一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。請問：1．拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2．拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積？3．拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償？（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現(xiàn)下跌趨勢，某房地產(chǎn)估價機構承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設開發(fā)法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權性質(zhì)為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價機構進行有關估價。請問：1．評估該宗房地產(chǎn)收購價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？2．政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費用？3．評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價方法？二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi)）（一）甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權，開發(fā)建設商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。其中A座總建筑面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/（㎡·D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/（㎡·D）；B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5％的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93％。現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。1．A座、B座合計抵押建筑面積為（）㎡。A．124500B．127000C．132500D．1350002.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（㎡·D），地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/（㎡·D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（）。A．租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng)．根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C．根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D．租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金3．該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應為（）萬元。A．810B．132025C．2835D．4860（二）甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經(jīng)營不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項目以償還債務，委托乙房地產(chǎn)估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。4．采用假設開發(fā)法估價時，應按照（）前提進行估價。A．自己開發(fā)B．溢價轉(zhuǎn)讓C．被迫轉(zhuǎn)讓D．自愿轉(zhuǎn)讓培畢璃5址．采用成本法煤估價，求取土長地重新取得價歇格時，容積率嘆應采用拾（守室）。傾騾惠A種．眾0.03被桿友B竹．散0.83竹項倆C鐘．懷0.85畏庫鏡D濾．沫1.25飾珍法6愈．采用成本法藥估價時，可計貢入開發(fā)成本的岸是玩（鋒腳）。悼負或A可．辦公樓開發(fā)明費用桶瘋價B吸．食堂開發(fā)費布用耗極添C斗．宿舍開發(fā)費嚴用瀉妄晉D民．浴室開發(fā)費求用宋窗妨7遞．采用成本法臥估價時，應影（毅均）。跌姐稻A狗．按照預算額盜測算在建工程跨價值裝堆莊B撈．按工程已結(jié)忘算額測算在建什工程價值鴉為崖C僅．按綜合完成持的形象進度測蜜算在建工程價私值氏甚斤D憲．結(jié)合綜合完豎成的形象進度靈和折舊因素，速測算在建工程角價值獨三、縫下列估價結(jié)果搏報告和估價技凈術報告存在多盞處錯誤，請指謀明其中蒼的拍1危3爭處（每指明一意處錯誤伸得匆3推分，本題全對紛得極4田0夫分。請在答題靜紙上作答。每浩個錯誤對應一膨個序號，未將菊錯誤內(nèi)容寫在緣序號后面空格骨處的不計分）封面（略）目錄（略）噸致委托人函（邊略）忌×由×勞有限公司：皺受貴公司葵委托，我們對慢貴公司擁有的球位河于樓×妄×熊市戀×廉×島街險×隸×叉號一層（房屋椅所有權證號悲：拉×恢×茂字凍第甲×追×敞號，建筑面積鑄為斯339.2叛9夏㎡）商業(yè)用房夏的抵押價值進講行評估，為貴激公司向金融機琴構申請抵押貸督款確定房地產(chǎn)旋抵押貸款額度裂提供價值參考晌依據(jù)。鍋我公司派澤注冊化房地產(chǎn)估價師半到估價對象所蘋在地進行實地絨查看和市場調(diào)督查，估價人員夕在結(jié)合有關資感料的基礎上，印遵循估價原則式，按照估價程象序，運用科學注的估價方法，吵分析了影響房轉(zhuǎn)地產(chǎn)價格的各齡項因素，經(jīng)過斃測算并結(jié)合估燈價人員經(jīng)驗，知確定估價對象惡于估價時疤點究200殿9蛇年棉4楊月就2肯1賄日滿足本報告綠估糖價匙“館假設和限制條框件藏”蔽下的抵押價值倆如下（見芬表撐1聞）：捐表偷1沉估價對象估好價結(jié)果一覽表愚陜房屋坐落優(yōu)房屋所有權證尺號灣用途眼面頑積輩/咸㎡霧評估單價

濕/渴（膽元約/墾㎡）剛評估總交價校/怒萬元項假定未設立法耽定優(yōu)

配先受償權下的藥價值槳×河×素市幟×沒×走街包×醬×給號財×你×盟字描第砌×檢×蘆號泰商業(yè)們339.2型9慎嫩14478.能9濕6槐包491.2何6跨秩任工程款優(yōu)先受訴償權價值馬-字螺O啟余0順呀房地產(chǎn)估價師康知悉買已抵押擔保債追權價值塵-邪床0捎和0軌掉的法定優(yōu)先受興償款抵其他索-管剛O院壺0鋼猜合計優(yōu)-抓友O畫震0位記抵押啞小寫長的14478.夢9眾6能擔491.2瘋6爆閘價值求大寫低人民幣肆佰玖停拾壹萬貳仟陸醉佰元整郊賠騎注：估價遷對象抵押價烏值伶=烤估價對象假定揉未設立法定優(yōu)戚先受償權下的且價聰值對-間房地產(chǎn)估價師溝知悉的法定優(yōu)獄先受償款。種被捷×塞×妥房地產(chǎn)估價有嘩限公司（蓋章轎）源法人代表愁：桃×××才旨二竟O素0爹九年五月二十留二日窮注冊房地產(chǎn)估抽價師聲明（略貼）央估價的假設和租限制條件（略煩）未房地產(chǎn)估價結(jié)檔果報告歪一、估價在委托人（略）建二、估價燒機構（略）扮三、估價拆對象儲（一）實慣物狀況膽估價對象頸所處房地產(chǎn)是嫩一幢集商鋪、價酒樓、茶樓、序客房、辦公用屯房為一體的綜凈合性大樓，該介建筑緞于幅200械7秩年建成并投入黃使用，為鋼筋匠混凝土結(jié)構，汪共太5本層，其中一～隙二層為商鋪和宗酒樓，三層為削茶樓，四～五起層為客房及辦炎公用房。謝大樓外墻掩粉色墻磚，一絕～三層為大面伙積玻璃窗，四果～五層為玻璃鏟幕墻；內(nèi)部設啊備有中央空調(diào)泉、自動噴淋系斤統(tǒng)、一部電梯墾、二部消防樓嗎梯。宜估價對象燦位于大樓的第位一層，建筑面遙積嘗為蜘339.2急9口㎡，層高究為宗5.4兼m吧。目前出租用撫作酒樓，餐區(qū)茄及操作間地面酬鋪地磚，墻面請刷乳膠漆。肅經(jīng)估價人慈員實地查看，孔估價對象房屋稍主體結(jié)構完好戶，基礎設施完仆備，維護保養(yǎng)昏較好，處于正嗚常使用狀態(tài)。使（二）權蠅益狀況宿估價對象煙為深×槳×棒有限公司擁有湯的位銅于擦×邪×魂市腐×亞×融街敲×責×鴉號一層的商業(yè)態(tài)用房。濫估價委托蜓人提供的《房己屋所有權證》洋記載內(nèi)容為：傍房屋所有權證驅(qū)號鉆：階×痛×馬字因第禮×抓×粥號；房屋所有迅權人灘：勁×傷×縱有限公司；房油屋坐落：略；缺產(chǎn)別：私產(chǎn)；玉幢號懸：改×擴×毛；房號惱：晶×宮×東；結(jié)構：框架膨；房屋總層數(shù)蕉：改5罪層；所在層數(shù)沈：一層；建筑摘面積潮：唉339.2瓦9艙㎡；設計用途親：商業(yè)；登記揉日期頭：社200坦7否年舌6業(yè)月芽6顫日。市估價委托忍人提供的整棟替商業(yè)樓《國有革土地使用證》腦記載內(nèi)容為：缸土地證號：急第滅×距×偽號；土地使用辟者汪：配×坑×桿有限公司；坐宇落：略；地號碼：略；地類（員用途）：商業(yè)囑用地；使用權喂類型：出讓；那使用權面積容：括3065.3袋0巧㎡；終止日期訴：鄙204武6加年似4仆月破2女0邊日；登記日期臺：惱200組6榮年桑4弱月踐2直1粱日。姑至估價時笨點估價對象土嚼地使用權剩余夾年限步為棟3號7槽年。依據(jù)估價殲對象委托人提趟供的資料及估攀價人員實地查科看情況，至估切價時點，估價惑對象已出租用始作酒樓，除此再以外無其他項警權利限制。吳四、區(qū)位永狀況（略）煎五、估價驅(qū)目的手為確定房柱地產(chǎn)抵押貸款蜂額度提供參考控依據(jù)而評估房毫地產(chǎn)抵押價值類。乳六、估價幅時點紛砍炮200剝9媽年給4達月題2值1被日。醫(yī)七、價值梅定義紅本報告所斯稱抵押價值是獎指估價對象假漆定未設立法定鴉優(yōu)先受償款權略下的價值，減脾去房地產(chǎn)估價柜師知悉的法定非優(yōu)先受償后的飲價值。帝八、估價喪依據(jù)（略）巡九、估價灌原則（略）盲十、估價背方法（略）靜十一、估淋價結(jié)果俯經(jīng)過綜合術分析，確定估墾價對象的抵押蛛價值為總價人艘民汗幣披491.2漫6堵萬元，單抽價機14478.茄96捐絞元農(nóng)/枯㎡哲.樓十二、估劑價對象變現(xiàn)能壯力分析（略）蹦十三、估爺價人員（略）沙十四、估市價作業(yè)日期硬肥夢200工9葛年甜4介月殲2族1架日廚至免200廊9果年成5織月況2厘2氧日配十五、估宇價報告應用的霸有效期（略）副訂司×瞞×嫌房地產(chǎn)估價有具限公司桂率罩200士9牢年樣5膜月蹄2覺2連日附件（略）纖一、個別拉因素分析（略閉）泡二、區(qū)域育因素分析（略計）五三、市場綱背景分析（略書）店四、最高放最佳利用分析縫（略）級五、估價椅方法選用（略眾）犯六、估價閃測算過程扶柿率1志.豐收益法磚收益法是巡基于預期原理嚼，選用適當?shù)某穲蟪曷蕦㈩A期課的估價對象房緒地產(chǎn)未來各年邪的正常收益折簽算到估價時點舌的現(xiàn)值，求其焦之和得出估價疊對象房地產(chǎn)價肝格的一種估價趙方法。其基本揭計算公式為：虹式焰中守V-在-晶收益價格；傻腐智A崗i欣-踩-崖相對于估價時鐵點而言的未來廉第理i灘期末的凈收益讀；香廚綢Y-盈-融房地產(chǎn)的報酬否率（折現(xiàn)率）攏。吃傻（孟1纏）確定房地產(chǎn)破收益添恐旬1挪）租約期內(nèi)房減地產(chǎn)收益嬸估價對象臟已出租，租約葵期童至茂201皺3葛年楚4陽月案2既0仙日。根據(jù)估價純對象租賃合同噴，從估價時點伶起算，租約期備內(nèi)房地產(chǎn)年有湖效毛收入見熟表勁2.延價表澆2尸租約期內(nèi)年來有效毛收入一趕覽步表桶妻（單位：切元嫌/楊㎡）敘時間本有效毛收入瀉2009.4銹.2雹1病～都2010.4委.2快0視嫌50×12換=60勿0揭婦2010.4砍.2殲1犯～切2011.4池.2察0顯油55×12=撥66妨0復國2011.4艇.2輕1勤～洋2012.4歌.2網(wǎng)0含宰60×12=強72靠0渡播2012.4鐵.2灶1幟～鍋2013.4單.2溪0粘啟60×12鼻=72怖0慧趣往：租金席按建筑面積計徑算，收入均為津年末取得。拴認竿2主）租約期外房謙地產(chǎn)收益擱根據(jù)市場處行情測算，目曠前估價對象按祥建筑面積計算轎的正常市場租世金穴為臂7困0座～倦7蠻5縫元委/躲（圖㎡碼·顏月）（計算過卻程略），且租劇金水平呈逐年蛛遞增趨勢，遞午增比率為每鞏年棗2運％技～柱5挖％，由此，預持測估價對象租獨約期外第一年鬧的客觀毛租金志為懲10挎0鹽元現(xiàn)/捐（弟㎡脖·鐘月），且按每掘年貞3響％的比率遞增家。根據(jù)當?shù)厥卸軋鲆话闱闆r，股空置率絨取良2賀％，假設上述菜收益變化趨勢肉在未來使用年夸限里相對穩(wěn)定倘。則租約期外島第一年的有效憤毛收入賣為憐100×12儲×醋（拐1-盈2賞％協(xié)）猛=117社6圾（扯元殃/諸㎡）。剖鹿（廟2藥）確定年運營底費用賣運營費用墊包括：管理費渾、維修費、保價險費、稅金，慶計算結(jié)果見轉(zhuǎn)表渡3訊（計算過程略帳）。形翠（續(xù)3低）確定年凈收已益棗計算公式甚：估價對象年住凈收款益哭=鷹年有效毛收測入婦-姓年運營費用句則估價對客象年凈收益見倚表周3.加表雀3桿估價對象年尊凈收益計算一攻覽表（單位：炊元近/藝㎡）堪時間或年有效毛收伏入自①掘躺管理費奴用熱②妙醉維修罰費妖③德蘆保險忌費險④龜印稅餅金丙⑤拋劫年運營費塘用砌⑥斧=爽②扶+惰③悟+慌④階+證⑤姜受年收爛益子⑦容=際①爺-搜⑥息毫2009.4仔.2搬1遭～較2010.4散.2雪0毫悉60做0妖防1怖8事毅1京8堅背1.掉2頂惡105.學6釣但142.薦8俘采457.信2取跡2010.4猴.2嶺1壓～穿2011.4歡.2匪0露賠66需0啊飼19.蟻8液將1蓋8扇潔1.弦2篩畫116.1板6散衛(wèi)155.1勸6枝系504.8刑4拔施2011.4歲.2妖1非～套2012.4叛.2悔0嚇游72辛0遺幟21.跟6定船1罩8炒歌1.開2躲擠126.7旗2繩鉆167.5薯2辟霧552.4芹8諸呈2012.4啦.21-20今發(fā)0罵況72低0柱生21.機6先敏1抓8餅邊1.配2洞滴126.7蹄2濫權167.5枕2枯彎552.4歡8社燒繞（洋4蔥）確定報酬率短綜合考慮付，確定報酬率烘為賠7包％（計算過程樹略）。磚賴（捉5展）確定估價對牛象收益價格估欲價對象收益價渴格為：擊衰館=16740掙.5超0鑄（彼元薪/暑㎡）。喝寨衣2狠．市場法真市場法是帳估價對象與近喉期發(fā)生交易的欄類似實例進行讀對照比較，對尖已發(fā)生交易的奇類似實例的已嘴知價格加以修扇正，得出估價煙對象最可能實令現(xiàn)的合理價格堅的估價方法。剃其基本計算公織式為：貨比準價懷格蛇=徒可比實例房地配產(chǎn)的價店格義×普交易情況修正代系夕數(shù)納×擁交易日期修正伯系水數(shù)禍×恨區(qū)域因素修正菠系具數(shù)巴×奧個別因素修正棍系數(shù)努酒（母1騰）可比實例相纏關情況可比實井例比較因素一縮覽表見峽表陳4.撤酬（彎2工）建立可比價弊格基礎（略）今閘（鋼3乓）選取比較因小素及因素條件牌說明巡根據(jù)《房艘地產(chǎn)估價規(guī)范瓜》憤（東GB./T惜50291-茂199早9逝）及項目特點病，本次比較因惠素選擇交易情釀況、交易日期岔、區(qū)域因素和府個別因素。直圣林1品）交易情況瞎交易情況肺是指交易行為脊中是否包含特燭殊因素，是否惠為正常交易。劫順勁2炊）交易日期中交易日期糕是指可比實例縣成交時間，由驅(qū)于房地產(chǎn)市場奪的波動，不同駛成交時間的類服似房地產(chǎn)，其階成交價格存在鍵差異。深莖念3伍）區(qū)域因素和頑個別因素蟻估價對象將為商業(yè)房地產(chǎn)責，根據(jù)目前房久地產(chǎn)市場特點瀉，本次選取的寇區(qū)域因素包括常繁華程度、交猴通條件、城市騰規(guī)劃限制和環(huán)響境等。個別因皆素包括臨街狀悔況、距區(qū)域商眉業(yè)中心距離、璃距公交站點距史離、層高、面蘇積、形狀、開譽間、成新率等硬。惑輔羞4呼）估價對象與在可比實例比較住因素情況見輪表至5.囑表堤5墊估價對象與劫可比實例比較偏因素情況撫影響因素擾估價對象剖可比實淋例射1候行可比實拔例浴2蜘群可比實高例嶄3雄此交易情況蚊正常載正常頸正常端正常單交易日期抹2009.4慕.2扮1冠憂2009.3菌.1略5塘驚2008.1瞧2.3師0怖勿2009.2吵.2臉2盾

悔濁繁華腫商業(yè)區(qū)域擠小區(qū)級套小區(qū)級艷小區(qū)級放小區(qū)級釣程度爐商業(yè)設施聚集蜓狀況甘小區(qū)級綜合專佛業(yè)商場攜小區(qū)級綜合專景業(yè)商場季小區(qū)級綜合專插業(yè)商場喘小區(qū)級綜合專巖業(yè)商場薄區(qū)域因素

翻交通條件陸公交便捷程度君飄1-岡2越路公交線決1壯～旱2戀路公交線燙1靜～麥2氣路公交線版1?！?白路公交線卸稍懲交通通達程度糕誦雙向二車道亮雙向二車道茶雙向二車道括雙向二車道臭絨城市規(guī)劃限制種

筍功能分區(qū)

例

常商業(yè)、住宅

脅

利商業(yè)、住宅

屠

昆商業(yè)、住宅

慣

些商業(yè)、住宅

塔

靠環(huán)境

竿

志區(qū)域環(huán)境

抵陽環(huán)境欠整潔，騎但經(jīng)營

州氣氛良好野環(huán)境欠整潔，怖但經(jīng)營

暢氣氛良好嚼環(huán)境欠整潔，麻但經(jīng)營

誓氣氛良好鞭環(huán)境欠整潔，鞭但經(jīng)營

歇氣氛良好負慘臨街青臨街道路類型逼取城市主、次干套道堆城市主、次干畢道班城市主、次干黑道敘城市主、次干浙道網(wǎng)鄭狀況臥臨街位置狂城市主、次干逗道警城市主、次干開道悟城市主、次干攝道帖城市主、次干柴道彈遠距區(qū)域

嘆商業(yè)中心距離我

堪10圈0將～倘5001"i唐"烘1確

似10績0繭～載500于m電

菊10尼0俯～詢500涼m奧

贊10咸0拘一販500夕m纖邁個別因素

錫挨距公交站點距茅離寺小敘于辦50匹m服夸小撤于伙50中m腎習小畫于坦50肥m暑子小瓦于善50住m舒沖層高統(tǒng)5.4料m添刷5.4收m辭旅4.5交m抱組4.5埋m席須面積介面積適中，對告現(xiàn)實用途無影忽響，同時也利恨于未來用途改積變殘形狀賄形狀規(guī)則秀形狀規(guī)則陷形狀規(guī)則鏡形狀規(guī)則堡開間（寬度與源進深比）甜1唐：附1.扎2菠鄭1拔：讓1鳳賺1躬：順0.念8料俘1阻：鞠0.崇8疑抖成新率蝶八至九成新筋七至八成新象七至八成新雖七至八成新?lián)胃鶕?jù)估價凈對象與可比實押例比較因素情鴿況表，建立估哈價對象與可比緣實例因素修正慎系數(shù)，見茶表蕉6.鉆表修6第估價對象與學可比實例因素撈修正系數(shù)艱影響因素千估價對象裳可比實沸例匪1棍正可比實扇例展2世舉可比實馬例盲3須饅株耍商業(yè)區(qū)級別匯O召竹O毅留O韻洲0考猶繁華程度

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爬素伙層高值如響-烤1尤雜-丸1葉鋸面積伍O期酬O茄要O喉解O帳脾開間（寬度與怪進深比）譯每+箱1蒙茶+倉2捐蓬+必2啊理成新率激單-徑1筑碌-枯1帥庸-歉1雙敬小計片0臥振0挺嶄O耽殊1.崗5嫁您劈滑5勇）建立可比實紹例體系夫上述修正終因素比較為間曾接修正，現(xiàn)將圾可比實例的交乳易情況、交易根日期、區(qū)域因客素、個別因素流與估價對象相炭比較，建立直霞接比較關系，縣見堵表勻7.嗚表跪7辣比較因素修犁正巧項目陳可比實植例盈1娛曉可比實棟例凳2漲奉可比實謹例貴3車大單盒價磚/瞞（壟元暑/紅㎡）禾12461.螞5尊4肢筋12272.弊7疤3疫副12096.剪7豎7下役交易情況修正塘系數(shù)秀100/10雞0秧隸100/10處0曬厘100/10波0急估交易日期修正殿愧100/10不0跨般100/1o殼o煙吵100/10羊0吵形區(qū)域因素背100/10盡0兩商100/10棉0住權100/10蕩0樸憂個別因素乏100/10公0辜代100/10骨0礎選100/10張1.凱5味田比準價香格瓶/曾（哲元垂/鏡㎡）香12461.粥5棋4向的12272.丑7鈴3餃青11918.析0殖0奴話取上述可輕比實例比準價啦格的平均值作況為市場法的比做準結(jié)果，即估腳價對象比準價私格為：催（嚴12461.余54+122午72.73+槐11918.房0登0棒）盡/3=122甲17.4孫2原（煉元驕/騙㎡）。島熔死3慢.盡估價結(jié)果確定搖綜合考慮朽收益法、市場政法的測算結(jié)果卵，結(jié)合估價人略員經(jīng)驗，決定闖采用兩種方法減測算結(jié)果的簡艷單算術平均值工作為估價對象飽的房地產(chǎn)市場夸價值評估結(jié)果孕，即：棚評估單爺價浸=嚼（訴16740.色50+122慧17.4數(shù)2矛）既/2=144掩78.9否6座（級元月/曉㎡）。拳評估總目價鍋=14478伯.96×33胡9.29=4翅91.2販6練（萬元）。妨總價大寫靈：人民幣肆佰怪玖拾壹萬貳仟標陸佰元整。想緊二傅O秧O帝九年五月二十只二日采四、猾指出并改正下充面估價報告片結(jié)斷中的錯誤（額本掌題頓1娘0填分。錯處不超璃過狀4放個，后面應用駱前面的錯誤計碧算結(jié)果導致的萬錯誤不再算作句錯誤。如將正黎確的內(nèi)容改錯肌，則每改錯一彼處倒懲扣栗2.體5蝴分。本題最多椅扣至零分。請住在答題紙上作悟答，不得在試理卷上改錯）偵本次估價瓦背景情況如下縣：睜估價目的呆是為確定房地掠產(chǎn)抵押貸款額混度提供參考依魚據(jù)而評估房地注產(chǎn)抵押價值。忠估價委托人培為碧×姑×政房地產(chǎn)開發(fā)公碑司，注冊房地蘋產(chǎn)估價師在實泊地查看和市場燒調(diào)查時，從估聞價對象的施工急方衡×匠×襲建筑安裝公司鳴獲取了相關成苗本等資料。著以下為該舅房地產(chǎn)估價報坐告中估價的假賺設和限制條件艘內(nèi)容片斷：蚊（一）估晨價的假設條件先毯音1泉.胸估價時跟點氏200膏9鑒年廢6鴨月竄1萬8廚日的房地產(chǎn)市奮場為公平、平路等、自愿的交有易市場。散劑翁2權.斬本報告假定估俗價對象在合法鷹前提下，按設寶計的商業(yè)用途臘使用能夠產(chǎn)生歇最高最佳效益辦，并在未來可釣持續(xù)經(jīng)營。觀筍智3梳.柳本次估價恰以箭×另×甘建筑安裝公司錄提供的資料及流數(shù)據(jù)真實、合音法、完整、準標確為前提，若迎提供資料及數(shù)分據(jù)失實，由此街產(chǎn)生的估價結(jié)猾果失真，本估儀價機構不承擔零責任。沒巧花4框.引估價對象土地把用途為商貿(mào)綜窗合用地，證載土土地使用權終臭止日期買為拒205路3持年疏6辭月悠1落9糞日，剩余使用胸年限疤為皮4發(fā)4挺年。禍遵循合法窄原則和謹慎原暴則，本報告估孤價對象為商業(yè)餃房地產(chǎn)（未單舉獨辦理土地權鋪屬證書），設染定其土地使用遣權年限自估價禁時點起雁為覆4撒0儉年。辭攤祖5攻.能估價對象與其捉他生產(chǎn)要素相怠結(jié)合，能滿足妥其剩余使用年臂限內(nèi)的正常使導用要求，并得捏到有效使用。筆就迫6籃.少估價委托人擁慘有估價對象完削全權益，包括傾房屋所有權和洲國有土地使用畫權。串稼員7確.帖任何有關估價濫對象的運作方仆式、程序應符輪合國家、地方遍的有關酸法律化、病法規(guī)換政策等。漿塊符8叔.鞋我們綁于耀200劃9渡年壺6革月品2裂5茅日酷至刺2音6辟日對估價對象匠進行了實地查刻看，不能確認間估價對象在估秧價時，點的狀科況與實地查看誼之曰的狀況保玩持一致，提醒扔估價委托人使友用估價報告時岔注意。沖英扯9稠．注冊房地產(chǎn)忍估價師在進行停實地查看時，推觀察到估價對赴象外部完整正斬常，但不能確泛定其有無內(nèi)部彼缺陷，本報告槳假設其建筑質(zhì)甘量可以維持正羊常的使用壽命攏?；遥ǘ┕雷穬r的限制條件暴艘扛1嘗.條本次估價目的訊僅為確定房地場產(chǎn)抵押貸款額陵度提供參考依枕據(jù)，不對其他鋸目的負責任，司超出此范同使略用報告，本估組價機構不承擔信相應法律責任郊。醬趕火2師.狂估價結(jié)果未考正慮將來可能發(fā)攻生的資產(chǎn)處置顏、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移等辨費用對其抵押肚價值的影響。隨統(tǒng)薯3滅.劉根釘據(jù)篇×餡×局市當前房地產(chǎn)麥市場的特征，鼻本房地產(chǎn)估價晴報告應用有效貢期為半年，即霉自本報告估價等時點起半年內(nèi)計有效。在應用循有效期內(nèi)，如短果房地產(chǎn)市場健發(fā)生重大變化夢，并對房地產(chǎn)尖價值產(chǎn)生明顯緒影響，應重新討進行估價。須凝孫4老.大本報告僅供委傲托人使用，未楚經(jīng)本公司同意挖，不得向估價利委托人和估價感報告審查部門珍之外的單位和稿個人提供。本釣報告的全部或束部分內(nèi)容不得秩發(fā)表于任何公腎開媒體上。參考答案榮一、問答改題純（一）答宗：甲雅寸1客.蠅拆遷估價的價復值標準為公開跪市場價值，不微考慮房屋租賃駁、抵押、查封板等因素的影響榴。故估價時不嬸考慮租約的影勾響。貴（著3凡分）膏揭票2撤.俯根據(jù)《城市房蒙屋拆遷估價結(jié)擋果指導意見》肢規(guī)定：透淡（我1嬌）被拆遷房屋臭的性質(zhì)和面積遣一般應以房屋悼權屬證書或登擦記簿的記載為派準。劉（歡1出分）威痰（知2捎）各地被拆遷牧房屋的面積認嬌定有特別規(guī)定務的，從其規(guī)定介。鉆（羊1達分）賀蜜（襖3劈）拆遷人與被奉拆遷人對被拆呢遷房屋的性質(zhì)喇和面積協(xié)商一殊致的，可以按蓬照協(xié)商結(jié)果進式行評估。滿（河1刑分）歡撕（壯4兵）若對房屋性沈質(zhì)不能協(xié)商一牧致的，應當向暖城市規(guī)劃行政灌主管部門申請邪確認。招（帽1族分）吳原（瓶5終）對被拆遷房韻屋的面積不能頸協(xié)商一致的，區(qū)可以向依照《飛房產(chǎn)測繪管理腦辦法》設立的另房屋面積鑒定朽機構申請鑒定孔；沒有設立房添屋面積鑒定機孝構的，可以委班托具有房產(chǎn)測陰繪資格的房產(chǎn)若測繪單位測算飾。姿（傲1游分）敬專榨3瞞.蘇被拆遷房屋內(nèi)想裝飾裝修的補危償金額由拆遷送人與被拆遷人重協(xié)商確定；協(xié)捆商不成的，可芳以委托評估確芳定。詞（驅(qū)2勻分）答或：乙公盤司的裝修補償糕應與出租人協(xié)援商解決。繳（額2飲分）棚或：乙公稿司應得的裝修賢補償應為甲公灑司從拆遷人處然得到的裝修補店償款（或根據(jù)鉛時點的裝修的屢現(xiàn)值）減去租澡賃期滿后裝修胖的殘余價值。旱（娘2繼分）志（二）答膽：械在當前市術場環(huán)境下，運途用假設開發(fā)法閃時應特別注意自：籮炭（吹1蹲）預測開發(fā)完移成后的價值宜在謹慎。漠（收2趕分）繁徒（膠2辰）開發(fā)費用可親能發(fā)生變化。秤（歇2薦分）晌襲（見3葡）開發(fā)周期可遭能延長。遞（套2售分）呆歷（墻4蟲）開發(fā)和銷售錘稅費構成內(nèi)容鋪及稅費率可能勾發(fā)生變化。龜（連2踩分）佩覽（掃5較）折現(xiàn)率或利螺潤率水平可能量發(fā)生變化。必（惹2咽分）清（三）答悄：謎隱洞1奸.傷政府收購該宗敞房地產(chǎn)時進行葬評估，土地用肅途應界定為工少業(yè)用途，適宜爸選用成本法、莊市場法、基準鴨地價修正法。蛾（說2挎分）鷹適常2夠.振收購房地產(chǎn)變扣為可出讓熟地駛過程中要投入辯下列費用：純掌（訂1賊）建筑物拆除籮費用。罩（絮2歲分）儉頌（蕩2京）土地開發(fā)費萍用（如七通一亭平費用）。幕（仆2窄分）笑材（水3挽）其他成本費挨用（如財務成抽本、管理費用荒）。崗（鉤2遼分）俗哪擦3釣.始出讓時對該宗棟熟地使用權價譯格進行評估，窯用途應界定為象商業(yè)，適宜選姻用假設開發(fā)法聰、市場法、基長準地價修正法饅。銹（斬2菠分）娛二、單項休選擇題來址債1.A2.古D3.C重4.C5.辯D6.A校7.D8.書B9.A呈10.D道三、指錯室題懲出搬1稼.包致委托方函缺城估價報告應用偵的有效期（或腰致委托方函缺阿估價報告使用肝期限）。爺噴灘2詢.循估價對象實物懂狀況描述