****廣場招商經(jīng)營策劃方案第一章項目背景——兩大商圈爭霸演義新商業(yè)格局在***路向**街的盡頭***大廈之巔以戰(zhàn)略的高度可以看到：成都城市改造的加快以春熙路為核心的***路商圈與以***廣場為核心**口商圈競爭加劇，新商業(yè)格局的演義正在進行中！以***廣場改造為契機在鹽市口商圈將新增近30萬㎡的商業(yè)建筑，大型精品百貨商業(yè)群將興起；地下鐵修建、***廣場的改造為鹽市中商圈的人流物流組織創(chuàng)造了前所未有的條件，***口商圈欲爭第一商圈霸主之位。***路已經(jīng)歷了大的改造，存量土地有限，傳統(tǒng)項目逐漸沒落，在后發(fā)優(yōu)勢上難以與鹽市口商圈相比，由此“****路”開始突圍，在紅星路步行街改造完成后，****路悄然打開了向東、向北延伸的觸角。在紅星路以東，東大街以北的“*******·*******廣場”擔(dān)負(fù)著這場“新商業(yè)格局演義”的重要角色。第二章項目定位——引領(lǐng)“后***時代”打造新東大街商業(yè)旗艦一、商圈分析形式后面是內(nèi)容，現(xiàn)象后面是本質(zhì)，對*******·*******廣場的認(rèn)識應(yīng)從它本身所處商圈開始。于是還是回到兩大商圈的對峙：鹽市口商圈的主要商業(yè)形態(tài)——大型百貨具有代表性的為：百貨大樓、摩爾百盛、仁和春天、人民商場、北京華聯(lián)、大業(yè)百貨。鹽市口商圈的主要商業(yè)形態(tài)決定了其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是大宗的商業(yè)樓，投資者為大型企業(yè)客戶。春熙路商圈的主要商業(yè)形態(tài)——大型百貨+商業(yè)步行街+服裝批發(fā)大型百貨主要有王府井百貨、太平洋、伊騰洋華堂等；商業(yè)步行街為春熙路商業(yè)步行街，科甲巷商業(yè)步行街、紅星路商業(yè)步行街；服裝批發(fā)主要為泰華服裝批發(fā)城，九龍服裝批發(fā)城、萬紫服裝批發(fā)城等。春熙路商圈的商業(yè)形態(tài)具有較強的包容性和多元性，其商業(yè)形態(tài)決定了其商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品為大宗商業(yè)樓+獨立式商鋪，投資者為大型企業(yè)和社會個體。在春熙路商圈以步行街和服裝批發(fā)為主的商業(yè)形態(tài)構(gòu)成了它的核心競爭優(yōu)勢,這兩種商業(yè)形態(tài)的背后便是獨立式的商鋪。前者以步行街區(qū)為特色，后者以專業(yè)化集群為特色。二、項目功能定位參照春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài)，對*******廣場的功能定位：一層的步行街區(qū)式獨立商鋪，二三層休閑小廣場為中心的獨立式商鋪。三、項目經(jīng)營定位失精品零售和服賀裝批發(fā)是紐春熙路商圈傳享統(tǒng)優(yōu)勢項目，必特別畏是君200創(chuàng)2轉(zhuǎn)年衡1腔0遙月春熙路經(jīng)過樂改造后鳳煥然一新，匯考集了成都眾多仇知名品牌，成喉為了成都精品歸購物一條街。堡一般成都女孩杰說在城里邊逛批街就特孔指優(yōu)“景春熙停路按”啊，顯然在成都政沒有第二條商爬業(yè)步行街或是息精品購物廣場慘的項目可以與劍春熙路相競爭視，相反做春熙齒路的補充和延雹續(xù)倒是大有市負(fù)場添。羞“惰后春熙時蚊代勵”炊是新商格局下伐的必然！我服裝批發(fā)項目集在勾春熙路商圈已雪經(jīng)走謠過嬸2惠0滔多個年頭，宅成都的服裝批饑發(fā)市場碼是整個西南服栽裝市場的中心騾，誼擔(dān)負(fù)著向拳川內(nèi)各地、重單慶、侄云南、貴州、予陜西甚至西藏俊等地幾百個市渣縣分銷紡織服誰裝商品的任務(wù)櫻。禁成都青年路服朵裝批發(fā)市場興桂起挪于舟2腹0眾世斗紀(jì)幼8新0朵年代，最初僅其有十幾家在此句擺地攤兒賣廣腰州絲襪和皮鞋威，很2題0嫂世渡紀(jì)測8撈0雪年代后期提升鳥為睬“欺鐵架經(jīng)臂營毒”淘（類似以前春芹熙路夜市）犬。畢2姑0桐世善紀(jì)泥9范0巨年代中期，青汁年路發(fā)展成著問名的個體服裝喂一條街，影響蘆力輻射到整個鼻四川乃至西南過。粒199只8倚年成都青年路若大改造，泰華跡服裝城正式開何業(yè)向，廚199豬9帆年九龍專門的夾服裝批發(fā)市場梳開業(yè)，吸入原龜青年律路秧80眉%到的商戶菌，被譽盲為激“男西部服裝第一戀城亂”播；妹200淚0售年，萬紫、金談開服裝城開業(yè)粒，青年路新商熱圈正式成型。藏但從目前的經(jīng)展?fàn)I狀況看，萬位紫、金開、泰薄華等服裝城由啊于配套設(shè)施、峽交通條件都十幸分惡劣，難以喪吸引客戶，商芝家的經(jīng)營十分劣困難，但除了戒九龍之外別無飯選擇，九龍的揉高租金給了商堆家巨大的經(jīng)營炮壓力。毅綜上所述并結(jié)桶合忠******艱*涼·拒******褲*臥廣場的項目設(shè)甲計，對餃******滴*嬸·栗******船*怒廣場的定位分碌別為：戰(zhàn)略定位：郵春熙路精品購利物的延續(xù)，青告年路服裝批發(fā)毫的補缺，音“睡后春熙時前代帆”柜的領(lǐng)跑者。危經(jīng)營業(yè)態(tài)定位嘉：頑都市精華商業(yè)盡購物中心但，以精品服飾遼零售，代理商磨展示、新品發(fā)輔布為主，兼營割高檔化妝品、膜皮具、飾品類憂等等，拒絕低披檔產(chǎn)品及大路脾貨等于項目形誘象不相符的經(jīng)挽營業(yè)態(tài)。彈宣傳毯推廣撤案名：顯“梯***基名帳城稻”鋼（暫定名）君目標(biāo)港客戶舞群定位：派廣東、香港、漏歐美品牌服飾塔西南代理商；編春熙路步行街刺的精品名店客鴉戶；泰華、萬局紫、金開等流夸行精品服裝代畫理商；鹽市口尾商圈零售客戶訂等彎四、項目優(yōu)劣度勢分析優(yōu)勢：害項目西鄰紅星礎(chǔ)路步行街，項甜目可在此聚集蜘人氣影與鹽市口、青卡年路、春熙路攜一衣帶水，相偶互呼應(yīng)鏟東大街拓寬改舞造后，交通暢稿達趨開發(fā)商具有良籃好的品牌優(yōu)勢劣勢：貴雖然與春熙路抖相距不遠(yuǎn)，但顫地段稍差，位訴置稍偏尤東大街拓寬改蹦造后形成了快躬速通道，傳統(tǒng)蘭商氣消失絹第三班章儉翁楊招商構(gòu)思一、招商目標(biāo)延總體目標(biāo)：項脆目交房之日依起印5廁個月內(nèi)招商率敢達本85禍%見，開攤率冊達舉75水%醒，殲1飯0川個月內(nèi)開攤率喘達妻90釀%瓶。叫目標(biāo)客戶：廣勒東、香港、歐貼美品牌服飾西類南代理商；春誓熙路步行街的溉精品名店客戶沉；泰華、萬紫愛、金開等精品轟服裝代理商客創(chuàng)戶；鹽市口商派圈零售客戶等叢二、難點及對仔策分析鉛難點一：地段伏位置將成為客違戶考慮的重要化因素睛對別軌接策：需要大力麗推廣宣傳項目險交通優(yōu)勢、產(chǎn)斬品優(yōu)勢等，以挎及地“標(biāo)后春熙時作代噴”族等推廣主題語型，引導(dǎo)客戶正榜確認(rèn)識項目價優(yōu)值。怨難點二：能否您短期將春熙路捏的商氣延續(xù)至映******劣*法廣場漆對盜慮禁策：需要策劃銀系列以服裝為騾主題的專題活與動，以及一場南具有影響力的轉(zhuǎn)大型攻關(guān)活動鐘進行造勢，吸甜引大量人氣并凱迅速形成商氣旬。三、招商策略坑優(yōu)秀的經(jīng)營管滑理方案打動客費戶：蜓“憂雙時段經(jīng)營、忠魚和熊掌皆鑰得編”侵經(jīng)營方案，此觸方案將提高商摧戶的經(jīng)營時間粘和商鋪業(yè)主的屆收益，并創(chuàng)造講兩個購物消費咸高峰?？竷?yōu)惠招商，干以點代面摔，重點招募主驅(qū)力商家和商圈云影響力較大的布商家，帶動散淹戶經(jīng)營；與商益家共同宣傳策愈劃，共同造市哥，盜先做人氣，再濾做生意著。橡強化項目規(guī)劃離、與區(qū)位后發(fā)萄優(yōu)勢，良好的準(zhǔn)交通物流組織貸優(yōu)勢。輝四、招商服務(wù)羽與支撐掠物業(yè)管理為入朗租店鋪和顧客扮提供一個舒適堵安全的環(huán)境，耗包括賣場的環(huán)炎境、設(shè)備的保避護、安全保衛(wèi)域、管理等。我租戶管理造就棉優(yōu)良的店鋪，倍包括對租戶的踐教育輔導(dǎo)、經(jīng)據(jù)營分析、店鋪屈調(diào)整、調(diào)節(jié)管丈理等。放營銷管理提升糾商城的客流量袋和銷售額，包快括對各店鋪進隙行營銷支援，勺并舉辦統(tǒng)一的耳廣告宣傳和促答銷活動。調(diào)成立專門的招填商服務(wù)機構(gòu)，腎致力于整個商爸業(yè)氣氛的營造騰，商場品牌形魔象的樹立與推細(xì)廣。晚協(xié)調(diào)各租戶與室工商稅務(wù)、公幣安、衛(wèi)生等管輪理機構(gòu)的關(guān)系騙，爭取政府政浙策支持。雜五、招商操作竿程序甘1引、熟悉本招商戴項目的相關(guān)內(nèi)劇容，客戶問詢縫的準(zhǔn)備。析2舍、收行業(yè)的相孕關(guān)資料，進行倦分類、分區(qū)整晌理。龍3境、通過各種新頭聞、廣告、雜胳志、媒體或展素會發(fā)布信息，禽對招商進行前時期滲透。滋4裂、充分認(rèn)識自班身優(yōu)勢，做好醒一份吸引人的株招商手冊及相耕關(guān)宣傳資料。革5愉、建立一個良攪好的招商支持槍系統(tǒng)，各方面溫協(xié)調(diào)支持招商紙工作。蘭6瞎、策劃一些主坦題活動或大型退公關(guān)活動，擴助大影響，提高耽商場知名度。兇7獨、建立目標(biāo)客稠戶數(shù)據(jù)庫，對稀招商員的招商遺工作，包括電倉話聯(lián)系、走訪寬、跟進、簽約勁等，實時做好爭記錄。執(zhí)8磨、招商員每周懂上報招商情況毒，分析、總結(jié)淘、交流、招商王經(jīng)驗和心得，蘭處理客戶反饋車信息，適時調(diào)司整招商策略。鉗六、招商制度閥及職責(zé)帽1被、客戶資料的棵收集和篩選。童市場調(diào)研和競毫爭對手研究、報目標(biāo)、潛力。弱客戶的瑣定，溉客戶資料的分式類管理。份2惠、電話拜訪和彎面訪。電話拜寶訪約見的要點峰，面訪前準(zhǔn)備膀，面訪的過程首控制和記錄，敵面訪的技巧、盾潛力、重點、械成交客戶的面斥訪區(qū)別。造3丸、數(shù)據(jù)報表的斥填寫，拜訪記宿錄填寫；招商更周報，日報及賠總結(jié)；重點客媽戶的會談紀(jì)要雄報告；預(yù)簽協(xié)床議客戶操縱要掉求及通報或4鞠、客戶的維護轉(zhuǎn)和跟進：協(xié)議遇的簽訂；客戶降爭議的處理、徹收款的協(xié)助。累5折、內(nèi)部溝通：犬招商部內(nèi)部聯(lián)薄系溝通；其它規(guī)有關(guān)部門的工貫作協(xié)調(diào)與聯(lián)系席。房七、招商后期題管理構(gòu)1厚、客戶足以影娃響商場的發(fā)展渣，要讓客戶持牌續(xù)在商場經(jīng)營重，商場必須努選力經(jīng)營，獲取首客戶的信賴。論2浮、維護老客戶蘿，對于商場在軋營運、財力、修管理、品質(zhì)上隸有莫大的影響嘗，應(yīng)當(dāng)加強與兇老客戶的聯(lián)系窩，及時解決其穩(wěn)所提出的問題呢。劈3辱、商場每年都竊可能會喪失若身干就客戶，因躍此要采取計劃谷性客戶儲備與闊拓展。溉4起、培養(yǎng)忠誠客耍戶，使其產(chǎn)生而持續(xù)入租行為筋，并幫助商場防向外宣傳，建澡立口碑。賭5心、對客戶做未衣來分析，包括凍客戶數(shù)量，類估別等情況的未渠來發(fā)展趨勢，系爭取客戶的手棚段等。災(zāi)第四當(dāng)章屆春禾招商進度銷序號懂項目徑時間進度粱200喊4愿年席200崖5六年忍200哀6柄年風(fēng)9/15攏9/30罰10/5恰10/8班1/1戒4/1躺8/1歇12/30虹06/12/電30碰1擊簽訂招商合同舊★舞2退甲方審核通過劈招主商爸/付經(jīng)營方案脹★險3尺招商各項目籌饅備就緒罷★簽4罷招商正式啟動組★絨5烏招商率泉達抓30%蘿★勵6傳招商率嶺達狡60%濤★鐘7閃招商撥率抄/類開攤率置達刊85%/75透%武★遍8纏招商袍率氧/劇開攤率筑達鄙90%權(quán)★禍9鑼招商率鞏固作達扛90%浴★杰第五煎章懲么自招商費用一、招商構(gòu)成嗎開辦啟動費：耳用于招商所需亮各類軟硬件的耕購置皂商業(yè)資源開發(fā)捆及經(jīng)營維護費榆：招商人力資花源費；招商活醋動費，商場管芬理人員人力資循源費壇招商廣告費：腸招商推廣所需要的各類廣告設(shè)芹計、制作、發(fā)差布費用謊租金提成：招曲商方主要利潤據(jù)的體現(xiàn)怕二、招商費用傍標(biāo)準(zhǔn)一至三層

箱序號葡項目爐標(biāo)準(zhǔn)燙支付方式晉小計降說明壯1闊啟動費胖1491罰0昆㎡秘×麻5腐元給/盞㎡深簽訂合約時支絨付琴50鹽%追，正式招商啟猛動支籠付廳50%誤74550解前期籌備費用肢2必商業(yè)資源開發(fā)椒及經(jīng)營維護費島200鐘0管元粱/漿人輸/映月汪×1涂0溫人（估計人數(shù)喜）煤×2縣4隨月爆按招實際人數(shù)漏支付，以招商錫率作為支付考紋核。紛480000往達到合同規(guī)定