中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

森林資源與資產(chǎn)評估第一頁，共22頁。

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森林資源與資產(chǎn)評估一、森林資源的效益的多重性（價(jià)值體現(xiàn)）1、過去對森林資源效益的認(rèn)知：經(jīng)濟(jì)效益生態(tài)效益社會效益2、現(xiàn)在對森林資源效益的認(rèn)知：生態(tài)效益社會效益經(jīng)濟(jì)效益第二頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估二、依據(jù)森林資源效益的不同，我們評估可分為：資源價(jià)值評估和資源資產(chǎn)價(jià)值評估。1、資產(chǎn)評估：經(jīng)濟(jì)效益中有資產(chǎn)屬性、以可實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值為前提的資產(chǎn)評估；2、生態(tài)評估：生態(tài)效益中有資產(chǎn)屬性、以可實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值為前提的資產(chǎn)評估和不完全資產(chǎn)化或市場化的生態(tài)價(jià)值評估，以及非資產(chǎn)和非市場化的生態(tài)價(jià)值評估；3、社會效益評估：不具備資產(chǎn)屬性和市場價(jià)值的價(jià)值評估第三頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估三、依據(jù)評估的目的、對象等不同，森林資源評估可分為：1、單項(xiàng)價(jià)值的評估（存量資產(chǎn)評估）：林木、林地等的單項(xiàng)評估2、整體（集合）價(jià)值的評估（流量資產(chǎn)評估）：以收益反映資源價(jià)值：林地林木的收益折現(xiàn)、生態(tài)服務(wù)或產(chǎn)品的收益折現(xiàn)第四頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估四、當(dāng)前森林資源評估實(shí)務(wù)操作類型流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、入股、合作、租賃、互換等）林權(quán)抵押涉林征占拆遷司法鑒定森林景觀森林碳匯森林生態(tài)災(zāi)害損失保險(xiǎn)損失理賠林企改制以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的生物資產(chǎn)評估（國外上市的估值）第五頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估五、法定需要森林資源資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為：國有森林資源資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行森林資源資產(chǎn)評估：

1、出讓或轉(zhuǎn)讓森林資源資產(chǎn)的；

2、以森林資源資產(chǎn)作價(jià)出資進(jìn)行中外合資、合作的；

3、以森林資源資產(chǎn)作價(jià)出資進(jìn)行股份經(jīng)營或聯(lián)營的；

4、以森林資源資產(chǎn)從事租賃經(jīng)營的；

5、以森林資源資產(chǎn)作抵押或進(jìn)行拍賣的；

6、出讓、轉(zhuǎn)讓或出租林地使用權(quán)的；

7、同時(shí)出讓、轉(zhuǎn)讓森林、林木與林地使用權(quán)的；

8、需要進(jìn)行森林資源資產(chǎn)評估的其他情形第六頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估六、森林資源資產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題1、林業(yè)要素市場發(fā)育的不完善2、森林資源資產(chǎn)特性和相關(guān)政策法規(guī)的影響3、資源數(shù)、表、圖的不易取得4、外業(yè)艱難復(fù)雜、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能支持最低的作業(yè)成本5、相關(guān)準(zhǔn)則、制度、規(guī)范性的文件急需出臺6、林業(yè)一些經(jīng)營數(shù)表和參數(shù)的缺乏或過時(shí)7、我們自身的業(yè)務(wù)承接能力8、當(dāng)前森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范存在的問題（見附件3）9、其他應(yīng)注意的問題（見附件4）第七頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估七、森林資源資產(chǎn)評估流程1、評估準(zhǔn)備階段2、評定估算階段3、報(bào)告出具階段4、工作底稿的整理歸檔（見附件1）第八頁，共22頁。

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety森林資源與資產(chǎn)評估八、森林資源資產(chǎn)評估需提供及收集資料清單1、權(quán)屬資料2、森林資源資產(chǎn)圖表及相關(guān)數(shù)據(jù)3、成本、價(jià)格等市場數(shù)據(jù)資料4、委托方及產(chǎn)權(quán)持有占有方資料5、其他評估相關(guān)資料（見附件2）第九頁，共22頁。評估案例解析背景介紹：國有林業(yè)集團(tuán)（簡稱中方）與外資公司（簡稱外方）計(jì)劃設(shè)立中外合資林漿紙一體化公司，項(xiàng)目從2001年開始談判接觸，最初方案為中方以100萬畝國有林地50年使用權(quán)及其地上林木資產(chǎn)出資，外方以現(xiàn)金出資，合資期限50年。由于總投資約在300億元人民幣，許多細(xì)節(jié)需要落實(shí)，特別是涉及到大面積國有林地及集體林地，外方為保障工廠投產(chǎn)后原料林的供應(yīng)，采取先收林地林木后建廠的策略。第十頁，共22頁。評估案例解析合資項(xiàng)目背景介紹外方地方政府地方行業(yè)主管部門行業(yè)主管部門國有森林資源資產(chǎn)占有方代表中方出資的林業(yè)公司第十一頁，共22頁。評估案例解析合資雙方于2003年雙方又簽署了補(bǔ)充協(xié)議，規(guī)定集體林由外方自行在社會上租賃收購，國有林按規(guī)定時(shí)間進(jìn)度分步分批移交給外方，林地在項(xiàng)目全面展開前，移交的林地經(jīng)評估采用逐年支付地租的形式補(bǔ)償中方，林木評估后直接移交外方，外方按評估值支付林木價(jià)款，直到合資公司正式成立，中方的林地資產(chǎn)評估后出資進(jìn)入合資公司。注：案例中所有單位及數(shù)據(jù)均為假設(shè)虛擬，本案例不講解評估具體的技術(shù)方法，目的是介紹整個評估項(xiàng)目的評估歷程、評估思路、評估原理和行業(yè)政策、林業(yè)交易市場對評估的影響第十二頁，共22頁。評估案例解析項(xiàng)目運(yùn)作第一階段2003年—2005年根據(jù)雙方的補(bǔ)充協(xié)議，雙方于2003年委托A評估公司對8萬畝桉樹和2萬畝馬尾松用材林林木價(jià)值及林地一年租金的價(jià)值進(jìn)行評估，并按評估結(jié)果中方向外方移交了林地和林木。具體評估結(jié)果如下所示：2003年林木林地評估情況桉樹林木評估馬尾松林木評估林地評估齡組平均每畝林木價(jià)值齡組平均每畝林木價(jià)值林地等級每畝年付地租幼齡林650.00幼齡林800.00好28中齡林1,300.00中齡林1,500.00中23成過1,800.00近成過2,300.00差18加權(quán)平均1,200.00

1,600.00

25第十三頁，共22頁。評估案例解析項(xiàng)目第二階段2005年---2007年。由于中外雙方對第一次評估的結(jié)果及后續(xù)經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)很多問題，在中方向外方第二次移交林地時(shí)，雙方共同決定聘用C評估公司對即將移交的28萬畝桉樹和12萬畝馬尾松用材林林地林木進(jìn)行評估。評估結(jié)果如下：2006年林木林地評估情況桉樹林木評估馬尾松林木評估桉樹林地評估馬尾松林木評估齡組平均每畝林木價(jià)值齡組平均每畝林木價(jià)值林地等級每畝年付地租林地等級每畝年付地租幼齡林1,000.00幼齡林900.00好55好35中齡林1,600.00中齡林1,700.00中48中30成過2,100.00近成過2,600.00差40差25加權(quán)平均1,600.00

1,800.00

50

30第十四頁，共22頁。評估案例解析項(xiàng)目第三階段2007年---2009年第三次移交16萬畝桉樹用材林和4萬畝馬尾松用材林，委托C公司評估結(jié)果為：2008年林木林地評估情況桉樹林木評估馬尾松林木評估桉樹林地評估馬尾松林木評估齡組平均每畝林木價(jià)值齡組平均每畝林木價(jià)值林地等級每畝年付地租林地等級每畝年付地租幼齡林1,100.00幼齡林1,100.00好80好40中齡林1,600.00中齡林1,800.00中65中35成過2,200.00近成過2,800.00差50差30加權(quán)平均1,800.00

2,100.00

66

35第十五頁，共22頁。評估案例解析項(xiàng)目第四階段2009年---2010年由于中方向外方已移交林地林木合計(jì)70萬畝，根據(jù)約定雙方開始籌備合資公司，最后應(yīng)移交的30萬畝林地林木資產(chǎn)和已移交的70萬畝林地在合資公司成立時(shí)一并評估進(jìn)入合資公司。C公司對30萬畝林木資產(chǎn)及100萬畝林地50年使用權(quán)價(jià)值評估后結(jié)果如下：2010年林木林地評估情況桉樹林木評估馬尾松林木評估桉樹林地評估馬尾松林木評估齡組平均每畝林木價(jià)值齡組平均每畝林木價(jià)值林地等級每畝年付地租林地等級每畝年付地租幼齡林1,200.00幼齡林1,000.00好88好45中齡林1,800.00中齡林2,100.00中70中40成過2,400.00近成過3,000.00差55差35加權(quán)平均1,900.00

2,200.00

70

41第十六頁，共22頁。評估案例解析由于涉及到林權(quán)證的發(fā)放，合資雙方向當(dāng)?shù)亓謽I(yè)主管部門提出申請，當(dāng)?shù)亓謽I(yè)主管部門向行業(yè)主管部門請示后回復(fù)：依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定一、外方不能取得林權(quán)證；二、合資公司不具備承包經(jīng)營資格，不能一次性獲得50年林地的承包經(jīng)營權(quán)；三、外方只能通過租賃方式獲得林地的使用權(quán)，根據(jù)合同法租賃期最長不超過20年；四、由于林地是資源性資產(chǎn)，近10年來其價(jià)值增值趨勢明顯，為保護(hù)雙方利益，建議每5年評估一次林地的租金價(jià)格，并及時(shí)調(diào)整地租；五、評估方法應(yīng)采用倆種以上相互印證，保護(hù)雙方利益。第十七頁，共22頁。評估案例解析據(jù)此C評估公司2011年從新評估后的結(jié)果為：2011年林木林地評估情況桉樹林木評估馬尾松林木評估桉樹林地評估馬尾松林木評估齡組平均每畝林木價(jià)值齡組平均每畝林木價(jià)值林地等級每畝年付地租林地等級每畝年付地租幼齡林1,200.00幼齡林1,000.00好120好55中齡林1,800.00中齡林2,100.00中95中45成過2,400.00近成過3,000.00差70差40加權(quán)平均1,900.00

2,200.00

95

46第十八頁，共22頁。評估案例解析五次評估結(jié)果比較五次林木評估加權(quán)平均數(shù)據(jù)對比表項(xiàng)目桉樹馬尾松03年1,200.001,600.0006年1600180008年1800210010年1900220011年1900