三元橋地區(qū)寫字樓市場分析報告一.區(qū)域環(huán)境分析?１、道路交通狀況

三元橋區(qū)域隸屬燕莎商圈，區(qū)域內(nèi)主要道路有三環(huán)路、亮馬橋路、宵云路、小亮馬橋路等。由于區(qū)域開發(fā)時間較早,區(qū)域內(nèi)主干道路的可通達(dá)性很好，但是道路規(guī)模比較落后，路面陳舊。商圈內(nèi)商業(yè)繁華,路經(jīng)該區(qū)的公交車線路繁多,交通便利，但是在上下班時間段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵現(xiàn)象。

２、人文、環(huán)境概況?三元橋東承空港經(jīng)濟(jì)圈,西接?xùn)|直門交通樞紐國華廣場，北靠四元橋麗都商圈和亞運(yùn)村、奧運(yùn)村，南臨CBＤ。三元橋區(qū)域內(nèi)聚集了南銀大廈、鵬潤大廈、中旅大廈、希爾頓酒店、長城飯店、凱賓斯基飯店等眾多高檔寫字樓與五星級酒店。其區(qū)域價值直追CBD、奧運(yùn)村等熱點(diǎn)區(qū)域，成為北京的又一塊“黃金區(qū)域〞地帶。從區(qū)域的開展規(guī)劃來看，規(guī)劃中的北京承德高速路及地鐵１０號線均近在咫尺,同時,國際學(xué)校、高檔商業(yè)、消費(fèi)場所的建立，更給該區(qū)域賦予了較高的增值空間。

燕莎商圈是一個國際氣氛濃郁的繁華商業(yè)區(qū),擁有良好的人文、自然環(huán)境。北有第三使館區(qū)，南有國際學(xué)校、亮馬河、朝陽公園，東接規(guī)劃之高爾夫球場。出入該區(qū)域的人士多為高知人群,其中公司白領(lǐng)、企業(yè)主、外籍工作人員居多。

３、生活配套現(xiàn)狀?三元橋地區(qū)是一個經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平很高，市政設(shè)施成熟，生活配套完善的涉外商圈。這里擁有眾多的金融、商務(wù)、餐飲和休閑娛樂場所，如亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、２１世紀(jì)飯店，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店、燕莎友誼商城、女人街、萊太花卉市場、家樂福、世紀(jì)劇院酒吧一條街等。

４、區(qū)域未來開展展望?三元橋地區(qū)的房地產(chǎn)市場的興起,來自于國家對該區(qū)域的持續(xù)利好,燕莎商圈至今也有十余年時間，是京城有名的涉外商圈。與東部地區(qū)的建國門商圈、CBD商圈、朝外商圈等其他商圈相比,這里獨(dú)有一種涉外氣氛和商務(wù)氣息。特別是因為國際貿(mào)易中心的紐帶作用，這一區(qū)域的涉外性質(zhì)將會被進(jìn)一步強(qiáng)化，區(qū)域內(nèi)的道路、綠化及原有市政設(shè)施定會得到改善，區(qū)域形象也會隨之變得更加國際化。?由中遠(yuǎn)、首創(chuàng)與華潤三大品牌提出的國門概念讓三元橋開場成為焦點(diǎn)，三元橋區(qū)域的真正價值在此之前一直沒有得到很好的開啟，區(qū)域價值一直沒有很好的整合與提升，三家聯(lián)手打造“國門〞形象，將大大提升該區(qū)域的開展?jié)摿Α?/p>

目前,三元橋周邊已經(jīng)有了比較成熟的燕莎和國展兩大商圈,燕莎開展平穩(wěn)，國展因為交通瓶頸而面臨開展極限，三元橋所需要做的也正是目前三大品牌一致達(dá)成的共識——整合三元橋，將燕莎、國展與正在努力成型的太陽宮住宅區(qū)和三元橋經(jīng)濟(jì)帶所共同擁有的優(yōu)勢資源凝聚在三元橋,多元化合成一個龐大的體系，借助獨(dú)特的外部聯(lián)通優(yōu)勢(亞運(yùn)村、ＣＢD、東直門區(qū)域、望京麗都商圈、機(jī)場－溫榆河豪宅區(qū)的交匯點(diǎn)〕和人氣,打造一個全新的“國門〞形象區(qū)指日可待。??二．區(qū)域工程與競爭分析

三元橋地區(qū)是倍受開發(fā)商青睞的投資熱土,近幾年來高檔公寓是這一區(qū)域的主力開發(fā)物業(yè)類型。如靜安中心、瑞城中心、亮馬名居、福景苑、嘉和麗園、國際港等。

１、

區(qū)域工程分析

ａ.靜安中心

占地面積

９９０８平方米

總建筑面積

１１．８萬平方米

樓體構(gòu)成

地下三層,地上２７層?戶型分析

面積由１６４平方米至整層３５５０平方米，大開間辦公格局。?物業(yè)設(shè)施

８部豪華型三菱客梯、一步貨梯，中央空調(diào)。帶無線漫游?租賃價格

１５美元/平方米?配套

銀行、員工餐廳、商務(wù)中心、健身中心,３００個停車位?客戶組成

大量國內(nèi)投資客戶,以及一些國際機(jī)構(gòu)的辦事處?產(chǎn)品定位

５A(chǔ)級寫字樓?

b．瑞城中心?占地面積

３.２９萬平方米?總建筑面積

２５.６萬平米

建筑形式

板式框架剪力墻

戶型分析

２５０平米,占總戶數(shù)２５%?在銷套數(shù)

約１００套

價格水平

均價：２７５０美金/建筑平方米?客戶組成

主要是一些大公司的總裁，少量外籍客戶層次單一,他們的年齡主要集中在３５—４５歲之間，一般是四口之家,需要大戶型，需要書房,另外還有一些做金融的客戶。

產(chǎn)品定位

集超五星級酒店、高檔外銷公寓、甲級寫字樓為一體的綜合高檔物業(yè)。

c.第三置業(yè)

占地面積

１.９３４萬平方米〔一期占地：１０３９３.５平方米)

總建筑面積

１９.４６３５萬平方米(一期總建面：７９９０９.２３平方米〕?建筑形式

塔樓

戶型分析

８９㎡---２８６㎡的自由分割組合，１００㎡為主,全部是大開間。

在銷套數(shù)

３００余套

價格水平

均價９３８０元/平方米?客戶組成

辦公自用和投資,其中辦公自用的居多。?產(chǎn)品定位

公寓立項的寫字樓?ｄ.福景苑?占地面積

５０００平米

總建筑面積

５萬平方米?建筑形式

塔樓

戶型分析

一居８８,１０２，１１７，１４３平米；二居１７９，１９４平米；三居２２８,２７２平米；四居３７３，３９２平米(復(fù)式〕

在銷套數(shù)

無

價格水平

均價：２５００美金/建筑平方米?客戶組成

國內(nèi)、香港、海外人士自住或投資,臺港，日本,德國，美國等人為主要租戶

產(chǎn)品定位

適合外國人及海外人士居住的高檔公寓?e．亮馬名居

占地面積

１．４１４萬平方米

總建筑面積

８.２萬平方米?建筑形式

塔樓

戶型分析

９０㎡、１４０㎡、２３０㎡?在銷套數(shù)

無?價格水平

起價：１１０００元/平方米?客戶組成

大量國內(nèi)投資客戶?產(chǎn)品定位

高檔投資型公寓

f．嘉和麗園

占地面積

１萬平方米?總建筑面積

８.７萬平方米?建筑形式

塔樓?戶型分析

四室２０２.５３㎡,

三室１８７．３１㎡

,二室１０８．７８㎡

在銷套數(shù)

無?價格水平

９６００元／平方米

客戶組成

企業(yè)主?產(chǎn)品定位

以居住為主的高檔公寓??小結(jié)

區(qū)域內(nèi)同類型物業(yè)規(guī)模都不大,占地面積一般在１萬平方米——３萬平方米之間。建筑形式以２０層以上的高層塔樓為主，主流定位于可投資的高檔商住公寓。價格水平普遍偏高,整體均價在１４６００元／平方米左右。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以大戶型居多,三居和四居是該區(qū)域的主力戶型，面積以１８０平方米——２５０平方米為主。?三、區(qū)域住宅消費(fèi)客層分析

１、構(gòu)成分析?〔１〕投資：東三環(huán)燕莎商圈是北京涉外商務(wù)氣氛最濃郁的地區(qū)，區(qū)域云集了京城近三成的高檔寫字樓,參加WTO后，越來越多的外籍人士涌入京城，許多跨國大企業(yè)紛紛入住,為這個區(qū)域的居住類物業(yè)提供了強(qiáng)大的房客流。最早來京的國外人士,如各國使館官員、跨國公司駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)總裁、高級管理人員和海外華人、港、澳、臺同胞等，在市內(nèi)的公寓多數(shù)定于此地，成為區(qū)域內(nèi)中高檔公寓的主要使用者。這局部客戶中除少量穩(wěn)定型客戶會產(chǎn)生購置用于自住外,很大比例成為區(qū)域高檔公寓的租務(wù)市場中的主要租客。由于這一區(qū)域用地面積的限制，土地稀缺性凸顯,客廣地疏，房產(chǎn)投資的風(fēng)險相對較小，使得這一地區(qū)的商檔公寓工程多被投資客戶消化，成為住宅消費(fèi)市場的主要投資型買家，主要為來自國內(nèi)、香港及海外有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力及投資經(jīng)歷的客戶。

(２)自?。毫鲃有圆粡?qiáng)的外籍官員/商務(wù)人士、對燕莎商圈成熟涉外環(huán)境有依賴感和歸屬感的歐美公司高收入管理層、依托跨國企業(yè)生存開展的私營企業(yè)主、外地企業(yè)駐京機(jī)構(gòu)等也成為這一區(qū)域中高端公寓市場的主要自用型買家。

２、特征分析

(１〕

職業(yè)：使館官員、跨國公司、貿(mào)易公司等為主，及相關(guān)為其效勞的金融、法律、財會、廣告、翻譯等相關(guān)行業(yè)的企業(yè)主、高級職員、管理人員等，其中外籍人士占一定比例

(２)

年齡：３０-４５歲之間?〔３)

收入：有穩(wěn)定的高薪收入,租住客戶大多有住房津貼

〔４)

工作特點(diǎn)：公司環(huán)境標(biāo)準(zhǔn),工作緊張,節(jié)奏快

〔５)

居住特點(diǎn)：離辦公地點(diǎn)近,生活依賴社會化效勞，強(qiáng)調(diào)方便、快捷,并注重檔次與身份相符

(６〕

偏好：涉外商務(wù)環(huán)境、外籍人士居住氣氛、生活居住中的西方審美標(biāo)準(zhǔn)等?四.區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮熬胺治?１、供給量激增,市場競爭劇烈?２００５年寫字樓市場除了有新盤的放量外,還有很多去年已經(jīng)出現(xiàn)端倪但未曾進(jìn)展過實(shí)際銷售的工程,預(yù)計今年東部將有大量的寫字樓工程竣工交付使用，由此我們可以看出今年部地區(qū)的寫字樓市場的競爭將會比較劇烈，近兩年以及隨后幾年內(nèi)外資企業(yè)尤其市金融、保險及效勞行業(yè)的外資企業(yè)會更多的進(jìn)駐北京,而且東部地區(qū)一直以來是這些企業(yè)的首選之地，供給量的激增必然引起市場競爭的加劇。?２、外資需求強(qiáng)勁,內(nèi)資機(jī)構(gòu)也不示弱

三元橋地區(qū)是北京吸引外資企業(yè)最多的地區(qū)之一，由于該區(qū)域已經(jīng)初步具備了國際化商務(wù)中心的辦公條件，受世界宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響比較大,隨著國家面向金融業(yè)出臺了一系列的配套政策,例如設(shè)立金融開展專項資金,對新入駐的金融機(jī)構(gòu)提供購房和租房補(bǔ)貼等。作為寫字樓的大客戶,金融業(yè)的開展將極大地刺激該區(qū)域的寫字樓市場需求。?在外資企業(yè)需求增加的同時,中資機(jī)構(gòu)也不甘示弱，除了大型企業(yè)對東部甲級寫字樓的需求外,大多數(shù)的中資機(jī)構(gòu)是以游散兵的形式吸納消化了東部大多數(shù)的次甲級、乙級寫字樓及商務(wù)類公寓。

３、高檔寫字樓變數(shù)大，中低檔寫字樓將成為亮點(diǎn)?由于今年東部地區(qū)市場潛在供給量較大,可能造成東部寫字樓市場的供需構(gòu)造失衡,因此將從很大程度上沖擊三元橋一帶的寫字樓市場，由于供大于求的市場構(gòu)造,短期內(nèi)寫字樓市場的租金水平還會保持穩(wěn)中微降的局面.東部地區(qū)的高檔寫字樓已經(jīng)到達(dá)甚至超過了飽和的程度，大型外資企業(yè)和中資企業(yè)的需求必然是少數(shù)的,而絕大多數(shù)的