XX成片開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)(之一，項目前期)(征求意見稿)企業(yè)策劃部目錄項目前期選項、決策-----------------------3市場調(diào)查-----------------------4項目基本情況-----------------------9項目法律手續(xù)-----------------------15項目地價款、配套費(fèi)用-----------------------16項目相關(guān)費(fèi)用、稅收-----------------------17項目投資分析-----------------------19項目開發(fā)戰(zhàn)略性考慮-----------------------20土地合同-----------------------21確認(rèn)相關(guān)對象、環(huán)節(jié)的合法性-----------------------22明確土地性質(zhì)-----------------------24地價-----------------------26配套設(shè)施-----------------------28籍項目前期選項冰、決策窯摔奪拉項目前期選項管、決策在房地靈產(chǎn)開發(fā)中具有吧重要地位。在圍市場經(jīng)濟(jì)較成醉熟的歐美國家局，項目的決策暖正確與否，至碼少要決定這個循項鹽目擔(dān)70栗%約的飛男命運(yùn)。在中國槍大陸的現(xiàn)階段扇，盡管市場經(jīng)日濟(jì)還處在發(fā)育怖過程中，決策央至少也要決定麻項但目叢30限%元以上的命運(yùn)。舍簽柿在大規(guī)模的房攜地產(chǎn)項目開發(fā)價中，前期的選燒項、決策應(yīng)把打握好以碑下煎7研個方面：薯市場調(diào)查：是睡項目立項的必塊要條件。有無拖市場、有多大待市場，是判斷月項目開發(fā)的基玩礎(chǔ)條件。罵項目基本情況薦：是在多個項濤目中選擇，進(jìn)凈行比較判斷的恒依據(jù)。今項目的法律手跪續(xù)：是項目開縮發(fā)合法化的要閉求。蕉項目地價款、油配套款的支付莖情況：是判斷喇公司資金實(shí)力爭、能力的依據(jù)葡。爸項目相關(guān)收費(fèi)赴、稅收：是判歡斷費(fèi)用、稅收冶及手續(xù)的依據(jù)信。面項目的投資分姑析：就項目而勇言的經(jīng)濟(jì)測算霉與評估。姐項目開發(fā)的戰(zhàn)不略性考慮：集算團(tuán)發(fā)展、公司某發(fā)展的戰(zhàn)略性崗設(shè)想與該項目繞開僻發(fā)熄遼的關(guān)系。項目法律手續(xù)項目基本情況項目地價款、配套費(fèi)用市場調(diào)查項目法律手續(xù)項目基本情況項目地價款、配套費(fèi)用市場調(diào)查市場項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項目的投資分析項目相關(guān)費(fèi)用、稅收項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項目的投資分析項目相關(guān)費(fèi)用、稅收市場調(diào)查犁澡陸市場是房地產(chǎn)住項目決策的基率本依據(jù)，應(yīng)了確解和把握的方踏面有：缸（椒1母）、抖當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市退場宏觀情況及購地塊所在區(qū)域嘴市場情況眉：朗有多大的市場理？可以做多大乳？哭城市不同區(qū)域字的市場有那些蠅特點(diǎn)？塌（黨2徐）、念當(dāng)?shù)爻鞘薪?、均中期?guī)劃發(fā)展祖方向杰：汗項目未來發(fā)展薪的前景如何？澡在什么地方做女？瞎（琴3要）、夠地塊周邊樓盤護(hù)情況：辨供求及勵價格之間的關(guān)撫系，俯做那一個層面欣的市場？市場乖競爭的優(yōu)劣勢吸何在？演（漏4園）、銳項目的目標(biāo)市芽場瞇：那客戶有那些特翼征？貧客戶需求、購某買行為有何特惑點(diǎn)，能不能滿爪足？復(fù)（春1熟）、當(dāng)?shù)胤康卣籍a(chǎn)市場宏觀情提況及地塊所在銹區(qū)域市場情況紙竹賢對市場的總體負(fù)情況進(jìn)行了解補(bǔ)和把握，主要洪包括：供應(yīng)情潔況、銷售情況大、價格、區(qū)域蠶分布、主要發(fā)恰展商情況等。僚以北京市的房支地產(chǎn)市場近幾我年的資料及市尤場狀況分析結(jié)憶果看，我們可煎以通過以下指助標(biāo)進(jìn)行描述：蘆北京市近年來任嚴(yán)格控制土地腰批租的一級市鬧場。撇9字3境、擦9飼4長、癥9技5先年出讓的土地我分別蝕為櫻92陽5蠟、極65廈0義、傷69挺0筒萬平米垮，艱9謹(jǐn)6從、供9需7字年逐年遞減。釋近年來，北京議市住宅每年的蘆竣工量歲在鏟600-70舉0康萬平米左右，礙銷售量愛在罰30餓0兼萬平米左右輪，徹9飯7軋、桑9遍8葵年呈平穩(wěn)發(fā)展授態(tài)勢。蟲北京市商品住性宅銷售主要集卡中在朝陽區(qū)、引近郊縣區(qū)和海禮淀區(qū)。敢個人購買率穩(wěn)姿步上升移，存9服7前年達(dá)歲到逐30蔬%竟左右。損商品住宅銷售懂以現(xiàn)房為主。貿(mào)現(xiàn)房供應(yīng)量漏占峽50%-60蚊%瓦。賭商品房銷售價物格穩(wěn)步上升，黑近年呈平穩(wěn)發(fā)謎展態(tài)勢。市區(qū)助四環(huán)附近，售披價冊在虹5000-8沈00翁0歷元拔/費(fèi)平米。拌高價位商品住或宅銷售較好。洪空置房多為低始價位房，位置眼較偏、交通不拿便。盆市場有較明顯凝的區(qū)域特征。態(tài)住宅主要集中聚在五個區(qū)域，些占全曠市扛60防%陶以上。勝主要發(fā)展商多派為國有開發(fā)商擺。數(shù)量占全慮市完60袍%民以上。面因此，可以得挨出北京房地產(chǎn)赤市場的一些結(jié)夏論性判斷：俗①縮在北京獲得土籠地有一定難度驗(yàn)；右②練有一定市場容僑量，每年初約污30曉0題萬平米旨；其③過售價較高悠；壟④茂市場主要集中戀在幾個區(qū)域悶；脾⑤段總體的市場化盼程度不高揮；庭⑥念空置房屋多為嬸低檔住宅。趟除此外，還應(yīng)式對項目所在的含區(qū)域進(jìn)行了解餅。假如項目位壽于海淀區(qū)：秤海淀區(qū)年銷售憤量貨在莊40-5攜0解萬平米左右，廣市場供給量較爪小。頌海淀區(qū)商品住盞宅規(guī)模較小，豐銷售率較高。啄9控8業(yè)年上半年，海伐淀區(qū)出現(xiàn)了一綁些波“菜明星樓鏟盤滴”亦，帶動了周邊編的區(qū)域市場。錢海淀區(qū)由于特辟別的人文環(huán)境醒，在北京市具很有較高的吸引賠力。薦相對而言，海湖淀區(qū)的市場競擴(kuò)爭不太激烈，眾有一定的市場啄空間。略（譜2權(quán)）、當(dāng)?shù)爻鞘腥榻?、中期?guī)劃凡發(fā)展方向握礙庫怖由于規(guī)模大，澇項目開發(fā)周期表長。項目后期因銷售走勢，與悟當(dāng)?shù)爻鞘薪?、歪中期的發(fā)展規(guī)轎劃、功能布局蠢、基礎(chǔ)設(shè)施建絲設(shè)等方面有較英大關(guān)系。構(gòu)伸化因此，應(yīng)了解訊城市的發(fā)展方蹤向、區(qū)域的功喇能定位等。插★猶例如：鍵北京市的城市股規(guī)劃及發(fā)展可運(yùn)描述為：盜北京市的居民煤住宅總體是從趙市中心向外擴(kuò)臣展。擦未來幾年內(nèi)，援東部、東北部毯和北部地區(qū)是量北京市城市居愉民住宅發(fā)展的亦主流方向。把西北部地區(qū)，咳作為高新技術(shù)任產(chǎn)業(yè)的配套，挎商品住宅會有且適度發(fā)展。頂南部地區(qū)，城宇市住宅的開發(fā)潤，總體呈平穩(wěn)勿發(fā)展。底★裕城市各區(qū)域的披發(fā)展和功能定香位大致是：跳北京市中心區(qū)擇積極建設(shè)；輝北京市南部、擴(kuò)西南部、東南劈部以工業(yè)為主臥；隔北部發(fā)展成為巷大型文化、商拖業(yè)和體育中心湊；砍西北部為新技蘆術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)性西部以國家機(jī)續(xù)關(guān)辦公設(shè)施為叉主倒東部、東北部策大力發(fā)展商務(wù)成中心。捕所以，北京市從商品住宅開發(fā)沉首選是東部、擋東北部和北部朝地區(qū)；其次可繪考慮西部地區(qū)奸。需要注意的怒是，在實(shí)際操沈作中，要得出中較為正確的結(jié)綁論，對當(dāng)?shù)厥行l(fā)展政策性亭規(guī)劃綱要及區(qū)做域性規(guī)劃的發(fā)暫展走勢及有關(guān)乎文件的掌握是省至關(guān)重要的。懇（雹3愧）、地塊周邊蒙樓盤情況沉了解地塊周紀(jì)邊馬2-3K豪M轎范圍內(nèi)的樓盤胸情況，把握競請爭的水平與程什度。發(fā)展商進(jìn)也行自我定位。沖盡可能了解：盾樓盤規(guī)模、規(guī)仗劃特點(diǎn)、立面波及平面、銷售飾價格、銷售率忠、營銷特點(diǎn)、秤主要賣點(diǎn)、主鉗要客戶群體、情銷售現(xiàn)場布置鵲、小區(qū)環(huán)境、照配套、休閑娛脈樂設(shè)施、會所丹、入住率、物時業(yè)管理等。姥例如：上農(nóng)海器X爭X硬城市花園周邊撲樓盤，航華小腥區(qū)的總體特點(diǎn)考是：也以中擋物業(yè)為蜘主，銷售價格失在芒3000-4方00榮0聰元撕/尾平米之間；紐產(chǎn)品差異化明霸顯，發(fā)展商都糞力求做出個性惱；殿區(qū)內(nèi)配套與周烏邊配套相結(jié)合吸；掙綠化率較高，皇普遍蝴在垮30室%校左右；餃主力客戶群為惡三資企業(yè)白領(lǐng)柳、證券人士；屢賣點(diǎn)突出，大早部分以規(guī)劃、逆歐化外立面、粘綠化環(huán)境和成憲熟社區(qū)為賣點(diǎn)酬；鼻容積率較低珠，驚1.4--1著.匆6杜左右；養(yǎng)平面設(shè)計較復(fù)品雜，反映出市梢場定位不專一沫；僑推廣以報紙平玻面廣告為主；作價格上以低開鄙高走為主。殲點(diǎn)評：暈9容2慶年追X片X多開發(fā)上海城市糧花園，當(dāng)時項劍目周邊沒有可殘以比較的樓盤繪，通過對城市歸發(fā)展及住宅新煎概念的把握，準(zhǔn)作出了較準(zhǔn)確想的市場定位，副采用了新加坡扶式的園區(qū)設(shè)計熊，突出大面積圖的綠地、共享滾空間，打破兵振營式布局，廣干告上以洋派、凡溫馨、生活舒者適和方便為賣樣點(diǎn)，本以末“駝明天我們住在黎哪里隙？決”磨推廣主旋律，鐘在上海市場上凈一起轟動。城艙市花園超前的譽(yù)發(fā)展思路，高黨起點(diǎn)、高定位梅的規(guī)劃和推廣暖，即使廟與軟2校、守3慢年后同區(qū)域的知其他項目相比鈔，總體上仍位搖居該區(qū)域前列文。特別是在規(guī)束劃設(shè)計、銷售洽環(huán)境包裝、小漿區(qū)配套、平面羽設(shè)計、物業(yè)管份理等方面處于慨領(lǐng)先水平，其嘴他方面至少處概于中等以上水待平。井（并4虎）項目的目標(biāo)撿市場敲匹挪是對項目主要已客戶群體的認(rèn)興識。包括：客膜戶職業(yè)、年齡父結(jié)構(gòu)、家庭人滾口、收入水平棚、區(qū)域分布、贏置業(yè)目的等。幅這是項目操作撿的方向性依據(jù)雁。泡例如，在北京俊海淀區(qū)開發(fā)中糟高擋居民住宅片，其目標(biāo)市場滾大致可選擇為峽：捕海淀區(qū)內(nèi)的三元資企業(yè)部門經(jīng)何理以上人員；未中關(guān)村民營、刺私營企業(yè)主；笛周邊學(xué)校留學(xué)衫回國人員；攀年齡綿在泳35-4家5沿歲之間；顆以改善生活條閉件為主要居住屋目的；彎主力戶型為四慶室二廳二衛(wèi)（民面積烘在以15老0居平米以上）騎銷售價格營在捏6000-7及00脫0置元攏/恒平米之間。左2吹、項目基本情驕況久緞源了解項目基本天情況，特別是降市政配套狀況瘡，有助于把握肢成本和工期，香把雙方的職責(zé)貢在土地出讓合膛同中加以明確客和界定。項目獅周邊社區(qū)配套挖及周邊環(huán)境，努直接關(guān)系到項越目市場定位的縮客觀支撐力。澡蔥書應(yīng)了解：譽(yù)（桿1狗）、土地的完事整性么（澆2污）、項目大市專政設(shè)施配套現(xiàn)亦狀；定（錢3蜻）、項目周邊狠社區(qū)配套設(shè)施瑞（濾2K籠M嚷范圍內(nèi)）；羨（攤4觸）、項目周邊習(xí)環(huán)境（治安環(huán)權(quán)境、噪聲環(huán)境培、環(huán)境污染數(shù)、推“度風(fēng)積水籃”筆因素等）；避（貍5絡(luò)）、項目地質(zhì)仿情況等；銀（域1撇）、土地的完蓮整性鋼由于規(guī)模大，董要著重留意小孝區(qū)有可能被當(dāng)震地政府、部門夕劃分為幾大塊抱，小區(qū)的部分屆區(qū)域被分割，樸使地塊不完整概。悄地塊相對完整砍對發(fā)展商來說行具有重要意義嘆：府地塊完整便于織項目整體規(guī)劃窮布局，容易出主效果。同時避暮免今后不利小冤區(qū)物業(yè)管理。揉地塊不完整性祖的幾種表現(xiàn)形倆式有：匙市政代征地在苦項目規(guī)劃用地在范圍內(nèi)的切割優(yōu)；榨市政綠化用地只在項目規(guī)劃用玻地范圍內(nèi)的切騙割；旱名勝古跡在項哭目規(guī)劃用地范龜圍內(nèi)座落；骨江河湖泊在項院目規(guī)劃用地范新圍內(nèi)的穿透；館市政、公建設(shè)劍施在項目規(guī)劃沈用地范圍內(nèi)的娃座落等等。燕代點(diǎn)評：全關(guān)如北京項目中別間用地的裕華圣大道實(shí)屬市政牌代征地，不但扁不屬小區(qū)用地似，同時我方還湊需支付地價，渾且直接影響小敢區(qū)的圍合設(shè)計膨及管理。齒（競2纏）、項目大市絹政配套現(xiàn)狀蹲主要了解的內(nèi)完容包括：半道路：現(xiàn)狀及納規(guī)劃發(fā)展；供水；夢污水及雨水排椅放；供電情況；廢供熱及生活熱捎水；蒙燃?xì)夤?yīng)情況紡；通訊情況；通郵情況；亭厚脖心當(dāng)?shù)貕K的大市肯政配套有缺乏遷時，發(fā)展商可饑以考慮以此作舉為地價談判的免條件之一。值絲得留意的是，舟如果由發(fā)展商逝自行投資建設(shè)遷大市政，其投智資成本往往超壓過常規(guī)估算或疾預(yù)測數(shù)，因?yàn)橛笫姓涮捉ㄆ窃O(shè)涉及政府相鎮(zhèn)關(guān)部門、企業(yè)嗓及城市建設(shè)和活發(fā)展的速度等撇方面，發(fā)展商錯不可控的因素刻太多。穩(wěn)層點(diǎn)評：綿上橋海龜X飼X誠城市花園，在陷決策開發(fā)時，賠由于時間緊迫篇，未能就上述時內(nèi)容進(jìn)行深入削了解，造成地丟價較高而且還獄要自行投資搞霜市政建設(shè)的局尖面。如電話，該自行投資建設(shè)匠的成本份約墨800爛0販元垃/乒門，在向客戶演收取相應(yīng)的成凡本費(fèi)用時，遇利到難度。結(jié)果攝只能按政府的列規(guī)定收塑取袖5000-4瞞00可0址元糧/翁門。兩者之間孫的差距，只能啟由發(fā)展商承擔(dān)位。矩（搖3以）、項目周邊弦社區(qū)配套設(shè)施炸周邊社區(qū)配套己設(shè)施，是把握希項目定位及規(guī)友劃設(shè)計的重要理依據(jù)。味項目周須邊陣200萍0五米范圍內(nèi)，有灌哪些社區(qū)配套華：貪公共交通：有旅多少路大巴、火小巴經(jīng)過？駛照往何處？需要朽多長時間？睜教育：有哪些崇小學(xué)、中學(xué)？暈教育質(zhì)量怎樣辦？銀行；面大型購物中心斥；醫(yī)療診所；槐文化、體育、貫娛樂設(shè)施；餐飲；公園；郵局；菜場；里純途上述內(nèi)容，均段是日常生活的悠基本設(shè)施。一加般來說，數(shù)量獸較多、質(zhì)量較瓶高的社區(qū)，可忍以為項目的中滿高檔定位提供它客觀支持。項挎目開發(fā)時缺乏木某些內(nèi)容時，店應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計具中予以充分考粒慮。于唉點(diǎn)評：智上殖海朱X濕X班城市花園，由樣于地處城鄉(xiāng)結(jié)廚合部，交通相早對不便，發(fā)展樹商為此不得不凱自行投資購買宮巴士解決交通漲問題，后期又累出資引入公共唯交通。僅此項尖費(fèi)用每年的成毛本高摘達(dá)胃20尼0熄多萬元。月（鉆4儀）、項目周邊崗環(huán)境閥贏壁項目周堤邊皆50窮0貫米以內(nèi)的環(huán)境微是項目的先天籮性質(zhì)素，直接蜜影響客戶的購百買心態(tài)和業(yè)主咳的居住質(zhì)量。噪聲情況；緊周邊治安情況猾；空氣情況；探河流、湖泊污瓶染情況；景觀；華危險源情況（封如：放射性、添高壓電纜、易濾燃易爆倉品儲稈基地等）誦歷史上有無不遷良或不吉利背墓景、典故；風(fēng)水情況；唉刃點(diǎn)評：繡上全海疑X涂X館城市花園，由提于地處飛機(jī)航熱線下，噪聲較家大，盡管城市臂花園在規(guī)劃設(shè)妙計、平面戶型膚、景觀、休閑幕娛樂及物業(yè)管歉理等方面具有資很強(qiáng)的吸引力信，飛機(jī)的噪聲愧仍然是制約銷賣售的主要因素毀。軍（其5駁）、項目地質(zhì)挨情況到了解項目地質(zhì)旺情況，可以適狼度把握規(guī)劃設(shè)遭計及工程建造伙的結(jié)構(gòu)要點(diǎn)。鼠應(yīng)了解的內(nèi)容企包括：磨土質(zhì)結(jié)構(gòu)：基航礎(chǔ)處理；仁承載力：基礎(chǔ)飽處理；賞地下水位：地監(jiān)下室防水處理神；濕抗震性：抗震痛要求；斜松點(diǎn)評：益上亡海換X薪X孩城市花園，由富于未詳細(xì)了解賤地塊的地質(zhì)特龜征，一期工程筑采用鋼筋混凝圍土預(yù)制方樁的疼保守做法，比磁粉噴樁或深層去攪拌樁每平米滴增灣加抓80--10喚0圾元。內(nèi)3須、項目法律手陳續(xù)情況佩確認(rèn)項目法律黨手續(xù)，初步把日握項目轉(zhuǎn)讓、匯立項的合法性灰。直需要轉(zhuǎn)讓方提禮供的書面資料菜有：咽省、市汗國土局批準(zhǔn)的瑞土地出讓合同僑；復(fù)省、市規(guī)劃局斥審批的規(guī)劃許贈可證；甩項目立項批準(zhǔn)財書；建設(shè)許可證；警地價付款憑證灌；俱炮頭柄了解清楚當(dāng)?shù)叵鹬鞴懿块T對項洞目轉(zhuǎn)讓、立項耐合法性的有關(guān)居規(guī)定，并隨時妹掌握最新動態(tài)惑，是一項基本鄭的工作，因?yàn)樵凑囊?guī)定不濃是一成不變的必。謹(jǐn)4館、項目地價款叮、配套費(fèi)的支匪付情況夾項目地價款、增配套費(fèi)的支付冠，應(yīng)把握好以省下幾個方面：躁（可1浴）、公司資金席實(shí)力與需要支塑付金額的關(guān)系品；紛（欲2呈）、地價款、變配套費(fèi)支付周瘋期與開發(fā)節(jié)奏咬的關(guān)系；員（匙3勵）、配套建設(shè)儉與配套費(fèi)支付底時間的關(guān)系；或效點(diǎn)評：項上釣海懸X猴X駱城市花園，地呆價逆為堡4母8漫萬束元挺/限畝，地價總額近達(dá)肝2.倚4斤億元。由于前謎期缺乏資金，是地價款是一筆翅筆湊起來的，扶第一期地價款嚼共分腰了膨7-處8耕筆，最少假的礎(chǔ)8靈萬元，大流的犬1謙0扔萬殼、搶3徑0址萬柔、門50壁0陜?nèi)f不等湊昆起壓290塔0工萬不認(rèn)足薯300從0藥萬整數(shù)匯往上般海交給土地方非。上替海及X油X楚城市花園前期涌的資金是非常淡緊張的，這也磁是項目開發(fā)進(jìn)斧度不得不加快撿的原因之一，芽產(chǎn)生了一系列瞞的后期遺留問朵題。檢5商、項目相關(guān)收會費(fèi)內(nèi)容、稅收淚（拉1賴）、各項收費(fèi)幸內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)題司監(jiān)由于國內(nèi)房地蝕產(chǎn)市場不規(guī)范但，各地政府、狡部門對發(fā)展商慌的收費(fèi)內(nèi)容及嚇標(biāo)準(zhǔn)均不一樣匠。項目開發(fā)前路應(yīng)詳細(xì)了解，藝對成本及費(fèi)用鎮(zhèn)作充分估算。仙（缺2途）、關(guān)于稅金遇的交納軟刃陳合作開發(fā)的項吩目，可能涉及捏到被雙重征稅綁的情況，即在養(yǎng)獲得可售房屋角時被征一道，卵在銷售房屋時士又被征一道。界因此，應(yīng)詳細(xì)刊了解當(dāng)?shù)胤康毓a(chǎn)開發(fā)的稅務(wù)津規(guī)定。菌劇避勸項目的開發(fā)，撫因?yàn)楹献餍问教康牟煌刹婺墚a(chǎn)生不同的察稅務(wù)環(huán)節(jié)。目泄前，國家的有宋關(guān)規(guī)定如下：登買斷：喂甲方（發(fā)展商屬）向乙方（土伍地方）購買土料地使用權(quán)，項結(jié)目以后開發(fā)的犁相關(guān)稅務(wù)環(huán)節(jié)謝由甲方承擔(dān)，貼乙方僅承擔(dān)土禿地買賣行為中禮的營業(yè)稅及其紙附加、土地增際殖稅、所得稅廊等。腎合作建房：宿甲方投入資金掠，乙方投入土法地。凈貞葛亡乙方投入土地眼，視同乙方將忍土地銷售給甲血方，乙方應(yīng)交堅納土地銷售的弄營業(yè)稅及其附索加、土地增殖哲稅、所得稅等壺。柳蛛秘甲方若將建設(shè)他好后的房屋分賊配給乙方，視挖同甲方將房屋軍銷售給乙方，例甲方需要交納漁相應(yīng)的營業(yè)稅洲及附加。乙方豬若將甲方分來右的房屋進(jìn)行銷谷售，仍需要交似納這部分房屋躺的營業(yè)稅及其盛附加。這樣，渠這部分房屋的版營業(yè)稅及其附稅加，就在甲方嬌、乙方進(jìn)行了尤二次征收。打眨孩甲方若將房屋喘的銷售收入分團(tuán)配給乙方，需雙要交納相應(yīng)的前營業(yè)稅及附加頭。甲乙雙方應(yīng)冊事先明確，這泄部分稅款該由患誰承擔(dān)。成立合資公司販牌疾如果雙方按固赤定比例分成，鄰乙方在投入土移地時，視同乙?guī)Z方將土地銷售抽給甲方，乙方察應(yīng)交納土地銷賣售的營業(yè)稅及仿其附加、土地顆增殖稅、所得鳥稅等。合資公蒙司對房屋進(jìn)行器銷售，需要交零納交納相應(yīng)的厘營業(yè)稅及附加丹，之后向甲乙疏雙方在分很配銷售收入或兄房屋時，分配哥環(huán)節(jié)不需要交盤納營業(yè)稅及其晚附加。如果甲漢方或乙方，將姐合資公司分配瓦來的房屋進(jìn)行啊銷售，需要交倚納銷售房屋的傷營業(yè)稅及附加捆。方別粱如果雙方是風(fēng)般險共擔(dān)、利潤睛共享的分配方占式，乙方不需靜要交納土地銷贏售的營業(yè)稅及慶附加、土地增憐殖稅、所得稅逗等。合資公司敢只征收一道房株地產(chǎn)開發(fā)的各艘項稅款后，甲請、乙雙方不會晌在被重復(fù)征收第第二次。我需要指出的是瘦，房地產(chǎn)項目蠟開發(fā)，在獲得擠土地、分配收腫益這二個環(huán)節(jié)奴上容易產(chǎn)生被罪重復(fù)征收營業(yè)四稅的問題，而問且數(shù)額巨大謹(jǐn)（銷售額乖的殼5嫁%去，假如躲有伏2坦億元的銷售額胡，營業(yè)稅就詞有坑100蘇0譽(yù)萬元人民幣）孩。由于國家稅荒收政策、規(guī)定譜的經(jīng)常調(diào)整，旬我們必須及時尋掌握有關(guān)信息末。檢6古、項目的投資徹分析畜（拾1網(wǎng)）、開發(fā)節(jié)奏貢及資金計劃、厘管理資源配置男；羅擬開發(fā)的周期痕、銷售計劃；續(xù)現(xiàn)金流量表；氏相應(yīng)的管理資佛源、人力資源屈配置等。習(xí)（用2存）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)柳測算；毅包括：總投資世、銷售收入、籍成本構(gòu)成、期秀間費(fèi)用、稅前煩利潤、稅后利創(chuàng)潤、投資利潤竄率、風(fēng)險性分饑析等。廈7叮、項目開發(fā)的汗戰(zhàn)略性考慮則熟煩上述情況，針俱對的是項目本潔身的可行性判竿斷。伴艙盜但對于公司來騾說，項目開發(fā)蒜的戰(zhàn)略性卻是弄首要考慮的內(nèi)恩容。用寶渣（譽(yù)1些）、集團(tuán)的戰(zhàn)帳略發(fā)展，包括流：業(yè)務(wù)架構(gòu)的亭形成、拓展市具場占有率、規(guī)居模效應(yīng)、樹立搬品牌、人力資頭源的培養(yǎng)和開蛛發(fā)等。纏貢點(diǎn)評：購上卡海否X鼻X塘城市花園，就技項目本身而言堤，在項目的選奶項過程中存在練許多不足，但康從膀X勤X帖公司發(fā)展的戰(zhàn)遵略角度看，項聽目個性的缺點(diǎn)飼只能放在聽第持2錄位。鑒上海城市花園極項目符合公司廚大規(guī)模開發(fā)的翁投資決策思路當(dāng)，土地塊處在派上海城市發(fā)展妹的規(guī)劃方向，誼地價適中，地積上沒有任何建兼筑物，可以很光快進(jìn)行開工，網(wǎng)進(jìn)入銷售階段編。加X拌X蛙要人力、財力妖、經(jīng)驗(yàn)等方面樣進(jìn)行積累的資縱源。應(yīng)充分利承用季X鑒X河在上海前期開你發(fā)西郊花園時博成立的上械海砌X蝴X偽房地產(chǎn)公司的餡架構(gòu)基礎(chǔ)。湯上海是我們認(rèn)如為尚未開發(fā)但皆極具潛力的大痛市場。期燕綜合以上三方菊面因素嘩，滿X罩X閱決定在上海大寫規(guī)模投資開發(fā)棕項目。當(dāng)時及抵時、正確的投歉資決策詞對病X婆X討地產(chǎn)在全國的汽發(fā)展起了相當(dāng)捆重要的作用。喂巨戒從現(xiàn)在看脆，敗X支X板業(yè)務(wù)偷中椅70凝%鬼為房地產(chǎn)，這題與當(dāng)時的正確桌戰(zhàn)略決策非常采有關(guān)。蜂（休2掀）項目開發(fā)的少戰(zhàn)略考慮（一押線公司）做經(jīng)營的可持續(xù)肆性身集團(tuán)每年有年另度經(jīng)營計劃，史一線公司要以招此制定相應(yīng)的嘗開發(fā)規(guī)模及土計地儲備?；盐帐袌鲎兓M與公司經(jīng)營發(fā)葵展的關(guān)系昌根據(jù)公司開發(fā)讓實(shí)力，盡量做猴熟不做生；接把握公司的資呀金實(shí)力，資金睛占壓時間與成挑本、利潤之間述的關(guān)系；泥把握操作上的朋主動性，可實(shí)律現(xiàn)的因素較多轎；發(fā)把握項目開發(fā)雞的時間：是土辣地儲備還是即秤刻開發(fā)；拉與政府部門保妨持良好的信息禍溝通；拘二、走土地合同部分疏：障項目土地合同慢是項目開發(fā)過瘡程中第一個合痰同，也是項目衫開發(fā)一次性金愛額最大的合同揚(yáng)，土地作為房招地產(chǎn)開發(fā)的首引要資源，它的式簽訂就顯得特答別重要。恒上海項目由于指土地合同簽訂忍時間倉促，不面少條款的內(nèi)容側(cè)不明確耗。嚷X雁X某當(dāng)時買的地本昌想應(yīng)是熟地，菠可實(shí)際卻是生搏地，造成諸多帝紅線外大市政舉配套費(fèi)用的分杰攤支付：苗紅線外自來水慰給水總管工程叉費(fèi)；核35枯萬千瓦變電站囑集資費(fèi)；辰連接外部電站災(zāi)至區(qū)內(nèi)電站的泉電纜工程費(fèi)分冒攤；母紅線外煤氣管這道工程費(fèi)等。豆點(diǎn)評：炮北京項目用地檔手續(xù)存在相當(dāng)塌問題，土地合清同不明晰，地秀價、配套及底總下工程的界定蓮不清楚、內(nèi)容乞不明細(xì)、責(zé)權(quán)肝不分；致使雙距方扯皮、推委極，配套費(fèi)與地當(dāng)價混為一談，朵既影響項目進(jìn)幅度工期，又加己大項目成本。脅我方在支付榆22貓萬元企/晨畝地價的同時還，又于治94笑年芳4氣月酬26拐日與北京吉祥哪工業(yè)區(qū)簽給訂絡(luò)“革城鈴花逗”鋸項目要求的綜寇合配套費(fèi)臨時流協(xié)議，協(xié)議規(guī)城定：我方另分績擔(dān)抓“尺城跟花橫”勸項目要求的綜你合配套費(fèi)，市逼政綜合費(fèi)以變12條萬元須/某畝計，另，在霞支付上述兩項虛費(fèi)用外還需另妥交納各種增容倡費(fèi)、權(quán)費(fèi)、貼液費(fèi)等。注綜以上項目實(shí)燈際操作經(jīng)驗(yàn)教膛訓(xùn)，重視土地承合同的簽定是邁非常必要的，懲應(yīng)重點(diǎn)做好以夕下幾方面的前休期工作：烤確認(rèn)相關(guān)對象壘、環(huán)節(jié)的合法味性明確土地性質(zhì)地價愈旨崇4遞、配套設(shè)施疲5鳳、正常及變更煌情況下雙方職鑰權(quán)界定拾確認(rèn)相關(guān)對象嶄、環(huán)節(jié)的合法槽性：敞（群1院）、對土地方宏擁有土地合法添使用權(quán)的確認(rèn)憑。船土地合法使用摧的歸屬性是項乓目出讓、合作神的基礎(chǔ)前提。才其必須以國家稠土地法規(guī)、法互令為依據(jù)，確貨定土地合法歸詞屬權(quán)的第一使鈴用方。綢從目前房地產(chǎn)倚商獲取土地的烏方式來看有以膝下幾種：泄向農(nóng)民征地，詞并支付征地費(fèi)倍、拆遷、安置隊補(bǔ)償費(fèi)用，以難及交納土地出雄讓金。送與擁有土地的蓮市、區(qū)政府磋撕商收購?fù)恋?，喘達(dá)成協(xié)議后，屢支付居民拆遷揭安置費(fèi)及土地效出讓金。喉與擁有土地使飽用權(quán)的企業(yè)或以事業(yè)單位合作睬開發(fā)其擁有土編地，企業(yè)或事占業(yè)單位以土地癥出資，地產(chǎn)公移司進(jìn)行開發(fā)。笑國家政府部門閉的土地拍賣（引招標(biāo)）。演隊點(diǎn)評：挨北京項目在早足期暢X犁X剝與順義縣政府許雙方簽定土地纏轉(zhuǎn)讓合同之時葡，由于項目土翅地使用權(quán)實(shí)際搬卻歸屬于順義指縣農(nóng)村合作社秋，其屬農(nóng)村集減體土地性質(zhì)不箭具有土地的合把法出讓權(quán)，縣鞭政府暫無法進(jìn)他行其土地轉(zhuǎn)讓暗，故前渴期親X港X虹簽定之土地出阻讓合同是不具禾法律保護(hù)的無逝效合同（由于蕩前期歷史因素寒）。后經(jīng)項目朱技術(shù)處理，先儉由順義縣以政利府名義征收合劇作社集體土地堆為國有土地，襲國有土地具有流可轉(zhuǎn)讓權(quán)聰，直X速X生再與縣土地管多理局簽定國有挨土地轉(zhuǎn)讓合同湊，使土地轉(zhuǎn)讓翁在蛇程序上合法化越。蘇如此可見，確磚認(rèn)項目土地方首擁有土地合法鈴使用權(quán)標(biāo)志是圓國家政府部門僵——連國土局頒發(fā)的駱《土地使用合借同書》及《項慶目建設(shè)用地許享可證》文件。瓣（遲2混）、對土地方壇能合法轉(zhuǎn)讓土喊地的確認(rèn)。否在確認(rèn)土地方馳土地合法使用賺權(quán)的同時，應(yīng)穗進(jìn)一步完善土必地的合法轉(zhuǎn)讓慮手續(xù)的確認(rèn)。霜目前北京項目艱土地轉(zhuǎn)讓雖然胃在桶邏輯上合符程項序，桂但項目土地手?jǐn)R續(xù)的完備卻不溜盡合法。這是引由于北京市規(guī)毫定縣級政府只禁具有椒100煩畝以下國有土圍地的轉(zhuǎn)讓審批假權(quán)，超此范圍被須報北京市立集項審批。固（飾3酷）、對土地的舅審批權(quán)限、開共發(fā)手續(xù)的確認(rèn)霸。礎(chǔ)開發(fā)公司應(yīng)做夾到：績熟悉所在地土偶地主管部門項稈目土地轉(zhuǎn)讓的揮審批權(quán)限，保副證項目手續(xù)的懶合法性。妙土地資源的有胸限性，越來越云引起國家的高若度重視，故在爐土地出讓權(quán)限晶方面具有相對婆的壟斷性，各臘級政府機(jī)構(gòu)依武據(jù)土地出讓面蹲積的劃分均有窩各自一定審批櫻權(quán)限。越權(quán)審呢批與化整為零傳的做法均帶有癢很大的風(fēng)險性灰。醒北京項目占用尖地面積怕為好38退9粘畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出雞順義縣政府土承地出讓權(quán)范圍拖，故前期項目拐土地出讓合同景，出讓手續(xù)應(yīng)辮由北京市國土鞏局辦理，取得全項目國有土地瘋出讓合同書及峰土地證。培以下是我們通鞭常所說房地產(chǎn)翅項目開發(fā)應(yīng)具迷備的基杯礎(chǔ)閑“緣五準(zhǔn)證駁”需：烈如A堪、項目國有土尖地出讓合同書扔及土地證蝴；歷糟老B劃、項目建設(shè)用阻地許可證；皮擠C市、項目建筑用旁地規(guī)劃許可證漂；溉怖或D啊、項目開工證弓；罰腔E唉、項目銷售許注可證：朝2脅、明確土地性豐質(zhì)：恥（鷹1岔）、生地或熟夫地捏城市市區(qū)和城襖市所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鉤鄉(xiāng)的區(qū)域差別稠很大程度上決盲定了項目用地挖性質(zhì)，在市區(qū)毒往往是熟地，訴而鄉(xiāng)鎮(zhèn)用地卻距往往是生地，群土地用地性質(zhì)徑涉及到項目開騾發(fā)中許多大市燭政配套費(fèi)的相引關(guān)分?jǐn)偧绊椖垦收w進(jìn)度工期森控制，直接影療響幫項目不可預(yù)見陰費(fèi)的決有效控制，同種時際制約項目銷售在。玩點(diǎn)評：獲從上海城市花拾園項目前期工賓程已結(jié)算項目續(xù)分析，此類費(fèi)計用約占總單位摩成本的押35%凱左右。如軍用泉電纜遷移工程疾費(fèi)、材35隙萬千瓦電站工遲程、紅線外給矮排水管線工程尸等。北京項目弄用地由于市政便配套設(shè)施含量寺并未明確（因沉為是生地，熟振地不存在這些乞問題），造成律項目成本、工層期、銷售、管洋理受到一定影數(shù)響。論土地開發(fā)務(wù)必批選擇熟地用地龜，次之也應(yīng)要遮求供地方保證濫所有滿足項目拳規(guī)劃容量之大黨市政配套的管湊、線、網(wǎng)等工速程鋪設(shè)、接駁代于項目紅線外記口兩米之內(nèi)。睛即明確界定附換加于生地轉(zhuǎn)化賣為熟地的相關(guān)仔費(fèi)用。販（商2年）、建筑退紅滴線要求獎項目開發(fā)用地莫四角坐標(biāo)確定企的情況下，建疤筑物的建設(shè)必滿須依據(jù)項目規(guī)鵝劃要求嚴(yán)格執(zhí)約行退紅線距離巷。避免出現(xiàn)不河必要也不應(yīng)有夫的失誤。砌點(diǎn)評：貢北京項目中，千沿小區(qū)中間市嗽政代征地裕華唇大道兩邊的建蹄筑物，實(shí)際上趁是不符合項目成規(guī)劃要求的，部其正好壓住地纏塊紅線，沒有綁按項目規(guī)劃要且求進(jìn)行建筑物舞退紅線距離。鐵今后若裕華大絲道進(jìn)行正常規(guī)揉劃擴(kuò)建，必將討對小區(qū)整體的斥規(guī)劃布局造成振破壞，同時，蓋也將引起大道索周邊已入住房串客戶的強(qiáng)烈反趕映。另，由于補(bǔ)項目前期《國穩(wěn)有土地合同》冊對土地出讓地般塊四角坐標(biāo)的襖幾次調(diào)整未明播確，致使項目界東一區(qū)與西三梅區(qū)均有建筑物鍬跨越紅線的現(xiàn)塘象，引致部分照建筑物不能銷頁售。3、地價飼（圍1商）、明確項目熱地價所包含的乞具體內(nèi)容（特斤別是市政配套煮設(shè)施）繪項目開發(fā)的綜檢合地價控制是牌項目開發(fā)成功惑的重要因素。具因此，在項目沃開發(fā)前，必須下詳細(xì)界定、明勝確項目用地地涉價具體數(shù)額及敬與之對應(yīng)之內(nèi)智容（特別是市游政配套，因其廈很大程度上受圖政府支配，具葬有不可控性，櫻同時，投資大逆、協(xié)調(diào)難、周廢期長等不可操鋤作性），充分玉比較分析土地妹完全成本或非抬完全成本的測本算合理性、可倒行性?？刂祈棆屇客恋亻_發(fā)完憤全成本（綜合脫成本）在項目挎單位面積成本離25%煉以下。領(lǐng)在進(jìn)行項目土煉地合同簽定過和程中應(yīng)注意以亭下要點(diǎn)：效使用國家標(biāo)準(zhǔn)弟土地出讓合同旦范本；政明確項目的用可地性質(zhì)及相關(guān)焰要點(diǎn)；仿明確項目宗地瓶坐標(biāo)及地上建桶筑物基本現(xiàn)狀姿內(nèi)容；儲明確項目地價觀款及包括之具藍(lán)體內(nèi)容；粱明確用地地塊暫地下可能出現(xiàn)旅需政府協(xié)調(diào)之希事宜，包含相艇關(guān)費(fèi)用的明確熄；筆明確雙方的責(zé)毒任及權(quán)利；幫項目地價的數(shù)厭額及支付方式遣等。佩測算比較項目幅土地地價非完定全成本折算完哈全成本的合理城性；襪項目綜合地價挪（完全地價）陵界定為項目用畝地純地價與項械目紅線外大市嘉政配套費(fèi)之和博的概念。忽點(diǎn)評：買上海項目純地朱價為歡25000尼萬元，其開發(fā)儀總建筑面積為戰(zhàn)44.2脫萬平米，單位酷面積純地價成始本分?jǐn)倿楸?65.6緣元。北京項目洲純地價為兄9154團(tuán)萬元，其開發(fā)奇面積為口22號萬平米，單位沈面積純地價成京本分?jǐn)倿榈?16洽元（不完全地成價成本）。徹爐項盼駛倦墊目有面茅掙積酒（斃M榆）激地叔佛價（萬元）壯總成本（萬元擠）虹地價占成本比瞞例從預(yù)昌悄算申實(shí)挨申際否預(yù)嘩目算飼實(shí)祖勝際妥預(yù)渣愚算耀實(shí)膨陽際食上海城花項目產(chǎn)442000等24000藥25000補(bǔ)131775繭125000惑18.21梯20奉北京城花項目欠220000塞9154皂13070棄81189缺83035允11.27型15.74涂基于項目開發(fā)毯各地具有不同即的差異，當(dāng)?shù)馗Z政府的政策法巖規(guī)綜合影響著魚項目的開發(fā)成延本因素，必須懶熟悉掌握項目仔開發(fā)相關(guān)費(fèi)用臣的具體資料，維做到心中有數(shù)鹽，對項目的成刮本做到事前控共制，變被動為光主動，減少投旗資成本的盲目狠性。界定、明圍確地價的具體駱內(nèi)容尤顯重要污。如：上海項報目由于前期對羊相關(guān)收費(fèi)及本肆地項目慣例操撤作的認(rèn)識缺乏鍋，導(dǎo)致項目成蠶本失控，前后播遇到的收費(fèi)內(nèi)國容高達(dá)憂182確項，其中，僅齡政府核定后的洞合理收費(fèi)就有嗎64勝項，政府承認(rèn)龍的不合理收費(fèi)訊竟達(dá)權(quán)115喬項。鉤涉及土地相關(guān)曲收費(fèi)有穩(wěn)19血項，這還不含帳項目用地性質(zhì)跟界定的相關(guān)配拍套設(shè)施費(fèi)用部償分，即土地完藝全成本的具體翅內(nèi)容。4、配套設(shè)施釣（直1恭）、對項目地凳價款、配套款箱支付的把握撇項目地價款、咳配套費(fèi)數(shù)額較必大，支付時間王較長，如何減曲少資金壓力，聚合理支付是降繳低成本的途經(jīng)縣。項目前期啟皂動資金較大，剃減少資金的沉幣淀必須結(jié)合項煩目的銷售計劃糊，同時，拉長纖期限。首先制盈訂詳細(xì)、可行異的銷售計劃，純結(jié)梯合粗X煮X耽開發(fā)項目的軌0.4聰投資滾動成功摩慣例操作方式盡，加大銷售力閱度，保證資金吳的計劃回流，格減低項目投資蓋風(fēng)險。上海、賽北京項目的實(shí)古際操作就是成木功的案例。兩側(cè)個項目前期成境功銷售回流的欄大量資金，保旅證了項目的持岡續(xù)開發(fā)的資金蔽后盾。肅（仇2夫）、項目基礎(chǔ)寧設(shè)施與配套設(shè)