2023全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交易制度政策必考知識(shí)點(diǎn)大全全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試用書(shū)房地產(chǎn)交易制度政策房地產(chǎn)業(yè)１、是從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理的行業(yè)，２、包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理和其他房地產(chǎn)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的(基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性)產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系１、建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，屬于第二產(chǎn)業(yè)；２、房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開(kāi)發(fā)）、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)和管理等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用(1)可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。(2)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)建筑、建材、化工、輕工、電器等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)。(3)可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。(4)可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(5)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。(6)可以擴(kuò)大就業(yè)。(7)可以增加政府財(cái)政收入。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分１、物業(yè)管理業(yè)：（勞動(dòng)密集和知識(shí)密集）對(duì)已建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，并提供相關(guān)服務(wù)。２、物業(yè)承接查驗(yàn)制度：（查驗(yàn)協(xié)議簽訂后１０日內(nèi)辦理務(wù)業(yè)交接手續(xù)）物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共享部分、共享設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。３、住宅專項(xiàng)維修資金制度：(1)專項(xiàng)用于住宅共享部位、共享設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。(2)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有；公有住房售房款中提取的住宅維修基金屬于公有住房的售房單位所有(3)商品住宅、非住宅業(yè)主，按所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金①每平方米建筑面積交存首期資金數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)5%~8%(4)出售公有住房交存資金標(biāo)準(zhǔn)為①業(yè)主：按每平方米建筑面積交存首期住宅資金數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)2%。②售房單位：從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金(1)多層住宅不低于售房款的20%；(2)高層住宅不低于售房款的30%４、房地產(chǎn)咨詢業(yè)：顧問(wèn)服務(wù)，包括市場(chǎng)調(diào)查、投資可研、項(xiàng)目策劃等，由估價(jià)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及估價(jià)是或經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)５、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)：（知識(shí)密集）評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買(mǎi)賣、抵押、征收征用補(bǔ)償、損害賠償、課稅等提供價(jià)值參考。６、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)：（勞動(dòng)密集和知識(shí)密集）(1)幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者、承租人或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者、承租人尋找到其欲購(gòu)買(mǎi)、承租的房地產(chǎn)(2)在成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)居房地產(chǎn)主體地位房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)合稱為(房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè))目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中占主體地位的是(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè))。我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：１、試點(diǎn)探索階段２、全面推進(jìn)階段３、深化改革階段《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從（1998年下半年）開(kāi)始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。房地產(chǎn)法律的調(diào)整對(duì)象調(diào)整的是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會(huì)關(guān)系１、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系：獲得建設(shè)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的關(guān)系，包括兩方面內(nèi)容(1)獲得建筑用地使用權(quán)(2)在獲得建筑用地使用權(quán)的土地上建造房屋２、房地產(chǎn)交易關(guān)系：買(mǎi)賣、租賃、抵押等交易行為中產(chǎn)生的關(guān)系３、物業(yè)管理關(guān)系：修繕、養(yǎng)護(hù)、保管、看管等產(chǎn)生的法律關(guān)系４、行政管理關(guān)系：實(shí)施管理、監(jiān)督、檢查時(shí)發(fā)生的法律關(guān)系５、住房保障法律關(guān)系：保障性住房中雙方發(fā)生的法律關(guān)系住房保障法律關(guān)系中涉及的重點(diǎn)問(wèn)題：(1)保障對(duì)象：住房困難且收入、財(cái)產(chǎn)等符合條件的城鎮(zhèn)常住家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員(2)保障方式：配租、配售保障性住房、發(fā)放租賃補(bǔ)貼(3)房源籌集：建設(shè)、收購(gòu)、租賃、受贈(zèng)、政府投資、社會(huì)力量投資(4)租賃型保障房運(yùn)作模式：市場(chǎng)租金、分檔補(bǔ)貼的運(yùn)作模式(5)產(chǎn)權(quán)型保障房運(yùn)作模式：共有產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式。（滿足條件的前提下才可以上市交易）(6)準(zhǔn)入、退出：不符合條件或違規(guī)時(shí)退出。（可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行）典型特征是其主體法律地位不平等的房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象是(房地產(chǎn)行政管理關(guān)系)房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象中，(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系)是指開(kāi)發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過(guò)程中產(chǎn)生的法律關(guān)系。房地產(chǎn)法規(guī)政策體系由房地產(chǎn)法律、行政法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、地方性法規(guī)、地方性規(guī)章構(gòu)成１、憲法：國(guó)家根本大法２、房地產(chǎn)法律：人大頒布，僅次于憲法《城市房地產(chǎn)管理法》《物權(quán)法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《民法通則》《合同法》；《擔(dān)保法》；資產(chǎn)評(píng)估法３、房地產(chǎn)行政法規(guī)：是以國(guó)務(wù)院令頒布的，主要有《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；《物業(yè)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；《住房公積金管理?xiàng)l例》等４、地方性法規(guī)：指有立法權(quán)的地方人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)的規(guī)定５、行政(部門(mén))規(guī)章和規(guī)范性文件(1)行政規(guī)章包括國(guó)務(wù)院部委制定的部門(mén)規(guī)章和有立法權(quán)的地方政府制定的政府規(guī)章。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法、商品房屋租賃管理辦法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、閑置土地處置辦法、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法、城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定、建設(shè)部關(guān)于納入國(guó)務(wù)院決定的15項(xiàng)行政許可的條件的規(guī)定等(2)規(guī)范性文件是指行政機(jī)關(guān)依法制定的具有普遍約束力的文件，具有約束和規(guī)范人們行為的性質(zhì)。①規(guī)范性文件：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試實(shí)施辦法、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法②技術(shù)規(guī)范：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程６、最高人民法院的司法解釋：最高人民法院在審理房地產(chǎn)案件中，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解釋，或者對(duì)疑難問(wèn)題進(jìn)行研究并就此發(fā)布指導(dǎo)性文件《房屋登記辦法》屬于(行政規(guī)章)。全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的非專門(mén)法律即相關(guān)的法律有(《民法通則》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《合同法》《擔(dān)保法》)。專門(mén)法律:《城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)方面的部門(mén)規(guī)章主要是指國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)制定的規(guī)章，具體包括(《城市商品房預(yù)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《城市房屋租賃管理辦法》)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度。但是，國(guó)家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。（無(wú)償、無(wú)使用期限）房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度（法定義務(wù)）１、房地產(chǎn)成交價(jià)格關(guān)系著當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益，成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。２、通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行申報(bào)管理，既防止房地產(chǎn)交易價(jià)格失真，又能有效防止交易雙方為偷逃稅費(fèi)對(duì)交易價(jià)格做不實(shí)的申報(bào)，保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。１、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以①基準(zhǔn)地價(jià)、②標(biāo)定地價(jià)和③各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照④當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估”２、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度１、由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。２、房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門(mén)承擔(dān)房地產(chǎn)交易管理是指政府及其房地產(chǎn)交易管理部門(mén)、其他相關(guān)部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使的指導(dǎo)、監(jiān)督等管理活動(dòng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行(申報(bào))管理，既防止房地產(chǎn)交易價(jià)格失真又能保證國(guó)家的稅費(fèi)不流失根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，(直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén))是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)房地產(chǎn)權(quán)利的種類房地產(chǎn)所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的是（土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）。房地產(chǎn)所有權(quán)：１、房地產(chǎn)所有權(quán)人對(duì)自己的房地產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。２、占有、使用、收益和處分四項(xiàng)基本權(quán)能，構(gòu)成所有權(quán)完整的權(quán)能結(jié)構(gòu)，３、所有權(quán)是一級(jí)權(quán)能，其他四項(xiàng)為二級(jí)權(quán)能，具有相對(duì)的獨(dú)立性，它們?cè)谝欢ǖ臈l件下同一級(jí)權(quán)能相分離時(shí)，一級(jí)權(quán)能不會(huì)因此而喪失，其條件是擁有二級(jí)權(quán)能者對(duì)所有權(quán)人應(yīng)盡一定的義務(wù)或者在一定期限后將分離的二級(jí)權(quán)能復(fù)歸于所有權(quán)人。房地產(chǎn)所有權(quán)的特性１、完全性：房地產(chǎn)所有權(quán)是房地產(chǎn)為一般支配的完全權(quán)２、整體性（單一性）：不能在內(nèi)容或者時(shí)間上加以分割３、恒久性：其存在沒(méi)有存續(xù)期間，不因時(shí)效而消滅４、彈力性：當(dāng)房地產(chǎn)被他人非法占有時(shí)，無(wú)論被任何人或任何組織控制，房地產(chǎn)所有權(quán)人有權(quán)索回。５、絕對(duì)性：與債權(quán)相比，所有權(quán)不待他人積極作用而實(shí)現(xiàn)。而債權(quán)的行使必須以債務(wù)人的積極協(xié)助（即履行債務(wù)）為條件。房地產(chǎn)所有權(quán)的種類１、單獨(dú)所有：一個(gè)單位或個(gè)人享有所有權(quán)２、共有：兩個(gè)以上單位或個(gè)人共同享有所有權(quán)，包括按份共有和共同共有３、建筑物區(qū)分所有：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。是一種復(fù)合性的權(quán)利。４、房地產(chǎn)所有權(quán)具體有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(1)土地所有權(quán)只有國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，(2)房屋所有權(quán)則有國(guó)家所有權(quán)，集體所有權(quán)和私人所有權(quán)三種。房地產(chǎn)所有權(quán)的特性有（A完全性B整體性C恒久性D彈力性）房地產(chǎn)所有權(quán)分類不包括(家庭所有)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利１、建設(shè)用地使用權(quán)(1)建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施(2)取得方式：出讓、劃撥、租賃、作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓２、宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施３、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。４、地役權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。包括通行地役權(quán)，排水地役權(quán)，眺望地役權(quán)，采光地役權(quán)，支撐地役權(quán)，排污地役權(quán)等(1)地役權(quán)人：房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人(2)供役地：他人的房地產(chǎn)(3)需役地：自己的房地產(chǎn)５、抵押權(quán)債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。(1)抵押人：債務(wù)人或者第三人(2)抵押權(quán)人：債權(quán)人(3)抵押房地產(chǎn)：用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)６、租賃權(quán)以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地權(quán)利人那里取得的占有和使用房地產(chǎn)的權(quán)利下列各項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的有(農(nóng)業(yè)用地使用權(quán))房屋所有制城鎮(zhèn)房屋所有制－按所有制結(jié)構(gòu)劃分：１、全民所有制房產(chǎn)（國(guó)家授權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、企事業(yè)單位和軍隊(duì)管理），２、集體所有制房產(chǎn)：社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體組織所有的房地產(chǎn)，３、私人所有房產(chǎn)（國(guó)家保護(hù)私人房產(chǎn)）：商品房、保障性住房、已購(gòu)公有住房、軍產(chǎn)房等４、外資及中外合資房產(chǎn)（外國(guó)政府、企業(yè)、團(tuán)體和僑民所有；我國(guó)企業(yè)或私人同外國(guó)企業(yè)、私人合資經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)），５、其他房產(chǎn)如宗教房產(chǎn)、私營(yíng)股份公司房產(chǎn)城鎮(zhèn)房屋所有制－按產(chǎn)權(quán)占有形式劃分１、單獨(dú)所有房產(chǎn)、２、共有（公民個(gè)人共有房產(chǎn)，公民與集體、國(guó)家共有房產(chǎn)以及外國(guó)企業(yè)與中國(guó)企業(yè)的共有房產(chǎn)）3、建筑物區(qū)分所有權(quán)(1)對(duì)專有部分的所有權(quán)(2)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)(3)對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利農(nóng)村房屋所有制１、我國(guó)農(nóng)村房屋實(shí)行農(nóng)民自建、自用并以農(nóng)民私有為主的制度。２、農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛惺褂脵?quán)，對(duì)在宅基地上建造的房屋擁有所有權(quán)。３、小產(chǎn)權(quán)房：由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開(kāi)發(fā)商合作或開(kāi)發(fā)商協(xié)議租用集體土地后，在集體土地上自行開(kāi)發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公開(kāi)出售的產(chǎn)權(quán)權(quán)能不完整或權(quán)能行使受限制的商品性住房。屬于違法建設(shè)和銷售，不受國(guó)家法律保護(hù)。房屋所有權(quán)的取得１、原始取得①依法建造房屋；②依法沒(méi)收房屋；③收歸國(guó)有的無(wú)主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加層）。２、繼受取得(1)因法律行為繼受取得：①如房屋買(mǎi)賣（包括拍賣）；②房屋贈(zèng)與；③房屋相互交換(2)因法律事件繼受取得：指因①被繼承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，②繼承人或受遺贈(zèng)人依法取得房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)的消滅因某種法律事實(shí)的出現(xiàn)，使原房產(chǎn)權(quán)利人失去對(duì)該房產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。(1)房屋產(chǎn)權(quán)主體的消滅。房屋所有權(quán)人（自然人）死亡、法人被終止(2)房屋產(chǎn)權(quán)客體的消滅。(3)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受贈(zèng)等引起原房產(chǎn)權(quán)利人對(duì)該房產(chǎn)權(quán)利的消滅。(4)因國(guó)家行政命令或法院判決而喪失。①房產(chǎn)征收、②法院判決使原房產(chǎn)權(quán)利人生法律效力而喪失該房屋的所有權(quán)。(5)房產(chǎn)所有權(quán)人放棄所有權(quán)。我國(guó)房屋所有權(quán)的特點(diǎn)(1)房屋的國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和個(gè)人所有權(quán)同時(shí)并存，同等地受到憲法和法律的保護(hù)。(2)房屋所有權(quán)的客體是具有一定結(jié)構(gòu)、可供利用的房屋，而不是單指組成房屋的材料。(3)房屋所有權(quán)與其所依附的土地的使用權(quán)不可分離。(4)國(guó)家所有的房屋廣泛實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)的分離。國(guó)家享有所有權(quán)，國(guó)有企、事業(yè)單位和其他組織享有使用權(quán)。(5)房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但受到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制約。(6)房屋所有權(quán)的設(shè)立與移轉(zhuǎn)，需辦理房屋所有權(quán)登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋征收的概念國(guó)家為了公共利益的需要，依照法定權(quán)限和程序強(qiáng)制取得單位、個(gè)人及其他不動(dòng)產(chǎn)并給予公平補(bǔ)償?shù)男袨椋?023年1月21日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》房屋征收的限制條件(1)只能為了公共利益的需要；(2)必須嚴(yán)格依照法定的權(quán)限和程序；(3)政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，(4)以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。房屋征收的前提條件公共利益是國(guó)家征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋的前提條件(1)國(guó)防和外交的需要(2)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要(3)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；(4)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要(5)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。征收土地具有的明顯的特點(diǎn)包括(A具有一定的強(qiáng)制性，征地是國(guó)家的特有行為，被征地單位和農(nóng)民必須服從國(guó)家的需要；C要妥善安置被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，依法給予被征地單位和農(nóng)民補(bǔ)償；E被征收后的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)有土地)征收與征用的區(qū)別有（A適用對(duì)象不同B前提條件不同D所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同E補(bǔ)償內(nèi)容不同）對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括（A被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償B因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償C因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償）土地所有制的性質(zhì)和形式１、我國(guó)現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)為社會(huì)主義公有制，其形式有兩種，一種是全民所有制，另一種是勞動(dòng)群眾集體所有制。２、土地公有制是我國(guó)土地制度的基礎(chǔ)和核心，也是我國(guó)社會(huì)主義制度的重要經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)土地的全民所有制全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)有土地所有權(quán)由（國(guó)務(wù)院）代表國(guó)家行使國(guó)有土地的范圍，其規(guī)定如下：１、城市市區(qū)的土地；２、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地；３、國(guó)家依法征收的土地；４、依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；５、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；６、因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。土地的勞動(dòng)群眾集體所有制勞動(dòng)群眾集體所有制的土地采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡(jiǎn)稱集體土地農(nóng)民集體的范圍有下列3種：１、農(nóng)民集體；２、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；３、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。第九條規(guī)定：礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，都屬于國(guó)家所有，即全民所有；由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺、草原、荒地、灘涂除外以下關(guān)于我國(guó)現(xiàn)行土地基本制度理解正確的是(A全部土地為社會(huì)主義公有制B城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有D實(shí)行土地有償使用制度；E土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式)。土地登記制度根據(jù)《土地管理法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，國(guó)家依法實(shí)施土地登記制度。土地登記是指，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將土地權(quán)利及相關(guān)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。土地登記的內(nèi)容：１、集體土地所有權(quán)登記２、耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記３、建設(shè)用地使用權(quán)登記４、宅基地使用權(quán)登記５、土地他項(xiàng)權(quán)利（包括抵押權(quán)、承租權(quán)以及法律、行政法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利）根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，土地登記由土地所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理；直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的土地登記依法登記的土地所有權(quán)、使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯土地用途管制制度１、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為①農(nóng)用地、②建設(shè)用地和③未利用土地。２、土地用途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)?？刂平ㄔO(shè)用地總量，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地耕地保護(hù)制度十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。《物權(quán)法》，國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括①熟地、②新開(kāi)發(fā)復(fù)墾整理地、③休閑地、④輪歇地草田輪作地：以種植農(nóng)作物為主，間有零星果樹(shù)、桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂（指海岸潮間淺灘）。耕地中還包括南方寬<1.0米，北方寬<2.0米的溝、渠、路和田埂中國(guó)耕地所具有的明顯特點(diǎn)包括(A人均占有耕地少B耕地總體質(zhì)量差C生產(chǎn)水平低D退化嚴(yán)重，后備資源不足)土地使用制－城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革改革開(kāi)放前的行政劃撥、無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的土地使用制度改為土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓制度。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立：《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采?、俪鲎尰颌趧潛艿确绞健Ａ硗膺€包括③租賃、④作價(jià)出資（入股）和⑤授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的概念《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指１、縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者２、將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍１、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；２、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；３、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；４、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的特征：１、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。２、劃撥土地使用權(quán)包括(1)土地使用者繳納征收（拆遷）安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地或集體土地）和(2)無(wú)償取得（如國(guó)有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。３、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。４、取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的程序辦理手續(xù)。５、在國(guó)家沒(méi)有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國(guó)有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式：１、招標(biāo)出讓方式市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。２、拍賣出讓方式出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買(mǎi)人在指定時(shí)間、地點(diǎn)、進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。３、掛牌出讓方式出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。４、協(xié)議出讓方式國(guó)家以協(xié)議方式將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！段餀?quán)法》第一百三十七條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。及掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限１、居住用地70年；２、工業(yè)用地50年；工業(yè)廠房３、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；４、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；大型超市５、綜合或其他用地50年。繼續(xù)使用土地申請(qǐng)方式１、住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期,２、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿，繼續(xù)使用土地的，(1)屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，(2)經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付出讓金等費(fèi)用國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同１、當(dāng)事人的名稱和住所；２、土地界址、面積等；３、建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；４、土地用途；５、使用期限；６、出讓金等費(fèi)用及其支付方式；７、解決爭(zhēng)議的方法國(guó)有建設(shè)用地租賃的概念國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政管理部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為國(guó)有建設(shè)用地租賃的方式①招標(biāo)、②拍賣或者③雙方協(xié)議國(guó)有建設(shè)用地租賃的期限１、租賃期限：短期租賃和長(zhǎng)期租賃，２、短期租賃年限一般不超過(guò)5年，３、長(zhǎng)期租賃具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）：國(guó)家以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)（股份或有限責(zé)任公司），該建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金的行為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)：國(guó)家根據(jù)需要，以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)有多種原因，主要有(A土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的；B國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)的；C各級(jí)司法部門(mén)沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)的；E土地使用者自動(dòng)放棄土地使用權(quán)的)。建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理。未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)2年未使用的劃撥土地使用權(quán)，國(guó)家可以無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)(B互換C贈(zèng)與D出資E抵押)，但法律另有規(guī)定的除外集體土地使用權(quán)的概念１、民事主體依法取得對(duì)集體土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、使用和收益的民事權(quán)利。民事主體是指集體所有制單位承包經(jīng)營(yíng)戶和個(gè)人。２、物權(quán)法規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)在性質(zhì)上可合稱為集體土地使用權(quán)。集體土地使用權(quán)分為兩種(1)農(nóng)地使用權(quán)（現(xiàn)行規(guī)定為①土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、②自留地和③自留山使用權(quán)），農(nóng)地包括耕地、其他農(nóng)業(yè)用地、用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的荒地(2)農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)：包括①宅基地、②集體企業(yè)和③公益用地等集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)2023年11月21日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，為我國(guó)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)提供了政策支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)－規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理城鄉(xiāng)規(guī)劃１、包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。２、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。３、詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中城市規(guī)劃區(qū)是指（城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)）因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為①全國(guó)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、②省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、③市域(鎮(zhèn)域)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃以及④縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：①城鎮(zhèn)空間布局和規(guī)?？刂疲谥卮蠡A(chǔ)設(shè)施的布局，③為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、資源等需要嚴(yán)格控制的區(qū)域省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。城市規(guī)劃管理的基本概念城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，并逐步建立了綠線、紫線、藍(lán)線、黃線管理制度城市總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容１、規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容２、城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為20年城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃以及鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃的編制，應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，并與土地利用總體規(guī)劃相銜接；從事城鄉(xiāng)規(guī)劃編制工作應(yīng)當(dāng)具備法人資格。城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。社會(huì)公眾參與、同級(jí)人大常委會(huì)審議、上級(jí)政府審批城市規(guī)劃修改有下列情形之一的，組織編制機(jī)關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：(1)上級(jí)人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的；(2)行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的；(3)因國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的；(4)經(jīng)評(píng)估確需修改規(guī)劃的；(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。城市規(guī)劃的實(shí)施１、城市規(guī)劃經(jīng)審批頒布后，即具有法規(guī)效力。２、城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。(1)報(bào)建審批管理包括①對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，②對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)），③對(duì)建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(2)批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。城市規(guī)劃報(bào)建審批管理包括(A．建設(shè)項(xiàng)目選址管理C．建設(shè)用地規(guī)劃管理D．建設(shè)工程規(guī)劃管理)。不屬于城市規(guī)劃的實(shí)施管理范疇的是（B.建設(shè)工程施工許可證）【解析】《建設(shè)工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，由建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)兩證一書(shū)１、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)國(guó)家對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目，特別是國(guó)家的大、中型建設(shè)項(xiàng)目的宏觀管理，在可行性研究階段，主要是通過(guò)計(jì)劃管理和規(guī)劃管理來(lái)實(shí)現(xiàn)?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定：按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。２、建設(shè)用地規(guī)劃許可證在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范嗣，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。３、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(1)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(2)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料。(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容：核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前的管理工作有：(1)建筑管理；(2)道路管理；(3)管線管理；(4)審定設(shè)計(jì)方案；核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后的管理工作有：(1)放線、驗(yàn)線制度；(2)建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收；(3)竣工資料的報(bào)送在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)對(duì)(C.建設(shè)工程施工圖)進(jìn)行審查臨時(shí)性建設(shè)規(guī)劃管理在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除城市規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督檢查１、縣級(jí)以上人民政府及其城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃編制、審批、實(shí)施、修改的監(jiān)督檢查。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令停止建設(shè)；２、尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)5%以上10%以下的罰款；３、無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款４、建設(shè)單位未在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后６個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收資料的，由所在城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)任限期補(bǔ)報(bào)，逾期不補(bǔ)報(bào)的，處１萬(wàn)元以上５萬(wàn)元以下的罰款5、工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線劃定１、城市紫線是指國(guó)家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。２、城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)提出不同類型用地的界線、規(guī)定綠化率控制指標(biāo)和綠化用地界線的具體坐標(biāo)。３、城市藍(lán)線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。４、城市黃線是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理１、在城市紫線范圍內(nèi)確定各類建設(shè)項(xiàng)目，必須先由市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)依據(jù)保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行審查，組織專家論證并進(jìn)行公示后核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。２、城市綠線內(nèi)的用地，不得改作他用，不得違反法律法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，不符合規(guī)劃要求的建筑物及其他設(shè)施應(yīng)當(dāng)限期遷出。３、在城市藍(lán)線內(nèi)進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)，必須符合經(jīng)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃。４、在城市黃線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建各類建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，應(yīng)當(dāng)依法向建設(shè)主管部門(mén)(城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén))申請(qǐng)辦理城市規(guī)劃許可城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線監(jiān)督１、城市紫線監(jiān)督對(duì)擅自調(diào)整和改變城市紫線，擅自調(diào)整和違反保護(hù)規(guī)劃的行政行為，或者由于人為原因，導(dǎo)致歷史文化街區(qū)和歷史建筑遭受局部破壞的，省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)等監(jiān)督機(jī)關(guān)可以提出糾正決定，督促執(zhí)行。２、城市綠線監(jiān)督各類建設(shè)工程要與其配套的綠化工程同步設(shè)計(jì)，同步施工，同步驗(yàn)收。３、城市藍(lán)線、黃線監(jiān)督城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)定期對(duì)城市藍(lán)線、黃線管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違反《城市藍(lán)線、黃線管理辦法》在城市藍(lán)線、黃線范圍內(nèi)進(jìn)行各類建設(shè)活動(dòng)的，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和城市地表水體的控制界線分別為(D.城市黃線與城市藍(lán)線)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線是（A、用地紅線）城市和建筑設(shè)計(jì)管理１、提高城市設(shè)計(jì)水平鼓勵(lì)開(kāi)展城市設(shè)計(jì)工作，通過(guò)城市設(shè)計(jì)，從整體平面和立體空間上統(tǒng)籌城市建筑布局，協(xié)調(diào)城市景觀風(fēng)貌，體現(xiàn)城市地域特征、民族特色和時(shí)代風(fēng)貌。２、加強(qiáng)建筑設(shè)計(jì)管理按照“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”的建筑方針，突出建筑使用功能以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保，防止片面追求建筑外觀形象３、保護(hù)歷史文化風(fēng)貌有序?qū)嵤┏鞘行扪a(bǔ)和有機(jī)更新，解決老城區(qū)環(huán)境品質(zhì)下降、空間秩序混亂、歷史文化遺產(chǎn)損毀等問(wèn)題，促進(jìn)建筑物、街道立面、天際線、色彩和環(huán)境更加協(xié)調(diào)、優(yōu)美。項(xiàng)目報(bào)建制度１、凡在我國(guó)境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都必須實(shí)行報(bào)建制度，接受當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。２、報(bào)建的程序?yàn)椋洪_(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)列入年度投資計(jì)劃后，須向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行報(bào)建，交驗(yàn)有關(guān)批準(zhǔn)文件，領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表》，認(rèn)真填寫(xiě)后報(bào)送，并要求進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備。３、報(bào)建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來(lái)源、當(dāng)年投資額、工程規(guī)模、開(kāi)工日期、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況共十項(xiàng)。建筑工程施工許可管理的范圍１、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。２、工程投資額在30萬(wàn)元以下或者建筑面積在300m2以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。３、按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。４、必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開(kāi)工。申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件１、應(yīng)當(dāng)辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)。２、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。３、施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件４、已經(jīng)確定施工企業(yè)。５、有滿足施工需要的技術(shù)資料，設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定審查合格。６、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。７、按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。８、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。(1)建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，(2)建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30%。９、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件建筑工程施工許可證的管理１、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。２、因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)3個(gè)月。３、既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或者超過(guò)延期次數(shù)、時(shí)限的，施工許可證自行廢止4、在建的建筑工程因故中止施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自中止施工之日起1個(gè)月內(nèi)向發(fā)證機(jī)關(guān)報(bào)告，并做好建筑工程的維護(hù)管理工作。因故不能按期開(kāi)工的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在施工許可證期滿前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以兩次為限，每次不超過(guò)(C．3)個(gè)月工期超過(guò)一年的建設(shè)工程，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證，其到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的(B．30％)１、建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。２、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位。３、建設(shè)單位不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包。４、建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方低于成本競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期。５、施工單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。６、施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。建設(shè)工程建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)包括()。A建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)B建設(shè)單位不可將建設(shè)工程適當(dāng)?shù)闹獍l(fā)包C建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，不得任意壓縮合理工期建設(shè)D建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件提交有資格的施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)審查E建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度１、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。２、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)和國(guó)務(wù)院鐵路、交通、水利等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量的法律、法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。３、國(guó)務(wù)院發(fā)展改革部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職責(zé)，組織稽查特派員，對(duì)國(guó)家出資的重大建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督檢查。建設(shè)工程質(zhì)量保修管理房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算建筑工程項(xiàng)目最低保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏５年供熱與供冷系統(tǒng)２個(gè)采暖期、供冷期電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝２年裝修工程２年１、存續(xù)期：承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時(shí)間２、商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期，３、當(dāng)存續(xù)期少于施工單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低保修期限時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的保修期不得低于下列最低保修期限(保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算建筑工程項(xiàng)目最低保修期限地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年墻面、頂棚抹灰層脫落1年地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年管道堵塞2個(gè)月供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期衛(wèi)生潔具1年燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月４、非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。（按照前項(xiàng)作法）５、因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收管理工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)１、國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理。２、縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理，具體工作可以委托所屬的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)實(shí)施。３、工程竣工驗(yàn)收由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施工程竣工驗(yàn)收的條件(1)完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；(2)提出工程竣工報(bào)告；(3)提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；(4)提出質(zhì)量檢查報(bào)告；(5)有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；(6)有進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。(7)建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。(8)有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)。(9)對(duì)于住宅工程，進(jìn)行分戶驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。(10)建設(shè)主管部門(mén)及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問(wèn)題全部整改完畢。(11)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件在正常使用下，下列符合施工單位對(duì)房屋建筑工程的最低保修期限規(guī)定的有（A.屋面防水為5年C.裝修工程為2年）工程竣工驗(yàn)收的程序(1)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。(2)建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。(3)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。(4)建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。由(A.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén))負(fù)責(zé)全國(guó)工程竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任１、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。２、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)銷的主體，是整個(gè)活動(dòng)的組織者。其他所有參與部門(mén)都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇的，都和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生合同關(guān)系，出現(xiàn)問(wèn)題也應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與責(zé)任單位協(xié)調(diào)對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理方式１、房屋竣工后，必須驗(yàn)收合格后方可交付使用。２、商品房交付使用后，購(gòu)買(mǎi)人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買(mǎi)人有權(quán)退房，甚至要求開(kāi)發(fā)企業(yè)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。３、注意的問(wèn)題(1)交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，與房屋所有權(quán)證辦理與否無(wú)關(guān)，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題與使用時(shí)間關(guān)系不大，房屋主體結(jié)構(gòu)不合格的，均可申請(qǐng)退房。(2)是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問(wèn)題。一般性的質(zhì)量問(wèn)題主要通過(guò)質(zhì)量保修解決。(3)必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)，其他單位檢測(cè)結(jié)果無(wú)效。(4)對(duì)給購(gòu)房人造成的損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只應(yīng)包含直接損失，不應(yīng)含精神損失等間接性損失。關(guān)于因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的責(zé)任導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的已售商品住房處理方式的說(shuō)法，正確的是(C.購(gòu)房人有權(quán)選擇退房或換房)住宅質(zhì)量保證和住宅使用說(shuō)明制度住宅質(zhì)量保證書(shū)１、內(nèi)容住宅質(zhì)量保證書(shū)，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。２、保修項(xiàng)目和保修期(1)存續(xù)期：承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期減去商品房竣工至交付之間的時(shí)間。(2)商品住宅的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期，如竣工時(shí)間2023年1月、商品房交付時(shí)間2023年7月，相距1年6個(gè)月，存續(xù)期＝約定2年保修期－１年６個(gè)月＝６個(gè)月，此６個(gè)月＜保修期２年，則開(kāi)發(fā)單位對(duì)購(gòu)買(mǎi)人之保修期限不得低于下列保修期限(3)當(dāng)存續(xù)期少于施工單位對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的最低保修期限時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)購(gòu)買(mǎi)人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，適用此款）；③墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；④墻面、頂棚抹灰層脫落1年；⑤地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；⑥門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；⑦管道堵塞2個(gè)月；⑧供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；⑨衛(wèi)生潔具1年；⑩燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月。(4)非住宅商品房的保修期不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修的存續(xù)期。(5)因不可抗拒力或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算。住宅使用說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容(1)開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；(2)結(jié)構(gòu)類型；(3)裝修、裝飾注意事項(xiàng)；(4)上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；(5)有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；(6)門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng)；(7)配電負(fù)荷；(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；(9)其他需說(shuō)明的問(wèn)題。關(guān)于《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中商品住宅有關(guān)項(xiàng)目最低保修期限的說(shuō)法，正確的有(B.墻面抹灰層脫落1年C.衛(wèi)生間地面滲漏1年D.電氣開(kāi)關(guān)6個(gè)月E.管道堵塞2個(gè)月)商品房交付使用管理(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記。①測(cè)繪結(jié)果與合同中約定面積數(shù)據(jù)有差異，合同未作約定，依照商品房銷售管理辦法20條辦理②面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款③面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。１、買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。２、買(mǎi)受人不退房的，(1)產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，①面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；②超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。(2)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，①面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；②絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)助購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更（開(kāi)發(fā)單位變更為個(gè)人）和房屋所有權(quán)登記手續(xù)①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將辦理房屋權(quán)屬登記數(shù)據(jù)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念1、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。２、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。３、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式。(1)有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣、房地產(chǎn)抵債、、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，(2)無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。注意所有人名稱變更不算轉(zhuǎn)讓４、房地產(chǎn)買(mǎi)賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有（A．房地產(chǎn)買(mǎi)賣B．房地產(chǎn)入股D．房地產(chǎn)抵債）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；②屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。(3)依法收回土地使用權(quán)的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的(C.25%)以上，否則房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合的條件，其中不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)包括(B.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；C.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；D.依法收回土地使用權(quán)的；E.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；(3)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)，7日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意受理；(4)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；(6)登記機(jī)構(gòu)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書(shū)根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序的規(guī)定，表述正確的有(A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；D.房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；E.房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū))房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定，一般應(yīng)包括：(1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的名稱和編號(hào)；(3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；(4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；注意沒(méi)有取得時(shí)間而是取得年限(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；(6)成交價(jià)格及支付方式；(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；(8)違約責(zé)任；(9)雙方約定的其他事項(xiàng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理１、轉(zhuǎn)讓條件(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；(2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。一是屬于房屋建設(shè)的，開(kāi)發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；二是屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。２、轉(zhuǎn)讓的程序《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。３、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人所取得的建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。４、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，實(shí)際使用年限之計(jì)算以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去該宗土地使用權(quán)已使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的某棟住宅用地已使用了10年。按照國(guó)家規(guī)定，該住宅剩余土地使用年限最高為(70-10=60年)年劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓管理《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，１、一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)由受讓方繳納土地出讓金２、另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金以下幾種情況可以不辦理出讓手續(xù)：(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即：①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的。(3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途和其他條件的。(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。(7)縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定，以下幾種情況中可以不辦理出讓手續(xù)的是（A.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；C.同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的；D.國(guó)家機(jī)關(guān)用地；E.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地）房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)概述１、房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)是指所買(mǎi)賣的商品是房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益的市場(chǎng)。２、房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)分有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)；３、主體為賣方和買(mǎi)方，４、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的目的主要有自用、投資或者投機(jī)，５、其需求又可以分為剛性需求、改善性需求、投資性需求、投機(jī)性需求等。房地產(chǎn)買(mǎi)賣市場(chǎng)主要特點(diǎn)(1)壟斷競(jìng)爭(zhēng)性；（土地位置固定、有限性）(2)區(qū)域性；（交易價(jià)格）(3)周期性；（經(jīng)濟(jì)波動(dòng)）(4)易形成泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括（A.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因包括（B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性；C.土地所有權(quán)的排他性；D.土地的有限性）供給側(cè)改革和去庫(kù)存2023年12月18日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，今后一個(gè)時(shí)期，要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)施相互配合的五大政策支持。(1)要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。(2)要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。(3)要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。(4)要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。(5)要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度為了去庫(kù)存，從中央到地方，采取了各種各樣的辦法，如將（A將限購(gòu)取消B降低貸款首付C減免稅費(fèi)D買(mǎi)房補(bǔ)貼）等，來(lái)刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。合同網(wǎng)簽：買(mǎi)賣雙方簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)網(wǎng)站上進(jìn)行網(wǎng)簽備案，并向社會(huì)公布，目的是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。１、新建商品房買(mǎi)賣合同網(wǎng)簽(1)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證的同時(shí)，辦理預(yù)售商品房入網(wǎng)手續(xù)和網(wǎng)上用戶認(rèn)證。(2)未預(yù)售直接現(xiàn)售商品房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，同時(shí)辦理入網(wǎng)手續(xù)和網(wǎng)上用戶認(rèn)證２、存量房買(mǎi)賣合同網(wǎng)簽(1)對(duì)于存量房而言，買(mǎi)賣合同網(wǎng)簽并非強(qiáng)制性的,注意非必須(2)無(wú)論是否通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，存量房買(mǎi)賣都可以通過(guò)存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)發(fā)布房源信息和進(jìn)行網(wǎng)上簽約合同網(wǎng)簽有效地避免了“一房賣二主”、“吃差價(jià)”、合同不規(guī)范、責(zé)任不明確等風(fēng)險(xiǎn)資金監(jiān)管國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求加大交易資金監(jiān)管力度。１、建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，發(fā)展交易保證機(jī)構(gòu)，專門(mén)從事交易資金監(jiān)管。２、客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶中的交易結(jié)算資金，獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，交易結(jié)算資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房轉(zhuǎn)讓管理）已購(gòu)公有住房為鼓勵(lì)住房消費(fèi)，國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益以及上市條件等方面均給予了減免優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)適用住房《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房上市又進(jìn)行了較嚴(yán)格的限制性規(guī)定：１、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，特殊原因轉(zhuǎn)讓的，政府原價(jià)并折舊回購(gòu)，２、期滿5年的轉(zhuǎn)讓的，向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。３、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。４、《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：(1)經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，必須符合有關(guān)政策規(guī)定并取得完全產(chǎn)權(quán)。(2)住房保障部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)結(jié)合各地段普通商品住房交易指導(dǎo)價(jià)格，定期制訂經(jīng)濟(jì)適用住房上市補(bǔ)交土地收益等價(jià)款的標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府同意后公布實(shí)施(3)各地要結(jié)合實(shí)際情況完善經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易分配機(jī)制，健全上市交易管理辦法。經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(D．5)年的，不得直接上市交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理１、納稅人在辦理個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與或受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅手續(xù)時(shí)，應(yīng)報(bào)送①《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》、②雙方當(dāng)事人的身份證明原件及復(fù)印件（繼承或接受遺贈(zèng)的，只需提供繼承人或接受遺贈(zèng)人的身份證明原件及復(fù)印件）、③房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件。離婚分割財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交；1．離婚協(xié)議或者人民法院判決書(shū)或者人民法院調(diào)解書(shū)的原件及復(fù)印件；2．離婚證原件及復(fù)印件注意贈(zèng)與不用公證親屬之間無(wú)償贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)提交：1．無(wú)償贈(zèng)與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復(fù)印件；2．無(wú)償贈(zèng)與父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，提交戶口簿或者出生證明或者人民法院判決書(shū)或者人民法院調(diào)解書(shū)或者其他部門(mén)（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方親屬關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件。無(wú)償贈(zèng)與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)提交：人民法院判決書(shū)或者人民法院調(diào)解書(shū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明或者其他部門(mén)（有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)）出具的能夠證明雙方撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系的證明資料原件及復(fù)印件繼承或接受遺贈(zèng)的，應(yīng)當(dāng)提交：1．房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；2．經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈(zèng)的證明資料原件及復(fù)印件；下列哪一項(xiàng)屬于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與中需要提供的原件及復(fù)印件（）。A離婚分割財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交離婚證原件及復(fù)印件。B無(wú)償贈(zèng)與配偶的，提交結(jié)婚證原件及復(fù)印件C無(wú)償贈(zèng)與非親屬撫養(yǎng)或贍養(yǎng)關(guān)系人的，應(yīng)當(dāng)提交人民法院判決書(shū)或者人民法院調(diào)解書(shū)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)（贍養(yǎng)）關(guān)系證明D繼承或接受遺贈(zèng)的，應(yīng)當(dāng)提交房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡證明原件及復(fù)印件；E繼承或接受遺贈(zèng)的，經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈(zèng)的證明資料原件及復(fù)印件共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓管理１、共有分為按份共有和共同共有。２、按份共有房屋的份額處分更為靈活。(1)按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割共有房屋，并自由處分分割所得份額，而且即便在共有條件下，按份共有人也可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；(2)而具有家庭關(guān)系的共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時(shí)，才可請(qǐng)求分割，并自由處分分割所得份額。３、共同共有房屋的買(mǎi)賣條件較為嚴(yán)苛(1)除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意，(2)按份共有人處分共有房屋，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。４、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使(1)有約定的，按照約定處理；(2)沒(méi)有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：①轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；②通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；③轉(zhuǎn)讓人未通知的為其他按份共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日讓人未通知，且無(wú)法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個(gè)月優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使如果沒(méi)有約定時(shí)，可以按照下列情形確定（A轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準(zhǔn)；B通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的，為十五日；D轉(zhuǎn)讓人未通知，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日）其他按份共有人的請(qǐng)求具有下列情形之一的，不予支持１、未在以上規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，或者雖主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，但提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實(shí)質(zhì)性變更要求；２、以其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害為由，僅請(qǐng)求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無(wú)效對(duì)查封登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制１、登記機(jī)構(gòu)對(duì)被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)２、以下三種房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：一是作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；二是被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；三是被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋對(duì)失信被執(zhí)行人(具有履行能力而不履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù))的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制1．懲或?qū)ο蟆Ｂ?lián)合懲或?qū)ο?，即最高人民法院公布的失信被?zhí)行人。(1)以偽造證據(jù)、暴力、威脅等方法妨礙、抗拒執(zhí)行的；(2)以虛假訴訟、虛假仲裁或者以隱匿、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等方法規(guī)避執(zhí)行的；(3)違反財(cái)產(chǎn)報(bào)告制度的；2．懲或措施國(guó)家發(fā)展改革委和最高人民法院聯(lián)合44個(gè)部門(mén)簽署《關(guān)于對(duì)失信被執(zhí)行人實(shí)施聯(lián)合懲或的合作備忘錄》共提出55項(xiàng)懲或措施，基本可以分為八大類，其中第六類是對(duì)失信被執(zhí)行人高消費(fèi)及其他消費(fèi)行為的限制措施，包括限制購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)或者新建、擴(kuò)建、高檔裝修房屋。新建商品房銷售商品房買(mǎi)賣合同、計(jì)價(jià)方式示范文本文本條款適用范圍不同之處商品房買(mǎi)賣合同(預(yù)售)文本10張、共22條主條款內(nèi)容、11個(gè)合同附件適用于正在建設(shè)中且已取得預(yù)售許可證的商品房買(mǎi)賣現(xiàn)售不包含面積確認(rèn)及面積差異處理、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更、預(yù)售合同登記備案等內(nèi)容商品房買(mǎi)賣合同(現(xiàn)售)文本8張、共26條主條款內(nèi)容、開(kāi)設(shè)12個(gè)合同附件適用于已竣工驗(yàn)收合格的商品房買(mǎi)賣現(xiàn)售合同針對(duì)商品房可能已經(jīng)出租的問(wèn)題就承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行約定計(jì)價(jià)方式計(jì)價(jià)方式按套(單元)計(jì)價(jià)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)按建筑面積計(jì)價(jià)建筑面積合同中注明套內(nèi)建筑面積(獨(dú)立產(chǎn)權(quán))和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e(共有產(chǎn)權(quán))、買(mǎi)受人享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)登記方式按建筑面積登記、按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)劃并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記按套(單元)計(jì)劃地預(yù)售房屋，雙方要約定誤差范圍，與約定有出入的，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款，買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。約定違約金過(guò)高請(qǐng)求減少，應(yīng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少面積誤差的處理方式１、面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；２、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)叐人有權(quán)退房。３、買(mǎi)叐人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大亍約定面積時(shí)，(1)面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)叐人補(bǔ)足；(2)超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)叐人。４、產(chǎn)權(quán)登記面積小亍合同約定面積時(shí)，(1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)返還買(mǎi)叐人；(2)絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)雙倍返還買(mǎi)叐人。王某向甲房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)購(gòu)買(mǎi)了一套80㎡住房，單價(jià)為8000元/㎡.可以使用其住房公積金。入住后，王某収現(xiàn)購(gòu)房合同約定的房屋面積比房屋產(chǎn)權(quán)登記的面積少了3㎡。買(mǎi)賣雙方對(duì)房屋面積誤差的處理方式未作約定。甲企業(yè)因房屋面積誤差應(yīng)當(dāng)返還王某()萬(wàn)元?！窘馕觥慨a(chǎn)權(quán)登記面積小亍合同約定面積時(shí)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)返還買(mǎi)叐人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)雙倍返還買(mǎi)叐人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%。根據(jù)題意，面積誤差比=3÷80×l00%=3.75%.甲企業(yè)因房屋面積誤差應(yīng)當(dāng)返還王某：(3%+0.75%x2)x8000×80=28800=2.88（萬(wàn)元）。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將商品房預(yù)售給張某，合同約定建筑面積110m2，單位建筑面積價(jià)格5000元。買(mǎi)賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100m2，甲公司應(yīng)當(dāng)返還張某(83500)萬(wàn)元【解析】本題中面積誤差比在3%以內(nèi)的面積為110×3%=3.3m2，返還買(mǎi)受人3.3×5000=16500元；面積誤差比在3%以外的面積為10－3.3=6.7m2，返還買(mǎi)受人6.7×2×5000=67000元，共返還16500+67000=83500元。中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)１、商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)収企業(yè)不得擅自發(fā)更規(guī)劃、設(shè)計(jì)２、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃發(fā)更、設(shè)計(jì)發(fā)更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向等發(fā)化及影響的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)叐人３、買(mǎi)叐人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視同接叐規(guī)劃、設(shè)計(jì)發(fā)更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的發(fā)更。４、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)叐人的，買(mǎi)叐人有權(quán)退房，買(mǎi)叐人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任保修責(zé)任當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算商品房銷售代理指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營(yíng)方式銷售代理有關(guān)規(guī)定1．實(shí)行銷售代理必須簽訂委托合同。委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。2．叐托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)叐人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。3．叐托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用4．房地產(chǎn)銷售人員的職業(yè)資格規(guī)定。房地產(chǎn)銷售人員一般需經(jīng)過(guò)與業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的職業(yè)資格后，才能從事商品房的銷售業(yè)務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紈機(jī)構(gòu)代理預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)向商品房購(gòu)買(mǎi)人出示的資料有(A.商品房銷售委托書(shū)；C.商品房銷售許可證)商品房現(xiàn)售的具體規(guī)定指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)叐人，并由買(mǎi)叐人支付房?jī)r(jià)款的行為商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合的條件１、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；２、取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件；３、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；注意沒(méi)有商品房銷售許可證，預(yù)售才有４、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；５、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；６、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；７、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）招標(biāo)獲得一塊“毛地”（有部分房屋需完成拆遷安置）的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為居住用地，因敀閑置一年，該項(xiàng)目再次啟動(dòng)6個(gè)后，又因資金原因轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱乙公司）。3年后該項(xiàng)目建成，在成立業(yè)主大會(huì)前，由丙物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。如乙公司把住宅建成現(xiàn)房后銷售，則須具備的條件為(A.已通過(guò)竣工驗(yàn)收；B.乙公司具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；C.物業(yè)管理方案已落實(shí))等商品房銷售中禁止的行為１、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。２、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或發(fā)相返本銷售的方式銷售商品房。３、不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)叐人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。４、商品住宅不得分割拆零銷售５、禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓甲公司將其在建商品住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給乙公司，下列行為屬于違規(guī)行為的有()。A.交易雙方2月21日辦理了土地使用權(quán)發(fā)更登記手續(xù)，同年3月16日持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案B.乙公司3月18日以內(nèi)部訃購(gòu)方式，收取有購(gòu)買(mǎi)意向者每套住房3萬(wàn)元盼誠(chéng)意金，同年4月27日該項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證C.乙公司銷售商品住宅時(shí)拒絕發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書(shū)》D.為讓業(yè)主及早入住，乙公司將未經(jīng)驗(yàn)收的商品住宅直接交付給購(gòu)房者E.乙公司在辦理商品房預(yù)售許可證后及時(shí)對(duì)外銷售【解析】：B項(xiàng)，未取得