商業(yè)地產(chǎn)前期定位與招商北京和美商地投資管理有限公司董事長(zhǎng)穆健瑋第一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。Chapter1Chapter2Chapter3Chapter4Chapter5Chapter6目錄開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略商圈定位經(jīng)營(yíng)定位策略定位推廣定位綜述定位深化

業(yè)態(tài)規(guī)劃

泛主力店

品牌規(guī)劃

運(yùn)營(yíng)規(guī)劃

物業(yè)規(guī)劃規(guī)劃目的業(yè)態(tài)主題主題規(guī)劃業(yè)態(tài)布局酒店建議基本原則 主力店選擇

次級(jí)主力店選擇 集成店選擇輔助配套店選擇競(jìng)爭(zhēng)分析品牌選擇競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系品牌組合品牌優(yōu)選招商管理運(yùn)營(yíng)管理收益模型運(yùn)營(yíng)成本規(guī)劃說(shuō)明總平規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃功能規(guī)劃風(fēng)格、主材、照明景觀小品建筑立面機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)▌?wù)猩毯瓦\(yùn)營(yíng)的全面成功，以及持續(xù)的、快速的增長(zhǎng)和發(fā)展。▌各業(yè)態(tài)、品類之間有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)整體、全面的共榮發(fā)展。▌進(jìn)一步確保招商到達(dá)率和開(kāi)業(yè)成功率，體現(xiàn)特有的競(jìng)爭(zhēng)力和號(hào)召力。之間有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化商品、服務(wù)整合優(yōu)勢(shì)。運(yùn)營(yíng)全過(guò)程管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值。▌確保各品類、品牌

▌專業(yè)化的招商

▌充分且必要的物業(yè)規(guī)劃，滿足招商、運(yùn)營(yíng)的切實(shí)需要。第二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。粗陋的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤模糊的市場(chǎng)定位缺乏市場(chǎng)的認(rèn)知力以返租形式出售店鋪獲取短期利益缺乏突出元素及品牌號(hào)召力業(yè)態(tài)比例不科學(xué)缺乏統(tǒng)一招商策略單純物業(yè)管理的管理架構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)缺乏實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)缺乏系統(tǒng)的推廣意識(shí)人流量低失敗的項(xiàng)目

準(zhǔn)確的建筑機(jī)電設(shè)計(jì)明確的市場(chǎng)定位全球化眼光及本地化的專業(yè)管理整體的商鋪?zhàn)赓U策略專業(yè)的駐場(chǎng)操作管理良好的租戶關(guān)系維護(hù)優(yōu)良的專業(yè)硬體維護(hù)發(fā)掘各個(gè)潛在的收入以增加整個(gè)項(xiàng)目回報(bào)率凝聚人氣的市場(chǎng)推廣活動(dòng)通過(guò)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理手段不斷提高人流創(chuàng)造互動(dòng)的重復(fù)消費(fèi)模式高度的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)成功的項(xiàng)目第三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。第一階段：項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）設(shè)計(jì)前階段概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)第二階段：項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段第三階段：項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)階段第四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)招商物業(yè)工程市場(chǎng)推廣租戶協(xié)調(diào)物業(yè)營(yíng)運(yùn)設(shè)計(jì)前階段項(xiàng)目前期項(xiàng)目后期項(xiàng)目中期概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)竣工驗(yàn)收開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)市調(diào)定位招商策略招商前準(zhǔn)備品牌招商實(shí)施及控制

品牌優(yōu)化

標(biāo)識(shí)、廣告位場(chǎng)地策劃

招商市場(chǎng)推廣

制定整體市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃開(kāi)業(yè)前市場(chǎng)營(yíng)銷策略執(zhí)行及控制執(zhí)行控制

設(shè)計(jì)咨詢

設(shè)計(jì)方案變更咨詢工程交接驗(yàn)收物業(yè)工程運(yùn)行管理功能設(shè)計(jì)咨詢建筑結(jié)構(gòu)、平面空間

前期物業(yè)準(zhǔn)備交付前籌備開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)管理二裝管理協(xié)調(diào)租戶協(xié)調(diào)租務(wù)管理第五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。市調(diào)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)研究，按市場(chǎng)形勢(shì)和展望進(jìn)行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營(yíng)層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進(jìn)一步深化和優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，使整個(gè)策劃和收益測(cè)算更接近實(shí)際。宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)者研究人口及收入分析居民消費(fèi)習(xí)慣分析項(xiàng)目定位及規(guī)劃分析初步確定業(yè)態(tài)組合向設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)元素

第一階段

項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）招商第六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）招商項(xiàng)目招商

根據(jù)項(xiàng)目定位、商業(yè)規(guī)模及業(yè)態(tài)規(guī)劃，在重新評(píng)估前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目提供切實(shí)可行的招商策略和實(shí)施品牌招商。內(nèi)容主要涵蓋：1.

品牌招商品牌落位調(diào)整2.前期招商市場(chǎng)推廣建立并培訓(xùn)市場(chǎng)推介隊(duì)伍招商中心設(shè)計(jì)與布置制作沙盤模型制作其它有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤、網(wǎng)頁(yè)及道具展示等招商策略/包裝第七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

招商3．品牌招商實(shí)施（竣工驗(yàn)收前18個(gè)月）

建立并培訓(xùn)招商隊(duì)伍對(duì)主力租戶及品牌租戶招商招商審批行政管理方案制訂代理中介費(fèi)用及管理方案整體品牌招商實(shí)施方案

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）第八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

招商租務(wù)管理/品牌調(diào)整

1.品牌優(yōu)化策略

品牌定位的準(zhǔn)確性研究業(yè)態(tài)優(yōu)化調(diào)整組合方案租戶調(diào)整提升方案2.品牌調(diào)整實(shí)施

整體品牌調(diào)整提升實(shí)施方案業(yè)態(tài)調(diào)整市場(chǎng)推廣方案目標(biāo)租戶持續(xù)提升方案招商進(jìn)程管理

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)規(guī)劃戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃促銷及活動(dòng)區(qū)域的規(guī)劃公共區(qū)域特色租賃（花車）的規(guī)劃

第一階段

項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）市場(chǎng)推廣第十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）市場(chǎng)推廣配合前期招商進(jìn)行市場(chǎng)推廣（招商推介會(huì)、軟文造勢(shì)）配合設(shè)計(jì)布置招商中心配合制作沙盤模型配合制作有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤、網(wǎng)頁(yè)及道具展示等第十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

市場(chǎng)推廣制定及實(shí)施項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)前市場(chǎng)預(yù)熱計(jì)劃及開(kāi)業(yè)計(jì)劃制定及實(shí)施年度市場(chǎng)戰(zhàn)略和推廣計(jì)劃制定及實(shí)施年度市場(chǎng)推廣預(yù)算制定及實(shí)施項(xiàng)目的媒體宣傳策劃制定及實(shí)施促銷及活動(dòng)場(chǎng)地銷售及合作計(jì)劃制定及實(shí)施項(xiàng)目廣告設(shè)施營(yíng)收計(jì)劃制定及實(shí)施花車租賃計(jì)劃

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

租戶協(xié)調(diào)籌備租戶協(xié)調(diào)隊(duì)伍制定協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場(chǎng)流程及制度協(xié)助租戶進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)協(xié)助有關(guān)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收工作協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)所需證照協(xié)助租戶營(yíng)運(yùn)及推廣部門了解商場(chǎng)運(yùn)作

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）第十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

租戶協(xié)調(diào)協(xié)助租戶進(jìn)場(chǎng)裝修及開(kāi)業(yè)協(xié)助有關(guān)開(kāi)業(yè)驗(yàn)收工作協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)所需證照協(xié)助租戶營(yíng)運(yùn)及推廣部門了解商場(chǎng)運(yùn)作協(xié)助租戶處理營(yíng)運(yùn)上所遇到之困難

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。設(shè)計(jì)咨詢?cè)诒倦A段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理角度出發(fā)，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見(jiàn)。主要包括：對(duì)設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進(jìn)行評(píng)估對(duì)服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見(jiàn)根據(jù)業(yè)態(tài)差異對(duì)設(shè)施的配置提供意見(jiàn)從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)，分析該項(xiàng)目的機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動(dòng)控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見(jiàn)非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見(jiàn)特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見(jiàn)從后期運(yùn)作管理的角度，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷、遺漏項(xiàng)提供改善及補(bǔ)充意見(jiàn)

第一階段

項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）物業(yè)工程第十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。設(shè)計(jì)變更咨詢本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：1．對(duì)設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見(jiàn)2．從后期運(yùn)行管理的便利性及維護(hù)成本的角度對(duì)建材的選料提供意見(jiàn)3．對(duì)施工過(guò)程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，從后期運(yùn)行管理的角度提供意見(jiàn)4．對(duì)前階段尚未定案的繼續(xù)跟進(jìn)并提供意見(jiàn)

第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）物業(yè)工程第十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)工程1.

工程交接驗(yàn)收階段物業(yè)工程人員提前參與項(xiàng)目后期的設(shè)備調(diào)試工作制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測(cè)試，和相關(guān)各方一起驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)，制作移交清單協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行制定后期營(yíng)運(yùn)相關(guān)的設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)行管理制度

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)工程2.工程營(yíng)運(yùn)階段（工程與物業(yè)維修）設(shè)施設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行專業(yè)設(shè)施的外包工作管理落實(shí)設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運(yùn)行管理優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運(yùn)行記錄和維保計(jì)劃定期安排重點(diǎn)設(shè)備實(shí)施的測(cè)試工作設(shè)備設(shè)施的技改工作租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗(yàn)收監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃?xì)馓筋^、燈箱廣告等）工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。1．建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)層高、柱距裝修材料人流、車流的導(dǎo)向物業(yè)管理用房停車場(chǎng)及相關(guān)出入口的設(shè)置

第一階段項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）物業(yè)營(yíng)運(yùn)第十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。2．平面和空間設(shè)計(jì)前場(chǎng)平面空間規(guī)劃后場(chǎng)規(guī)劃手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置公共廁所的位置和數(shù)量建議倉(cāng)庫(kù)及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置

第一階段項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）物業(yè)營(yíng)運(yùn)第二十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)一．前期物業(yè)準(zhǔn)備（竣工驗(yàn)收前6個(gè)月）物業(yè)管理體系的建立制定物業(yè)管理手冊(cè)（裝修守冊(cè)、租戶守冊(cè)）制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度制定項(xiàng)目檔案管理制度制定外包/分包商管理制度制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施制定全面的物業(yè)保險(xiǎn)要求制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費(fèi)及有償服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定為配合各類推廣活動(dòng)的物業(yè)監(jiān)管制度制定對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）第二十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗(yàn)收前4個(gè)月）1．籌建物業(yè)管理架構(gòu)2．前期人員招聘及物資配備制定崗位招聘要求、計(jì)劃、考核制度及薪資標(biāo)準(zhǔn)員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)辦公物品購(gòu)置及制服制作3．物業(yè)移交及接管驗(yàn)收確立接收小組物業(yè)接管驗(yàn)收的范圍已接收區(qū)域成品保護(hù)與控制4．租戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關(guān)職能部門建立良好聯(lián)動(dòng))開(kāi)荒清潔配合各類推廣活動(dòng)的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）第二十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)三．綜合驗(yàn)收與工程交接（從物業(yè)管理角度）在工程竣工時(shí)，協(xié)助工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收，此階段的工作包括：1．制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度2．制作移交清單，驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行4．進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測(cè)試5．制定運(yùn)行設(shè)備的操作制度第二階段項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）第二十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)1．租戶裝修管理監(jiān)管租戶按期完成裝修工程組織商鋪裝修竣工驗(yàn)收租戶退場(chǎng)后場(chǎng)地復(fù)原工程監(jiān)管2．對(duì)外公共關(guān)系聯(lián)系與維護(hù)3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第二十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)4．租戶服務(wù)管理根據(jù)租戶實(shí)際需求優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程及細(xì)則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊(cè)及物業(yè)規(guī)定對(duì)租戶進(jìn)行日常管理餐飲租戶特別管理排油煙管道清洗監(jiān)管廚房下水防堵措施監(jiān)管餐飲租戶員工非高峰時(shí)段行為控管經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掌握營(yíng)業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)租戶營(yíng)業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)租戶服務(wù)滿意度分析租戶檔案建立與管理(營(yíng)業(yè)證照年檢；保險(xiǎn)單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書往來(lái)留存)

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第二十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)5．保安及消防管理保安管理反扒應(yīng)急分隊(duì)營(yíng)業(yè)結(jié)束后清場(chǎng)及夜間內(nèi)部控制管理卸貨區(qū)管理停車場(chǎng)管理消防管理消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行消防設(shè)備和器材管理大型推廣活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全管控

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第二十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)6．保潔與綠化公共區(qū)域的保潔外墻及天棚清洗衛(wèi)生間管理隔油池清洗餐廚垃圾管理蟲害控制管理綠化養(yǎng)護(hù)植物租賃管理

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第二十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

物業(yè)營(yíng)運(yùn)7．顧客服務(wù)顧客問(wèn)詢、投訴之接待與處理顧客服務(wù)臺(tái)及咨詢熱線(愛(ài)心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認(rèn)領(lǐng)等)人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助8．公共推廣活動(dòng)協(xié)助及配合9．物業(yè)保險(xiǎn)投保及風(fēng)險(xiǎn)控制加強(qiáng)對(duì)物業(yè)內(nèi)各類風(fēng)險(xiǎn)控制,降低投保費(fèi)用10．物業(yè)管理費(fèi)用及公用費(fèi)用收繳

第三階段項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）第二十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)發(fā)展階段性與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。案例城市綜合體在中國(guó)發(fā)展的階段性一線城市綜合體發(fā)展模式二、三線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè)+商務(wù)”成熟的發(fā)展模式成

熟

的

發(fā)

展

模

式商務(wù)+零售配套（政府主導(dǎo)）商業(yè)+住宅可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商

務(wù)配套零售高端商業(yè)服務(wù)公寓星級(jí)酒店甲級(jí)辦公商

業(yè)商

務(wù)第二十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)定位之二：區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段……但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問(wèn)題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問(wèn)題。”決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次：項(xiàng)目層面：商業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之間的協(xié)同性，決定日后商業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整的空間、尺度。第

四

層

次

地塊層面：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。第三層

次

區(qū)域?qū)用妫褐杏^層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域形象、競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng)目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。第二層

次

城市層面：宏觀層面，項(xiàng)目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否“進(jìn)入”的城市戰(zhàn)略。第一層

次

第三十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)定位之三：經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理模式也存在較大差異性。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在定位和設(shè)計(jì)之前，應(yīng)首先確定其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式。決定經(jīng)營(yíng)模式的三大因素：1.商業(yè)地產(chǎn)金融模式、2.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、3.企業(yè)的戰(zhàn)略商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式舉例租售策略適用商業(yè)形式對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求模式一：整體/分層出租整體/分層租賃是指開(kāi)發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體/分層出租給不同租戶，由開(kāi)發(fā)商每年向租戶收取約定的租金。模式二：分散出租開(kāi)發(fā)商在確定某一定位主題下對(duì)各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租，目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。模式三：分拆出售將商業(yè)分割成若干單元商鋪進(jìn)行銷售，面向個(gè)人投資者進(jìn)行銷售的方式。常見(jiàn)的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過(guò)返租的方法從購(gòu)房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。出租型銷售型銷售出租型銷售型出租型封閉式購(gòu)物中心街區(qū)式購(gòu)物中心商業(yè)街鋪開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)及街區(qū)住宅底商商業(yè)街鋪街區(qū)式購(gòu)物中心商業(yè)裙房封閉式購(gòu)物中心大盒子商業(yè)資金實(shí)力要求較高，開(kāi)發(fā)商無(wú)須成立相應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司。資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，長(zhǎng)期商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。分拆銷售后的商業(yè)物業(yè)對(duì)發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。有實(shí)力的發(fā)展商，尤其是采取連鎖開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)放商對(duì)于資金平衡較為敏感，后期對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)招商能力提出挑戰(zhàn)。第三十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。上海大寧國(guó)際的消費(fèi)客群定位輻射范圍：●以大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬(wàn)，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士?！翊送猓劳写鬂?rùn)發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬(wàn)?！駥巼?guó)際廣場(chǎng)主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對(duì)休閑娛樂(lè)消費(fèi)的需求?？腿禾攸c(diǎn)：●大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。商業(yè)定位之四：目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。一般3-5公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)區(qū)域定位針對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。通目標(biāo)區(qū)域定位常一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍往往會(huì)受到其所在區(qū)位的輻射力、商業(yè)項(xiàng)目自身主題的輻射強(qiáng)度、商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)來(lái)決定。目標(biāo)客群定位，通過(guò)輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如人群類型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類型、年目標(biāo)客群定位齡、收入水平等。有效的消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競(jìng)爭(zhēng)的根源所在。案例案例商圈的輻射三層次（以10萬(wàn)平米左右的購(gòu)物中心為例）核心商圈：輻射半徑1-3公里，步行10-15分鐘，60%的消費(fèi)份額。次級(jí)商圈：輻射半徑3-5公里，車行15-20分鐘，30%的消費(fèi)份額。邊緣商圈：輻射半徑5-10公里，車行20-30分鐘，10%的消費(fèi)份額。第三十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃要點(diǎn)第三十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)品種組合辦

公

樓總部型甲級(jí)辦公樓乙

級(jí)

辦

公

樓地標(biāo)型超甲級(jí)辦公樓酒店高

端

酒

店中

高

端

酒

店零

售大

型

購(gòu)

物

中

心家

庭

購(gòu)

物

中

心鄰

里

中

心公

寓居

住

型

公

寓酒

店

式

公

寓高

端

酒店

式

公

寓步

行

街

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鋪

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住

宅

底

商裙

樓

集

中

商

業(yè)第三十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析提供支持的物業(yè)品種被支持的物業(yè)品種協(xié)同效應(yīng)酒店零售辦公公寓酒店零售辦公公寓●作為配套設(shè)施的互補(bǔ)效用●帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源●增加過(guò)往消費(fèi)的機(jī)率●帶動(dòng)零售檔次的提升●提升項(xiàng)目的整體定位●提供良好的住宿、宴會(huì)會(huì)議、餐飲和休閑配套服務(wù)●為辦公樓的潛在出售提供附加價(jià)值●公寓與酒店兩者是互補(bǔ)關(guān)系，公寓提供長(zhǎng)期租賃為主，而酒店則是短期?！耖g接支持●改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對(duì)住店客人吸引力●零售為辦公商務(wù)人群提供餐飲、休閑和商務(wù)會(huì)見(jiàn)等方面配套服務(wù)●零售除提供為商務(wù)人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套?！裰С州^大/直接●提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流●主要為白領(lǐng)上班一族●對(duì)餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的需求較高●支持較大/直接●提供高端商務(wù)散客客源●提供潛在高端會(huì)議客源●提供餐飲及休閑設(shè)施潛在使用者●支持較大/直接●辦公是公寓住戶的主要客源●公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)品類型●間接支持●公寓是辦公物業(yè)的配套●支持較大/直接●提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流第三十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。核心要素●商業(yè)主題不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時(shí)可以營(yíng)造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商的資源、偏好等因素。

●亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是通過(guò)購(gòu)物中心品牌塑造過(guò)程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反映在運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競(jìng)爭(zhēng)力。主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn)1）商業(yè)主題定性策劃2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比3）如何抓住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn)第三十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)開(kāi)發(fā)的危機(jī)感——來(lái)自于對(duì)市場(chǎng)命脈的把握商業(yè)定位之五：商業(yè)業(yè)態(tài)定位1.周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目研判甄別競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在項(xiàng)目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)。2.自身項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)研判通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場(chǎng)定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)測(cè)試。商業(yè)業(yè)態(tài)屬性專屬性業(yè)態(tài)●高端奢侈品牌，同一個(gè)城市的品牌布點(diǎn)不具有連鎖性，一般對(duì)地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如LV,Gucci等。排他性業(yè)態(tài)●一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場(chǎng)等，各個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競(jìng)爭(zhēng)，都對(duì)這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品牌組合，須特別注意這一點(diǎn)?；パa(bǔ)性業(yè)態(tài)●在同一個(gè)商圈中，可以考慮與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化的業(yè)態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)。大眾化業(yè)態(tài)

●定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類品牌。案例第三十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。消費(fèi)需求圖譜商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者需要什么？●消費(fèi)者的需求主要包括：1.基本消費(fèi)需求、2.潛在消費(fèi)需求●在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求往往具有被動(dòng)性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動(dòng)改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低?！裣M(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上，通過(guò)合理的研判，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升、帶動(dòng)、創(chuàng)造消費(fèi)需求，改變消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場(chǎng)空白，提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。體驗(yàn)型需求物質(zhì)層面需求VS精神方面的需求越來(lái)越多，更注重生活品質(zhì)和體驗(yàn)消費(fèi)。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升?；拘托枨鬂M足自我生存所必需的消費(fèi)，食品消費(fèi)占據(jù)生活消費(fèi)的主體。第三十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：商業(yè)布局定位1.整體商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動(dòng)線為先”的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布，減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”。尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過(guò)商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來(lái)規(guī)避商業(yè)動(dòng)線上的欠缺。2.租金收益商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對(duì)于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。3.人流分配一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目?jī)?nèi)的均衡分布，如何通過(guò)業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過(guò)目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問(wèn)題。第三十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。購(gòu)物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考商業(yè)布局定位特點(diǎn)：商戶盈利能力強(qiáng)，租金承受能力高，對(duì)樓層的選擇要求較高。商業(yè)業(yè)態(tài)：品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)一層或其他樓層較佳的位置。小型商戶次主力店主力店案例租金承受能力高低特點(diǎn)：具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。商業(yè)業(yè)態(tài)：服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)中間樓層。特點(diǎn)：大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)，租金承受能力弱。商業(yè)業(yè)態(tài)：電影院、KTV、超市、健身、電玩等。商業(yè)布局：適宜商場(chǎng)較高樓層或者動(dòng)線較差區(qū)域。第四十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。功能布局與流線設(shè)計(jì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分2）人流動(dòng)線設(shè)計(jì)3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等例如：●零售功能布局既要體現(xiàn)購(gòu)物的舒適性，還要讓購(gòu)物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場(chǎng)之中。●商家開(kāi)店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動(dòng)線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場(chǎng)收益。第四十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)建筑總平面與外部交通的銜接關(guān)系商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì)1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì)3）公交車、出租車、零時(shí)泊客位外部環(huán)境評(píng)價(jià)及交通動(dòng)線規(guī)劃相鄰物業(yè)類型及品質(zhì)1765234外部交通流線組織規(guī)劃私家車泊車導(dǎo)引出租車泊客點(diǎn)周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利弊關(guān)系第四十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位概念混淆：1）商業(yè)設(shè)計(jì)不是僅僅局限于建筑設(shè)計(jì)；2）節(jié)省千分之五的定位VS增加5%的整改主要表現(xiàn)：●沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開(kāi)始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；●商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成；●商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目招商和價(jià)值提升；●商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工；商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一招商遇阻●區(qū)劃不合理●業(yè)態(tài)布局不科學(xué)●店鋪使用率不高商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二投資加大●結(jié)構(gòu)改造●平面調(diào)整●設(shè)備拆改商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三運(yùn)營(yíng)成本加大●能源無(wú)用消耗●設(shè)備使用率下降●維護(hù)費(fèi)用增加第四十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)——常見(jiàn)的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一：外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn)2：過(guò)度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)開(kāi)發(fā)表現(xiàn)4：尺度過(guò)于夸張誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn)1：希望通過(guò)增加出入口的數(shù)量來(lái)帶動(dòng)人流表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn)3：沒(méi)有充分預(yù)留停車表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系誤區(qū)二：平面布置綜合癥表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級(jí)遞減效應(yīng)表現(xiàn)3：自動(dòng)扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn)4：商鋪分割過(guò)于平均，不利于使用誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求表現(xiàn)2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做表現(xiàn)3：缺乏業(yè)態(tài)常識(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn)4：過(guò)度依賴主力店第四十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)案例●

項(xiàng)目為長(zhǎng)三角某二線城市一購(gòu)物中心五層平面圖，原有設(shè)計(jì)方案顯得粗糙，未體現(xiàn)商業(yè)應(yīng)遵循的設(shè)計(jì)原則?！?/p>

調(diào)整后方案，通過(guò)動(dòng)線和中庭重新設(shè)計(jì)、調(diào)整出入口、店鋪分割、業(yè)態(tài)細(xì)化布局，改變了原有“小商品市場(chǎng)”的布局，商業(yè)平面趨于完善，提升了商業(yè)價(jià)值。某層商業(yè)設(shè)計(jì)方案調(diào)整后某層商業(yè)設(shè)計(jì)方案第四十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則一：土地的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)用足底商、用足建筑密度爭(zhēng)取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來(lái)“走”的，而是用來(lái)“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮第四十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)主線商業(yè)設(shè)計(jì)七大核心元素設(shè)計(jì)主線整體商業(yè)規(guī)劃定位招商規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)商戶入駐需求反饋內(nèi)裝外裝設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)第四十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)動(dòng)線設(shè)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)投資顧問(wèn)第四十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)動(dòng)線一：平面商業(yè)動(dòng)線動(dòng)線二：垂直商業(yè)動(dòng)線特別注意：動(dòng)線設(shè)計(jì)，不僅僅只是商業(yè)平面和垂直動(dòng)線，還包括外部立體交通導(dǎo)入接駁動(dòng)線、停車組織與人流出入導(dǎo)向動(dòng)線、商業(yè)后勤動(dòng)線，以上動(dòng)線設(shè)計(jì)均與日后業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營(yíng)息息相關(guān)。第四十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型新加坡CityLinkMall

香港金鐘廊“一”

字

型

動(dòng)

線案例第五十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型上海中信泰富廣場(chǎng)

北京金融街購(gòu)物中心“回”

字

型

動(dòng)

線案例第五十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型上海來(lái)福士廣場(chǎng)

上海仲盛商業(yè)廣場(chǎng)“L”

字

型

動(dòng)

線案例第五十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型新加坡ION(香港新鴻基和新加坡嘉德置地)

上海國(guó)金中心(新鴻基地產(chǎn))“人”

字

型

動(dòng)

線案例第五十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型北京三里屯“井”

字

型

動(dòng)

線案例第五十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型上海宏伊廣場(chǎng)

上海中糧大悅城“圓

弧

型”動(dòng)

線案例第五十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型寧波和義大道“復(fù)

合

型”

動(dòng)

線案例第五十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動(dòng)線類型韓國(guó)COEXMall“主

題

化”

動(dòng)

線案例韓國(guó)COEXMall項(xiàng)目區(qū)位：韓國(guó)首爾江南區(qū)建筑面積：119000平方米，COEXMall內(nèi)部道路總長(zhǎng)663米，路寬18米主題特色：為避免地下商業(yè)街給消費(fèi)者帶來(lái)的壓抑、陰沉的消費(fèi)感覺(jué)，COEX商業(yè)街的的主題圍繞“水之旅”展開(kāi)，整個(gè)Mall被區(qū)隔成8個(gè)特色主題場(chǎng)景，以不同的自然之景命名，帶出生活和文化與自然的和諧之美。第五十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型香港朗豪坊

日本表參道

上海正大廣場(chǎng)內(nèi)部樓體坡道案例通過(guò)內(nèi)部坡道的巧妙設(shè)計(jì)，規(guī)避樓層之間的差異性，創(chuàng)造一個(gè)豐內(nèi)部樓梯坡道富有趣的商業(yè)空間。第五十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型內(nèi)部扶手電梯內(nèi)部垂直電梯外掛式扶手電梯外掛式垂直電梯內(nèi)部樓梯坡道第五十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型新加坡烏節(jié)路ION

新加坡VivoCity內(nèi)部扶手電梯案例內(nèi)部扶手電梯，不僅成為人流垂直引導(dǎo)的重要手段，其錯(cuò)落內(nèi)部扶手電梯的布局、跨層的設(shè)置亦成為商業(yè)重要的空間景觀、廣告宣傳載體之一。第六十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型香港時(shí)代廣場(chǎng)

馬來(lái)西亞KLCC

臺(tái)灣微風(fēng)廣場(chǎng)內(nèi)部垂直電梯案例內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭內(nèi)部垂直電梯廣場(chǎng)成為展示、宣傳、活動(dòng)的舞臺(tái)，人流匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。第六十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型新加坡烏節(jié)路OrchardCentral外掛式扶手電梯案例內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭內(nèi)部垂直電梯廣場(chǎng)成為展示、宣傳、活動(dòng)的舞臺(tái)，人流匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。新加坡烏節(jié)路Wisma

新加坡烏節(jié)路MandarinGallery第六十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動(dòng)線設(shè)計(jì)垂直交通動(dòng)線類型日本大阪難波城

上海西郊百聯(lián)

上海香港新世界廣場(chǎng)外掛式垂直電梯案例內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭內(nèi)部垂直電梯廣場(chǎng)成為展示、宣傳、活動(dòng)的舞臺(tái)，人流匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。第六十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)規(guī)劃之空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)第六十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)之一：中庭空間空間節(jié)點(diǎn)之二：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)第六十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間中庭空間是購(gòu)物中心內(nèi)部最為重要的商業(yè)空間之一，也是一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)線階段性節(jié)點(diǎn)及商業(yè)體驗(yàn)重要空間載體。中庭的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.平面垂直人流交通組織節(jié)點(diǎn)：中庭空間是自動(dòng)扶梯及垂直升降電梯最集中布置區(qū)域，因此中庭重要功能就是協(xié)調(diào)平面和垂直交通組織，使消費(fèi)者保持清晰的方向感；2.商業(yè)資源整合舞臺(tái)：中庭空間是消費(fèi)人流匯聚的地方，一個(gè)好的中庭設(shè)計(jì)，除了起到商業(yè)櫥窗和交通組織的作用外，還應(yīng)滿足多元化功能的需要，例如展示、舞臺(tái)、活動(dòng)、娛樂(lè)活動(dòng)等；3.商業(yè)價(jià)值立體提升：現(xiàn)代商業(yè)將各個(gè)樓層的商業(yè)功能通過(guò)中庭在立體的空間展示出來(lái)，通過(guò)變幻、多元的建筑效果，營(yíng)造立體的消費(fèi)空間，垂直拉動(dòng)消費(fèi)者，提升商業(yè)各個(gè)樓層的價(jià)值；第六十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則杭州萬(wàn)象城人流交通組織節(jié)點(diǎn)案例第六十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則上海中山公園龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)中庭的核心化功能案例第六十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則上海正大廣場(chǎng)中庭之間串聯(lián)功能案例第六十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素馬來(lái)西亞Berjaya時(shí)代廣場(chǎng)中庭娛樂(lè)設(shè)施

香港西九龍中心中庭過(guò)山車設(shè)計(jì)中庭娛樂(lè)化案例第七十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)中庭空間舞臺(tái)設(shè)計(jì)高層平臺(tái)設(shè)計(jì)局部預(yù)留空間商業(yè)項(xiàng)目收益中，租金占商業(yè)收益的比重有不斷降低的趨勢(shì)，而一些活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的設(shè)立，例如舞臺(tái)、展示宣傳區(qū)域、廣告區(qū)域、廣場(chǎng)、小型劇院等功能設(shè)置，成為商業(yè)項(xiàng)目收益的重要來(lái)源之一。在商業(yè)空間設(shè)計(jì)中，活動(dòng)節(jié)點(diǎn)的預(yù)留考慮，可以為日后帶來(lái)可觀的潛在收益?；顒?dòng)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)，要充分考慮人流動(dòng)線的走向，并超前預(yù)留相應(yīng)空間，同時(shí)后期運(yùn)營(yíng)管理中應(yīng)制定完整的計(jì)劃方案。第七十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素德國(guó)水族海洋生命館

澳大利亞chadstone綠色自然元素案例第七十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素新加坡烏節(jié)路OrchardCentral運(yùn)動(dòng)元素案例第七十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)馬來(lái)西亞金河廣場(chǎng)簽售會(huì)

香港太古廣場(chǎng)公益展示活動(dòng)中庭空間案例第七十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)香港朗豪坊

南京水游城舞臺(tái)元素案例第七十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)廣州正佳廣場(chǎng)

香港中環(huán)廣場(chǎng)高層平臺(tái)設(shè)計(jì)案例第七十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動(dòng)節(jié)點(diǎn)新加坡ION

香港新城市廣場(chǎng)局部預(yù)留空間案例第七十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素科技元素新加坡ION(與地鐵相連通道、局部屋頂設(shè)計(jì))案例高科技元素的引入，例如網(wǎng)絡(luò)、燈光、視頻、互動(dòng)等，可以增加商業(yè)設(shè)計(jì)的趣味性，減緩消費(fèi)疲勞。第七十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素景觀元素

新加坡VivoCity（觀海綠色平臺(tái)）

馬來(lái)西亞綠水坊（室內(nèi)人造運(yùn)河）案例商業(yè)設(shè)計(jì)與戶內(nèi)外景觀元素的無(wú)縫融合，豐富消費(fèi)者對(duì)于商業(yè)的觸感。第七十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素綠色元素新加坡烏節(jié)路OrchardCentral（屋頂商業(yè)平臺(tái)）案例空中花園不只是可以在節(jié)能方面起到作用，同時(shí)和休閑設(shè)施可以絕妙的結(jié)合。第八十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素娛樂(lè)元素新加坡VivoCity（屋頂臨海親水樂(lè)園）案例通過(guò)娛樂(lè)元素引入，不但參與的人得到體驗(yàn)，享受到快樂(lè)，而且對(duì)于觀看的人，也是一種體驗(yàn)。此類即興娛樂(lè)活動(dòng)占用空間不大，參與性強(qiáng)，可以很好的聚集人氣，形成高潮，塑造氛圍。第八十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素標(biāo)識(shí)元素香港紅點(diǎn)

香港朗豪坊案例在主要節(jié)點(diǎn)處通過(guò)建筑標(biāo)識(shí)導(dǎo)入，將消費(fèi)者的情感因素融入項(xiàng)目中。第八十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素建筑元素上海大悅城跨層電梯

香港青衣城（以海洋為特色）案例生動(dòng)有趣的建筑空間打造，形成項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的特質(zhì)。第八十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素視覺(jué)元素香港新城市廣場(chǎng)案例項(xiàng)目?jī)?nèi)部VI系統(tǒng)中巧妙運(yùn)營(yíng)卡通動(dòng)漫元素，使得商業(yè)顯得趣味化。第八十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素文化元素香港K11藝術(shù)購(gòu)物中心案例采用“藝術(shù)、人文、自然”理念，將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然觀光融合在一起，令購(gòu)物中心具備藝術(shù)觀賞功能，建筑形態(tài)及空間與周圍自然環(huán)境融合，建筑成為城市公共藝術(shù)品。第八十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級(jí)系數(shù)商業(yè)層級(jí)系數(shù)（商業(yè)隨樓層租金遞減規(guī)律）“多首層”商業(yè)設(shè)計(jì)是指通過(guò)緩坡布道、扶梯、中庭等建筑交通元素的布局應(yīng)用，將一層與二層甚至三層自然貫通起來(lái)，將人在一、二層等之間傳統(tǒng)的垂直動(dòng)線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，擴(kuò)大商業(yè)聚攏人流的功能，打破傳統(tǒng)平層空間局限，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。第八十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之四：創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級(jí)系數(shù)內(nèi)部樓梯

緩坡布道

高層平臺(tái)案例第八十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。市場(chǎng)推廣及亮點(diǎn)策劃第八十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)參考了國(guó)際和國(guó)內(nèi)眾多一、二線城市的零售價(jià)值提升策略，歸納出可以借鑒：第八十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

主題美食廣場(chǎng)第九十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

休閑娛樂(lè)嘉年華休閑娛樂(lè)類業(yè)態(tài)豐富，包含電影院、電玩中心、兒童娛樂(lè)中心、健身中心等，為全年齡客層提供了嘉年華一般的休閑娛樂(lè)享受。第九十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

生活方式體驗(yàn)第九十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

下沉式廣場(chǎng)下沉開(kāi)發(fā)廣場(chǎng)，（SunkenPlaza）室內(nèi)人群聚集點(diǎn)，消費(fèi)節(jié)點(diǎn)●下沉廣場(chǎng)同時(shí)連通軌道交通，并打開(kāi)地下一層空間?！裣鲁翉V場(chǎng)承載的功能包括：-人流聚散地-定期現(xiàn)場(chǎng)演出-品牌推廣活動(dòng)-商場(chǎng)推廣活動(dòng)第九十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

天空之廚（退臺(tái)式戶外餐廳）天空之廚，（KitchensintheSky）主題戶外餐廳與屋頂餐廳，景觀與美味的結(jié)合●建議結(jié)合本項(xiàng)目周邊的山景和水景的自然景觀，引入大自然元素，面向湖面方向二層以上設(shè)置戶外商業(yè)空間，如景觀餐廳，觀景平臺(tái)等，充分提高商業(yè)利用率?！癫煌黝}特色的休閑餐廳，新穎的美食文化體驗(yàn)?！裎蓓敻呒?jí)餐廳、酒吧，享受社交、約會(huì)、派對(duì)的歡樂(lè)體驗(yàn)第九十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

屋頂廣場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)設(shè)施屋頂空間，（OpenSpaceforAlfrescoDining）消費(fèi)人群轉(zhuǎn)換空間，呼吸空氣的地點(diǎn)●處于非核心商圈的項(xiàng)目相比市中心項(xiàng)目需更有空間感和通透感，營(yíng)造一定的戶外空間如公共廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)公園或是挑空中庭是比較好的解決方案。第九十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。第九十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

社區(qū)美食館社區(qū)美食館--CDS:CommunityDelicacySetting涵蓋特色、休閑、小吃美食城等的社區(qū)型美食聚集地鑲嵌于整個(gè)鄰里中心的各個(gè)樓層…●整個(gè)餐飲主題概念建議貫穿于鄰里中心的各個(gè)樓層，各樓層餐飲類型不同，營(yíng)造集中式的美食聚集地；●餐飲面積自下而上呈漏斗形逐漸增大，根據(jù)各樓層不同業(yè)態(tài)配比，安設(shè)相匹配的特色餐飲類型，滿足不同社區(qū)住宅消費(fèi)者需求；●低樓層設(shè)置快餐/簡(jiǎn)餐以及休閑餐飲，便于消費(fèi)者節(jié)省時(shí)間，易取易食以及朋友家人小聚，高樓層設(shè)置大型家庭式宴會(huì)餐飲，為家庭聚會(huì)提供合適的場(chǎng)所；第九十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

兒童游樂(lè)休閑廣場(chǎng)兒童游樂(lè)休閑廣場(chǎng)–KidsRecreationGrounds童品天地，兒童一站式的主題空間鑲嵌于整個(gè)鄰里中心的各個(gè)樓層…●童品天地包括以下元素：-兒童玩具-兒童服裝-兒童娛樂(lè)中心-兒童培訓(xùn)●配備專業(yè)服務(wù)人員，創(chuàng)建類似于酒店內(nèi)的兒童區(qū)域，由專人陪護(hù)及活動(dòng)，釋放家長(zhǎng)的時(shí)間，使其能在鄰里中心其他部分進(jìn)行消費(fèi)。第九十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。零售亮點(diǎn)之

獨(dú)特建筑形態(tài)奇特建筑形態(tài)–UniqueArchitectureFeature新穎獨(dú)特，奪人眼球，增加步入欲望…●在零售物業(yè)項(xiàng)目中，豐富的商業(yè)功能以及合理的業(yè)態(tài)配比對(duì)于吸引消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)固然起著至關(guān)重要的作用，然而，實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，新型別具特色的建筑形態(tài)對(duì)于消費(fèi)者的吸引力之大亦不容忽視；●唯一性，在消費(fèi)者心中印象深刻，成為茶余飯后的討論點(diǎn)之一，增加鄰里中心的知名度；●月口平整且面寬大，增加商業(yè)價(jià)值；●月背呈弧狀，易作各類廣告推廣展示或店鋪展示，增加零售氛圍，聚集人氣；●結(jié)合綠化景觀，可將上述效果錦上添花。第九十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。招商工具制定及準(zhǔn)備第一百頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。招商工具制定項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)推廣，建立項(xiàng)目的知名度及傳遞品牌定位制定招商策略-市場(chǎng)推廣策略-制定目標(biāo)商戶名單-制定招商工具組織招商實(shí)施-招商總體計(jì)劃和實(shí)施步驟-招商手冊(cè)及招商材料編制-主力店招商-品牌租戶招商-全面招商實(shí)施第一百零一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。結(jié)束語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的開(kāi)發(fā)過(guò)程，包括：金融模式、商業(yè)模式、商業(yè)設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)。在全產(chǎn)業(yè)鏈模式下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從前期項(xiàng)目定位到后期運(yùn)營(yíng)管理的全程一體化流程，每個(gè)階段和環(huán)節(jié)均會(huì)碰到很多難題，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，各個(gè)環(huán)節(jié)之間才能進(jìn)行有效串聯(lián)、銜接、配合。全產(chǎn)業(yè)鏈模式下商業(yè)地產(chǎn)難題主要分為四個(gè)方面：

1.金融難題商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要低成本、長(zhǎng)期性的資金，解決不了長(zhǎng)期資金的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)很難做；2.定位難題住宅開(kāi)發(fā)是二元化的過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是五元化的過(guò)程，其客戶群多元而非單一，其利益關(guān)系既糾結(jié)又突，因此在定位階段需要從不同維度進(jìn)行綜合研判；3.設(shè)計(jì)難題如何進(jìn)行有效的商業(yè)設(shè)計(jì)？商業(yè)設(shè)計(jì)的一般規(guī)律在哪里？4.招商運(yùn)營(yíng)難題基于整體商業(yè)定位、設(shè)計(jì)的前提下，如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)資源整合？第一百零二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。學(xué)習(xí)要點(diǎn)：規(guī)劃目的▌全業(yè)態(tài)、全客層：CityMall涵蓋各種業(yè)態(tài)、品類、品牌和服務(wù)，達(dá)到了盡善盡美、無(wú)微不至的程度。▌“聚客效應(yīng)”：某些業(yè)態(tài)、品類、服務(wù)必須盡可能快地形成足夠的忠實(shí)客戶群體和足夠的逗留時(shí)間。▌“領(lǐng)頭羊效應(yīng)”：某些品類、品牌具備進(jìn)駐購(gòu)物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)部分零售品牌商起到鼓舞力和帶動(dòng)力。▌“兩種平衡”：收益、客流、商業(yè)形象等多因素之間的平衡，以及目標(biāo)消費(fèi)與非目標(biāo)消費(fèi)之間的平衡，這兩種平衡須綜合權(quán)衡。業(yè)態(tài)組合及其配比的目的和方法業(yè)態(tài)：服飾專店、餐飲、文娛、生活服務(wù)等全方位業(yè)態(tài)組合。商業(yè)規(guī)劃方面，將遠(yuǎn)東百貨作為購(gòu)物中心的一個(gè)組成部分。物業(yè)規(guī)劃方面，各樓座、各樓層形成完整的、流暢的動(dòng)線。業(yè)態(tài)：服飾專店、餐飲、文娛作為三大主力。品類：美食天地、特色餐飲、影城、電玩城、書店、健身、服飾暢銷品牌。服務(wù)：美容、美發(fā)、纖體、美甲、教育、醫(yī)療專科、銀行等。。品類：美食天地、特色餐飲、現(xiàn)代電影城、暢銷品牌服飾。品牌（包括但不僅限于）：哈根達(dá)斯、星巴克、大食代、世紀(jì)環(huán)球、ZARA……文娛、餐飲吸引并留住客群，增加趣味和體驗(yàn)，有效增加其他商業(yè)消費(fèi)機(jī)會(huì)。主力店吸引人流，并產(chǎn)生一定收益下，體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)特色和強(qiáng)化商業(yè)形象?；谄渌麡I(yè)態(tài)提供的消費(fèi)機(jī)會(huì)，服飾品牌專店更多地產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入和坪效貢獻(xiàn)。第一百零三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。1基本原則基本原則組成定義

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以 下 分 別 闡 述 強(qiáng)化所屬業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)主題 強(qiáng)化對(duì)所屬業(yè)態(tài)的領(lǐng)頭羊效應(yīng)綜合平衡物業(yè)收益與客流規(guī)模的效果 租金相當(dāng)于同品類60-80%.

充分提升招商的可操作性 次級(jí)主力店

集成店（柜）區(qū)配套輔助店有助于整個(gè)項(xiàng)目和所屬業(yè)態(tài)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)化整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色主力店第一百零四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。2品牌組合暢銷品牌其他品牌40%國(guó)際品牌

30%

獨(dú)有品牌20%

10%國(guó)際一線品牌20%第一百零五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。市場(chǎng)研究√城市研究√商圈研究√需求研究√SWOT分析√市場(chǎng)表現(xiàn)商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力全程一體化策略實(shí)施策略融資部營(yíng)銷中心財(cái)務(wù)部工程部預(yù)算部規(guī)劃調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃項(xiàng)目營(yíng)銷商業(yè)定位項(xiàng)目招商配合招商企劃 調(diào)整深化 概念設(shè)計(jì) 調(diào)整深化 方案設(shè)計(jì)調(diào)整及深化產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位價(jià)格定位經(jīng)營(yíng)定位前期主力店中期集成店 中期次級(jí)主力店后期輔助店案前資料活動(dòng) 廣告 培訓(xùn)其他策略 成立商管公司管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)方案開(kāi)業(yè)計(jì)劃定位實(shí)施&合作伙伴&規(guī)劃完成&營(yíng)銷展開(kāi)&招商完成投資回報(bào)運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備充分利潤(rùn)率遞增率整合資源開(kāi)發(fā)進(jìn)程推廣時(shí)序推廣策略學(xué)習(xí)要點(diǎn)：招商管理a總體工作流程第一百零六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。 第一階段 （07/03-07/11）招商推廣策劃及準(zhǔn)備階段 第二階段（07/12-08/07） 招商執(zhí)行階段 第三階段 （08/02-08/07）物業(yè)改造及裝修進(jìn)場(chǎng)階段 第四階段 （08/07-08/09）商場(chǎng)推廣開(kāi)業(yè)階段

2007/032007/112008/072008/092008/02成立商管公司商場(chǎng)總經(jīng)理到位商場(chǎng)制度建設(shè)和組織建設(shè)各專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的選聘招商顧問(wèn)、代理公司的選聘廣告策劃公司的選聘招商中心裝飾布置及物料準(zhǔn)備主力店洽商及簽約（影院、美食、電玩、健身）▌工作團(tuán)隊(duì)組建；▌定位論證、定位深化和 招商總案；▌物業(yè)規(guī)劃建議和要求；▌收益實(shí)施方案；▌?wù)猩痰谰邷?zhǔn)備；▌推廣執(zhí)行方案；▌?wù)猩碳斑\(yùn)營(yíng)管理方案；▌入駐招商中心。▌?wù)猩坛跗谟?jì)劃▌?wù)猩讨衅谟?jì)劃▌?wù)猩毯笃谟?jì)劃▌商戶入場(chǎng)手續(xù)辦理；▌商戶裝修；▌商戶資格的審查；▌開(kāi)業(yè)策略；▌開(kāi)業(yè)活動(dòng)策略及實(shí)施

方案；▌開(kāi)業(yè)組織策略及實(shí)施

方案；▌開(kāi)業(yè)典禮；當(dāng)前緊急事物其他泛主力店的商洽及簽約（ZARA、SEPHORA等）招商、招商、運(yùn)管推廣實(shí)施方案成立租務(wù)組，專業(yè)分工和管理b工作進(jìn)度安排第一百零七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。c招商工作流程招商調(diào)查研究定位研究產(chǎn)品力設(shè)計(jì)推廣策略形象包裝招商階段開(kāi)業(yè)轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng) 研究?jī)?nèi)容市場(chǎng)環(huán)境分析市場(chǎng)需求狀況分析競(jìng)爭(zhēng)分析消費(fèi)形態(tài)分析

SWOT分析品牌研究研究方法市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查資料檢索商戶訪談行業(yè)咨詢專家意見(jiàn)產(chǎn)品定位鋪位總平分割交通動(dòng)線設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)機(jī)電設(shè)計(jì)燈光設(shè)計(jì)櫥窗設(shè)計(jì)廣場(chǎng)景觀立面處理廣告位開(kāi)發(fā)商業(yè)定位商圈定位客群定位形象定位檔次定位功能定位業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)定位模式定位策略定位租金定位執(zhí)行力招商方案招商政策激勵(lì)機(jī)制優(yōu)質(zhì)租約團(tuán)隊(duì)建設(shè)第三方合作資源整合政策破解形象力案名及LOGO行銷概念招商口號(hào)概念的由來(lái)與底蘊(yùn)VIS形象系統(tǒng)產(chǎn)品力商場(chǎng)核心質(zhì)素商場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)值、人員價(jià)值、運(yùn)營(yíng)價(jià)值物管價(jià)值招商策略 團(tuán)隊(duì)主動(dòng)出擊 招商渠道 新聞造勢(shì)招商推介促銷活動(dòng)廣告策略招商策劃總體路線階段性廣告計(jì)劃媒體投放策略開(kāi)業(yè)活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算招商中心圍擋樓體樓內(nèi)整理戶外陣地樓體立面樓冊(cè)項(xiàng)目模型DM/內(nèi)刊短片/三維動(dòng)畫人員形象培訓(xùn)組建商管公司主力店次主力店輔助配套店聯(lián)營(yíng)自營(yíng)第一百零八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

d推廣工作流程第一百零九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。e特征介定新奇特▌主力百貨（已開(kāi)業(yè)）、品牌服飾專店（柜）、品類集成店（柜）、國(guó)際精品家居生活館、五星級(jí)影城、健身運(yùn)動(dòng)生活館、特色餐飲、美食天地、電玩游藝城以及各種配套輔助店，涵蓋都市生活品位需求，共同構(gòu)成新穎、獨(dú)特、富有沖擊力的經(jīng)營(yíng)特色。▌基于系統(tǒng)、完整、豐富的業(yè)態(tài)、品類和品牌，本項(xiàng)目突出表現(xiàn)購(gòu)物環(huán)境、流程、活動(dòng)的人本化、人文化的體現(xiàn)，營(yíng)造富有品位、品質(zhì)、愜意的體驗(yàn)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，還緊緊圍繞目標(biāo)客群的消費(fèi)特征，在環(huán)境、商品、服務(wù)等各個(gè)經(jīng)營(yíng)因素方面不斷求新，遵循時(shí)尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費(fèi)的流行。▌而且，不同于其他商業(yè)項(xiàng)目的是，本項(xiàng)目突出“自身站位”和“差異化經(jīng)營(yíng)”，在消費(fèi)者心目中確立滿足、認(rèn)同、親切和忠誠(chéng)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，還及時(shí)更新自我，持續(xù)貫徹差異化經(jīng)營(yíng)的策略，不斷鞏固核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)特色優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)做到“你無(wú)我有，你有我優(yōu)”的領(lǐng)先地位。

商品、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、管理的創(chuàng)新性

形象、體驗(yàn)、活動(dòng)的沖擊力

商品、服務(wù)、推廣的獨(dú)特性第一百一十頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

f特征介定“營(yíng)采合一”的組織構(gòu)架總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)監(jiān)督行政總監(jiān)總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)總監(jiān)租務(wù)部 經(jīng)理 運(yùn)營(yíng)部 經(jīng)理保安部 經(jīng)理工程部 經(jīng)理保潔部 經(jīng)理 財(cái)務(wù)部 經(jīng)理 企劃部 經(jīng)理 工 程 技 術(shù) 人 員人事部總務(wù)部經(jīng)理

二

三 部

部 主

主 管

管 保

保 安

安 員

員出

核納

算主

主管

管 出 納 員收銀主管收銀員招商代表一部樓層經(jīng)理主辦二三部部樓樓層層經(jīng)經(jīng)理理 主主 辦辦客服經(jīng)理 前 臺(tái)美

運(yùn)

卡工

營(yíng)

務(wù)設(shè)

策

營(yíng)計(jì)

劃

銷

售 服 保 潔

隊(duì) 及 其 隊(duì) 員

一

部 主 管

保

安

員

第一百一十一頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

g專業(yè)團(tuán)隊(duì)商管公司商管公司招商\運(yùn)營(yíng)部\關(guān)聯(lián)企業(yè) 招商顧問(wèn)等專業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)廣告策劃\廣告執(zhí)行公司 運(yùn)營(yíng)管理商管公司的招商部/招商中心 招商代理（1-3家）其它各種渠道 招商執(zhí)行 策劃推廣 商管公司的策劃部招商局顧問(wèn)和物管顧問(wèn) 零售行業(yè)的專家顧問(wèn) 物業(yè)管理自有（或者選聘）的物業(yè)公司 物業(yè)顧問(wèn) 其它各種專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)▌商管公司：負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位策劃、招商執(zhí)行、運(yùn)營(yíng)管理和物業(yè)管理。如物業(yè)管理由自己完成，那么可另外申請(qǐng)成立商場(chǎng)物業(yè)管理公司，與商管公司實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)牌子，一個(gè)班子”的模式。 ▌?wù)猩填檰?wèn)：聘請(qǐng)1家專業(yè)公司為本項(xiàng)目提供全程的、長(zhǎng)期的招商顧問(wèn)服務(wù)。招商階段，顧問(wèn)公司提出全套顧問(wèn)服務(wù)，并視工作質(zhì)量適時(shí)調(diào)整。▌?wù)猩檀恚簽榱思涌煺猩踢M(jìn)度，確保開(kāi)業(yè)成功率，建議同時(shí)選聘1-3家代理公司，在合理分工管理的前提下，規(guī)避招商風(fēng)險(xiǎn)和可能遇到的各種實(shí)際問(wèn)題。▌物業(yè)顧問(wèn)：在物業(yè)自管的情況下，須選聘11家具有商場(chǎng)物管經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司，擔(dān)當(dāng)全程物業(yè)顧問(wèn)。▌廣告策劃：在選聘一家當(dāng)?shù)氐膶I(yè)公司,配合招商推廣策劃，并負(fù)責(zé)執(zhí)行。第一百一十二頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

a商戶管理和服務(wù)鋪位優(yōu)化商戶評(píng)審 商戶儲(chǔ)備 法律事務(wù)后期招商補(bǔ)位全過(guò)程統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)▌鋪位置換：按照既定的業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的要求，靈活主動(dòng)地籌劃鋪位優(yōu)化工作，確保微觀經(jīng)營(yíng)商戶處于良好的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，確保整體收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。▌商戶儲(chǔ)備：無(wú)論是否進(jìn)駐本項(xiàng)目的商戶，通過(guò)商戶年會(huì)、拜訪、專題交流等多種方式，由專職人員負(fù)責(zé)跟進(jìn)，以便與商戶保持良好的、廣泛的聯(lián)系。▌法律事務(wù)：在商戶鋪位置換變更中，必須結(jié)合鋪位交付流程，注意處理各項(xiàng)細(xì)節(jié)問(wèn)題，尤其是法律事務(wù)的解決，絕對(duì)避免產(chǎn)生任何遺留問(wèn)題。▌后期招商補(bǔ)位：開(kāi)業(yè)6個(gè)月內(nèi)，開(kāi)攤率應(yīng)保持在85％以上；開(kāi)業(yè)8個(gè)月內(nèi)，開(kāi)攤率保持在95％以上。后期補(bǔ)位招商，基本遵循既定的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌規(guī)劃的原則，保持動(dòng)態(tài)的調(diào)整幅度，一般每年調(diào)整幅度在10-20%，因而須注意做好商戶資源的儲(chǔ)備工作，以備調(diào)整之需。▌商戶評(píng)審：評(píng)審的要素包括，面積（平方米）、租期（年），租金（元/月·平方米）、租金交納及時(shí)率、水電費(fèi)交納及時(shí)率、客戶投訴率、營(yíng)業(yè)額、販促活動(dòng)、VIP客戶規(guī)模、品牌聲譽(yù)、鋪位日常管理、工作配合等等。第一百一十三頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。學(xué)習(xí)要點(diǎn)：營(yíng)銷推廣商場(chǎng)營(yíng)業(yè)促銷推廣▌商品、服務(wù)的促銷主題：開(kāi)業(yè)、店慶、節(jié)假日、新品上市、換季、流行趨勢(shì)發(fā)布、新店入駐、明星簽售、首影式、電影節(jié)、簽書會(huì)、公益促銷、VIP募集及后續(xù)聯(lián)誼、商業(yè)調(diào)查問(wèn)卷、賽事活動(dòng)、降價(jià)、折扣、抽獎(jiǎng)、返券等活動(dòng)，以及配合個(gè)別主力店促銷推廣的主題策劃。▌商業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及策略：開(kāi)業(yè)之后，根據(jù)對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)分析，以及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，結(jié)合商業(yè)企業(yè)自身的發(fā)展要求和實(shí)際條件，制定更為明確的3-5年中期發(fā)展規(guī)劃和6-10年遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃，作為整體商業(yè)發(fā)展的指針。▌賣場(chǎng)VI系統(tǒng)：全面建立VI系統(tǒng)，高地點(diǎn)體現(xiàn)專業(yè)化的商管公司形象。VI系統(tǒng)的盡早建立，對(duì)前期招商階段也十分有利，可通過(guò)VI展現(xiàn)項(xiàng)目形象，促進(jìn)招商工作的進(jìn)度和質(zhì)量。▌營(yíng)銷活動(dòng)策劃：項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之后，基于項(xiàng)目商業(yè)資源的重新整合，有效而形象地提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力和號(hào)召力力，須制定詳細(xì)的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)促銷推廣計(jì)劃。▌文化主題宣傳：商管公司在聽(tīng)取商戶意愿的基礎(chǔ)上，組織商戶和消費(fèi)者共同參加豐富多彩、健康益智的文化主題活動(dòng)，旨在加強(qiáng)與商戶之間的感情聯(lián)系，使之對(duì)項(xiàng)目乃至所在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生一種歸屬感，又能親合目標(biāo)客群，可謂一舉兩得。▌持續(xù)的、多元化促銷推廣：由商業(yè)管理公司組織牽頭，及時(shí)分析項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)態(tài)，在獲得一定商戶積極支持、配合、參與的情況下，適時(shí)舉辦各類促銷推廣活動(dòng)，持續(xù)引發(fā)目標(biāo)消費(fèi)者的不斷關(guān)注，保持項(xiàng)目較高人氣和營(yíng)業(yè)收入。多元化的促銷推廣活動(dòng)，包括節(jié)日促銷、公益活動(dòng)、特定主題和一般促銷推廣。在正常情況下，推廣活動(dòng)的費(fèi)用，將由商管公司與商戶共同承擔(dān)，或按月收取推廣分?jǐn)傎M(fèi)。促銷推廣的組織機(jī)構(gòu)將是商管公司的策劃部與專業(yè)廣告策劃公司共同承擔(dān)。全面VI系統(tǒng)營(yíng)銷活動(dòng)策劃文化主題宣傳持續(xù)的、多元化的促銷推廣商品、服務(wù)的促銷主題商業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及策略第一百一十四頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。學(xué)習(xí)要點(diǎn)：收益模型

a收入組成物業(yè)出租收益 固定租金 營(yíng)業(yè)提成 聯(lián)營(yíng)／自營(yíng)利潤(rùn)廣告位招商 自有廣告位 分眾傳媒其他廣告物業(yè)管理費(fèi) （注）推廣分?jǐn)傎M(fèi) （注）代收代付結(jié)算部分零售營(yíng)業(yè)額 商戶稅費(fèi) 鋪內(nèi)能耗 設(shè)備系統(tǒng)軟件系統(tǒng)使用費(fèi)營(yíng)業(yè)設(shè)備租賃費(fèi)營(yíng)業(yè)用具租賃費(fèi)特定服務(wù) 加班 代培 代管臨時(shí)鋪位租金倉(cāng)庫(kù)輔助用房 停車費(fèi) 出租押金主要收益次要收益?？顚Ｓ脤？顚Ｓ脩?yīng)付款項(xiàng)增值服務(wù)增值服務(wù)▌推廣分?jǐn)傎M(fèi)：據(jù)京、津、滬大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查，一般情況下，推廣分?jǐn)傎M(fèi)約5元平方米·月。按此推算，本項(xiàng)目C、D、E區(qū)，全年推廣分?jǐn)傎M(fèi)總額約200萬(wàn)元，?？顚Ｓ?。▌物業(yè)管理費(fèi)：據(jù)京、津、滬的大型商業(yè)物業(yè)調(diào)查，正常情況下，物業(yè)管理費(fèi)為45-55元平方米·月。按此推算，本項(xiàng)目C、D、E區(qū)約3.4萬(wàn)平方米，全年物業(yè)管理費(fèi)總額1800-2300萬(wàn)元。第一百一十五頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

b收益模式的組成純租金優(yōu)選自營(yíng)聯(lián)營(yíng)少量為主優(yōu)選純營(yíng)業(yè)提成

保底租金+營(yíng)業(yè)提成第一百一十六頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

c優(yōu)化組合的選擇策略經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)收益優(yōu)化組合的選擇策略純租金商戶承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)租金穩(wěn)定，遞增幅度較??；租期較短，一般為2-3年。只要能滿足預(yù)期收益，可優(yōu)先選擇。 保底租金+營(yíng)業(yè)提成業(yè)主承擔(dān)少量風(fēng)險(xiǎn)業(yè)主獲得基本保障，并視營(yíng)業(yè)收入而保留增長(zhǎng)空間，收益機(jī)會(huì)較平衡。對(duì)具備較高增長(zhǎng)性的零售品牌及產(chǎn)租潛力較高的業(yè)態(tài)，均可考慮采用此方式。純營(yíng)業(yè)提成業(yè)主與商戶共同承擔(dān)收益完全與營(yíng)收掛鉤，雙方共進(jìn)共退，業(yè)主具有分享營(yíng)業(yè)成果的機(jī)會(huì)。這是服飾品類最為常見(jiàn)的合作方式，也是本項(xiàng)目的主要收益方式。自營(yíng)業(yè)主承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)收益完全依賴營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。對(duì)于某些業(yè)態(tài)而言，收益增長(zhǎng)空間較大，并且有利于業(yè)主控制經(jīng)營(yíng)，有助于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)生必要輔助功能影響的個(gè)別業(yè)態(tài)和主力店，可考慮直接投資或合資，集成店也盡量自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)一部分。合資聯(lián)營(yíng)業(yè)主承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)各自所占股份獲取收益，有利于業(yè)主掌握經(jīng)營(yíng)控制力，有助于項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)生必要輔助功能影響的個(gè)別業(yè)態(tài)和主力店可考慮直接投資或合資，集成店也盡量自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)一部分。第一百一十七頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

d收益模式的具體安排業(yè)態(tài)優(yōu)選模式租金或提成比例租期（年）招商政策·初步原則主力店遠(yuǎn)東百貨純租金約2元/天·平方米15-20已開(kāi)業(yè)品牌服飾專店純營(yíng)業(yè)提成10%-20%3-5免租期，適當(dāng)?shù)难b修補(bǔ)貼正餐和大型速餐純租金2-4元/天·平方米5-8無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增健身中心純租金1-2元/天·平方米8-10無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增家居生活館保底+提成1-2元/天·平方米8-10考慮免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，保底遞增多廳影城保底+提成10%-14%12-15無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，保底遞增電玩動(dòng)漫自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)///次主力店品牌服飾專店聯(lián)營(yíng)12%-22%2-3免租期，少量的裝修補(bǔ)貼飾品純租金12%-22%/5.0-152-3無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增數(shù)碼/小家電純租金1-3元/天·平方米2-3無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增休閑時(shí)尚餐飲純租金3-4元/天·平方米3-6無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增集成區(qū)化妝品純營(yíng)業(yè)提成15%-25%2-3無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，可轉(zhuǎn)租金手包聯(lián)營(yíng)或自營(yíng)15%-25%2-3無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，可轉(zhuǎn)租金內(nèi)衣聯(lián)營(yíng)或自營(yíng)15%-25%2-3無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，可轉(zhuǎn)租金第一百一十八頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。第一階段：項(xiàng)目前期（工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備階段）設(shè)計(jì)前階段概念設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)第二階段：項(xiàng)目中期（工程建設(shè)階段）建設(shè)階段竣工驗(yàn)收階段第三階段：項(xiàng)目后期（項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段）開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)后營(yíng)運(yùn)階段第一百一十九頁(yè)，共一百二十七頁(yè)。

e收益模式的具體安排（續(xù)表）業(yè)態(tài)優(yōu)選模式租金或提成比例租期（年）招商政策·初步原則輔助配套文教書店純租金1-3元/天·平方米3-8無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增音像店純租金2-5元/天·平方米3-5無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增齒科純租金2-4元/天·平方米3-5無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增語(yǔ)言學(xué)校純租金1-2元/天·平方米3-5無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增樂(lè)器行純租金2-4元/天·平方米3-5無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增眼鏡店純租金2-4元/天·平方米3-5無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增早教純租金1-3元/天·平方米3-5無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增飾品提成或純租金12%-22%/5.0-401-2無(wú)免租期，無(wú)裝修補(bǔ)貼，租金遞增4D影院合資聯(lián)營(yíng)//已開(kāi)業(yè)、需調(diào)整（聯(lián)營(yíng)）高檔煙酒自營(yíng)///營(yíng)養(yǎng)品專區(qū)純