房地產(chǎn)銷售技巧：產(chǎn)權(quán)相關(guān)知識問答以下產(chǎn)權(quán)相關(guān)知識，以《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》為例，供參考，各地有差異指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：1)產(chǎn)權(quán)確認，即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；2)保障權(quán)利人的合法權(quán)益；3)加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識3：房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識4：房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個部門負責？產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃與國土資源局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機關(guān)。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負責，登記申請文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進行受理?！斗康禺a(chǎn)證》地權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。新的《房地產(chǎn)證》分別設(shè)置土地、房屋兩個欄目，對土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)同時進行登記，以確認權(quán)利人房地產(chǎn)銷售技巧基本知識7：《房地產(chǎn)證》記載哪些內(nèi)容？《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利狀況，土地及房屋狀況，其它事項等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座落、坐標等內(nèi)容。房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：申請；(二)受理申請；(三)審查申請文件；(四)權(quán)屬調(diào)查；(五)依法公告；(六)確認房地產(chǎn)權(quán)利；(七)將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；(八)計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(九)立卷歸檔。房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當按照規(guī)定的時間向登記機關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)規(guī)定時間內(nèi)核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記的需要90日，申請轉(zhuǎn)移登記的需要房地產(chǎn)銷售技巧基本知識：房地產(chǎn)登記的權(quán)利的人名稱是如何確定的？房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：1)企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；單位法定名稱或政府確認的名稱；3)非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；4)個人，為合法身份證明上的姓名；5)共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利分別對該宗土地上的建筑物、附著物所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識13：不按規(guī)定時間申請房登記，應(yīng)承擔什么法律責任？登記費。下列兩種情況房地產(chǎn)登記機關(guān)可以不予受理登記申請1)申請文件不齊全；2)申請不符合《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》(各地)的規(guī)定。房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當事人共同申請。下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可音獨申請：1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；2)因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；4)變更登記；5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。？有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定：1)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；3)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的；4)有關(guān)機關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利的；5)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其他事由。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識20：什么情況下登記機關(guān)可決定撤銷全部或部份核準登記事項？(一)當事人對房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；(二)當事人在登記時隱瞞真實情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙手段獲準登記的；(三)登記機關(guān)審查有疏忽，核準登記不當?shù)?。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)規(guī)定作出的其他強制性轉(zhuǎn)移。產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備以下條款：房地產(chǎn)銷售技巧基本知識24：樓花是否可以轉(zhuǎn)讓？預(yù)購的樓花當預(yù)購方付足購房價款總額外負擔25%以上時，可作憑已在登記機關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。1.根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；2.司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以上其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識25：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。房地產(chǎn)交換有差價的，應(yīng)當就差價部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費。房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識29：什么情況下，房地產(chǎn)贈與免交土地增值費？父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識30：在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)《房地產(chǎn)證》或其它權(quán)利證書；(3)買賣合同書；(4)行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及補足地價款的證明；(5)市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；(6)身份證明；(7)非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；(2)《房地產(chǎn)證》或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書；(3)身份證明；(4)買賣合同書、或贈與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機關(guān)的行政決定書；(5)行政劃拔、減免地價款的土地，需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及補足地價款的證明；(6)非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識34：向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？1)印花稅：數(shù)額為交易價的萬分之五，每證另貼花5元。2)登記費：數(shù)額為交易價的千分之一。(一)經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人利益的；(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；(三)因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當事人根據(jù)本條第(二)(三)(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當及時通知對方。房地產(chǎn)銷售技巧基本知識36：什么叫房地產(chǎn)抵押？指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。(一)《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；(二)房地產(chǎn)權(quán)利證書；(三)身份證明；(四)主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第(一)、(三)、(四)項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。對核準抵押登記的，登記人員在抵押人的《房地產(chǎn)證》上他項權(quán)利一欄中加蓋抵押專用章，填寫抵押日期及押權(quán)人，并在房地產(chǎn)登記冊上抵押記錄及錄入電腦。抵押記錄應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價值、抵押金額、抵押期限等。知識40：借款期限屆滿時，登記機關(guān)能否逕為注銷抵押登記？抵押權(quán)與債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不同一概念。借款期限屆滿時，登記機關(guān)不能逕為注銷抵押登記。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當通知抵押權(quán)人或者未告辭受讓人的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。(1)權(quán)屬來源的性質(zhì)是限制抵押(包括福利房、微利房、行政劃拔土地、減免地價土地)，而又未取得市(2)根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；(3)司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；(5)權(quán)屬有爭議的；(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房地產(chǎn)等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒河、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集體土地使用權(quán)。以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才