北京市土地儲備開發(fā)項目現(xiàn)場驗收工作交流現(xiàn)行現(xiàn)場驗收工作簡介一、驗收依據(jù)二、驗收范圍三、驗收審核材料四、驗收流程五、驗收標(biāo)準(zhǔn)六、其他注意事項七、案例分析2一、驗收的依據(jù)3根據(jù)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市〔2005〕540號）

第二十一條：土地儲備開發(fā)完成后，由市國土局組織有關(guān)部門對土地儲備開發(fā)工作進(jìn)行驗收北京市土地整理儲備中心供地驗收（現(xiàn)場）工作手冊（2015年第一版）（2017年修訂版）關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行供地驗收項目前期審核工作的通知（京土整儲開二[2016]3號）關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行供地驗收項目審核及企業(yè)為主體項目驗收后移交入庫有關(guān)工作的通知（京土整儲開二[2017]3號）供地驗收內(nèi)審會會議紀(jì)要通過土地市場公開出讓的宗地均需進(jìn)行現(xiàn)場驗收1、市、區(qū)土地儲備機(jī)構(gòu)為主體的土地儲備開發(fā)、收購（儲）項目；2、企業(yè)為主體實施的土地一級開發(fā)項目；3、工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性用地；4、文保項目；5、危改項目；6、棚戶區(qū)改造項目；7、規(guī)劃為經(jīng)營性建設(shè)用地的“城中村”項目；8、企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房項目；9、其他通過市場公開出讓的項目。4二、驗收范圍上會條件各類型項目完成開發(fā)后（例如針對一級開發(fā)項目，需完成征地、拆遷工作，取得二級釘樁或二級規(guī)劃意見書、完成成本預(yù)審和地價審議工作），在土地市場公開交易前開展現(xiàn)場驗收工作。5三、驗收審核材料前期手續(xù)土地開發(fā)成本房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項目范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基礎(chǔ)設(shè)施是否完成現(xiàn)場驗收6三、驗收審核材料需提交的材料1、驗收申請2、前期手續(xù)（聯(lián)席會會議紀(jì)要、授權(quán)批復(fù)、立項、規(guī)劃條件、釘樁、征地結(jié)案、各主管部門咨詢意見等）3、權(quán)屬調(diào)查材料4、市政工程建設(shè)相關(guān)材料：5、土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料、實物還建協(xié)議、企業(yè)搬遷補(bǔ)償協(xié)議6、地形及地上物測繪成果報告7、其他文件（區(qū)政府函等）8、土地入庫確認(rèn)單7三、驗收審核材料1、法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋一級開發(fā)單位公章的《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》；2、一級開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3、一級開發(fā)單位企業(yè)法定代表人身份證明；4、一級開發(fā)單位企業(yè)法定代表人身份證復(fù)印件；5、《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》為授權(quán)委托人簽字時，需提供一級開發(fā)單位企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書及被授權(quán)人身份證復(fù)印件。上述材料均需加蓋一級開發(fā)單位公章。8《土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議》及相關(guān)材料的具體要求《實物還建協(xié)議》及相關(guān)材料的具體要求9對于項目范圍內(nèi)涉及的勞動力就業(yè)安置等商業(yè)還建內(nèi)容，需要在項目提請現(xiàn)場驗收會時同步審議實物還建協(xié)議。協(xié)議中需明確還建規(guī)模、回購價格、雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費及其他權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。1、實物還建主體為集體經(jīng)濟(jì)組織(或征地協(xié)議約定補(bǔ)償對象）的，需提供集體經(jīng)濟(jì)組織(或征地協(xié)議約定補(bǔ)償對象）的法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實物還建協(xié)議》；2、對于非宅拆遷進(jìn)行實物還建的，若實物還建主體為法人的，需提供機(jī)構(gòu)的法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實物還建協(xié)議》；若實物還建主體為個人的，需提供經(jīng)個人簽字的《實物還建協(xié)議》；3、對于住宅拆遷進(jìn)行實物還建的，原則不細(xì)化到被拆遷人。由區(qū)縣政府指定單位組織房源分配、購房合同簽訂、房款繳納、房屋接收及辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)工作的，需提供區(qū)政府指定單位的法定代表人（或授權(quán)委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實物還建協(xié)議》。入庫的有關(guān)要求10（一）土地入庫的條件1.通過供地現(xiàn)場驗收；2.地價審議情況獲得市政府批準(zhǔn)或已報市政府；3.取得撥地釘樁成果；4.取得相關(guān)權(quán)屬核實文件；5.簽訂《土地入庫及安保服務(wù)協(xié)議》、《土地入庫確認(rèn)單》、《政府交地協(xié)議》、《政府交地確認(rèn)單》（二）土地入庫的程序入庫申請——簽訂《土地入庫及安保服務(wù)協(xié)議》及《土地入庫確認(rèn)單》等文件——區(qū)縣儲備機(jī)構(gòu)將《土地入庫確認(rèn)單》提交市儲備中心，市儲備中心發(fā)布出讓公告。（三）現(xiàn)場管護(hù)費用的支付入庫土地的現(xiàn)場管護(hù)費用、圍墻砌筑費用及防塵費用由一級開發(fā)企業(yè)或原用地單位承擔(dān)，納入土地一級開發(fā)成本。土地一級開發(fā)單位應(yīng)于會議審核通過之日起五個工作日內(nèi)（距離入市時間短于五個工作日的，以入市時間為準(zhǔn)）按照關(guān)于規(guī)定完成土地入庫工作(棚改項目參照執(zhí)行)四、驗收流程(儲備開發(fā)項目)分中心組織項目現(xiàn)場驗收并形成初審意見市中心部門內(nèi)審核查項目資料核實權(quán)屬情況供地驗收內(nèi)審會地上物測繪及現(xiàn)場踏勘企業(yè)為主體項目入市交易前現(xiàn)場移交儲備機(jī)構(gòu)（入庫）其他項目：市場部組織土地入市分中心驗收申請區(qū)政府承諾準(zhǔn)備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議等11四、驗收流程(企業(yè)利用自有用地項目)企業(yè)提出驗收申請市中心部門內(nèi)審核查項目資料核實權(quán)屬情況供地驗收內(nèi)審會地上物測繪及現(xiàn)場踏勘市場部組織土地入市企業(yè)申請企業(yè)向分中心申請，并出具區(qū)政府函準(zhǔn)備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議等企業(yè)出具承諾函121.基本原則：場光地凈2.需永久（或臨時）保留的地上物如裝置設(shè)施（電力電信設(shè)施、水務(wù)設(shè)施、燃油燃?xì)庠O(shè)施、熱力設(shè)施、市（路）政設(shè)施等）、建（構(gòu)）筑物（臨時看護(hù)用房、無人居住可作為施工臨建的臨時用房等）及其他地上物（樹木、圍墻等）的驗收標(biāo)準(zhǔn)：a、永久保留——需規(guī)劃部門在建設(shè)項目規(guī)劃條件中明確可以保留；b、臨時保留——（1）不需遷改的，無償交由二級競得人自行處理；（2）若需遷改的，由項目所屬區(qū)政府出具意見，落實具體遷改時間，并保證不影響二級競得人的開工建設(shè)及竣工驗收工作。注意：承諾時間不要安排在公告期13五、驗收標(biāo)準(zhǔn)五、驗收標(biāo)準(zhǔn)143.其他特殊地上物：（1）高壓線涉及第三方使用的，需取得經(jīng)電力主管部門批準(zhǔn)的遷改方案后方可臨時保留；（2）修建地鐵（或其他重點工程）搭建的臨時施工設(shè)施，需市重大辦及建設(shè)方出具有關(guān)意見，明確拆除騰退時間，并保證不影響二級競得人的開工建設(shè)及竣工驗收工作。（3）軍纜、輸油管道等明顯影響二級建設(shè)的地下管線需完成遷改。（4）建設(shè)用地內(nèi)未按照市政管線綜合實現(xiàn)的市政管井原則上應(yīng)在建設(shè)用地入市前完成導(dǎo)改工作;對于建設(shè)用地內(nèi)已按照市政管線綜合實現(xiàn)的市政管井，應(yīng)交由二級競得人按照國家及北京市有關(guān)規(guī)定依法依規(guī)處理。建設(shè)用地確需永久（或臨時）保留的地上物如裝置設(shè)施（電力電信設(shè)施、水務(wù)設(shè)施、燃油燃?xì)庠O(shè)施、熱力設(shè)施、市（路）政設(shè)施等）、建（構(gòu)）筑物（臨時看護(hù)用房、無人居住可作為施工臨建的臨時用房等）及其他地上物（樹木、圍墻等）處理原則如下：a、確需永久保留的地上物：規(guī)劃部門在建設(shè)項目規(guī)劃條件中明確可以保留XX地塊：XX地塊：五、驗收標(biāo)準(zhǔn)15建設(shè)用地b、確需臨時保留的地上物需權(quán)屬清晰、補(bǔ)償完畢，不涉及第三方權(quán)利義務(wù)，具體有以下處理方式：1）不需遷改的，無償交由二級競得人自行處理；2）若需遷改的，項目所屬區(qū)（縣）政府出具意見，落實具體遷改時間，并保證不影響二級競得人的開工建設(shè)及竣工驗收工作。五、驗收標(biāo)準(zhǔn)16五、驗收標(biāo)準(zhǔn)17代征、代拆用地（1）同步驗收，且須于最后一宗經(jīng)營性建設(shè)用地入市時完成全部代征、代拆用地的場地平整工作；（2）應(yīng)在通過驗收后盡快（原則上不超過1個月）完成代征（代拆）用地的移交工作（簽訂移交協(xié)議）a、項目整體入市：需按照項目一級開發(fā)授權(quán)范圍，對于除建設(shè)用地范圍外的所有土地進(jìn)行同步驗收，驗收標(biāo)準(zhǔn)同前述用地的標(biāo)準(zhǔn)。b、大項目分地塊入市：原則上需明確代征地的驗收時序，并保證在最后一塊建設(shè)用地驗收時能夠?qū)崿F(xiàn)整體項目一級規(guī)劃用地范圍的驗收工作。同時在對每個地塊進(jìn)行驗收時，結(jié)合二級規(guī)劃條件中對代征地的要求，區(qū)政府須來函說明：區(qū)政府負(fù)責(zé)組織完成該項目周邊代征道路及代征綠地的實施和移交工作，在實施和移交時完成地上物的處置工作，并承擔(dān)相關(guān)費用。特殊情況：（1）若由于特殊原因暫時無法完成移交工作的，應(yīng)根據(jù)實際情況扣押部分前期成本，直至代征用地移交協(xié)議正式簽訂后予以返還。（2）區(qū)政府確因城市建設(shè)、總規(guī)落實、加快供地等原因，項目代征（代拆）用地存在暫時無法拆除的地上物的，屬地區(qū)政府來函承諾拆除時限的（原則上不超過1年）可予以支持。為優(yōu)化營商環(huán)境，減少企業(yè)資金壓力，同時確保地上物能夠按期拆除，屬地區(qū)政府應(yīng)額外預(yù)留一倍未拆除地上物預(yù)計拆遷補(bǔ)償費用（預(yù)留金額不應(yīng)包含在5%項目尾款之內(nèi)）。在代征（代拆）用地達(dá)到地上物驗收標(biāo)準(zhǔn)后，區(qū)政府按現(xiàn)行政策將剩余預(yù)留資金返還項目主體。18五、驗收標(biāo)準(zhǔn)市政情況a、臨時三通：（需提供市政咨詢）通施工臨時用水通施工臨時用電通可供施工車輛通行的道路b、四通及以上：（市規(guī)劃委會議紀(jì)要及市政管線綜合方案）通路通上水（自來水、中水）通下水（雨水、污水）通電（管溝和電纜/僅管溝）通訊（電信、有線電視）通燃?xì)馔崃Γㄊ姓崃芫W(wǎng)供熱/項目內(nèi)自建鍋爐房）污染審查情況（區(qū)政府函中也需文字描述）是否涉及污染？涉及污染的是否完成污染治理及場地評價，區(qū)環(huán)保局召開專家會審議通過？五、驗收標(biāo)準(zhǔn)19六、其他注意事項201、現(xiàn)場驗收期限驗收結(jié)果原則上有效期為三個月，超過期限需重新上會審議（通報）2、測繪機(jī)構(gòu)選取我中心于2013年3月采用公開招標(biāo)方式確定了3家測繪單位開展土地一級開發(fā)項目驗收及土地收儲交地環(huán)節(jié)地形及地上