唐山市路南區(qū)新華道萬達(dá)廣場房地產(chǎn)估價評估對象概況該項目地處唐山市的核心地帶，位于路南區(qū)新華道南側(cè)，抗震紀(jì)念碑廣場東側(cè)。東至增盛路南臨國防道西至文化路北至新華道、北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快速便利、西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場及大釗公園，7路、28路等多路公交均可到達(dá)；項目南側(cè)有運輸鐵路經(jīng)過，煤礦在一定程度上增加了噪音及粉塵污。開發(fā)商為萬達(dá)集團(tuán)，項目總投資80億元，地上總建筑面積104萬平方米，計劃將建成集高檔貨、超五星級酒店、高檔公寓、高檔寫字樓、高檔影劇院、高檔住宅于一體的我市乃至我省具有領(lǐng)先水平、規(guī)模最大、投資最大、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的標(biāo)志性商業(yè)商務(wù)中心區(qū)。評估范圍此次評估一部分，其中土地總面積為1000m2，于2005年9月底獲得50年使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2008年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，土地報酬率為5%，房地產(chǎn)報酬率為7%。估價目的評估其2010年9月30號的市場價值，為資產(chǎn)處置進(jìn)行價值參考。估價依據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291—1999)估價原則合法原則替代原則估價時點原則最高最佳使用原則公平原則評估過程估價技術(shù)思路與方法個別因素分析該項目地處唐山市的核心地帶，位于路南區(qū)新華道南側(cè)，抗震紀(jì)念碑廣場東側(cè)。唐山萬達(dá)廣場百萬平米城市綜合體強勢匯聚商業(yè)廣場、高級寫字樓、五星級酒店、產(chǎn)權(quán)旺鋪等多元業(yè)態(tài)為一體，國際級的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)配套，重心定義唐山市中心璀璨繁華！26萬平米繽紛大商業(yè)，核聚國眾多內(nèi)外500強企業(yè)及國內(nèi)外知名品牌商家爭搶入駐，不僅滿足日常所需，更帶動廣場及區(qū)域物業(yè)價值急速攀升！萬達(dá)精裝公寓，53—90平米全能小戶型，集結(jié)辦公、居住、投資等多種功能，打造唐山萬達(dá)廣場明星新產(chǎn)品。精裝品質(zhì)，國際領(lǐng)先，即買即住，即買即租。區(qū)位因素分析唐山萬達(dá)廣場，緊鄰文化路及城市主干道新華道，占據(jù)極具價值的城市黃金地段。東至增盛路南臨國防道西至文化路北至新華道、北側(cè)緊鄰新華道，距離建設(shè)路僅500米，交通快便利、西側(cè)緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場及大釗公園，周圍交通：2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路等20條公交線路。周邊金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等高端行業(yè)蓬勃發(fā)展，餐飲、服務(wù)和住宿設(shè)施環(huán)伺左右，世博廣場、華龍商廈、恒豐大廈等諸多高端寫字樓林立，數(shù)萬白領(lǐng)人群匯集于此，以萬達(dá)五星級洲際酒店領(lǐng)銜的酒店商務(wù)區(qū)更極大提升區(qū)位價值。萬達(dá)精裝公寓，兼具城市中心與酒店商務(wù)區(qū)核心雙心優(yōu)勢，獨攬多重資源，絕無僅有的稀缺性，是資金高回報的強力保障?。?）市場背景分析唐山住建局分析說，現(xiàn)在隨著路北開發(fā)面積減少，路南拆改工程推進(jìn)以及高新區(qū)開發(fā)項目增加，唐山市房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)地域格局將產(chǎn)生變化。隨著南湖生態(tài)城的建成，南湖地區(qū)已經(jīng)成為綠色經(jīng)濟增長的一個新興地區(qū)，除南湖生態(tài)城外，鳳凰新城是唐山市未來城市重點發(fā)展的空間和標(biāo)志性新城區(qū)，蘊藏著無限的發(fā)展前景和商機。在此帶動下，唐山市民對市中心區(qū)房產(chǎn)區(qū)位及其相應(yīng)價格的原有觀念，正悄然發(fā)生著變化。唐山家和中介負(fù)責(zé)人分析說，這些區(qū)域或憑借黃金地段，或憑高品質(zhì)和高性價的樓盤，和優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，將大大吸引置業(yè)人群。唐百區(qū)域作為城市核心，隨著鳳凰新城的建設(shè)，逐漸失去市場關(guān)注，但是，一旦出現(xiàn)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件，例如萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，將會帶來內(nèi)城的更新，即傳統(tǒng)城區(qū)的復(fù)興；財富階層掌握城市核心資源，整個區(qū)域面向財富階層消費習(xí)慣，全面升級城市配套，城市核心被加強，區(qū)域進(jìn)入新的發(fā)展階段。萬達(dá)成為具有領(lǐng)先水平、規(guī)模最大、投資最大、檔次最高、環(huán)境最優(yōu)的標(biāo)志性商業(yè)商務(wù)中心區(qū)。（4）最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。當(dāng)下的房地產(chǎn)運營中，說到最受市場歡迎和精明的開發(fā)商青睞的物業(yè)，商住一體的樓盤雖然不能說是絕對第一的答案，至少是最主要的一個。因為市場常態(tài)下，商住一體的樓盤是能產(chǎn)生較高回報的業(yè)態(tài)。萬達(dá)廣場的整體布局以及功能已經(jīng)齊全，不能再用來發(fā)展商業(yè)。其次如果在高層建寫字樓既不會影響整體布局，使其功能性更強，而且高層商務(wù)公寓、寫字間追求高品質(zhì)生活的白領(lǐng)階層與時尚一族的生活品質(zhì)就近得到保障，又會給廣場的商業(yè)提供更多高消費者，提高利潤。最后市中心交通發(fā)達(dá)，給寫字樓工作人員提供交通便利。估價方法的選用合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當(dāng)?shù)墓纼r程序，科學(xué)地使用估價方法。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值。本次估價的土地重新購建價格要求用市場法和成本法綜合求取，建筑物價格用成本法求取，合理地確定委估房地產(chǎn)的價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：（1）求取土地的重新購建價格時，因為交易類型較多，可采用市場比較法求取，公式為土地的比準(zhǔn)價值=土地的交易價格×交易情況的調(diào)整×交易日期的調(diào)整×房地產(chǎn)狀況的調(diào)整；用成本法求土地重新購建價格即用征收農(nóng)地的費用加土地開發(fā)費用和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)的辦法求取50年土地使用權(quán)價格。（2）由于該房地產(chǎn)為現(xiàn)有的可假設(shè)重新開發(fā)的房地產(chǎn)，故可以采用成本法來求取建筑物的重新構(gòu)建價格。計算公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊則房地產(chǎn)價格=土地的重新購建價格+建筑物的現(xiàn)值估價測算過程（1）用市場比較法求取土地的重新購建價格公式為土地的比準(zhǔn)價值=土地的交易價格×交易情況的調(diào)整×交易日期的調(diào)整×房地產(chǎn)狀況的調(diào)整搜集有關(guān)資料如下：搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示（表1）：實例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A4400正常2010年3月30日比估價對象劣3%B4100正常2010年12月30日比估價對象劣8%C4760比正常價格高3%2010年5月30日比估價對象優(yōu)5%從2009年11月至2010年10月地價逐月上升0.5%。當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費用等資料如下：在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要114.64萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為300元／m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為240元／m2，以上合計為城市邊緣出讓土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分別為8個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示（表2）：級別五六七八土地是次級土地的倍數(shù)1.41.31.5l土地是最差級土地的倍數(shù)2.742.001.50l在估價時點不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元／m2。估價對象寫字樓門窗等損環(huán)的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟壽命為5年；設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟壽命為10年；建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80%，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運營費用為租金收入的35%。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓，則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層高要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗l萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為20萬元。選取三個可比實例，如表1；各種情況的調(diào)整系數(shù)交易情況的調(diào)整可比實例A、B均屬正常，不需調(diào)整；可比實例C的交易情況調(diào)整系數(shù)為100/(100+3)交易日期的調(diào)整可比實例A的調(diào)整系數(shù)為（1+0.5%）6可比實例B的調(diào)整系數(shù)為1/（1+0.5%）可比實例C的調(diào)整系數(shù)為（1+0.5%）4房地產(chǎn)狀況的調(diào)整可比實例A的調(diào)整系數(shù)為100/(100-3)可比實例B的調(diào)整系數(shù)為100/(100-8)可比實例C的調(diào)整系數(shù)為100/(100+5)可比實例ABC成交單價（元）440041004760交易情況調(diào)整100/100100/100100/(100+3)交易日期調(diào)整（1+0.5%）61/（1+0.5%）（1+0.5%）4房地產(chǎn)狀況調(diào)整100/(100-3)100/(100-8)100/(100+5)3)求取比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A=4400×100/100×（1+0.5%）6×100/(100-3)=4673.88元/m2比準(zhǔn)價格B=4100×100/100×1/（1+0.5%）×100/(100-8)=4434.35元/m2比準(zhǔn)價格C=4760×100/(100+3)×（1+0.5%）4×100/(100+5)=4489.98元/m2取平均值為（4673.88+4434.35+4489.98）/3=4532.74元/m2故土地的價值為4532.74元/m2×1000m2=453.27萬元。用成本法求土地重新購建價格1)征收農(nóng)地費用1畝=666.67平方米，114.64萬元×1000平方米/666.67平方米=171.96萬元2)土地開發(fā)費用、利潤、稅金240元/m2×1000m2=24萬元3)土地使用權(quán)出讓金300元/m2×1000m2=30萬元4)地段差價調(diào)節(jié)地段差價調(diào)整系數(shù)為25)考慮土地年限調(diào)整系數(shù)為[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]=0.974土地重新購建價格為(171.96+24+30)×2×0.974=439.99萬元兩種方法求取土地重新購建價格取平均值為446.63萬元用成本法求取建筑物價格1)建筑物的重新購建價格1800×4500=810萬元2)建筑物的物質(zhì)折舊可修復(fù)項目的折舊=10萬元短壽命項目的折舊為140×2/5=56萬元，100×2/10=20萬元，共56+20=76萬元長壽命項目的折舊=(810-10-140-100)×2/50=22.4萬元3)建筑物的功能折舊功能缺乏引起的折舊12×40×4500×85%×(1-35%)/7%×[1-1/(1+7%)45]-12×38×4500×80%×(1-35%)/7%×[1-1/(1+7%)45]-40-60=71.92萬元