萬科城商業(yè)街啟示錄——2011年1月第一頁，共二十九頁。目錄一、萬科城項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、萬科城項(xiàng)目商業(yè)街分析1、萬科城的總體商業(yè)規(guī)劃2、萬科城商業(yè)街的亮點(diǎn)三、萬科城商業(yè)街對(duì)社區(qū)型商業(yè)開發(fā)的啟示1、商業(yè)開發(fā)總體原則2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表第二頁，共二十九頁。項(xiàng)目概況開發(fā)商：萬科

物業(yè)管理：萬科物業(yè)建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)sandybabckck設(shè)計(jì)事務(wù)所環(huán)境設(shè)計(jì)：美國(guó)BGA景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所銷售代理：自銷物業(yè)類型：Townhouse、Loft、情景花園洋房、寬景house、小高層、高層項(xiàng)目位置：龍崗區(qū)龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯占地面積：約46萬㎡建筑面積：約53萬㎡總占地面積：397883.5平米其中住宅：398050平米商業(yè)30000平米幼兒園2所6000平米社區(qū)配套設(shè)施3000平米物業(yè)管理500平方米公廁2處120平米建筑覆蓋率<30%容積率小于1.1綠化率：>30%車位比：1：1建筑高度：低層、多層及中高層第三頁，共二十九頁。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、萬科強(qiáng)大品牌號(hào)召力。2、精細(xì)化的操作提升項(xiàng)目品質(zhì)3、超大型社區(qū)，本體配套及功能完善。4、項(xiàng)目別據(jù)一格的西班牙建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)（退臺(tái)設(shè)計(jì)）。5、親地概念的煸動(dòng)力6、項(xiàng)目緊臨九年一慣制小學(xué)劣勢(shì)：1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔(dān)憂，近一兩年不會(huì)有明顯改觀。2、周邊配套較為匱乏，距離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)。3、梅林關(guān)口的交通瓶頸目前未解決。4、項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，高端客群很難找到高檔社區(qū)的歸屬感。機(jī)會(huì)：1、萬科在坂田區(qū)前瞻性的戰(zhàn)略布局，使項(xiàng)目升值潛力巨大。2、撤關(guān)使深圳一體化對(duì)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的支撐。3、龍華的建區(qū)及政府對(duì)北部的開發(fā)推進(jìn)，使北部未來充滿生機(jī)。威脅：1、項(xiàng)目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2、產(chǎn)品被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲和提升后，項(xiàng)目三期客戶會(huì)被分流。第四頁，共二十九頁。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖第五頁，共二十九頁。萬科城商業(yè)項(xiàng)目分析一、商業(yè)部分的規(guī)劃第六頁，共二十九頁。西班牙風(fēng)情商業(yè)街第七頁，共二十九頁。第八頁，共二十九頁。商業(yè)與景觀的融合第九頁，共二十九頁。第十頁，共二十九頁。商業(yè)街規(guī)劃特點(diǎn)1、全街鋪：大部分為街鋪和底商，臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，層高達(dá)到4.8－5.8米，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙風(fēng)情；2、商業(yè)街有2層、有3層、有半地下的、很豐富；啞鈴型的商業(yè)形狀，造成二個(gè)廣場(chǎng)人流的逗留，中間以水景連通，同時(shí)將商業(yè)和景觀鑲嵌一起；3、三大主題：國(guó)際美食坊、時(shí)尚購物中心、娛樂休閑廣場(chǎng)。4、流暢的人、車動(dòng)線設(shè)計(jì)第十一頁，共二十九頁。立體交錯(cuò)人流交通第十二頁，共二十九頁。入口處景觀第十三頁，共二十九頁。商業(yè)二層平臺(tái)的寬度第十四頁，共二十九頁。上下便捷的樓梯轉(zhuǎn)換第十五頁，共二十九頁。樓梯也可以是一種風(fēng)景第十六頁，共二十九頁。實(shí)用且精致的小品第十七頁，共二十九頁。怡人的水景第十八頁，共二十九頁。優(yōu)美的天際線第十九頁，共二十九頁。萬科城的商業(yè)街的營(yíng)銷策劃亮點(diǎn)1、萬科城商業(yè)街采取與大中小商家形成各種業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)上多以特色連鎖品牌經(jīng)營(yíng)為主。第二十頁，共二十九頁。2、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、帶租約銷售。

第二十一頁，共二十九頁。3、不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。

第二十二頁，共二十九頁。萬科城商業(yè)項(xiàng)目對(duì)社區(qū)商業(yè)開發(fā)的啟示1、商業(yè)開發(fā)總體原則（1）市場(chǎng)定位：滿足周邊居民日常生活需求的社區(qū)服務(wù)型配套商業(yè)。（2）業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)服務(wù)配套為目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，引進(jìn)超市便利店、藥店、面包店、銀行等行業(yè)，具體詳見《業(yè)態(tài)規(guī)劃表》。（3）商戶定位：選擇具有連鎖品牌效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富、較強(qiáng)實(shí)力的商戶作為目標(biāo)對(duì)象。（4）開發(fā)規(guī)模原則：應(yīng)以新開發(fā)小區(qū)及周邊1公里范圍內(nèi)的住宅規(guī)模為商業(yè)開發(fā)輻射半徑，因地制宜，選擇相適應(yīng)的商業(yè)開發(fā)體量，以滿足供求平衡關(guān)系。2、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃表：第二十三頁，共二十九頁。

（1）、超市

規(guī)劃配比表

序號(hào)需求面積（實(shí)用面積㎡）輻射人口基數(shù)（人）商圈范圍1300—5002000戶×3人=6000人1公里或步行15分鐘21000—30005000戶×3=15000人3公里或步行30分鐘310000—1500020萬人核心商圈：2公里或步行20分鐘二級(jí)商圈：5公里或步行30分鐘第二十四頁，共二十九頁。技術(shù)要求：

序號(hào) 項(xiàng)目技術(shù)要求1建筑形態(tài)裙樓商鋪，或純商業(yè)單體建筑2層高一層：4.5米—5米；二層：4米—4.5米3承重一層：1.0噸/M2—2.0噸/M2；二層：0.75噸/M2—1.0噸/M24柱距8米×8米；10米×10米為佳5卸貨區(qū)專門卸貨區(qū)或卸貨平臺(tái)，高度應(yīng)為1.3米—1.5米6電容量按150KW—200KW/M2，設(shè)計(jì)（不含中央空調(diào)等動(dòng)力電源）7設(shè)備房應(yīng)預(yù)留空調(diào)機(jī)房，儲(chǔ)藏室、消防監(jiān)控室、衛(wèi)生間等8開間與進(jìn)深比例1：0.8—1：0.5第二十五頁，共二十九頁。（2）其它零售服務(wù)業(yè)

基本共同點(diǎn)：1）、門面寬度（開間）：5米—8米；2）、基本開間與進(jìn)深比例：1：1.5—1：2；3）、層高：3.7米—4.2米；4）、電容量：150KW—200KW/㎡；

個(gè)別業(yè)態(tài)不同的技術(shù)要求：序號(hào)技術(shù)業(yè)態(tài)需求面積（實(shí)用面積）技術(shù)要求1西餐300—500平米應(yīng)預(yù)留煙道、化油池、管道煤氣、上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位特色餐飲500—1000平米大型餐飲2000—5000平米2花店20—30平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位3自助銀行15—20平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位第二十六頁，共二十九頁。4西餅屋50—80平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位5美容美發(fā)100—800平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位624小時(shí)便利店50—100平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位7社區(qū)醫(yī)院300—500平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位8音像書刊店80—100平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位9藥店80—120平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位10地產(chǎn)中介50—100平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位11干洗店8—12平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位12寵物店30-50平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位13五金配件50—150平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位14精品服飾30—100平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位第二十七頁，共二十九頁。15郵政儲(chǔ)蓄所100—300平米2應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位16沖印店50—80平米應(yīng)預(yù)留衛(wèi)生間上下水、空調(diào)機(jī)位、招牌位

營(yíng)銷策劃部2011年1月第二十八頁，共二十九頁。內(nèi)容總結(jié)萬科城商業(yè)街啟示錄。4、項(xiàng)目別據(jù)一格的西班牙建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)（退臺(tái)設(shè)計(jì)）。1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔(dān)憂，近一兩年不會(huì)有明顯改觀。3、龍華的建區(qū)及政府對(duì)北部的開發(fā)推進(jìn)，使北部未來充滿生機(jī)。1、項(xiàng)目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。4、流暢的人、車動(dòng)線設(shè)計(jì)。萬科城的商業(yè)街的營(yíng)銷策劃亮