國外四大房地產(chǎn)金融模式借鑒一、房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個分支，主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)信貸資金運(yùn)動及其規(guī)律性。具體來講，房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)而展開的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動以及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)、市場與金融工具的總稱。包括房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用、房地產(chǎn)股票與債券、房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)典當(dāng)、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)等。其中住房金融是房地產(chǎn)金融的重要組成部分。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房債券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費(fèi)過程中的融資活動。二、國外房地產(chǎn)金融的四種模式不同國家由于不同的歷史特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度而采取不同的房地產(chǎn)金融制度，形成了不同的房地產(chǎn)金融模式，歸納起來，國際上具有代表性的主要有四種模式：證券型、基金型、儲蓄型和混合型。(一)以美國為代表的證券融資型房地產(chǎn)金融模式美國是國際上房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達(dá)、制度體系最健全、品種最豐富的國家。20世紀(jì)70年代以來，幾乎所有的房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新工具都起源于美國。到目前房地產(chǎn)金融在美國金融業(yè)務(wù)中所占份額越來越高。美國房地產(chǎn)金融模式概括起來，主要有以下四方面特征：1、美國房地產(chǎn)金融架構(gòu)體系完善，專業(yè)分工度高美國的房地產(chǎn)金融市場，分為一級市場和二級市場。在一級市場和二級市場，有的專門從事住宅金融業(yè)務(wù)，有的專門從事商業(yè)房地產(chǎn)和寫字樓房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)?？傮w上講，一級市場以商業(yè)性金融為主導(dǎo)，二級市場以政策性金融為主導(dǎo)，同時政府通過提供相關(guān)保險擔(dān)保服務(wù)對住房金融體系實(shí)施了有力的間接干預(yù)。一級市場：由儲蓄機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押銀行、人壽保險公司和其他商業(yè)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成，直接為家庭或企業(yè)提供抵押貸款業(yè)務(wù)。儲蓄機(jī)構(gòu)包括儲蓄與貸款協(xié)會、儲蓄銀行和信用合作社，它們是美國金融體系的創(chuàng)立者。其中抵押銀行是美國最具特色的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，其本身不吸收存款，主要通過商業(yè)票據(jù)和商業(yè)銀行短期抵押，銀行將發(fā)起的抵押貸款處理和交割后就將其在房地產(chǎn)金融二級市場上出售，一般情況下，只保留貸款運(yùn)作權(quán)，而不持有自己發(fā)起的貸款。二級市場：美國房地產(chǎn)金融二級市場主要是從事買賣抵押貸款的市場。在抵押貸款發(fā)起后，部分儲蓄機(jī)構(gòu)和全部抵押銀行將貸款出售給聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(FNMA，即房利美)、聯(lián)邦住宅貸款抵押公司(FHLMA，即房地美)等專門從事房地產(chǎn)金融二級市場業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。這些機(jī)構(gòu)通過發(fā)行債券或其他類型的債務(wù)工具籌集其購買貸款所需資金。二級市場的參與者主要是政府支持的兩大企業(yè)房利美和房地美，此外還有私營金融企業(yè)，主要是金融控股集團(tuán)(如AIG)和投資銀行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒閉的雷曼等)。到20世紀(jì)90年代，抵押銀行發(fā)起的貸款己遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)銀行和貸款協(xié)會貸款的總額。美國房地產(chǎn)金融一級和二級市場的參與者及主要業(yè)務(wù)流程如下圖所示。2、房地產(chǎn)金融市場的競爭性與開放性美國國會通過的一系列房地產(chǎn)金融法案，目的就是保證消費(fèi)者能夠獲得房地產(chǎn)銷售過程中的所有信息。從1968年開始，聯(lián)邦政府先后制定了《跨州土地銷售信息完全披露法》、《消費(fèi)者信貸保護(hù)法》(即z條例)、《房地產(chǎn)交割程序法》等一系列法規(guī)，以保證市場的充分競爭性。這些法規(guī)規(guī)定開發(fā)商、提供貸款的金融機(jī)構(gòu)必須向購房者書面提供有關(guān)地塊、總?cè)谫Y費(fèi)用、年利率、還款周期、每周期的還款額、到期日及其他可能發(fā)生的費(fèi)用等信息，并必須在政府相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)備案。此外，美國各類金融機(jī)構(gòu)均可以參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，不存在一個由行政指派的、壟斷某些住房信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。但是在長期的充分競爭中逐步形成了從事不同種類金融業(yè)務(wù)的分工。譬如從事商業(yè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)逐步形成了專業(yè)從事寫字樓、醫(yī)院、學(xué)校、大型超市等金融業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。3、房地產(chǎn)融資工具多樣化美國是全球房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達(dá)的國家。尤其是二戰(zhàn)以來，隨著美國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，金融創(chuàng)新工具在美國的房地產(chǎn)金融市場上層出不窮，各種不同的房地產(chǎn)金融工具在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中應(yīng)運(yùn)而生，也為不同時期美國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了重要的支撐作用。20世紀(jì)50年代以來，由于儲蓄和貸款協(xié)會享有稅收優(yōu)惠，抵押貸款業(yè)務(wù)增長迅速，在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中占領(lǐng)先地位。到80年代，儲蓄和貸款協(xié)會在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)余額占全部抵押貸款余額的35%。大2飾0軍世肺紀(jì)鐵7訪0末末，除固定利稀率抵押貸稿款趁(FRM座)千外，還出現(xiàn)了意漸進(jìn)還款抵押更貸痰款弟(GPM著)覆和供享升值型沫住房抵押貸陳款衣(SAM容)袋、可調(diào)整利率縣抵押貸洲款鄰(ARM片)稀、價格水平調(diào)末整抵押貸何款赴(PLAM此)筐、逆向年金抵允押貸視款收(RRAM紐)漆和附擔(dān)保賬戶柜抵押貸款等多饑種房地產(chǎn)金融刑創(chuàng)新產(chǎn)品。寧4掘、抵押貸款證悼券化程度很高辰2摘0吧世層紀(jì)借8細(xì)0悄年攔勾代以來，隨著回直接融資方式容運(yùn)作的抵押銀嫂行逐步占據(jù)主深導(dǎo)地位，房地釘產(chǎn)抵押貸款證靈券化種類越來通越多，在美國須房地產(chǎn)金融市黑場中越來越占行有較高的市場并份額。目前妙，犬陰美國共有住房奔抵押貸款轉(zhuǎn)手桶證券、多檔抵傅押貸款轉(zhuǎn)手證刑券、非機(jī)構(gòu)擔(dān)劑保多檔抵押貸獻(xiàn)款轉(zhuǎn)手證券、仆商業(yè)房地產(chǎn)抵耍押貸款支持證損券、資產(chǎn)支持阿證券和債務(wù)抵凡押債券等六公大就斷類。奸此外基，粘200洋3燥年以來，隨著武美國房地產(chǎn)市境場的復(fù)蘇，商柄業(yè)房地產(chǎn)抵押佛貸款證券化發(fā)暑展速度異常迅總猛打。晌1992-2愁00檔6舒年，美國商業(yè)四房地產(chǎn)抵押貸伙款證券化以年湯均身43.6修%員的速度增長，萄到耕200障6頓年抵押貸款客達(dá)拍210豪0鍵億美元。疏(崗二屈)輩以德國為代表沙的儲貸結(jié)合的瓜房地產(chǎn)金融模劑式愈德國房地產(chǎn)金僻融系統(tǒng)是世界盲上最引人關(guān)注叔的一個系統(tǒng)，修它把三種類型統(tǒng)金融系統(tǒng)，即章存款系統(tǒng)、抵喜押銀行系統(tǒng)和撇配貸儲蓄系統(tǒng)作綜合在一起。麻1編、德國房地產(chǎn)慌金融體系的三還大特點(diǎn)葛(1銹)轟廣泛運(yùn)用存款粱系統(tǒng)和抵押銀靜行。存款抵押戚銀行是德國最輕大購房貸款人寒。存款抵押銀譽(yù)行一般金融機(jī)詞構(gòu)子公司，面饑向各個經(jīng)濟(jì)部些門貸款，其中蝕住房貸款占貸它款總超額杠45賞%訴。抵押銀行提菌供長期抵押貸艦款，按固定利旋率發(fā)行抵押債振券籌措資金。朗抵押銀行發(fā)放侄的長期住房貸粱款占各種銀行傘機(jī)構(gòu)發(fā)放長期饑貸款總額欠近寸30猾%季。另外，德國賄存款系統(tǒng)業(yè)務(wù)蘆也比較廣泛，注其中德國儲蓄昨銀行占個人儲倚蓄存款總拴額貧50州%襲。蹤(2頁)納運(yùn)用配貸儲蓄叉系統(tǒng)吸收存款黃。所謂配貸儲昂蓄系統(tǒng)，是參夠加者按照合同高儲存一定數(shù)量船金額以后，就校得到了取得貸快款的權(quán)利，貸沙款金額相當(dāng)于攤存款金額。存抽款和貸款利率陵都低于市場利錘率水平。也就滿是用潛在購房腫者儲蓄，對購殊房者提供貸款局。配貸儲蓄系輝統(tǒng)在德國占優(yōu)勤勢的主要原因支：三一住炒是有足夠供私株人租賃使用的自住房，因此大蜻多數(shù)住戶可通右過租房住很長敘時間，這種時蜂間上的充裕為煎吸收合同儲蓄稈提供了必要條瑞件；二是政府拒與互助儲金信逐用社和其他愈金川議融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密出切，德國三分谷之一的社團(tuán)活撿動由公共機(jī)構(gòu)獎?chuàng)?，而大部勸分私營社團(tuán)歸蒼其他金融機(jī)構(gòu)吩所有。因此，挪由住房互助儲結(jié)金信貸社經(jīng)營誓的配貸儲蓄系刻統(tǒng)，得到了阻公牙玻眾認(rèn)可。助(3)梨卻德國商業(yè)銀行玻一般采用出售汽抵押契約、發(fā)肯行地方債券等裳方式來作為抵逗押貸款的資金特來源，而通過饒儲蓄籌集的資洪金所占比例很宣小。其住宅抵圈押貸款業(yè)務(wù)主覆要通過下屬躬抵獎稀押銀行進(jìn)行。胃它不僅為住宅悠建筑商、代理拜商和個人購建勸房發(fā)放貸款，摩而且對其他經(jīng)登營住宅的金融酬機(jī)構(gòu)發(fā)放融資夜貸款。其中住翼房貸款占德國幸抵押銀行貸款蛛總額的份額朱最宮泊大。溜2解、儲貸結(jié)合的菜住房金融模式川儲貸結(jié)合的住標(biāo)房金融模式德狀國住房制度的騰一大特色，是捏自成體系、利哥率隔離、專款城專用封閉式運(yùn)績營的。主要有貪五方面特點(diǎn)：降一是?？顚Ｓ幂^。德國住房儲黨蓄銀行的資金區(qū)來源于居民住撲房儲蓄、銀行裙間融資、國家遭資金等，而資伏金用途僅能用丈于為參加住房印儲蓄居民發(fā)放嚴(yán)購、建房貸款拖。趨二是存貸掛鉤碎。德國居民要正得到住房儲蓄湯銀行的購房貸?？睿仨氃谠撃广y行存足相應(yīng)黨款項(xiàng)。按規(guī)定照居民要先與銀堡行簽定住房儲坦蓄合同，按月湯在銀行存款，致當(dāng)存款額達(dá)到蛇儲蓄合同金跨額善50拜%星之后，住房儲詞蓄銀行把合同瓜金額付給儲戶抄，其中存款額兼和貸款額各受占疫50芝%壟，德國銀行將然此稱咐為懷“須配軋貸伴”艇。貸款是每月該按固定金額償貝付，一般為合軋同金額勻的他0.6焦%緊。配貸發(fā)放是委銀行根據(jù)對各船儲蓄合同評估而值確定的順序疲核定的，存款鎮(zhèn)越多，評估值睜就越高，貸款籃的發(fā)放就越快罪。配貸機(jī)制的班推行，有效地膏降低了借款人糧的信用風(fēng)險?；抢使潭ㄅ?。德國住房融她資體系中存、志貸款利率都是喚固定不變的。礦一般情況下，尾存款利率畝為勝3鑰%禿，貸款利率垮為挽5膠%為，存、貸款利巡差部為魚2齒%蘋，同時貸款利董率低于其他同缺期貸款利率水牙平。毅四是實(shí)行獎勵現(xiàn)。為了鼓勵存鉗款，德國政府筍針對收入狀況債及住房儲蓄合涂同中的存款額勸對居民實(shí)行不伏同獎勵政策，坡包括住房獎勵泉儲蓄金、雇員萄儲蓄獎金和職腦工資產(chǎn)積累獎何勵等，使更多撕中低收入者從戀中受益。仔五是政府與市朋場緊密結(jié)合。早德國參與合同棚儲蓄的金融機(jī)瞇構(gòu)既有公營的頑，也有私營的旅。住房儲蓄銀砌行是國家為解屢決居民住宅問收題惡于仙192朋4給年創(chuàng)立的。信錯用合作社是典秤型民間合作互顏助組織，而建浴房儲蓄信貸社諒、住房貸款協(xié)汗會和建筑協(xié)會務(wù)則既有公營的圾也有私營的。懸3飄、抵押貸款證績?nèi)瘻盅旱渹吳胰且缘盅嘿J稼款作為擔(dān)保的唇債券，它不通聯(lián)過交易所而直歌接與發(fā)行銀行休進(jìn)行買賣，流黨動性很高。抵棕押債券利息固叔定，抵押銀行哀買進(jìn)抵押貸款變的同時，必須拆對等發(fā)行抵托押籮車債券，債券通日常采取不記名賄方式。德國的稿抵押證券是一途種由登記所發(fā)概行用來證明抵倡押權(quán)登記內(nèi)容守的證券。設(shè)定彎抵押權(quán)的協(xié)議嗽和登記是抵押叢證券的必要條匆件。房地產(chǎn)重所僚膝有者在不指定更貸款單位階段畫，能預(yù)先為自比己設(shè)定抵押權(quán)莫，這樣設(shè)定的朵抵押權(quán)稱為所禽有者抵押。所境有者抵押證券欠雖然尚未確定久貸款單黨位環(huán)(權(quán)債權(quán)裳人蚊)縣，但能預(yù)先借爽款作為迅速集未資的準(zhǔn)備，同夫時還能保守秘幕密陪(濁如果所有者抵午押，登記單上待不出現(xiàn)抵押權(quán)均者名茅字篇)濱。由于這兩個鄙特點(diǎn)，該抵押唐證券己被廣泛逼地用作資金融餅通擔(dān)保，類似是證券還有土地象債務(wù)證書等。栽4賭、健全的法律伙制度抬德國儲蓄銀行次的發(fā)展主要是簡受國內(nèi)相關(guān)法魯律保護(hù)。德國疼《住房儲蓄銀兵行法》規(guī)定，勿只有住房儲蓄慈銀行才能夠辦錦理住房儲蓄，己國家對于居民沫儲蓄的唯一獎疼勵即住房儲蓄著獎金也只能通役過參加住房儲改蓄才能享受得治到，充分調(diào)動猜了居民參加住葛房儲蓄的主動薄性。同時，也算支持了住房儲敗蓄銀行的發(fā)展?jié)B。剪在資問金旦逝運(yùn)用上，《住侍房儲蓄銀行法庫》規(guī)定住房儲臨蓄資金只能用范于與住房建設(shè)咳有關(guān)的項(xiàng)目，滴如以居住為目雁的的房屋建設(shè)值和改造，為居齒住區(qū)建設(shè)的水陣、暖、電等配駱套設(shè)施等。間法輕黑律還規(guī)定了銀喊行把儲戶存款持存到其他銀行記的限額，限制羨銀行將儲戶存永款用于風(fēng)險交嬌易，從而保障苗了住房儲蓄資擔(dān)金被全部用于產(chǎn)居民住房建設(shè)松。太(話三服)酷以新加坡為代畫表的社會福利既基金主導(dǎo)的房順地產(chǎn)金融模式微作為登新嘩木興市場經(jīng)濟(jì)國搜家，新加坡房毒地產(chǎn)業(yè)與房地均產(chǎn)金融和世界色各國相比頗具久特色，其最核準(zhǔn)心的就是中央透公積金制度。創(chuàng)該制度從單純爽的為退休人員荒提供生活保障洽的強(qiáng)制性儲酬蓄帥鼠計(jì)劃，逐步發(fā)相展演變成為一腥個包括養(yǎng)老、積住房、醫(yī)療在生內(nèi)的綜合性保魄障制度。公積畏金由雇員和雇蛋主按雇員工資撤的一定比例繳灘納，由中央公雷積金局負(fù)責(zé)管耀理，一部分桶用撤內(nèi)于繳交者的提開取和包括住房疊在內(nèi)的消費(fèi)貸搏款支取，另一杯部分則由新加黨坡政府投資公既司負(fù)責(zé)運(yùn)營，暈以增值保值。裕公積金制度為吹新加坡住房發(fā)傳展提供了大量哄資金來源。忌這各擠種房地產(chǎn)金融海模式的主要特淘點(diǎn)是：薯1陳、建立以強(qiáng)制首儲蓄為特征的夏社會福利基金嬌在新訂加鳳幕坡，雇主和雇狼員必須同時按航雇員工資總額伶適當(dāng)比例繳納榜公積金，按月響存入雇員個人翻賬戶。公積金缺受新加坡公積憑金法保護(hù)，公趙積金存款利息腫按月結(jié)算，并榜入公積金年本羅夫金，免交所得奸稅。同時，公目積金既不能用顫來償債，也不減構(gòu)成遺產(chǎn)。新冰加坡公積金繳耍交率是由公積燭金局根據(jù)經(jīng)濟(jì)舒和居民收入水接平變化進(jìn)行相紋應(yīng)的調(diào)整。錄如肆195戒5鄭年公積金成立喘之初，雇主和康職工繳交的公削積金比例分別籠為膚5詠%語，最高年份肺的僑198爽5勒年繳交比例則啦分別謠為延25居%萍。斧2鑰、社會福利基分金與住房信貸梁相結(jié)合得建立之初，中治央公積金制度撐的基本宗旨是鉛為退休雇員或的提前非自愿脫勁離勞動的雇員似設(shè)立一項(xiàng)強(qiáng)制梳性儲蓄計(jì)劃，倍即標(biāo)5省5私歲以下雇員及循其雇主必須按禁薪水的一定比記例繳納公積金垮作為養(yǎng)老儲蓄顏，只能到退休擾年齡方可提取叛作為養(yǎng)老費(fèi)用砌。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)桿展和公積金不樓斷積累，公積窩金的使用范圍所逐步擴(kuò)大每。腸196據(jù)8涼年以后，公積銅金開始介入住切房領(lǐng)域。公積男金賬戶分如莊下扣3性個戶頭：一是雅普通賬宅戶以(勻公積金逃的稈72.5%攻)敞，用于家庭投限資，如購買政究府組屋等；二兄是特別賬蛙戶材(籍公積金聞的污10%初)瞇，達(dá)到退休年蝴齡時方能領(lǐng)取炮；三是醫(yī)療賬征戶獄(哨公積金小的害17.5%鋸)預(yù)。姓196經(jīng)4燭年開始，新加韻坡政府推所出畏“子居者有其怖屋敞”距的政府組屋計(jì)感劃。政府專門殊撥出國有土地鮮和適當(dāng)征用私葉有土地，同時健由銀行和中央叼公積金局提供啟住房所需資金屬。中央公積金窯制度與居者有駱其屋計(jì)劃相結(jié)耗合，使新加坡茶房地產(chǎn)業(yè)懸自突6篇0紛年代起日益興錦旺，并成為國映民經(jīng)濟(jì)的重要住支柱和強(qiáng)有力相的增長點(diǎn)，帶葵動了整個國民泊經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展熟。訂3返、房地產(chǎn)投資師證券化客在幾十年公積供金管理與運(yùn)作敞成功經(jīng)驗(yàn)的基范礎(chǔ)上，為打造拉亞洲閣的田REIT厚s怖中心，新加坡而于心199下8塔年開始探討組笨建新加坡房地墓產(chǎn)投資信托基費(fèi)金芳(S-REI熟Ts晨)逮，以促進(jìn)房地漁產(chǎn)市場發(fā)展。洽仿照美國的成錢功經(jīng)驗(yàn)，新加螞坡政府創(chuàng)造了豪很多有利咐于址REIT舉s動發(fā)展的政策環(huán)估境。如漆對筍REIT撓s霞不征稅，即派谷發(fā)股息時免征姻所得稅；允許頃公積金投資爪于停REIT智s拼；任何個人投其資者投資撒于績REIT友s嶼所獲取的分紅炸全部免稅；外某國公司投姓資燈REIT券s左只需繳膜納傷18超%秀所得稅亡，碼REIT挽s重買賣房地產(chǎn)免跟征厭3飼%脊印花稅等等。怕這些鼓勵措施咽極大的促進(jìn)了談房地產(chǎn)投資信此托基金的發(fā)展冠。新加坡證券幟交易所是全亞笛洲慨(席除日糕本竿)番規(guī)模最大的房悲地產(chǎn)投資信候托禽(REITs盆)鼓上市地，也是仙亞洲第一個允屑許跨境資產(chǎn)發(fā)怨行房地產(chǎn)投資意信托的國家。非自印200記2耳年筐7酷月第一幻只鋸S-REIT國s殖上市以來，目嫩前新加坡證券回交易所共盜有爬2摸3漲只爸REIT惱s務(wù)，市值超副過社72錄0專億新加坡腸元廉(功約敲57河0柳億美緣元扇)石。洪(毒四耗)勾以日本為代表茅的混合型房地為產(chǎn)金融模式顆為了版解旬倡決二戰(zhàn)后城鎮(zhèn)集居民的住房問鉆題，日本政府乒積極推行彈了奶“飯三位一泥體朱”陡的住房政策和搶活躍房地產(chǎn)金企融市場的策略求，即政府、民愈間和個人三者打共同投資建造光住宅。在此基夸礎(chǔ)紐偏上形成了獨(dú)具森特色的混合型糟房地產(chǎn)金融模欄式。在這種金壤融制度模式下濁，民間機(jī)構(gòu)與揉官方的政策性扔住房金融相結(jié)接合，住房市場示信貸活動非常萍活躍。這也正浴是日本能夠草在疤秧短時間內(nèi)解決甩住房問題的關(guān)歉鍵所在。閑日本住房金融血的主要特點(diǎn)：算1倚、以住宅金融紡公庫為代表的損官方金融機(jī)構(gòu)雄是住房信貸市忘場中重要供給信者溜。張198拴0獻(xiàn)年，兇在牽9.證8姓萬億日元住房粗貸款中，公營稱房地產(chǎn)金融機(jī)猶構(gòu)祝占吊31.2咳%刻，私營金融機(jī)核構(gòu)曲占擺62.8訂%素。中2勺、住房儲蓄制耽度。家庭住房塌儲蓄達(dá)到一定因額度后可優(yōu)先喝購買政府建造瀉的公共住房，傅并且從住房金窩融公庫獲得貸交款。龍3廚、財政投資性視貸款是住房信重貸資金的主要溫來源。住房領(lǐng)咬域是財政性投蓄資貸款的重點(diǎn)擱，夕198枯2符年，財政投資換性貸原款筒25樓%餡用于住房方面勁。財政性投資阻貸款通過兩個冒途徑影響住房懂建設(shè)：其一，滑它作為住房序資金來源轉(zhuǎn)化余為住房建設(shè)投悶資椅，佛198倡1疑年，由財政資紡金建設(shè)的住房捆占當(dāng)年住房開虎工面奉積獵47.4子%儉。其二，向住土房金融公庫提賴供住房信貸基小金，住房公庫功將取得的資金懲對需要購建住橋房的家庭提供丘優(yōu)惠貸款。駛隨著金融市場灰的成熟與發(fā)達(dá)節(jié)，舉2絡(luò)0塑世緊紀(jì)丟8孤0接年代，日本混邁合型住房金融百中，政府財政盛的作用逐漸增斑強(qiáng)。由財政機(jī)態(tài)構(gòu)向郵政儲蓄債、年金保險、亂國民年金、簡禍易人壽公司等渠吸收資金，然評后通過財政性本貸款計(jì)劃，把愁一部分資金貸決給住宅建設(shè)公品司，轉(zhuǎn)化為住律宅建設(shè)投資；谷一部分采取間闊接融資方式，租為住宅金融公微庫提供住宅信初貸資金。碑三、經(jīng)驗(yàn)借鑒沈與啟示想1葉、完善的房地恰產(chǎn)金融法律、壽法規(guī)是發(fā)展基咽石和保障就國外四種典型天的房地產(chǎn)金融阿模式之所以能關(guān)夠成功實(shí)踐，冰其中最大的共煙性就是建立了袋一套完善的法方律法規(guī)體系，隨規(guī)范市場主體疊的行為，支撐宵房地產(chǎn)金融市泛場的健康發(fā)展咳。洋因敏誦此，我國也應(yīng)位遵照市場經(jīng)濟(jì)參發(fā)展的客觀規(guī)森律，根據(jù)國家茫宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展介目標(biāo)和房地產(chǎn)泳業(yè)發(fā)展的需要膝，并借鑒國外啄成熟市場房地膏產(chǎn)金融法律法義規(guī)，完善房地康產(chǎn)金融法規(guī)鑒，脅益盡快構(gòu)建和完弟善房地產(chǎn)金融量市場的法律法世規(guī)體系，包括死制定和完善房里地產(chǎn)抵押貸款度、房地產(chǎn)投資兵信托基金、住鏟房儲蓄、住房肅公積金、住房須金融市場的運(yùn)略作管理等法皺律乳花法規(guī)，為房地升產(chǎn)市場發(fā)展提胃供法律保障。灣2獲、健全的房地重產(chǎn)金融一、二帖級市場是發(fā)展灌的助推劑拍一定饅規(guī)踐久模的一級市場傭不僅能為住房彎市場的發(fā)展提咬供充足的資金撒來源，還可以觀為建立和發(fā)展呼二級市場奠定荷基礎(chǔ)。同時，奇多元化的一級絲市場有利于形護(hù)成競爭性的資顧金供給格局庸，米僚提高資源配置磚效率。二級市牽場的運(yùn)作不僅棵使得一級市場羞有了穩(wěn)定的資披金來源，而且淋極大地增強(qiáng)了席住房抵押貸款宅的安全