國內(nèi)養(yǎng)老業(yè)現(xiàn)狀及成都市場一、全國老齡化趨勢和當(dāng)前的基本國情按照世界衛(wèi)生組織的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)某國家或地區(qū)60歲以上的老人超過總?cè)丝跀?shù)的10%時，就步入了老齡化社會。據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，我國在1999年總體上進入老齡化社會。又據(jù)全國老齡工作委員會辦公室統(tǒng)計發(fā)布的信息，截至2009年年底，全國60歲及以上老年人口已經(jīng)達到1.67億人，占總?cè)丝诘?2.79%，分別比2008年凈增725萬和0.5個百分點。預(yù)計2011年老年人口占比將上升至13%，至2030年將上升至20%，至2050年我國將進入重度老齡化階段，老年人口將達4.37億，約占總?cè)丝?0%，平均每10個人中就有3-4個老年人。我國現(xiàn)前的老齡化呈現(xiàn)出如下幾個基本特征：一是跑步進入老齡化，老齡化正在加速。我國當(dāng)前老齡人口以每年3%的速度快速增長，同期人口增速是0.66%，老齡人口是人口增速的5倍多。二是老齡化的地區(qū)性差異顯著。上海早在1979年就進入了人口老齡化，比全國提前了20年。之后的1990年，浙江、江蘇、天津、廣東等地陸續(xù)進入老齡化。老齡化速度在東部地區(qū)更高，浙江、上海兩地老齡人口增速都達到了4.5%；目前上海、浙江等發(fā)達地區(qū)的老齡人口已占20%左右。而青海寧夏等西部地區(qū)，近年才陸續(xù)進入老齡化。常被人們所忽視的是，由于人口流動等原因，農(nóng)村老齡化要高于城市。三是獨生子女政策加劇老齡化的家庭和社會負擔(dān)。西方國家用幾十以至上百年的時間實現(xiàn)人口老齡化的轉(zhuǎn)變，我國只用了18年的時間，主要的原因就是我國實行了獨生子女政策。在不久的將來，“421”甚至“8421”家庭結(jié)構(gòu)會越來越多，單靠兒女贍養(yǎng)變得不現(xiàn)實，也給社會帶來沉重負擔(dān)。我國目前還處于經(jīng)濟發(fā)展期，日益加劇的老齡化趨勢將使我國整體上面臨著未富先老的局面。發(fā)達國家進入人口老齡化的時候，人均的GDP在5000—10000美元，我國在1999年進入老齡化的時候，人均GDP只有806美元。人口老齡化階段的經(jīng)濟實力相對較弱，是我國老齡化態(tài)勢的一項基本國情。除此之外，家庭養(yǎng)老的基本條件開始衰弱，以及機構(gòu)養(yǎng)老不發(fā)達也是我國老齡化所面臨的現(xiàn)實形勢。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老條件逐漸失位。2010年11月江蘇無錫舉行的全國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進會上，民政部部長李立國稱，當(dāng)前城鄉(xiāng)空巢家庭超過50%，部分大中城市達到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%。我國傳統(tǒng)上一直嚴(yán)重依賴家庭進行養(yǎng)老，城鄉(xiāng)家庭普遍的高空巢率使家庭養(yǎng)老的作用衰微和變?nèi)?。機構(gòu)養(yǎng)老占比極低，家庭養(yǎng)老之外的其他養(yǎng)老方式發(fā)展緩慢。根據(jù)中國老年科研中心調(diào)查，目前全國城市老年人空巢家庭(包括獨居)比例已達49.7%，其中1/6老人因生活不能自理或因孤單而愿去養(yǎng)老院。而在我國養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)框架下，家庭養(yǎng)老依然被賦予絕對的養(yǎng)老保障功能。包括上海和廣東在內(nèi)的大部分發(fā)達省區(qū)都提出的是“9073”養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)格局，即90%老人依靠家庭養(yǎng)老，7%的老人依托社區(qū)養(yǎng)老，3%的老人進入機構(gòu)養(yǎng)老的目標(biāo)。我國機構(gòu)養(yǎng)老面臨的最大問題，就是養(yǎng)老機構(gòu)床位總量不足，全國總數(shù)約為260萬張，養(yǎng)老床位數(shù)僅占全國老年人的1.59%，不僅低于發(fā)達國家5%到7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%、3%的比例。目前我國養(yǎng)老機構(gòu)保障面相對較小，服務(wù)項目偏少。目前，全國共有各類老年社會福利機構(gòu)3.8萬個，養(yǎng)老床位120.5萬張，平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達國家50～70張的水平相去甚遠。據(jù)《我國城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究》測算，中國城市居家養(yǎng)老、護理服務(wù)的潛在市場規(guī)模在2010年增加至1300億元。二、高端養(yǎng)老業(yè)的人群和基本特征從英美等西方國家的發(fā)展經(jīng)營來看，剛剛退休、身體健康的財務(wù)狀況良好的老年人群體經(jīng)常會選擇氣候宜人的老人休閑中心。在那里，他們可以和他們的同齡人建立友誼，享受豐富多彩的活動和設(shè)施。如若中國達到和西方國家類似的經(jīng)濟發(fā)展水平和社會觀念，那么將有250-500萬人口居住在較為高端的老年休閑中心。以每個老年休閑中心120套房間、每一套房間住1對退休夫妻計算，就意味著在中國將發(fā)展起10490—20981個老年休閑中心。即使只有0.5%的使用率，那么也有將近1049個老年休閑中心。由于高端養(yǎng)老業(yè)的目標(biāo)客戶群是有錢的老年人，在提供保健服務(wù)時，可以將蟲草、燕窩等昂貴保健品搭配在客戶的食譜中，而會所提供的娛樂設(shè)施也可以增加收入，如高爾夫、游泳、網(wǎng)球等等。從這個意義上說，高端養(yǎng)老物業(yè)更多地近似于度假休閑，而不是傳統(tǒng)的養(yǎng)老。高端養(yǎng)老業(yè)的主要任務(wù)是兩類：一是根據(jù)老人的需求和特點，設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅；二是運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，直接為老年居民提供服務(wù)。而這也意味著，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將不同于普通住宅，勢必將有大量資金沉淀用于后續(xù)的服務(wù)。相對而言，高端養(yǎng)老業(yè)在設(shè)計和產(chǎn)品上都相對成熟，關(guān)鍵是運營模式的問題。如果自己持有經(jīng)營的話，沉淀的資金太大，如果自身單獨運作，開發(fā)商和投資商都不具備這種實力。因此，現(xiàn)前高端養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展路徑必須遵循兩項基本的原則，也是養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于其他地產(chǎn)類型的基本特征。一、專業(yè)化的分工管理，即投資方與管理方分開。養(yǎng)老院產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，管理十分復(fù)雜精細，而且會涉及到一些特殊狀況，如生病、死亡、遺囑等，只有專業(yè)化的管理，才能勝任。二、細分市場。酒店有“一到五星”，養(yǎng)老院也可以設(shè)星級，市場細分有利于做好服務(wù)。目前，我國的多數(shù)養(yǎng)老院集中在“低端”，通常是經(jīng)濟收入低或缺乏基本保障的老人才去養(yǎng)老院。另據(jù)世家等機構(gòu)對養(yǎng)老物業(yè)消費者的調(diào)查，中老年購置養(yǎng)老物業(yè)的要求主要為下述幾個方面。良好的社區(qū)環(huán)境和生態(tài)環(huán)境是首要因素；以下按重要性排序依次為合理的價格、便捷的交通、完善的社區(qū)配套。借鑒：日本的專業(yè)服務(wù)和市場細分。（在日本，對老年人的照料服務(wù)稱為“介護服務(wù)”，從業(yè)人員需在《社會福祉士及介護福祉士法》的規(guī)范下實行持證上崗。介護士必須修完13門必修課程后，參加國家介護福祉士統(tǒng)考，才能拿到這一資格證書。介護士具備急救、膳食營養(yǎng)、心理咨詢、機能康復(fù)指導(dǎo)等方面的專業(yè)知識。日本皇家養(yǎng)老莊園管理公司旗下的養(yǎng)老莊園在其養(yǎng)老莊園內(nèi)的設(shè)施配置上為滿足基本需求和為滿足老年人精神需求的設(shè)施和服務(wù)配比是1∶1。早在2000年日本就推出了護理保險制度，將不同程度的老年人分級，實行差別護理管理。例如在一棟10層的老年公寓中，7~10層為比較健康的老年人住宅，雖然有管理員長期在里面，但并沒有設(shè)置護理服務(wù)，而6層以下則是專門為需要提供護理服務(wù)的老年人準(zhǔn)備的。）三、當(dāng)前國內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場從國內(nèi)外的情況看，養(yǎng)老業(yè)的核心方向有三個：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年養(yǎng)護、養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)在當(dāng)前的中國最為普遍，而國外則是老年養(yǎng)護最為發(fā)達。同時，我國的養(yǎng)老業(yè)尚處于試水期，如果單單從一個方面來看，養(yǎng)老地產(chǎn)和老年養(yǎng)護都走不通。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤并不比普通地產(chǎn)高，通常投資回報率低于10%，并且回收期在十年左右。老年養(yǎng)護和養(yǎng)老服務(wù)則需要成熟的醫(yī)療保險系統(tǒng)和管理經(jīng)驗提供支持，運營時間更長、不確定性更高。要使養(yǎng)老物業(yè)切實可行需要有全新的思路。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；以及開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。（一）房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)作為全新的地產(chǎn)領(lǐng)域，被房地產(chǎn)企業(yè)普遍看作是同商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)一樣的重要開拓領(lǐng)域和轉(zhuǎn)型方向。萬科、保利地產(chǎn)、華潤置地等均組建了自身的養(yǎng)老地產(chǎn)研究團隊，以期在條件更成熟時伺機進入該領(lǐng)域；真正的建成和運營尚未誕生。萬科。2010年12月，萬科的首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目落戶北京房山區(qū)竇店。在總建筑面積16萬多平方米中約有1.2萬平方米將用于養(yǎng)老地產(chǎn)。在項目落地的同時，萬科同養(yǎng)老行業(yè)龍頭企業(yè)親和源簽訂協(xié)議，由親和源負責(zé)萬科養(yǎng)老物業(yè)建成后的管理和運營。據(jù)悉萬科將在該項目中試點租、售兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的擴張鋪路，并將在未來的中糧萬科·長陽半島、五礦萬科·北京歡慶城項目中采取類似的模式，配備一定的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。在城市的選擇上，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)擬首先試點一線城市。萬科認為這些城市的年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。首創(chuàng)。2010年6月，首創(chuàng)集團與河北建設(shè)集團共同投資70億元在河北香河開發(fā)一個養(yǎng)老項目。項目地距京津距離均在60公里左右，位于在潮白河畔，毗鄰京沈高速香河第二出口，總建筑面積近200萬平米。雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團負責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)（建筑商），首創(chuàng)集團負責(zé)項目的投資、策劃、定位及運營等（開發(fā)商），由首創(chuàng)集團主導(dǎo)。此前首創(chuàng)集團的項目儲備模式一直是水務(wù)、基建業(yè)務(wù)進行協(xié)同互動及一二級土地開發(fā)市場聯(lián)動的模式，如今試水養(yǎng)老地產(chǎn)，或?qū)槠漤椖績淠Ｊ介_拓新的方向。其他。在保利地產(chǎn)的2010年半年報中，養(yǎng)老地產(chǎn)被定義為保利未來“新的盈利增長點”。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，保利目前正在考慮采取收費會員制的運營模式，即老年人住進來需要交50萬元的會費，入住以后根據(jù)不同的護理程度每月繳納護理費用，當(dāng)老人去世以后，會費將退還給子女。（二）險資進入養(yǎng)老地產(chǎn)對于保險公司來說，養(yǎng)老社區(qū)同其銷售的養(yǎng)老保險等產(chǎn)品有很高的吻合度，可以互動掛鉤。而且保險公司的收入具有長期性，適宜投資養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的長期項目。當(dāng)前隨著我國個人財富的增加和生活方式的改變，中年人購買養(yǎng)老商業(yè)險已成主流，這也意味著，數(shù)十年后保險公司必須向客戶支付大筆養(yǎng)老金。如果將這些客戶成功開發(fā)成養(yǎng)老院的會員，屆時保險公司不必返錢，反而可以“坐地收錢”，可謂一舉兩得。隨著2010年10月，“允許保險資金投資不動產(chǎn)”的政策開閘，各大保險公司紛紛擠入“養(yǎng)老市場”，跑馬圈地養(yǎng)老地產(chǎn)，擬總投資規(guī)模近5000億。泰康人壽。泰康人壽旗下的泰康置地自2006年成立之初就在研究養(yǎng)老地產(chǎn)體系，討論多種投資方式。2010年4月，泰康人壽22億注冊資本正式成立“泰康之家投資有限公司”。目前其已與北京昌平小湯山政府簽署合作協(xié)議，購置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝土地，投資40億元興建養(yǎng)老社區(qū)。這將是中國保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，預(yù)計將于2013——2014年建成。據(jù)悉，建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位，建成后不予出售，而是用于長期經(jīng)營（由于政策的限制，保險資金建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能自持出租）。同時泰康之家還密謀在上海、三亞等地拿地。初步規(guī)劃，泰康之家先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。中國人壽。中國人壽集團公司總經(jīng)理楊超在2010年兩會上透露，中國人壽計劃打造“一南一北”的養(yǎng)老社區(qū)格局，擬在河北廊坊拿地1萬畝，項目總投資為1000億元，首期投資約100億元，南部則有考慮落戶海南。其他。2010年12月，合眾人壽投資80億元的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。項目總建筑面積160萬平方米左右，項目建成后可容納老人上萬人。另外，新華人壽也屬意選擇上海郊區(qū)生態(tài)環(huán)境較好的崇明建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。在養(yǎng)老地的選擇上，目前各方更樂于首先考慮臨近潛在市場的區(qū)域，然后才是環(huán)境因素。無一例外地，各方都試圖從高端市場切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采取將保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起的商業(yè)模式。泰康人壽董事長陳東升就曾表示，養(yǎng)老社區(qū)可以向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險，同時帶動下游的老年醫(yī)學(xué)、護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品及老年建筑等產(chǎn)業(yè)。（三）其他市場進入者親和源股份有限公司。為我國當(dāng)前養(yǎng)老領(lǐng)域龍頭企業(yè)。成立于五年前，注冊資金6億元。2010年12月，風(fēng)投基金摯信資本與親和源簽訂合作協(xié)議，摯信資本投資1億元入股親和源。其在上海浦東新區(qū)康橋工業(yè)園親和源社區(qū)擁有800余套公寓，是上海最大的老年人社區(qū)，社區(qū)內(nèi)娛樂休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。親和源定位于中端以上客戶群，采取會員制方式來經(jīng)營；會員收入主要來源于兩大部分，卡費和年費?？ㄙM的繳納可以保證會員本人對公寓的使用權(quán)，年費的繳納使會員享有定期上門的保潔、物業(yè)等服務(wù)?？ㄙM一次性收取，價格為數(shù)十萬元不等；年費也分幾個檔次，其中一檔為2萬元。除了自主開發(fā)樓盤外，親和源也同地方房地產(chǎn)商合作輸出服務(wù)。廣東邦家公司。廣東邦家公司目前正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬鋪點全國50個城市，每個城市計劃購買別墅群一兩百套，大規(guī)模籌建“候鳥式高端社區(qū)養(yǎng)老院”。如此一來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以將該公司旗下的健康食品、邦家實物租賃等多業(yè)態(tài)串聯(lián)起來，打造新型的商業(yè)模式。四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境國家明確，十二五期間要加快建立健全以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機構(gòu)照料為補充，資金保障和服務(wù)保障相結(jié)合，政府主導(dǎo)，社會參與的養(yǎng)老服務(wù)體系。目前，國家有關(guān)部門正在起草“十二五基本養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃”，在制度設(shè)計、投融資、行業(yè)監(jiān)管等方面整體謀劃中國特色養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)格局，一旦政策配套完善，養(yǎng)老院的投資環(huán)境將大大改善。目前我國養(yǎng)老業(yè)的發(fā)展主要受制于幾個方面的因素。法律受限。在現(xiàn)行的法律制度設(shè)計下，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大多為民辦非企業(yè)單位，執(zhí)行《民間非營利組織會計制度》。我國《物權(quán)法》規(guī)定，社會公益設(shè)施不得抵押；而中國人民銀行《貸款通則》對民辦非企業(yè)單位作為貸款人的主體資格至今沒有明確界定，這就迫使社會融資的渠道卡殼。政策不支持。興建養(yǎng)老社區(qū)的投資巨大，而養(yǎng)老業(yè)又帶有某種社會責(zé)任性質(zhì)，需要政府在土地、稅收等領(lǐng)域提供一定支持。目前對養(yǎng)老地產(chǎn)尚沒有細化和明確的相關(guān)扶持政策出臺。金融產(chǎn)品不完善。國外早已有“倒按揭”(反向住房抵押貸款)模式，房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。類似的金融創(chuàng)新在中國幾乎沒有。中國傳統(tǒng)的居住觀念和孝道文化。很多老年人眷戀長期居住的環(huán)境和鄰居，不愿意遠離單獨居住。兒女們?nèi)羰撬屠夏耆说金B(yǎng)老院養(yǎng)老，經(jīng)常會被認為是不孝。潛在的法律糾紛。如果老齡人住進養(yǎng)老院之后，沒有能力繼續(xù)支付相關(guān)費用怎么辦？老齡人在養(yǎng)老院里突發(fā)身亡，責(zé)任由誰承擔(dān)？凡此種種如果完全按照市場化運作，商業(yè)經(jīng)營則很容易產(chǎn)生糾紛。除了現(xiàn)前政策不明確、法律不支持、傳統(tǒng)觀念的影響之外，我國養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的最重要的制約還在于養(yǎng)老社區(qū)的投資周期長、資金需求量大，同時需要一系列的上下游相關(guān)設(shè)施配套和服務(wù)作為輔助和支持。這需要將養(yǎng)老物業(yè)的建設(shè)和運營通盤考量，構(gòu)筑起一個齊備的養(yǎng)老服務(wù)體系的整體可行方案。五、成都養(yǎng)老業(yè)四川是人口大省，老年人口絕對數(shù)量相應(yīng)較多。2009年全省僅65歲以上的老年人口就有873.3萬人，占總?cè)丝诘谋戎剡_到10.67％。相比之下，成都人口老齡化趨勢更為明顯，成都市早在1992年就已邁入“老年型”城市。截至2009年底，成都60歲以上老年人口超過196萬人，比2008年增加10萬，占總?cè)丝诘谋壤_到17.27％，這一數(shù)字同上海市水平相當(dāng)，并且仍將逐年升高。倒金字塔形家庭結(jié)構(gòu)大量出現(xiàn)，即“四個老人、一對夫婦、一個孩子”，“空巢”家庭比例超過三成。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已難以滿足城市老年人的生活，特別是高齡老人的護理服務(wù)；成都許多家庭面臨養(yǎng)老難問題。2009年成都各類養(yǎng)老福利機構(gòu)共有218家，其中城鄉(xiāng)國辦福利機構(gòu)191家，民辦養(yǎng)老機構(gòu)27家，共有養(yǎng)老床位2.8萬張，每百名老年人現(xiàn)有養(yǎng)老床位數(shù)約1.6張?，F(xiàn)有機構(gòu)養(yǎng)老遠不能滿足市場需要。成都在舊城改造過程中，普遍采取了“貨幣補償”的拆遷安置政策，大大激活了人們二次購房的需求，加速了住宅市場的進一步細分，老年住宅市場也逐步成為人們關(guān)注的目標(biāo)消費群體。成都目前的老年住宅市場正處于啟動階段，主要分為區(qū)域性布局和點狀分布兩種。區(qū)域性布局著重以養(yǎng)老養(yǎng)生概念來規(guī)劃整個區(qū)域，以青城山—都江堰國際休息度假旅游區(qū)為代表。點狀分布以單個典型項目為主，代表項目有溫江國際醫(yī)學(xué)城、溫江成都金馬國際體育城以及大邑道源圣城。整體上看，分散于成都周邊各個郊縣。其運作模式、開發(fā)主題均不成熟，設(shè)施亦遠不健全。（一）區(qū)域型養(yǎng)老養(yǎng)生項目——青城山—都江堰國際休息度假旅游區(qū)根據(jù)四川省委、省政府提出的“打造青城山——都江堰國際休閑度假旅游區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，2007年起都江堰市開始著力打造青城山——都江堰國際休閑度假旅游區(qū)。區(qū)域以“營造傳承中國文化DNA的品尚生活”為核心理念，充分融入片區(qū)的生態(tài)資源、道文化、水文化、養(yǎng)生文化等要素，打造國際標(biāo)注、國內(nèi)領(lǐng)先的中國式休閑度假旅游區(qū)為目標(biāo)，建設(shè)中國西部國際休閑度假第一城。在產(chǎn)品定位方面，青城山—都江堰國際休息度假旅游區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計為以世界自然遺產(chǎn)和文化遺產(chǎn)為依托的高品質(zhì)遺產(chǎn)觀產(chǎn)品和以“中國式養(yǎng)生之源”為依托的系列健康養(yǎng)生型休閑度假產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境為依托的運動休閑產(chǎn)品。該休閑度假旅游區(qū)以青城山前山門和外山片區(qū)為重點，以世界文化遺產(chǎn)青城山和中草藥資源為資源依托，在實施遺產(chǎn)保護和景區(qū)整體提升的前提下，將道文化、長壽文化和中國傳統(tǒng)中醫(yī)藥文化相結(jié)合，建設(shè)以養(yǎng)生為特色的道文化深度體驗區(qū)，塑造“青山塑形、養(yǎng)生載道”的國際青城。其中青城山前山門片區(qū)定位為整個組團的“前臺”，新建養(yǎng)生工場、道文化主題客棧式特色居住群落和奧特萊斯國際購物城等項目，強化圍繞世界遺產(chǎn)核心區(qū)的系統(tǒng)配套和養(yǎng)生產(chǎn)品的導(dǎo)入。外山片區(qū)主要依托百草園“中華養(yǎng)生元谷”、環(huán)山渠水岸養(yǎng)生中心等養(yǎng)生項目和一些高端運動項目。青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)的養(yǎng)生型項目主要有：項目建設(shè)內(nèi)容中醫(yī)藥國際研發(fā)中心中醫(yī)養(yǎng)生產(chǎn)品研發(fā)中心、中醫(yī)藥大學(xué)、亞健康咨詢機構(gòu)、中草藥基因庫與研究中心、基因檢測服務(wù)中心、國際中醫(yī)研習(xí)學(xué)院。國際養(yǎng)生博物館交易會展：國際養(yǎng)生健康產(chǎn)品博覽會、養(yǎng)生產(chǎn)品交易會文化教育：中華道教文化博物館、道文化研習(xí)院娛樂休閑：百草園“中華養(yǎng)生元谷”、西蜀道鎮(zhèn)、“戀蓮不舍”水岸養(yǎng)生中心人居生態(tài)：國際生態(tài)示范住宅評選、國際養(yǎng)生文化城評選民俗特色：世界長壽之星評選、中國國際養(yǎng)生文化節(jié)美食特色：“紫竹園”道家養(yǎng)生林。青城山養(yǎng)生工場以環(huán)山渠水岸養(yǎng)生中心、前山門道家養(yǎng)生研習(xí)中心、后山道家養(yǎng)生美食林等項目為載體，以藥泉水療、五禽戲研習(xí)、吐納養(yǎng)生研習(xí)、中國傳統(tǒng)針灸、火療、食療為發(fā)展特色，為各國游客提供3－6日養(yǎng)生度假的菜單式服務(wù)百草園“中華養(yǎng)生元谷”本草鄉(xiāng)中草藥博覽園、中醫(yī)藥體驗博物館、逍遙天地特色游憩園、花園藥泉、基因檢測及亞健康恢復(fù)中心（二）點狀分布的典型養(yǎng)老養(yǎng)生項目除青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)是城市化區(qū)域性發(fā)展的養(yǎng)老養(yǎng)生事業(yè)外，目前其他的養(yǎng)老養(yǎng)生事業(yè)都以項目個體呈現(xiàn)，現(xiàn)有的有溫江國際醫(yī)學(xué)城、成都金馬國際體育城和大邑道源圣城三個項目。項目基本指數(shù)進展建設(shè)規(guī)劃功能溫江國際醫(yī)學(xué)城規(guī)模：31.5平方公里總投資：340億元規(guī)劃完成醫(yī)療產(chǎn)業(yè)、永寧新城、芙蓉長卷。構(gòu)建以醫(yī)療產(chǎn)業(yè)區(qū)、康復(fù)預(yù)防區(qū)、中式園林別墅區(qū)、新城鎮(zhèn)區(qū)、預(yù)留發(fā)展區(qū)等為支撐的醫(yī)學(xué)城健康產(chǎn)業(yè)集群1、的養(yǎng)生健康休閑基地；2、為住人群以及醫(yī)療旅游、商務(wù)旅游人群提供完善的硬軟件服務(wù)配套；3、主題式養(yǎng)生度假示范區(qū)成都金馬國際體育城規(guī)模：30平方公里月映長灘上市成都國際馬術(shù)體育公園、金馬河體育休閑公園、魯家灘水上運動公園、電子競技主題公園、TOP高爾夫體育休閑公園、環(huán)金馬湖25公里的自行車觀光騎游道、旅游與居住的配套服務(wù)區(qū)集旅游、休閑、度假、娛樂、競技為一體的城市新單元大邑道源圣城規(guī)模：65平方公里一期建成二期規(guī)劃中一期工程：玉琮廣場、太極廣場、鶴鳴橋、百藝大街、道膳堂以及包括靈祖殿、文昌殿、三官殿、祖天師殿、老君殿等20余座建筑的祖庭宮觀區(qū)等。二期項目中的養(yǎng)生賓館將是一個集保健、住宿、休閑、餐飲娛樂為一體的大型酒店分三期把鶴鳴山打造成集中華傳統(tǒng)文化教育基地和養(yǎng)生旅游福地于一體的“道源圣城”從目前成都市養(yǎng)老養(yǎng)生型物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)有項目來看，青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)由于是政府指導(dǎo)下完成的城市級規(guī)劃建設(shè)，因此是目前所有社會型養(yǎng)老養(yǎng)生事業(yè)中，規(guī)模最大、前景最好的項目。溫江國際醫(yī)學(xué)城、成都金馬國際體育城以及大邑道源圣城項目由于是企業(yè)行為，因此背后支撐、實力規(guī)模等不及青城山—都江堰國際休閑度假旅游區(qū)，但是由于各自能找到不同的資源與切入點，如溫江國際醫(yī)學(xué)城引進華西醫(yī)院，大邑道源圣城由具有多年醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)的恩威集團主筆，成都金馬國際體育城以國家體育產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展為基礎(chǔ)，因此各自也有著極大的發(fā)展空間和市場。近期，在2010年10月的秋季房交會上，由成都市桂溪房地產(chǎn)打造的新型地產(chǎn)項目上錦南府養(yǎng)老公寓，因為四川大學(xué)華西醫(yī)院專家團隊入駐和臺灣專業(yè)管理公司云祖投資的進入，引發(fā)了投資熱潮，成為秋交會的熱銷樓盤新秀。該養(yǎng)老公寓位于郫縣友愛鎮(zhèn)，為成都市第一家醫(yī)院健康配套加養(yǎng)老院的專業(yè)樂齡公寓。從立項到面市準(zhǔn)備了三年之久，采取租售并舉的運營模式，部分公寓由開發(fā)商和專業(yè)的投資管理公司云祖投資共同管理。附：養(yǎng)老物業(yè)成功運作案例1．美國太陽城美國著名的退休社區(qū)，位于美國亞利桑那州鳳凰城西北12英里。這里全年312天能夠接收到日照。20世紀(jì)50年代太陽城還是一片半沙漠的棉田。地產(chǎn)建筑公司DelWebb的老板德爾·韋布路過此地，覺得這里氣候炎熱干燥，土地又非常便宜，因此在這里修建住宅，供美國寒帶一些農(nóng)民在冬季農(nóng)閑時到這里度假。結(jié)果來此度假的基本是老年人，因為此地的氣候非常適宜老年人療養(yǎng)各種慢性疾病。于是德爾·韋布干脆把目標(biāo)定在老年群體，60年代之前，在這里開建僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時修建療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設(shè)施。此后，這種模式，即建造一個社區(qū)緊鄰商業(yè)及娛樂設(shè)施，成為所有退休社區(qū)規(guī)劃的學(xué)習(xí)對象。建成第一期的娛樂、工藝、餐飲、郵局設(shè)施和商業(yè)中心之后，DelWebb公司開始建設(shè)太陽城。1960年元旦開盤吸引了10萬人（原定吸引1萬人），由于房價低，氣候環(huán)境好，房子供不應(yīng)求。第一個周末銷售237套，至第一個月底，銷售了第一年預(yù)訂建造的400套，二期675套很快就推出了。公司原本計劃前三年銷售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子銷售一空。此后，DelWebb逐步增加娛樂設(shè)施和各種配套，太陽城越來越大，經(jīng)過20年的發(fā)展基本建成，是為太陽城老城。80年代后期，DelWebb開始建造SunCityWest，90年代后半葉開始建造S