物權(quán)法基本參考書(shū)目:1.彭萬(wàn)林主編、覃有土、李開(kāi)國(guó)副主編：《民法學(xué)》，法律出版社2007年第六版；2.張玉敏主編孫鵬、王洪副主編：《民法》，高等教育出版社2007年版；3.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）4.《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋（2009）7號(hào)5.《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》法釋（2009）7號(hào)第一頁(yè)，共155頁(yè)。高階參考書(shū)目:體系書(shū)1.李開(kāi)國(guó)：《物權(quán)法論》，西南政法大學(xué)民商法學(xué)碩士研究生內(nèi)部教學(xué)用書(shū)。2.孫憲忠：《中國(guó)物權(quán)法原理》，法律出版社，2009。3.梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社，2007。4.王利明：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998。5.（中國(guó)臺(tái)灣）謝在全：《民法物權(quán)論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999。第二頁(yè)，共155頁(yè)。高階參考書(shū)目:專題研究書(shū)1.孟勤國(guó)：《物權(quán)二元結(jié)構(gòu)論——中國(guó)物權(quán)制度的理論重構(gòu)》，人民法院出版社，2004。2.尹田：《物權(quán)法理論評(píng)析與思考》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004。3.孫鵬：《物權(quán)公示論——以物權(quán)變動(dòng)為中心》，法律出版社，2004。4.高富平：《物權(quán)法原論》（上、中、下），中國(guó)法制出版社，2001。第三頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法：物權(quán)法總論大綱物權(quán)法總論物權(quán)（法）的概念、性質(zhì)物權(quán)的特征物權(quán)的效力物權(quán)法的基本原則物權(quán)的變動(dòng)物權(quán)的分類第四頁(yè)，共155頁(yè)。中華人民共和國(guó)物權(quán)法

（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）第一條為了保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，制定本法。

第一條為了規(guī)范公司的組織和行為，保護(hù)公司、股東和債權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制定本法。第一條為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。問(wèn)：何者為《物權(quán)法》之規(guī)定？比較上述規(guī)范的差異？

第五頁(yè)，共155頁(yè)?！段餀?quán)法》的調(diào)整對(duì)象：1.物的歸屬關(guān)系：（所有權(quán)制度）有恒產(chǎn)者有恒心，激勵(lì)創(chuàng)造財(cái)富。定份止?fàn)帲?/p>

商鞅：“一免走，百人逐之，非以兔可分以為百也，由名分之未定也，賣(mài)免者滿市，而盜不敢取，由不分已定也，故名分未定，堯舜禹湯且皆如騖焉而逐之；名分已定，貧盜不取”。2.物的使用關(guān)系（他物權(quán)制度）——葛朗臺(tái)與嚴(yán)監(jiān)生物的利用：自己使用（不具獨(dú)特性）和他人使用（復(fù)雜性——三面關(guān)系）利用方式（目的）：使用價(jià)值和交換價(jià)值（土地）3．從所有到使用：現(xiàn)代趨勢(shì)及中國(guó)背景4.占有制度：（1）占有、物權(quán)與《物權(quán)法》（2）有本權(quán)的占有、無(wú)本權(quán)利的單純事實(shí)占有（類物權(quán)）——社會(huì)秩序第六頁(yè)，共155頁(yè)。占有、物權(quán)與《物權(quán)法》1占有——（自然秩序——自力救濟(jì)）馬克思：“私有財(cái)產(chǎn)的真正基礎(chǔ)即占有，是一種事實(shí)，一個(gè)不可解釋的事實(shí)，而不是權(quán)利。只是由于社會(huì)賦予實(shí)際占有以法律的規(guī)定，實(shí)際占有才具有合法占有的性質(zhì)，才具有私有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)?！?物權(quán)法——物權(quán)（國(guó)家秩序——公力救濟(jì)）邊沁(JeremyBentham)：“財(cái)產(chǎn)和法律是同生死，共存亡的。在法律被制定之前，財(cái)產(chǎn)是不存在的；離開(kāi)法律，財(cái)產(chǎn)也就不存在了。”第七頁(yè)，共155頁(yè)。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同

糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。第八頁(yè)，共155頁(yè)。中華人民共和國(guó)物權(quán)法

（2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)）第一編總則

第一章基本原則

第二章物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅第一節(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記第二節(jié)動(dòng)產(chǎn)交付第三節(jié)其他規(guī)定第三章物權(quán)的保護(hù)第二編所有權(quán)

第四章一般規(guī)定第五章國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第七章相鄰關(guān)系第八章共有第九章所有權(quán)取得的特別規(guī)定

第三編用益物權(quán)

第十章一般規(guī)定第十一章土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)第十二章建設(shè)用地使用權(quán)第十三章宅基地使用權(quán)第十四章地役權(quán)第四編擔(dān)保物權(quán)第五編占有第十九章占有附則第九頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法在中國(guó)1993年開(kāi)始起草2002年12月九屆全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行了初次審議2005年7月十屆人大常委會(huì)將物權(quán)法草案向全社會(huì)全文公布2007年3月16日，經(jīng)過(guò)7次審議、反復(fù)修改，形成了最后的草案，全國(guó)人大五次會(huì)議通過(guò)。2010年：中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系第十頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法的性質(zhì)與物權(quán)法律淵源1.私法基本法：物權(quán)法特別物權(quán)法：土地管理法、土地承包法、水法等擔(dān)保法行政法：規(guī)劃、環(huán)保、文物經(jīng)濟(jì)法：國(guó)有財(cái)產(chǎn)問(wèn)：民法通則？2.實(shí)體法《破產(chǎn)法》第十一頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的概念物權(quán)概念的形成：

1.羅馬法只有具體的物權(quán)類型而無(wú)物權(quán)概念

2.中世紀(jì)注釋法學(xué)派抽象出物權(quán)概念

3.1811年《奧地利民法典》正式使用物權(quán)

4.1896年《德國(guó)民法典》第三編：物權(quán)。*法國(guó)民法

第十二頁(yè)，共155頁(yè)。所有制與物權(quán)法：物權(quán)概念在中國(guó)1.《民通》前：沒(méi)有完整的物權(quán)概念。只有所有權(quán)概念。2.《民通》中：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)3.《物權(quán)法》：完整的物權(quán)概念所有制與物權(quán)：所有制=所有權(quán)？所有制=所有權(quán)+利用方式（他物權(quán)）第十三頁(yè)，共155頁(yè)?！段餀?quán)法》上的物權(quán)概念第二條因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。主體：客體：？?jī)?nèi)容：？第十四頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的性質(zhì)：權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。1.人對(duì)物？——直接支配Dernburg：對(duì)物關(guān)系說(shuō)。2.人與人？——排他的權(quán)利Savigny、Windscheid：對(duì)人關(guān)系說(shuō)。魯濱遜的世界無(wú)需物權(quán)法。馬克思：實(shí)物是為人的存在，是人的實(shí)物存在，同時(shí)也就是認(rèn)為他人的存在，是他對(duì)他人的人的關(guān)系，是人對(duì)人的社會(huì)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的不是物，而是人和人之間的關(guān)系，歸根到底是階級(jí)和階級(jí)的關(guān)系。

第十五頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的特征比較對(duì)象：比較價(jià)值：比較基準(zhǔn)：三要素第十六頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的特征（主體）：“人”在哪里?本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。主體：權(quán)利人：特定義務(wù)主體在哪里？絕對(duì)權(quán)（對(duì)世力——對(duì)人力）

債權(quán)分析方法：法律關(guān)系分析法比較對(duì)象：債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)第十七頁(yè)，共155頁(yè)。思考：“物”為何物？1.月球土地2.一袋空氣3.一個(gè)qq號(hào)4.虛擬裝備5.開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)里的蘿卜6.人體器官7.動(dòng)物《德國(guó)民法典》自1991年后增設(shè)第90a條：動(dòng)物不是物。它們由特別法加以保護(hù)。除另有其他規(guī)定外，對(duì)動(dòng)物準(zhǔn)用有關(guān)物的規(guī)定。第十八頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的特征（客體）：“物”為何物？客體：可以被支配和控制的東西1.特定物（特定化的）：債權(quán)（種類物、未來(lái)物）2.獨(dú)立物（1）部分與整體（2）單個(gè)與集合物（財(cái)團(tuán)抵押）---公示、支配3.有體物

（1）有形物——無(wú)形物：空氣？知識(shí)產(chǎn)權(quán)？權(quán)利：應(yīng)收賬款。4.人不得為物。第十九頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法制定過(guò)程中的重大爭(zhēng)議“財(cái)產(chǎn)法”與“物權(quán)法”之爭(zhēng)孟勤國(guó)、鄭成思等《關(guān)于制定“財(cái)產(chǎn)法”而不是制定“物權(quán)法”的建議》1.值得保護(hù)么？2.如何保護(hù)？物權(quán)法保護(hù)的方法3.統(tǒng)一的優(yōu)劣？第二十頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的特征（內(nèi)容）：有何權(quán)利？1.支配權(quán)支配權(quán)與請(qǐng)求權(quán)債權(quán)：請(qǐng)求權(quán)——履行——風(fēng)險(xiǎn)——擔(dān)保物權(quán)物權(quán)也蘊(yùn)含了物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

2.直接享有使用價(jià)值+交換價(jià)值債權(quán)是物權(quán)的手段

第二十一頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的特征（內(nèi)容）：有何權(quán)利？為了支配，必須排他性。

1.物權(quán)不容侵犯

第三人侵害債權(quán)？

2.一物不容二主：一物一權(quán)——債權(quán)的重疊例外：相互兼容的物權(quán)：所有權(quán)與他物權(quán)；用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)；不以占有為基礎(chǔ)的擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)優(yōu)先——債權(quán)平等應(yīng)用：債權(quán)的重疊、平等與債的風(fēng)險(xiǎn)。第二十二頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的效力1：支配效力1.支配效力直接支配：所有權(quán)人、用益物權(quán)人、占有型擔(dān)保物權(quán)間接支配（理解）1、在設(shè)定用益物權(quán)時(shí)，所有權(quán)人的間接支配力體現(xiàn)在：對(duì)使用情況的監(jiān)督、要求分享收益或請(qǐng)求支付使用費(fèi)、用益物權(quán)消滅后請(qǐng)求返還原物；2、在將所有物交付擔(dān)保物權(quán)人占有時(shí)，所有權(quán)人的間接支配力體現(xiàn)在：因擔(dān)保物權(quán)人過(guò)錯(cuò)到之物毀損滅失時(shí)要求賠償損害、擔(dān)保物權(quán)消滅后要求返還原物。3、抵押權(quán)人對(duì)抵押物的間接支配力，體現(xiàn)在：要求抵押人采取保全措施、行使物上代位權(quán)、被擔(dān)保債券屆期未獲清償或具備其他約定情形時(shí)請(qǐng)求法院變價(jià)第二十三頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的效力2：排他效力（物權(quán)請(qǐng)求力）2.排他效力（物權(quán)請(qǐng)求力）目的：這里的排他效力是指物權(quán)人排除他人侵害物權(quán)標(biāo)的物和干涉、妨礙其行使物權(quán)的法力。是物權(quán)的支配效力在特定條件下的特殊作用?；谖餀?quán)的這一效力，物權(quán)人對(duì)非法妨害人享有以除去妨害恢復(fù)物權(quán)圓滿支配狀態(tài)為目的的請(qǐng)求權(quán)。類型：返還原物請(qǐng)求權(quán)、恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)、排除妨礙請(qǐng)求權(quán)和消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)。第二十四頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的比較1、發(fā)生根據(jù)：物上請(qǐng)求權(quán)由物權(quán)排他力當(dāng)然而生，是物權(quán)的支配力受到侵害而給予的救濟(jì)；而債權(quán)請(qǐng)求權(quán)則是債權(quán)的當(dāng)然效力，不論其是否受到侵害。2、目的：

物上請(qǐng)求權(quán)：僅回復(fù)對(duì)物的圓滿支配狀態(tài)——靜的安全；債權(quán)請(qǐng)求權(quán):旨在實(shí)現(xiàn)債權(quán)——?jiǎng)討B(tài)安全3、后果：物上請(qǐng)求權(quán)：獲得對(duì)物的圓滿支配；債權(quán)請(qǐng)求權(quán):債權(quán)因履行而消滅4、效力：物上請(qǐng)求權(quán)（返還原物請(qǐng)求權(quán)）：優(yōu)先效力——取回權(quán)/別除權(quán)債權(quán)請(qǐng)求權(quán):平等主義5、時(shí)效的適用物上請(qǐng)求權(quán)：排除妨礙、消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)不受時(shí)效限制第二十五頁(yè)，共155頁(yè)。返還原物請(qǐng)求權(quán)的限制：訴訟時(shí)效？第107條：所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。第245條：占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。第二十六頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容：請(qǐng)求什么問(wèn)：債權(quán)請(qǐng)求權(quán)：請(qǐng)求履行。那物權(quán)請(qǐng)求權(quán)則請(qǐng)求什么？——由物權(quán)將受何種侵害來(lái)決定。1、請(qǐng)求返還原物——不法占有2、請(qǐng)求恢復(fù)原狀（修理、重作、更換）物權(quán)客體受到損害，而非簡(jiǎn)單的妨礙，但仍未完全滅失——損害賠償請(qǐng)求權(quán)問(wèn)題（時(shí)效）3、請(qǐng)求排除妨害（已經(jīng)妨害）物權(quán)的行使受到現(xiàn)實(shí)的妨礙，現(xiàn)實(shí)的危險(xiǎn)。4、請(qǐng)求消除危險(xiǎn)物權(quán)受到妨礙之虞，有危險(xiǎn)存在。

第二十七頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)的保護(hù)方法第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。（前提）第三十四條無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。第三十五條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。第三十六條造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。第三十七條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請(qǐng)求損害賠償，也可以請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第三十八條本章規(guī)定的物權(quán)保護(hù)方式，可以單獨(dú)適用，也可以根據(jù)權(quán)利被侵害的情形合并適用。侵害物權(quán)，除承擔(dān)民事責(zé)任外，違反行政管理規(guī)定的，依法承擔(dān)行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十八頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的保護(hù)實(shí)務(wù)：物權(quán)保護(hù)與公法河南省商丘市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)

(2009)商民終字第728號(hào)原審法院認(rèn)為：妨害是指以非法的不正當(dāng)?shù)男袨?，或者以無(wú)權(quán)施加的設(shè)施對(duì)權(quán)利人的物或物權(quán)造成侵害或妨礙，如果妨害有法定事由或者約定事由，權(quán)利人則有容忍的義務(wù)。危險(xiǎn)是指相對(duì)人對(duì)己之物將來(lái)必然造成妨害或損害的行為或者設(shè)施狀態(tài)，這種危險(xiǎn)是可以合理預(yù)見(jiàn)的而不是主觀臆測(cè)的一種可能。本案被告架設(shè)的高壓線是經(jīng)過(guò)省發(fā)改委、省電力公司批準(zhǔn)，并經(jīng)民權(quán)縣城建委規(guī)劃許可的，是由法定事由的，原告有容忍的義務(wù)，況且原告認(rèn)為的危險(xiǎn)只是主觀臆斷，沒(méi)有科學(xué)依據(jù)，不符合消除危險(xiǎn)的客觀條件。同時(shí)《物權(quán)法》第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯”?！?dāng)個(gè)人利益與公共利益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保證公共利益的實(shí)施。公民在面對(duì)公共利益的時(shí)候，都應(yīng)該在個(gè)人利益方面作出適當(dāng)?shù)淖尣健１景副桓婕茉O(shè)的高壓線路是為在南華工業(yè)園區(qū)建造開(kāi)閉所，以確保能及時(shí)的給南華工業(yè)園區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的所有企業(yè)供電，為民權(quán)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，建10千伏開(kāi)閉所是公共能源的配置，顯然被告的行為是為了公共利益實(shí)施的，個(gè)人利益應(yīng)服從和服務(wù)于公共利益，既使被告的行為妨害了原告的物權(quán)，原告也不能提起請(qǐng)求排除妨害的請(qǐng)求權(quán)，只能就妨害導(dǎo)致的結(jié)果，請(qǐng)求損害賠償。原告認(rèn)為高壓線會(huì)對(duì)人身造成損害，只是一種推測(cè)，沒(méi)有提交有效證據(jù)證明對(duì)原告造成了損害的結(jié)果。三原告認(rèn)為被告架設(shè)的高壓線路不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不具有跨越原告房屋的特殊性，缺乏相關(guān)專業(yè)技術(shù)部門(mén)的鑒定結(jié)論，證據(jù)不足，本院不予支持。第二十九頁(yè)，共155頁(yè)。河南省商丘市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2009)商民終字第728號(hào)本院認(rèn)為，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，本案三上訴人的房屋兩邊的電線桿間距83米，房屋兩側(cè)高壓線干距民權(quán)縣南環(huán)路路邊分別為7米和13米，被上訴人在施工過(guò)程中完全可以避開(kāi)三上訴人的房屋?！峨娏υO(shè)施保護(hù)條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定，特除情況下需要跨越房屋時(shí)，設(shè)計(jì)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取增加桿塔高度、縮短檔距等安全措施，以保護(hù)被跨越房屋的安全。導(dǎo)線與建筑物的垂直距離在最大計(jì)算弧垂情況下，10千伏的高壓線路導(dǎo)線與建筑物的最小垂直距離為3米，這是國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定。本案被上訴人架設(shè)的10千伏高壓線路檔距是83米，距上訴人的房屋最小垂直距離僅2.48米，達(dá)不到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四條規(guī)定，國(guó)家、集體、私人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是物權(quán)法的平等保護(hù)原則?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第七條規(guī)定，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，遵守社會(huì)公德，不得損害社會(huì)利益和他人合法權(quán)益?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨礙或者消除危險(xiǎn)。綜上，被上訴人架設(shè)的高壓線路妨害了上訴人對(duì)房屋的使用權(quán)，上訴人要求被上訴人停止侵權(quán)、排除妨礙，并將被上訴人架設(shè)在上訴人房屋上的10千伏高壓線路拆除符合法律的規(guī)定，其上訴理由本院予以支持。被上訴人的抗辯理由不能成立，本院不予采納。

第三十頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的效力3：優(yōu)先效力3.優(yōu)先效力（債權(quán)平等主義）優(yōu)先意指權(quán)利間有先后。

即同一標(biāo)的物上有數(shù)個(gè)利益相互矛盾、沖突的權(quán)利并存時(shí)，具有較強(qiáng)效力的權(quán)利排斥或先于較弱效力的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，此等先為實(shí)現(xiàn)的效力即優(yōu)先效力。問(wèn)：張三欠李四（2009）、王五（2008）各1萬(wàn)，現(xiàn)李四發(fā)現(xiàn)張三家徒四壁，就將李四家僅有的一臺(tái)電視拍賣(mài)，償還債務(wù)，王五可否出來(lái)對(duì)電視機(jī)的款項(xiàng)主張權(quán)利？第三十一頁(yè)，共155頁(yè)。優(yōu)先效力的內(nèi)容1——對(duì)內(nèi)優(yōu)先：

多個(gè)物權(quán)間的順序性一物一權(quán)——一物多權(quán)

債權(quán)無(wú)先后，物權(quán)有先后：時(shí)間在先，權(quán)利在先（1）優(yōu)先享受權(quán)利（如數(shù)個(gè)抵押權(quán)）第199條:同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

（2）壓制后成立權(quán)利（抵押權(quán)實(shí)行時(shí)可以破除后設(shè)用益物權(quán)。）第200條建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。第三十二頁(yè)，共155頁(yè)。優(yōu)先效力的內(nèi)容1：多個(gè)物權(quán)間的順序性例外：1.他物權(quán)優(yōu)先于所有權(quán)2.不具對(duì)抗力的物權(quán)（雖名為物權(quán)，但基本沒(méi)有物權(quán)的優(yōu)先效力）第199條同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（完全的物權(quán)）（二）抵押權(quán)已登記的先于未登記(即便其成立在先，且是物權(quán))的受償；（三）抵押權(quán)未登記的（即使是物權(quán)），按照債權(quán)比例清償(不論其成立的先后)。3.法律特別規(guī)定:第239條同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償。

思考：為什么？物權(quán)的性質(zhì)、社會(huì)的考量4.串聯(lián)物權(quán)的后者優(yōu)先性（思考：為什么？——自由放棄）第三十三頁(yè)，共155頁(yè)。哪些抵押可以不經(jīng)登記而設(shè)立？第187條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

（不動(dòng)產(chǎn)抵押）第180條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）以招、拍、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；（五）正在建造的建筑物︳︳船舶、航空器；第188條以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)（生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品）、第六項(xiàng)（交通運(yùn)輸工具）規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（動(dòng)產(chǎn)抵押）第189條企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以本法第一百八十一條規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押）第三十四頁(yè)，共155頁(yè)。優(yōu)先效力的內(nèi)容2——對(duì)外優(yōu)先：

物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)物權(quán)優(yōu)先與債權(quán)。（1）物權(quán)阻礙債權(quán)目的實(shí)現(xiàn)——一物二賣(mài)（動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)）（2）優(yōu)先受償權(quán)。有物權(quán)擔(dān)保的債權(quán)優(yōu)先于無(wú)物權(quán)擔(dān)保的債權(quán)。《破產(chǎn)法》§109：別除權(quán)（3）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。第101條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。例外：（1）租賃的物權(quán)化。（買(mǎi)賣(mài)不破租賃+優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？）第190條：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。《合同法》第229條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！匆笫欠课?。（2）法定的優(yōu)先權(quán)。第三十五頁(yè)，共155頁(yè)。最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同

糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋租賃的物權(quán)化：買(mǎi)賣(mài)不破租賃法釋[2009]11號(hào)第20條：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。第三十六頁(yè)，共155頁(yè)。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（難點(diǎn)）第230條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。《民通意見(jiàn)》118（廢止）：出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。法釋[2008]15號(hào)：與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突法釋[2009]11號(hào)第21條：出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。第24條：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；——問(wèn)親鄰（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；（四）

第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。結(jié)論：1.不得以侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，而可以主張強(qiáng)制締約或損害賠償（賠償多少？）

2.房屋所有權(quán)的歸屬應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)法處理。實(shí)務(wù)：如何避免優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛？第三十七頁(yè)，共155頁(yè)。2003年5月，張某與上海某羊毛衫廠簽訂房屋租賃合同，承租該廠名下位于襄陽(yáng)南路的一處房屋，后顧某一同參與承租。其間，羊毛衫廠在企業(yè)改制中被兼并，上述房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)至海螺集團(tuán)名下。為解決歷史遺留問(wèn)題，海螺集團(tuán)于2007年12月根據(jù)羊毛衫廠早前與某服飾公司老板金某達(dá)成的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，與金某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。次年8月，金某與張、顧二人重新簽訂租賃合同，雙方協(xié)議合同內(nèi)容除出租人外不作改變。然而一年之后，張某和顧某卻向法院提起訴訟，以海螺集團(tuán)與金某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為侵害了他們的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，要求法院判決兩被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，同時(shí)按照該買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格由原告方與海螺集團(tuán)建立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。第三十八頁(yè)，共155頁(yè)。優(yōu)先效力的內(nèi)容2：物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)例外：（2）法定的優(yōu)先權(quán)。如船舶優(yōu)先權(quán)、建設(shè)工程欠款法定優(yōu)先權(quán)等。

《海商法》第25條:船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償，船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。

前款所稱船舶留置權(quán)，是指造船人、修船人在合同另一方未履行合同時(shí)，可以留置所占有的船舶，以保證造船費(fèi)用或者修船費(fèi)用得以償還的權(quán)利。船舶留置權(quán)在造船人、修船人不再占有所造或者所修的船舶時(shí)消滅。

船舶優(yōu)先權(quán)（第22條）——船舶留置權(quán)——船舶抵押權(quán)第三十九頁(yè)，共155頁(yè)?！逗Ｉ谭ā返诙拢捍暗谌?jié)：船舶優(yōu)先權(quán)

第22條下列各項(xiàng)海事請(qǐng)求具有船舶優(yōu)先權(quán)：（1）船長(zhǎng)、船員和在船上工作的其他在編人員根據(jù)勞動(dòng)法律、行政法規(guī)或者勞動(dòng)合同所產(chǎn)生的工資、其他勞動(dòng)報(bào)酬、船員遣返費(fèi)用和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用的給付請(qǐng)求；

（2）在船舶營(yíng)運(yùn)中發(fā)生的人身傷亡的賠償請(qǐng)求；

（3）船舶噸稅、引航費(fèi)、港務(wù)費(fèi)和其他港口規(guī)費(fèi)的繳付請(qǐng)求；

（4）海難救助的救助款項(xiàng)的給付請(qǐng)求；

（5）船舶在營(yíng)運(yùn)中因侵權(quán)行為產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)賠償請(qǐng)求。

第29條船舶優(yōu)先權(quán)，除本法第二十六條規(guī)定的外，因下列原因之一而消滅：

（1）具有船舶優(yōu)先權(quán)的海事請(qǐng)求，自優(yōu)先權(quán)產(chǎn)生之日起滿一年不行使；

（2）船舶經(jīng)法院強(qiáng)制出售；

（3）船舶滅失。第四十頁(yè)，共155頁(yè)。《合同法》建設(shè)工程欠款的法定優(yōu)先權(quán)

《合同法》§286：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

第四十一頁(yè)，共155頁(yè)。法釋〔2002〕16號(hào)上海市高級(jí)人民法院：

你院滬高法〔2001〕14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。——普通債權(quán)人（銀行）的利益沖突

二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！c特殊債權(quán)人（買(mǎi)房人）的利益沖突

三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！獢?shù)量的限制四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。實(shí)務(wù)：廣州市海珠區(qū)人民法院民事判決書(shū)(2009)海民二初字第36號(hào)廣州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2009)穗中法民二終字第1242號(hào)第四十二頁(yè)，共155頁(yè)。[2004]民一他字第14號(hào)福建省高級(jí)人民法院：

你院閩高法[2004]143號(hào)《關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。——與所有權(quán)人的關(guān)系享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償?！獢?shù)量的雙重限制

第四十三頁(yè)，共155頁(yè)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第四十四頁(yè)，共155頁(yè)。破產(chǎn)程序中職工工資的有條件優(yōu)先中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法（2006年8月27日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過(guò)）

新《破產(chǎn)法》第132條：本法施行后，破產(chǎn)人在本法公布之日前（政策性破產(chǎn)）所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人帳戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金，依照本法第113條的規(guī)定清償后不足以清償?shù)牟糠?，以本法?09條規(guī)定的特別財(cái)產(chǎn)優(yōu)先于對(duì)特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人受償。第四十五頁(yè)，共155頁(yè)?！镀髽I(yè)破產(chǎn)法》《企業(yè)破產(chǎn)法》第109條對(duì)破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。《企業(yè)破產(chǎn)法》第113條破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，依照下列順序清償：

（一）破產(chǎn)人所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金；

（二）破產(chǎn)人欠繳的除前項(xiàng)規(guī)定以外的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和破產(chǎn)人所欠稅款；

（三）普通破產(chǎn)債權(quán)。

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。

破產(chǎn)企業(yè)的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員的工資按照該企業(yè)職工的平均工資計(jì)算。政策性破產(chǎn)：1996年國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、央行492號(hào)文件、1997年國(guó)務(wù)院10號(hào)文。第四十六頁(yè)，共155頁(yè)。思考：國(guó)家稅收權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)，

但優(yōu)于抵押權(quán)么？2001年《稅收征收管理法》第45條規(guī)定：納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。第46條規(guī)定：納稅人有欠稅情形而以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押的，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人說(shuō)明其欠稅情況，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人可以請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的欠稅情況。思考：1.立法:“稅收優(yōu)先權(quán)”（1）稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)；（2）稅收有條件地優(yōu)先于有擔(dān)保債權(quán)；（3）稅收優(yōu)先于罰款、沒(méi)收違法所得。2.實(shí)踐：如何預(yù)防物權(quán)被特殊債權(quán)優(yōu)先？第四十七頁(yè)，共155頁(yè)。新破產(chǎn)法上的稅收債權(quán)問(wèn)：后于稅收而設(shè)定的擔(dān)保債權(quán)要讓步于稅收？按照《稅收征收管理法》，擔(dān)保物權(quán)有條件地優(yōu)先于稅收。按照《企業(yè)破產(chǎn)法》，除非權(quán)利人放棄權(quán)利，擔(dān)保物權(quán)絕對(duì)優(yōu)先于稅收。思考：如何協(xié)調(diào)（立法論、解釋論）？第四十八頁(yè)，共155頁(yè)。思考：同為私權(quán)，為何債權(quán)沒(méi)有優(yōu)先力？1.知悉（物權(quán)公示）——物權(quán)法定房屋預(yù)售合同——債權(quán)如何獲得優(yōu)先力？

第20條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2.倫理道德政治：特殊債權(quán)第四十九頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)的效力4：追及效力4.追及效力（物在呼叫主人）物權(quán)的追及效力是指標(biāo)的物無(wú)論輾轉(zhuǎn)落入何人之手，除法律另有規(guī)定外，物權(quán)人都得追擊之物之所在行使物權(quán)的法律效力。例：李四的權(quán)利？1.張三與李四約定將其電腦售于李四，并支付了4000元，后因王五出價(jià)8000，復(fù)又出售給王五，并交付。2.張三將從李四處借來(lái)的手機(jī)出賣(mài)給李四的朋友王五。3.張三欠李四50萬(wàn)，故將房屋抵押給李四，并辦理了抵押登記，后張三又高價(jià)江房屋售給王五，并辦了過(guò)戶。思考：為什么李四會(huì)有不同？第五十頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)追及效力的體現(xiàn)1.在無(wú)權(quán)處分的情況下，物權(quán)人對(duì)第三人請(qǐng)求返還原物的請(qǐng)求權(quán)；（所有權(quán)的追及力——返還原物請(qǐng)求權(quán)）2.在抵押人擅自轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，抵押權(quán)人的追及至抵押物的所在行使抵押權(quán)。（抵押權(quán)的追及力——核心）債權(quán)有追及力么？——相對(duì)性及其突破第五十一頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)追及效力的限制1.善意取得2.時(shí)效取得3.物權(quán)未按法定方式公示者，不得對(duì)抗善意第三人。（沒(méi)有登記的物權(quán)，雖然名為物權(quán)，但只有物權(quán)之名，而無(wú)物權(quán)之實(shí)）（1）不動(dòng)產(chǎn)（2）準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)（3）動(dòng)產(chǎn)4.時(shí)間經(jīng)過(guò)《物權(quán)法》§202：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。第五十二頁(yè)，共155頁(yè)。問(wèn)：物權(quán)的優(yōu)先效力、追及力因何而生？第五十三頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法的基本原則1：物權(quán)法定1.何為法定：類型、內(nèi)容和創(chuàng)設(shè)方式第五條物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第五十四頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)何以需要法定？1.物權(quán)法定與物權(quán)效力（法律原理）2.物權(quán)法定與商品交換（經(jīng)濟(jì)理由）3.物權(quán)法定與物權(quán)公示（技術(shù)原因）4.物權(quán)法定與物權(quán)立法（政治性、歷史性、國(guó)情性）——合同法的國(guó)際化。*利用“物權(quán)”剝削人——不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的法定化。第五十五頁(yè)，共155頁(yè)。違反物權(quán)法定又將如何？違反如何：無(wú)效？轉(zhuǎn)換——不生法定的物權(quán)效力。（一）違反法定物權(quán)類型不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)——代物清償（債的更新）（二）違反法定物權(quán)內(nèi)容

1、部分無(wú)效：流質(zhì)條款的無(wú)效

2、效力轉(zhuǎn)換：普通抵押與浮動(dòng)抵押（三）違反法定的物權(quán)創(chuàng)設(shè)方式不動(dòng)產(chǎn)抵押（未登記）——限額保證參閱：無(wú)效民事行為效力轉(zhuǎn)換制度研究，《法商研究》2007（2）。第五十六頁(yè)，共155頁(yè)。實(shí)務(wù)：浙江上虞農(nóng)村合作銀行虞城支行訴上虞市正天電氣設(shè)備有限公司等金融借款合同糾紛案

本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十九條規(guī)定：本法所稱最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)同一期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，故最高額抵押中最高額是指?jìng)鶛?quán)最高額而非本金最高額。抵押權(quán)為物權(quán)之一種。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第五條規(guī)定：物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。本案原告、被告訂立的最高額抵押借款合同第十三條附則第一款約定“本合同中最高貸款限額是指最高貸款本金余額不得超過(guò)最高限額，但如因本金計(jì)息、費(fèi)用承擔(dān)等原因而使債權(quán)超過(guò)最高貸款限額的部分仍在抵押擔(dān)保的范圍”，該約定違反《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十九條之規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。第五十七頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法定后，私法自治又何在？1.物權(quán)法定與私法自治2.物權(quán)法定的緩和：物權(quán)“法”定——習(xí)慣法？——中國(guó)立場(chǎng)？3.物權(quán)立法的與時(shí)俱進(jìn)：讓與擔(dān)保。所謂讓與擔(dān)保，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人為擔(dān)保債務(wù)的債務(wù)，將擔(dān)保標(biāo)的物的權(quán)利移轉(zhuǎn)與債權(quán)人，在債務(wù)清償后，標(biāo)的物應(yīng)返還給債務(wù)人或第三人，在債務(wù)不履行時(shí)，擔(dān)保權(quán)人可就該標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。第五十八頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法的基本原則2：一物一權(quán)一物一權(quán)(EineSineSache,einRecht,onepropertyoneright)一物一權(quán)原則也被稱為物權(quán)的排他性原則，即物權(quán)人對(duì)物權(quán)客體享有排斥第三人干涉的支配權(quán)，一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)，一物之上不能同時(shí)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上相互矛盾的物權(quán)。為何一物只能一權(quán)？1.一物一權(quán)與物權(quán)價(jià)值（所有權(quán)）：一物不容二2.一物一權(quán)與物權(quán)效力（排他力）第五十九頁(yè)，共155頁(yè)。一物一權(quán)：何為一物，何為一權(quán)？1．何為一物：物權(quán)的客體是單一的，只能是獨(dú)立的，特定之物。在一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，物權(quán)只能在一物之上成立，不能在物的組成部分上以及物的集合上成立一個(gè)物權(quán)。2.何為一權(quán)：一個(gè)物上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)。一物之上不能同時(shí)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上性質(zhì)、內(nèi)容、效力相互矛盾的物權(quán)。也就是說(shuō)在一個(gè)物上可以同時(shí)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上性質(zhì)、內(nèi)容、效力互不矛盾的物權(quán)。（1）所有權(quán)與數(shù)個(gè)他物權(quán)并存；（2）一物之上可以同時(shí)存在數(shù)個(gè)用益物權(quán)，也可以同時(shí)存在數(shù)個(gè)擔(dān)保物權(quán)；（3）一物之上也可以同時(shí)存在數(shù)個(gè)用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。第六十頁(yè)，共155頁(yè)。實(shí)務(wù)：“一物一權(quán)”原則的應(yīng)用“所有權(quán)遍及全部,不得屬于二人?！?/p>

索某(男)與張某(女)于2005年3月14日協(xié)議離婚，針對(duì)雙方共同所有的登記在張某名下的一套兩居室房屋，雙方在離婚協(xié)議中約定:南側(cè)1間歸索某所有，北側(cè)1間歸張某所有。協(xié)議未對(duì)門(mén)廳、廚房、衛(wèi)生間的歸屬做出約定。離婚后，索某居住在南側(cè)房間，張某居住在北側(cè)房間，門(mén)廳、廚房、衛(wèi)生間由雙方共同使用。2007年，張某起訴到法院，要求確認(rèn)離婚協(xié)議中有關(guān)房屋的約定無(wú)效，請(qǐng)求依法分割兩人共有房屋。北京市第一中級(jí)人民法院作出終審判決，判決約定無(wú)效，兩居室房屋歸張某所有，張某給付索某房屋折價(jià)款。

思考：何為一物：不動(dòng)產(chǎn)（登記）、動(dòng)產(chǎn)（生活常識(shí)？）第六十一頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法的基本原則3：公示公信3.公示公信原則(1)為何要公示：物權(quán)與債權(quán)的不同（理解）(2)公示什么?如何公示?（重點(diǎn)）(3)公示又能如何：公信（重點(diǎn)、難點(diǎn)）第六十二頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)公示，公示什么?靜與動(dòng)：物權(quán)存在和變動(dòng)的公示？第六條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。第八條其他相關(guān)法律對(duì)物權(quán)另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。恩格斯：從辯證的觀點(diǎn)看來(lái)，運(yùn)動(dòng)可以表現(xiàn)在它的對(duì)立面中，即表現(xiàn)在靜止中，這根本不是什么困難。第六十三頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)公示，如何公示?——?jiǎng)赢a(chǎn)（一）普通動(dòng)產(chǎn)：占有和交付占有：直接占有、間接占有交付：現(xiàn)實(shí)交付、觀念交付第23條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外(§24、§188、§189)。注意：原則與例外第六十四頁(yè)，共155頁(yè)。某賓館為了8月8日的開(kāi)業(yè)慶典，于8月7日向電視臺(tái)租借一臺(tái)攝像機(jī)。慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機(jī)，賓館決定按原價(jià)買(mǎi)下，以抵償電視臺(tái)的損失，遂于8月9日通過(guò)電話向電視太負(fù)責(zé)人表明此意，對(duì)方表示同意。8月15日，賓館依約向電視臺(tái)付款。

問(wèn)攝像機(jī)所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移

A8月7日

B8月8日

C8月9日

D8月15日第六十五頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)公示，如何公示?——?jiǎng)赢a(chǎn)交付：現(xiàn)實(shí)交付、觀念交付1、簡(jiǎn)易交付（短手交付）：第25條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。2、占有改定（占有協(xié)議）：第27條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。3、指示交付（象征交付）：第26條動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。4、擬制交付：權(quán)利物化圖示第六十六頁(yè)，共155頁(yè)。甲有一塊價(jià)值一萬(wàn)元的玉石。甲與乙訂立了買(mǎi)賣(mài)該玉石的合同，約定價(jià)金11,000元。由于乙沒(méi)有帶錢(qián)，甲未將該玉石交付與乙，約定三日后乙到甲的住處付錢(qián)取玉石。隨后甲又向乙提出，再借用玉石把玩幾天，乙表示同意。隔天，知情的丙找到甲，提出愿以12,000元購(gòu)買(mǎi)該玉石，甲同意并當(dāng)場(chǎng)將玉石交給丙。丙在回家路上遇到債主丁，向丙催要9,000元欠款甚急，丙無(wú)奈，將玉石交付與丁抵償債務(wù)。后丁將玉石丟失被戊拾得，戊將其轉(zhuǎn)賣(mài)給己。（2009/三/91-93）1.關(guān)于乙對(duì)該玉石所有權(quán)的取得和交付的表述,下列選項(xiàng)正確的是：A.甲、乙的買(mǎi)賣(mài)合同生效時(shí)，乙直接取得該玉石的所有權(quán)B.甲、乙的借用約定生效時(shí)，乙取得該玉石的所有權(quán)C.由于甲未將玉石交付給乙，所以乙一直未取得該玉石的所有權(quán)D.甲通過(guò)占有改定的方式將玉石交付給了乙第六十七頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)公示，如何公示?——?jiǎng)赢a(chǎn)（二）特殊動(dòng)產(chǎn)：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)第24條船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

《海商法》《民用航空法》思考：物權(quán)何時(shí)變動(dòng)？登記的意義何在？第六十八頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)公示，如何公示?——不動(dòng)產(chǎn)登記（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的概念指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

申請(qǐng)登記+作成登記第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外(§28-30[§31]、§127/129、§158)。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第14條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第六十九頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書(shū)的功能第16條不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。第17條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第七十頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)（1）行政行為說(shuō)（2）證明行為說(shuō)（3）私法行為說(shuō)基礎(chǔ)關(guān)系——申請(qǐng)——審查——登記法釋〔2010〕15號(hào)第8條：當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買(mǎi)賣(mài)、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議，民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。第七十一頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記的分類1.實(shí)體權(quán)利登記與程序權(quán)利登記（抵押順位登記）2.權(quán)利登記與表彰登記3.設(shè)權(quán)登記與宣示登記4.總登記與日常登記5.本登記（終局登記）與預(yù)備登記第七十二頁(yè)，共155頁(yè)。預(yù)備登記：異議登記（假處分）（1）登記錯(cuò)誤，更正登記/異議登記第19條權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。[更正登記](méi)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。總結(jié)：異議登記的前提：登記錯(cuò)誤抑或更正無(wú)果？異議登記的效力：阻斷登記公信力

異議登記的失效期間：比較：異議登記與訴訟法上的保全制度第七十三頁(yè)，共155頁(yè)。甲公司因企業(yè)改制分立成乙公司和丙公司。乙公司對(duì)登記在丙公司名下一棟房產(chǎn)的歸屬提出異議，認(rèn)為該房產(chǎn)應(yīng)屬乙公司所有。經(jīng)咨詢律師后，乙公司于8月8日到登記機(jī)關(guān)辦理了異議登記手續(xù)。8月10日，丙公司將該棟房產(chǎn)抵押給丁公司，以擔(dān)保到期支付約定的貨款，雙方簽訂了書(shū)面抵押合同，但未辦理抵押登記。9月8日，付款期限屆至，丙公司無(wú)力支付，丁公司準(zhǔn)備行使抵押權(quán)，乙公司提出異議，引起糾紛。經(jīng)查，乙公司自辦理異議登記后未再采取任何其他措施。下列表述正確的是:

A.丙公司與丁公司之間的抵押合同無(wú)效

B.丁公司無(wú)權(quán)對(duì)該房產(chǎn)主張抵押權(quán)C.丁公司有權(quán)對(duì)該房產(chǎn)主張抵押權(quán)D.丁公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司賠償損失第七十四頁(yè)，共155頁(yè)。預(yù)備登記：預(yù)告登記（假登記）（2）物權(quán)未成，預(yù)告登記第20條當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?？偨Y(jié)：預(yù)告登記的前提：基于房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易而生的債權(quán)預(yù)告登記的效力：保全效力（未經(jīng)同意，不發(fā)生物權(quán)效力——債權(quán)？）、順位效力、破產(chǎn)保護(hù)效力預(yù)告登記的失效：債權(quán)消滅+自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的思考：物權(quán)法20條的性質(zhì)：強(qiáng)制性規(guī)范？如果開(kāi)發(fā)商在合同中拒絕，又如何？實(shí)物：預(yù)告登記=商品房預(yù)售登記備案？第七十五頁(yè)，共155頁(yè)。最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定法釋〔2010〕15號(hào)第4條：房屋登記機(jī)構(gòu)為債務(wù)人辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，債權(quán)人不服提起訴訟，符合下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：（一）以房屋為標(biāo)的物的債權(quán)已辦理預(yù)告登記的；（二）債權(quán)人為抵押權(quán)人且房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)其同意的；（三）人民法院依債權(quán)人申請(qǐng)對(duì)房屋采取強(qiáng)制執(zhí)行措施并已通知房屋登記機(jī)構(gòu)的；（四）房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與債務(wù)人惡意串通的。第6條：人民法院受理房屋登記行政案件后，應(yīng)當(dāng)通知沒(méi)有起訴的下列利害關(guān)系人作為第三人參加行政訴訟：（一）房屋登記簿上載明的權(quán)利人；（二）被訴異議登記、更正登記、預(yù)告登記的權(quán)利人。（三）人民法院能夠確認(rèn)的其他利害關(guān)系人?！钡谄呤?yè)，共155頁(yè)。商品房預(yù)售合同登記備案《城市房地產(chǎn)管理法》與《城市商品房預(yù)售管理辦法》都規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案制度，其明確規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。預(yù)售登記國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一種行政手段，也是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種行政強(qiáng)制行為，是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須履行的一種義務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出申請(qǐng)，同時(shí)只要開(kāi)發(fā)企業(yè)單方提出申請(qǐng)亦可注銷(xiāo)備案。2003年6月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條第1款規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

思考：比較商品房預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記==適用范圍、法律效力、強(qiáng)制性第七十七頁(yè)，共155頁(yè)。2009司考真題卷三第8題甲公司開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓一幢，于2008年5月5日將其中一層賣(mài)給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。2008年6月2日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償欠款，銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。下列哪一判斷是正確的？A抵押合同有效，抵押權(quán)設(shè)立B抵押合同無(wú)效，但抵押權(quán)設(shè)立C抵押合同有效，但抵押權(quán)不設(shè)立D抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)不設(shè)立

第七十八頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記的意義及其實(shí)現(xiàn)維護(hù)交易安全，而非公開(kāi)私人財(cái)產(chǎn)。前提：允許查詢思考：個(gè)人信息保護(hù)？第18條權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。條件：方便查詢——統(tǒng)一登記制度第七十九頁(yè)，共155頁(yè)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀機(jī)構(gòu)繁雜：我國(guó)涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)和機(jī)構(gòu)繁多，有近10個(gè)。法律眾多：林業(yè)部門(mén)：《森林法》；農(nóng)業(yè)部門(mén)：《草原法》、《農(nóng)村土地承包法》；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)：《城市房地產(chǎn)管理法》；漁業(yè)部門(mén)：《漁業(yè)法》；海洋部門(mén)：《海域使用管理法》；工商部門(mén)：《擔(dān)保法》；國(guó)土資源部門(mén)：《土地管理法》。規(guī)則不一：國(guó)土資源部：《土地登記辦法》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《房屋登記辦法》，國(guó)家林業(yè)局：《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》、農(nóng)業(yè)部：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》?！拔褰y(tǒng)一”：不動(dòng)產(chǎn)登記法律不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記效力的不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)屬證書(shū)不統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)登記程序不統(tǒng)一。第八十頁(yè)，共155頁(yè)。統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度第10條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。（屬地登記原則*分級(jí)登記原則的廢止）國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。（統(tǒng)一登記）落實(shí)：目前尚未實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一——統(tǒng)一于何者？國(guó)土資源部：《土地登記辦法》住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：《房屋登記辦法》第八十一頁(yè)，共155頁(yè)。房屋登記行政案件的訴訟管轄法釋〔2010〕15號(hào)第七條：房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：（一）請(qǐng)求房屋登記機(jī)構(gòu)履行房屋轉(zhuǎn)移登記、查詢、復(fù)制登記資料等職責(zé)的；（二）對(duì)房屋登記機(jī)構(gòu)收繳房產(chǎn)證行為提起行政訴訟的；（三）對(duì)行政復(fù)議改變房屋登記行為提起行政訴訟的。第八十二頁(yè)，共155頁(yè)。房屋登記辦法第七條辦理房屋登記，一般依照下列程序進(jìn)行：

（一）申請(qǐng)；

（二）受理；

（三）審核；

（四）記載于登記簿；

（五）發(fā)證。

第八十三頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)：登記申請(qǐng)

第11條當(dāng)事人申請(qǐng)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料。注意：原則上應(yīng)當(dāng)雙方申請(qǐng)。第22條不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定。實(shí)務(wù)：未成年人可否作為登記權(quán)利人？第八十四頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)：登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)第12條登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（審核標(biāo)準(zhǔn)）（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。第13條登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（一）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（二）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

（三）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。思考：登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)：實(shí)質(zhì)抑或形式審查？第八十五頁(yè)，共155頁(yè)。案例

1995年5月，百勝珠寶（深圳）有限公司（下稱“百勝公司”）向深圳有色金屬財(cái)務(wù)公司（下稱“財(cái)務(wù)公司”）貸款870萬(wàn)元，月利率9.08‰。百勝公司將其擁有的位于深圳上梅林的廠房及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)：深房地字第0059524號(hào)）抵押給財(cái)務(wù)公司，并在深圳市規(guī)劃國(guó)土局（下稱“市國(guó)土局”）辦理了抵押登記手續(xù)。

貸款期限屆滿后，百勝公司未能按期償還貸款。1996年1月，財(cái)務(wù)公司向深圳市中級(jí)人民法院（下稱“深圳中院”）提起民事訴訟。在審理過(guò)程中，百勝公司的另一債權(quán)人深圳發(fā)展銀行向深圳中院申請(qǐng)?jiān)摴酒飘a(chǎn)，使百勝公司的債務(wù)糾紛案件全部轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序。財(cái)務(wù)公司遂持抵押貸款合同等資料，向法院申請(qǐng)了優(yōu)先受償權(quán)。但誰(shuí)料又一債權(quán)人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行嘉賓路支行向深圳中院提出，財(cái)務(wù)公司不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)，理由是百勝公司抵押給財(cái)務(wù)公司的房地產(chǎn)，早在1982年8月就已經(jīng)抵押給了該銀行！

經(jīng)過(guò)審查，深圳中院作出民事裁定，認(rèn)定百勝公司擁有的上述廠房及土地使用權(quán)，在持有“深房地字第0059524號(hào)”房地產(chǎn)權(quán)證之前，已持有“深房地字第0080978號(hào)”房地產(chǎn)權(quán)證，并已將該證所記載的同一土地使用權(quán)抵押給了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行嘉賓路支行，該抵押事項(xiàng)合法有效；而第0059524號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證系重復(fù)辦證，不符合法定條件，從而導(dǎo)致?lián)诵纬傻牡盅菏马?xiàng)無(wú)效，財(cái)務(wù)公司所申報(bào)的870萬(wàn)元債權(quán)為無(wú)抵押債權(quán)。之后，深圳中院還裁定：百勝公司破產(chǎn)案因破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以支付破產(chǎn)費(fèi)用而終結(jié)破產(chǎn)程序。第八十六頁(yè)，共155頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任

第21條當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因登記錯(cuò)誤（房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過(guò)程中所犯的錯(cuò)誤，即未盡到法定的審核職責(zé)

），給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

思考：性質(zhì)：民事、國(guó)家賠償？歸責(zé)：過(guò)錯(cuò)與否：登記錯(cuò)誤（結(jié)果錯(cuò)誤抑或?qū)彶殄e(cuò)誤？）分擔(dān)：不真正連帶V連帶？第八十七頁(yè)，共155頁(yè)。最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定法釋〔2010〕15號(hào)（混合侵權(quán)：中間性質(zhì)的按份責(zé)任

）第12條

申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度（過(guò)錯(cuò)）及其在損害發(fā)生中所起作用（原因力）承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（共同侵權(quán)：連帶賠償責(zé)任

）第13條

房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權(quán)益的，房屋登記機(jī)構(gòu)與第三人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。比較《物權(quán)法》第21條（無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任？）第八十八頁(yè)，共155頁(yè)。思考1.關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式和賠償責(zé)任（司法掌握的尺度）。2.預(yù)告登記能否對(duì)抗國(guó)家公權(quán)力（例如司法查封）？閱讀：邱文興訴廣州市國(guó)土資源和房屋管理局登記錯(cuò)誤行政賠償案一審：廣州市越秀區(qū)人民法院（2007）越法行初字第382號(hào)《行政賠償判決書(shū)》（2008年4月29日）。

二審：廣州市中級(jí)人民法院（2008）穗中法行終字第403號(hào)《行政賠償判決書(shū)》（2009年4月23日）。

第八十九頁(yè)，共155頁(yè)。物權(quán)法的基本原則：公示公信公示又能如何：公示效力1.物權(quán)存在：（1）權(quán)利推定效力，即對(duì)依照法定的公示方法進(jìn)行公示的物權(quán)或物權(quán)變動(dòng)，推定公示所表征的物權(quán)為正確的物權(quán)、公示所表明的物權(quán)人為合法的物權(quán)人?！獙㈠e(cuò)就錯(cuò)——推定力——不具終局意義？解釋論：§16（1）（2）善意（信賴）保護(hù)效力。即對(duì)善意第三人采取法定公示方法取得的物權(quán)不受真權(quán)利人的追及。體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)的登記善意取得和動(dòng)產(chǎn)的占有善意取得?！Ｗo(hù)善人——具有終局意義。解釋論：§1062.物權(quán)變動(dòng)（當(dāng)事人而言）：生效要件主義VS對(duì)抗主義公信力旨在解決第三人（但不是任何第三人）的保護(hù)問(wèn)題。對(duì)于當(dāng)事人而言應(yīng)按照真實(shí)事實(shí)處理。第九十頁(yè)，共155頁(yè)。生效要件主義：無(wú)公示，無(wú)物權(quán)1.含義：無(wú)公示，無(wú)物權(quán)。對(duì)債權(quán)有無(wú)影響？2.示例：第139、145、150條：建設(shè)用地使用權(quán)；第187條：不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；第224、226、227、228條：部分權(quán)利質(zhì)權(quán)；

第九十一頁(yè)，共155頁(yè)。對(duì)抗主義：無(wú)公示，僅無(wú)對(duì)抗力1.含義：無(wú)公示，仍有物權(quán)，但欠缺對(duì)抗力。公示意義何在——生對(duì)抗效力。2.示例：**第24條：準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)之物權(quán)變動(dòng)（注意：有交付，即有物權(quán)；無(wú)登記，無(wú)對(duì)抗力；僅登記，無(wú)物權(quán)。）第127條、129條：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；第158條、169條：地役權(quán)；第188條：動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；第189條：浮動(dòng)抵押；宅基地使用權(quán)：《土地管理法》。**第182條：房地一體抵押第九十二頁(yè)，共155頁(yè)。要件主義與對(duì)抗主義之比較要件主義將物權(quán)的內(nèi)部效力與外部效力作一體的把握；而對(duì)抗主義則僅作用于物權(quán)的外部效力，對(duì)于內(nèi)部效力則仍依據(jù)當(dāng)事人之意思表示來(lái)判定。即在當(dāng)事人之間，以意思表示優(yōu)先，而在當(dāng)事人與第三人之間，則以形式要素優(yōu)先。從價(jià)值層面來(lái)看：公示對(duì)抗主義重在倡導(dǎo)交易自由，而公示要件主義重在維護(hù)交易安全。第九十三頁(yè)，共155頁(yè)。2010司考真題卷三第6題：甲將一輛汽車(chē)以15萬(wàn)元賣(mài)給乙，乙付清全款，雙方約定七日后交付該車(chē)并辦理過(guò)戶手續(xù)。丙知道此交易后，向甲表示愿以18萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，甲當(dāng)即答應(yīng)并與丙辦理了過(guò)戶手續(xù)。乙起訴甲、丙，要求判令汽車(chē)歸己所有，并賠償因不能及時(shí)使用汽車(chē)而發(fā)生的損失。關(guān)于該汽車(chē)的歸屬，下列哪一說(shuō)法是正確的？A歸乙所有，甲、丙應(yīng)賠償乙的損失B歸乙所有，乙只能請(qǐng)求甲承擔(dān)賠償責(zé)任C歸丙所有，但甲、丙應(yīng)賠償乙的損失D歸丙所有，但丙應(yīng)賠償乙的損失E歸丙所有，但甲應(yīng)賠償乙的損失第九十四頁(yè)，共155頁(yè)。對(duì)抗主義的障礙1.實(shí)踐：一般債權(quán)人是否應(yīng)納入可以對(duì)抗之范疇？*不得對(duì)抗的范圍：善意第三人。2.使一物一權(quán)原則遭受了人為的損毀：一物二賣(mài)。3.同時(shí)履行抗辯的消失。4.消滅時(shí)效的問(wèn)題。5.對(duì)抗主義對(duì)當(dāng)事人而言確實(shí)具有效率，但這種效率僅僅是局限于當(dāng)事人之間的，即當(dāng)事人之間有效率，但整體卻無(wú)效率。因?yàn)楦鶕?jù)公示對(duì)抗主義，未經(jīng)公示的物權(quán)也是可以發(fā)生變動(dòng)的，且即使公示了也無(wú)信力，這必然會(huì)擴(kuò)大事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的脫離，從而增加第三人的交易成本。第九十五頁(yè)，共155頁(yè)。公信力1.含義：弄假成“真”，以期無(wú)中生有，讓“無(wú)知者無(wú)畏”2.類型：動(dòng)產(chǎn)占有的公信力：不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力：3.公信力確立的理由：交易安全（秩序勝于公正）物權(quán)公示具備公信力還有一個(gè)基本的價(jià)值判斷，就是與原物權(quán)人的利益相比，物權(quán)法優(yōu)先保護(hù)以第三人為代表的交易安全，而放棄了通過(guò)物權(quán)法的救濟(jì)方式保護(hù)原物權(quán)人，使善意第三人得以在無(wú)權(quán)處分的情況下確定地取得物權(quán)。4.公信力的體現(xiàn)：善意取得。第九十六頁(yè)，共155頁(yè)。重慶市江津區(qū)人民法院民事判決書(shū)(2009)津法民初字第3815號(hào)本院認(rèn)為，物權(quán)登記的公信力是物權(quán)公示制度的法律效果，以保護(hù)信賴登記簿登記內(nèi)容的交易人的利益。不動(dòng)產(chǎn)辦理登記其主要的目的在于公示，使公眾了解不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)，最終達(dá)到確定物權(quán)歸屬、保護(hù)交易安全維護(hù)交易秩序的目的。本案中，由于位于江津幾江大西門(mén)環(huán)西小區(qū)綜合樓B棟2層，建筑面積為129.26㎡的房屋，產(chǎn)權(quán)登記記載的產(chǎn)權(quán)人僅是黃建偉，根據(jù)物權(quán)的公示公信原則，被告何曉琴、代德宇即相信該房屋的產(chǎn)權(quán)人只是被告黃建偉，而非他人或與他人共有；同時(shí)，雖然該房屋確系代萬(wàn)辭與黃建偉的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，且只有黃建偉一人與何曉琴、代德宇簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，但代萬(wàn)辭、黃建偉沒(méi)有證據(jù)證明在交易時(shí)，何曉琴、代德宇知道或者應(yīng)當(dāng)知道該交易房屋是其夫妻共有財(cái)產(chǎn)。因此，被告何曉琴、代德宇因信賴房屋產(chǎn)權(quán)登記而與被告黃建偉簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，是雙方的真實(shí)意思表示，沒(méi)有法定無(wú)效情形，應(yīng)為有效。綜上，原告代萬(wàn)辭請(qǐng)求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效的理由依法不能成立，本院不予支持。

第九十七頁(yè)，共155頁(yè)。思考：如何理解公示的公信力？特別注意：物權(quán)公示與婚姻的公示問(wèn)題。理路：1.現(xiàn)行法：第9條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痘橐龇ā方忉專ǘ┑谑艞l：由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2.司法：《物權(quán)法》前后之分3.立法：成本問(wèn)題4.實(shí)務(wù)：如何防范風(fēng)險(xiǎn)第九十八頁(yè)，共155頁(yè)。實(shí)踐的爭(zhēng)議與預(yù)防：登記與執(zhí)行？張男與李女于1998年在香港登記結(jié)婚，張男系香港人，李女系中國(guó)籍，婚后雙方生活在泰國(guó)?；楹笠詮埬忻x在上海某處購(gòu)置房產(chǎn)一套。2007年8月張男委托他人將其名下的該房產(chǎn)與第三人錢(qián)某簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，錢(qián)某并向銀行提出按揭房貸，并由上海市住房置業(yè)擔(dān)保公司作為該債務(wù)的保證人，保證期限至錢(qián)某拿到房產(chǎn)證時(shí)止，錢(qián)某將全部房款（包括首付款及銀行發(fā)放的貸款）都全額支付給了張男，張男與錢(qián)某于2007年9月10日至上海市某區(qū)的房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，提交了所有的所需材料，交易中心通知二十個(gè)工作日后，錢(qián)某可到房產(chǎn)交易中心領(lǐng)取房產(chǎn)證。第九十九頁(yè)，共155頁(yè)。實(shí)踐的爭(zhēng)議與預(yù)防2007年9月20日李女向昆明市某區(qū)人民法院提出離婚訴訟，法院在李女的申請(qǐng)下對(duì)前述房產(chǎn)進(jìn)行了查封處理，因法院的查封導(dǎo)致張男與錢(qián)某的房產(chǎn)過(guò)戶無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，房產(chǎn)交易中心書(shū)面通知錢(qián)某房產(chǎn)無(wú)法辦理過(guò)戶事宜，錢(qián)某在收到書(shū)面通知后即向上海市某區(qū)人民法院提出訴訟，起訴張男要求繼續(xù)履行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并要求張男配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，上海某法院判決支持錢(qián)某的訴請(qǐng)，并將判決情況向昆明某法院發(fā)也書(shū)面公函要求昆明法院將上海的房產(chǎn)在夫妻財(cái)產(chǎn)分割時(shí)判決給張男所有。昆明某法院在上海某法院判決未生效前對(duì)雙方的離婚事宜作出了判決處理，判決將上海的房產(chǎn)判歸李女所有。判決后，張男又向昆明中院提出了上訴申請(qǐng)，最終昆明中院判決維持了一審判決。錢(qián)某已向上海某法院提出了強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，但因上海房產(chǎn)還在昆明某法院的查封下，所以上海法院對(duì)該案裁定中止執(zhí)行并對(duì)上海房產(chǎn)作出輪候查封決定。昆明某法院的執(zhí)行庭法官也按李女的申請(qǐng)至法院辦理房產(chǎn)過(guò)戶至李女名下的執(zhí)行程序。第一百頁(yè)，共155頁(yè)。實(shí)務(wù)：如何