XX集團成為“亞洲之最”的管理方法與策略2014-07-15傳播管理智慧和龍匯內(nèi)容提要2014年，XX集團營業(yè)收入有望突破2000億元，成為中國民營企業(yè)中的佼佼者，XX的董事長王健林也成為中國首富。很多人對XX有不同的看法，如有人怒斥其為“土豪”——以26億美元收購美國AMC院線、以1.72億元從海外買下?lián)f是畢加索的一幅不知名的作品；有人對其百貨業(yè)務(wù)不屑一顧，戲稱其為“中老年百貨”；有人對其大手筆進軍文化、旅游產(chǎn)業(yè)，開發(fā)長白山、武漢漢街、青島影視城等褒貶不一；有人對其以“大數(shù)據(jù)”為噱頭的電商業(yè)務(wù)充滿疑慮；街頭巷尾的人們在茶余飯后談?wù)撝踅×峙c馬云的1億元賭注(已經(jīng)以王健林“毀約”而終結(jié))……盡管如此，不可否認(rèn)的是，每年接近20座XX廣場在全國各地如雨后春筍般開工、開業(yè)，而且“開一座火一座”，正如XX廣告所說“XX廣場就是城市中心”。很多供應(yīng)商，包括一些國際一線品牌，都長期跟著XX走。XX已成為中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌、亞洲最大的不動產(chǎn)企業(yè)、亞洲最大的滑雪場、中國最大的文化企業(yè)、亞洲最大的商業(yè)管理企業(yè)、全球最大電影院線運營商、中國最大的五星級酒店品牌管理運營公司、中國最大的連鎖百貨企業(yè)之一……XX取得的這些成績是實實在在的。以我長期從事管理研究工作以及曾經(jīng)在XX工作的經(jīng)歷來看，XX取得這些成績并非偶然。一.商業(yè)經(jīng)營與管理領(lǐng)先——把握商業(yè)的本質(zhì)XX用“模塊化管理”管住了XX廣場的建設(shè)，接下來更長期、持續(xù)的“商業(yè)經(jīng)營與管理”(XX內(nèi)部通俗地稱之為“商管”)是XX另外一個不可或缺的重要功能。換言之，如果XX不能把建成的XX廣場經(jīng)營好，XX這臺高速運轉(zhuǎn)的機器就可能會出故障，甚至累及整個體系的運轉(zhuǎn)。這一點兒也不是危言聳聽。因為XX的發(fā)展靠的并不只是其自身，歸根結(jié)底離不開眾多的消費者、合作商家和商鋪投資人——只有大家都得到實惠、需求得到滿足，XX所營造的龐大“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”才能得以生生不息；此外，XX之所以能保持高速成長，很大程度上依靠的正是“XX廣場，開一座火一座”的實力與口碑而給它帶來的對地方政府的吸引力和談判實力。因此，XX在商業(yè)經(jīng)營與管理方面也非常重視，不僅有專門的“商管系統(tǒng)”，而且由商業(yè)地產(chǎn)研究部等部門對商業(yè)經(jīng)營與管理進行研究。實際上，在XX發(fā)展的早期階段，王健林本人通過觀察、琢磨，研究商場的人流動線、旺鋪和冷鋪的經(jīng)營策略、廣場業(yè)態(tài)組合、品牌落位以及促銷活動安排等，也體現(xiàn)了他對商業(yè)經(jīng)營與管理的重視。二、商業(yè)模式領(lǐng)先如果只有項目建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營方面的專業(yè)能力，XX也很難取得今天的成績。在這方面，我個人認(rèn)為，XX另外一個不為人所熟悉的成功因素，是王健林精心設(shè)計的、精巧的商業(yè)模式，可以并不多的資金啟動大規(guī)模的投資建設(shè)，實現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展：2011年，集團營業(yè)額不到1000億元；2012年，預(yù)期目標(biāo)是1200億元，實際完成1417億元，凈利潤超過100億元；而2013年，集團營業(yè)額有望突破2000億元，利潤140億元。在XX的商業(yè)模式中，關(guān)鍵成功要素包括以下三個方面：1.政府關(guān)系在很大程度上講，XX的成功離不開政府的支持。如前所述，因為XX廣場能為地方(不少是二三線城市)帶來國際一線品牌、豪華的五星級酒店和嶄新的“城市中心”，而且XX廣場有“快速建成”(這一點對很多官員來說很重要)、“開一座火一座”的口碑，因此，一些地方政府主動找上門去、希望和XX合作，并為此開出了優(yōu)厚的條件。這不僅降低了XX項目運作的成本，而且為其高效運作(包括建設(shè)、銷售等)提供了有力保障。此外，不僅王健林本人擅長于政府與公共關(guān)系的經(jīng)營與維護，XX集團也專門設(shè)有相關(guān)部門負(fù)責(zé)選擇項目、“拿地”、與政府談判、協(xié)調(diào)拆遷與建設(shè)、“取證”等事務(wù)。在這方面，XX的確是“專家”。紹2.隔記資金運作析X顛X滋的資金運作也滴是一個設(shè)計精助妙、運作井井嗚有條、環(huán)環(huán)相宣扣的體系，令察人拍案叫絕：安(1耕)侍由于前期有了典政府的支持匯，胸X垃X芹只需支付不高話的領(lǐng)“培拿慘地平”呢成本，就可以像啟動建設(shè)；聞(2蛾)頭由于和國有大陳型建筑企業(yè)建建立了長期合作壓伙伴，對供應(yīng)燙商有較強的談坊判實力，部分版工程建設(shè)資金撥可以讓合作伙地伴墊付；嘉(3愉)幅由摔于局X堪X解有大量的自有掠物業(yè)，與銀行束有著長期良好夸的關(guān)系，可以續(xù)輕松獲得大量潛優(yōu)惠的銀行貸漢款；宅(4輕)茶一旦達到預(yù)售健條件伙，盟X薯X尺可快速將城市輕綜合體中的商纖鋪、寫字樓、青公寓或住宅等秘出售，實現(xiàn)資班金回榴籠場(叔在有些項目上迫，這些收入都書能打平成本、鉤支付工程款和萬銀行貸款，從植而為盈利奠定霞了堅實基壇礎(chǔ)鈴)亦；樹(5昏)處由聞于幫X嗽X月廣場的品牌、僅口碑和實力以厘及看X拘X況與銀行的良好你關(guān)系，可以協(xié)鉗助商鋪、公寓殃等購買者、投話資人申請貸款變；港(6搖)渡一旦廣場建筑給封頂壺，可X懇X墳就可以申辦產(chǎn)高權(quán)證，從而向傾銀行申請抵押象貸款；哪(7鄙)濟等到廣場開業(yè)牙，合作品間牌返/鹽商鋪的租金、半管理費降、帽X左X發(fā)自有的百貨、柄酒店、院線、開娛樂等業(yè)態(tài)的哥營收，就可以肥實遇現(xiàn)混“傳細(xì)水長勇流婆”熟。濕就這樣祖，秧X下X物就能以不多的狠資金實現(xiàn)跨越而式、超常規(guī)、離滾動式發(fā)展，冰屢屢有投資幾醬十億、數(shù)百億鐘的項目啟動，符加上前面所述姜的運作體系以適及其他風(fēng)險管屆控措施姐，從X遙X轉(zhuǎn)甚至可以做盒到劈“港游刃有滑余韻”睜。皇3.匪最商業(yè)生態(tài)對以鳴X券X狗廣場為平臺討，側(cè)X只X朋一頭連著消費濱者，一頭連著紛合作伙遞伴掘(沸包括銀行、建在筑企業(yè)、政府來、商家和投資扇人痛等摔)擁，構(gòu)筑起來一請個龐大而和諧仍的嘩“黎商業(yè)生態(tài)系拐統(tǒng)鑄”況，各司其職、紛各取所需：慕?止爸消費者：因碼為圖X鴨X愿廣場有一線品治牌、購物環(huán)境朵好、位置不漂錯房(衣如位于市中心痰等聞)塑以及便利籮性顧(束“角吃喝玩樂一站豎式購物、消費策、娛皂樂趕”魯)陶，因而可以吸僅引到較大的客濁流半(艦除少數(shù)廣場之堤外，大多恭數(shù)嫂X偉X爭廣場都有不錯蠢的客流沉量辛)雪；辮?滑取合作商家：因在為偉X殘X岡廣場具有良好淹的形象、環(huán)境到與定位、有大槐量的客流，能飄為商家創(chuàng)造更掩多的生意，賺鑼到更多錢，所箭以很多合作商傷家長期叔與洲X趙X苦保持緊密的合繼作關(guān)系，甚遮至關(guān)“壞跟桌著剖X組X籃走忘”界(飼包括一些國際國奢侈品品寫牌錘)失；同時豪，恭X裙X鋪也對合作商家伯實行統(tǒng)一管理笨、區(qū)別對待，藍設(shè)定了明確的落準(zhǔn)入條件和考誤核標(biāo)準(zhǔn)，并建玉立起來龐大的旁品牌庫制度，姻劃分為三六九備等，實行不同胖的合作政策與涉管控模式；秋?喬婦建筑公司：因麥為薯X衫X秒信譽好、項目含多，國有的中街建系統(tǒng)下屬幾膚家公司長期衣與絮X羅X摸建立了長期合今作關(guān)系，并可摔為其墊付建設(shè)箭資金或在付款測上給出更好的和條件；另一方毒面，因為這些涼大牌的建筑企廳業(yè)也可以保障麗工程進度與質(zhì)罰量，實現(xiàn)雙贏貿(mào)和共同發(fā)展；定?惰酬供應(yīng)商：由于構(gòu)項目眾多申，搞X慈X穗對供應(yīng)商有很久強的議價實力殿，公司內(nèi)部有博明確的采購規(guī)愿范和制度，如駕對大宗、高價輝值商品進行全蔽國集中招標(biāo)；煎對特殊商品或宗低值易耗品，瓜可由項目公司訪當(dāng)?shù)夭少彽?，詳既做到了有效孫管控，又不失征靈活性；同時坐，勉X迎X獨對供應(yīng)商也有男明確的要求、康考核與淘汰制爪度。線正如馬云的阿拳里巴漫巴參(飾淘寶和天愧貓尺)咬經(jīng)營著線上的吧平臺，王健林駛的沒X宮X爹也經(jīng)營著線下蓮的平臺，二者版都是一個商業(yè)炎生態(tài)系統(tǒng)。按牢照現(xiàn)在頗為流螺行限的行“冒平臺戰(zhàn)蔥略炕”探，這樣的商業(yè)天模式是非常具老有威力的。只晨要不發(fā)生重大慮的變故洗，甲X燦X附就能長期保持女持續(xù)發(fā)展。尊事實上，鼓在子X胃X暫建構(gòu)起來以實體體選的端X暫X雹廣場為支撐的豎商業(yè)平臺之后艇，它自身可以濃在此基礎(chǔ)上拓耳展文化娛樂、購旅游等相關(guān)產(chǎn)杏業(yè)，構(gòu)建起更沾為龐大、健全誼的商業(yè)價值鏈扶。從種種跡象即來判斷鋸，廣X碧X圣目前正處于這齊個轉(zhuǎn)型過程之僵中。舉四、模塊化管風(fēng)理領(lǐng)先婚—悼—殊對地產(chǎn)建設(shè)項猛目的高效集中碑管控?fù)蝀地X撲管理的秘訣是訂其發(fā)明匠的蝶“刮模塊化管龍理帝”庫，這也是集團舊垂直管控眾多紙項目而不失控繁、并保持較高狠效率的重要原輪因。著雖蒙然麻“絮模塊化管相理夠”蟻并不是什么新含鮮玩意兒，從成本質(zhì)上看，就岸是縱橫交錯的畫項目管理方法閑論在商業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)中的應(yīng)用破：從橫向上看機，麻X遠X炎把項目的建設(shè)顆從拿地到滿鋪轉(zhuǎn)開業(yè)分為籌備要、摘牌、交地埋、四證頂?shù)扰?云2武個勒“印階無段擾”燦；從縱向上看喪，冰X峰X液從項目管理到題銷售、財務(wù)、弄成本、人力資保源、采購、規(guī)際劃設(shè)計、工程頭、招商、質(zhì)量懸、安監(jiān)等多廈個箭“刺條濕線腰”襯，對各個項目怖實施高度集中狡控制的運作管悲控模式。在每優(yōu)個階段，各渴個木“董條鉗線哪”篩幾乎都有明確寨的任務(wù)、目標(biāo)奮、職責(zé)分工以績及質(zhì)量要求。渣從縱橫兩個維羊度組合起來，憶就構(gòu)成了冬由匙31旬8雜個先“寸節(jié)唐點差”牧組成的模塊化醫(yī)管理體系。映盡管如此，很懷多公司也曾試濫圖推行類似管并控模式，易但坡X魚X叉在執(zhí)傲行礙“半模塊化管盒理寶”堤方面做到了嚴(yán)撤格執(zhí)行到位，退并不斷改善、探日趨精細(xì)化，暈這才是其真正工的成功要素。犁一方面，如上膛所述你，搖X楊X婆的管理中柳有渴“磚軍事弟化慶”藍的基因，在推箭行模塊化管理傾的過程中禍，平X賺X蠢從如下五個方韻面設(shè)計了相關(guān)霧的配套措施，舌確保嚴(yán)格執(zhí)行猴到位：職(1)X圍X綢自主開發(fā)了模跌塊化管理門的愚I航T掘系統(tǒng)，只要把距某而個橋X岡X體廣場的啟動時壘間或計劃開業(yè)壘時間輸入進系語統(tǒng)，就可以推吉算出各個節(jié)點翠的啟動和完成情時間，通過公雨司內(nèi)部網(wǎng)，讓叛每個相關(guān)的部襯門和個人都知戀道什么時間做雷什么事；聽(2)X妹X不內(nèi)部有覆蓋全俯國各尿個襯X貸X策廣場的視頻監(jiān)招控系統(tǒng)，可以真隨時抽查各項映工作的真實狀貴況，做更到泛“尼不留死獅角不”爪，不給員槽工敵“輸犯錯勇誤柔”剃的機會；診(3舞)慚每個月，全國洪各蝕個較X獅X右廣場項目公司許的總經(jīng)理、銷棕售、財務(wù)、工爆程、設(shè)計等分貓管領(lǐng)導(dǎo)，都要肥集中開月度例穴會，進行情況榨通報和工作部橡署，做得好的昏進行經(jīng)驗分享勞，做得不好的誘要進行檢討，仁甚至通報批評抱；再(4盾)扔把模塊化管理趟與責(zé)任人的績奮效掛起鉤來，局并有明確的規(guī)媽定與公式來計祝算獎懲，而且爪力度頗大，極批大地調(diào)動了執(zhí)克行者的責(zé)任心濫與積極性；茅(5稍)孤盡管每個項目霉都會有其特殊俊性，一些任務(wù)床也難免無法如付期完成，廚但腔X穗X粒文化中強調(diào)積夸極主動、克服景一切困難、不螞接受任何借口梁，嫂如果你完成不閉了，馬上換人迅。當(dāng)然，對少結(jié)量的特殊情況病，及時向上級筋說明或申請，炕也可能會得到捏寬限或?qū)τ媱澴?、方案做出調(diào)勁整。倉另一方面拒，吧X塵X穗通過不斷摸索叫和改進，使其淺模塊化管理日錄趨精細(xì)化、嚴(yán)莫密。在這方面剩，集團有專門最的部門負(fù)責(zé)推胸行和監(jiān)控模塊古化管理的實施維，對各項工作寺都做出了明確果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，脆也會定期進行把修訂和補充；辨同時，伐由施X武X歪學(xué)院和商業(yè)地波產(chǎn)研究部等牽男頭，就每康個咬X鳳X發(fā)廣場的建設(shè)與猛運營進行復(fù)盤宅、經(jīng)營品質(zhì)評廉審，總結(jié)經(jīng)驗襲、教訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)許共性的問題、慢待改進總的籌“流漏秒洞容”擋或續(xù)“笑短懼板謙”汗，不斷優(yōu)化?？试谀K化管理搏體系的支撐下疑，脖X吐X射就像一臺設(shè)計患精良的機器一匆樣，雖然公司子離職率很高，獅一些項目上的鑒高管如走馬燈銷似地更換，但得整個公司仍能臺保持有序、高偷效地運作。就炊這樣托，羊X床X帝集團每年有呢近蘿2豎0奏個梁X亭X搞廣場開工、建奪設(shè)，大多數(shù)都椒能如期開業(yè)，厲而且有的項目腥從拿地到滿鋪返開業(yè)只用員了延1寧0滲個月甚至更少廢時兼間營(豈如廣州白徑云鳥X本X托廣場慶，泊1剃1支個月實谷現(xiàn)推4閑0還多萬平方米商局業(yè)建筑整體竣沈工開業(yè)；武漢駐中央文化區(qū)漏，鴨1坡0侄個月實現(xiàn)十幾愉萬平方米商業(yè)摟竣工開付業(yè)孫)四，的確令人稱逢奇。岡五長.刪風(fēng)險管控領(lǐng)先豐如果離開了執(zhí)供行力，再好的極商業(yè)模式也只限是空接想計—徑—廟如上所述挑，持X糠X區(qū)的成功，依賴顫于這兩方面都姜做得不錯。同獅時，任何商業(yè)愚都不可能完全幕按計劃推進，率總會有這樣或舍那樣的風(fēng)險。消在風(fēng)險防范和淹管控方面宴，亡X肌X厭也建立了相對溪健全的體系，撫有一些獨到的輪做法。趣首先哥，盾X境X渡通過集中管控縣，包括財務(wù)核響算與管理、成禾本控制、采購蒜體系與規(guī)范等傾，來控制成本劍；針其次丸，晴X鹽X懲實行嚴(yán)格的流族程管控體系，哪非常注重制度挽建設(shè)，經(jīng)坡過該2施0妥多年的積累，尿已經(jīng)建立了非餡常具體而實用斤的制度，各項政制度的匯編多選達好幾本書、秩近能20胳0迫萬字；同時，濤公司每兩年都養(yǎng)會對制度進行日一次修訂，辰從唐9剖月份開始，演到啦1址2舌月完成，歷額時離3致個月，力求不渡斷改進、完善強。例如猾，精X戲X高員工入職后需惕自己墊付資金肆、購買辦公用忠機，并對什么座級別的員工需墓購置的筆記本芝價格在什么范早圍內(nèi)都有明確蛇的規(guī)定。底第三，為了配貿(mào)合各項制度的旱實施課，舒X群X南集團內(nèi)部過的像O鹿A按系統(tǒng)非常復(fù)雜侍，很多事項都社需要向多個部頭門申請或通報喘，一些涉及成受本支出的申請拴流程很長，手配續(xù)繁多，甚至黎已經(jīng)到了繁瑣寺的地步。以上映述員工購置辦患公用機為例，奴員工轉(zhuǎn)正之后猾可申請按一定腹標(biāo)準(zhǔn)報銷，而很這一事項，雖撲然有明確的標(biāo)巾準(zhǔn)，但錦在沉O蛋A碰中的流程甚至罷需要集團主管鼠副總裁批準(zhǔn)。沸第四芒，蘇X董X幟內(nèi)部有直接向立總裁匯報的審倒計部，集團層勁面有專門的安戚監(jiān)、質(zhì)控部門欣，負(fù)責(zé)相關(guān)事晶項的檢查、稽諸核、審計，發(fā)見現(xiàn)一起、查處繞一起，對于一歡些涉及廉政方攤面的事件，甚鵝至?xí)匍_全公藝司會議進行通怎報。杏六礎(chǔ).帆企業(yè)的舵手經(jīng)壇營理念領(lǐng)先姐在業(yè)界悼和攀X信X撓內(nèi)部曾流傳著替一句話：腔“旱在癢X回X印，只有一個大擦腦，那就是王紐健林暈。桐”扭這句話雖然有授些夸張，但誰華也無法否認(rèn)王院健林寄對卷X夫X誕的影響。侵盡管每個人都峽是復(fù)雜的、有短多面性，且人喉無完人，但綜滑合各方面的信魚息，我認(rèn)為，賞王健林的確堪滔稱一位優(yōu)秀的郵企業(yè)家，他具局有下列四個特曾點，也正是這宣些特點在很大夏程度上決定亞了白X區(qū)X肝今天的成績。膛第一，王健林假出身軍旅，具漿有旺盛的精力富、規(guī)律的生活脅，并且一心撲慢在工作上。據(jù)冷報道，王健林弓的私生活不像挎一些地產(chǎn)大亨濫那樣充斥著各騎種花邊。他每陸天央7巧點上班尿，宿5掀點下班，除了乎喜歡唱歌，沒中有更多愛好，威他甚至很少上盒網(wǎng)，連一個不厭加頓V剝的微博都沒注殲冊過。仙據(jù)患X挖X哥內(nèi)部人員透露鼠，王健林周末保也常常在公司愛加班、開會、谷審圖，甚至堪幼稱妙“啄工作孕狂舌”遼。圖第二，也許是掏因為出身軍旅丟，王健林具有訓(xùn)并要求各級下超屬具有超強的掘執(zhí)行力和速度陵。進在科X衰X蓄，執(zhí)行力強是跟其企業(yè)文化的領(lǐng)突出特點之一武，包狂括乖“委說到做到、算盼到拿到、獎罰秀分敲明搜”宵。無論是日常片工作溝通還是懼每月一次的例迎會，都可以讓煉人感受到管理掙中濃重脈的歷“干軍事派化癥”篩色彩。按會照歇X貝X育的雀“搜模塊化管全理埋”拼，每一眠個碎X膛X少廣場建設(shè)的每來一個步驟、每沾一項工作都有羅明確的時間、是目標(biāo)、質(zhì)量要刃求和責(zé)任崗位鴉、責(zé)任人，而元且由計算機系兄統(tǒng)來管理；一談有延誤跡象，殲就會亮售起姥“剩黃恢燈攜”里，而如果業(yè)績流未達標(biāo)，上級他幾乎馬上就會皇問：你行不行猾？不行，讓別嘉人來干！斃第三，王健林舟具有清晰的頭騎腦，善于抓住婚每一個機會。憤在舒201勝3滔年一篇講話中董，王健林回顧漂了擋X結(jié)X替的四次轉(zhuǎn)型，牙其實在每一次蘋轉(zhuǎn)型背后都隱靈藏著王健林對摧未來的洞察力涼和市場機會的預(yù)把握。例如，慢王健林下海時饞，抓住了舊城抄改造的機會，頸進入尚未紅火崇起來的房地產(chǎn)箭行業(yè)。之后，攜又較早轉(zhuǎn)型進挺入商業(yè)地產(chǎn)、也商業(yè)、酒店及瘦旅游、文化產(chǎn)脹業(yè)。這都體現(xiàn)免了王健林敏銳鬼的商業(yè)頭腦。鬧第四，王健林附具有超強的學(xué)謠習(xí)力和創(chuàng)新思劍維。在一次電伯視訪談節(jié)目中攔，王健林曾提運及，自己在當(dāng)卸兵時，為了吃珍飽飯，他不像眨其他人一魚樣，一開始把究飯碗盛滿，而懶是先盛半滿，銷很