/物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)

一、組織的概念

（一）靜態(tài)性組織的概念

管理學(xué)意義上的組織，是指依據(jù)確定目的和程序而組成的一種權(quán)責(zé)角色結(jié)構(gòu)。組織不是集團(tuán)，而是相互協(xié)作的關(guān)系，是人們相互作用的系統(tǒng)。

（二）動(dòng)態(tài)性組織的概念

組織作為一項(xiàng)管理職能，是依據(jù)支配任務(wù)要求和依據(jù)權(quán)力責(zé)任關(guān)系原則，將為了實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)所必需的活動(dòng)進(jìn)行分解和合并，對(duì)人力、物力、財(cái)力、信息和其他資源進(jìn)行支配和協(xié)調(diào)，并把組織內(nèi)的人員編排和組合成一個(gè)分工協(xié)作的管理工作系統(tǒng)，以便實(shí)現(xiàn)人員、工作、內(nèi)部資源條件和外部環(huán)境的優(yōu)化組合，以圓滿地實(shí)現(xiàn)組織預(yù)定的目標(biāo)。

二、物業(yè)管理企業(yè)組織設(shè)計(jì)的基本原則1、目標(biāo)原則

整個(gè)組織應(yīng)當(dāng)只有一個(gè)共同目標(biāo)，組織設(shè)計(jì)為這一共同目標(biāo)服務(wù)。這是一條總的指導(dǎo)原則。這一原則表明，組織設(shè)計(jì)是一種手段，其目的是為了更好地實(shí)現(xiàn)組織的任務(wù)和目標(biāo)。并且，組織任務(wù)和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的程度，又是衡量組織設(shè)計(jì)是否正確有效的最終標(biāo)準(zhǔn)。2、精干高效原則

在聽從由組織目標(biāo)所確定的業(yè)務(wù)活動(dòng)須要的前提下，應(yīng)力求組織結(jié)構(gòu)簡潔化，精簡管理機(jī)構(gòu)和人員，充分發(fā)揮組織成員的主動(dòng)性，提高管理效率，更好地實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)高效率管理。一個(gè)組織只有機(jī)構(gòu)精簡，隊(duì)伍精干，工作效率才會(huì)提高。假如組織層次繁多，機(jī)構(gòu)臃腫，人浮于事，則勢必導(dǎo)致人力資源的奢侈，滋長官僚主義，效率低下。

3、分工協(xié)作原則

這是組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基本原則。分工就是依據(jù)提高管理專業(yè)化程度和工作次序的要求，把組織的目標(biāo)分成各級(jí)、各部門以至各個(gè)人的目標(biāo)和任務(wù)，使組織的各個(gè)層次、各個(gè)部門、每個(gè)人都了解自己在實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)中應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)墓ぷ髀氊?zé)和職權(quán)。有分工就必需有協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)包括部門之間的協(xié)調(diào)和部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)。分工協(xié)作強(qiáng)調(diào)專業(yè)化分工的原則，以利于提高管理工作的質(zhì)量和效率；在實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工的同時(shí)，又要特殊重視部門間的協(xié)作協(xié)作，加強(qiáng)橫向協(xié)調(diào)，發(fā)揮管理的整體效益。

4、指揮統(tǒng)一原則

依據(jù)法約爾的說明，所謂統(tǒng)一指揮，是指無論對(duì)哪一件工作來說，一個(gè)下屬人員只應(yīng)接受一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人的叮囑。指揮統(tǒng)一原則可以說是組織設(shè)計(jì)原則中最古老的原則，任何人，當(dāng)他接到兩個(gè)或兩個(gè)以上相互沖突的叮囑時(shí)，都將無所適從。應(yīng)保證指揮的統(tǒng)一，避開指揮的分散和多中心。這是保證管理有效性的前提條件。

5、有效管理幅度原則

管理幅度是指一個(gè)主管能夠干脆有效地指揮下屬成員的數(shù)目。為了保證領(lǐng)導(dǎo)的有效性，管理幅度不能過大。應(yīng)當(dāng)在保證管理效率最大化前提下，尋求有效的管理幅度，并據(jù)此設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)的層次。

6、責(zé)權(quán)相結(jié)合原則

組織設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)保證每一管理層次、部門、崗位的責(zé)任和權(quán)力要相對(duì)應(yīng)，防止權(quán)大責(zé)?。ㄓ袡?quán)無責(zé)）或權(quán)小責(zé)大（有責(zé)無權(quán)）兩種偏差。同時(shí)，責(zé)任制度的貫徹，還必需同相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益結(jié)合起來。只有職責(zé)，沒有職權(quán)或權(quán)限太小，則其職責(zé)擔(dān)當(dāng)者的主動(dòng)性、主動(dòng)性必定會(huì)受到束縛，事實(shí)上也不行能擔(dān)當(dāng)起應(yīng)有的責(zé)任；相反，只有職權(quán)而無任何責(zé)任，或責(zé)任程度小于職權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致濫用權(quán)力，產(chǎn)生官僚主義。因此，在實(shí)際的組織設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量避開這兩種傾向?？茖W(xué)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)是將職務(wù)的職責(zé)和職權(quán)形成規(guī)范，訂出章程，使無論什么人，只要擔(dān)當(dāng)該職務(wù)就得有所遵從。

7、集權(quán)和分權(quán)原則

集權(quán)意味著職權(quán)集中到較高的管理層次，分權(quán)則表示職權(quán)分散到整個(gè)組織中。集權(quán)和分權(quán)是相對(duì)的概念，不存在確定的集權(quán)和分權(quán)。在處理管理的上下層次關(guān)系時(shí)，必需把必要的權(quán)力集中于上級(jí)（集權(quán)）和適當(dāng)?shù)姆稚?quán)力到下層（分權(quán)）結(jié)合起來，兩者不行偏廢。

8、穩(wěn)定性和適應(yīng)性結(jié)合原則

組織結(jié)構(gòu)首先要有確定的穩(wěn)定性，即相對(duì)穩(wěn)定的組織結(jié)構(gòu)、權(quán)責(zé)關(guān)系和規(guī)章制度；同時(shí)，組織結(jié)構(gòu)又必需有確定的適應(yīng)性，以適應(yīng)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的變更。任何組織都是一個(gè)開放的社會(huì)子系統(tǒng)，在其活動(dòng)過程中，都和外部環(huán)境發(fā)生確定的相互聯(lián)系和相互影響，并連綿起伏地接受外來的“投入”而轉(zhuǎn)換為對(duì)外的“產(chǎn)出”。一般來說，組織要進(jìn)行實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的有效的活動(dòng)，就要求必需維持一種相對(duì)平衡的狀態(tài)，組織越穩(wěn)定，效率也就越高。組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整和部門職權(quán)范圍的重新劃分，都會(huì)給組織的正常運(yùn)行帶來有害的影響。因此，組織不宜頻繁調(diào)整，應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。但是，組織本身是在不斷運(yùn)動(dòng)的，而且組織賴以生存的大環(huán)境也是在不斷變更的，當(dāng)組織結(jié)構(gòu)相對(duì)地呈現(xiàn)僵化狀態(tài)，組織內(nèi)部效率低下，而且無法適應(yīng)外部的變更或危及生存時(shí)，組織的調(diào)整和變革就是不行避開的了。因?yàn)橹挥姓{(diào)整和變革，才會(huì)給組織重新帶來效率和活力。

9、執(zhí)行和監(jiān)督分設(shè)原則

組織中的執(zhí)行性機(jī)構(gòu)同監(jiān)督性機(jī)構(gòu)（后者如質(zhì)量監(jiān)督、平安監(jiān)督、財(cái)務(wù)監(jiān)督等）應(yīng)當(dāng)分開設(shè)置，不應(yīng)合并成一個(gè)機(jī)構(gòu)。分開設(shè)置后，監(jiān)督機(jī)構(gòu)既要執(zhí)行監(jiān)督職能，又要加強(qiáng)對(duì)被監(jiān)督部門的服務(wù)職能。

物業(yè)企業(yè)組織設(shè)計(jì)必需適應(yīng)物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的發(fā)展趨勢，從實(shí)踐中看，還要遵循以下原則：

（1）好用、高效、靈敏

物業(yè)管理是一種經(jīng)營行為，在設(shè)置組織結(jié)構(gòu)時(shí)，除了考慮管理對(duì)象、管理方式和管理內(nèi)容等因素，還應(yīng)盡量以最少的投入取得最好的經(jīng)營效益。在機(jī)構(gòu)職能的劃分等環(huán)節(jié)上應(yīng)有確定的靈敏性。

（2）集中統(tǒng)一、信息暢通

物業(yè)企業(yè)是由各個(gè)環(huán)節(jié)、部門及班組組成的閉環(huán)系統(tǒng)，企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置必需維護(hù)最高管理層的統(tǒng)一管理，建立信息暢通的渠道，才能最大限度地統(tǒng)籌利用所駕馭的各種資源，最大程度地發(fā)揮系統(tǒng)的整體功能，為業(yè)主和住戶供應(yīng)最實(shí)惠的服務(wù)。

（3）體現(xiàn)專業(yè)化管理

物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合工程?，F(xiàn)代物業(yè)的建設(shè)，匯合了許多高科技，須要專業(yè)技術(shù)的管理，如電梯、供配電系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等；同時(shí)在管理上涉及工程管理、設(shè)備管理、房屋修理管理、清潔綠化管理、保安防衛(wèi)管理、車輛管理、業(yè)主管理等諸多內(nèi)容，都具有確定的專業(yè)性。因此，在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置上應(yīng)體現(xiàn)專業(yè)化管理的特點(diǎn)。

（4）具備綜合服務(wù)性功能

物業(yè)管理是一種面對(duì)業(yè)主、用戶等公眾的獨(dú)立的社會(huì)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)，不再單純是房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，不僅要管好物業(yè)本身，同時(shí)要從事多種經(jīng)營，為業(yè)主和運(yùn)用人供應(yīng)全方位、多層次的服務(wù)。因此，物業(yè)管理在結(jié)構(gòu)設(shè)置上應(yīng)保證有相應(yīng)的部門和人員去實(shí)現(xiàn)這些功能。

（5）充分發(fā)揮員工的主動(dòng)性

物業(yè)管理企業(yè)屬勞動(dòng)密集型企業(yè)，企業(yè)的管理服務(wù)和多種經(jīng)營活動(dòng)都是靠人來實(shí)現(xiàn)的，因此，組織結(jié)構(gòu)的設(shè)置必需能充分發(fā)揮公司內(nèi)每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性。

（6）具有研發(fā)創(chuàng)新實(shí)力

物業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品就是供應(yīng)應(yīng)業(yè)主的服務(wù)，是由企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能和方法組合而成。物業(yè)行業(yè)是一個(gè)新興行業(yè)，管理和服務(wù)的模式、技能、方法還處于動(dòng)態(tài)創(chuàng)新的探究期。

企業(yè)的發(fā)展在很大程度上取決于對(duì)管理服務(wù)模式、技能和方法的研發(fā)創(chuàng)新實(shí)力。組織架構(gòu)的設(shè)置必需支持產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新，才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地不斷發(fā)展。

三、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

1、組織結(jié)構(gòu)的定義

組織結(jié)構(gòu)是指描述組織的框架體系，即描述組織各部分排列依次、空間位置、聚散狀態(tài)、聯(lián)系方式以及各要素之間相互關(guān)系的一種模式。

2、組織結(jié)構(gòu)的特征因素

組織結(jié)構(gòu)的特征因素是描述一個(gè)組織結(jié)構(gòu)的各方面特征的標(biāo)記和參數(shù)。了解組織結(jié)構(gòu)的各方面特征，就是了解一個(gè)組織結(jié)構(gòu)的基本狀況。它是對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，是進(jìn)行組織設(shè)計(jì)和詢問的基礎(chǔ)。組織結(jié)構(gòu)的主要特征因素有以下幾個(gè)方面：

（1）管理層次和管理幅度

任何主管能夠干脆有效指揮和監(jiān)督下屬的數(shù)量是有限的，這個(gè)主管干脆領(lǐng)導(dǎo)的下屬數(shù)量或者一個(gè)上級(jí)機(jī)構(gòu)能干脆管理下級(jí)機(jī)構(gòu)的數(shù)量被稱為管理幅度。同理，最高主管的托付人也須要將受托付擔(dān)當(dāng)?shù)牟糠止芾砉ぷ髟偻懈督o另一些人來幫助進(jìn)行，依此類推，直至受托付人能夠干脆支配和協(xié)調(diào)組織成員的具體業(yè)務(wù)活動(dòng)，由此形成組織中最高主管到具體操作者之間的不同管理層次。一個(gè)組織管理層次的多少，表明組織結(jié)構(gòu)的縱向困難程度。管理幅度同管理層次密切相關(guān)。一般來說，當(dāng)組織規(guī)模確定時(shí)，管理幅度和管理層次成反比關(guān)系。管理幅度小則管理層次就會(huì)多一些；反之，則管理層次就少一些。

（2）集權(quán)程度

當(dāng)組織的經(jīng)營決策和管理權(quán)集中在高層管理人員手中時(shí)，表明這種組織的集權(quán)程度是高的；反之，假如把其中相當(dāng)大的部分下放給較低的管理層次，則其集權(quán)程度是低的，或者說分權(quán)程度高。集權(quán)和分權(quán)是相對(duì)的，沒有確定的集權(quán)，也沒有確定的分權(quán)。

（3）分工形式

各部門的橫向分工，不僅表現(xiàn)為分工的精細(xì)程度，而且表現(xiàn)為分工實(shí)行的形式。工業(yè)企業(yè)中常見的分工形式有：職能制（按職能分工）、產(chǎn)品制（按產(chǎn)品分工）、地區(qū)制（按地區(qū)分工以及混合制等。產(chǎn)品制及地區(qū)制又統(tǒng)稱事業(yè)部制。

（4）關(guān)鍵職能

即在組織結(jié)構(gòu)中處于中心地位、具有較大職責(zé)和權(quán)限的職能部門。關(guān)鍵職能對(duì)實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和戰(zhàn)略起著關(guān)鍵作用。

（5）專業(yè)化程度

組織結(jié)構(gòu)的專業(yè)化程度，就是指組織各職能部門工作分工的精細(xì)程度，具體表現(xiàn)為部門（科室）和職務(wù)（崗位）數(shù)量的多少。同樣規(guī)模的企業(yè)，科室機(jī)構(gòu)越多，說明分工越細(xì)，專業(yè)化程度越高。

（6）規(guī)范化（標(biāo)準(zhǔn)化）

規(guī)范化是指以同一種方式完成相像工作的程度。不僅生產(chǎn)作業(yè)可以規(guī)范化，而且各項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，特殊是日常的事務(wù)性工作，一般都具有標(biāo)準(zhǔn)的程序和方法，也可以實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。

（7）制度化程度

它指組織中接受書面文件的數(shù)量，包括表明組織中各項(xiàng)工作的程序、方法、要求等的規(guī)章制度，以及上下左右之間用以傳遞信息的各種書面文件，如支配、指示、通知等。全部這些，都是用正式的書面文件形式來描述組織的行為和活動(dòng)。在制度化程度較高的組織里，各項(xiàng)制度用正式的經(jīng)過批準(zhǔn)的書面文件加以合法化，上下左右之間的信息溝通也多接受書面文件的方式；而在制度化程度低的組織里，各項(xiàng)工作和活動(dòng)尚未定出正式的制度，或僅是領(lǐng)導(dǎo)的口頭確定，組織內(nèi)各層次上下左右間的信息溝通多接受口頭的方式。

（8）職業(yè)化的程度

指為了駕馭本職工作，職工需接受正規(guī)教化和培訓(xùn)的程度。假如組織中的多數(shù)職工須要較高的文化程度或經(jīng)過較長時(shí)間的職業(yè)培訓(xùn)才能嫻熟地從事組織中的某項(xiàng)工作，則這種組織的職業(yè)化程度就比較高。職業(yè)化程度通?？梢杂脝T工的平均文化程度以及培訓(xùn)期限來表示。

3、設(shè)計(jì)任務(wù)

（1）職能和職務(wù)的分析和設(shè)計(jì)

組織首先須要將總的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行層層分解，分析并確定為完成組織任務(wù)原委須要哪些基本的職能和職務(wù)，然后設(shè)計(jì)和確定組織內(nèi)從事具體管理工作所需的各類職能部門以及各項(xiàng)管理職務(wù)的類別和數(shù)量，分析每位職務(wù)人員應(yīng)具備的資格條件、應(yīng)享有的權(quán)力范圍和應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)穆氊?zé)。

（2）部門設(shè)計(jì)

依據(jù)每位職務(wù)人員所從事的工作性質(zhì)不同以及職務(wù)間的區(qū)分和聯(lián)系，可以依據(jù)組織職能相像、活動(dòng)相像或關(guān)系緊密的原則，將各個(gè)職務(wù)人員聚集在“部門”這一基本管理單位內(nèi)。組織活動(dòng)的特點(diǎn)、環(huán)境和條件不同，劃分部門所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)可以依據(jù)須要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（3）層級(jí)設(shè)計(jì)

在職能和職務(wù)設(shè)計(jì)以及部門劃分的基礎(chǔ)上，必需依據(jù)組織內(nèi)外能夠獲得的人力資源狀況，對(duì)初步設(shè)計(jì)的職能和職務(wù)進(jìn)行調(diào)整和平衡，同時(shí)要依據(jù)每項(xiàng)工作的性質(zhì)和內(nèi)容，確定管理層級(jí)并規(guī)定相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)限，通過規(guī)范化的制度支配，使每個(gè)職能部門和各項(xiàng)職務(wù)形成一個(gè)嚴(yán)密、有序的活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)。

四、物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的類型

物業(yè)管理企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、事業(yè)部制等。目前，我國物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要接受以下幾種形式：

1、直線制

直線制是企業(yè)最早的一種組織形式，直線制是最簡潔的企業(yè)管理組織架構(gòu)。它的特點(diǎn)是企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問題負(fù)責(zé)，不設(shè)特地的職能機(jī)構(gòu)，只設(shè)職能人員幫助主管人員工作。直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高；缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的要求比較高，要通曉多種特地學(xué)問，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。接受這種類型的物業(yè)管理企業(yè)一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)，以作業(yè)性工作為主，如特地的保潔公司、修理公司等。這些企業(yè)下設(shè)特地的作業(yè)組，由經(jīng)理干脆指揮。

2、直線職能制

直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸取了職能制的特長后形成的，它是指各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人以外，還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。目前，一般的大中型物業(yè)管理企業(yè)都接受直線職能制組織形式，直線職能制是把直線制垂直指揮職能和職能部門的專業(yè)管理職能結(jié)合起來，既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分工的特長。它的特點(diǎn)是在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者之下設(shè)置相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)或人員，并將管理人員分成兩類：一類是行政指揮人員，對(duì)下一級(jí)進(jìn)行指揮；一類是職能管理人員，是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手，對(duì)下級(jí)沒有指揮的權(quán)利，但假如受行政責(zé)任人托付，可在自己主管的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)某方面的管理工作。這樣既能發(fā)揮職能機(jī)構(gòu)專

業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮，對(duì)減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān)，提高決策質(zhì)量和工作效率起到了特殊重要的作用。

直線職能制的組織形式也有不足之處：橫向協(xié)調(diào)協(xié)作困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要想執(zhí)行必需向領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和人員提交請(qǐng)示報(bào)告后才能處理，影響工作效率；下級(jí)往往缺乏必要的自主權(quán)，各個(gè)職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而簡潔產(chǎn)生脫節(jié)和沖突，信息反饋的速度以及對(duì)環(huán)境的敏感度比較差。因此，它適合于中等規(guī)模的企業(yè)，是目前接受較多的組織結(jié)構(gòu)。

3、事業(yè)部制

事業(yè)部制是依據(jù)“集中決策，分散經(jīng)營”的原則，在總公司下設(shè)事業(yè)部，各事業(yè)部則在總公司制定的政策、目標(biāo)、支配的指導(dǎo)和限制下，依據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的須要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。其特點(diǎn)是將物業(yè)管理活動(dòng)按內(nèi)容和專業(yè)