基本概況整體概況 年增長(zhǎng)%，增幅同比提高個(gè)百分點(diǎn)，也是歷年來(lái)增長(zhǎng)最快 投資完成額為億元，比上年增%。網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和完善。至 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，比上年增55%；商品房施工面積萬(wàn)平方米，增%；銷售面積萬(wàn)平方上年降%，其中住宅銷售面積萬(wàn)平方米，預(yù)售面積萬(wàn)平方米，增倍;空置面積萬(wàn)平方，比上年減少萬(wàn)平方米,降%。全年商品房銷售額億元，比上年增%。存量房產(chǎn)交易持續(xù)攀高，全年成交過(guò)戶面積萬(wàn)平方米，成交數(shù)量萬(wàn)套。港新城概述勢(shì)做出的一項(xiàng)關(guān)系上海二十一世紀(jì)發(fā)展大局的重大戰(zhàn)略決策。臨港新城依托洋山國(guó)際深水港，緊靠浦東國(guó)新空間，據(jù)市委市政府的規(guī)劃，將成為上海中心城的輔城，成為展先進(jìn)制造、現(xiàn)代物流、研發(fā)服成具有顯明產(chǎn)業(yè)特色、顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)通向沿海各大島嶼的重要“門戶”。依托未來(lái)洋山深水港的建設(shè)，臨港新城的規(guī)劃布局以館、海洋水族館等。建成后的上海臨港新城，將集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)本案位于臨港新城以西，同南匯區(qū)緊鄰；目前，南匯區(qū)最為活躍的為惠南決策，海港開(kāi)發(fā)區(qū)將依托“臨港新城”與“兩港”強(qiáng)大的輻射效應(yīng)，在3-5南橋鎮(zhèn)的互動(dòng)加快“五區(qū)一城”建設(shè)，即上海工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)、上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)奉賢分以及臨?；の锪鲄^(qū)、深水港臨港新城區(qū)內(nèi)交通便捷，不僅高速公路橫貫開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)還擁有新四平路等高等級(jí)城市道路，而的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)本案及：方向，并且這一規(guī)言，是一個(gè)契機(jī)。的規(guī)劃與實(shí)施，很可能會(huì)極大地“弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)”是南匯首座“主題商業(yè)文化概念商圈”，廣場(chǎng)由健身、購(gòu)基基本資料規(guī)劃團(tuán)隊(duì)業(yè)休閑廣場(chǎng)區(qū)域位置m4上海小元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所公司上海弘基商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司建材建材設(shè)規(guī)劃建筑規(guī)劃面370m2不等，可以自由分割比備產(chǎn)品內(nèi)墻滿鋪膩?zhàn)臃蹖幽ü馓輳d東芝合資電梯陽(yáng)臺(tái)鑄鐵雕花欄桿窗玻璃庭院整體一站式消費(fèi)外廊口中心區(qū)域內(nèi)首個(gè)純商業(yè)休閑廣場(chǎng)，擁有極強(qiáng)的其品牌效應(yīng)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成果，對(duì)其去化有較強(qiáng)促基基本資料規(guī)劃團(tuán)隊(duì)“惠南.新天地”坐落于南匯新老商業(yè)交匯位置，是集餐飲、數(shù)碼、服飾、家居、玩區(qū)域位置惠南鎮(zhèn)人民東路、城東路3上海興吉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)面積配比交匯位置，區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃業(yè)種、業(yè)為零；昭示目前該區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀現(xiàn)狀福路以北，中橫河以南規(guī)則卵形，形勢(shì)較不平整。地塊緊貼中橫河，并鎮(zhèn)緊密聯(lián)系。規(guī)劃主入口位于地塊南面，接平福路；兩優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析(strength)港新城等開(kāi)發(fā)建設(shè)之輻射影響臨港新城區(qū)內(nèi)交通便捷，不僅高速公路橫貫開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)還擁有新四平路等高等級(jí)城市道路，而新四平路、平福路正是本案所處之區(qū)位；從這一層面上說(shuō)，臨港新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)本案及周邊區(qū)域市場(chǎng)起到深遠(yuǎn)的影響。密度小區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目地塊嵌于平安新村小區(qū)內(nèi)，平安新村均采用多層的建筑類型，周邊居民住場(chǎng)的潛在客戶。weakness)于深入地塊過(guò)于深入，規(guī)劃中各出入口皆未與城市主干道連接，這將在項(xiàng)目竣工展機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)分析(opportunity)本案東南面之國(guó)際商貿(mào)城的崛起隨著政府部門的規(guī)劃實(shí)施，奉賢商貿(mào)城進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段；將進(jìn)一步發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，延伸保稅區(qū)物流、加工、金融貿(mào)易等功能。這很可能會(huì)給本案本案處于政府重金打造的遠(yuǎn)景規(guī)劃、交通大動(dòng)脈范圍內(nèi)觀生活區(qū)，這將成為本案價(jià)值提升的關(guān)鍵因素。威脅分析威脅分析(threats)奉賢區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 本案整體定位為奉賢區(qū)域級(jí)之以?shī)蕵?lè)、餐飲為主，及相關(guān)配套設(shè)施的商業(yè)廣場(chǎng)。 項(xiàng)目定位是在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，結(jié)合客戶與市場(chǎng)特性、區(qū)域和地塊狀況對(duì)項(xiàng) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)和周邊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，以及可預(yù)見(jiàn)之政府長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃 不受交通、地域之限制，立足當(dāng)?shù)?，旨在吸引周邊區(qū)域之定點(diǎn)消費(fèi)客層實(shí)施目 的性消費(fèi) 從自身切入，本案特質(zhì)所在從自身切入，本案特質(zhì)所在 政府大規(guī)劃以及交通大動(dòng)脈輻射影響 獨(dú)有的天然水系環(huán)繞 獨(dú)特的建筑風(fēng)格與形式規(guī)劃超高綠化率綜上，本案將可能會(huì)以穩(wěn)定和持續(xù)的目標(biāo)客層定點(diǎn)消費(fèi)規(guī)模引領(lǐng)當(dāng)?shù)啬酥林苓呄嚓P(guān)區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。娛樂(lè)中心大型餐飲保健按摩分為：(主題會(huì)所形休閑餐飲及相關(guān)種類(㎡)000-8004-55-62111(㎡)400-1000(㎡)服飾服飾店100-2001-2100-200美容美發(fā)100-1502-3200-450保健按摩200-3001-2200-300休閑餐飲100202000；其中北內(nèi)街設(shè)置為健身中心，北外街設(shè)置為水療養(yǎng)生會(huì)這樣一來(lái)，做到了內(nèi)外有別，功能格局明顯，成為休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)格局，滿足了區(qū)域消費(fèi)者的各類綜合需求。同時(shí)，考慮到KTV和夜總會(huì)的行業(yè)特性，在目前停車位無(wú)法滿足的情況下，建議將天元廣場(chǎng)中心概念性小品去除，將廣場(chǎng)設(shè)置為夜間停車場(chǎng)所，以滿足相應(yīng)需求。顯的功能分區(qū)定位，因?yàn)檫@將有效提高日后的經(jīng)活而多變的，呈現(xiàn)差異化的立面分布，有利業(yè)對(duì)其的吸引力，另一方面可由買方自行進(jìn)行夾層分割用作此，買商鋪送夾層的概念，也將在一定程度上提高產(chǎn)品的附本案將以產(chǎn)權(quán)方式銷售，同時(shí)主要面向投資客戶，因此小面積商鋪更易去化，因而經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，是不便于面積分割和日后去化的。鄰近的兩個(gè)鋪位做如下調(diào)整，從而達(dá)到差異化經(jīng)營(yíng)的目的。面積測(cè)算(進(jìn)深以11米計(jì))：為避免因季節(jié)變化等因素而引起商業(yè)街內(nèi)、外街客流量的不均衡現(xiàn)象，提高顧客購(gòu)物的便捷性，建議商業(yè)內(nèi)街可通過(guò)這種雨蓬營(yíng)造避雨的室內(nèi)空間，以吸引外街客流。在材料的選購(gòu)上，建議采用輕質(zhì)、透亮的建材作為遮陽(yáng)棚的材料，目的是為了保持內(nèi)部商業(yè)街道的明亮與通透。當(dāng)然，也必須選購(gòu)較好材質(zhì)，因?yàn)槌Ｄ暝谕怙L(fēng)吹日曬，安全性同樣也是非常重要的。、垂直動(dòng)線為創(chuàng)造有效的營(yíng)業(yè)面積，提高整個(gè)商業(yè)街的立體感和功能區(qū)隔性，考慮到2F的便捷性，應(yīng)在一段距離設(shè)置連廊，以方便顧客穿越購(gòu)物。VI一設(shè)置商業(yè)街門面店面化，店面設(shè)計(jì)、沿街招牌應(yīng)按一定的規(guī)則排放，廣告牌、櫥窗、沿街鋪面均應(yīng)有一定的布置規(guī)范，這樣使整個(gè)商業(yè)街內(nèi)同場(chǎng)不同業(yè)的商鋪盡可能顯得統(tǒng)一而質(zhì)。引入一家較為知名的經(jīng)營(yíng)管理公司，為整個(gè)休閑廣場(chǎng)提供長(zhǎng)期良好的專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù)，因?yàn)楹玫慕?jīng)營(yíng)管理公司能提升整個(gè)休閑廣場(chǎng)的品質(zhì)和品牌。特別在銷售過(guò)程中，價(jià)、展開(kāi)營(yíng)銷的前提是兩三年內(nèi)帶來(lái)的商業(yè)契機(jī)/M2才能保證客戶每年10%以上的回報(bào)。但7000元/M2的面市價(jià)很高的。另外我們沒(méi)有回購(gòu)保證，因而這不是純投資項(xiàng)目(例金蘋果投資)目前市場(chǎng)低谷，正好入市的投資客(利用平安鎮(zhèn)規(guī)劃定位宣傳)目前不會(huì)自己經(jīng)營(yíng)，但看好平安鎮(zhèn)今后商業(yè)氛圍的自用客(回租計(jì)劃可填補(bǔ)這市各郊縣的小業(yè)主認(rèn)識(shí)并已在其中獲利的人群策略在正式規(guī)模施工前，先預(yù)留幾個(gè)月時(shí)間的客戶蓄水期，以銷售預(yù)定的實(shí)際數(shù)量來(lái)確定在經(jīng)歷了一系列市場(chǎng)變動(dòng)后，政府、發(fā)展商、客戶三方，屆時(shí)都會(huì)