房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境變化分析房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)環(huán)境的內(nèi)涵一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義及構(gòu)成1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則是指通過(guò)土地開(kāi)發(fā)并在開(kāi)發(fā)后的土地上建設(shè)各種建筑物的生產(chǎn)企業(yè)。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可能孤立地進(jìn)行，而要與包圍它的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生各種錯(cuò)綜復(fù)雜的溝通和交流。我們稱(chēng)作用、影響和制約房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)活動(dòng)的外部諸種因素的集合為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。高等院校房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)業(yè)主干課系列教材編委會(huì)：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)》經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社出版1995年5頁(yè)2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成由于房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的環(huán)境因素所涉及的內(nèi)容眾多，為了研究和分析方便，我們一般把房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境劃分為兩大類(lèi)，即房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境。前者涉及宏觀因素，后者則多涵蓋微觀因素：房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)以外的諸因素所構(gòu)成的一般環(huán)境，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境和技術(shù)環(huán)境、地理環(huán)境等，還包括那些能影響企業(yè)但聯(lián)系尚不清楚的條件。例如，1999年3月15日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)《新合同法》，這就是社會(huì)環(huán)境中政治因素的新變化，它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響并不是直接的，因?yàn)樗⒎鞘菍?zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，但它的潛在作用將會(huì)是非常大的。新合同法中對(duì)免責(zé)條款的限制、對(duì)格式條款的規(guī)定、以及新法所提出的不安抗辨權(quán)等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)同顧客的購(gòu)買(mǎi)合同、同施工企業(yè)的建設(shè)工程合同等都有相當(dāng)大的影響，一些過(guò)去的常用條款今后將是得不到法律支持的，甚至是違法的。隨著文本的調(diào)整，企業(yè)的行為也將隨之改變。這種影響是深層次的、長(zhǎng)遠(yuǎn)而又廣泛的，它將影響企業(yè)的整個(gè)行為的過(guò)程以及企業(yè)所處的整個(gè)社會(huì)環(huán)境的每個(gè)角落。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，是指其置身之中的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其相互關(guān)系，是與實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)直接相關(guān)的那部分環(huán)境，主要包括需求因素、資源因素和競(jìng)爭(zhēng)因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層通常將大量的注意力集中于這一層面，因?yàn)檫@個(gè)層面內(nèi)的各因素均直接影響企業(yè)的對(duì)應(yīng)方面的行為與策略，企業(yè)的任何決策都要在這一環(huán)境中去實(shí)施，并得以驗(yàn)證是否正確。因此，研究產(chǎn)業(yè)環(huán)境對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，也是十分重要的。3、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的關(guān)系（1）社會(huì)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境層次不同前面我們已經(jīng)提到過(guò)，社會(huì)環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是間接的，但卻是廣泛而深遠(yuǎn)的，涉及企業(yè)管理的整個(gè)過(guò)程；而產(chǎn)業(yè)環(huán)境則是直接作用于企業(yè)，二者的區(qū)別如下圖1：社會(huì)產(chǎn)企業(yè)業(yè)圖1往黨山（繁2疫）社會(huì)環(huán)境與懸產(chǎn)業(yè)環(huán)境具有煉一致性協(xié)一方面，社會(huì)株環(huán)境因素的變絮化會(huì)引起產(chǎn)業(yè)隨環(huán)境的變化。耀例如，新合同畜法的出臺(tái)會(huì)影穿響到社會(huì)中各舞行各業(yè)，直至炸每個(gè)個(gè)人。房港地產(chǎn)也同樣受翼到變化的影響披，使其中的需鍛求因素、資源慰因素發(fā)生相應(yīng)經(jīng)的變化，如顧懲客會(huì)要求新的寫(xiě)合同格式和條云款，增加對(duì)房館地產(chǎn)企業(yè)責(zé)任遮的要求等等。何另一方面，產(chǎn)分業(yè)環(huán)境的變化謊或多或少地都滾可以找到引起姥這種變化的社挪會(huì)環(huán)境變化。鹿換句話(huà)說(shuō)，很糟少有單純的產(chǎn)隊(duì)業(yè)環(huán)境變化，免產(chǎn)業(yè)環(huán)境變化懷都可以找出其嚼社會(huì)原因。稻捆縮因此，我們可損以這樣認(rèn)為，無(wú)社會(huì)環(huán)境變化宗在前，而產(chǎn)業(yè)蹈環(huán)境在后。前兄者必須通過(guò)后絲者才能對(duì)企業(yè)熟起到作用，而欄后者的變化均旁是由前者的改命變而產(chǎn)生。前鴉者包含宏觀因弦素，后者包含畢微觀因素，因綢此本文將從客累觀因素入手，簽分析社會(huì)環(huán)境富的變化趨勢(shì)，觀然后再分析這秤種變化會(huì)對(duì)房落地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生員何種影響（其殼中也涉及微觀炊環(huán)境分析），縮進(jìn)而對(duì)企業(yè)所壞應(yīng)作出的戰(zhàn)略研、戰(zhàn)術(shù)調(diào)整進(jìn)川行分析論證。脂由于篇幅所限稠，本文只著重蒜論述房地產(chǎn)企別業(yè)的社會(huì)環(huán)境載方面。惜物緒二、房地產(chǎn)企接業(yè)社會(huì)環(huán)境的陶構(gòu)成所任何一個(gè)企業(yè)總都具有社會(huì)性卻，其組織外的質(zhì)各種因素，對(duì)騰企業(yè)構(gòu)成環(huán)境朗。而企業(yè)的特弦點(diǎn)又形成其獨(dú)扯立性，構(gòu)成行鑒業(yè)或產(chǎn)業(yè)。每蘭個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)游就是房地產(chǎn)業(yè)嫁中的一分子。覆這里我們所講諷的房地產(chǎn)企業(yè)談的社會(huì)環(huán)境是缺指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)洞以外的作用、迫影響、制約房這地產(chǎn)企業(yè)的宏天觀因素稱(chēng)之為撲社會(huì)環(huán)轎境忙使，其主要包括肺：政治環(huán)境。襯址家雖然一定的政同治是一定的經(jīng)乞濟(jì)的反映，但藍(lán)政治的反作用眼是強(qiáng)大的。尤板其是在我國(guó)的盼社會(huì)主義市場(chǎng)賭經(jīng)濟(jì)體制下，勤土地歸國(guó)家所旋有，且房地產(chǎn)見(jiàn)是關(guān)系到國(guó)計(jì)桂民生的重要產(chǎn)曾業(yè)，政治環(huán)境婆對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)欣的影響是巨大險(xiǎn)的。政治環(huán)境獸主要是指影響掏房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)毒營(yíng)思想和方針熱的重要因素，確在國(guó)內(nèi)主要是應(yīng)指黨和政府的鳳有關(guān)路線、方逮針、政策、法之律和規(guī)定等；事在國(guó)際交往中掃則涉及各國(guó)的先體制，如不同爛政黨的政策及浩政權(quán)的更選及弄其趨勢(shì)妖。煙經(jīng)濟(jì)環(huán)境。殖排臉經(jīng)濟(jì)環(huán)境是左晶右房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)豎企業(yè)規(guī)模、發(fā)鄰展方向和速度扒的主要因素。屋主要指一個(gè)國(guó)棋家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)緞建設(shè)的戰(zhàn)略方然針、戰(zhàn)略布局嶼和戰(zhàn)略重點(diǎn)，辯以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)繁發(fā)展的速度；疾價(jià)格變動(dòng)狀況由及其幅度，銀脾行貸款利率、棵貨幣投放量、則各種稅率的變膨動(dòng)情況等。對(duì)摸于國(guó)際經(jīng)濟(jì)因扁素，則要考慮藥到國(guó)際金融貿(mào)才易政策、工業(yè)欲結(jié)構(gòu)類(lèi)型和國(guó)石民收入水平等做。技術(shù)環(huán)境。螞狹買(mǎi)技術(shù)環(huán)境是影嗓響企業(yè)發(fā)展諸淺因素中的活躍循因素，對(duì)房地壩產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的影屠響也頗大。技握術(shù)進(jìn)步是企業(yè)言發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)鮮力。新技術(shù)的唉產(chǎn)生和應(yīng)用，某往往會(huì)帶動(dòng)新肯的產(chǎn)業(yè)形成。扇當(dāng)前，一個(gè)以罪電子、新材料靈、新能源、海羊洋開(kāi)發(fā)、生物累及空間技術(shù)等彩六大新技術(shù)為軟基礎(chǔ)的新技術(shù)灣革命浪潮正在售興起，大大拓日展了人類(lèi)的生暴產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，簡(jiǎn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)圓構(gòu)的調(diào)整提出辨了新的要求。觀因此，房地產(chǎn)蜘經(jīng)營(yíng)企業(yè)要密屋切注視科技前衛(wèi)沿的動(dòng)向和發(fā)敵展趨勢(shì)，關(guān)心售與本行業(yè)相關(guān)伏的技術(shù)發(fā)展?fàn)顡p況及其成果，候充分估計(jì)到可辟能給企業(yè)帶來(lái)婆的影響，不斷乒推動(dòng)企業(yè)的技脊術(shù)進(jìn)步。人文環(huán)境。咽惠斑人文環(huán)境對(duì)經(jīng)拼營(yíng)企業(yè)的微觀嶼因素，特別是刪對(duì)市場(chǎng)因素有生不可低估的作巾用。因?yàn)槿丝诳?、?gòu)買(mǎi)力和購(gòu)智買(mǎi)動(dòng)機(jī)這三要碧素是構(gòu)成商品剪經(jīng)營(yíng)領(lǐng)鉆域耗----某-誓市場(chǎng)的主要因垮素。人文環(huán)境嫂主要包括人口巾因素和文化因繩素。人口因素獎(jiǎng)是指人口的數(shù)貪量和質(zhì)量水平磚、人口布局、捎年齡結(jié)構(gòu)等；蓮文化因素則包籮括人們?cè)谔囟ㄏ档纳鐣?huì)中形成在的特定習(xí)慣、物觀念、風(fēng)俗及坐宗教信仰等。地理環(huán)境。塞繡鋒地理環(huán)境是指在客觀存在的自惹然環(huán)境。它是土房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)父的呢“壤硬展”蚊環(huán)境，房地產(chǎn)厘經(jīng)營(yíng)都離不開(kāi)免土地。我們?cè)谠＠煤透脑熳怨┤唤绲耐瑫r(shí)，阻自然界亦反作規(guī)用于人類(lèi)。因管此，從地理環(huán)岔境出發(fā)來(lái)調(diào)節(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活禾動(dòng)，是企業(yè)發(fā)末展的關(guān)鍵因素愈之一。房地產(chǎn)叢經(jīng)營(yíng)要考慮的尿地理因素主要侄是從兩方面著纏手：一是要考熱慮地理環(huán)境對(duì)易房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的電制約；二是要昆考慮房地產(chǎn)經(jīng)扶營(yíng)活動(dòng)對(duì)周?chē)孀匀画h(huán)境的影卡響。昂適景三、房地產(chǎn)企裹業(yè)研究社會(huì)環(huán)挎境的重要性衰以往許多房地佛產(chǎn)企業(yè)往往只皂對(duì)產(chǎn)業(yè)環(huán)境下轉(zhuǎn)大力氣研究，土而認(rèn)為社會(huì)環(huán)娃境離自己比較灌遠(yuǎn)，研究與否耳意義不大。這趙種作法根本原殖因是企業(yè)管理慣層眼光大過(guò)短硬淺，缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)展的計(jì)劃，牛如同治病只治污表一樣，很難儉深入地了解問(wèn)驚題的根源所在靠。許多優(yōu)秀的經(jīng)企業(yè)都認(rèn)真研眨究社會(huì)環(huán)境的否變化，從而制燭定企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的傷發(fā)展計(jì)劃和戰(zhàn)技略。日本的松泛下公司的創(chuàng)始會(huì)人松下幸之助慮曾對(duì)外界講，辟松下公司的發(fā)洪展規(guī)劃最長(zhǎng)的躁時(shí)間跨度另是掏25氧0乖年，如果沒(méi)有銷(xiāo)深刻的社會(huì)研疲究和發(fā)展趨勢(shì)怕分析，他們是樹(shù)很難作出這樣過(guò)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)扭劃的，日本企下業(yè)名列世界前愿茅，與此也是愿有一定關(guān)系的麥。因此，房地弊產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該也筋必須認(rèn)真研究政其所處的社會(huì)李環(huán)境，社會(huì)環(huán)浸境對(duì)企業(yè)有著愚不同凡響的重姻要性：銳興1絕、廣泛性。譯前面我們?cè)摻呤鲞^(guò)社會(huì)環(huán)境禽與產(chǎn)業(yè)環(huán)境的轟層次不同。一超個(gè)企業(yè)的外部蕩環(huán)境因素的變暮化，會(huì)給這一患企業(yè)帶來(lái)或正肌面或負(fù)面的影雄響，而一個(gè)產(chǎn)澆業(yè)所面臨的社捷會(huì)環(huán)境因素發(fā)腸生變化，所影今響的將是這一累產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有的逆企業(yè)，而且會(huì)卵影響與之相關(guān)癥的其他產(chǎn)業(yè)中驚的企業(yè)，這種雨影響的廣泛性壘是產(chǎn)業(yè)環(huán)境所狂無(wú)法比擬的。疊沫2嬌、深刻性。候我們知道環(huán)境話(huà)變化本身只是繳一種外在表現(xiàn)鑄，其內(nèi)在的動(dòng)借因是國(guó)家、社皇會(huì)生活中深層量次的本質(zhì)性的烈東西。因此，扣這種變化帶來(lái)轉(zhuǎn)的往往是重大蚊的、有一定深投遠(yuǎn)意義的影響挎。社會(huì)環(huán)境變蔑化正是這樣一逐種環(huán)境變化，棄對(duì)企業(yè)的基本屑生存和發(fā)展有效舉足輕重的影短響。研究社會(huì)套環(huán)境變化，不墳僅是從表面上宅認(rèn)知事物的外銀部體現(xiàn)，而且密從其發(fā)生根源酸來(lái)分析內(nèi)在的威實(shí)質(zhì)。由于房同地產(chǎn)企業(yè)投資兄規(guī)模大、投資緊期長(zhǎng)、流動(dòng)性局較差等特點(diǎn)，直對(duì)于外界環(huán)境這變化的適應(yīng)能挎力較弱，因此黎，房地產(chǎn)企業(yè)乳更應(yīng)注重日積架月累地研究社腿會(huì)宏觀環(huán)境，絞以免事到臨頭眠，作出錯(cuò)誤的知決策。舉個(gè)例也子[香港]謝賢程《香港房地產(chǎn)市場(chǎng)》山西出版社出版1993年241-243頁(yè)隨，當(dāng)中英兩國(guó)亮就香港回歸問(wèn)峽題締結(jié)中英聯(lián)仰合公報(bào)后的一郵段時(shí)期，許多與香港人士認(rèn)為私香港的房地產(chǎn)帆市場(chǎng)將隨九七繩的臨近而跌入逗谷底，于是紛訊紛低價(jià)拋售手烈中的房地產(chǎn)，謙造成人心恐慌漫。而以李嘉誠(chéng)才為首的長(zhǎng)江集贈(zèng)團(tuán)認(rèn)為此時(shí)的歇人心恐慌只是釣暫時(shí)的現(xiàn)象，壩隨著中、港雙碌方回歸工作的等穩(wěn)定進(jìn)行，香非港的房市將不疼再下跌，而且湖會(huì)恢復(fù)原來(lái)的斑市道。由于對(duì)鴉香港順利回歸墊的信心，長(zhǎng)江肌集團(tuán)大舉低價(jià)添收購(gòu)別人拋出仍的房產(chǎn)。果然伸，不久以后香情港局勢(shì)穩(wěn)定，鄭房產(chǎn)大幅回升幫，在許多人大乓叫上當(dāng)時(shí)，長(zhǎng)諷江集團(tuán)卻贏得據(jù)豐厚的回報(bào)。愛(ài)對(duì)于房地產(chǎn)企灶業(yè)來(lái)講，分析預(yù)環(huán)境變化的深義層次的實(shí)質(zhì)性慈的原因有助于增正確預(yù)測(cè)變化寨趨勢(shì)，從而掌血握商機(jī)，先發(fā)[香港]謝賢程《香港房地產(chǎn)市場(chǎng)》山西出版社出版1993年241-243頁(yè)語(yǔ)司擊由于篇幅所限伙，本文只研究泛政治、經(jīng)濟(jì)、葬人文三方面環(huán)驢境變化及其對(duì)炎房地產(chǎn)企業(yè)的磨影響。撥裁房地產(chǎn)企業(yè)的瀉政治環(huán)境及其其變化趨勢(shì)分析騰稿結(jié)一、目前國(guó)內(nèi)孤房地產(chǎn)業(yè)的狀濃況投疤1臨、我國(guó)房地產(chǎn)僻市場(chǎng)所處的周特期階段。農(nóng)眾所周知，由腿于房地產(chǎn)是一煎種特殊的商品鏈，改變其產(chǎn)存逆量通常需要幾絲年甚至更長(zhǎng)的貧時(shí)間，因此房榆地產(chǎn)的供求平段衡是不斷變化宇著的，也無(wú)法時(shí)精確的確定供趕需平衡點(diǎn)。但證市場(chǎng)機(jī)制的作揪用總是使供給發(fā)和需求相互變強(qiáng)動(dòng)使市場(chǎng)供需益趨于平衡。從完供需相互作用丈的特性出發(fā)，次房地產(chǎn)市場(chǎng)自霞然周期可分為捧四個(gè)階段。犯復(fù)蘇。由于前刊一時(shí)期新開(kāi)發(fā)醫(yī)建設(shè)的數(shù)量過(guò)補(bǔ)多或需求的負(fù)隱增長(zhǎng)導(dǎo)致了市蝦場(chǎng)上供給過(guò)剩效，所以谷底的址空置率達(dá)到了盛峰值。通常情面況下，這時(shí)的期供給基本保持伏靜止不變，沒(méi)禮有或很少有新紫的投機(jī)性開(kāi)發(fā)戀建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)并，凈需求將慢柳慢吸納先前過(guò)豈剩的供給，推枯動(dòng)市場(chǎng)逐漸走偵出谷底，空置蔽率也逐漸下降漲，對(duì)于市場(chǎng)復(fù)嫩蘇和增長(zhǎng)的預(yù)稈期又會(huì)使業(yè)主計(jì)小幅度地增加暑租金，使市場(chǎng)挽達(dá)到平衡。孫發(fā)展。需求繼事續(xù)以一定的速密度增長(zhǎng)，形成黎對(duì)額外房屋空畝間的需求。由可于空置率降到槐合理空置率以丈下，表明市場(chǎng)棚上的供給吃緊誕，租金開(kāi)始迅愉速上漲，令開(kāi)劑發(fā)商覺(jué)得有利戲可圖，于是會(huì)宇出現(xiàn)新的開(kāi)發(fā)懸建設(shè)項(xiàng)目。此嗽后，需求的增蔬長(zhǎng)與供給的增腫長(zhǎng)將會(huì)以一個(gè)泳大致相同的速鋼度保相當(dāng)長(zhǎng)的其一段時(shí)間，最艦終達(dá)到該周期扇的峰值點(diǎn)，這幫時(shí)需求的增長(zhǎng)牲速度開(kāi)始低于逃供給的速度。支轉(zhuǎn)折。這一階戲段開(kāi)始于供求村轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由于獨(dú)此時(shí)的空置率枕仍低于合理空唐置率，所以市吳場(chǎng)情況看起來(lái)廣還不錯(cuò)，由于獄供給增長(zhǎng)速度頸超過(guò)需求增長(zhǎng)鼓速度，空置率運(yùn)開(kāi)始回升，并假逐漸接近合理命空置率水平。團(tuán)由于競(jìng)爭(zhēng)的原搖因，租金上漲滑趨勢(shì)減緩甚至鈔停止。當(dāng)市場(chǎng)鄉(xiāng)參與者最終認(rèn)矮識(shí)到市場(chǎng)開(kāi)始油轉(zhuǎn)向時(shí)，新開(kāi)絨工的開(kāi)發(fā)建設(shè)蜂項(xiàng)目將會(huì)減少在甚至停止。但繩竣工項(xiàng)目的大內(nèi)量增加所導(dǎo)致犯供給高速增長(zhǎng)娃，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)絹入第四階段。溪下滑。此階段吧市場(chǎng)運(yùn)行到平副衡點(diǎn)以下，供柳給高增長(zhǎng)，需紛求低增長(zhǎng)或負(fù)讀增長(zhǎng)。市場(chǎng)下掠滑過(guò)程的時(shí)間真長(zhǎng)短，取決于滔市場(chǎng)供給超出驚市場(chǎng)需求數(shù)量勇的大?。壳懊任覈?guó)許多城市符供給的迅速增帆加與需求負(fù)增櫻長(zhǎng)使寫(xiě)字樓市瘦場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)大傍幅度下滑的過(guò)餃程）。在該階最段，租金收入臟急劇下降，物童業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)裂性在這個(gè)階段忙很低甚至不存肯在，存量房地紡產(chǎn)交易很少或端有價(jià)無(wú)市。該消階段隨新開(kāi)發(fā)姓項(xiàng)目的停止和勢(shì)在建項(xiàng)目的陸堆續(xù)竣工而最后灑達(dá)到市場(chǎng)自然芳周轉(zhuǎn)的谷底。杰些齊洞預(yù)空置率古擾買(mǎi)河仰高禽猜均錦合理水遮平未夫佳棋弱板骨田低驕河傍菜宋準(zhǔn)桂谷掙底鑄遞游復(fù)猜蘇汗倍待發(fā)撞展扁揪品轉(zhuǎn)仰折筍冊(cè)剛下愈滑漂浴攜谷徐底贏淹添棵階段配壩請(qǐng)?jiān)斉}盆孫圖安2肅我國(guó)城市眾多密，各城市房地魚(yú)產(chǎn)業(yè)起步時(shí)間鹽不同，存在地累域差異，但總穩(wěn)體上來(lái)說(shuō)，基扎本上經(jīng)歷虛了弊1987-1塊98沉9泳年的起步發(fā)展也時(shí)期紙，功1989-1沫99存1汽年的停滯觀望誠(chéng)時(shí)期蹄，竿1991-1辭99御4漢年的高漲時(shí)期富和具199嚷5誦年來(lái)的調(diào)整下陶滑時(shí)期。目前盒我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)撥的寫(xiě)字樓市場(chǎng)鉆處于第四階段跡末，其原因如豐下：寫(xiě)字樓新咽開(kāi)發(fā)項(xiàng)目甚少進(jìn)，許多項(xiàng)目停排工下馬，空置難率增長(zhǎng)速度放流緩。證與衛(wèi)199裕4馬年相比，北京雹市寬199旅9臨年淺第模1減季度寫(xiě)字樓市鍵場(chǎng)的租金下降非了算50逐%議以上，寫(xiě)字樓濱的資本價(jià)值下箭降可了呀30幟%搶以上，已接近仆市場(chǎng)周期的谷竊底劉洪玉：《房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)規(guī)律分析》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1999年第8期26頁(yè)寨。而我國(guó)住房斥市場(chǎng)上，新開(kāi)聰發(fā)投資仍在大文量涌入，但供骨給明顯超過(guò)有第支付能力的需避求，空置率逐灰年上升己，座199雨8素年底已唉達(dá)棉800棒0壯多萬(wàn)平方米，叫基本上處于市做場(chǎng)周期的第三劉洪玉：《房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)規(guī)律分析》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1999年第8期26頁(yè)伍夫2擔(dān)、我國(guó)住房市平場(chǎng)上的供需矛失盾。憲由于寫(xiě)字樓和乖商業(yè)項(xiàng)目短時(shí)遣期內(nèi)很難走出僅低谷，于是越轟來(lái)越多的開(kāi)發(fā)列商把注意力和氏財(cái)力放在開(kāi)發(fā)嬌普通住房市場(chǎng)黑上。然而近年發(fā)來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)泊住宅供求出現(xiàn)垂極不正常的狀孔況。至住房潛在需求狀量大傾豐膀同國(guó)際平均水橋平相比，我國(guó)侵城市人均居住饑面積役在城7-豪8素平方米，是發(fā)頭達(dá)國(guó)家敬的早1/賽3能左右；而且這避些住房的成套竄率不洽到點(diǎn)40枝%屬，全國(guó)人生均果4酸平方米以下的三居住困難糊戶(hù)兄32崗5秧萬(wàn)戶(hù)，危奴房尤334畫(huà)0公萬(wàn)平方米綦軍林山：《當(dāng)前啟動(dòng)居民住宅消費(fèi)的基本思路》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第8期28頁(yè)激。從總量上看具，居民對(duì)住宅棵的長(zhǎng)期需求是多非常旺盛的。康相當(dāng)說(shuō)，在各錢(qián)大、中城市，譽(yù)普通住宅的缺謹(jǐn)口也都不小。輔例如歐，籃“佛九處五濫”油期間，天津市研在人口數(shù)量結(jié)正構(gòu)的變化以及籠危改、市政建岔設(shè)等因素的作料用下，住宅供右給將會(huì)差有融966-12鑄6匯6揀萬(wàn)平方米的缺必口，說(shuō)明潛在才的需求量還是綦軍林山：《當(dāng)前啟動(dòng)居民住宅消費(fèi)的基本思路》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第8期28頁(yè)藝商品房積壓嚴(yán)突重線根據(jù)建設(shè)被部救199桃8陷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)撕統(tǒng)計(jì)資料表明婚，截描止技199倚8殘年底，全國(guó)商炸品房空勵(lì)置啟800仰0綱多萬(wàn)平方米，張其中空置一年豎以上占全部總茅數(shù)臂的房50耐%藏左右。其中空穗置量危在充40砌0兩萬(wàn)平方米以上岔的省市依次為惰：廣東、上海學(xué)、江蘇、海南訓(xùn)、浙江、遼寧諷，其空置數(shù)量意占總數(shù)丙的貫60振%攤。而空置量上體升較快的省市臭依次是：廣東壟、上海、湖北外、重慶、天津瘦。其中天津市擁的空置住宅面運(yùn)積胡達(dá)哭30步0妨萬(wàn)平方米。商供需失衡的后萌果焦一方面，居民度無(wú)法實(shí)現(xiàn)改善斥居住條件的最姨起碼的生存愿慮望，造成社會(huì)希的不穩(wěn)定；另建一方面，大量財(cái)積壓的商品房臉占用了國(guó)家大日量的資金，其擔(dān)中相當(dāng)大的部完分是銀行貸款栗，長(zhǎng)期積壓，胖不僅造成房地瘋產(chǎn)企業(yè)的沉重蝦包袱，也同時(shí)辱會(huì)使金融風(fēng)險(xiǎn)途加大。更為甚踐者，近幾年來(lái)部住房空置量還諸在逐年上升。燙根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)董局的數(shù)字，每狂年空置商品房伸增加量大約嬌是殖100沒(méi)0昌萬(wàn)平方米，沉排積資戰(zhàn)金杰600志0棄億元人民幣。建這不僅是房地葛產(chǎn)業(yè)的損失，古也使資源得不敢到合理的利用野，將引起國(guó)家歡經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢聚。灌渠療二、我國(guó)政府助對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的男政策友簽1燙、住宅建設(shè)成單為今后的熱點(diǎn)鳳進(jìn)印入旦199而6沈年，在房地產(chǎn)廟業(yè)處于低潮，獎(jiǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不換景氣，商品房陽(yáng)大量積壓之時(shí)傻，傳來(lái)了令業(yè)睬內(nèi)人士振奮的燙信息：國(guó)家紀(jì)訪委主任陳錦華飾在關(guān)于發(fā)展住貢房建設(shè)的談話(huà)減中指出，人民丙生活與生產(chǎn)、幟經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間暫，有一個(gè)很好即的結(jié)合點(diǎn)，這斤就是住房。在綱實(shí)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)伸發(fā)縱展嬌“殿九但五泉”股計(jì)劃時(shí)，要把度住房建設(shè)確定想為新的經(jīng)濟(jì)增歲長(zhǎng)點(diǎn)，把住宅決消費(fèi)作為消費(fèi)夢(mèng)熱點(diǎn)斧。鍛199鼓8結(jié)年，建設(shè)部、艦國(guó)家發(fā)展計(jì)劃榆委員會(huì)、國(guó)土卡資源部為了貫礎(chǔ)徹實(shí)施《矮國(guó)務(wù)院庭關(guān)于進(jìn)一步深刻化城鎮(zhèn)住房制宜度改革加快住富房建設(shè)的通知伯》，向各省、齊市、自治區(qū)下啦發(fā)了《關(guān)于大墨力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適帝用住房的若干碌意見(jiàn)》，明確半指出今后住宅影尤其是安居工紹程將是國(guó)家大馬力支持的建設(shè)瘦項(xiàng)目，國(guó)家將營(yíng)對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)普摘通商品住宅和估經(jīng)濟(jì)適用房的套房地產(chǎn)項(xiàng)目予行以一定的政策旦傾斜，在房地法產(chǎn)使用費(fèi)、建龜設(shè)配套費(fèi)和稅厲金上給予一定瓦程度的優(yōu)惠，浩鼓勵(lì)房地產(chǎn)企享業(yè)投資住宅建毒設(shè)。量同時(shí)，為了鼓何勵(lì)城鎮(zhèn)居民購(gòu)狐買(mǎi)住房產(chǎn)品，恢全國(guó)部分城市怕相繼開(kāi)始實(shí)行狼住房分配貨幣晨化。天津市政厲府決定的從椒199兵9自年桿6建月借3賴(lài)0瞧日起，在全市等城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的拐機(jī)關(guān)、團(tuán)體、默企事業(yè)單位一床律停止住房實(shí)美物分配，改為皇貨幣分配。這臂一措施將傳統(tǒng)累的住房分配方考式改為新的住鋼房消費(fèi)方式，伶即普通職工可石以通過(guò)公積金董貸款或商業(yè)銀說(shuō)行住房抵押貸損款來(lái)購(gòu)置自己何的住房，從而付將大大地推動(dòng)想住房消費(fèi)。國(guó)精家同時(shí)也相應(yīng)虧放寬購(gòu)房貸款驗(yàn)的政策并對(duì)住揀房產(chǎn)品交易的撓各項(xiàng)稅費(fèi)作出家較大的下調(diào)，袋進(jìn)一步搞活二蠅、三級(jí)房地產(chǎn)伶市場(chǎng)。著區(qū)2艦、加大積壓商脂品住房的處理椒力度肥在前面我們?cè)忍徇^(guò)捉，迫199忌8壟年底全國(guó)積壓拉的商品房喂達(dá)態(tài)800覺(jué)0牧萬(wàn)平方米，其居中空置一年以淋上的占總量寺的攏50樣%調(diào)左右，形成一貓種建房越多，桌積壓的閑置房墊數(shù)量越多的不盤(pán)良現(xiàn)象。據(jù)國(guó)承家統(tǒng)計(jì)資料顯喪示，每年新增騾的空置商品房冤大約瘡在砌100赤0吩萬(wàn)平方米左右《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》1993年—1997年紫，不良資產(chǎn)的豎增加會(huì)導(dǎo)致金頂融風(fēng)險(xiǎn)的增加杰，為了防止泰身國(guó)式金融危機(jī)純的產(chǎn)生，國(guó)家派下決心大力整鍛頓房地產(chǎn)市場(chǎng)尚：一方面實(shí)行察政策傾斜，將財(cái)房地產(chǎn)市場(chǎng)引隔向普通住房和纏經(jīng)濟(jì)適用房建狡設(shè)，另一方面飛則大力清理積戀壓商品房凝。夫199導(dǎo)9葛年角7揉月翅1宮4郵日，國(guó)務(wù)院辦棉公廳關(guān)于印發(fā)桶《海南省人民壟政府、建設(shè)部便、財(cái)政部、國(guó)猛土資源部、人時(shí)民銀行處置海眠南省積壓房地創(chuàng)產(chǎn)試點(diǎn)方案》蛇的通知（國(guó)辦塘發(fā)壘[1999]于6鄭2堪號(hào)）就是一種現(xiàn)信號(hào)，在試點(diǎn)令方案中明確提幕出赴“擔(dān)盤(pán)活金融資產(chǎn)成，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)萍行環(huán)逃境寺”培。另外，廈門(mén)項(xiàng)、廣州及全國(guó)凈許多城市也都續(xù)開(kāi)始或醞釀?lì)悤?shū)似的處理積壓朋商品房的方案墨，在今后一段烤時(shí)期，將有相《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》1993年—1997年避刑投三、房地產(chǎn)企墻業(yè)政治環(huán)境變親化趨勢(shì)分析蘿縱1律、消除供需矛毫盾的關(guān)鍵是調(diào)給整住戶(hù)的售價(jià)無(wú)。斃目前，我國(guó)房楊地產(chǎn)業(yè)內(nèi)供求萄失衡的現(xiàn)象普白遍存在，在寫(xiě)勒字樓和商業(yè)項(xiàng)鍛目市場(chǎng)中供過(guò)笑于求，因此造何成房?jī)r(jià)和租金禁下滑。由于宏繡觀政策更傾向遼于普通商品房殲的建設(shè)，在一脅定時(shí)期，這個(gè)隨市場(chǎng)無(wú)法有更耕大的改觀。如培上所述，國(guó)家乘在今后一定時(shí)迫間內(nèi)將大力支洲持普通住宅和戲經(jīng)濟(jì)適用房，水以求帶來(lái)全社逆會(huì)經(jīng)濟(jì)向前發(fā)侍展。但目前供宏求矛盾將嚴(yán)重赤影響國(guó)家這一母政策的實(shí)施后解果，假如國(guó)家革大力支持下卻擠出現(xiàn)更多的積饅壓商品房，結(jié)瞎果與政策的初榴衷是南轅北轍音了，下一步如忙何實(shí)現(xiàn)供求平折衡將是國(guó)家首杰要的目標(biāo)。住培房供求平衡的撫實(shí)現(xiàn)受兩方面涌因素的制約，鄭一是通貨膨脹州因素，二是有嘆效需求不足的理因素。羽通貨膨脹因素憤的影響主要表遮現(xiàn)為房?jī)r(jià)暴漲死。按其成因不鴨同可分為三類(lèi)地，一是成本推始進(jìn)型房?jī)r(jià)上漲潮，即因各種稅滑費(fèi)上漲導(dǎo)致的湯房?jī)r(jià)上漲；二甘是結(jié)構(gòu)型房?jī)r(jià)狀上漲，即因其鑄他社會(huì)消費(fèi)品忘價(jià)格上漲帶動(dòng)蛛房?jī)r(jià)上漲；三要是需求拉上型欺房?jī)r(jià)上漲，即三因居民對(duì)住房晃的有效需求膨冷脹而引發(fā)的房感價(jià)上漲。近兩鞠年來(lái)國(guó)內(nèi)消費(fèi)風(fēng)市場(chǎng)處于通貨則緊縮時(shí)期。各坦種消費(fèi)品價(jià)格習(xí)不漲反跌，國(guó)溝家也在逐步減筆少對(duì)住房建設(shè)諒的各項(xiàng)稅收和哲費(fèi)用，居民對(duì)濃于住房的有效宅需求不足現(xiàn)象徹明顯。因此從攀通脹的角度來(lái)露看，房?jī)r(jià)沒(méi)有婦上漲的動(dòng)因。圈如前所述，目始前中國(guó)住房市恨場(chǎng)最明顯的特火征是有效需求盟不足，主要表處現(xiàn)為大量房屋允閑置，同時(shí)居止民住房消費(fèi)水與平并無(wú)明顯改去善。住房有效者需求不足的成落因有二，一是肌社會(huì)分配不合賢理，居民收入霜差距擴(kuò)大，大輸部分居民的住淋房消費(fèi)能力不午足而導(dǎo)致住房穿有效需求不足掛。從我國(guó)目前霞的情形來(lái)看，津這兩方面的影文響同時(shí)存在。置一方面，雖然從人們都在抱怨薯房?jī)r(jià)太高，房詞價(jià)收入比大蔥于屆7待，部分大、中狡城市甚至接近炮或超舟過(guò)掌10曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)恢（據(jù)世界銀行佳考察的結(jié)果，維住房?jī)r(jià)格與年世收入之比螞為腫5僑才具備支付消琴費(fèi)的能力），陷但商品房?jī)r(jià)格竄仍然居高不下驢；另一方面，堅(jiān)我國(guó)商品房空旋置面積呈逐年緣加速上升趨勢(shì)蹲，表明居民住矩房消費(fèi)有效需沖求不足。對(duì)于陪第一種原因，裂由于體制的問(wèn)逗題，在近期內(nèi)朋很難有很大的員改觀，因此解蛙決供求矛盾的遲焦點(diǎn)就在如何鞏刺激居民的有腎效需求上罰。幫199景6球年，建設(shè)部葉碧如棠副部長(zhǎng)指槳出叉：靜“觀要實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)辯略性決策，必忠須有一個(gè)重大愿的政策調(diào)整崇。蘋(píng)”五主要的舉措有使：取消福利分逼房，提高房租攝，增加職工工齊資，減少稅收兆，減低房?jī)r(jià)擁，森“址按拋揭妄”誕要搞，利率要仰降低。污至虛199粒9非年底，上述政寺策性措施陸續(xù)糟出臺(tái)，但只有安房?jī)r(jià)還未有較袋大動(dòng)作。隨著鄭時(shí)間的推移，夸降低房?jī)r(jià)的呼欄聲和要求愈來(lái)萄愈大，如果房選地產(chǎn)市場(chǎng)并未注隨上述政策出隊(duì)臺(tái)一段時(shí)期后狼有明顯起色（戒目前看來(lái)效果唯并不明顯），典短期內(nèi)大幅度斥提高職工收入飄或改變收入，揉消費(fèi)預(yù)期心理失有很大的難度燥，因此政策性嗎房?jī)r(jià)的下調(diào)將肅越來(lái)越可能成出為下一步政策曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)陷仰2作、積壓商品房肅的處置將導(dǎo)致轎房?jī)r(jià)下調(diào)醒在前面的論述迷中，我們已仍知兼199臉8細(xì)年底為止全國(guó)告積壓的商品房圾有禿800雹0序萬(wàn)平方米，且傻仍有不斷增加桃的勢(shì)頭。在國(guó)爐辦喂發(fā)喜[1999]幅6古2跨號(hào)通知中，國(guó)閑家對(duì)積壓商品衛(wèi)房的處置方法狗是限價(jià)出售或蠻出租，對(duì)于降艦價(jià)銷(xiāo)售積壓商喪品住宅還貸的蹦國(guó)有或國(guó)有控匆股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)奸企業(yè)，銀行可悠減免其逾期貸昏款罰款；對(duì)于侮所有限價(jià)銷(xiāo)售挺的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形企業(yè)，免征銷(xiāo)肥售環(huán)節(jié)所涉及臭的營(yíng)業(yè)稅、契燈稅等稅收以及肢各種行政事業(yè)痰性收費(fèi)。由于坡積壓商品房數(shù)趙量龐大，因此屬這部分降價(jià)銷(xiāo)漫售的商品房一葡旦進(jìn)入住房市灰場(chǎng)，將帶走一確定數(shù)量的消費(fèi)經(jīng)者，更為重要盡的是影響消費(fèi)超者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)險(xiǎn)的心理預(yù)期，貢從而影響現(xiàn)有扒的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。繼名3停、住房?jī)r(jià)格下勾調(diào)理論模型與止幅度用買(mǎi)懇價(jià)格對(duì)供需的尚影響機(jī)理如下保圖：拍黑扮貧值P們兵匪駱裳脹縱偽真菠徹袖撒較百臟華S數(shù)竹蘇擦誕P1尿督綁矛敞命P0廊按免圾D1克禍貞降賀P2覽酬菠D買(mǎi)炒滴與泡塞0扁Q襖DQ0壘QS減Q圖3獄目前的房邪價(jià)辯P敢1源高于均衡價(jià)膨格服P么0牌，因此住房供渣應(yīng)羊量際Q搏S姑大于需求返量塵Q紅D傳，其差貿(mào)（序QS-Q啞D怨）就將成為空歡置量，當(dāng)價(jià)格銳下降時(shí)，二者肚通過(guò)蛛網(wǎng)運(yùn)動(dòng)級(jí)達(dá)到理論均衡甲（配P讓0茶，岸Q余0灘），國(guó)內(nèi)住房誦市場(chǎng)供需失衡洽的表現(xiàn)為魚(yú)（拴1豬）由于連續(xù)幾氣年的房?jī)r(jià)上漲乖，雖目前的房蓮價(jià)略有下降，叔但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慮企業(yè)仍看好遠(yuǎn)儉期房?jī)r(jià)還會(huì)上謀升，因此即使扇存在積壓的可伍能性，仍加大遷投資建設(shè)高價(jià)達(dá)位商品房。喇在喉P崗1狗價(jià)格區(qū)內(nèi)，雖皂然存在空置量可（父QS-Q炸D居）仍供給量并峽未隨供給曲線漫下調(diào)。態(tài)（遵2羅）從當(dāng)前房地怖產(chǎn)市場(chǎng)的需求蘋(píng)曲線來(lái)看，其漂可以以下圖表潛示久。檔P巖P1差A(yù)騰P2揚(yáng)B誦P3勒非C暴滅D央O識(shí)播享Q圖4殼取恒其中橫坐標(biāo)為嗎商品房需求量叼，縱坐標(biāo)為房們價(jià)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)蔬學(xué)理論，垮若者B彩點(diǎn)的需求彈性腥為若1.0卷,慘則亂A蘿點(diǎn)附近是缺乏臉價(jià)格彈性案的祝,側(cè)C日點(diǎn)附近是高于翼價(jià)格彈性澆的銅.擴(kuò)目前的房塊價(jià)鎖P罰1羊正是處遵于致A典點(diǎn)燥.豆由于供給量并準(zhǔn)不減程少牧,孫蛛網(wǎng)運(yùn)動(dòng)失可效牙,燭價(jià)格特在糞P繞1閘區(qū)附近的調(diào)消整唯,戒對(duì)需求量影響燭甚陳小動(dòng).歷當(dāng)政府的其他嗚調(diào)整如降低利金率侍,墓改變住房分配邁制度等無(wú)法將殿需求曲線態(tài)由偉D考增緊至氏D豈'灶位以求均衡憂(yōu)時(shí)避,出則人為干預(yù)住靠房?jī)r(jià)格是求得福均衡的手攀段隔.萄價(jià)格調(diào)整應(yīng)處景于高彈性逮區(qū)泄,緩以求降價(jià)帶來(lái)劇廣大居民的住借房需臨求徑;魄因此價(jià)格的下田調(diào)是較大幅度村的幼.錯(cuò)以天津市為煩例顛,轟居民家庭年平頓均收入大約移為呢2仇萬(wàn)元曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)綢，按房?jī)r(jià)與年善收入炎比弓5-繼6蘇計(jì)算則住房?jī)r(jià)子格應(yīng)扣在仗1夸0減萬(wàn)洲-1辰2靜萬(wàn)左右。居民濾要求的平均居腎住面積償在榮70M擺2返左右劉云月：《城鎮(zhèn)商品住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的探討》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第7期50頁(yè)朋，因此其理論磁售價(jià)槽是虧1500-1示60羨0彎元妨/M汁2她左右。與天津令市普通住宅平準(zhǔn)均售爛價(jià)由220鴨0梳元?jiǎng)⒂皲洠骸兑环N新的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析框架的設(shè)計(jì)》載《住宅與房地產(chǎn)》1996年第8期29頁(yè)禮相比較，下降擴(kuò)幅度應(yīng)改達(dá)叛30鋸%曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)劉云月：《城鎮(zhèn)商品住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的探討》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第7期50頁(yè)劉玉錄：《一種新的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析框架的設(shè)計(jì)》載《住宅與房地產(chǎn)》1996年第8期29頁(yè)料總之，由于國(guó)鑒家政策的調(diào)整點(diǎn)，在可預(yù)計(jì)的害將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一滑段時(shí)間內(nèi)，住簡(jiǎn)宅建設(shè)將成為怒房地產(chǎn)投資的驗(yàn)主要方向，將豎成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注的支柱產(chǎn)業(yè)。賤為了實(shí)現(xiàn)這一迎目標(biāo)，國(guó)家在撿政治、經(jīng)濟(jì)體富制繼續(xù)改革的犬同時(shí)，會(huì)通過(guò)著政策手段來(lái)限煉制住房的價(jià)格骨，且普通商品炕房下調(diào)的幅度偽約寺在網(wǎng)1/駝3痰左右，這就是狗政治環(huán)境變化奪的新趨勢(shì)。各第三贊節(jié)邪籠房地產(chǎn)企業(yè)的洲經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其漸變化趨勢(shì)分析浴避濾一、我國(guó)房地超產(chǎn)企業(yè)所面臨羽的經(jīng)濟(jì)環(huán)境儀起1逝、通貨緊縮現(xiàn)勞象仍在繼續(xù)瀉為了刺激國(guó)內(nèi)睬經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)據(jù)家陸續(xù)出臺(tái)一聽(tīng)些財(cái)政和貨幣振措施以鼓勵(lì)消寬費(fèi)。例如，增砌加政府對(duì)基礎(chǔ)訪設(shè)施建設(shè)的投扔資，連續(xù)降低祥利率，以求消克費(fèi)增加。目前吩看來(lái)這些措施慮給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的艱推動(dòng)作用還有姐待時(shí)間檢驗(yàn)。環(huán)物價(jià)持續(xù)走低訴，國(guó)內(nèi)需求狀厘況仍無(wú)法令人記滿(mǎn)意。從物價(jià)想走勢(shì)看錯(cuò)，血199旨7坐年勤為釀102恒%砍，禮199煎8交年港為窮100桑%厲，裝199餅9院年一季度持續(xù)頃下降孟燕芬：《居民儲(chǔ)蓄構(gòu)成變化與經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展》載《上海綜合經(jīng)濟(jì)》1999年第8期45頁(yè)基，脆從的199食6統(tǒng)年開(kāi)始，雖然弦國(guó)家已連癢續(xù)忌7構(gòu)次降低利息，期而居民儲(chǔ)蓄總蒸額卻仍在持續(xù)捧上升，雖然增桑長(zhǎng)速度有所下賄降，但年年有娘所增長(zhǎng)。物價(jià)酬和儲(chǔ)蓄率的走咱勢(shì)。說(shuō)明通貨副緊縮還在持續(xù)媽?zhuān)@對(duì)國(guó)民生帽產(chǎn)運(yùn)行的良性榜循環(huán)十分不利孟燕芬：《居民儲(chǔ)蓄構(gòu)成變化與經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展》載《上海綜合經(jīng)濟(jì)》1999年第8期45頁(yè)窯棍2順、斯爸房地產(chǎn)金融仍興需發(fā)展昏傳跪（念1喝）金融對(duì)房地紛產(chǎn)業(yè)的影響旁房地產(chǎn)與金融盲具有密切關(guān)系她，房地產(chǎn)的發(fā)秀展離不開(kāi)金融簽支持。金融在蓮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展越中的作用可歸順納為三大效應(yīng)雨。顯①鈔啟動(dòng)效應(yīng)。目鷹前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)一教平方公里的土葉地，其票由救“脖生狀地石”憑變找成臟“矛熟駱地急”顏直至建設(shè)項(xiàng)目杯全部完成，大品約需萄要逮1張5晉億元，前期開(kāi)鈴發(fā)費(fèi)用到在置1于億元以上。如暮此巨大的前期童資金需求，正急是金融業(yè)從大哨量的儲(chǔ)戶(hù)手中幣收集后輸送給目投資者。中②蠟乘數(shù)效應(yīng)。當(dāng)縱金融機(jī)構(gòu)將投割資的貨幣注入蹤房地產(chǎn)領(lǐng)域后鞠，貨幣要依次旬發(fā)生兩次乘次或反應(yīng)，使其作必用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初趁始注入額。仰③畢深化效應(yīng)。在株經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，糟金融通過(guò)利率羨機(jī)制將社會(huì)資令本不斷吸引到筆富有生命力即襪社會(huì)資本不斷跑吸引到富有生阿命力即社會(huì)邊抓際生產(chǎn)率較高市的產(chǎn)業(yè)中，金豆融資本與產(chǎn)業(yè)煉資本的融合或冤混合成為現(xiàn)代碌經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特亡征。房地產(chǎn)業(yè)冶要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化效，就必須借助漸金融杠桿把分磁數(shù)口、游離于呆社會(huì)再生產(chǎn)之汽外的資本轉(zhuǎn)移鎖到更有效使用索它的開(kāi)發(fā)商手失中，使資本流挽向最有用的地妥方。討亦略（鍋2斜）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)勇金融存在的問(wèn)懶題三目前中國(guó)房地屑產(chǎn)業(yè)存在著資臉金周轉(zhuǎn)的四大升矛盾：資金巨臺(tái)大需求與房地?zé)岙a(chǎn)企業(yè)自身資掃金有限的矛盾軍，投資回報(bào)周配期長(zhǎng)（與再生雅產(chǎn)連續(xù)性的矛亦盾，資金投入驅(qū)集中性與資金森來(lái)源分散性的向矛盾，巨額購(gòu)喪置一次性與資隸金積累長(zhǎng)期性授的矛盾。由于鍋上述矛盾存在毯，使國(guó)內(nèi)房地灑產(chǎn)金融存在兩群種怪現(xiàn)象：一呼方面金融對(duì)房輩地產(chǎn)供給支持硬過(guò)度嗽。規(guī)199陳7可年，我國(guó)房地麥產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源愛(ài)組成大致是：燙國(guó)外資建金臺(tái)12尸%訊，國(guó)內(nèi)銀行貸鑼款得70絹%箏以上，房地產(chǎn)貼企業(yè)自有資瞇金耗18絹%錯(cuò)左右（《中國(guó)幟證券報(bào)躬》求199溝8豎年份3孕月初6廉日常第稱(chēng)7記版），許多房險(xiǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某只是用自有資符金支付買(mǎi)地定敲金后，通過(guò)物雙業(yè)契約抵押給羨銀行以取得貸謎款，從而繼續(xù)徹工程建設(shè)。一誼般國(guó)際公認(rèn)銀宮行貸款占房地饅產(chǎn)總投資已的蕩40毯%橋左右是正常的蛙，而國(guó)內(nèi)銀行立信貸資金在房雀地產(chǎn)投資中所極占比例明顯過(guò)庭高。由于房地臨產(chǎn)業(yè)占用金融賣(mài)資產(chǎn)的比重過(guò)束大，房地產(chǎn)市癥場(chǎng)的投機(jī)因素男也滲透到金融圖機(jī)構(gòu)，大量的滔信貸資金涌入僵房地產(chǎn)市場(chǎng)，醬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幸借助金融力量僵使房市開(kāi)發(fā)規(guī)兇模日益龐大；巨過(guò)熱的供給造絕成大量的積壓勒商品房，從而妖使信貸資金沉畏積下來(lái)榨（湯199漂7電年我國(guó)空置房曲地產(chǎn)的價(jià)值抖達(dá)曬12但0咱億美元），使涂金融壞帳率提和高，增加銀行圾風(fēng)險(xiǎn)。另一方巾面是金融對(duì)房健地產(chǎn)需求支持搖乏力。國(guó)內(nèi)各慚大銀行對(duì)個(gè)人羞住房抵押貸款屑不足全部房地旱產(chǎn)貸款謀的許10嫂%員，大量的資金塔拋給了供給市憤場(chǎng)，而只有少波量的資金提供觸給需求市場(chǎng)，劃加劇了房地產(chǎn)宅市場(chǎng)的供需失修衡。盲綜上所述，我影國(guó)房地產(chǎn)金融卸的問(wèn)題最突出疲的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題哄，也是國(guó)家在樣今后會(huì)重點(diǎn)整眠理的方面。付熱虛二、房地產(chǎn)企釀業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變鞠化趨勢(shì)分析乞1繡、消除金融風(fēng)旨險(xiǎn)的關(guān)鍵是調(diào)寬整金融信貸結(jié)攏構(gòu)吳毯極（撕1憲）房地產(chǎn)業(yè)與層金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鷹系妨房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)咐高風(fēng)險(xiǎn)、高收式益的行業(yè)，也以是對(duì)金融資本鋸依賴(lài)度十分高好的行業(yè)，其經(jīng)夠營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)撤移到金融業(yè)，子帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)手。從理論上講碗，房地產(chǎn)業(yè)中殺宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)析的產(chǎn)生基于以趟下原因：蜜①皆自我約束的有導(dǎo)限。囑金融業(yè)的自我薪資金只有占總哀資產(chǎn)的很小一街部分，且往往袋是委托代理式禿的經(jīng)營(yíng)管理，茶因此，其錯(cuò)誤演的決策、操作帶招致的自身?yè)p擱失較小，而冒克險(xiǎn)有時(shí)卻帶來(lái)董可觀的收益，圖這種盈虧不對(duì)戶(hù)稱(chēng)使得金融業(yè)臣自我約束有限姑，傾向工作一今些風(fēng)險(xiǎn)較高、訓(xùn)同時(shí)收益也較濾高的融資決策醋，有的甚至不濁惜從事不正當(dāng)狂或違規(guī)違法交輛易，從而導(dǎo)致哨金融風(fēng)險(xiǎn)，房鉆地產(chǎn)業(yè)就常是賴(lài)這樣的融資對(duì)充象。蒼②尚信息不對(duì)稱(chēng)。溉即相對(duì)于資金他投放者，資金糞使用人對(duì)投資爆的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擁峽有更多的信息趁，且融資者不后易作充分的事涼前篩選和事中戲監(jiān)督。房地產(chǎn)稈業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)綠，技術(shù)要求較暈高，且市場(chǎng)多湖變，更加重了跌信息不對(duì)稱(chēng)，窗從而使金融風(fēng)刺險(xiǎn)加大。阿③糠金融風(fēng)險(xiǎn)也與餓經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)樹(shù)借款人可以分牛為三類(lèi)：一類(lèi)哥是抵補(bǔ)性企業(yè)饞，它只根據(jù)自猶己未來(lái)的現(xiàn)金狂流量作抵補(bǔ)性妨籌資，是最安蕩全的借款人；春第二類(lèi)是投機(jī)怒性的借款企業(yè)憐，它們根據(jù)預(yù)志測(cè)的未來(lái)資金惰豐缺程度和時(shí)遼間來(lái)確定借款際；第三類(lèi)是高文風(fēng)險(xiǎn)的借款企掙業(yè)，借款用于束投資償還期很辦長(zhǎng)的項(xiàng)目，在性較長(zhǎng)時(shí)期他們流都無(wú)法用投資懶收益還本付息辭，而需要滾動(dòng)戴融資用于支付航本息。在經(jīng)濟(jì)妹的繁榮時(shí)期，柄房地產(chǎn)與股票胡價(jià)格持續(xù)上漲授，后續(xù)的措款鉗比重越來(lái)越大翅，原因之一是挽貪欲的動(dòng)機(jī)超耀過(guò)恐懼，價(jià)格證的上漲推動(dòng)更炮多的購(gòu)買(mǎi)；原致因之二是由于串競(jìng)爭(zhēng)的壓力而坐作出許多不審柔慎的貸款決策鴿，不這樣做將劉推動(dòng)顧客和市環(huán)場(chǎng)。于是，企餡業(yè)、家庭的債另務(wù)與收入比例雁越來(lái)越高。但團(tuán)經(jīng)濟(jì)的繁榮必籮然走向相對(duì)蕭拜條，引起違約爛和破產(chǎn)浪潮，淘并反饋到金融廟體系，繼之以討金融體系為媒殺介迅速擴(kuò)散傳察播。瓦軋勸（雄2度）房地產(chǎn)金融逐信貸結(jié)構(gòu)失衡撕加劇金融風(fēng)險(xiǎn)個(gè)性邪一般而言，在猶市場(chǎng)需求旺盛抽，房地產(chǎn)供不備應(yīng)求的狀態(tài)下存，銀行資金貸喘款的天平應(yīng)更遣多地傾向開(kāi)發(fā)鳥(niǎo)商，以緩解需幫求壓力；反之睜，則應(yīng)傾向消理費(fèi)者，以刺激污消費(fèi)，盤(pán)活積愉壓房產(chǎn)占用的態(tài)資金，以達(dá)到波開(kāi)呆發(fā)葡—要—顫銷(xiāo)如售糕—蹲—?jiǎng)谠匍_(kāi)發(fā)的良性尿循環(huán)。而國(guó)內(nèi)傷絕大部分的信毛貸資金則發(fā)放更給開(kāi)發(fā)商，從午而更加劇有效靈需求不足的現(xiàn)儀象品。市199丈6遇年全國(guó)房地產(chǎn)紀(jì)投資壺達(dá)鈴372封5峽億元，掉比姥199丙5幼年增加枕18.3打%紀(jì)。后到峰199陣6訴年來(lái)末，商品尸房空置量花達(dá)易660瀉0銜多萬(wàn)平方米，奇積壓量增加編31.4魄%道，而房?jī)r(jià)由年倒初的平均價(jià)咳格練160創(chuàng)0姥每平方米上升幣到漁180忽0寸元每平方米，橫增幅鐵12.5宣%楊德才：《東南亞金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟示》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第6期70-71頁(yè)掌。房地產(chǎn)價(jià)格據(jù)的上升，并不虜是市場(chǎng)需求旺缺盛的反映，而雀是不斷增長(zhǎng)的述利息費(fèi)用和管歸理費(fèi)用進(jìn)入成芹本導(dǎo)致的。由覆于信貸結(jié)構(gòu)失漲衡，造成一方悠面大量建房，皆一方面又購(gòu)買(mǎi)臨力不旺，造成瓶銀行資產(chǎn)被大聞量擠占，形成疏呆帳、壞帳，府使銀行不良資蜓產(chǎn)加大。據(jù)國(guó)竹家統(tǒng)計(jì)局公布米，因199杠6肌年末積壓商品日房占用資華金握100棟0襯億元。積壓越災(zāi)嚴(yán)重，越會(huì)促孫使銀行等金融禽機(jī)構(gòu)更牢固地?fù)砝壴诜康禺a(chǎn)讀企業(yè)的戰(zhàn)車(chē)上搭，家“慚生死與買(mǎi)共銷(xiāo)”帝，極易引發(fā)金楊德才：《東南亞金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的啟示》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第6期70-71頁(yè)婆2秀、亞洲金融危沫機(jī)對(duì)我國(guó)房地籮產(chǎn)金融的警告買(mǎi)泳留始于泰國(guó)，進(jìn)在而波及整個(gè)東弓南亞的金融危泄機(jī)，其導(dǎo)因是琴這些國(guó)家房地牛產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的辦破滅而引起的婦。雖然馬來(lái)西櫻亞總理馬哈蒂黨爾譴責(zé)是擁有已巨額游資充的雀“刷貨幣獵攪手普”柔喬租治殘·倉(cāng)索羅斯一手挑惡起的東南亞金貿(mào)融危機(jī)，但事唐實(shí)上，這次東挨南亞金融危機(jī)共的根本原因在駐于房地產(chǎn)的過(guò)要度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致了掘銀行不良資產(chǎn)肢的驟增，進(jìn)而徐引發(fā)金融危機(jī)公。被譽(yù)縮為處“靠亞洲五小既虎總”眾之一的泰國(guó)，晚在材198式5透年井至肯199師5釣?zāi)晔觊g，經(jīng)胸濟(jì)平均增長(zhǎng)率孔8.5屆%腹，許多國(guó)外資窗本流向該國(guó)，案泰國(guó)當(dāng)局利用踏這些資金向銀莫行和金融公司改提供大量的美乖元貸款。許多充銀行和金融機(jī)宴構(gòu)將大筆資金米投向房地產(chǎn)業(yè)出，造成房地產(chǎn)爆供過(guò)于求。據(jù)偉統(tǒng)計(jì)娛，坊199遲6粒年泰國(guó)曼谷斧有程6續(xù)0隔萬(wàn)平方主的辦朗公樓投放市場(chǎng)剝，其中一半以投上無(wú)人光顧匪；父199到7橫年曼谷又營(yíng)有遲9綿0否萬(wàn)平方米的辦始公樓應(yīng)市債，岸199鉆8鍛年還計(jì)劃投雁入拉13碧0您萬(wàn)平方米；雖店然許多人早就軍意識(shí)到房地產(chǎn)寒供大于求，籮但蛛80自%艘的大樓正在建薪設(shè)中，無(wú)法下僅馬。房地產(chǎn)商擋從金融機(jī)構(gòu)大芝量借入資金大碗批量開(kāi)發(fā)房地鋼產(chǎn)，如果房地氣產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際需別求與有效需求揮十分強(qiáng)勁，本根也無(wú)可厚非；渠但近年來(lái)，由福于東南亞各國(guó)運(yùn)經(jīng)濟(jì)速度放慢生，已經(jīng)出現(xiàn)房挽地產(chǎn)大量積壓攝，泰國(guó)的房產(chǎn)專(zhuān)空置率已超午過(guò)量20拖%疾，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)論展速度大幅下奔降問(wèn)（勉199繡6困年簽為模7糾%鋤；紛199橫7結(jié)年為午0.6含%肉）房地產(chǎn)公司惑紛紛破產(chǎn)，金飯融機(jī)構(gòu)的大量志貸款隨之變成漆呆帳。霸到遺199妥6薯年底，泰國(guó)銀灣行的呆帳總核額遵1/應(yīng)2討以上為房地產(chǎn)蹤公司拖欠減。永199召7閥年山6紡月轎3聚0師日泰國(guó)銀行公嶄布其商業(yè)銀行鏡呆帳占總貸款吧的噸8.5攜%犁，但觀察家們著普遍認(rèn)為實(shí)際晶水平比這要高斗得多。搖到囑199燃7揭年群6紹月底，泰國(guó)金任融業(yè)壞帳已高奸達(dá)浸35葬0居億美元街。鎮(zhèn)199蒙7行年嶺6宵月云-職8具月，泰白國(guó)圾5記8塔家金融機(jī)構(gòu)被爪迫停業(yè)李冬梅：《亞洲金融危機(jī)與我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第11期54頁(yè)亞，動(dòng)搖人們對(duì)季金融體和信心延，導(dǎo)致貨幣危籍機(jī)爆發(fā)，泰銖李冬梅：《亞洲金融危機(jī)與我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第11期54頁(yè)毅中國(guó)目前腦有榨100腔0銜億元信貸資金鄰壓在房地產(chǎn)上稻，且房地產(chǎn)市顫場(chǎng)已明顯處于芽供大于求的情森況，房地產(chǎn)開(kāi)蹤發(fā)企業(yè)宣的換70岔%釣以上的資金來(lái)柏自銀行、金融唱機(jī)構(gòu)，資金來(lái)沙源單一，這與網(wǎng)泰國(guó)發(fā)生金融食危機(jī)前形勢(shì)相欣類(lèi)似。而且中通國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)形私勢(shì)也不容樂(lè)觀劣，金融壓力巨貧大。我國(guó)國(guó)有秋銀行貸緒款遼7樂(lè)成貸給國(guó)有企芬業(yè)，理到東199要6起年底，銀行對(duì)憑國(guó)有企業(yè)貸款瘡呆帳、壞帳已瞇達(dá)人民尊幣強(qiáng)1肌萬(wàn)億元，錯(cuò)近勝3絕倍于銀行自有偏資產(chǎn)，僅國(guó)有誼企業(yè)拖欠銀行屆利息就超翁過(guò)汗1陷千億元周世江曾梓宜：《房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第9期79頁(yè)巷。國(guó)家連續(xù)降魄息，某種程度遭上也反映出金每融體系的壓力耳過(guò)大。雖然我逮國(guó)金融信貸總臥體數(shù)量很大，嗎外匯儲(chǔ)備也倍在海140頑0城億美元以上，割但國(guó)有企業(yè)已侵耗費(fèi)國(guó)家和銀殖行大量的財(cái)力俊，如果房地產(chǎn)拿市場(chǎng)出現(xiàn)異常僻波動(dòng)，引發(fā)金歡融波動(dòng)，對(duì)國(guó)藥民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)氣行起什么程度纏的影響。恐怕周世江曾梓宜：《房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第9期79頁(yè)妄3袍、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變燈化分析頁(yè)降駱（具1雪）金融環(huán)境變還化分析設(shè)由于我國(guó)目前唱所積壓的房地拿產(chǎn)不僅數(shù)量過(guò)花大，而且呈上絡(luò)升趨勢(shì)，其中裁潛伏一定的金牲融風(fēng)險(xiǎn)，給國(guó)年民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)市行帶來(lái)阻滯。干一方面，國(guó)家煤會(huì)通過(guò)政策手刑段，平抑房?jī)r(jià)需，并通過(guò)金融瓣手段將清理現(xiàn)穴存的積壓房產(chǎn)網(wǎng)，盤(pán)活沉積資足金，另一方面扣各商業(yè)銀行將絨對(duì)新投入房地刃產(chǎn)市場(chǎng)的資金侄嚴(yán)格控制建設(shè)過(guò)方向和數(shù)量，像從而減少新的面資金投入后又前行成積壓房產(chǎn)手。幟基于上述分析歉國(guó)有商業(yè)銀行泡和各金融機(jī)構(gòu)帳在國(guó)家整頓房聾地產(chǎn)政策出臺(tái)棗后，將開(kāi)始調(diào)書(shū)正信貸結(jié)構(gòu)，深即嚴(yán)格控制給字房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企禁業(yè)的貸款數(shù)量蝦，而增加對(duì)住剝房消費(fèi)的信貸堂力度。在短期仿內(nèi)，會(huì)有相應(yīng)嗚的控制開(kāi)發(fā)建樣設(shè)貸款的措施感出臺(tái)，究意是喪以利率形式還揀是金融行業(yè)規(guī)艱定形式出臺(tái)，追一時(shí)還很難確撓認(rèn)，但可以肯謠定的是這樣的鏈環(huán)境變化必然匯發(fā)生（國(guó)內(nèi)調(diào)川整利率結(jié)構(gòu)的公呼聲較多，估薄計(jì)二者會(huì)同時(shí)窗出臺(tái)）。測(cè)漂劉（愉2尿）匯率調(diào)整待界機(jī)而動(dòng)封從我國(guó)外匯政端策角度出發(fā)，茂自萌199淹4傾年我國(guó)外匯體禍制改革以來(lái)，梅在國(guó)際收支持褲續(xù)順差的情況已下，銀行間外午匯市場(chǎng)一直處綠于供大于求的侄狀況，人民銀其行在面臨外部準(zhǔn)平衡和內(nèi)部平眠衡的兩難選擇臣時(shí)，實(shí)際上選逆擇了以匯率穩(wěn)辱定為主要目標(biāo)消的政策。結(jié)售歡匯制度改革和方人民銀行在外貌匯市場(chǎng)上的吸傷匯，一方面使品中國(guó)外匯儲(chǔ)備臣大幅度增加；木另一方面，人舊民銀行在外匯靜市場(chǎng)上吸進(jìn)外府匯時(shí)大量拋出攝人民幣，中央駁銀行的外匯占晚款現(xiàn)已成為中碧國(guó)基礎(chǔ)貨幣投令放的一條主要才渠道。為了避緞免國(guó)民經(jīng)濟(jì)中因貨幣供應(yīng)超常怠擴(kuò)張，干擾國(guó)蓄內(nèi)貨幣政策，缺人民銀行采取堅(jiān)了收回對(duì)商業(yè)盞銀行再貸款，醫(yī)嚴(yán)格控制貸款容總規(guī)模等辦法蓮進(jìn)行對(duì)沖中和黃。雖然取得一襯定效果，但這姻種你“斬中尖和奴”獄政策也帶來(lái)許公多問(wèn)題。洋①搭貨幣政策處于垂被動(dòng)應(yīng)和局面聽(tīng)。在目前中國(guó)飛外匯管理體制友下，外匯市場(chǎng)肚很難自求平衡蝶。為了穩(wěn)定匯牛率，中央銀行蝕在外市場(chǎng)上只納有將外匯供需泉差額大部吃進(jìn)鳥(niǎo)，這就造成基繞礎(chǔ)貨幣的投放備缺乏約束。而貴如果實(shí)行中和具政策的話(huà)，就震會(huì)影響中央銀宏行結(jié)構(gòu)調(diào)整政賭策的實(shí)施，而銷(xiāo)且越往后難度劃越大。爛②楚要付出越來(lái)越罷大的成本。干陷預(yù)市場(chǎng)，增加盞持有外匯儲(chǔ)備叮帶來(lái)成本增加弱是各國(guó)遇到的梨普遍問(wèn)題。大頃量拋出人民幣踐購(gòu)進(jìn)外匯，會(huì)悟增加財(cái)政或準(zhǔn)擇財(cái)政負(fù)擔(dān)。發(fā)距行債券進(jìn)洲行諸“答中漫和優(yōu)”園，要支付利息亦。持有外匯儲(chǔ)兩備是要付出成廈本的，為保持絮所持有外匯儲(chǔ)刊備的安全性和笑流動(dòng)性，這些攀外匯不能用于道貸款和投資。雅安全性越高，朋流動(dòng)性越強(qiáng)，沿收益就越低。拘隨著中央銀行批干預(yù)市場(chǎng)而吃姻進(jìn)外匯的增多滋，這方面的成刪本也隨著增加縮。瞧根據(jù)國(guó)際上的樹(shù)經(jīng)驗(yàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)熊來(lái)看，要同時(shí)妹實(shí)現(xiàn)內(nèi)外平衡悼，也即是匯率絲的穩(wěn)定和國(guó)內(nèi)娛價(jià)格的穩(wěn)定是允很難的。管理類(lèi)當(dāng)局只能選擇盈其一作為主要劫的政策目標(biāo)。樸盡管政府可以旋采取各冷種得“善中戒和丈”竄措施來(lái)沖銷(xiāo)負(fù)暑面的影響，咳但永“贈(zèng)中源和責(zé)”展措施只能在短納期內(nèi)有效。中危國(guó)國(guó)際收支目擦前存在巨額順朱差，匯率調(diào)整至也應(yīng)該是一種盲可運(yùn)用的手段柄。剖第四題節(jié)萬(wàn)頭辜房地產(chǎn)企業(yè)人葵文環(huán)境變化趨每勢(shì)分析亡由于人的需求芽，才形成各種掃市餅場(chǎng)蹤,愈才有形形色色蠟的行業(yè)和企業(yè)軍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)侮住宅，其消費(fèi)賺對(duì)象就是人，翁人也是構(gòu)成人格文環(huán)境中的主危角。人口因素披的變化，直接賞影響著企業(yè)所框面對(duì)的市場(chǎng)，矮因此，研究市粥場(chǎng)，就首先要固研究人口環(huán)境占。在世紀(jì)之交湖，我國(guó)正快速弊地進(jìn)入人口老賴(lài)齡化社會(huì)。這職一現(xiàn)象使整個(gè)推社會(huì)需求結(jié)構(gòu)艱發(fā)生變化，并備對(duì)社區(qū)規(guī)劃、礙住宅建設(shè)產(chǎn)生果深刻的影響。葉照買(mǎi)一、中國(guó)城市溜人口老齡化現(xiàn)以狀顆目前，我國(guó)雖涌未成為老齡國(guó)帽家，但是據(jù)中薪國(guó)老齡協(xié)會(huì)的喬有關(guān)人士所言沖，我國(guó)已援有嫁1/疾4耕的省市進(jìn)入了合老齡化社會(huì)，啞包括北京、上盾海、天津、江縮蘇、浙江、廣偽東、山東等經(jīng)劣濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)巨。我國(guó)正處在征步入老齡化社疫會(huì)的階段。從鐵我國(guó)歷次人口蕩普查的年齡結(jié)耐構(gòu)變動(dòng)狀況看炎（見(jiàn)挨表冊(cè)1去），陵自汽196謊4陣年以后老年人慨口的比重在不盟斷上升，反映遇出我國(guó)的人口族結(jié)構(gòu)逐年向著鄙老齡化發(fā)展的算趨勢(shì)。艇表吩1群漁全國(guó)歷次人口脖普查的年齡結(jié)雄構(gòu)變動(dòng)狀況圈（的%礎(chǔ)）莖年份努0-1嬸4托歲暗15-5梁9軌歲閑6碰0丹歲以上虛195零3消年宏36.28趙56.40蜜7.32范196何4螺年肅40.70御53.22瞎6.08遮198鐮2秧年枕33.59廟58.77被7.64知199隊(duì)0亞年餡27.71木63.71診8.59推在國(guó)內(nèi)某些大駐城市的社區(qū)中冒，老齡人口所唱占的比例要比眉上述調(diào)查所顯束示的數(shù)字高很追多。目前上海惱楊浦區(qū)擁有人覺(jué)口兩112.損4護(hù)萬(wàn)，其爽中扮6器0仰歲以上的老人痕達(dá)縫16.謀7魚(yú)萬(wàn)，占總?cè)丝跐M(mǎn)的會(huì)15.86蝕%口，接火近明199鐮0煎年全國(guó)平均值礙的兩倍。據(jù)統(tǒng)共計(jì)，中國(guó)目茂前噴6擔(dān)0妻歲以上的老年路人已裙達(dá)杠1.秘2推億，占中國(guó)總械人口但的盲9.7阻%翅，預(yù)計(jì)短到桿200槐1語(yǔ)年將達(dá)梁到欺1.共3聚億，約占中國(guó)倆總?cè)丝趶澋纳?0結(jié)%飲，懸到抵202李0膀年，中維國(guó)漫6屬0然歲以上老年人命口比率預(yù)計(jì)將榮占繪到維15.2偏%漫，進(jìn)入老年型蓄國(guó)家的行列?！度丝谘芯俊?998年第4、5期露桂虛二、我國(guó)人口孫老齡化到來(lái)的泉必然性并竭巷中國(guó)雖是一個(gè)鳳地域廣闊的國(guó)枯家，但翻近深1/牌3吃的土地不適于帶耕種和居住，像加之由于以前預(yù)人口政策的失漢誤，造成中國(guó)浩目前人口已超蹲過(guò)妥1濕2盛億，占世界人晶口柱的橋1/性5鉤，中國(guó)人民的螞生存環(huán)境不容包樂(lè)觀。由于龐塌大的人口壓力扎，中國(guó)政府堅(jiān)泰持實(shí)行計(jì)劃生法育工作，下大善力氣控制人口聯(lián)數(shù)量發(fā)展，取初得了很大的成餓績(jī)。由于人口手增長(zhǎng)速度雖然炊下降，但總體傷人口數(shù)量仍在擱持續(xù)上漲。據(jù)介估計(jì)，中國(guó)在諷堅(jiān)持目前人口袍政策的前提下老，人口將增加帳到痕1攔6文億左右后，才訪可能緩慢下降底，迅速膨脹的峽人口對(duì)經(jīng)濟(jì)社申會(huì)發(fā)展帶來(lái)的洗不利影響已表奮現(xiàn)得十分明顯鋤，按照目前人隨口增長(zhǎng)的速度飼，每年新增加幸的國(guó)民收索入令抖有句40燒%悅將要被新增的霧人口消費(fèi)掉，甘這不僅影響社錘會(huì)資金的積累聯(lián)，也影響人民賽消費(fèi)水平的提輸高。因此，在泉下世紀(jì)初，中列國(guó)的人口政策軋不會(huì)放松，仍喉以控制人口數(shù)莊量、降低人口劍自然增長(zhǎng)險(xiǎn)率攝嘉為戰(zhàn)略決策。社蘆姻由于我國(guó)是靠友出生率的收縮月來(lái)降低人口總廢量的互，奧2翅0域多年出生率長(zhǎng)攔期持續(xù)下降，沿加之生活水平蝴的提高和醫(yī)療竭條件的改善，慘我國(guó)人口的平舟均壽命律由拒194秋9睛年的不讀足諒4拐0愧歲延長(zhǎng)到目前損的乎70.冠6樹(shù)歲，這一降一亭升，也必然導(dǎo)朽致老年人口的亮比例迅速上升車(chē)。因此說(shuō)，人研口老齡化是我緒國(guó)社會(huì)發(fā)展的沈必然結(jié)果。諷第二虹章畢表談社會(huì)環(huán)境變化茅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)聾的影響電第一吃節(jié)闊秩環(huán)政治環(huán)境對(duì)房檔地產(chǎn)企業(yè)的影給響超播寒一、房地產(chǎn)企僵業(yè)投資取向新托定位史違由于寫(xiě)字樓、春商品項(xiàng)目供大嘉于求，需求疲商軟，因此在一赴段時(shí)期內(nèi)建設(shè)塌新的類(lèi)似項(xiàng)目銀將面臨政策和叢經(jīng)濟(jì)的雙重壓憑力，因此許多版開(kāi)發(fā)商紛紛將壘目標(biāo)轉(zhuǎn)向住房勒建設(shè)。高價(jià)商嶺品房在短期有煤飽和的趨勢(shì)，猾而且由于福利濃分房的取消，摩許多公款購(gòu)買(mǎi)侄高檔住房的單們位已提前進(jìn)入間市場(chǎng)，隨這部語(yǔ)分市場(chǎng)的萎縮父，高價(jià)位商品團(tuán)房的銷(xiāo)售將進(jìn)姐入低谷。而建爽設(shè)開(kāi)發(fā)普通商恨品房，不僅是憤符合政策的導(dǎo)野向，也是適應(yīng)方市場(chǎng)的變化所賠需。建設(shè)普通味住宅將成為投駝資的主方向。膝這塑二、住房?jī)r(jià)格蜜下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)遇開(kāi)發(fā)企業(yè)的影硬響堪朝1蚊、住房?jī)r(jià)格的雖構(gòu)成追袍寸一般住宅的開(kāi)摩發(fā)由三部分組矩成，一是土地借費(fèi)用，二是建燈安費(fèi)用，三是宋各種市政配套總費(fèi)和稅費(fèi)。其嗚中土地費(fèi)用腳為舉20渾%郵左右，建安成療本羨占夜30%-35異%揭，市政配套費(fèi)漢用和稅費(fèi)農(nóng)為勸30%-40倍%柄，再加上開(kāi)發(fā)插商的利潤(rùn)，就津是住房的售價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)：《住宅建設(shè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)》1997年中國(guó)建材工業(yè)出版社出版141頁(yè)北。以天津市河絕北區(qū)某小區(qū)普?qǐng)A通商品住宅為周例，其土地使飽用費(fèi)用指為雷30扒0兇元到/M厭2懷，市政配套費(fèi)訂用為：大配套畏費(fèi)布用臟16呢0培元跟/M旗2愉，電宣力掩15剪0叉元躁/M捐2拌，排通水既4弓0夸元我/M祖2仔，給體水顆4遙0熔元哭/M冒2憑，煤硬氣黎390趕0怪元農(nóng)/雨戶(hù)線（碗6造0席元破/M云2田左右），電兆話(huà)艇5類(lèi)元況/M抬2分，有線電棗視趙20滑0納元雀/M睜2困（傍4律元貸/M顛2拍左右），供背熱鎮(zhèn)10顆8唱元泉/M余2診，合攔計(jì)俯64誰(shuí)8臺(tái)元采/M抱2惰，建安成墨本掌61撇0綢元誠(chéng)/M蒸2私，其他稅費(fèi)和古利息費(fèi)用大致終在補(bǔ)10倆0威元溉/M圈2度左右（該開(kāi)發(fā)篇企業(yè)稅收有減犯免），合計(jì)開(kāi)戴發(fā)成本鷹：黎165始8避元跪/M帥2檔。該小區(qū)售房凳平均價(jià)夾格校215矛0斯元族/M苦2插，我們可得出中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)：《住宅建設(shè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)》1997年中國(guó)建材工業(yè)出版社出版141頁(yè)表2兔項(xiàng)目枕土地成本五建安成本季市政建設(shè)成本湖利稅費(fèi)用祝利潤(rùn)教合計(jì)披百分比猜14%勢(shì)28%魚(yú)30%節(jié)5%井23%壓100%罷朽2柳、住房?jī)r(jià)格降鈴低的途徑堪原涼（益1格）土地使用價(jià)結(jié)格的差別有時(shí)瞎是很大的，其茫所占開(kāi)發(fā)成本鋪的比例也非固乏定不變的，在要正常情況下大迫部分項(xiàng)目中土武地使用費(fèi)占成禁本的二、三成塵。由于土地是偷不可再生的資擇源，其占用的洪成本應(yīng)隨著土蛛地開(kāi)發(fā)數(shù)量的節(jié)增加而逐漸升阿高，因此土地意使用費(fèi)用的總蒙量不會(huì)應(yīng)有過(guò)距多的降低。但劈由于土地使用掛費(fèi)用在成本中尿所占份額很大擊，也是開(kāi)發(fā)商建投入資金的主向要用途之一，局不降低土地使砍用費(fèi)在房?jī)r(jià)中式的比例，房?jī)r(jià)奪過(guò)高的問(wèn)題亦膠難解決。壁辜視目前國(guó)內(nèi)對(duì)此睡解決的方案是耀改變土地使用過(guò)費(fèi)的交付方式杜，由一次性向亭開(kāi)發(fā)商征收地勝價(jià)改為長(zhǎng)期向攤住房業(yè)主征收忠地租，即土地窯出讓改為出租痕。這種方法的房好處是：一、費(fèi)降低房?jī)r(jià)中土價(jià)地使用成本，歪使房?jī)r(jià)下降；戀二、避免政府蝶在出讓土地后憐，由于城市規(guī)題模所限，使得補(bǔ)可出讓的土地已迅速減少，從撇而在很長(zhǎng)一段乘時(shí)間內(nèi)沒(méi)有地權(quán)價(jià)收入。筆者妥認(rèn)為這種方法巧的實(shí)施有兩大拘困難：一、是鼓居民購(gòu)買(mǎi)住房剪后還要向政府尼交納地租，這懂與居民目前的詠心針理寸“添買(mǎi)房不用交釋租揭”磚相矛盾，實(shí)施瀉有一定的難度臣。二是城市建占設(shè)和舊城區(qū)改匙造需要大量的致資金投入，其雪中相當(dāng)大的部可分將來(lái)自于土腦地出讓。如果撇實(shí)行出租方式貢，政府對(duì)投資鼓環(huán)境的改善工蒼作就會(huì)出現(xiàn)資州金方面的問(wèn)題妖。由于上述兩僑方面的困難，豆筆者認(rèn)為在一棍定時(shí)期，土地件使用費(fèi)很難有營(yíng)較大的下調(diào)。惡詠奪（敘2壤）建安成本是沖由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)森企業(yè)控制的，探基本上是平均接水平，過(guò)高和仗過(guò)少的所占比翠例很少，也就帖是基本上形成屬一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定痰的標(biāo)準(zhǔn)，而且三這是企業(yè)自身鋼的問(wèn)題，國(guó)家平一般很難干涉構(gòu)這一塊的費(fèi)用義。雖奉避（道3救）市政配套費(fèi)闖用是房?jī)r(jià)能否銹降低的關(guān)鍵。冠市政基礎(chǔ)設(shè)施繞、供水供電供影氣企業(yè)增容投姥資進(jìn)入房地產(chǎn)殺開(kāi)發(fā)企業(yè)成本嘉，是造成房?jī)r(jià)流居高不下的主嚴(yán)要原因。政府刪在收取土地出蝕讓費(fèi)和稅費(fèi)后曬，則應(yīng)投資于鴉市政建設(shè)和基俯礎(chǔ)設(shè)施的增加笛。但國(guó)內(nèi)目前歸的狀況是，開(kāi)院發(fā)商在交納土慌地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，椒還要為市政配梁套設(shè)施的建設(shè)紡再付一次錢(qián)，滔重復(fù)收費(fèi)造成臂開(kāi)發(fā)成本人為息地升高。有些愿國(guó)外人士在購(gòu)醫(yī)房時(shí)曾指出臨：帶“那你政府改建市叔政設(shè)施，增加毯水電設(shè)施的錢(qián)塊有什么理由要個(gè)攤進(jìn)房?jī)r(jià)中，另由我們負(fù)擔(dān)，流除非這些基礎(chǔ)恩設(shè)施我們也占抵有一定股份，托可以分配紅利腫。嚇”招更有甚者，供愧水供電供氣等狡生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性部蒸門(mén)也通過(guò)征收般負(fù)荷補(bǔ)償費(fèi)和兩實(shí)物，把應(yīng)該畫(huà)由這些企業(yè)投腳入的擴(kuò)大再生眾產(chǎn)資金轉(zhuǎn)嫁給陪開(kāi)發(fā)商，實(shí)際請(qǐng)是轉(zhuǎn)嫁到老百紫姓（購(gòu)房者）為身上。這些盈啄利性企業(yè)，需鄰要在小區(qū)內(nèi)增歪加生產(chǎn)用房，曲電纜、水管及矮其設(shè)施，往往北都要由開(kāi)發(fā)企賽業(yè)無(wú)償提供，紐而且收費(fèi)由其麗單方面決定，適缺少監(jiān)督，開(kāi)粘發(fā)公司對(duì)此敢百怒不敢言。由夾于行業(yè)壟斷，灣缺少競(jìng)爭(zhēng)，使銹配套費(fèi)用占開(kāi)歐發(fā)成本中近三簡(jiǎn)分之一的份額寄。房?jī)r(jià)的下調(diào)貢主要是要減免翁這其中本不應(yīng)惰征收市政配套榮費(fèi)用。狠棄嶺（嶺4耀）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)曉的利潤(rùn)率是否來(lái)合理。國(guó)內(nèi)房攜地產(chǎn)企業(yè)的利震潤(rùn)率同國(guó)外同丹行業(yè)相比，是權(quán)相當(dāng)高的。國(guó)斥外房地產(chǎn)項(xiàng)目拼的平均利潤(rùn)率玉目前大致膛在掀3%-5改%宣，個(gè)別地區(qū)可舉達(dá)考到洲8嶄%潑，而國(guó)內(nèi)房地倡產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利中潤(rùn)率可以達(dá)傻到園30載%晝以上，而前幾羅年則更高。過(guò)莫高的利潤(rùn)率造送成大量的信貸秤資金涌入房地鑒產(chǎn)市場(chǎng)，盲目士開(kāi)發(fā)建設(shè)，造抹成房地產(chǎn)產(chǎn)品汁大量積壓私。您搭班拍國(guó)家解決供需暫矛盾，必將適惜當(dāng)控制供給，莫這是近期內(nèi)的堵政策傾向。而倆限制開(kāi)發(fā)商的運(yùn)利潤(rùn)率，可以波很好減少盲目很建設(shè)的投入。百一旦限制房?jī)r(jià)防政策出臺(tái)后，過(guò)許多高成本的利資金就會(huì)減少屑流入房地產(chǎn)市騰場(chǎng)，從而減少粉供給量。另一苦方面，保持一梳定的合理的利沸潤(rùn)率，也是鼓炮勵(lì)住房建設(shè)的底必要手段。因瘋此利潤(rùn)率會(huì)有承一定的下調(diào)，慢但下調(diào)至國(guó)外虜相當(dāng)水品平是詳不現(xiàn)實(shí)的。一踢是下調(diào)過(guò)多，齊會(huì)打擊開(kāi)發(fā)商賽的積極性，與論國(guó)家目前的政挖策取向相矛盾扛；二是影響國(guó)弟外投資者投資艷國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)裁目的興趣，影涌響外資流入。責(zé)因此，國(guó)家對(duì)肺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企下業(yè)的利潤(rùn)率大銷(xiāo)致會(huì)限定茂在機(jī)10%-20倚%炒。鮮縮沿綜上所述，住焦房?jī)r(jià)格下調(diào)的家主要方向是市公政配套費(fèi)用和泊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商渣的利潤(rùn)率。喉癢3處、住房?jī)r(jià)格下凝調(diào)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)捐的影響她驢身住房?jī)r(jià)格下調(diào)布主要是通過(guò)政蹈府減費(fèi)用，開(kāi)忘發(fā)商讓利潤(rùn)，沒(méi)兩條路一起走耽，廣州替市焰199階6高年曾提出，各軍部門(mén)所征費(fèi)用攪壓斷減柿1/慰3炸—掘—玩2/蜻3遷，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)純降饑到越20剝%訂以下。這樣一純來(lái)，房?jī)r(jià)就可店以下降許多。訪誰(shuí)丟以上個(gè)案例中逝天津市河北區(qū)雕的住宅為例，秤假設(shè)市政配套奴費(fèi)用削員減和2/易3給，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)魂讓辛出伏1/初3影，這樣其他條耀件不變時(shí)，其惰住房?jī)r(jià)格可下菠降教至握152豐6堡元牛/M粱2滾，與原來(lái)售廁價(jià)斧215傳0歡元蔬/M緞2協(xié)相比，減詠少令60截0犧元左右，即從私現(xiàn)有房?jī)r(jià)下抗調(diào)專(zhuān)30帥%美，基本在合理侍的價(jià)格范圍內(nèi)立。下面我們?cè)倥萘谐龈黜?xiàng)費(fèi)用球和利潤(rùn)在房?jī)r(jià)河中的比例竹：拿表3難項(xiàng)目費(fèi)地價(jià)票建安費(fèi)用擔(dān)稅費(fèi)探利潤(rùn)鼓配套費(fèi)用衫合計(jì)爬百分比喝1側(cè)9趁．狹7%虎40%鋒6鍬．形6%沫1謝9蜻．榨7%值1蔑4半．滾2%姑100%貧亡取由上表，我們荒可以發(fā)現(xiàn)，房陡價(jià)下調(diào)后，利瀉潤(rùn)占房屋售價(jià)答的姿1冊(cè)9麥，陳6配%泰，比例仍然很混高，其實(shí)隨著側(cè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加禁劇，這個(gè)利潤(rùn)賴(lài)水平仍有下降班的空間。當(dāng)然濫上例中，由于差稅收減免，使達(dá)該案例中開(kāi)發(fā)鐘商利潤(rùn)偏高。巷另一點(diǎn)，建安桂成本在房屋售旦價(jià)中鏡占列40言%船，在總成本中滴占逝49.7%裙,估如果建安成本鳳的使用可以得俗到改環(huán)善轎,這對(duì)整個(gè)成本的偶影響是很促大叉,丙從而會(huì)影響開(kāi)安發(fā)企業(yè)利布潤(rùn)散.頃上例烏中截,傻如果建安成本閥由皆61普0摸元痛/M嗎2愁降坡為鍬58麻0鄰元縫/M溫2套,溝下序降旦3熄0筍元潤(rùn)/M伶2乳,蘋(píng)則總成本下享降慣2.45%肯,汪而開(kāi)發(fā)商的利佳潤(rùn)增葛為劍33筐0呆元爪/M記2武,卻利潤(rùn)增搖長(zhǎng)蜻10%.陵叮謝綜上所唱述憲,塑?chē)?guó)家限制房?jī)r(jià)暈政策出售湯后譜,涼由于房?jī)r(jià)受其涉影響大幅下降兇后吸,緊建安成本在成著本中所占比例像很削大溪,特幾乎接胳近布50桌%內(nèi)。以往房地產(chǎn)郊商基本上通過(guò)程減少配套費(fèi)揀用格(京許多房地產(chǎn)商株通過(guò)公永關(guān)拍,卸可以減少配套薯工程中琴的允"枝水縱份腥"瞎)長(zhǎng)和稅費(fèi)來(lái)減少蘭成玻本帳(頌假設(shè)同一地段孟內(nèi)占地成本是象一樣的厘話(huà)觀)窗,牧而隨著壓減不恰合理收費(fèi)政策誼出臺(tái)和對(duì)稅收鑰征稽的嚴(yán)格管逮理賽,痕這兩種辦法已宜基本上行不通朱了眠,便因歉此晨,徐房地產(chǎn)企業(yè)必尋須認(rèn)真對(duì)待控谷制建安成本的卡問(wèn)斯題乘,喝這就是政策環(huán)爛境變化對(duì)房地我產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的億影載響匆.挖第二棉節(jié)駕輪霸經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化棕對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)冰影響分析破太遭一、金融環(huán)境早變化對(duì)房地產(chǎn)倒企業(yè)影響誕為1線、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯企業(yè)必須有足幟夠的自有資金漲。諒金融信貸結(jié)構(gòu)仰的調(diào)整將大量禁的資金投入到駱住房消費(fèi)領(lǐng)域遠(yuǎn)，各商業(yè)銀行春將放寬對(duì)居民該個(gè)人住房消費(fèi)憂(yōu)信貸的條件，鋼并拓寬放貸的殘對(duì)象。由于擔(dān)芝心通貨膨脹對(duì)猴經(jīng)濟(jì)的影響和弟金融危機(jī)的產(chǎn)欠生，中央管理艦層將嚴(yán)格控制權(quán)貨幣投放量，下控制信貸的總糕規(guī)模，尤其嚴(yán)呈格控制對(duì)房地汁產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款仇數(shù)量和質(zhì)量。孩因此，在一定造時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)屢開(kāi)發(fā)業(yè)從金融煌業(yè)得到的貸款舞支持將會(huì)受到影嚴(yán)重的影響，姻可以認(rèn)為如果立以前房地產(chǎn)業(yè)惹從金融業(yè)得到勒近晴70府%企開(kāi)發(fā)資金的話(huà)描，那么今后他慌們將發(fā)現(xiàn)從金鍛融業(yè)再也無(wú)法笑得到充裕的資砌金，開(kāi)發(fā)企業(yè)益必須尋找其他刷資金來(lái)源。子下面我們來(lái)簡(jiǎn)糾略分析一下，枕在房地產(chǎn)降價(jià)寸政策環(huán)境下金旦融信貸結(jié)構(gòu)調(diào)啦整對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)贏發(fā)企業(yè)資金來(lái)牌源的影響。在依分析之前，我手們大致介紹一槽下其中采用數(shù)撲字，目前國(guó)內(nèi)櫻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企領(lǐng)業(yè)投入資金中牙的包70摔%藏來(lái)自金融信貸粉，而金融機(jī)構(gòu)儉對(duì)居民住房消典費(fèi)信貸占全部姥房地產(chǎn)信貸性的剛10環(huán)%準(zhǔn)，國(guó)際上金融勻結(jié)構(gòu)這一比例栗數(shù)字通常符為椅50辭%揮左右《中國(guó)發(fā)展研究98版》1998年中國(guó)發(fā)展出版社出版221頁(yè)戴，在住房?jī)r(jià)格柜下調(diào)分析中，笛我們?cè)A(yù)計(jì)住疫房?jī)r(jià)格下頁(yè)降等30沉%扭，其中開(kāi)發(fā)商袍讓利埋占愁1/腦3拒，國(guó)家對(duì)土地量和各職能部門(mén)秤對(duì)配套費(fèi)用下哪降沫2/抽3迫，因此住房成盾本下降循（胸30%×2/殃3毫）大脊約顯20傅%乖左右。因此，膀我們可以在上浴述數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上肥進(jìn)行下述分析《中國(guó)發(fā)展研究98版》1998年中國(guó)發(fā)展出版社出版221頁(yè)課假設(shè)信貸調(diào)整胖前，開(kāi)發(fā)商的壽總成本森為扮100朝A診，自有資金岸占藝30特A若而其波余救70卵A恰來(lái)自銀行信貸真，即銀行信貸察金額附為玩70瞧A暑。當(dāng)信貸結(jié)構(gòu)蠟調(diào)整為建設(shè)貸員款與消費(fèi)貸款爺各誕占四50攻%懸，則開(kāi)發(fā)建設(shè)興貸款金額將改欺為跨70A×50豬%=35淘A廳；而住房成本胸下阻調(diào)頭20欺%芝后，開(kāi)發(fā)商成舒本降喚為父80循A愈，則開(kāi)發(fā)商自根有資金默為良80A-35走A=45倆A揀，較原來(lái)資金敗量刪30鼓A蒼相比增加濃了社15策A縱，勇即歐50晌%滔，而銀行信貸沾資金占開(kāi)發(fā)總粥成本的保43.75%歌，與國(guó)際標(biāo)肺準(zhǔn)臂40卸%日相差不多。當(dāng)濫然上述數(shù)字只附是一個(gè)大概數(shù)恥字，并不具有全很準(zhǔn)確的代表批性，但確實(shí)能茂反映出開(kāi)發(fā)商扮所承受資金壓勸力增加的程度咽，試想任何一贊個(gè)開(kāi)發(fā)商面對(duì)終增堡加罷1/較2倍自有資金量的例新變化，其操粉作難度有多大再。翅盲2地、房地產(chǎn)市場(chǎng)咬走入正常的競(jìng)獅爭(zhēng)機(jī)制。芒從整體形勢(shì)來(lái)燕講，金融業(yè)對(duì)慕住房消費(fèi)市場(chǎng)塘的支持，同樣怎也是支持房地飲產(chǎn)供給市場(chǎng)，婆因?yàn)殂y行給購(gòu)繭房者的貸款增些加，同樣房地嫁產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資守金收回速度將俊由此大大加快判。也就是講，亂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企斷業(yè)，必須具有艘一定的資金實(shí)病力，保持相當(dāng)輸?shù)拈_(kāi)發(fā)規(guī)模，玻就可以從日益泊擴(kuò)大的需求市就場(chǎng)中得到更多驚的回報(bào)。因此役，金融信貸結(jié)放構(gòu)的調(diào)整對(duì)那林些資金實(shí)力較若弱的中小開(kāi)發(fā)味商將產(chǎn)生極不越利的影響，一閣些單純靠銀行渡貸款搞房地產(chǎn)脾的名不符實(shí)的勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企倚業(yè)將被市場(chǎng)淘吼汰，從而產(chǎn)生源真正的優(yōu)勝劣唐汰競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房也可以這樣理架解，金融信貸巡結(jié)構(gòu)的調(diào)整，灌也會(huì)引起房地輝產(chǎn)開(kāi)發(fā)商結(jié)構(gòu)臣的調(diào)整。撤店猶二、匯率變動(dòng)堵對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)永企業(yè)的影響貪假若我國(guó)政府阿在今后某個(gè)時(shí)割期改變?nèi)嗣駧旁趨R率穩(wěn)定的選腳擇，采取貶值嗎的決策，將對(duì)衣我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)紡產(chǎn)生很大的影淋響。具體表現(xiàn)掀在。1、正面效應(yīng)續(xù)人民幣如若貶賴(lài)值，在理論上盛會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)粱產(chǎn)生積極作用雜。首先，人民芬?guī)艆R率下降，槐近期內(nèi)將有利廢于增強(qiáng)我國(guó)產(chǎn)浪品在國(guó)際市場(chǎng)哥上的價(jià)格優(yōu)勢(shì)壩，從而增加對(duì)慌社會(huì)產(chǎn)品的總旱需求?？傂枨髴┑脑龃螅环脚P面將大大推動(dòng)材包括房地產(chǎn)業(yè)斜在內(nèi)的整個(gè)社秤會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展面，改善我國(guó)目蟻前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)題境；另一方面班隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)塵的全面發(fā)展，哪城鎮(zhèn)居民的收本入水平也將適歪度提高，從而滴相應(yīng)增大城鎮(zhèn)先居民對(duì)住宅商梨品的有效需求幟。有效需求的吃擴(kuò)大，將反過(guò)怨來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)揉業(yè)、健康發(fā)展厚。其次，如若具人民幣貶值后匯投資者的心理縮預(yù)期認(rèn)為貶值籍使人民幣匯率序已經(jīng)處于均衡蘿狀態(tài)，將促使星那些原先因認(rèn)血為人民幣定值猜過(guò)高而外逃的敏國(guó)際資本向我徐國(guó)回抽。而那識(shí)些認(rèn)為貶值已罰過(guò)頭，人民幣思價(jià)格已經(jīng)低于竄正常均衡狀態(tài)目的投資者們，叉將對(duì)人民幣有左向上反彈的心咳理預(yù)期，他們歌也會(huì)將資金從擔(dān)其他國(guó)家和地邊區(qū)轉(zhuǎn)移到我國(guó)潮來(lái)投資。在上旅述兩種投機(jī)心濫理預(yù)期下，將蕩在一定程度上釀?dòng)欣趪?guó)際資槍本向我國(guó)的流絕動(dòng)。嬌然而，必須承永認(rèn)，通過(guò)人民隔幣貶值擴(kuò)大出進(jìn)口，增大總需繳求，實(shí)現(xiàn)推動(dòng)廊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展賓的時(shí)間效應(yīng)是加極其短暫的。固眾所周知，國(guó)識(shí)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是國(guó)十分殘酷激烈心的。因此人民鹿幣貶值帶來(lái)的道我國(guó)商品的價(jià)夜格優(yōu)勢(shì)，會(huì)較勻快地在競(jìng)爭(zhēng)中蔬失去，并將引凱發(fā)新一輪的價(jià)陪格戰(zhàn)。從貿(mào)易紀(jì)角度來(lái)講，加槳入卡WT包O糟是解決外貿(mào)出愛(ài)口的關(guān)鍵，而俊貶值能帶來(lái)多干大的好處，的碎確令人懷疑。江另外，由于中秒國(guó)政府對(duì)人民么幣匯率態(tài)度慎軋重，很難會(huì)出乘現(xiàn)貶值過(guò)頭的抓問(wèn)題，因此難過(guò)以出現(xiàn)向上反浮彈的心理預(yù)期碑。另外，由于撲人民幣利率連據(jù)續(xù)下降，使套種利的外資逐漸柜撤出，利率不外變動(dòng)，這部分銷(xiāo)資本就不會(huì)回庫(kù)抽。而其他外棚逃資本的根本兆原因并不是人懷民幣高估，而嶄主要是國(guó)有企宏業(yè)為了逃避外現(xiàn)匯監(jiān)管和私營(yíng)略企業(yè)為了轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)到他們認(rèn)詞為漫更抖“教安斑全圈”迎的地方，因此誼匯率變動(dòng)對(duì)這芽部分外撤資本躁作用也不大。技而流入的外資伙進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)逝還要受到種種邁限制，因此國(guó)劫際資本由于匯專(zhuān)率變動(dòng)而進(jìn)入室中國(guó)房地產(chǎn)市控場(chǎng)的比例不會(huì)知很大，而且他燙們更注重中國(guó)舞這個(gè)市場(chǎng)的大薄環(huán)境，而不是尖個(gè)別經(jīng)濟(jì)政策塘。孤綜上所述，匯權(quán)率下調(diào)所帶來(lái)壩的正面效應(yīng)實(shí)墾際上是非常有護(hù)限的，而沒(méi)有招理論上的那么丈重大。2、負(fù)面效應(yīng)慕(洪1)燭人民幣如若貶臟值后，會(huì)通過(guò)母乘數(shù)效應(yīng)引起驕需求拉上的物將價(jià)上升。另外蕉，人民幣貶值吉后進(jìn)口商品以燕人民幣表示價(jià)蜻格會(huì)立即上浮康，其中進(jìn)口消牌費(fèi)品的價(jià)值會(huì)茶直接引起國(guó)內(nèi)置消費(fèi)品物價(jià)一胸定程度的上升施；而進(jìn)口原材驟料、中間品和尖機(jī)器設(shè)備等價(jià)誕格上升則會(huì)造姿成國(guó)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)谷品價(jià)格上升；紀(jì)而進(jìn)口品和進(jìn)石口替代品的價(jià)存格上升，也會(huì)敏使使用這些產(chǎn)您品作為投入品姨的非貿(mào)易品生哈產(chǎn)成本上升，層從而推動(dòng)非貿(mào)但易品價(jià)格的攀箏升?？梢?jiàn)人民母幣貶值對(duì)我國(guó)抵市場(chǎng)物價(jià)的影御響將是所有商臣品，當(dāng)然包括面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成豬本。增長(zhǎng)的成劉本與降低的價(jià)遇格，將使房地突產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的廚利潤(rùn)大大降低患。貪(膽2)物人民幣貶值將吼帶來(lái)出口貿(mào)易游短期內(nèi)的加大弄，在其他條件興不變的情況下浴，將擴(kuò)大我國(guó)鞏國(guó)際收支順差余，從而使我國(guó)趙外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)墳，相應(yīng)增加我計(jì)國(guó)銀行體系的叮外匯占款，進(jìn)港而擠占銀行的俊信貸資金，導(dǎo)攪致信貸資金短閥缺。而國(guó)內(nèi)經(jīng)利濟(jì)狀況如果沒(méi)肆有明顯改善，牙國(guó)家將不會(huì)上仙調(diào)利率以增加家資金供給。出從上述兩方面抬，匯率的下調(diào)蒸將使房地產(chǎn)開(kāi)旺發(fā)成本增大，娘開(kāi)發(fā)商不得不承面對(duì)上漲的成律本和短缺的信曉貸資金兩重危延機(jī)，迫使開(kāi)發(fā)氣商不得不尋找派更多自有資金劉來(lái)應(yīng)付這一局懷面，以保持市廉場(chǎng)份額。藏蔬它三、經(jīng)濟(jì)環(huán)境寫(xiě)變化對(duì)房地產(chǎn)余企業(yè)影響的結(jié)邁論神逢恥從金融環(huán)境與村匯率變動(dòng)兩方礦面對(duì)房地產(chǎn)企庸業(yè)的影響綜合糟分析，經(jīng)濟(jì)環(huán)占境變化將影響駱到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)夾企業(yè)的資金來(lái)距源構(gòu)成，他們年必須籌措更多祝的自有資金以療應(yīng)付日益緊張答的資金信貸和刷可能的上漲成疑本。在房地產(chǎn)嫁開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)備策分析中，我掉們將討論開(kāi)發(fā)捧企業(yè)如何擴(kuò)大懼自有資本以應(yīng)碎付新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)浩境。豬第三蜜節(jié)倉(cāng)突噴人口老齡化對(duì)河房地產(chǎn)企業(yè)的失影響不湊閥一、我國(guó)老齡誕人口養(yǎng)老方式曲變化分析求滅宿由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)錢(qián)水平仍然在發(fā)供展中國(guó)家水平幼，無(wú)法立即推字行高福利的社耽會(huì)養(yǎng)老制度，嘴家庭養(yǎng)老仍然臭是我國(guó)目前主躍要的養(yǎng)老方式短。下廟表乘4申列剝出針199兼4摸年我國(guó)老年人俗經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源舉構(gòu)成?！度丝谘芯俊?998年第4期55頁(yè)贊表膠4亞百中國(guó)分市、鎮(zhèn)叼、縣老年人主哈要經(jīng)濟(jì)來(lái)源構(gòu)錦成敗（監(jiān)%系）破，纖1994逼地區(qū)旋勞動(dòng)收入香離退休金沉社會(huì)保險(xiǎn)和救劫濟(jì)槐子女或其他親恩屬供給攏其他身合計(jì)鞭市壺14.30巖48.54倉(cāng)0.97爪34.94危1.26罪100.0及鎮(zhèn)糞14.01但29.81壤1.59屯53.10迅1.48胃100.00炎縣蜻29.18泊4.39戰(zhàn)1.27芹64.23倚0.93杠100.00捆合計(jì)準(zhǔn)24.97甲15.65觸1.22溜57.13對(duì)1.04籮100.0業(yè)上表說(shuō)明，目掩前我國(guó)城鎮(zhèn)老住年人收入中仍送有相當(dāng)大的比眠例來(lái)自子女或殖其他親屬供給遙。隨著老年人勿退休后，收入熱增長(zhǎng)幅度落后碧于社會(huì)平均水析平。醫(yī)療制度掌的改革，使老燙年人的預(yù)期支搜出增加，除了策原國(guó)家機(jī)關(guān)和期少數(shù)效益好的乘企事業(yè)單位的慣離退休人員外省，許多老年人載的醫(yī)療費(fèi)用仍旨主要由個(gè)人儲(chǔ)襲蓄的子女、親這屬等負(fù)擔(dān)。由回于老年人的自王我供養(yǎng)能力不貸足，目前少量絞收費(fèi)昂貴的老仗年公寓并不適生合大部分老年列人的養(yǎng)老需要挨，家庭養(yǎng)老將開(kāi)在今后長(zhǎng)時(shí)間民內(nèi)存在。武另外，我國(guó)的固民族傳統(tǒng)，子星孫滿(mǎn)堂的大家湊庭也是眾多老潑年人的愿望，噴由于情感交流承的需要，和老壺年人的心理特紛點(diǎn)，與子女居方住在一起或附批近是很多人所耽希望的。由子字女就近照顧，亮不僅可以緩解判經(jīng)濟(jì)上的壓力激，也可以滿(mǎn)足積雙方情感的需勇要，是目前我想國(guó)現(xiàn)實(shí)條件下料的首選。諒控揀二、家庭養(yǎng)老押方式對(duì)住宅建蒙設(shè)的影響黨人口老齡化會(huì)忘帶來(lái)很多社會(huì)荷綜合性的問(wèn)題歸，將涉及到國(guó)晉家的住房政策社、社會(huì)福利政怎策、退休制度胳、勞保制度、軌醫(yī)療保健及保蔽險(xiǎn)業(yè)等；同時(shí)躍隨著老年事業(yè)首的發(fā)展，又將臭逐步形成老年鴨產(chǎn)業(yè)。因此，微國(guó)內(nèi)的住宅開(kāi)段發(fā)商必須對(duì)老漠齡化有足夠的揉重視，住宅產(chǎn)好業(yè)必須研究適毛宜老年人居住絡(luò)的住宅環(huán)境。質(zhì)叢1航、老齡化對(duì)住蠢宅設(shè)計(jì)的影響習(xí)家庭養(yǎng)老方式零有利于代際感疏情的交流和老烈年人的生理需保要，是我國(guó)目失前主要的養(yǎng)老煌方式。如果老踢年人與子女共崇同居住的話(huà)，似雖可節(jié)約建筑悠面積（兩代人描共用廚房、餐定廳甚至廁所）規(guī)，但也存在許圍多不便，最主詳要的就是私密慧性的問(wèn)題；另睛外，由于雙方語(yǔ)在生活習(xí)慣、坡節(jié)奏等方面的抓差異，在公用制部位的使用時(shí)謹(jǐn)間上必須做出勻合理安排，也雷有所不便。并由于上述觀念沃、生活習(xí)慣的跟不同，老少兩裙代分居現(xiàn)象也發(fā)日漸增加。這長(zhǎng)一點(diǎn)可以從我息國(guó)家庭戶(hù)均人脊口的下降趨勢(shì)廢上看出來(lái)藥。舞195副1陡年我國(guó)戶(hù)均人虹口決4.6刪6煙人，叉至撫198渣5墓年已降暖至鴉3.7鎖8嘆人滴，轉(zhuǎn)199貝5馳年迎為錯(cuò)3.7小4夠人斤；傻199矛6想年三大城市的盲戶(hù)均人口分別血為：北辯京圍3.1遠(yuǎn)5盡人，上仍海伙2.8婦9沫人，天李津霜3.3指2巨人劑。討199怕5絕年北京城鎮(zhèn)家術(shù)庭戶(hù)的住宅情炎況如下著表堅(jiān)5應(yīng)?！度丝谘芯俊?998年第5期26頁(yè)駕我們假設(shè)在正輸常情況下，家閱中有退休老人耽的住戶(hù)家庭人濃口應(yīng)在四人或懇四人以上，罪則他4飛、流5木、期6齒、溝7瓜、劈8腸類(lèi)合計(jì)占總戶(hù)扶數(shù)沙的東26.7罪%