江蘇省住宅物業(yè)管理效勞標準－-－-４級標準

１

范圍?本標準規(guī)定了住宅物業(yè)管理效勞分等級效勞標準。

本標準適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動。

２

標準性引用文件

以下文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。但凡注日期的引用文件,其隨后所有的修改單〔不包括訂正的內(nèi)容)或修訂版均不適用于本標準。鼓勵根據(jù)本標準達成協(xié)議的各方研究使用這些文件的最新版本。但凡不注日期的引用文件,其最新版本適用于本標準。?？房屋修繕范圍和標準？〔試行)城鄉(xiāng)建立環(huán)境保護部城住字[１９８４]６７７號

?？江蘇省物業(yè)管理條例？江蘇省人大常委會(２０００)公告第１７號

？住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法？建立部第１１０號令?

３

總那么?通過分類分項分級，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理效勞內(nèi)容及標準,表達“質(zhì)價相符〞和“明明白白〞消費，標準物業(yè)管理效勞行為，保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理行業(yè)的安康開展。?本標準可作為雙方當(dāng)事人選擇或提供物業(yè)管理效勞的參考依據(jù),同時作為標準效勞行為的標準,物業(yè)管理雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)分類、分項、分級選擇,在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。?

４．公共效勞

４.１

接待?佩戴統(tǒng)一標志,儀表端莊、大方，衣著整潔,表情自然和藹、親切；對業(yè)主(使用人)一視同仁；接待時主動、熱情、標準；迎送接待業(yè)主〔使用人)時,用語準確,稱呼恰當(dāng),問候親切,語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語,不應(yīng)使用效勞忌語。文明用語見附錄Ａ，效勞忌語附錄B。?對業(yè)主(使用人)的報修與求助應(yīng)耐心細致，對收費工程及時說明效勞標準、效勞方式、收費標準等事項，征求業(yè)主(使用人〕的意見。

４．１.１值守?有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。?

４．１.２效勞時限?急修效勞３０分鐘內(nèi)到位，１２小時內(nèi)修復(fù)，假設(shè)不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人〕做出合理解釋，做出限時承諾。小修原那么上２日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。效勞時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受２日限制)。?４.２房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護與管理

４.２．１巡檢

每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進展全面檢查１次,掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況,對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視１次房屋主體構(gòu)造,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作；?在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視,對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查去除１次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

?每日巡視１次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修１次；

業(yè)主已委托管理的空置房,每周戶外巡視１次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主,并采取必要的緊急處理措施；

巡檢有記錄；?巡檢完畢將檢查情況、維修方案及需要進展大、中修或更新改造的工程報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。?４.２.２房屋

４.２.２.１裝修管理

４.２.２.１.１將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的制止行為和本卷須知告知裝修人；

４.２．２．１．２對業(yè)主(使用人)裝修房屋的申請,應(yīng)在２個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理效勞協(xié)議；

４．２.２．１．３業(yè)主〔使用人〕裝修期間每日巡查裝修施工情況；

４．２.２.１.４裝修完畢組織驗收；?４．２.２.１．５驗收合格２個月后組織復(fù)驗；

４．２.２.１．６復(fù)驗合格后３個工作日內(nèi)退還裝修保證金；?４.２．２.１．７對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的,應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。

４.２.２.２油漆粉飾?４.２.２．２.４四級

木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；６年油飾１次；?鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件〔鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)４年油飾１次；

樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每６年應(yīng)粉刷１次

４．２.２.３建筑物外立面

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的,至少每年清洗１次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原那么上每５年粉飾１次；外立面為其他材質(zhì)的,視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進展清洗、粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。?４．２.３給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施?４.２.３.１給水設(shè)施?４.２．３.１.４四級?飲用水水池(箱〕半年消毒１次，操作人員具有相應(yīng)操作資格,按照程序操作，清洗時無二次污染,有嚴密的管理設(shè)施；水質(zhì)每３個月化驗１次,有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員安康合格證,保持箱體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池〔箱)構(gòu)造完好，無滲漏，外表和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補；每月檢查保養(yǎng)２次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；?保持泵房清潔衛(wèi)生,良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每３個月〔結(jié)合清洗水池)清洗１次泵房；水泵運行正常,每２小時巡查泵房１次,以防低位水池液壓閥(浮球閥〕失靈,各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動１次，保持水泵能正常運行,每月檢查１次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)１次；泵房內(nèi)設(shè)備２年后，每年翻新１次,并標明各種標志

；每日填寫水泵運行記錄,建檔備查；

每年對共用明裝給水管道進展１次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈,在管道枯燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍,然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù),閥門應(yīng)開關(guān)靈活；

建立巡視制度,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落等及時修復(fù)；定期維護保養(yǎng)。

４.２．３.２排水設(shè)施

４．２.３.２.４四級?化糞池每年清理２次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上,池蓋無污漬、污物,清理后及時清潔現(xiàn)場；?樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查,每５年全面更換１次；?每周清掃１次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；無雜草，排水暢通,無積水；?每季度對地下管井清理１次,撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通１次,清理完畢地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后到達目視管道內(nèi)壁無明顯粘附物,井底無沉淀物,水流暢通,井蓋上無污漬、污物。

４．２．４供配電系統(tǒng)

建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、平安操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、平安及交接班制度；?值班人員具備變配電運行知識和技能,具備上崗資格,持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生,每周清掃地面及擦拭配電柜外表，要求地面枯燥無積灰，配電柜外表無污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀況,并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；

?每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進展１次測試、試驗等工程的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進展２次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供給,限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主〔使用人〕；每年檢測１次保安接地電阻；每年檢測１次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測２次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測１次；?潮濕天氣時，采用平安有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備枯燥；?每月檢測１次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；

每日填寫運行記錄，建檔備查。?４.２.５弱電系統(tǒng)?操作人員受過專業(yè)培訓(xùn),持證上崗；?工作時認真負責(zé),精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現(xiàn)異常，及時處理；?有切實可行的維修保養(yǎng)方案；保養(yǎng)、檢修及時；

對相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進展調(diào)試，使系統(tǒng)處于最正確工作狀態(tài)；?工作、維修、養(yǎng)護有記錄,特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進入經(jīng)過授權(quán),密碼有有效保護；

分系統(tǒng)定時檢查和記錄各局部、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài),定期對各類信息、數(shù)據(jù)進展統(tǒng)計分析，形成日、月報表。

４．２.６避雷接地系統(tǒng)

每年雨季降臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進展檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。?４．２.７電梯運行與管理

４.２．７．１

安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：？崗位平安操作規(guī)程？、？維修保養(yǎng)制度？、？崗位責(zé)任制度？、？交接班制度？、？設(shè)備檔案管理制度？、？平安使用管理制度？和詳細的？維修保養(yǎng)方案？。

４.２.７.２?平安設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼？電梯平安使用許可證？,注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報警、投訴號碼。?４.２.７.３?與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的平安認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同,并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護保養(yǎng)人員、聯(lián)系及有關(guān)資料報送設(shè)備所在區(qū)〔縣〕有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準后，方可自行維護保養(yǎng)。

?４.２.７.４?電梯及其平安設(shè)施每周不少于１次,進展清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進展１次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊平安檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔２-３年必須進展１次負荷校調(diào)試驗,負荷校調(diào)試驗由注冊平安檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。

４.２.７．５?保持電梯機房清潔,每周１次清掃地面和擦拭控制柜、主機外表，地面無積灰，控制柜、主機外表無污漬；保持電梯機房消防設(shè)施完好；每年檢查２次電梯井底,去除垃圾雜物。

４．２.７．６

確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)視電梯運行狀況,加強日常維修保養(yǎng),適時降溫、通風(fēng)、防雨,做好運行效勞，經(jīng)常巡查樓層,防止地面水流入電梯井,值班監(jiān)視,防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。?４.２.７.７?電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人)，并盡可能減少對業(yè)主〔使用人)正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于７％。

４．２.７．８

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號４５分鐘設(shè)法挽救乘客、排除設(shè)備故障。?４.２.７.９?使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的？起重機械平安技術(shù)檔案〔電梯類〕？,對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術(shù)檔案資料應(yīng)包括：？起重機械平安技術(shù)檔案〔電梯類〕？和？起重機械登記卡片〔電梯類)？；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明(或質(zhì)量驗收報告)；更改局部須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期平安檢查和事故記錄；電梯隨機文件,至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表〔裝箱單〕等技術(shù)資料。

?４.２.７.１０

按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

４.２.８共用空調(diào)系統(tǒng)?物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護的,應(yīng)保持設(shè)備完好，運轉(zhuǎn)正常；?保持主機房及主機清潔,至少每周清潔１次,要求主機和控制柜外表無污漬；?根據(jù)運行及設(shè)備狀況,對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進展清潔、保養(yǎng)和維護；?每年清潔２次出風(fēng)口機,每年全面檢查２次主機房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線路每年吸塵２次；?空調(diào)維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。

４.２.９

道路、停車場〔車棚、車庫)及配套設(shè)施

加強道路維修與養(yǎng)護,制定詳細的道路維修養(yǎng)護方案，按照合同約定實施；

保持居住區(qū)道路暢通,路面平坦整齊，排水暢通；?設(shè)立報修渠道，并有巡查制度,專人負責(zé),發(fā)現(xiàn)損壞及時修補；?按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面燃燒垃圾、落葉或其他雜物；

停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修方案；

停車場內(nèi)照明設(shè)施完好,通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備,符合停車場標準要求，便于管理和車主停放車輛。

４．３清潔管理

４.３.１共用樓道保潔

４.３.１.４四級

每周清掃２次各樓層通道和樓梯臺階，拖洗１次；每周清潔１次樓梯扶手；每４５日擦抹１次各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施；每４５日樓梯間墻面、頂面除塵１次；每４５日擦１次共用門窗玻璃。地面、梯間根本干凈，無垃圾、浮塵、雜物，污漬、水漬,無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；扶手護攔無積灰；梯間頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、灰塵；外墻窗玻璃無明顯灰塵。

?４.３.２電梯及電梯廳保潔

４．３.２.４四級?每日清潔２次；每周夜間對電梯內(nèi)的墻面和地面進展全面的擦拭清洗１次；每季度對電梯門壁打臘上光１次；燈飾及轎箱頂部每周清潔１次。４．３.３

共用衛(wèi)生間保潔

４.３.３．４四級?每日早、晚對共用衛(wèi)生間清潔２次,保潔時懸掛醒目標識；〔清潔內(nèi)容包括：通風(fēng)換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水,小便器內(nèi)放置香球等)；每月１次用毛巾擦燈具；每月２次對共用衛(wèi)生間進展消殺,發(fā)現(xiàn)墻壁有字及時清潔。室內(nèi)無明顯異味、臭味；地面無明顯煙頭、紙屑、污漬、積水,天花板、墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰,目視墻壁干凈，便器干凈無黃漬。

?４.３.４停車場、共用車庫或車棚保潔

４.３.４.４四級

每２日清掃１次車庫的紙屑和垃圾；及時去除地下室進出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡,應(yīng)及時擦洗干凈；每２個月翻開１次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷１次；每２個月進展１次地下室消殺工作；每季度擦洗１次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設(shè)施；每月進展２次地下室消殺工作。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣流通；標識、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線根本無污跡、無積灰。

４.３.５道路保潔?４.３.５．４四級

每日清掃２次,保潔時間不少于４小時,循環(huán)保潔,保潔人員往返一周時間不超過１小時，目視道路無垃圾、雜物，每１００m２痰跡、煙頭、紙屑平均不超過５個，無直徑２ｃm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過１小時；每季度清潔１次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無積灰。?４.３．６標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔?４.３.６.４四級

標識、宣傳牌每周擦拭２次，雕塑每季度擦拭１次。清潔后檢查無污漬、無積灰,不損傷被清潔物；每旬擦拭１次業(yè)主(使用人〕信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

４.３.７綠化帶保潔?４．３.７.４四級

每日清掃２次綠化帶、草地上垃圾,撿１次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù),地面根本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾，每１００m２果皮、煙頭、紙屑等不超過５個，花壇外表干凈無污漬,地面垃圾滯留地面不超過１小時。?４.３.８休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔?４.３.８.４四級?每日清潔１次〔擦拭外表灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅〕；每月徹底刷洗消毒１次；設(shè)施外表根本干凈，無灰塵污漬、銹跡,目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他平安隱患并報告處理。?４.３.９門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭保潔

４．３．９.４四級?門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧崳泊?內(nèi)外地面拖洗干凈,擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面,室內(nèi)外墻面每月清潔２次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每旬擦拭１次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮干凈，探頭外表干凈無灰塵。?４.３.１０垃圾桶、果皮箱?４.３.１０.４四級

垃圾桶、果皮箱：每日清運２次；每３日抹布抹１次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。

４.３.１１垃圾收集與處理

４.３.１１．４四級

每日上門收集生活垃圾１次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾２次,保持垃圾筒清潔，建筑垃圾定點堆放；垃圾日產(chǎn)日清；對有毒物質(zhì)別離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；垃圾收集車封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落等現(xiàn)象。

４.３.１２衛(wèi)生消殺

４.３.１２.４四級?針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體方案；滅鼠：每年至少進展３次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主(使用人)家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過５％。

?４.４園林綠化養(yǎng)護與管理?４.４.１草坪?４.４.１．４四級

成活率在９０％以上,生長正常；?整塊草地沒有已開花雜草,整塊草地沒有明顯闊葉雜草；

根本無病蟲害；?綠期２５０日以上，草坪平整,留茬高度控制在６０ｍm以下；?綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施根本完好,無明顯人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現(xiàn)和處理；綠化生產(chǎn)垃圾能及時清運；?根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。?４.４．２園林樹木?４．４.２.４四級

生長長勢較好,生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當(dāng)；

樹冠根本完整,主側(cè)枝分布合理，樹冠通風(fēng)透光，沒有死樹和枯枝死杈；?枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小、厚度正常，有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在８％以下；喬木根部無２０ｃm高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物；?缺株在２%以下；?管理期間樹林根本無釘栓、捆綁現(xiàn)象；?綠籬生長造型正常,下部枝葉根本茂密,整形修剪外表平整，棱角線條根本統(tǒng)一收齊,葉色正常，修剪及時,有蟲株率在１０%以下；?有蛀干害蟲的株數(shù)在２%以下，介殼蟲危害較輕。

４.４．３花壇

４.４．３.４四級?花卉長勢良好,較好表達花壇設(shè)計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花５～７次,保持清晰的圖案和適宜的高度；?宿根花卉管理及時,花期正常，缺株率在１０%以下；

有輕微病蟲害及人為損害,處理后對花卉生長影響很小,泥面不開裂,花木不缺水枯萎現(xiàn)象；

葉色、大小正常,無非正常落葉、黃葉；

株形飽滿、整齊。

４.４.４人工湖、噴水池

４．４.４.４四級

每周清潔２次,人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔１次；每２個月對噴水池清潔１次〔刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等〕；池底鵝卵石每季度清洗１次；目視池水清澈,水面無雜物、池底無明顯沉淀物、池邊無污跡。?４.４．５假山、亭、廊、雕塑等建筑小品

４.４．５.４四級

每季度清潔１次，細致、認真、全面的檢查１次,主要檢查山石之間是否結(jié)實；需要刷白或刷油漆的部位每２年粉刷１次，大理石雕塑每年擦洗１次。?４．５平安防范?４.５.１人員組織?４.５.１.４四級

專職平安護衛(wèi)人員,身體安康,責(zé)任心強，工作認真負責(zé)；?承受過相關(guān)的平安護衛(wèi)知識與技能培訓(xùn),訓(xùn)練有素,掌握根本平安護衛(wèi)技能,熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī),能恰當(dāng)?shù)奶幚砗蛻?yīng)對小區(qū)護衛(wèi)工作，并定期進展平安防范學(xué)習(xí),增強平安防范能力；

思想品質(zhì)好,作風(fēng)正派，熱愛平安護衛(wèi)工作，無犯罪記錄；?當(dāng)班時應(yīng)佩戴明顯標志，儀容儀表標準整齊；?平安護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的平安護衛(wèi)工具；?上崗時精神振作，姿態(tài)良好,在執(zhí)勤時不得吸煙、吃零食，

不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?/p>

舉止應(yīng)文明,禮貌待人,用語標準,講普通話；

每班工作時間不超過８小時，交接班制度完善,并有工作及交接班記錄。

?４．５.２門衛(wèi)

４.５.２.４四級?各出入口２４小時有人值班看守；按照委托合同要求進展進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導(dǎo)等工作。

４.５.３巡邏

４．５．３.４四級

白天巡邏次數(shù)不少于６次，夜間巡邏次數(shù)不少于８次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于２人；及時發(fā)現(xiàn)和處理不平安隱患；承受業(yè)主(使用人〕投訴和求助；答復(fù)用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時,及時報告警方與管理處，必要時采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大,協(xié)助保護現(xiàn)場和證據(jù)；平安巡邏有記錄有檢查。

４.５．４緊急事故反響?制定緊急事故處理預(yù)案,至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恫嚇、平安疏散以及電梯應(yīng)急等；?有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反響狀態(tài)；

書面描述緊急事故救護組織職責(zé)，并讓每位成員了解，周期性地進展反響訓(xùn)練；?高層住宅按消防要求組織進展疏散演習(xí)；

對緊急事故做出快速、正確的反響；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復(fù)生活秩序,如：幫助恢復(fù)電力供給、搶救財產(chǎn)等。

４.５.５其他防范措施?設(shè)有業(yè)主〔使用人)求助與報警，２４小時有人值守；

接到報警信號,確認后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看,予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；?涉及人身平安處，設(shè)有明顯標志并有防護措施；?協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不平安事件發(fā)生；

對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強維護，保持必要的照明；

建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

４.５.６交通、車輛管理

有較為完善的車輛管理制度；?小區(qū)設(shè)置明顯的交通標志；

維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進展忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交管部門審批,符合規(guī)劃要求；?封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責(zé)任心強,認真負責(zé)；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責(zé)任。?４．５.７消防?執(zhí)行？中華人民共和國消防條例？、？中華人民共和國消防條例實施細那么？和其他有關(guān)消防法規(guī)；

健全消防組織，建立消防責(zé)任制；

定期進展消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握根本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。

根據(jù)防火、滅火的需要,配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通,制止在消防通道設(shè)置路障；?制定防火平安管理方法,指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施,保持完整好用；?發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點,迅速采取措施,組織力量救火,搶救生命和物資,派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮；?每月１次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時,必須及時修理或通知廠方處理，保證設(shè)備２４小時正常運轉(zhuǎn)；?每日檢測１次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠,馬上檢修排除故障；

每年模擬火災(zāi)操作１次,以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；

消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔１次,要求地面無積灰，監(jiān)控箱外表無污漬；?每日填寫工作記錄，建檔備查。?４.６檔案資料?檔案資料齊全完整；

分類成冊，管理完善,合理分類,查閱方便；

及時變更登記，賬物相符。?５

專項效勞?業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共效勞委托合同中未約定,根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商,物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共效勞內(nèi)容之外的效勞。?專項效勞內(nèi)容、標準、費用等由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會,本著自愿、公平、等價有償、老實信用的原那么達成效勞協(xié)議,可以作為物業(yè)管理公共效勞合同的附件，也可以另行單獨簽訂。?６

特約效勞

業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共效