工業(yè)地產(chǎn)的概念全面解析

一、工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用

地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研

發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務

等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償

支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)

模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的

四大特性。

二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國

1.工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動——全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移

20世紀80年代以來，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進入高潮，世界

范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應高技術(shù)產(chǎn)

業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級的要求，勞動密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向

發(fā)展中國家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全

球戰(zhàn)略調(diào)整。

在產(chǎn)業(yè)有序更替過程中，各國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)

動效應。由于中國經(jīng)濟發(fā)展采取了較為開放的模式，加之中國在勞動

力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，使中國成為承接國

際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。可以說，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，中

國是主要的目的國。

改革開放以來，我國已經(jīng)接受來自香港、臺灣、日本和韓國以及自歐

美等多個國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要

誘因。中國制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟全球化條件下，全球

產(chǎn)業(yè)升級和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升

級，給我國工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機遇，其間也蘊藏著

新的商機。

2.工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體——工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造

我國開發(fā)區(qū)自改革開放以來，經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展時期，它的誕生

順應了國際競爭和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外

經(jīng)濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的

重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。建立和發(fā)展開發(fā)

區(qū)，是我國改革開放政策的一項重要措施，其重要作用與國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)

移密切相關。

開發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對完善等特性，已經(jīng)成為

當?shù)匚胀赓Y、先進技術(shù)和管理經(jīng)驗最為集中的地區(qū)。這在國家級和

省級開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。同時通過外引內(nèi)聯(lián)，開發(fā)區(qū)又成為帶動

周邊城市、企業(yè)及整個地區(qū)經(jīng)濟積極參與國際競爭、擴大開放的重要

通道。據(jù)統(tǒng)計，全國54個國家經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2003年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)

總值4985.01億元，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.27吼

伴隨著開發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐

步形成和快速發(fā)展，龐大的市場需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎。

三、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式

有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式

和綜合運作模式。

1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)

模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因為工業(yè)園區(qū)開

發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟建

設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置的。各類工業(yè)園

區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻

射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推

動器。

其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導的前提下

進行，通過創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他

工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方

式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。這類的案例可以參照中國各省

市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項目。

2.主體企業(yè)引導模式

主體企業(yè)引導模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領域具有強大的綜合實力的

企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取

大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐

且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通

過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)

業(yè)鏈的打造及完善。當然很多時候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引

導與支撐從而進行相應地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，其即為在上海石化龍頭企業(yè)的

帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延申及細化，進而達

到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目

標奠定堅實的基礎。

3.工業(yè)地產(chǎn)商模式

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方

獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠

房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作

經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開

利潤。

例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過

140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普

洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模

為行業(yè)第一。

首先，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建

設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制

造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的

物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛

斯打造一個設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開

發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)

開發(fā)商。

4.綜合運作模式

綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和

工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的

特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面

能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保

證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使工業(yè)項目建設能

順利推進的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工

業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。

第二部分：工業(yè)地產(chǎn)模式的特性

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商

籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務

等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償

支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)

模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的

四大特性。

1.四大特性之一——大投資

工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導向為主要方式的開發(fā)區(qū)

建設過程，一個重要特點就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較

高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。

工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)

地產(chǎn)，這一特點成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進入門檻。工業(yè)地產(chǎn)

的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營

等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十兒年，資金實

力稍有不足，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運作需要一

定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點所決定的。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方

式。直接融資方式是指開發(fā)商對擬建項目的直接投，以及項目法人通

過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行

金融機構(gòu)貸款借入的資金。

2.四大特性之二---快速啟動

基礎設施建設是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎?；A設施是指

交通、通訊、能源供應、水電管道等基礎硬件。在投資者對投資地進

行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。只有過硬的基礎設

施，才能達到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、

環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必

要條件，自然也是其關注的重點。另外，近年來許多國外投資者不僅

注重生產(chǎn)設施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品

質(zhì)的生活、娛樂和休閑設施。

3.四大特性之三——提供增值服務

目前我國大部分經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是

“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有

很大關系。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應主動出擊，著力發(fā)展那些適合二

三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專

業(yè)服務領域，同時加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行

業(yè)的發(fā)展。

建設完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境。隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷

減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那些知名大企業(yè)、

跨國公司，正成為開發(fā)區(qū)招商引資的新動向。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移,

分工進一步細化，跨國公司的在華經(jīng)營更加注重核心技術(shù)、控制核心

部件，以實現(xiàn)比較利益。由于目前跨國公司集中于靠其強大的研發(fā)力

量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化市場

就近解決非關鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點的關鍵。

搭建物流服務體系。根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開發(fā)區(qū)的

物流環(huán)境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產(chǎn)條件

下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨

額吞吐，企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟配置都需要物流業(yè)的高效配合。

完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)

間的物流運輸網(wǎng)絡對投資者是巨大的吸引力。

為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選

擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境

的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復制卻

是十分困難的，也體現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。如何站在投資者的

角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢

服務，讓來到園區(qū)的客商能在細微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)

境，是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡

化項目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通;

設立企業(yè)服務熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添

了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然

會獲得投資者的青睞。

協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題。完善的融資渠道是另一個被越來越

多投資者在選擇投資地時所關注的熱點。近年來，跨國公司在我國投

資的一個趨勢是規(guī)?？焖僭鲩L，且本地化采購率不斷提高，因此需要

巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足

要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現(xiàn)實意

義，就是對資金實力強大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。

4.四大特性之四——追求長期穩(wěn)定回報

根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)

地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，

是至關重要的戰(zhàn)略行為。投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮10年甚

至更長的時間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價一個開發(fā)區(qū)，從視野

上，應考察整個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全

面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。

因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個特點就是開發(fā)商追求投資回報的穩(wěn)定性

與長期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報是建

立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工

業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考

慮政策因素和回報率。

眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶

來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報。工業(yè)

地產(chǎn)的投資回報出現(xiàn)了快速的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認為，從市場需求

的強度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報率保守估計在8%以

上，好的項目能達到9%,甚至高達17%左右。如果僅從標準化廠房的

投資建設來看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時建標準廠房來計算,

年回報率大約在12%-16%,回報率較高。

第三部分：工業(yè)地產(chǎn)商運營模式分析

1.主要以土地溢價增值而獲取利潤

投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推

廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或

其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工

業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園

2.進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利

項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建

成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通

常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設施

后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶

來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。

如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得

土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引

物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)

務仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海

松江的“大業(yè)領地”等項目亦如此。

3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，

與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠

房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風險下的項目收益。

什么是工業(yè)地產(chǎn)？

工業(yè)地產(chǎn)是指土地使用性質(zhì)為工業(yè)的所有毛地、熟地及該類土地

上的建筑物和附屬物。有別于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)包括工

業(yè)廠房、物流倉庫及研發(fā)樓等。

工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有何特點？

除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

還有以下特點：

1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；

2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時考慮區(qū)域經(jīng)濟的風險和產(chǎn)業(yè)經(jīng)

濟的風險；

3、工業(yè)地產(chǎn)因為建筑層數(shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)1-2層，鋼混結(jié)

構(gòu)3-8層），所以建設周期短。

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是什么？

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下兒類：

1、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況

下，地產(chǎn)商實現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信

托投資基金追求長期穩(wěn)定投資回報的需要。

3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投

資基金。

中國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在發(fā)展到怎樣的一個階段？

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為

工業(yè)地產(chǎn)市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)，外

資和民營企業(yè)參與的較少。工業(yè)地產(chǎn)更多表現(xiàn)為政府一個招商引資的

工具，以滿足其解決就業(yè)、拉動GDP、增加稅收的需要。

工業(yè)地產(chǎn)有何投資價值？

作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項可以融資

的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實現(xiàn)

企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意哪些環(huán)節(jié)？

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下兒個主要環(huán)節(jié)：

1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進行詳細的調(diào)研，根據(jù)意

向進駐的行業(yè)特點規(guī)劃工業(yè)布局；

2、積累或引進工業(yè)地產(chǎn)運營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運營人才緊

缺的前提下尤其必要；

3、一個工業(yè)地產(chǎn)項目的成功運作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配

合，除了土地價格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流

暢通、政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧及點評

核心提示：為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟安全造成影響，提高

外資進入門檻，其在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)的設立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等

程序要經(jīng)過嚴格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方

面的行為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機成分，維護國

民經(jīng)濟安全，穩(wěn)定地價，防止投資過熱

政策回顧

7月11日，《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。

外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1000萬美元（含1000萬美元）

以上的，其注冊資本應不低于投資總額的50%；投資總額在300萬

美元至1000萬美元的，其注冊資本應不低于投資總額的50%；投資

總額在300萬美元以下（含300萬美元）的，其注冊資本應不低于投資

總額的70%；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投

資者并購內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和

政策規(guī)定進行審批。

8月1日，國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)

范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。六類情形必須納

入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住

宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃

公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)

改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確

應當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)

讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收

回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途,

《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應

當收回土地使用權(quán)，實行招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛

牌出讓的其他情形。

8月6日，國土資源部推出土地使用五大價格與稅收措施。

五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提

高新增建設用地土地有償使用費繳納標準。四是統(tǒng)一制訂并公布各地

工業(yè)用地出讓最低價標準。五是加大建設用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收

調(diào)節(jié)力度。

8月31日，《國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知》。

建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度國家根據(jù)土地等級、區(qū)

域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。

工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本

和按規(guī)定收取的相關費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式

出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。

10月18日，《土地出讓金收支管理辦法》（草案）基本修

訂完成。初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍，新增建設用地有償使

用費和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對土地出讓金的收支，

將采取在財政部系統(tǒng)（即國庫）中設立“國有土地有償使用專賬”的

方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基

金”，并規(guī)定地方政府不得作為當期收入安排使用。在這個過程中，

土地出讓金將全額納入地方財政預算，實行“收支兩條線”，并接受

地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復墾和

土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此

用途。

11月22日，財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)

合發(fā)出《關于調(diào)整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》。

從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收

標準在原有基礎上提高1倍。通知強調(diào)，新增建設用地土地有償使用

費仍實行中央與地方30：70分成體制。同時，為加強對土地利用的

調(diào)控，地方分成的新增建設用地土地有償使用費，一律全額繳入省級

國庫。

政策點評

征對國家在2006年所頒布實施的一系列工業(yè)地產(chǎn)政策，筆

者專門采訪了中國工業(yè)地產(chǎn)第一門戶網(wǎng)——阿力士招商網(wǎng)

的創(chuàng)始人陳志豪先生，他認為這些政策使的工業(yè)

地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，政府實施這些政策主要是出于以下三方面的考

慮。

1、為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟安全造成影響，提高外資進

入門檻，其在境內(nèi)投資房地產(chǎn)企業(yè)的設立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序要

經(jīng)過嚴格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行

為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機成分，維護國民經(jīng)濟

安全，穩(wěn)定地價，防止投資過熱。

2、工業(yè)用地招拍掛主要是解決工業(yè)用地出讓價格太低和過

程不規(guī)范問題?！皡f(xié)議出讓”的方式出讓土地使用權(quán)成了政府滋生腐

敗的一個重要原因，政府往往為了招商引資甚至“零”地價出讓土

地，土地的價值不能真正顯現(xiàn)，也造成了土地資源的巨大浪費。而招

拍掛的意義在于：首先，工業(yè)用地掛牌出讓，極大地簡化了審批手續(xù),

提高了行政效率，是實行陽光行政、高效行政的又一制度創(chuàng)新。其次,

工業(yè)用地掛牌出讓為企業(yè)公開、公平、公正獲取發(fā)展用地提供了一個

嶄新的平臺。再次，工業(yè)用地掛牌出讓，縮短了企業(yè)獲得土地使用

權(quán)的周期，對提高工業(yè)用地使用效率，探索土地節(jié)約集約利用和新的

出讓模式具有重大意義。第四，采取工業(yè)用地掛牌出讓方式，通過設

定企業(yè)準入門檻，將有利于引導片區(qū)的合理布局和健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、強化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。

國務院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告顯示，在一些地方政府，土地出

讓金凈收入已經(jīng)占到政府預算外收入的60%以上。這種極不合理的狀

況，固然有著法律空白、監(jiān)督不力的誘因，但在另一方面，中央與地

方財權(quán)、事權(quán)不相匹配，更是賣地沖動難以遏制的癥結(jié)。通過重新劃

分土地收益及收支分離，可以對地方政府賣地沖動實行遏制。

工業(yè)地產(chǎn)冷清地價環(huán)比大降凸顯回暖不穩(wěn)

2009年07月21日07:56］我來說兩句］［字號：大中?。?/p>

來源：人民網(wǎng)

當下住房市場投資火熱，正反襯出工業(yè)地產(chǎn)市場的冷淡。由于資

本并不厚愛工業(yè)地產(chǎn)，相比之下的這片土地曝光率顯然不足。工業(yè)用

地與中國宏觀經(jīng)濟的聯(lián)系更具密切性。盡管剛剛公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)

要高于預期，但是難言回暖。

工業(yè)地產(chǎn)市場的平靜恐怕還要持續(xù)下去。

工業(yè)用地流拍企業(yè)力不從心

來自易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)、商業(yè)、辦公用地成交溢價

幅度明顯低于住宅用地，更少見所謂“地王”。在大連、東莞等一些

經(jīng)濟外向度較高的城市，還出現(xiàn)了工業(yè)用地流拍的現(xiàn)象。

在漫漫危機之中，中國政府不斷制定各種措施以期擴大內(nèi)需。發(fā)

自今年5月份的“關于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通

知”就是其一。此項政策對于全國工業(yè)用地的出讓最低價標準進行調(diào)

整。各地確定優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地，集約的工業(yè)項目在確定土地出讓

底價的時候可按七折執(zhí)行。這實質(zhì)上是下調(diào)了工業(yè)用地的出讓價格。

業(yè)內(nèi)人士將此政策核心解讀為：促進內(nèi)需，保增長，擴內(nèi)需，保持經(jīng)

濟的穩(wěn)定增長，所以對于一些鼓勵發(fā)展和優(yōu)先發(fā)展的企業(yè)給予了優(yōu)

惠。

“再去拿地擴大再生產(chǎn)，我倒是想?！币晃唤饘僦破菲髽I(yè)的負責

人電話告訴記者。此時，這位來自江蘇無錫的企業(yè)主正在和工人一起

維護自己的生產(chǎn)線。由于海外市場依然疲軟不堪，這家中型企業(yè)在被

逼無奈之下將目標市場轉(zhuǎn)向國內(nèi)。

工業(yè)地產(chǎn)的價格確實在降。不過，企業(yè)依然力不從心。由于內(nèi)銷

情況也不盡如人意，這家企業(yè)資金回籠的速度被拖累。盡管現(xiàn)在已經(jīng)

有所好轉(zhuǎn)，但當時的捉襟見肘依然讓他心有余悸?！皟蓚€月前、我還

想去上海那塊地蓋工廠。雖然那邊的價格確實有所下降。但是我看不

清未來宏觀經(jīng)濟的走向，也說不準外國人什么時候才能緩過來。手頭

上的錢還要以防萬一?！痹谶@樣的困擾之下，他放棄了那次工業(yè)地產(chǎn)

的交易。

來自世邦魏理仕的報告顯示，上海工業(yè)用地價格環(huán)比出現(xiàn)大幅回

落，下滑7.5%至每平方米1153元，同時一，物流設施租金也出現(xiàn)環(huán)

比1.5%的回落。

國巨資本總裁兼首席經(jīng)濟學家孫飛認為：“工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)經(jīng)濟

緊密聯(lián)系。剛剛發(fā)布的一系列宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)要高于預期。但是此時只

是經(jīng)濟企穩(wěn)回升的開始。企業(yè)開工率以及增加值等數(shù)據(jù)并無太大增

長。工業(yè)用地的冷淡顯示出工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)欲望不足?！?/p>

巨量信貸眼中的“乏味”目標

業(yè)內(nèi)人士認為，年內(nèi)新增信貸突破10萬億元將毫無懸念。不過,

在2009年最熱門經(jīng)濟數(shù)據(jù)背后并無工業(yè)地產(chǎn)的蹤影。資本鐘愛住宅

市場，卻并不青睞工業(yè)地產(chǎn)。

上述研究者孫飛將中國的房地產(chǎn)住宅市場歸結(jié)為“資源壟斷下

的市場稀缺”。這便意味著住宅用房地產(chǎn)市場具有更高的利潤空間。

“住宅市場的炒作空間更大，更能吸引資金進入。而工業(yè)用地投資大,

回報周期長，炒作空間極其有限。”

這便是為何在流動性過分充裕的今天，資本拋棄工業(yè)用地的重要

原因之一。

一位來自上海的投資公司業(yè)者告訴記者：“如果要做工業(yè)地產(chǎn)，

這里面就包含土地成本、建安成本、財務成本、稅費等在內(nèi)的眾多費

用。所需資金要比投資住宅市場多出很多?！迸c此同時一，工業(yè)地產(chǎn)本

身具有較長投資周期，這嚴重違背了游資短期投機獲利的意愿?！白?/p>

工業(yè)地產(chǎn)項目至少需要15年才能收回成本，遠遠超過住宅地產(chǎn)的回

收周期。”

在資金不愛，企業(yè)無力的環(huán)境中，外國工業(yè)地產(chǎn)商也許放緩了廛

戰(zhàn)中國的腳步。上月，安博房地產(chǎn)(中國)收購了位于上海青浦區(qū)的

一處物業(yè)，此項交易是2009年由國外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在中國完成的

首筆收購交易。

在隨后的一個月，這個排名全球第二的工業(yè)地產(chǎn)商中國區(qū)董事總

經(jīng)理馬思德(ThomasF.Marquis)在接受采訪時表示，2009年安博在

中國市場沒有新的并購計劃，以經(jīng)營好目前現(xiàn)有的用于物流配送的地

產(chǎn)項目為主。而被中國媒體冠以“激進分子”的全球最大的工業(yè)房地

產(chǎn)開發(fā)商普洛斯(ProLogis,PLD.NYSE)面對金融危機甚至出售了中

國的資產(chǎn)。

有外資工業(yè)開發(fā)商已經(jīng)盤算清楚。如果購買現(xiàn)有廠房設施，他們

可獲得比直接購買土地進行開發(fā)更優(yōu)惠的條款，同時項目位置較好。

相比購買土地進行開發(fā)，改造現(xiàn)有物業(yè)更具時間優(yōu)勢。而面對久而未

決的REITs(房地產(chǎn)信托基金)以及空置率上升租金率下滑的尷尬局

面，外資工業(yè)地產(chǎn)商不得不放緩了投資腳步。（來源：人民網(wǎng)-《國

際金融報》）

工業(yè)地產(chǎn)升溫勢頭開始顯現(xiàn)

在日前北京舉行的“2009投資北京廠房選址論壇”上，100多家企

業(yè)中有15家企業(yè)表達了入駐聯(lián)東U谷的意向，但這與聯(lián)東U谷容納

500家以上企業(yè)發(fā)展，解決4萬多人就業(yè)的目標仍顯示了一定差距。

也更與上?；馃岬墓I(yè)地產(chǎn)市場形成明顯對比。

在宣傳策略上，聯(lián)東U谷不可謂不盡顯魅力。地處北京東南工業(yè)產(chǎn)業(yè)

帶核心位置一一亦莊產(chǎn)業(yè)新城中心的聯(lián)東U谷，占地面積1300畝，

規(guī)劃建筑面積100萬平方米，綠化面積20萬平方米，打造生態(tài)型、

低密度、智能化的風格，集制造、研發(fā)、中試、營銷、物流、總部辦

公于一體的國際化新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，享受國家級開發(fā)區(qū)政策。聲稱是跨

國企業(yè)進入中國的產(chǎn)業(yè)服務平臺，是北京繼CBD之后的又一首腦經(jīng)濟

區(qū)，是北京產(chǎn)業(yè)升級的示范板塊。

北京高力國際商鋪部經(jīng)理黃啟鋼對《第一財經(jīng)日報》表示，北京工業(yè)

地產(chǎn)雖然剛起步，升溫很快，但還不如上海成熟，這也意味著像聯(lián)東

U谷這樣的北京工業(yè)地產(chǎn)有著更多的成長空間。

“可能下一個‘熱點'就要到工業(yè)地產(chǎn)了。”中國土地學會土地經(jīng)濟

分會秘書長周建春日前坦言，工業(yè)用地目前低價出讓，供應量也沒有

限制，雖然國土資源部限制，但是地方政府沒有控制，這也給市場一

個信號，目前工業(yè)用地這一塊還是處于比較容易獲得土地增值回報的

階段，它比商業(yè)地產(chǎn)回報區(qū)域要大。

黃啟鋼表示，目前在北京投資寫字樓及商場的商業(yè)競爭環(huán)境相對激烈,

寫字樓及商場的投資成本增長迅速，物業(yè)的平均投資回報已開始有所

下降，一些發(fā)展商對商業(yè)地產(chǎn)投資開始猶豫，更多資金轉(zhuǎn)向工業(yè)地產(chǎn)。

有些企業(yè)也開始轉(zhuǎn)出了CBD。不久前，凱德置地就收購了位于上地信

息產(chǎn)業(yè)中心的紅鉆大廈項目的所有權(quán)，其租戶為IBM的研發(fā)中心。此

外，多個國際物流投資基金正在順義天竺以及位于東南部地區(qū)的通州

馬駒橋?qū)ふ彝顿Y項目。

另一個不容忽視的因素是，北京“限外令”的出臺對于投資北京房地

產(chǎn)的境外資本也產(chǎn)生了巨大的影響，全球著名物業(yè)公司世邦魏理仕在

連續(xù)兒個北京房地產(chǎn)市場月度報告中指出，北京的工業(yè)物業(yè)正在成為

境外機構(gòu)投資者的投資熱點。

“隨著市場規(guī)模化、成熟化發(fā)展，再加上產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)范環(huán)境的日趨完善,

中國工業(yè)地產(chǎn)市場蘊涵的巨大空間，成為外資的關注點。”花旗集團

房地產(chǎn)投資部副總裁彭熙說道。

據(jù)了解，一家北京的開發(fā)商最近購置了北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近10萬平方

米的倉儲面積，用于發(fā)展吸引日本企業(yè)客戶的工業(yè)園區(qū)，2009年第

一季度北京經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(BDA)的倉儲面積僅剩下兒千平方米。而毗鄰

的通州物流園也出現(xiàn)工業(yè)用地的強大需求，通州物流園還剩下總面積

為138736平方米的用地。仲量聯(lián)行分析，2009年第二季度將有約2

萬平方米的倉儲空間投放市場，另有約25萬平方米的土地用于出售,

開價為每平方米825元人民幣。而同期上海工業(yè)用地平均土地批租價

格約在134美元/平方米。

對于上海明顯比北京強大的市場需求，黃啟鋼表示，北京不足之處在

于郊區(qū)和周邊地區(qū)的承接能力不如上海強，外企在北京首選之地還是

CBD等市核心區(qū)。另外，北京市發(fā)改委投資處高西有處長也對本報表

示，由于北京人均水資源是全國平均水平的八分之一，人均土地資源

是全國平均水平的六分之一，加上北京的能源基本都是從外面調(diào)入

的，因此北京的工業(yè)產(chǎn)業(yè)受限制，而城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式又決定了房

地產(chǎn)開發(fā)模式?！氨本┵Y源缺乏決定了必須要走高端、高效、高輻射

的產(chǎn)業(yè)?！备呶饔姓f。

北京工業(yè)地產(chǎn)如聯(lián)東U谷，提出以高端服務業(yè)為龍頭，以電子信息、

裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導產(chǎn)業(yè)，以生產(chǎn)性服務業(yè)集聚為主要

特征，融合二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

什么是工業(yè)地產(chǎn)?

工業(yè)地產(chǎn)是指土地使用性質(zhì)為工業(yè)的所有毛地、熟地及該類土地

上的建筑物和附屬物。有別于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)包括工

業(yè)廠房、物流倉庫及研發(fā)樓等。

工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)有何特點？

除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

還有以下特點：

1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；

2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時考慮區(qū)域經(jīng)濟的風險和產(chǎn)業(yè)經(jīng)

濟的風險；

3、工業(yè)地產(chǎn)因為建筑層數(shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)『2層，鋼混結(jié)

構(gòu)3-8層），所以建設周期短。

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是什么？

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下幾類：

1、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況

下，地產(chǎn)商實現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信

托投資基金追求長期穩(wěn)定投資回報的需要。

3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投

資基金。

中國的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在發(fā)展到怎樣的一個階段？

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為

工業(yè)地產(chǎn)市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)，外

資和民營企業(yè)參與的較少。工業(yè)地產(chǎn)更多表現(xiàn)為政府一個招商引資的

工具，以滿足其解決就業(yè)、拉動GDP、增加稅收的需要。

工業(yè)地產(chǎn)有何投資價值？

作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項可以融資

的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實現(xiàn)

企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意哪些環(huán)節(jié)？

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下幾個主要環(huán)節(jié)：

1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進行詳細的調(diào)研，根據(jù)意

向進駐的行業(yè)特點規(guī)劃工業(yè)布局;

2、積累或引進工業(yè)地產(chǎn)運營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運營人才緊

缺的前提下尤其必要；

3、一個工業(yè)地產(chǎn)項目的成功運作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配

合，除了土地價格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流

暢通、政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

工業(yè)地產(chǎn)基礎知識

中國的工業(yè)地產(chǎn)起步比較晚,目前還處于初級階段。主要表現(xiàn)為工業(yè)

地產(chǎn)市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業(yè)，外資和

民營企業(yè)參與的較少，很多人對于工業(yè)地產(chǎn)基礎知識的了解更甚少。

工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三大風險：市場風險、經(jīng)營風險、政策風險。

工業(yè)地產(chǎn)定義

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類

土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外

的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，

其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)

地產(chǎn)土地的批租年限為50年。

工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)

類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工

業(yè)研發(fā)樓宇等。

工業(yè)地產(chǎn)的分類

重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)地產(chǎn)以及一些

特殊類型的工業(yè)地產(chǎn)。

工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開

發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與

服務等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入

抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的

商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”

的四大特性。

工業(yè)地產(chǎn)投資的價值

作為工業(yè)企業(yè)，工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是生產(chǎn)資料，更是一項可以融資

的資產(chǎn)，而且，隨著工業(yè)地產(chǎn)價值的逐步發(fā)現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)更可以實現(xiàn)

企業(yè)資產(chǎn)保值、增值的功能。

工業(yè)地產(chǎn)傳播特點：傳播內(nèi)容復雜性、傳播受眾狹窄性、傳播

訴求功利性（功利：狹礙的效益、目的性）、傳播輻射弱擴散性、傳

播主體分散性、傳播反饋偶然性。

工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的特點：

除了土地使用性質(zhì)不同外，工業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)

還有以下特點：

1、工業(yè)地產(chǎn)的客戶主要為企業(yè)和房地產(chǎn)信托投資基金；

2、工業(yè)地產(chǎn)的投資必須同時考慮區(qū)域經(jīng)濟的風險和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的

風險；

3、工業(yè)地產(chǎn)因為建筑層數(shù)少（一般鋼結(jié)構(gòu)上2層，鋼混結(jié)構(gòu)3-8

層），所以建設周期短。

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式

工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式主要有以下兒類：

1、建成銷售。適合于中國現(xiàn)在房地產(chǎn)證券化程度低的情況下，

地產(chǎn)商實現(xiàn)資本快速周轉(zhuǎn)的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實力的地產(chǎn)商或房地產(chǎn)信托投

資基金追求長期穩(wěn)定投資回報的需要。

3、購買成熟的工業(yè)地產(chǎn)項目后出租。適合于房地產(chǎn)信托投資基

金。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要注意以下兒個主要環(huán)節(jié)：

1、開發(fā)前對于擬引入的行業(yè)需要進行詳細的調(diào)研，根據(jù)意向進

駐的行業(yè)特點規(guī)劃工業(yè)布局；

2、積累或引進工業(yè)地產(chǎn)運營知識，在工業(yè)地產(chǎn)運營人才緊缺的

前提下尤其必要；

3、一個工業(yè)地產(chǎn)項目的成功運作需要諸多因素的協(xié)調(diào)配合，除

了土地價格外，還有交通條件、原料及勞動力易獲得性、物流暢通、

政策鼓勵、稅收優(yōu)惠、產(chǎn)業(yè)鏈配套、金融支持等因素。

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種

模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商

模式和綜合運作模式。

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地

產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因為工業(yè)

園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域

經(jīng)濟建設、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設置的。各類

工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好

的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力

的推動器。

其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導的前提下

進行，通過創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他

工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方

式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。這類的案例可以參照中國