第第一篇市場(chǎng)環(huán)境分析場(chǎng)、超市、專賣(專業(yè))店、分零經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪、SHOPPINGMALL、情景商場(chǎng)具、方式。B兒童世界、順電家居廣場(chǎng)、金海界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)D、專賣(專業(yè))店：主要涉及服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、一致、萬(wàn)澤、休閑為一體，經(jīng)營(yíng)范圍廣，極體的多功能、多元化綜合商場(chǎng)，商場(chǎng)的商品定(一)人民南及東門商業(yè)區(qū)起文錦南路，西至建設(shè)路，北到深南飲食、超市等；二層經(jīng)營(yíng)服裝、皮具、工藝、居家飾品、照相機(jī)、電器等。表現(xiàn)業(yè)態(tài)雷(二)華強(qiáng)北商業(yè)圈：通訊產(chǎn)品，電腦及配件，餐飲，珠寶等。這些大，2％左右；二層也只有5%。三層、四層約(三)南山商業(yè)圈西移和新建住宅社區(qū)的日益增福、、萬(wàn)佳等。目前，南山商圈已形成以海雅百貨為核南山商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)主要以超市和專業(yè)市場(chǎng)為主，如沃爾瑪、家樂福、萬(wàn)佳、順電、集美堂家居廣場(chǎng)、國(guó)興苑家居中心，金暉電器家居廣場(chǎng)等。(一)東門商業(yè)圈的發(fā)展及現(xiàn)狀早期日常經(jīng)歷了幾個(gè)階段：傳統(tǒng)墟市——綜合商貿(mào)色產(chǎn)品帶動(dòng)復(fù)興。隨著人口的不斷增長(zhǎng)和規(guī)模日益擴(kuò)大并形成了人民路以東，深南后，絕大多數(shù)分割成小鋪出售，博取高額的銷和租金居高不下，一些低收益的經(jīng)營(yíng)品種如書漸淡出；一些需要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的品種，如電器也(二)深圳商業(yè)發(fā)展走勢(shì)及東門商業(yè)圈的定位模大、名店多，成為本地居民的習(xí)區(qū)游覽購(gòu)物的首選區(qū)域，東門在香港乃至國(guó)外較差，而且商業(yè)設(shè)施集中在沿街店鋪，影響了于經(jīng)營(yíng)雷同，缺乏個(gè)性。東門應(yīng)走商品多元化劃作為一個(gè)重點(diǎn)。規(guī)劃中表明，將繼續(xù)保留東路以東，立新路以南，東門中路以西，水新街要改善擁擠的購(gòu)物氣氛，增加公共開敞空間，規(guī)一是人民北路風(fēng)貌街東側(cè)的老街廣場(chǎng)；二是深南解放路與新園路交叉口南側(cè)的西入口廣場(chǎng)，安排城市小品，保留大面積鋪裝硬地，可安排廟會(huì)等設(shè)立風(fēng)味小吃街、高檔民俗專賣店、土特產(chǎn)商店留的老建筑要進(jìn)行修復(fù)，新建筑一律沿用老街一例如騎樓形式、女兒墻上的風(fēng)貌符號(hào)，并且在高史特色的前提下，與時(shí)代結(jié)合，大力發(fā)展商業(yè)和(三)東門商業(yè)圈在建在售商服物業(yè)調(diào)查分析以西，水新街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)金世界商業(yè)中心東門步行街場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題商城專業(yè)市場(chǎng)主題商城專業(yè)市場(chǎng)八達(dá)商城永新路場(chǎng)，大。、鴻展商城、德奧商城、名仕商城、東龍商樓、頂場(chǎng)、港商業(yè)中心、新時(shí)代時(shí)裝、中威廣場(chǎng)等。以百貨形料新時(shí)代時(shí)裝越港商業(yè)中心東門大世界友誼城東門店太陽(yáng)廣場(chǎng)茂業(yè)青春店南塘商業(yè)廣場(chǎng)1層：服裝，餐飲，美容、珠寶、小百貨、藥店新安商業(yè)大廈永新大廈天虹市場(chǎng)妝品、服裝、家居、電器、童裝玩具萬(wàn)景婦兒百貨鴻基工藝城茂業(yè)百貨容院，童裝玩具，家具，家電，餐飲，體育用品皮具九龍城九龍城發(fā)，布料，按摩頂尖廣場(chǎng)按摩駿馬時(shí)裝名仕商城德奧商城承諾半年免租金東港中心承諾以租抵供返租業(yè)區(qū)，但其高層(卻二樓以上)的空置問題卻極其嚴(yán)重。所占比例的知名商場(chǎng)外，其余均經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品，影行的存款利率已降到了相當(dāng)?shù)偷乃?，多?shù)投資途徑，以獲取可觀的利潤(rùn)。但相對(duì)于商鋪的直接對(duì)較小，回報(bào)期望也相對(duì)小些。這些投資者一般、代理公司尋找客戶出租，由發(fā)展商和物業(yè)經(jīng)管公很快獲取收益；也可以在物業(yè)的成熟階段將名下物業(yè)再險(xiǎn)及物業(yè)選擇的考慮范圍以及人們對(duì)該商業(yè)區(qū)的認(rèn)可程度，從而具有巨大的潛在商查IRS(商圈飽和度)＝C(潛在顧客)XRE(平均購(gòu)物額)／RF(同類店商場(chǎng)飽和度＝50萬(wàn)人(東門的日潛在顧客X)100元(人均購(gòu)物額)/7.5萬(wàn)的商場(chǎng)業(yè)態(tài)面積 容等為主。各鞋，化妝品，珠寶；二層：服飾，化妝品，餐飾，化妝品，體育用品，床上用品；四層：超。經(jīng)營(yíng)特色突出，品種超向單一，服裝類占據(jù)第第二篇工程定位分析等。開發(fā)商商業(yè)投資技術(shù)方案一般有完全銷第二個(gè)層次為涉及鋪面投資者(小業(yè)主)的定位，它包括客戶定位、工程推用。位內(nèi)容影響因素析各個(gè)影響因素根據(jù)影響因素結(jié)論確定工程定位思考流程圖 爭(zhēng)環(huán)境、開發(fā)商工程運(yùn)作思路濟(jì)增長(zhǎng)速度，強(qiáng)化了市民的消費(fèi)信心、投資信心。促 香港市場(chǎng)的帶動(dòng)，深圳市商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過形經(jīng)營(yíng)面積達(dá)裝批發(fā)市場(chǎng)?？傮w說來，其臨街狀況較為理想。東人流。 定位 房地產(chǎn)工程發(fā)展商及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者兩部分的利險(xiǎn)，式定位營(yíng)業(yè)態(tài)，即：專業(yè)市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、主題商場(chǎng)、、加之華潤(rùn)品牌號(hào)召力不足、規(guī)模小，本工程位于東門商圈邊沿(更接近居民區(qū))、順電家具。在東門，經(jīng)營(yíng)品種、業(yè)態(tài)仍顯得尚沒有一個(gè)集中的娛樂城供人們休閑放松。本工程題，輔以酒吧 環(huán)境、工程經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)速列車，商機(jī)無(wú)限售(招租)的失敗。工程具體定價(jià)(詳見售后包租的可行性分析)第第三篇投資回報(bào)分析 M，目前成本價(jià)計(jì)為收益還原法測(cè)算表計(jì)計(jì)算方法月租金*12*(1-空置率)年總收益*3%年總收益*2%建筑造價(jià)*3‰建筑造價(jià)*(1-30%)*1.2%年總收益*5%營(yíng)業(yè)稅*1%營(yíng)業(yè)稅*3%年總收益-年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用月租金(元/M2)空置率(%)建筑造價(jià)(元)使用年限(年)收益年限(年)還原利率(%)7560.00226.80.90378.00801.126758.88年總收益維修經(jīng)管費(fèi)租賃經(jīng)管費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)稅稅城建稅教育費(fèi)附加年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年純收益一2345678二008.0%三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+80885.10還原利率)^收益年限]收益還原法測(cè)算表單位：元/M2計(jì)計(jì)算方法月租金*12*(1-空置率)年總收益*3%年總收益*2%建筑造價(jià)*3‰建筑造價(jià)*(1-30%)*1.2%年總收益*5%營(yíng)業(yè)稅*1%營(yíng)業(yè)稅*3%年總收益-年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一年總收益1維修經(jīng)管費(fèi)2租賃經(jīng)管費(fèi)3保險(xiǎn)費(fèi)4房產(chǎn)稅5營(yíng)業(yè)稅6城建稅7印花稅8教育費(fèi)附加年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)二年純收益月租金率建筑造價(jià)使用年限(年)收益年限(年)還原利率5400.00.90270.007070.10579.724820.28008.0%三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還原57685.42利率)^收益年限]收益還原法測(cè)算表單位：元/M2計(jì)計(jì)算方法月租金*12*(1-空置率)年總收益*3%年總收益*2%建筑造價(jià)*3‰建筑造價(jià)*(1-30%)*1.2%年總收益*5%營(yíng)業(yè)稅*1%營(yíng)業(yè)稅*3%年總收益-年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用月租金空置率(%)建筑造價(jià)使用年限(年)收益年限(年)還原利率3240.0097.2064.80.904.86358.322881.68年總收益維修經(jīng)管費(fèi)租賃經(jīng)管費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)稅稅城建稅教育費(fèi)附加年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年純收益一2345678二008.0%三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還34485.74原利率)^收益年限]收益還原法測(cè)算表單位：元/M2計(jì)計(jì)算方法月租金*12*(1-空置率)年總收益*3%年總收益*2%建筑造價(jià)*3‰建筑造價(jià)*(1-30%)*1.2%年總收益*5%營(yíng)業(yè)稅*1%營(yíng)業(yè)稅*3%年總收益-年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用月租金空置率(%)建筑造價(jià)使用年限(年)收益年限(年)還原利率2160.0064.8043.20.90247.62年總收益維修經(jīng)管費(fèi)租賃經(jīng)管費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房產(chǎn)稅稅城建稅教育費(fèi)附加年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)年純收益一2345678二008.0%三評(píng)估值V=年純收益/還原利率*[1-1/(1+還22885.90原利率)^收益年限] 工程售后包租基本情況結(jié)合大型品牌商家開店要求，我司建議：首2、(靜態(tài))根據(jù)實(shí)際，銷售樓層一般到四樓為止，所以涉及返租對(duì)象僅限于此，三三層5134485.745122885.9071237193.11833768145239031008548463196556624052177446287993455面積(M2)返租比例均價(jià)(元/M2)銷售率十五年租金收入(元)十五年返租金額(元)金合計(jì)51內(nèi)鋪街鋪700008080022132500039838500490086005157685.4296745122092820427560851079677007967700層510796770079677005107967700層51079677000079677007967700三層5134485.7471237193.118239031008548463196556627882300551內(nèi)鋪街鋪70000808002213250007569315026559000031428150積返租比例價(jià)銷售率銷售收入金收入租金額計(jì)5157685.429674512209282042756085122885.9033768145405217744628799A、三三層5134485.745122885.9071237193.11833768145767528827324262積返租比例價(jià)銷售率銷售收入十五年租金收入十五年返租金額51街鋪8080022132500026863529793966535157685.4296743453881752315105372705層51053727050057643202回收資金16879187667023260297121081411917153727055372705回收資金合計(jì)29039182522885.971237193.11833768145576432022732426229712108141191710%00007000080800A.假設(shè)本工程不包租，直接銷售，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，目前東門一層銷售率銷售收入與包租貼現(xiàn)值(動(dòng)態(tài)回收資金折現(xiàn))的差額=動(dòng)態(tài)回收資金折現(xiàn)(取技術(shù)方案A數(shù)值)—銷售收入=290391825-((80800+70000)X1475.5X70%+57685.42X2951X50%+34485.74X2951X10%)=39399245.916B短期房產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)階段三年評(píng)估原 C.假設(shè)包租實(shí)現(xiàn)的銷售收入用于短期房產(chǎn)開發(fā)，依然取收益率8%，則X(221325000+26863529)/168791876=(1+8%)x第第四篇營(yíng)銷推廣策略總體推廣思路，而在于積累客戶，試探市場(chǎng)，為日后的二、推廣渠道的選擇。大客或客戶群把整個(gè)商鋪包，即商業(yè)物業(yè)是否能做旺，取決大型經(jīng)營(yíng)商家，因?yàn)楣こ踢x擇于規(guī)劃，再者高樓層不易消化。引入，險(xiǎn)的商業(yè)物業(yè)。大型商家的進(jìn)駐,不但聚集了人氣，更增強(qiáng)了小投資者的，三就是利用促銷手段達(dá)到銷售目門一腳]。優(yōu)惠組合建議：展銷期(內(nèi)部認(rèn)租)期內(nèi)九四折優(yōu)惠，首20名買家加送一年經(jīng)管費(fèi)新聞為主導(dǎo)的手法浪被搶購(gòu)，價(jià)低時(shí)不買，價(jià)高時(shí)反評(píng)估、比較、投資分析是十分專業(yè)的，不要視覺識(shí)別系統(tǒng)的建議(以開發(fā)商原有系統(tǒng)為延伸)地盤形象包括導(dǎo)示牌、條幅、彩旗、綠化等設(shè)計(jì)建議(主要是根據(jù)LOGO延伸和 a推廣中心位置/面積b廣中心功能資料存放放置宣傳資料模型口、汽水機(jī)等設(shè)展板、顯示物業(yè)資料寸再議定用機(jī)及傳真機(jī)及用膳象存放供客戶及員工使用——驗(yàn)鈔機(jī)(如是柜式則需嵌入預(yù)埋裝飾柜中)c)推廣中心設(shè)計(jì)風(fēng)格口部分為展示區(qū)，建議按展面積的色塊，明亮的燈光渲染，整個(gè)大廳要看洽談區(qū)，設(shè)計(jì)上依然推崇熱烈的風(fēng)格，營(yíng)造出的用材及家俱，使整個(gè)空間體現(xiàn)出各有 重要的，它能長(zhǎng)時(shí)間地使工