產(chǎn)品質(zhì)量缺陷維修三個方面努力。2衡量產(chǎn)品質(zhì)量成功與否的指標：客戶滿意度一次購買滿意—重復購買－推薦朋友購買－以開發(fā)商物業(yè)為榮。2.2衡量工程質(zhì)量的具體指標3房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理與控制思路3.1工程項目基本保證質(zhì)量的產(chǎn)品質(zhì)量4房地產(chǎn)工程質(zhì)量通病防治措施(客戶關注質(zhì)量)4.1業(yè)主工程質(zhì)量投訴熱點分析4.2某公司分析出現(xiàn)工程質(zhì)量通病的原因分析4.3他山之石可以攻玉4.3.1鋁合金門窗質(zhì)量控制4.3.2民用建筑防水體系4.3.3筑與抹灰質(zhì)量控制5如何實現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量－房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理境界5.1設計質(zhì)量是產(chǎn)品質(zhì)量的先天之本5.1.1既然房地產(chǎn)企業(yè)的工程質(zhì)量標準不僅僅是工程施工質(zhì)量標準，而且要保證工程的功能性質(zhì)量，那么這就要求我們事先必須把客戶需求研究清楚，根據(jù)客戶的需求，先把產(chǎn)品設計好，5.1.2產(chǎn)品設計天生的就有缺陷，后期再補救也代價慘重。5.1.3客戶產(chǎn)品質(zhì)量標準案例分析。5.1.4近階段，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量在于設計創(chuàng)新。5.2怎樣選好讓客戶滿意的材料與部品5.2.1好的材料應該是在滿足設計圖紙以及國家的質(zhì)量要求外，還能夠滿足產(chǎn)品的定位要求。符合客戶市場的材料是好材料。3如何做好產(chǎn)品的選材用料，我們要從產(chǎn)品定位、建筑技術市場資源、設計要求、國家地方有關規(guī)定等方面來綜合考慮。5.3人性化設計與精湛工藝的完美結合6引進工程質(zhì)量保險或擔保制度——風險轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)工程管理實戰(zhàn)講座案例錦集房地產(chǎn)工程管理全程策劃書案例Notableofcontentsentriesfound.房地產(chǎn)工程管理通用工作內(nèi)容匯總(深圳為例)1合約、預算工作內(nèi)容1.1工程合約管理1.1.1工程分判合同管理1.1.1.1工程分判范圍的劃分及其相互關系1.1.1.2編制項目整體施工招標方案及計劃1.1.1.3對投標單位、工程監(jiān)理和工程造價咨詢單位資格審查1.1.1.4組織工程的招標工作及評標定標工作1.1.1.5組織工程監(jiān)理和工程造價咨詢委托單位的招標工作1.1.1.6對合同文件進行交底和解釋1.1.1.7辦理工程保險和保險索賠事宜1.1.1.8檢查監(jiān)督分判合同執(zhí)行情況，建立承建商履約情況記錄1.1.2物資分包合同管理1.1.2.1編制甲供物資采購進度計劃1.1.2.2組織工程物資的招標工作及評標定標工作1.1.2.3提供裝修材料和其它需送樣報審物資的樣品1.1.2.4工程維修備用物資的移交及工程剩余物資處理工作1.1.2.5工程物資的統(tǒng)計工作1.1.2.6乙供物資的詢價工作1.1.2.7檢查監(jiān)督采購合同的執(zhí)行情況，建立供應商的履約情況記錄1.1.3設計單位招標及合同管理1.1.3.1設計單位資格審查的管理工作1.1.3.2組織設計項目招標及評標定標工作1.1.3.3檢查監(jiān)督設計合同執(zhí)行情況，建立設計單位履約情況記錄1.2建筑安裝成本控制與管理1.2.1立項階段1.2.1.1編制項目建安成本估算1.2.1.2編制分部分項工程成本估算1.2.2設計階段1.2.2.1編制項目建安成本概算1.2.3發(fā)包階段1.2.3.1編制項目工程量清單1.2.3.2商務標評比1.2.4施工階段1.2.4.1編制項目建安成本預算1.2.4.2編制項目資金投入計劃明細1.2.4.3審核工程進度款、補充預算1.2.4.4建安成本動態(tài)評估1.2.5竣工階段1.2.5.1工程竣工結算1.2.5.2審核保固金的支付1.3建筑市場信息管理裝成本數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計、對比、分析，比較系統(tǒng)地掌握建筑安裝成本的市場水平；1.3.2了解在深各施工單位的資質(zhì)情況、施工業(yè)績、報價水平及任務飽滿情況；1.3.3了解在深各設計單位的工作狀況、設計業(yè)績、報價水平及任務飽滿情況1.4其它工作項目1.4.2合約、預算項目后評估1.4.3估政府職能部門要求或領導安排的其它事情1.5.規(guī)劃設計、工程技術管理內(nèi)容1.5.1建筑設計管理1.5.1.1建筑設計出圖計劃1.5.1.2設計全程跟蹤管理1.5.1.3設計變更管理1.5.1.4組織建筑設計招標及評標定標工作1.5.1.5施工中的設計配合1.5.1.6建筑材料選型1.5.2裝飾設計管理1.5.2.1裝飾設計出圖計劃1.5.2.2設計全程跟蹤管理1.5.2.3設計變更管理1.5.2.4組織建筑設計招標及評標定標工作1.5.2.5施工中的設計配合1.5.2.6裝飾材料選型1.5.3景觀設計管理1.5.3.1景觀設計出圖計劃1.5.3.2設計全程跟蹤管理1.5.3.3設計變更管理1.5.3.4組織建筑設計招標及評標定標工作1.5.3.5施工中的設計配合1.5.3.6景觀材料選型1.5.4工程技術管理1.5.4.1項目工程可行性分析1.5.4.2項目周邊工程環(huán)境調(diào)查(包括市政管網(wǎng)、水電接駁)1.5.4.3項目工程進度控制性時間確定1.5.4.4項目工程重點與難點分析1.5.4.5工程各分部分項工程技術研究1.5.4.6工程選材用料標準的制訂1.5.4.7合同技術措施的擬定與技術標評審1.5.4.8工程選材用料、優(yōu)化工程技術方案1.5.4.9工程技術交底1.5.4.10現(xiàn)場工程技術支持1.5.4.11現(xiàn)場工程質(zhì)量與安全的監(jiān)督檢查1.5.4.12工程維修技術支持、工程維修總結及反饋1.5.4.13工程檔案管理及檔案驗收1.5.5規(guī)劃設計、工程技術信息管理1.5.5.1考察新樓盤并編制考察報告1.5.5.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術專題研究報告1.5.6其它工作項目1.5.6.1配合建筑、環(huán)境、景觀、工程技術報建工作1.5.6.2建筑、環(huán)境、景觀、工程技術項目后評估2開發(fā)報建內(nèi)容2.1國土局報建2.1.1辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)、核實地價2.1.2規(guī)劃、建筑方案報建2.1.3初步設計報建2.1.4施工圖報建2.1.5規(guī)劃查丈、規(guī)劃驗收2.2建設局報建2.2.1工程招投標或直接發(fā)包2.2.2基坑支護方案備案2.2.3樁基提前施工許可證2.2.4施工合同備案2.2.5墻體材料使用手續(xù)2.2.6施工許可證辦理2.2.7燃氣工程驗收2.2.8項目竣工驗收2.3計劃局報建2.3.1計劃立項2.3.2固定資產(chǎn)投資許可證2.4消防局報建2.4.1方案報建2.4.2擴初報建2.4.3施工圖報建2.4.4消防工程竣工驗收2.5環(huán)保局報建2.5.1項目環(huán)境影響審批，提出環(huán)境評估報告2.5.2環(huán)保驗收(包括發(fā)電機機房噪音單項驗收、排污驗收、排煙與隔油驗收)2.6城管辦報建占用綠化及人行道的審批2.6.2開路口審批2.6.3營銷廣告審批2.7民防辦報建2.7.1人防方案審批2.7.2初步設計審批2.7.3人防竣工驗收2.8技術監(jiān)督局2.8.1電梯報裝2.8.2電梯驗收2.9物業(yè)正常運作手續(xù)辦理2.9.1辦理臨時用水、用電手續(xù)2.9.2臨時用水轉(zhuǎn)正式用水2.9.3臨時用水轉(zhuǎn)正式用電2.9.4燃氣開通2.9.5閉路電視開通2.9.6電話開通2.9.7網(wǎng)絡開通2.9.8智能化開通3現(xiàn)場項目管理內(nèi)容3.1進度計劃管理3.1.1甲方計劃3.1.1.1項目發(fā)展計劃3.1.1.2工程進度控制總計劃、總計劃評審記錄、總計劃調(diào)整3.1.1.3施工圖交付計劃及調(diào)整情況3.1.1.4承建商進場計劃及調(diào)整情況3.1.1.5甲供材料進場計劃及調(diào)整情況3.1.1.6樣板確認計劃及調(diào)整情況3.1.1.7施工過程控制計劃3.1.1.8施工總進度計劃報表及評審意見3.1.1.9施工月進度計劃及評審意見3.1.1.10施工周進度計劃及評審意見3.1.1.11延長工期報審表或報告3.2現(xiàn)場工程技術管理3.2.1圖紙管理3.2.1.1圖紙清單3.2.1.2圖紙會審記錄3.2.2設計變更管理3.2.2.1設計變更清單3.2.2.2各專業(yè)設計變更3.2.3施工組織設計3.2.3.1施工組織設計清單3.2.3.2施工組織設計報審表3.2.3.3施工組織設計原件3.2.4測量資料3.2.4.1基準點座標3.2.4.2測量報驗資料3.2.4.3沉降及變形觀測記錄3.2.5技術交底3.3工程質(zhì)量管理3.3.1工程質(zhì)量控制重點與難點以及控制方法3.3.2樣板確認單3.3.3現(xiàn)場巡視記錄及封閉情況3.3.4公司檢查記錄及封閉情況3.3.5其它檢查記錄及封閉情況3.3.6竣工之前全面質(zhì)量檢查記錄及封閉情況3.4合同管理3.4.1合同文本3.4.1.1合同清單3.4.1.2施工合同3.4.1.3監(jiān)理合同3.4.1.4甲供材料合同3.4.1.5工程委托書3.4.2合同交底記錄3.4.3合同附件清單(比如：投標技術標)3.5工程成本管理3.5.1進度款支付3.5.1.1承建商進度款申請審批表3.5.1.2承建商進度款申請書3.5.1.3補充預算3.5.1.4獎勵、罰款通知單3.5.1.5甲供材料扣款3.5.1.6工程往來其它扣款單3.5.1.7乙供材料認質(zhì)認價3.5.2現(xiàn)場簽證管理3.5.2.1現(xiàn)場簽證原始資料3.5.3工程結算3.5.3.1甲供材料、設備結算3.5.3.2工程計算書3.6甲供材料與材料供應商管理3.6.1甲供材料需求計劃管理3.6.1.1承建商材料需求計劃3.6.1.2材料月度使用計劃匯總表3.6.2材料管理3.6.2.1材料樣品清單3.6.2.2材料進場驗收記錄3.6.2.3材料進貨臺帳3.6.2.4材料移交記錄3.6.3材料供應商來文3.6.4發(fā)文材料供應商3.7監(jiān)理工作管理3.7.1監(jiān)理配合指引3.7.2總監(jiān)理工程師任命通知書3.7.3監(jiān)理機構構架、監(jiān)理人員登記表、人員更換審批3.7.4監(jiān)理規(guī)劃及審核意見3.7.5監(jiān)理細則及審核意見3.7.6監(jiān)理月報及審核意見3.7.7安全檢查記錄3.7.8監(jiān)理工作質(zhì)量檢查表3.7.9監(jiān)理工程師通知單3.7.10發(fā)文監(jiān)理機構3.8承建商工作管理3.8.1施工單位資格報審表3.8.2工程配合指引3.8.3開工報告3.8.4場地移交記錄(重點)3.8.5材料檢驗3.8.6隱蔽驗收記錄3.8.7混凝土澆灌令3.8.8外架拆除令3.8.9分部工程中間驗收報告3.8.10專項工程及工程驗收報告3.8.11工程移交資料3.8.12承建商來文3.8.13發(fā)文承建商4物業(yè)移交工作4.1設備移交4.1.1變配電工程4.1.2水泵房4.1.3消防中心4.1.4空調(diào)系統(tǒng)4.1.5智能化系統(tǒng)4.2土建移交4.2.1土建4.2.2室外園林5監(jiān)理機構管理內(nèi)容(暫略)6施工單位管理內(nèi)容(暫略)百銳花園項目防水保溫體系設計方案(深圳案例)防水工程是保證建筑物及構筑物的結構不受水的侵蝕，內(nèi)部空間不受水危害的一項分部工程，在建筑工程中占有重要地位，防水工程質(zhì)量的好壞，直接影響到建筑物和構筑物的壽命，影響到人們正常、舒適的起居環(huán)境。一棟建筑物沒有高質(zhì)量的防水工程就不能保證其正常功能的實現(xiàn)。建筑防水工程是一項系統(tǒng)工程，它涉及設計、施工、材料、管理等各個方面，建筑防水工程的任務則是綜合百銳花園項目是我公司發(fā)展的的第二個項目，防水工程一定要認真設計、精心施工、嚴格管理,確保百銳花園項目的防水效果，達到《百銳花園發(fā)展報告》中提出的防滲漏目標，即：屋面防水、衛(wèi)生間防水質(zhì)量目標100％第一節(jié)防水設計要求可靠性設計；按級設防；防排結合；脫離分倉；剛?cè)峤Y合；多道設防；復合防水；節(jié)點密封；加強保；充分考慮施工因素。2.防水設計應考慮的因素2.1建筑物的性質(zhì)、重要程度、結構特點、使用功能、地區(qū)環(huán)境、使用年限2.2根據(jù)上述因素，設置合理的構造層次、選用相適應的防水材料2.3設計可靠的節(jié)點，提出切實可行的技術措施，使設計作到可靠、耐久、合理、經(jīng)濟的要求。3.防水層的要求3.1有克服結構變形、溫差變形影響的能力3.2抵御陽光、紫外線、臭氧等造成的老化及風雨的沖刷。3.3承受酸、堿、鹽等化學介質(zhì)的侵蝕和動水壓等的作用。4.建筑防水設計的幾個部位4.1屋面防水4.2墻面防水4.3衛(wèi)生間墻及地面防水4.4地下室防水4.5游泳池防水4.6生活水池、消防水池的防水第二節(jié)屋面防水設計1.百銳花園屋面防水等級為1.1采用按抗裂設計的整體現(xiàn)澆砼屋面的自防水結構；1.3屋面放坡，及時排放雨水，坡度為2％；1.4注意穿墻、板管線及防水層收口節(jié)點的處理。2.百銳花園屋面防水做法2.110厚地磚，3~5厚水泥砂漿鋪貼。2.2素撒水泥面(灑適量清水)2.440厚C20細石混凝土，內(nèi)配Φ4@150雙向鋼筋網(wǎng)，分縫@2000，內(nèi)填密封油膏薄處)1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%2.620厚；2.5水泥砂漿保護層2.7911聚氨脂防水涂膜2MM厚2.8現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光3.百銳花園架空層防水露天部分做法作法基本同一般屋面工程，區(qū)別是在種植土下面設置60mm厚的卵石并加蓋土工布的濾水層，濾水的自由水排放到雨水管系統(tǒng)，有利于屋面防水及植物生長。具體做法如下：3.1植被(路面鋪裝部分見園建施工圖做法)3.2種植土，厚度根據(jù)苗木而不同；同時根據(jù)園建施工圖，做好與室內(nèi)部分的銜接；布一道；3.5鋪大階磚一層20mm厚3.740厚C20細石混凝土，內(nèi)配Φ4@150雙向鋼筋網(wǎng)，分縫@2000，內(nèi)填密封油膏3.860厚(最薄處)1：8水泥陶粒保溫找坡層，坡度2%3.10911聚氨脂防水涂膜2MM厚3.11現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光4.百銳花園架空層防水室內(nèi)部分做法4.2素撒水泥面(灑適量清水)層4.5911聚氨脂防水涂膜2MM厚(此防水層與露天部分防水層同時施工，連為一體。)4.6現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.空中花園防水做法5.1鋪裝部分貼5.1.2素撒水泥面(灑適量清水)5.1.325厚1：3干硬性水泥砂漿結合層(因建筑做法需要適當提高標高，可以適當加厚此層。)5.1.41：8水泥陶粒墊高找平(如建筑做法需要提高較大標高，采用水泥陶粒墊高找平。)5.1.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.1.7現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光5.2花池部分5.2.1種植土，厚度根據(jù)苗木而不同5.2.2土工布一道m(xù)mPVC水管5.2.4鋪大階磚一層20mm厚5.2.6911聚氨脂防水涂膜2mm厚5.2.7現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，初凝前原漿收光6.屋面防水節(jié)點要求mm見檐下收口，見下面詳圖。911防水層此部位911防水層上甩粗砂作為結合層面層6.3凡屋面或空中花園或架空層，與室內(nèi)共用的墻體，下部澆注與墻同寬、高500的C15防水混凝土第三節(jié)外墻防水設計1.外門窗防水外門窗滲漏是許多工程存在問題，其主要原因之一是門窗本身防水性能差，特別是窗戶周邊塞縫防水性能差，針對這種情況，制定如下其主要設計控制要點，確保達到公司的防水要求。要求門窗的用料要通過計算確定是否具備足夠的強度以保證抗風壓及密封性能。具體指標要求如下：抗風壓強度：12層(含12層)以下抗風壓強度2500Pa；12層－22層3000Pa；23層以上抗?jié)B要求：門窗的雨水滲透性能為I級，即P500Pa。適的型材并通過試驗確定。1.2節(jié)點設計要求1.2.1上框料要有滴水線條，下方框料要有排水槽。平開窗框料必須為高低腳形式，方便塞縫，延長水路、從而保證塞縫質(zhì)量。1.2.2采用優(yōu)質(zhì)配件，包括執(zhí)手、鎖、鉸鏈、鉚釘?shù)?，保證節(jié)點質(zhì)量。1.2.3玻璃與鋁合金之間的縫均應采用合格的中性硅酮密封膠密封，不得采用膠條密封。1.2.4窗戶防水節(jié)點做法詳見圖。1.3采用切實有效的塞縫方法1.3.1采用1：2干硬性水泥砂漿塞縫，減少砂漿收縮裂縫。1.3.2在塞縫外側(cè)加刷聚合物水泥基涂膜3遍，厚度2mm，不應選用聚胺脂類涂料，否則聚胺脂類涂料會與建筑密封膠發(fā)生化學反映，引起材料性能改變，顏色變化，影響美觀。鋁框或塑框與1.4門窗防水方案詳見門窗專項設計2.外墻墻體防水外墻設計時已考慮盡量使用混凝土，以提高其防水性能。對突出外墻的混凝土構件如空調(diào)盒等在設計2.1混凝土外墻面的防水主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：2.1.1控制外墻的垂直度和平整度，保證抹灰厚度不超過規(guī)范規(guī)定，對于個別超厚達50mm以2.1.2螺桿洞的處理：全部螺桿洞都必須處理且通過專項隱蔽驗收。處理方法是：在螺桿洞外側(cè)鑿出50x50x20mm喇叭形(要求開口朝下)，用防水砂漿分兩次封閉，第一次封閉深度的一半高，并在砂漿凝固后用水泥漿養(yǎng)護兩次，第二次封閉高出墻面1－2mm，并檢查是否出現(xiàn)細微裂縫或空鼓。2.1.3腳手桿洞的處理．用細石混凝土堵塞，并作專項隱蔽驗收。2.2砌體外墻的防水設計2.2.1..外墻砌筑材料采用實心粘土磚。2.2.2.與混凝土墻體、柱、梁與砌體相交之處嚴格按設計圖紙要求予留好拉接鋼筋，并保證其長2.2.3砌體與混凝土相交部位部位抹灰前加掛鋼絲網(wǎng)，以減少裂縫并限制其發(fā)展。2.2.4抹灰的要求：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網(wǎng)處得先抹灰，保證鋼絲網(wǎng)與墻體材料之間能夠充分密實，避免鋼絲網(wǎng)處出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定的正常抹灰進行。抹灰總cm10mm。2.2.5外墻抹灰中摻入的纖維為美國杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。2.2.6與屋面、空中花園相接的墻體，墻體底部做法詳見屋面節(jié)點做法。2.3其它外墻洞口的設計要求2.3.1.空調(diào)洞的處理。設計中空調(diào)洞為一次現(xiàn)澆或后澆，并在空調(diào)口內(nèi)側(cè)考慮了防水坎，已經(jīng)通2.3.2所有外露的管道洞口(如空調(diào)冷凝管進出口)，設計成向外坡度，內(nèi)外高差20mm，防止雨水倒灌；外露的洞口，采用抽芯成型，以保證位置準確；對百葉窗內(nèi)等部位的非外露洞口，采用預埋管的方式成型。2.3.3.窗洞口的上下口坡度要大，高差為20mm以上。墻選用何種飾面材料對防水影響較大，如大塊面材，因粘貼工藝要求而容易使防水性能變差。的勾縫INAXHB用勾縫材料)，以減少磚縫處的裂縫。1.一般衛(wèi)生間1.1衛(wèi)生間地面，做法為現(xiàn)澆砼初凝前收光，面刷2mm聚胺脂防水層。1.3衛(wèi)生間四周墻體離地面300mm高、與浴缸接觸的墻面離地面700mm高的范圍內(nèi)均刷2mm厚聚脂防水層，門口鋪出500mm；為防止防水涂膜上的水泥砂漿出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，防水涂膜上粘粗砂。積水流向廳房的地面。2.陽臺別滲漏處主要發(fā)生在管根，具體做法如下：2.1現(xiàn)澆砼板，取消聚胺脂防水層，以防止地面裝飾層空鼓。mm2.4管根的混凝土施工要求：管根分兩次封堵，第一次澆注五分之三，第二次澆注五分之二，每mm。3.其它管根，參照陽臺管根第五節(jié)地下室防水1.地下室的防水基本上以結構自防水體系為主，采取以下措施：；1.4地下室頂板，選用屋面做法，花池處屋頂花池防水做法。第六節(jié)游泳池防水1.游泳池防水采用以下措施：1.1游泳池采用雙層板混凝土結構型式；1.2在二層混凝土之間增設一道911聚氨脂涂膜防水，與架空層防水層連為一體；1.3在游泳池內(nèi)側(cè)采用JS半剛性防水層，厚度2mm。第七節(jié)生活水池、消防水池防水1.生活水池：防水涂膜與環(huán)保涂膜二合一。2.消防水池：先試水，滲漏處由主包單位修補，不另外做防水。第八節(jié)防水材料選用建議1.防水施工單位招標時，我們可以采用甲方指定防水材料品牌報價和投標單位自行選用防水材料品牌報價相結合的方式。2.防水材料品牌選用建議：三元乙丙卷材選用“卡萊爾”或山東“輝力”品牌，JS選用“金湯”或“黑豹”品牌，聚氨脂選用“匯麗”或“富盛”品牌，生活水池防護材料采用901瓷釉涂料或鞍馬防化第九節(jié)施工質(zhì)量控制要求1.屋面(包括架空層、空中花園)防水施工控制要求mm，浸泡24小時。如發(fā)現(xiàn)有滲漏現(xiàn)象，先對混凝土結構裂縫進行修補。1.2第一道涂膜防水施工完成后，進行試水，水深100mm左右，浸泡24小時。1.3三元乙丙橡膠防水卷材的搭接部位，要使用專用粘結膠劑，對粘結膠劑的質(zhì)量要進行嚴格控制。制1.4防水層(涂膜、卷材防水層)隱蔽之前，必須100％檢查。2.衛(wèi)生間防水施工控制要求2.1施工之前，先對衛(wèi)生間混凝土結構進行試水，水深50~100mm，浸泡24小時。2.2涂膜防水層施工完成后，進行試水，水深50~100mm，浸泡24小時。3.外墻防水施工控制要求3.1外墻砌筑材料選用粘土實心紅磚。3.2砌筑砂漿必須機械攪拌。3.4外墻磚施工。為了節(jié)約工程成本，外墻磚粘貼不選用專用粘結劑，但施工大面積之前，必須按《建筑工程飾面磚粘結強度檢驗標準》JGJ110－97進行抗拔試驗，以確定粘結材料的配比和施工工3.5抹灰要求3.5.1抹灰與砌筑的間隔時間至少10天。3.5.2抹灰前，基層表面的塵土、污垢、油漬等應清除干凈，并應灑水潤濕。3.5.3抹灰砂漿須使用機械攪拌。3.5.4抹灰的要求：抹灰要分三次抹灰，第一次是釘鋼絲網(wǎng)處得先抹灰，保證鋼絲網(wǎng)與墻體材料之間能夠充分密實，避免鋼絲網(wǎng)處出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，第二、三次按規(guī)范規(guī)定的正常抹灰進行。抹灰總cm10mm。3.5.5外墻抹灰中摻入的纖維為美國杜拉絲纖維，每立方米砂漿摻入0.9kg。3.5.6為了避免抹灰砂漿開裂，在砂漿終凝后灑水養(yǎng)護7天。4.生活水池4.1防護涂膜施工之前，必須對水池進