唐山市路南區(qū)世博廣場1號世博大廈房地產估價報告項目名稱：位于唐山市路南區(qū)世博廣場1號的世博大廈委托人：世博大廈酒店有限公司估價機構：唐山華夏地產估價有限公司估價人員：估價作業(yè)日期：估價報告編號：目錄一、致委托人函二、估價師聲明三、估價的假設和限制條件四、估價結果報告五、估價技術報告致委托人函世博大廈酒店有限公司：受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于唐山市路南區(qū)世博廣場1號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點2014年6月23日至6月29日狀態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。唐山華夏地產估價公司法定代表人：×××2014年6月23日估價師聲明我們鄭重聲明：⑴我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。⑶我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。⑷我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。⑸我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹沒有其他人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。⑺委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業(yè)水平和能力的影響。⑼本估價報告中采用的專業(yè)術語的解釋及定義適用《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關規(guī)定。⑽未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師簽名蓋章唐山華夏地房地產估價公司2014年6月23日估價的假設和限制條件本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：⑴合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：①估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設前提。②估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。③估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為50年，至2055年9月30日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。⑶估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發(fā)生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應對本估價結論進行必要的調整。⑷公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸報告使用限制條件如下：①本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。②本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。③估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：①估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。②本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。估價結果報告一、評估對象概況1、該項目地處唐山市的核心地帶，位于路南區(qū)新華道南側，抗震紀念碑廣場西側。東至建設路南臨國防道西至華巖路北至新華道、北側緊鄰新華道，東側緊鄰建設路，交通快速便利、東側緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公園，2路、35路，61路等多路公交均可到達；項目南側有運輸鐵路經過，煤礦在一定程度上增加了噪音及粉塵污。開發(fā)商為唐山美盛房地產開發(fā)有限公司，項目總投資80億元，地上總建筑面積104萬平方米，計劃將建成集高檔貨、超五星級酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、高檔影劇院、高檔住宅于一體的我市乃至我省具有領先水平、規(guī)模最大、投資最大、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的標志性商業(yè)商務中心區(qū)。1、評估范圍此次評估一部分，其中土地總面積為1000m2，于2005年9月底獲得50年使用權。土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2008年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒有電梯，土地報酬率為5%，房地產報酬率為7%。2、估價目的評估其2014年6月23號的市場價值，為資產處置進行價值參考。3、估價依據房地產估價規(guī)范(GB/T50291—1999)4、估價原則1、合法原則2、替代原則3、估價時點原則4、最高最佳使用原則5、公平原則六、估價結果本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照股價工作程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，并結合估價經驗與對影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象于估價時點2014年6月23日可能實現的市場價值為：人民幣1042.70萬元，大寫金額：壹仟零肆拾貳點柒零萬元。單價：4466.30元/m2。唐山世博廣場寫字樓估價技術報告1、評估過程（1）估價技術思路與方法（1）個別因素分析唐山世博廣場是目前我市最大最核心的第三代城市綜合體項目，由唐山美盛房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設，共分為三期推進，整體項目位于新華道以南、建設路以西、國防道以北區(qū)新街步行街以東區(qū)域，總占地275畝，總建筑面積135萬平方米，其中住宅面積61萬平方米、非住宅面積74萬平方米，特別是非住宅中的商業(yè)面積達到34萬平方米，將引進北京王府井百貨、銀泰百貨、樂天瑪特大型超市、韓國CGV影院等知名企業(yè)入駐，世博一期、二期、三期將通過空中走廊與地下貫通等方式相互連結，將打造成唐山市商業(yè)商務中心區(qū)域內新的靚點。（2）區(qū)位因素分析唐山世博廣場，緊鄰文化路及城市主干道新華道，占據極具價值的城市黃金地段，東至建設路南臨國防道西至華巖路北至新華道、北側緊鄰新華道，東側緊鄰建設路，交通快便利、東側緊鄰抗震紀念碑廣場及大釗公園，周圍交通：2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路等20條公交線路。周邊金融、貿易、服務、展覽、咨詢等高端行業(yè)蓬勃發(fā)展，餐飲、服務和住宿設施環(huán)伺左右，萬達廣場、華龍商廈、恒豐大廈等諸多高端寫字樓林立，數萬白領人群匯集于此，以世博五星級洲際酒店領銜的酒店商務區(qū)更極大提升區(qū)位價值。萬達精裝公寓，兼具城市中心與酒店商務區(qū)核心雙心優(yōu)勢，獨攬多重資源，絕無僅有的稀缺性，是資金高回報的強力保障！（3）市場背景分析唐山住建局分析說，現在隨著路北開發(fā)面積減少，路南拆改工程推進以及高新區(qū)開發(fā)項目增加，唐山市房地產銷售的傳統地域格局將產生變化。隨著南湖生態(tài)城的建成，南湖地區(qū)已經成為綠色經濟增長的一個新興地區(qū)，除南湖生態(tài)城外，鳳凰新城是唐山市未來城市重點發(fā)展的空間和標志性新城區(qū)，蘊藏著無限的發(fā)展前景和商機。在此帶動下，唐山市民對市中心區(qū)房產區(qū)位及其相應價格的原有觀念，正悄然發(fā)生著變化。唐山家和中介負責人分析說，這些區(qū)域或憑借黃金地段，或憑高品質和高性價的樓盤，和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，將大大吸引置業(yè)人群。唐百區(qū)域作為城市核心，隨著鳳凰新城的建設，逐漸失去市場關注，但是，一旦出現區(qū)域引爆的關鍵性事件，例如萬達廣場的進駐，將會帶來內城的更新，即傳統城區(qū)的復興；財富階層掌握城市核心資源，整個區(qū)域面向財富階層消費習慣，全面升級城市配套，城市核心被加強，區(qū)域進入新的發(fā)展階段。世博成為具有領先水平、規(guī)模最大、投資最大、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的標志性商業(yè)商務中心區(qū)。（4）最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。當下的房地產運營中，說到最受市場歡迎和精明的開發(fā)商青睞的物業(yè)，商住一體的樓盤雖然不能說是絕對第一的答案，至少是最主要的一個。因為市場常態(tài)下，商住一體的樓盤是能產生較高回報的業(yè)態(tài)。世博廣場的整體布局以及功能已經齊全，不能再用來發(fā)展商業(yè)。其次如果在高層建寫字樓既不會影響整體布局，使其功能性更強，而且高層商務公寓、寫字間追求高品質生活的白領階層與時尚一族的生活品質就近得到保障，又會給廣場的商業(yè)提供更多高消費者，提高利潤。最后市中心交通發(fā)達，給寫字樓工作人員提供交通便利。2、估價方法的選用合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當的估價程序，科學地使用估價方法。估價方法的選擇需根據估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現時的公允價值。本次估價的土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜合求取，建筑物價格用成本法求取，合理地確定委估房地產的價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：（1）求取土地的重新購建價格時，因為交易類型較多，可采用市場比較法求取，公式為土地的比準價值=土地的交易價格×交易情況的調整×交易日期的調整×房地產狀況的調整；用成本法求土地重新購建價格即用征收農地的費用加土地開發(fā)費用和土地使用權出讓金等，再加上地段差價調節(jié)的辦法求取50年土地使用權價格。（2）由于該房地產為現有的可假設重新開發(fā)的房地產，故可以采用成本法來求取建筑物的重新構建價格。計算公式為：建筑物現值=建筑物重新構建價格-建筑物折舊則房地產價格=土地的重新購建價格+建筑物的現值3、估價測算過程（1）用市場比較法求取土地的重新購建價格公式為土地的比準價值=土地的交易價格×交易情況的調整×交易日期的調整×房地產狀況的調整搜集有關資料如下：1搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示（表1）：實例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產狀況A4400正常2010年3月30日比估價對象劣3%B4100正常2010年12月30日比估價對象劣8%C4760比正常價格高3%2010年5月30日比估價對象優(yōu)5%從2009年11月至2010年10月地價逐月上升0.5%。2當地征收農地的費用等資料如下：在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要114.64萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為300元／m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為240元／m2，以上合計為城市邊緣出讓土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分別為8個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示（表2）：級別五六七八土地是次級土地的倍數1.41.31.5l土地是最差級土地的倍數2.742.001.50l3在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元／m2。估價對象寫字樓門窗等損環(huán)的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年；設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命為10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗l萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。1）選取三個可比實例，如表1；2）各種情況的調整系數交易情況的調整可比實例A、B均屬正常，不需調整；可比實例C的交易情況調整系數為100/(100+3)交易日期的調整可比實例A的調整系數為（1+0.5%）6可比實例B的調整系數為1/（1+0.5%）可比實例C的調整系數為（1+0.5%）4房地產狀況的調整可比實例A的調整系數為100/(100-3)可比實例B的調整系數為100/(100-8)可比實例C的調整系數為100/(100+5)可比實例ABC成交單價（元）440041004760交易情況調整100/100100/100100/(100+3)交易日期調整（1+0.5%）61/（1+0.5%）（1+0.5%）4房地產狀況調整100/(100-3)100/(100-8)100/(100+5)3)求取比準價格比準價格A=4400×100/100×（1+0.5%）6×100/(100-3)=4673.88元/m2比準價格B=4100×100/100×1/（1+0.5%）×100/(100-8)=4434.35元/m2比準價格C=4760×100/(100+3)×（1+0.5%）4×100/(100+5)=4489.98元/m2取平均值為（4673.88+4434.35+4489.98）/3=4532.74元/m2故土地的價值為4532.74元/m2×1000m2=453.27萬元。（2）用成本法求土地重新購建價格1)征收農地費用1畝=666.67平方米，114.64萬元×1000平方米/666.67平方米=171.