奧奧林匹克花園價格策略的制定目錄：宏觀政策分析定價思路定價原那么工程比照分析工程價格策略建議工程初步價格表的完成宏觀政策分析一、全國房地產(chǎn)市場2021年1-6月份運(yùn)行狀況2021年二季度，樓市回暖拉動經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)上升，上市房企投資和拿地意愿明顯升溫，萬科、保利、萬通等大地產(chǎn)商屢現(xiàn)大手筆運(yùn)作，紛紛增加土地儲藏和新開工面積。業(yè)內(nèi)專家指出，具有多元化股權(quán)背景的上市房企在今年二季度紛紛介入土地市場，主要是看好中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，并認(rèn)為樓市回暖將得以延續(xù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上半年房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升主要表現(xiàn)在三個方面，首先是住房交易活潑，局部城市成交量成倍增長。上半年全國新建商品住房銷售3.15億平方米，同比增長33.4％，增幅比今年一季度提高24.7個百分點(diǎn)。表現(xiàn)之二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐步上升。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9％；增幅比一季度提高5.8個百分點(diǎn)。表現(xiàn)之三，住房價格同比降幅減緩，月環(huán)比持續(xù)上漲。2021年6月，70個大中城市新建商品住房價格月環(huán)比上漲0.8％，漲幅比上月提高0.1個百分點(diǎn)。這已是連續(xù)4個月環(huán)比上漲，且呈加速趨勢。需要注意的是，進(jìn)入二季度以來，東部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交價格上漲較快。〞業(yè)內(nèi)專家指出，寬松的貨幣政策將持續(xù)，在基建投資和房地產(chǎn)投資的雙輪驅(qū)動下，三四季度經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)復(fù)蘇，實(shí)現(xiàn)"U"型的轉(zhuǎn)化。二、阜新市房地產(chǎn)市場狀況：與全國其它省市相比，阜新市房地產(chǎn)市場具有眾多有利因素。阜新房地產(chǎn)市場并不像深圳、上海等一線城市那樣存在較大的泡沫，且本市開發(fā)量穩(wěn)步增長，商品房的價格穩(wěn)中有升，投資空間很大。同時，阜新市正處在城市擴(kuò)張開展期，土地供給相比照擬充足，房屋的剛性需求相比照擬穩(wěn)定，也是我市房地產(chǎn)市場健康開展的表達(dá)。

與全國人均住房面積為28平方米，遼寧省人均住房面積為23平方米相比，阜新市人均住房面積僅為18.25平方米，還存在一定差距。此外，阜新市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已取得初步成效，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速開展時期，居民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，住房購置力明顯提高，市場空間巨大，城市化進(jìn)程加快，未來幾年平均每年城市人口將增長1萬人，住房需求將穩(wěn)步增長，因此，阜新市房地產(chǎn)還有一定的開展空間。

阜新市2021年商品房實(shí)際銷售72.5萬平方米，比去年上漲11.5%，商品房銷售額13.8億元。同時，本市商品房價格一直沒有大幅上漲現(xiàn)象，處于平穩(wěn)并小幅攀升的態(tài)勢。2021年城區(qū)商品住宅平均價格為2146元/平方米，最高價格為3800元/平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均價格為4000元/平方米，最高價格為18000元/平方米，本市的商品房住房價格在全省仍處于較低水平，仍然有非常大的上漲空間。定價思路房地產(chǎn)工程定價策略根本上有三種：本錢計算法、逆推計算法、市場計算法。本錢計算法的運(yùn)用比擬原始，一般較實(shí)用于工程開發(fā)空白地區(qū)、無可行性比擬參照，或?qū)嵱糜诠こ碳夹g(shù)資料、利潤的掌控、目標(biāo)客戶范圍和體量較少。逆推計算法的運(yùn)用較為適用房地產(chǎn)工程招投標(biāo)，用以減少工程的不可預(yù)見性風(fēng)險，從另一個成面計算利潤的最小價值。市場計算法適用較為普遍，一般適用于工程開發(fā)較為成熟的區(qū)域，結(jié)合市場的動態(tài)及宏觀因素來衡量價值表達(dá)，在某些成面脫離市場但又必須結(jié)合市場?；谖夜こ痰膶?shí)際情況和以上分析，因此我們建議采用市場計算法第一步：確定奧林匹克花園工程總均價第二步：分塊確定高層、小高層各分總均價第三步：確定每棟樓均價第四步：確定每戶價格全部定價采用價格系數(shù)法那么計算定價原那么奧林匹克花園工程為高層毛坯房，考慮到工程本錢、市民對高層住宅接受度的抗性、快速回籠資金、全面營銷戰(zhàn)略的提升以及內(nèi)部認(rèn)購階段意向客戶對于“試水〞價格的反響，因此確定：在考慮整體利潤的前提下，采用“低開高走〞價格策略“小幅頻漲、步步為營〞的銷售策略，隨著工程的推進(jìn)逐漸提升價格拉高空間。工程案例調(diào)查選取十大因素：中心距離〔A〕交通狀況〔B〕市政配套〔C〕物業(yè)管理〔D〕優(yōu)勢戶型〔E〕區(qū)內(nèi)配套〔F〕規(guī)劃特色〔G〕景觀綠化〔H〕樓體風(fēng)格〔I〕通盤體量〔J〕工程比照分析選取目前阜新市三個現(xiàn)房高層工程：樓盤名稱銀通國際花園鑫維金座新華美都奧林匹克花園中心距離〔A〕7.5977交通狀況〔B〕7.587.57.5市政配套〔C〕7.587.58物業(yè)管理〔D〕7777〔建議招標(biāo)〕優(yōu)勢戶型〔E〕6.576.57區(qū)內(nèi)配套〔F〕6.55.56.56.5規(guī)劃特色〔G〕76.577.5景觀綠化〔H〕7677樓體風(fēng)格〔I〕8888通盤體量〔J〕7677權(quán)重總計71.5717172.5目前均價358036303600X權(quán)重比率0.02000.01960.01970.0197經(jīng)比率核算X=3680.2均價校正:考慮到目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響、競爭性工程已經(jīng)存在的價格過高所帶來的阻力弊端，結(jié)合目前我工程存在的各種阻力及整盤推進(jìn)策略并順行“低開高走〞價格策略因此:奧林匹克花園工程整體初步均價建議:3630元/平米各各樓座建議均價目前住宅樓總建筑面積102680×3630一期工程住宅樓銷售總額(不含商鋪、地下車庫)約為：372728400元左右；概算約為3.727億RMB;一號樓住宅面積為：30120平米一號樓建議銷售均價：3600元/平米左右一號樓總銷售額為：1.08432000億RMB三號樓高層住宅面積：22562平米三號樓高層銷售均價建議：3650元/平米左右三號樓住宅面積銷售總額：8235.1300萬RMB四號樓住宅面積為：7224平米四號樓銷售均價建議：3750元/平米四號樓住宅銷售總額：2709.0萬RMB六號樓住宅面積為：42774平米六號樓建議銷售均價為：3600元/平六號樓住宅銷售總額為：1.539864億RMB建議均價說明：1、總體各分均價適合工程價格“低開高走〞，價格“小幅頻漲、步步為營〞的策略；2、六號樓三單元有存在純西向戶型，從從認(rèn)購階段市場接受情況以及參考阜新本地消費(fèi)習(xí)慣，此類戶型建議開盤均價低于3550元/平米，以較低價入市，隨著工程進(jìn)度逐步小幅上漲；3、四號樓為臨河單位，景觀資源豐富，居住私密性好，且體量較小，建議開盤均價3750元/平米左右；三號樓位置相對較好，且戶型均一，目標(biāo)客戶群相對高端，建議開盤均價在3650元/平米左右；4、一號樓臨近新華路，環(huán)境相對嘈雜，考慮到傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣以及認(rèn)購階段客戶認(rèn)可度，建議開盤均價較其他樓座要低，控制在3600元/平米左右，因一號樓工程進(jìn)度較快，工程形象突出，開盤后可分階段小幅漲價；6、一號樓及六號樓中170—180平米戶型，由于面積較大總價較高，決定了此戶型的目標(biāo)消費(fèi)群體為高端客群，但考慮到此兩棟樓座的朝向以及居住質(zhì)感，其開盤均價要低于3630元/平米，建議在3600元/平米左右；工程價格策略建議戶型差價系數(shù)、均價共計4棟樓一號樓六號樓三號樓四號樓均價3605均價3619.0均價3659.61均價3745戶型系數(shù)均價戶型系數(shù)均價戶型系數(shù)均價戶型系數(shù)均價1211.0136551391.023687.8中間1.03657.8中間1.003760890.9835151061.023687.8兩側(cè)1.03647.8兩側(cè)0.99637301161.0136351591.013707.81761.0036151830.993587.81750.993587.81041.0337151110.983535941.0337151120.9835351100.983535總均價：3641.2元/平米工程初步價格表的完成價格表詳見文件：奧林匹克花園價格表說明:此次價格表的制作遵循合理的計算方式、一房一價的策略,并結(jié)合市場目前的狀態(tài),依托我工程的戶型特點(diǎn)制定而成:1、3棟高層層差控制在30元/平米左右，原因：為了突出高層的優(yōu)勢及居住高層的層次感