房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二期第1頁/共11頁容積率一般是由政府規(guī)定的。一般而言,容積率分為獨(dú)立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。第2頁/共11頁高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多，小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。另外，樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口，最終導(dǎo)致小區(qū)中人們的生活舒適度下降。第3頁/共11頁得房率得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）

第4頁/共11頁得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。第5頁/共11頁住宅小區(qū)配套在地塊開發(fā)的時(shí)候有規(guī)劃控制文本，這個(gè)控制文本給出了這個(gè)小區(qū)需要配套的最低面積比率（如社區(qū)用房、物業(yè)用房、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等）得房率不是越高越好某建筑設(shè)計(jì)院建筑師陶先生說，得房率往往跟小區(qū)的相關(guān)配套聯(lián)系在一起，樓梯的寬度、公共走道、電梯的數(shù)量等，如果得房率特別高，只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適，這沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，主要涉及兩個(gè)重要的方面：小區(qū)內(nèi)的配套公用設(shè)施以及套型本身。

第6頁/共11頁公攤比例沒有“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)”

據(jù)房管局的工作人員介紹，房屋面積測(cè)量原則有明文規(guī)定，至于公攤比例卻沒有要求，主要看開發(fā)商的設(shè)計(jì)是否能通過規(guī)劃部門的審批，項(xiàng)目不同，比例也會(huì)不一樣。不過，近些年來關(guān)于公攤比例的糾紛不少，房管部門規(guī)定了哪些設(shè)施屬于共有建筑面積以及如何分?jǐn)?。開發(fā)商在銷售時(shí)應(yīng)明確告知公攤比例，如果購房者入住后對(duì)這一比例有異議，感覺實(shí)際使用面積縮水，可以找房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量，并以此維權(quán)。第7頁/共11頁商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，購買商鋪的最終目的是營(yíng)利，即自營(yíng)獲利與投資賺取租金兩種。對(duì)購房者而言，購買商場(chǎng)店鋪不應(yīng)將注意力完全放在商場(chǎng)得房率的高與低，而應(yīng)看準(zhǔn)商場(chǎng)的整體規(guī)劃是否便于日后的經(jīng)營(yíng)，因?yàn)檫@才是商鋪升值的最大保證。相對(duì)來說，商場(chǎng)的得房率越高，那么整個(gè)商場(chǎng)的通透性、寬敞度肯定會(huì)較差，嚴(yán)重影響消費(fèi)者逛商場(chǎng)的人流動(dòng)線以及整個(gè)商場(chǎng)的檔次，使顧客逛商場(chǎng)沒有一個(gè)寬松、舒適的購物環(huán)境，大大降低了顧客在商場(chǎng)的停留時(shí)間，從而景響商家及業(yè)主的共同利益。第8頁/共11頁如果商業(yè)地產(chǎn)的得房率太低，會(huì)導(dǎo)致商場(chǎng)有效空間閑置，有損于開發(fā)商以及所有業(yè)主的利益。經(jīng)過商業(yè)專家分析，商場(chǎng)的最佳得房率應(yīng)在55%--60%之間，這樣既使商場(chǎng)有一個(gè)很好的營(yíng)業(yè)空間也能保證開發(fā)商、商家及購房者的共同利益。因此，廣大商鋪投資者在購買商鋪時(shí)，不要錯(cuò)誤的認(rèn)為商場(chǎng)的得房率越高越好，商場(chǎng)的得房率最佳應(yīng)在55%--60%之間最為宜，得房率太高的商場(chǎng)，缺乏科學(xué)合理的規(guī)劃。第