(運營管理)物業(yè)管理有限第一章人員架構(gòu)及管理范圍1.1架構(gòu)圖高級技工3人技工4人1.2物業(yè)管理工程部的主要職責工程部負責：A.對物業(yè)的土建及所有機電設施(電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng))的維修保養(yǎng)C.對業(yè)主、租戶開展有償服務D.對裝修工程進行監(jiān)督管理E出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容：決大修計劃、預防性試驗計劃(月計劃、年計劃)并負責組織計劃的完成，1.2.8根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備(電梯、空調(diào)和照明等)的準時開啟汽、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的存?zhèn)}，皆外判，另一方面，可令設備的壽命得以延長?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設備有：c.空調(diào)自控機組1.3.2弱電專業(yè)職責范圍f.保安技防系統(tǒng)1.3工程各班組職責范圍1.3.1強電專業(yè)職責范圍負責整個電氣系統(tǒng)的運行和資料管理。.2負責發(fā)電機的運行管理。1.3.1.3負責所有高低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機等設備的維修保養(yǎng)及故障修負責空調(diào)、冷凍設備動力電源供給。負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。負責物業(yè)公共范圍內(nèi)所有照明設備的保養(yǎng)和故障檢修。負責物業(yè)臨時供電的安排和計劃。對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。.9負責燃油的儲存和發(fā)放。10配合物業(yè)管理處負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。11詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。1.3.1.12負責物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運行管理。3負責監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。1.3.2.1負責物業(yè)的門磁，監(jiān)控設備，消防警報設備，電話設備，公共廣播設負責所有以上設備的維護保養(yǎng)和運行記錄。1.3.2.3詳列設備故障的種種現(xiàn)象，匯報給有關的專業(yè)維修承造商，使他們于配合物業(yè)管理部，負責向業(yè)主、租戶提供有償服務。熟悉電腦及打印機等部件的應用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。熟悉系統(tǒng)的分類、監(jiān)控設備的分布，掌握設施的參數(shù)及其操作方法。嚴格執(zhí)行工程部規(guī)定的機電系統(tǒng)的運行方案。1.3.2.8監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當?shù)姆磻⒆鲌笞龊秒娖髟O備及弱電房的消防工作和衛(wèi)生工作。1.3.2.10實行24小時四班/三班制不得擅離職崗，交接班之前做好各類匯總并11定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。.12每周、每月總結(jié)運行、故障、記錄。3積極參加業(yè)務學習和技術培訓、復訓，不斷提高自己的業(yè)務水平。1.3.3空調(diào)班組職責范圍1.3.3.1熟悉空調(diào)系統(tǒng)設備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，1.3.3.2制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結(jié)做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備處于優(yōu)良技術狀態(tài)。1.3.3.4做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕到現(xiàn)場，處理事班組員工積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。做好空調(diào)設備機房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。1.3.4給排水班組職責范圍1.3.4.1負責給排水設備及管路的維修，處理有關設備運行時發(fā)生的設備維護跟蹤給排水設備報修工作的具體落實，做好應急的搶修工1.3.4.2熟悉掌握給排水系統(tǒng)設備運行狀況，定時巡視主要部位及主要設備工如有發(fā)現(xiàn)設備發(fā)生異常或故障，應立即作出正確的判斷，采1.3.4.3做好給排水設備運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。如果無法處1.3.4.4做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修1.3.4.5積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告1.3.4.6做好水泵房的管理工作，嚴禁無關人員進入，負責消防泵的日常清潔負責燃氣系統(tǒng)、設備的維修保養(yǎng)。1.3.4.8認真貫徹執(zhí)行總工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確積極配合其它班組工作，努力完成領導交給的各種任務。10積極參加業(yè)務和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。1.3.5綜合維修職責范圍負責公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設的修理和翻新。1.3.5.2負責公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改.負責公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。負責土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。負責公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。6負責各種機器設備的維修保養(yǎng)。2.1.建立組織機構(gòu)的原則備管理機構(gòu)必須遵循的一般原則是：2.1.1.在物業(yè)總經(jīng)理領導下的總工程師負責制原則。而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏，專業(yè)主管必須2.1.3.設備管理、技術和經(jīng)濟三位一體的原則。2.1.5.保持最佳管理幅度的原則，通常以4-8人為佳。2.1.6.信息反饋和調(diào)控的原則。2.1.7.按各個物業(yè)各自的特點、專業(yè)人員的技術水平設計組織體制。2.2.工程部組織機構(gòu)的設計業(yè)工程部組織機構(gòu)和崗位的合理設置，是完成工程部任務的保證條2.2.1.各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關系，應與工程部的任務2.2.2.在人員的配置和機構(gòu)的設計上要考慮一專多能的原則。2.2.3.處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關系。2.3.工程部組織機構(gòu)的設置方式第二章崗位職責公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。物業(yè)所有屋宇設備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試素質(zhì)要求：素質(zhì)要求：程師部所有值班人員素質(zhì)要求：中擔任值班調(diào)度3年以上，對工程部各個環(huán)節(jié)全面了解，有效強的動手能廈變配電站的運行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運行，負。a.計算年度開支預算b.重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c.監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，確保其安裝水平合乎工程部標準d.工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：運防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設備系統(tǒng)的正般錄計記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。作好強電設備、照明系統(tǒng)和弱統(tǒng)的維修保養(yǎng)計劃安排和組織實施工作，使物業(yè)強電設備、照明電室設備始終處于良庫有。素質(zhì)要求：班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程素質(zhì)要求：中班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程素質(zhì)要求：素質(zhì)要求：班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程素質(zhì)要求：在盡可運行表事故未班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程報工程式、設素質(zhì)要求：崗位職責1空水工程師任。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運行狀況、控通a.計算年度開支預算b.重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c.監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準d.工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：修保養(yǎng)的能力及一般故障2空調(diào)主管調(diào)。用行，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防安有素質(zhì)要求：意兩種)及體檢合格證。3空調(diào)運行技工靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應。素質(zhì)要求：4空調(diào)維修技工。5給排水主管。加完素質(zhì)要求：意兩種)及體檢合格證。6給排水技工排除時師，并定值及的正常素質(zhì)要求：7水化驗技工事故報告，交工程師審素質(zhì)要求：事故報告，交工程師審素質(zhì)要求：好的修專業(yè)的裝飾裝修、家具等的維修和保養(yǎng)，對整個物業(yè)進行內(nèi)外a.計算年度開支預算b.重大設備維修保養(yǎng)外判的標書制定及報價單的審核c.監(jiān)管承判商進行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標準d.工程結(jié)束后的驗收素質(zhì)要求：素質(zhì)要求：第三章工程部工作管理辦法第一節(jié)物業(yè)的前期管理1.1接管驗收件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項目竣工以后，收委員會對竣工項目進行查驗，在認為工程合格后辦理工程接收手品移交給建設單位，這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程項屋時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完驗收后，整個物業(yè)連同設備就應移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一是因為物業(yè)在完成驗收后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管來進行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設計和施工，只有它才對各種分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括制定管理規(guī)章，組織行崗位培訓等。另外，在房屋產(chǎn)權分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權益不受侵犯。當物業(yè)管理公司向業(yè)主質(zhì)量記錄：事，放寬標準，最后可能自食其果。因為一但接管合同生效，物業(yè)管理必須承擔合同中規(guī)定的義務和責任。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應付。因此，物業(yè)管理公司應充日后管理的影響，另一方面還應站在業(yè)主的立場上，充分維護業(yè)主的權益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在：2．1明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂，實現(xiàn)權。2．2確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理少日后管理中的麻煩和開支。同時，能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識2．3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達到要求，減少日根據(jù)接管中的有關物業(yè)的文可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題，計各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件：正常使用；業(yè)接管驗收應檢索提交的資料產(chǎn)權資料：a)項目批準文件；c)建筑執(zhí)照；a、附屬工程及隱蔽管線的全套紙；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預決算；e)圖紙會審記錄；g)隱蔽工程驗收簽證；hi收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k合格證書；l修單據(jù)等文件；m塊試壓報告；的意見，反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達這些TB序雙方對所有設備、設施進行分段檢查(所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份)4物業(yè)接管驗收的標準過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文當工程合同中另有規(guī)定時，要以較高的標準為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的準，對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目：4．1．1地基基礎的沉降不得超過GBJ202-83(地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2地下室防水工程應符合GBJ208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)GB工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值；選材必須符合GBJ206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關規(guī)定；4．1．6凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11(建筑抗震設計規(guī)范)的規(guī)定4．2．4符合JG102-96(玻璃幕墻工程技術規(guī)范)的有關規(guī)定。無積水，不滲漏；和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角；有積水，不允許倒泛水和滲漏；4．4．4符合GB50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度：牢；4．5．7符合JGJ73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。GB50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求；GBJ作靈敏可隱蔽工程，試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求；反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置共用天線；管道排水必須流暢；靈活；等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證；靈活；J范)的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支、吊架應牢固；蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈；應有足夠坡度，并不應超過兩個彎；斷裂現(xiàn)象；室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設計要求；域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則5.物業(yè)移交業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查對責成返工的工程是否保證，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位修，并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須收費通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應向用戶發(fā)理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對房屋進行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應對其進行管理，《房屋及設備驗收表》《遺漏、缺陷工程申報表》用戶或其代表前來并繳付有關費用用戶前來收樓，用戶應備銷售部收樓通知書/租樓合同書狀況記錄用戶之裝修特殊要求報之底數(shù)第二節(jié)客戶二次裝修管理1.接收申請1.1客服助理陪同業(yè)戶裝修負責人到工程部，完成二次裝修業(yè)戶移交工作(要求：物業(yè)公司辦理一切二次裝修手續(xù)的必須是業(yè)戶裝修負責人)。人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。1.3業(yè)戶委托的施工單位、設計單位、監(jiān)理公司必須向物業(yè)公司提交公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件(加蓋公章)，資質(zhì)證明的原件以及公司為現(xiàn)場負責人出具的委托書。由 (施工單位必須具備二級以上資質(zhì))1.4業(yè)戶裝修負責人向工程部領取圖紙(建筑平面、設備布置圖等)，并由各專業(yè)工程師向業(yè)戶裝修負責人、設計單位做技術交底(主要內(nèi)容是不允許更改的項目及部位裝修負責人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負責人、設計單位、主要內(nèi)容：令保險(人身保險、財產(chǎn)保險、公共責任險等)令工人操作守則(物業(yè)公司要求)令臨時水電使用方法及要求(填寫單據(jù)并報批)、令材料的運輸(時間及路線)令施工時間(允許施工時間及特殊要求)令垃圾清運方法(時間及路線)令裝修公司應繳付一切應交付的費用(裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等)令簽署相關協(xié)議(委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等)1.6業(yè)戶裝修負責人在工程部領取相關裝修申請表格，認真填寫清楚隨圖紙一并交至格式) 式)1.8質(zhì)量記錄《二次裝修工程申請/委托書》《業(yè)戶單元二次裝修審批表》2.施工單位報批進場過程2.1報批2.1.1業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙，經(jīng)工程部初審(不超過2天)，如無重大問題則要求裝修負責人將設計單位的設計方案送消防局報批審驗。。2.1.3物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設計單位此設計2.1.4消防局審批合格后，業(yè)戶裝修負責人將消防局的審批意見連同圖紙一同交物業(yè)工足物業(yè)公司要求。(物業(yè)公司審批意見最終以消防局意見為基礎).2.2質(zhì)量記錄《臨時施工用電申請表》《業(yè)戶二次裝修施工許可證》3.繳費及進場手續(xù)3.1繳費進場手續(xù)2．交付裝修各項押金(即裝修押金、臨時水電押金、施工出入證押金、滅火器租用押金)門業(yè)工程部業(yè)財務部業(yè)財務部業(yè)保安部業(yè)保安部業(yè)保安部3.2施工單位如需運輸材料時，必須提前一日填寫運輸申請表并由保安部負責人簽字3.3質(zhì)量記錄4.施工管理4.1施工單位如需使用臨電時，必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負責4.2施工單位如需加班時，必須提前一日填寫加班申請表并由客戶服務部及保安部負4.3施工單位如需項目施工時(如：斷閘接電、戶外施工等有影響其它客戶及物業(yè)管理之項目)必須提前二日填寫特別行為申請表。4.4施工單位在封頂、封墻、地面面層等施工項目時，必須提前二日填寫隱蔽工程驗4.5在整個裝修過程中，施工單位必須嚴格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章4.6在物業(yè)檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章4.7如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后，未在限期內(nèi)進行4.8施工單位在改正、恢復后，必須報物業(yè)公司對其進行檢查，合格并由施工單位交。。《二次裝修施工整改/處罰通知單》《二次裝修巡查表》《二次裝修加班申請/審核表》《二次裝修特別行為申請/審核表》5.竣工審核裝手冊附錄十)5.3由業(yè)戶組織施工單位(總包)、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進行聯(lián)合驗收。(特殊工程還需先請消防局驗收，由物業(yè)公司根據(jù)工程實際情況確定)。。。6.退費：請，憑二裝工程結(jié)算單辦理款項繳納及清退3質(zhì)量記錄7.工程結(jié)束7.1物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請，其它具體要求請參見《二次裝修7.2質(zhì)量記錄1.值班及交接班制度1.1值班人員應按規(guī)定時間提前10分鐘到達工作崗位，進行交接班前工作檢查，如接二交使用排，核對時進行空車試運轉(zhuǎn)。對由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權拒絕接班，并報告班組或部門領導處理。接班人員接班時必須檢查以下工作：1.3.1查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設1.3.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設備巡檢1.3.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班：1.4.1接班人員未到崗時，應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后1.4.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級主管或工程1.4.3所轄設備有故障，影響系統(tǒng)正常運行時，交班人員須加班與接班人員共同排除故1.4.5當發(fā)生事故正在處理時，禁止交接班，接班人員應配合當班人員工作，待事故處規(guī)定時間轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備管人員請示并告知去向，完畢后立即回到值班室，用餐時，必須輪換進行，在早、午、晚和夜餐時間所有運行機房應有人值1.10值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。上班時間1.11須按計劃及工程師之安排做好設備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員1.12當發(fā)生重大意外事故時(如火災等)要冷靜處理，及時向主管及各級領導匯報。1.13值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產(chǎn)禁吸煙。1.15質(zhì)量記錄《外來人員登記表》ED-TB-0309-114《專業(yè)排班表》ED-TB-0309-128《變配電室交接班記錄》ED-TB-0309-301《盈地大廈配電室運行日志(高壓室)》ED-TB-0309-302《盈地大廈配電室運行日志(低壓室)》ED-TB-0309-303《樓宇自控機房交接班記錄表》ED-TB-0309-401《給排水/空調(diào)專業(yè)交接班表》《給排水專業(yè)交接班/日報表》度一接班人員工作；嚴禁接班前飲酒，如交班人發(fā)現(xiàn)接班人喝酒或神志不清，有權拒絕其交接工作，物業(yè)工程部將對其嚴厲懲處；。如：變壓器高低壓開關，各種儀表是否運行正常等；4檢查絕緣工具計表是否齊全，應完好無損；求詳細認真詢問上一班運行情況及負荷情況；6檢查室內(nèi)外衛(wèi)生是否合格；記錄要求的內(nèi)容逐項將檢查結(jié)果清楚地填寫在交接班記錄上，簽上接班人姓名和接班時間；8凡接班后發(fā)生的問題均由接班人負責；二交班人員做好班前各項交班準備工作，交班未結(jié)束不能換下工作服；2要認真詳細介紹本班系統(tǒng)運行狀況及運行中發(fā)現(xiàn)的問題或設備的缺損情況；清情況并填寫在記錄上。按要求可以處理而未處理的不能下崗；4交班時發(fā)生的一切故障由雙方共同處理，處理完后接班人方可離開工作崗位；。在休息日和正常班時。在處理故障過程中，未6接班人員未到，交班人員不能擅離崗位，如離崗后發(fā)生的一切問題由交班人負責；7交班前應搞好衛(wèi)生，衛(wèi)生不合格不得下崗，搞好為止；8各班交接記錄妥善保存，不得毀壞丟失，保持整潔；業(yè)公司部將進行檢查，如發(fā)現(xiàn)不按制度執(zhí)行者，將視，故障的處理經(jīng)過及尚存問題級傳達的通知、命令BAS機房值班制度值班制度點程 (1)系統(tǒng)出現(xiàn)狀態(tài)報警，須核對系統(tǒng)運行狀況再確認，不要隨意刪除報警記錄。 出現(xiàn)故障報警，應及時通知相關專業(yè)處理并作記錄。 (3)系統(tǒng)出現(xiàn)重大事故報警，應立即通知相關專業(yè)做應急處理并上報領導。 (4)系統(tǒng)出現(xiàn)硬件報警(離線OFFLINE)，應及時上報領導，同時通知相關2.操作規(guī)程為使各種設備性能保持穩(wěn)定，設備的工作正?？煽浚ＷC大廈的供水、供電，工的人身安全，特制定了各主要設備的操作規(guī)程，各級員工應嚴《工程部日常工作流程圖》《物業(yè)工程部外協(xié)聯(lián)系單》《正式送電申請單》一.倒閘操作應根據(jù)工作需要或調(diào)度命令進行，倒閘操作應執(zhí)行操作票制度，監(jiān)護二.倒閘操作應由兩人進行。一人操作，一人監(jiān)護。重要的或復雜的倒閘操作，值應先、編號，并檢查斷路設備或隔離開關的原拉、合位置與操作票所相符。操作中，應認真監(jiān)護、復誦。每操作完一步即應由監(jiān)護人在操“√”。疑問時，必須相調(diào)度員或電氣負責人報告，弄清楚后在進行操作。五.在封閉式配電裝置進行操作時，對開關設備每一項操作均應檢查其位置指示裝發(fā)現(xiàn)位置指示有錯誤或懷疑時，應立即停止操作，查明原因排除六.操作電氣設備的人員與帶電導體應保持規(guī)定的安全距離，同時應穿防護工作服七.停電操作應按先分斷斷路器，后分斷隔離開關，先斷負荷側(cè)隔離開關，后斷電關的順序進行，送電操作的順序與此相反，嚴禁帶負荷拉合隔離開八.用手動機構(gòu)分合斷路設備及隔離開關、用驗電器及用絕緣桿裝、拆地線時，應九.帶電裝卸高壓熔絲管和熔絲時，應使用絕緣夾鉗或絕緣桿，帶防護眼鏡和絕緣手套并站在絕緣墊(臺)上操作。十.下列操作項目應填入操作票內(nèi)：十一.在發(fā)生人生觸電事故或電氣火災時，可不經(jīng)許可先行斷開有關電源，再報告有十二.下列各項操作可以不用操作票：1.事故處理；2.分合斷路器的單一操作；應記入值班記錄內(nèi)。事故處理后應在值班記錄中記錄處理的詳細過操作規(guī)程。5.如果水壓和溫度正常，先開啟冷卻水泵，水泵起動運轉(zhuǎn)正常后，再啟動冷凍泵；、壓差是否正常(水進、出口壓差為200~350kpa，油泵壓差為80~130kpa)。記錄在《冷小，調(diào)整冷凍機的運行臺數(shù)及出水溫度，便于機組達到40℃度：高于5℃度：小于32℃、出水溫度：小于37℃作規(guī)程完好。如：所有緊固件是否緊固；連軸器，不得將水泵電路開關合閘使電機處于帶電狀態(tài)，且在現(xiàn)象存在，如有要及時處理。但水泵軸的控制柜的轉(zhuǎn)換開關撥到“手動”。4.將控制柜上轉(zhuǎn)換開關撥到“自動”位置，水泵進入自投運行狀態(tài)。排水泵(潛水泵)“啟動”鈕，開啟水泵排水。經(jīng)檢查無問題后按“停止”鈕，水泵停止啟泵按鈕，否則會發(fā)生水擊造成設備管路故。因此，特別規(guī)定，停泵一分鐘后才允許按啟動按鈕，待3.機房管理制度業(yè)的冷凍機房、空調(diào)機房、熱力站、變配電所、水泵房等，是工程部重要設所，也是最容易出重大事故的地方。因此機房內(nèi)的值班人員，必須持有勞動部發(fā)的操作證。并對設備運行情況進行詳細記錄和執(zhí)行嚴格的交接班制度，以確備機房、中控室值班室必須注重內(nèi)部的清潔工作，保持室內(nèi)整齊，無衛(wèi)生3.3.1本公司內(nèi)有關上級部門因檢查工作，必須要進入這些場所時，應由總工程師或其，并通知當值主管開門后進入，同時在《設備房出入登記簿》上做3.3.2凡外單位人員前來參觀或有關上級業(yè)務部門前來檢查工作，必須要進入這些場所值主管開門進入，同時在《設備房到當值主管處辦理完登記手續(xù)后，在當值人員帶領下進入以上場所。工作結(jié)束后，3.3.4凡外單位施工和檢修人員因工作需要進入這些工作場所時，必須憑事先辦理好的許可證、工作票和有效的臨時工作證件，到當值主管處辦理許可和登記入現(xiàn)場，在工作中不得隨意操作和觸動與自己工作無關的設備。工作結(jié)3.3.5所有施工和檢修人員進入現(xiàn)場后，不得進行與自己工作無關的活動。必須在工作，并不得隨3.7安全防火管理規(guī)定：密切監(jiān)視機器運轉(zhuǎn)，定期檢查維修機器設備。3.7.3配電室認真監(jiān)護電壓負荷的變化情況；定期清掃變壓、開關柜、防止生污造成短行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護；嚴禁臨時送電、停電、嚴禁非達停送電指令，嚴禁違章維修電氣設備；每年在雨季之前要對避雷器3.7.4木工房內(nèi)嚴禁拉設臨時電源線；電機電閘等設備保持干燥、清潔、各種機器設備電機附近不準堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時清掃，禁止室內(nèi)堆放；不得過量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。3.8機房鑰匙管理制度私自配鑰匙。借用機房鑰匙。立即報告。借用鑰匙需登記。3.9配電房管理規(guī)定3.9.1配電房全部機電設備，由強電技術人員負責管理和值班。送、停電由值班人員負3.9.2建立運行記錄，每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次。查出問題及時3.9.3室內(nèi)照明、通風良好，溫度控制在25±3℃，相對濕度低于80%。3.9.4供電回路操作開關的標志要顯著，停電拉閘、檢修停電要掛標志牌，非有關人員3.9.5應嚴格保持各開關狀態(tài)與模擬盤相一致，不能隨意更改設備和線路的運行方式及和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關變配電的各項規(guī)程。備的安全操作規(guī)程。3.9.9在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強對設備的特巡，當發(fā)生事故時應保持冷靜，按操作須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。3.10水泵房管理制度業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關鍵部位。為管理好水泵房統(tǒng)的全部機電設備由機電人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、，定時進行巡回檢查，了解設備的運轉(zhuǎn)情況，及時發(fā)現(xiàn)故障苗子和消書面報告上級主管部門，爭取早日解決。備由機電人員負責，無關人員不得進入水泵房。3.10.4消防泵、噴淋泵、生活水泵、污水泵的選擇開頭位置與自動位置，操作標志都的正常運轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況，主接處定期檢查擦洗。3.10.6消防泵每三月運轉(zhuǎn)一次(10分鐘)，以保持正常運轉(zhuǎn)，每半年進行一次“自動、周打掃一次，管道每半月清潔一次。3.10.8操作人員在2米高度以上檢修設備(包括開關、閥門等)，必須帶好安全帽，扶安全防火制度，注意消防安全。管理規(guī)定內(nèi)重要部位，無人值守機房必須上鎖。3.11.2非本專業(yè)人員不得進入機房，因工作需要確需進入的必須取得本專業(yè)工程師或3.11.3任何人員不得私自允許無關人員入內(nèi)，不得在值班室內(nèi)會客，對強行入內(nèi)者有及非工作物品帶入機房。內(nèi)的衛(wèi)生，隨時清理檢修后的雜物，保持機房內(nèi)良好的環(huán)境。3.11.6機房內(nèi)機器設備由運行工負責操作，其他人不得擅自操作，除須檢查或意外緊工程師同意，不得隨意打開或關閉系統(tǒng)中所有的電氣開關及閥3.11.7不得擅自改動機房線路、器材。若需改動或臨時接線，要經(jīng)過專業(yè)工程師批準，，嚴禁非電工操作。臨時線路要有可靠的安全措施，進入水池3.12質(zhì)量記錄《樓宇自控空調(diào)設備運行記錄表》ED-TB-0309-403《衛(wèi)星電視系統(tǒng)機房設備(月)檢查表》ED-TB-0309-404《監(jiān)控系統(tǒng)機房設備(月)檢查表》ED-TB-0309-405《樓宇自控系統(tǒng)參數(shù)變更記錄表》ED-TB-0309-406《冷凍機運行記錄表》ED-TB-0309-502《空調(diào)專業(yè)巡視測溫記錄》ED-TB-0309-503《空調(diào)水泵運行記錄表》ED-TB-0309-508《外圍、設備機房檢查記錄》ED-TB-0309-602《標準樓層檢查記錄》ED-TB-0309-603《綜合專業(yè)配件使用表》ED-TB-0309-604度設備區(qū)域，非本室工作人員禁止隨便出入，本室運值人員進出必須2.外來賓客參觀學習，工作，需經(jīng)保衛(wèi)部及上級領導批準，出示批準證明，并執(zhí)行登工作人員進入變配電室應由工作人員陪同，禁止觸摸配電設備及開關，服從現(xiàn)場4.因工作需要進入變配電室進行施工作業(yè)，需經(jīng)工程部批準，專業(yè)主管同意，由值班進入變配電室要填寫訪客登記單，詳實記錄進出日期、時間、事由.嚴禁在變配電室內(nèi)喧嘩打鬧，禁止做一切與工作無關的活動8.變配電室內(nèi)禁止吸煙北京中金順達物業(yè)管理有限公司年十月變(配)電所的運行管理規(guī)定一．變(配)電所的運行值班人員，應熟悉電氣設備產(chǎn)權劃分及維護工作范圍，掌握有檢查。當上述電氣設備發(fā)生異常時，應及時報告供電局有關部門；三．兩路及以上電源(包括自備電源)供電的用電單位，必須保證電源間連鎖的裝置的完整可靠；沒有裝設連鎖裝置的則必須嚴格遵守共用電雙方簽定的倒閘操作協(xié)議，以防止反送電源造成事故；四．用電單位變(配)電所內(nèi)的電氣設備，經(jīng)營統(tǒng)一編號，并應按規(guī)程的要求，定期進行(或委托)電器設備的預防性試驗和繼電保護的年度效驗，并以歷次試驗結(jié)果對比、分析；五．在變(配)電所內(nèi)進行電器維修工作時，必須嚴格執(zhí)行保證人身和設備安全的技術措施和組織措施。并應遵守根據(jù)本單位實際情況制定的現(xiàn)場規(guī)程和制度；1變(配)電所的運行值班人員，必須熟悉本站電氣設備的性能幾運行方式，掌握導批準；2變(配)電所的所有值班人員，一般不得少于兩人。對于設備簡單的和不重要的變(配)電所，可由單人值班。高壓設備由單人值班時，必須具備下列條件：2)室內(nèi)高壓開關的操作機構(gòu)，用墻或金屬板與開關隔開或?qū)Ｓ芯嚯x操作結(jié)構(gòu)；3單人值班時，不應進行高壓設備清掃或檢修工作，也不能進行裝設接地線工作；情況下需要移開時，必須有監(jiān)護人在場：5人體、遮攔和絕緣板與帶電導體間的安全距離應不小于規(guī)定距離；6在變(配)電所進行停電檢修或安裝工作時，值班人員應負責完成有關安全技術措施，并向工作負責人指明停電范圍，工作范圍，以及帶電設備所在的位置；7高壓室的鑰匙至少應有三把，由負責人保管，按值移交，一把供緊急時使用，一須登記，當日交回；8禁止用手處摸帶電的設備的絕緣物和絕緣部分；9值班人員應注意，電器設停電后，隨時有未經(jīng)事先通知而突然來電的可能，在未斷開電源開關和未作好安全措施之前，不應觸及設備后進入設備遮攔內(nèi)；立即通知供電局調(diào)度員；六．變(配)電所的每臺電器設備均應建立檔案，并有專人管理。其內(nèi)容包括：廠家說備卡片、維修記錄缺陷管理、試驗報告單和絕緣分析鑒定書等；1設備卡片應包括：設備型號、容量、額定電壓、額定電流、廠名、廠號、出廠日期、安裝日期及地點和調(diào)度編號等；2檢修記錄應包括：大修及小修項目、檢修日期、檢修負責人、驗收負責人、更換部件及存在問題等；3缺陷記錄應包括：缺陷內(nèi)容、性質(zhì)及嚴重性、發(fā)現(xiàn)時間、處理結(jié)果和日期；處理結(jié)果、存在問題及所采取的措施等以及；報告填寫人，填寫日期；設備檔案中。八.主管電器負責人每年應對主要設備進行依次絕緣分析,并寫出絕緣分析鑒定報告,檔案內(nèi);九.變(配)電所應及時記錄負荷.對于經(jīng)常有值班人的變(配)電所應每小時(正點)計抄一次；無人值班的應每月計抄一次代表負荷．4.巡檢制度業(yè)應派人對本專業(yè)的設備設施進行巡查檢修。一般故障均由巡查員現(xiàn)場修障由巡查員匯報后安排檢修。巡查員必須按巡查表格進行逐項巡查4.1巡檢工作是及時發(fā)現(xiàn)設備缺陷，掌握設備狀況，確保安全運行的重要手段，各巡檢4.2在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設備存在問題，應立即用對講機通知主管，并在可能的情況障。如條件所限一時不能處理，則必須做好臨時補救措施后，報告主4.3巡檢人員在巡視完畢機房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設備間后，必須4.4巡檢人員在巡檢完畢設備及其控制箱、動力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供4.5每天值班人員要對全系統(tǒng)設備進行檢查，每月要由主管會同當值對全系統(tǒng)設備檢查重點部位易發(fā)生跑水、停電的部位應加強定點檢查。4.7質(zhì)量記錄《巡視簽到表》ED-TB-0309-110《電氣專業(yè)巡檢問題記錄》ED-TB-0309-304《弱電豎井及設備巡視檢查表》ED-TB-0309-402《給排水專業(yè)巡視表》ED-TB-0309-506《綜合專業(yè)平臺巡檢記錄》ED-TB-0309-601查；穿絕緣靴，并不應接近避雷器、避雷針及其接地裝置(對避雷針應保持5米以上的距離)。任何情況下，巡視人員拒，應帶絕緣手套；找接地故障時，應有防止跨步電壓的措施；工作時嚴格執(zhí)行安全工作制度；常現(xiàn)象；子連接應良好，無發(fā)熱打火現(xiàn)象，電流表指示應與實際負荷一致；是否在正常數(shù)值范圍內(nèi)；一.運行中的高壓電氣設備的絕緣部分應視為帶電體，不可直接觸摸。停電的電氣設二.值班人員巡視高壓設備時，不得進行其它工作，不得移開或越過遮攔。與帶電設三.高壓設備發(fā)生接地故障時，人體與接地點的安全距離：室內(nèi)應大于4m；室外應大四.雷雨時一般不宜巡視室外配電設備裝置。如必須巡視，應穿絕緣靴。并不得靠近五.巡視高壓設備，進入設備室時，應隨時將門關好。六.巡視線路時，不論線路是否停電，均應視為帶電，并應沿線路上風行走。尋找接七.巡視線路，如發(fā)現(xiàn)高壓線斷落，應設法使行人遠離斷路線落地處8m以外，并派八.在高壓設備區(qū)巡視，如須操作時應勞動保護著裝戴絕緣手套、絕緣帽，穿絕緣靴作制度石材、門及五金、樓梯扶手、樓梯踏步等)。5.工業(yè)安全.1安全運行管理制度5.1.2工程部全體員工必須把安全防范意識放在重要位置，執(zhí)行有關規(guī)定，協(xié)同保安部保衛(wèi)工作。各班組均應有專人任安全員，負責監(jiān)督檢查安全操作施5.1.3各崗位值班人員，必須嚴守崗位職責，必須對本崗值班范圍內(nèi)進行安全檢查，如隱患，應隨時消除不安全因素，并須立即上報主管、工程師或總工程)焊工等特殊工種修操作規(guī)程和安全檢查制度。5.1.6加強勞動安全教育，在進行高危險性的設備檢修、工作時，主管(值班工程師)或5.1.7在進行有危險的設備檢修、操作時應放置明顯的警告標志，防止無關人員誤操作的設備。如電梯檢修時應在所有電梯出入口放置“請勿使用”標，必須進行年度檢驗。險閥等，必須定期送有關單位進行校驗。險品倉庫，并應控制最大存放量。5.1.11水箱、蓄水池的入口處，機房、技術設施層、配電房等均應上鎖，在無人時必，燈光調(diào)至合適程度，保持室內(nèi)清潔。鑰匙應由專人保管，無關人5.1.12各機房門、設備門(蓋)、倉庫門之鑰匙的配制，必須向總工程師提出書面申請，有設置于公共區(qū)域內(nèi)之設備、設施等必須鎖好，并應設置圍欄及警要每天清除木屑。定期檢查保養(yǎng)；其接地電阻值應符合規(guī)范要求。須取得動火證。規(guī)定，若有人配合應注意聯(lián)絡。.2高空及外墻擦洗工作5.2.1從事高空作業(yè)的人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇及其他不5.2.2遇有5級以上大風或打雷、下雨等可能發(fā)生危險的情況，應停止露天高空作業(yè)及5.2.3對高空、外墻清洗的吊架、吊籃等要定期或在作業(yè)前檢查吊繩等安全裝置，定期5.2.4高空作業(yè)前，必須認真檢查登高工具及安全用具，如安全帽、跳板、腳手架、高前須檢查其牢固可靠性，確認安全后方可使用。工作人員必須配帶安5.2.5作業(yè)范圍周邊必須加設護網(wǎng)，設置明顯標志劃出危險禁區(qū)，嚴禁無關人員進入，5.2.6作業(yè)人員應正確使用安全裝置確保安全，一塊跳板上只能站一人，且不要站在跳5.2.7盡量避免高空與地面互相拋擲物品或上下層同時工作，如無法避免則必須做好防置護欄和標志，防止失足踏空。，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。5.3有毒物品的處理5.3.1對懷疑有毒、有害的物品應注意保管，與其他物品分開單獨放置，并設置明顯的5.3.2要積極聯(lián)系有關部門確認該物品性質(zhì)，掌握其特點及應急處理方法，以便于日后握庫存量，防止有毒物品的散失。5.3.4使用剩余的危險品必須及時退回庫房，所產(chǎn)生的廢棄物嚴禁隨意拋棄，須收集包5.4密閉地方的工作嚴禁未經(jīng)安全測試而直接進入該地方。5.4.2可采用火焰試驗、活性生物試驗或使用氣體分析儀來檢測該密閉場所是否含有有害氣體。但水井、沙井等可能含有可燃氣體(如沼氣)、可燃物(如煤礦礦井)的5.4.3若檢測發(fā)現(xiàn)該密閉地方含有有害氣體或環(huán)境惡劣，則不能允許任何人員進入。應備進行處理直至安全檢測合格，如采用風機通風為熱力管溝降溫、清，一旦發(fā)現(xiàn)異常立即撤離，確保人員安全。5.5發(fā)生意外時的處理教育和考核。5.5.2對外單位施工人員，必須進行安全教育，并簽訂安全協(xié)議書。應在施工中進行檢5.5.3當發(fā)生事故時，要保持鎮(zhèn)定，監(jiān)護人員立即關閉相關機具停止工作。應盡快將傷要盲目冒進。療，同時保護好現(xiàn)場以利于保險索賠。5.6質(zhì)量記錄`《客戶貨物進場申請表》《施工整改通知單》管理規(guī)定一.安全管理B.安全生產(chǎn)，人人有責。用電單位應設置專職或兼職的安全管理機構(gòu)，組織好本C.任何工作人員發(fā)現(xiàn)有違反本規(guī)程，并足以危機人身和設備時，應立即制止。對，防止事故發(fā)生者，應給予表揚和獎勵。對違反本規(guī)定者，應認強教育，分別情況嚴肅處理。對違反本規(guī)定造成嚴重事故的直接責D單位重要電氣設備(如變壓器、斷路器等)事故和人身觸電傷亡事故，應立即報告供電部門E.發(fā)生事故后，應立即組織有關專業(yè)人員認真調(diào)查，分析事故必須實事求是，尊真。要做到“事故原因不清楚不放過，事故責任者和應受教育F程外，可根據(jù)具體情況制定補充條文一并執(zhí)行。二.現(xiàn)場電氣工作人員必須具備的條件B.熟悉本規(guī)程，具備必要的電氣知識，且按其工種、崗位熟悉有關電氣設備知識，D格，取得電力管理部門頒發(fā)的《電工進網(wǎng)作業(yè)許可證》三.電氣作業(yè)基本安全措施A.按安全管理要求電氣設備的電壓分類本規(guī)程中按安全管理要求電氣設備的電壓分為：在250V以上者；備對地電壓在250V及以下者；B.按停電類別在電氣設備上工作分類 (a).全部停電的工作，系指室內(nèi)高壓設備，包括架空引入線、電纜進入線線直接連接的室外高壓設備全部停電、通至鄰接帶電設備室的門全部閉 (b).部分停電的工作，系指室內(nèi)高壓設備部分停電，或室內(nèi)雖全部停電，C.不停電的工作，系指下列情況： (a).工作本身不需要停電或不存在偶然觸及導電部分的可能性； (b).許可在帶電設備外露可導電部分上進行的工作。 (a).填寫工作票或口頭、電話命令； (b).至少應有兩人在一起工作； E.在電氣設備上工作保證安全的組織措施 (a).工作票制度； (b).工作交底制度； (c).工作許可制度； (d).工作監(jiān)護制度； (e).工作間斷和工作轉(zhuǎn)移制度； (f).工作終結(jié)和送電制度。F.在電氣設備上工作保證安全的技術措施 (a).停電； (b).驗電； (c).裝設接地線； (d).懸掛標示牌和裝設遮攔。保證安全的組織措施在全部停電或部分停電的電氣設備上工作，必須完成下列組織措施：交底制度；工作許可制度；工作監(jiān)護制度；工作間斷和轉(zhuǎn)移制一.工作票制度A.工作票是準許在電氣設備上工作的工作書面手續(xù)。在電氣設備上工作，應填寫方式有下列三種：填寫第一種工作票；填寫第二種工B.填寫第一種工作票的工作范圍如下：a.在高壓電氣設備(包括線路)上需要全部或部分停電工作；b.進行其它(如二次回路等)需要將高壓設備停電或做安全技術措施的工作。C.填寫第二種工作票的工作范圍如下：a.在帶電設備的外殼上以及帶電桿塔上的工作；b.控制盤和低壓配電盤(箱)、低壓干線以及運行中的變壓器室內(nèi)的工作；c.二次結(jié)線回路上無需將高壓設備停電的工作；d.轉(zhuǎn)動中電動機的勵磁回路和轉(zhuǎn)子電阻回路的工作；e.核相工作；f.變(配)電所內(nèi)進行非電氣作業(yè)。E.以下幾種工作可以不填寫工作票：a.事故緊急搶修工作；b.線路運行人員在巡視工作中，需登桿檢查；F在同一時間內(nèi)只能執(zhí)行一張工作票。G氣連接部分或整個變配電室全部停電工作，有兩個以上班組同時交叉票，并指定總負責人。由總負責人制定安全措施。班責人要令，得到工作許可令后方可進行工作。工作完畢后班I人填好后，應由工作票簽發(fā)人簽發(fā)。工作負責人不得簽發(fā)工作票。其安全責任為： (a).工作必要性； (b).工作是否安全； (c).工作票上所填安全措施是否正確完備； 二.工作查活及交底制度及作為現(xiàn)場工作監(jiān)護人，其安全責任為： (a).正確安全地組織工作； (b).結(jié)合實際進行安全思想教育； (c).督促、監(jiān)護工作人員遵守本規(guī)程； (d).負責檢查工作票所載安全措施是否正確完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件； (e).工作前對工作人員交代安全事項； (f).工作班人員變動是否合適。c.工作許可人：在變(配)電所內(nèi)是當班值班人員。在線路上為值班調(diào)度員，有申請發(fā)電權人員、變電所值班員或領導指定人員擔任。其安全責任為： (a).負責審查工作票所列安全措施是否正常完備，是否符合現(xiàn)場條件。 (b).工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善； (c).負責檢查停電設備有無突然來電的危險； d.對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問A.工作前，工作負責人應根據(jù)工作任務到現(xiàn)場查請電源和工作范圍，以及設備編B.工作負責人應根據(jù)工作任務和現(xiàn)場情況，提出所使用的安全用具、起重工具和C.工作負責人應對停電范圍內(nèi)的周圍環(huán)境、道路等情況做好調(diào)查，尤其運輸較重D電設備以及有三.工作許可制度A.工作許可人(值班員)應負責審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符B.在變(配)電室內(nèi)工作，工作許可人應會同工作負責人檢查停電范圍內(nèi)以實施并指明鄰近帶電部位。在工作C.工作負責人及工作許可人，任何一方不得擅自變更安全措施及工作項目。工作改變檢修設備的運行結(jié)線方式，如需改變，須事先取得工作負責人D.在變(配)電室出線電纜的另一端頭的停電工作，應得到送電端的值班員或調(diào)。E.在線路上停電工作，工作負責人應得到值班員或調(diào)度員許可，拉開有關變(配)F反安全工作規(guī)程或拆除某些安全措施時，四.工作監(jiān)護制度A.工作監(jiān)護制度是保障人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護人的安全技術等級B.帶電作業(yè)或在帶電設備附近工作時，應設專職監(jiān)護人。工作人員應服從監(jiān)護人C.監(jiān)護人或?qū)Ｂ毐O(jiān)護人因故離開現(xiàn)場時，應由工作負責人事先指派了解有關安全D護的內(nèi)容：a備保持安全距離；距離、以及工具使用是否正確、工作位置是否安全、操作方法是否正確等；E.監(jiān)護人可監(jiān)護人數(shù)的規(guī)定：a.設備(線路)全部停電，一個人所監(jiān)護的人數(shù)不予限制；人所監(jiān)護的人數(shù)不應超過兩人；c.其它工種人員進入變(配)電室內(nèi)，在部分停電的情況下工作時，一個監(jiān)護可監(jiān)護三人五.工作間斷和工作轉(zhuǎn)移制度A.工作間斷時，全部人員應撤離現(xiàn)場，工作票仍由工作負責人保存，所有安全措B.在變(配)電所內(nèi)連續(xù)進行一日以上工作時，工作班每日收工時，應將工作票際收工時間，次日開始工作前，必須重新履行工作許可手C.對于連續(xù)性的工作，在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需要辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，下一個工作地點時，工作負責人應向工作人員交代停電范圍、安全措D急情況需要送電時，值班員應得到工作許可人的許可，并通知全體工作人員撤離現(xiàn)場，并完成下列措施后，方可提前送電： (a).拆除臨時遮攔、接地線和標示牌，恢復常設遮攔和原標示牌； (b).對于較復雜或工作面較大的工作，必須在所有通道派專人看守，以便E.檢修工作結(jié)束以前，若將設備試加工作電壓，可按下列規(guī)定進行： (a).全體人員撤離工作地點； (b).將該系統(tǒng)所有工作票收回，拆除臨時遮攔，接地線和標示牌，恢復常設遮攔和標示牌； 六.工作終結(jié)和送電制度A.全部工作完畢后，工作人員應清掃整理現(xiàn)場，清點工具，檢查臨時接地線是否的短路設備、隔離開關等應做拉合試驗，試驗后應處于檢修前的B.在變(配)電所內(nèi)工作，工作結(jié)束后，工作負責人應會同值班員共同對設備進對短路設備、隔離開關的分合位置應與工作票所寫相符，各項檢D.檢修工作中如需部分設備(線路)先恢復送電時，工作票應收回。如對未完成E.工作終結(jié)，送電前應檢查的工作如下： (a).拆除的接地線組數(shù)與掛接組數(shù)是否相同，確認接地刀閘是否斷開； 措施是否恢復； (c).所有斷路設備及隔離開關的分合位置是否與工作票規(guī)定的位置相符，設備上有無遺漏工具和材料； 否符合檢修前的情況，交叉跨越是否符合規(guī)定； e二.驗電工作時的注意事項：保障安全的技術措施或部分停電的電氣設備上工作，必須完成下列安全技術措施：停電；驗。一.停電工作時的注意事項：A.設備停電，必須把各方面的電源斷開，且各方面至少有一個明顯斷開點(如隔離開關等)，抽出式配電裝置應處于檢修位置。為了防止有返送電源的可能，應停電設備有關的變壓器和電壓互感器從高低壓兩側(cè)斷開。對于柱上變壓器B.停電操作時，應先停負荷，再拉斷路器，最后拉開隔離開關。當斷路器兩側(cè)均C.斷開隔離開關操作手把后必須鎖住。根據(jù)需要斷開斷路器及隔離開關的控制回D斷路設備；與線路交叉的線路；斷開有可能返回低壓電源和同桿非同一電源的斷B.驗電時，必須使用電壓等級合適、經(jīng)檢驗合格、試驗期限有效的驗電器。驗電確認其功能是否良好。驗電工作，應在施工或檢修設備的E.表示設備斷開的常用信號或標志，表示允許進入間隔的閉鎖裝置信號，以及接示無電壓等無壓信號指示，可以作為設備無電的參考，不能作為三.裝設接地線工作A.裝設接地線是將已停電的設備臨時短路接地，用及保護工作人員人身安全的技B.驗電之前，應先準備好接地線，并將其接地端先接到接地網(wǎng)(極)的接頭上。C.對于可能送電至停電設備的各電源點(包括線路的各支路)或停電設備可能有裝設接地線。接地線應裝設在工作地點視線內(nèi)，使工作人員D.檢修部分若分成幾個在電氣上不相連接的部位(如分端母線以隔離開關或斷路E.變(配)電所全部停電時，應在各個可能來電側(cè)的部位裝設接地線。F長短和有無感應電壓等實際情況確定接地線組數(shù)。I.裝設接地線必須先接接地端，后接導體端。拆地線的順序與此相反。接地線必K.變配電室內(nèi)每組接地線均應編號，并存放在固定的地點，存放位置也應編號，存放位置號碼必須一致。拆裝接地線應作好記錄，交班時應交代L.高壓回路上工作，需要拆除全部或部分接地線后進行工作時，應得到值班員的M線路停電作業(yè)應掛接地線的地點：停電線路的出線隔離開關的線路側(cè)及聯(lián)絡開將電源返回只停電線路所有短路設備的停電側(cè)及停電范圍內(nèi)四.懸掛表示牌和裝設臨時遮攔A.在變(配)電所內(nèi)的停電工作，一經(jīng)合同即可送到工作地點的斷路器或隔離開B.在成套裝置內(nèi)裝設接地線后，應在已接地線的隔離開關操作手把上懸掛“已接C.在變(配)電所外線上工作，其控制設備在變(配)電所室內(nèi)的，則應在控制E.在室內(nèi)部分停電的高壓設備上工作，在工作地點兩旁帶電間隔遮攔上和對面的示牌。F.在室外構(gòu)架上工作，應在工作地點附近帶電部分的橫梁上，懸掛“止步，高壓I員在工作中移動或拆除臨時遮攔和標示牌。作安全措施一.檢修發(fā)電機、高壓電動機應填寫第一種工作票，低壓電動機檢修工作可根據(jù)口二.發(fā)電場重要機組(鍋爐、汽機、發(fā)電機)停電檢修，只需第一天辦理開工手續(xù)，場，核對安全措施。檢修期間工作票責人保存。工作全部結(jié)束，在辦理工作票結(jié)束手續(xù)。在同一機組三.檢修發(fā)電機，同期調(diào)像機必須作好下列安全措施：A.斷開發(fā)電機、同期調(diào)像機的斷路器和隔離開關；B.待發(fā)電機和同期調(diào)像機完全停止后，在操作把手按鈕；機組的啟動裝置并車裝C.若機組可從其它電源獲得勵磁電流，則此電源也必須斷開并懸掛“禁止合閘，D開關，并懸掛E.將電壓互感器從高、低壓兩側(cè)斷開；F.經(jīng)驗明無電壓后，在發(fā)電機合斷路器間裝設接地線；G的中性點與其它發(fā)電機的中性點連在一起時，則在工作前必須將檢修發(fā)電機的中性點分開；H滅火裝置誤動的必要措施；I.檢修機組裝有可堵塞機內(nèi)空氣流通的自動閘板風門的，應采取措施保證使封口不能關閉，以防止窒息；四.轉(zhuǎn)動著的發(fā)電機同期調(diào)像機既是未加勵磁，亦應認為有電壓。禁止在轉(zhuǎn)動著的調(diào)像機的回路上工作，或用手觸摸高壓繞組。必須不停機進行緊急先將勵磁回路切斷，投入自動滅磁裝置，然后將定子引出線與中性點短路接地。在拆裝短路接地線時，應戴絕緣手套、穿絕緣靴或站在絕緣墊上，五.測量軸和轉(zhuǎn)動著的發(fā)電機上用電源標測量轉(zhuǎn)子絕緣的工作，應使用專業(yè)電刷，六.在轉(zhuǎn)動著的電機上調(diào)整、清掃電刷及滑環(huán)時，應有有經(jīng)驗的電工擔任并遵守下列規(guī)定：A.工作人員應扣緊袖口，發(fā)辯放在帽內(nèi)，衣袋內(nèi)不許金屬物件，不使衣服及擦拭B.工作時站在絕緣墊上(該絕緣墊為長設固定型絕緣墊)，不得同時接觸兩極或一級以接地部分，也不能倆人同時進行工作；和進行其它作業(yè)的規(guī)定一.使用安全用具的規(guī)定B.絕緣安全用具分為兩種：a本絕緣安全用具——其絕緣強度足以抵抗電氣設備運行電壓的安全用具。備的基本絕緣安全用具：如絕緣手套、裝有絕緣柄的工具和低壓驗電C.一般防護工具a.防護眼鏡試用與更換熔絲，操作室外設備，澆灌電纜絕緣膠和更換蓄電池液等工作；b.帆布手套試用與更換熔金屬方面的工作，及澆灌電纜絕緣膠等；c.安全帽適用于高空作業(yè)，以防碰、砸傷人員頭部；d.安全帶適用于高空作業(yè)，防止高空摔傷；e造成工作人員觸電；f.臨時安全遮攔防止工作人員誤入帶電間隔和誤碰帶電設備；g的措施。a.使用前應檢查安全用具表面有無裂紋、鉛印、劃痕、毛刺、孔洞、斷裂等b.安全用具使用完畢后，應存放在干燥通風的處所，并應符合下列要求： (a).絕緣桿應懸掛或架在支架上，不應與墻接觸； 絕緣靴不應代替一般雨靴使用； (c).絕緣墊和絕緣臺應經(jīng)常保持清潔、無損傷； (d).高壓試電筆應存放在防潮的匣內(nèi)，并將匣放在干燥的地方； (e).安全用具和防護用具不允許當作其它工具使用； (f).安全用具應定期進行試驗，定期試驗合格后應加裝標志。二.使用移動式(手持式)電動工具的規(guī)定A.手持式電動工具的管理、使用、檢查和維修應符合GB3787《手持式電動工具C.移動式電動工具的電源應用雙極刀開關控制。如用插銷連接時，應用帶有保護或連接器D緣護套軟線或E.移動式電動工具應定期遙測絕緣電阻。對長期停用的移動式電動工具，使用前F.更換電鉆鉆頭時，必須待旋轉(zhuǎn)停止后進行，操作時不應帶手套，不能用手指直H工作場所或暫時停止工作及遇到臨時停電時，I.在金屬容器內(nèi)或潮濕地區(qū)工作時，應使用安全電壓的電動工具，并應附加防止用規(guī)定為了保障安全用具的可靠性。妥善保管的方式如下：一.應存放在干燥，通風處所；二.絕緣桿應懸掛在支架上，不應與地面接觸；三.絕緣手套應放在密閉的櫥內(nèi)，并與其他工具，儀表分別存放；四.絕緣靴應存入櫥內(nèi)，不準代替雨靴使用；五.試電筆應放在防潮的匣內(nèi)，并放在干燥的地方；六.所有安全用具不準代替其他工具使用；七.使用安全用具時，應進行詳細檢查，應檢查是否經(jīng)實驗合格，實驗期有效和符合八.高壓驗電器在進行驗電之前須檢驗驗電器發(fā)光部分是否正常，在電壓等級相符的電器發(fā)光正常之后，立即在驗電設備上進行驗電，再使用驗電器時，應配備相適應的輔助絕緣安全用具，(如絕緣手套)同時使用。九.絕緣手套及絕緣靴在低壓操作中用作基本安全用具；但在高壓操作時只能用作輔十.絕緣安全用具應按規(guī)定定期到供電局進行絕緣檢測，并將其檢測鑒定結(jié)果記錄存6.防火制度6.1在消防中央監(jiān)控室，應具備以下資料及鎖匙：6.1.1一套完整準確地記錄物業(yè)火災預報系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包溫感探測器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯，消防栓箱配破玻璃按鈕6.1.2一套清楚及準確的建筑平面圖，圖內(nèi)展示各防火卷閘、隔火墻、危險品倉庫、防各種消防設備之備件清單。套完整之排煙通風圖。油氣、燃油分布圖及閥門開關位置圖。保存出現(xiàn)緊急情況時聯(lián)絡人的電話、傳呼機號碼。易燃油料1公斤告。認是誤報為止。位置和自己的動向。6.7當有火災警報時，以下的警鈴應不斷地響起：i.首層ii.火災的樓層iii.與發(fā)生火災相鄰的樓層6.8如發(fā)生火災，工程部的首要任務是保證消防水泵，正壓風機，排煙風機正常運行，6.9發(fā)生火災時，工程部應做好以下工作：的工程人員前往控制室協(xié)調(diào)救火工作。防報警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報之種類。通知工程師有關情況。當值員工，尤其是身處地庫及機房之員工。到場，立刻配合保安/管理員向他們報告所知情況。值工程人員留守崗位候命戒備。6.9.7工程師應做好：。6.9.8在空調(diào)主機房之員工應：6.9.9當值工程人員應：·立刻上報不要獨自冒險，如發(fā)覺火勢蔓延，應盡快離開現(xiàn)場，在可能情況下，用手提滅火筒或消防栓嘗試把火撲滅。6.9.10當火被撲滅或確證是誤報后：6.9.11各工程人員在巡查時，嗅到異味或懷疑煤氣/石油氣泄漏時，不得在現(xiàn)場使用對開關等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達安全地帶后，立即向上級的二次裝修應遵循《裝修手冊》有關規(guī)定。變(配)電室安全防火制度一．配電室(間)必須備足滅火器材，并經(jīng)常進行保養(yǎng)；；撲救火災時應注意：八．九．十．必須設法立即切斷電源；人與帶電導體之間應保持安全距離；全制度動用電、氣焊設備工作時要符合大廈的動火規(guī)定，由施工負責人到保衛(wèi)部辦明火許可證，由專業(yè)人員操作，穿戴好安全防護用具，動火前確定周圍環(huán)境安全后方可開始工作。操作過程中應始終有專人現(xiàn)場看護，并配備滅火器，鉆等設備時，除要做好防觸電等措施外，還應嚴禁周圍放有火警發(fā)生時要及時采取緊急措施防止事故的進一步擴大和蔓延，關閉所有空主機及水泵電源，保護好現(xiàn)場及時匯報有關領導，做好詳細事故7.安全用電制度7.1嚴禁各部門私接或移動電氣設備和設施。確因生產(chǎn)或改善服務質(zhì)量需要，應經(jīng)所在部門經(jīng)理批準，報請工程部核實，并由工程部登記注冊；各部門需架設臨時線，工程部派電工安裝。客用區(qū)一般不準加臨時線。使用結(jié)束后應立即通知工程部。臨時線路應符合“低規(guī)”要求，時間一般不超過一星期。如使用后確需長期固定，在安全和不損害美觀條件下，由工程部派電工正式安裝，并登記備案。7.2物業(yè)強電系統(tǒng)維修時，應該根據(jù)不同的危險程度，分為全部停電、部分停電和不停電工作三類。電氣檢修人員工作時，應遵循下列三項要求：除特殊情況外，原則上應有兩人或兩人以上在一起工作。應有保證工作人員安全的組織措施和技術措施。7.3安全技術措施施：工作范圍安全距離小于0.7m(10Kv)的帶電部分及工作人員后面或兩側(cè)無遮欄或措施的帶電部分。在斷開電源時，必須使檢修設備至少有一個明顯7.3.2驗電。檢驗電氣設備上有無電壓時，必須使用合格的驗電器，驗電應在電氣設備7.3.3裝設接地線。將檢修設備的三相短路并接，可以放掉檢修設備的剩余電荷，這也突然來電，保護工作人員安全的唯一可行安全措施。裝、拆接地線必須由7.3.4懸掛指示牌和裝設遮欄。在工作點四周應安設標示牌和遮欄，有關的操作開關手7.4安全組織措施7.4.2工作許可制度。在高壓電氣設備上進行檢修工作，須經(jīng)過許可手續(xù)。許可人應對7.4.3工作監(jiān)護制度。完成工作許可手續(xù)后，工作負責人(監(jiān)護人)應向工作者交待工作和有關安全措施，并應始終在現(xiàn)場進行監(jiān)護，及時糾正錯誤或違反安護人一般不得參加工作班工作(全部停電除外)。7.4.4工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度。在電氣設備檢修工作間斷或工作人員暫時撤離現(xiàn)場7.4.5工作轉(zhuǎn)移是指同一連接部分用同一工作票依次在幾個地點工作，開工前的安全措做完，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應向工作人員交待新工作點的7.4.6在檢修工作完成后，應清掃現(xiàn)場后撤離。由工作負責人會同運行值班人員共同檢待檢修項目、發(fā)現(xiàn)問題、檢修結(jié)果和存在問題，然后在工作票上注明工間，雙方簽字后方可辦理工作票終結(jié)手續(xù)。在此之前，任何人不得將檢運行(因檢修工作需要試運行者除外)。7.5質(zhì)量記錄《臨時用電申請表》《配電室倒閘操作票》《配電室工作票(一票)》《配電室第二種工作票》8.報告制度。匯總報表不僅能統(tǒng)計工程部在一個月中所做的總的工作，也是工程部工作狀況資料的自身積累。它既可以比較工程部月與月之間的工作量，以及設備使用情況的變化；又可以根據(jù)報修量的增加和減少，解檢修質(zhì)量的優(yōu)劣及計劃檢修完成的程度。例如：同樣故障的報修單反復，在剛做完計劃保養(yǎng)或巡查后便出現(xiàn)不該有的故障報修；客戶設備卡和設記卡上連續(xù)出現(xiàn)同樣的故障。此時應該引起重視和分析，并追查故障原因8.1各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告運行主管：轄設備非正常操作的開停及開停時間。所轄設備除正常操作外的調(diào)整。所轄設備發(fā)生故障或停臺檢修。人員短時間離崗，須報告離崗時間及去向。行人員請假、換班、加班、倒休等。8.2各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修主管：維修保養(yǎng)計劃時，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。要零部件的更換、代替或加工修理。檢時發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。維修人員請假、加班、倒休等。8.3各系統(tǒng)主管在下列情況下必須書面報告本系統(tǒng)工程師：重點設備除正常操作外的調(diào)整。.3.2變更運行方式。主要設備發(fā)生故障或停臺檢修。4系統(tǒng)故障或正常檢修。部件更新、改造、或加工修理。工具、備件、材料、文具及勞保用品。班、換班、倒休、病假、事假等。與外班組或外部門、外單位聯(lián)系。8.4工程師在下列情況下必須以書面形式報告總工程師：重點設備發(fā)生故障或停臺檢修。急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。系統(tǒng)運行方式有較大改變。8.4.5影響本物業(yè)運行(如停電、停水、停空調(diào)、停電話等)之任何施工及檢修。設備主要零部件的更新、代換或加工維修。設備的技術改造、移位安裝、增改工程及外部施工。員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。屬人員請假、換班、倒休、加班等。0對外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。維修保養(yǎng)計劃及工作計劃的變更或調(diào)整。3每周工作小結(jié)及月度工作報告。8.5除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)8.6月報告的主要內(nèi)容8.6.1人員變動情況本系統(tǒng)各設備的運行情況。故障的數(shù)量、原因、維修結(jié)果及返修率。配件的更換及使用情況，庫存情況。預防保養(yǎng)工作是否如期完成。員工作的服務態(tài)度，標準及積極性。6.8能源的使用情況。8.6.9特別事故。0是否有明顯須改進的工程事項。8.7年報告應包含的內(nèi)容8.7.1設備運行方案之改進功能的加強設備運行穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。維修保養(yǎng)、改造工程的進行及維修保養(yǎng)計劃。.4環(huán)保節(jié)能管理計劃。服務態(tài)度、服務標準方面的改進。8.8質(zhì)量記錄《工程部問題/隱患報告單》《暫停正常服務工程通知》《物業(yè)工程部日總結(jié)表》《工程部專業(yè)日報表》《工程部專業(yè)周報表》《調(diào)度中心日匯報表》《工程部工作通報單》《使用公章審批單》《物業(yè)工程部工作匯報單》《物業(yè)工程部員工周工作記錄》《單元內(nèi)部停電調(diào)查報告》9.能源管理工程部為主體的節(jié)能領導小組，各部門均應設節(jié)能管理員。節(jié)能領導小物業(yè)的合理用電是節(jié)電的手段，從運行角度應從下述幾方面考慮：佳度應小于20%。制和水質(zhì)，以提高制冷系統(tǒng)的運行效率。空調(diào)機組在不同季節(jié)，應該合理調(diào)整新風比例，以減少新風處理能耗；對于非24小時。9.1能源消耗控制程序及要求9.1.1能源消耗控制的范圍是：電、水、汽、油、煤氣等。工程部在所有使用部門安裝9.1.2工程部派人每天到各使用部門巡視檢查，如發(fā)現(xiàn)漏電、漏水、漏汽、漏油等現(xiàn)象，9.1.3能源費用消耗在正常營業(yè)善下應控制在總營業(yè)收入的4.5%。其中：i.電費：占能源費用的43%ii水費：占能源費用的6.5%iii煤氣費：占能源費用的1%iv費用的25%v.冷凍水費：占能源費用的24%9.2設備節(jié)能辦法簡介節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能是工程管理重要內(nèi)容。程部各級管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量、運行情況。.3了解各種能源的收費標準。指派專人負責節(jié)能工作的檢查、督促。推廣節(jié)能觀念及意識和方法。9.2.6不斷對用電、用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析、調(diào)查，使之不斷完樓宇自動化控制進行管理，根據(jù)季節(jié)、時間變化，時刻調(diào)整。.8保溫材料的維護保養(yǎng)。調(diào)風量根據(jù)季節(jié)、時間、客人的感覺隨時調(diào)整。2.10照明線路的布置及調(diào)整。9.2.11燈具的選擇(節(jié)能燈、日光燈帶功率補償器)。12升降梯/電扶梯的智能管理。9.2.14合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率，例如:變壓器最合理的工作負載9.2.16采用節(jié)能水龍頭。10.設備技術檔案管理10.1技術檔案管理技術資料必須分類裝訂成冊，編制目錄，專人管理及制訂借用制度。技術檔案一般可分成四類：富，人人都要愛惜。給本公司以外人員。，原件通常不予借閱，以復印件的版本外借。10.1.5檔案資料借閱要嚴格履行借閱手續(xù)。除圖書外，檔案資料嚴禁帶出大廈。重要10.1.6借閱圖書每次限借一本，特殊情況需得到總工程師批準。借期為一個月，到期抽頁、亂畫、涂改，保持版面清潔。10.2設備登記卡管理的主要依據(jù)，每一臺設備都應設立一張登記卡。為了便備系統(tǒng)分別裝訂成冊?，F(xiàn)代化設備管理的一條重要經(jīng)驗，就是及維修保養(yǎng)工作情況的調(diào)查和統(tǒng)計，系統(tǒng)地、有計劃地積累分在調(diào)查分析中研究設備維修保養(yǎng)工作的規(guī)律，使設備能夠達到最設備計劃檢修和確保設備正