房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：***省食品藥品檢驗(yàn)所***區(qū)***街***號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估委托方：***省食品藥品檢驗(yàn)所估價(jià)方：***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)估價(jià)師:***估價(jià)作業(yè)日期：******估價(jià)報(bào)告編號(hào)：***目錄一、致委托方函………………2二、估價(jià)師聲明………………3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………4四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………7五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告…………14六、附件……………………13致委托方函***食品藥品檢驗(yàn)所：受貴單位的委托，我公司委派評(píng)估人員于2007年12月11日對(duì)位于***市***區(qū)***街46號(hào)委估房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，并進(jìn)行了房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，目的是為委托方確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。為使被估價(jià)當(dāng)事人能夠依法維護(hù)自己的合法權(quán)益，本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的房地產(chǎn)估價(jià)原則，現(xiàn)將評(píng)估結(jié)論函告如下：本公司評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，按照估價(jià)程序，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，并考慮各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，經(jīng)過(guò)周密測(cè)算，對(duì)委估標(biāo)的物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○七年十二月十一日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映?，F(xiàn)將房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告如下：穩(wěn)房地產(chǎn)評(píng)估明誠(chéng)細(xì)表怖房屋所有權(quán)嚴(yán)序號(hào)竿估價(jià)對(duì)象名稱珍權(quán)證號(hào)碼膛建筑結(jié)構(gòu)老層數(shù)傷建筑面積（惹m漆2棒）鐵單價(jià)（翻元忌/渠m眾2拋）寒房產(chǎn)評(píng)估值（苦元）呢1敢科研所辦公樓驅(qū)***信字蒙第劣51933蜜號(hào)嚴(yán)鋼混諷6歡3673.9媽1,866.峽00障6,855,毫497.頑0縱0菊2狗科研樓葵***譯房字燃第重00819磚5育號(hào)菊混合心6攔4042怨1,449.剝00膊5,856,宰858.00亮3彼科研綜合樓席***叫字眨第其5193割2奇號(hào)熔混合燙6韻1186康1,561.逗00稿1,851,究346.00璃4啊車庫(kù)食堂迫***饅房字貢第遲00881底2及號(hào)碌混合育3柏550件991.00賠545,05茶0.00洪第房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果疾小計(jì)多迎潮釋晃9鋤,砍彈4鉗5駝1炊.象顏9卸15,108艷,751.0飽0減土地使用權(quán)因序號(hào)盤估價(jià)對(duì)象名稱悅權(quán)證號(hào)碼對(duì)用途岸使用權(quán)類型垮土地面積（界m工2索）銀刃單價(jià)（繩元渣/槳m紡2睡）尺土地評(píng)估值（亦元）樹(shù)1垃土地使用權(quán)坐***捏國(guó)輕用樹(shù)1999夢(mèng)字僻第鉛13跪1縮0夾號(hào)韻醫(yī)衛(wèi)巾用地屑劃撥辯3蕩,浪897售.00企3,822.晃05懲14,894金,529.0絕0沈房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)缸果合計(jì)嘴30,003考,280.0濁0園人民幣大寫(xiě)：=30003280\*CHINESENUM2豬叁仟萬(wàn)零叁仟慢貳佰捌拾鉛元整稈。工本估價(jià)報(bào)告書(shū)絮一式無(wú)四租份角，委托方緩三箱份，本機(jī)構(gòu)存選檔一份。竄******到房地產(chǎn)評(píng)估有他限公司付法定代表人：糟***然二別○丹○還七年昏十二月應(yīng)二敗十煌五紐日估價(jià)師聲明屈我們鄭重聲明他：萌一、我們?cè)诒纠L估價(jià)報(bào)告中陳愧述的事實(shí)是真菊實(shí)的和準(zhǔn)確的沿。冶二、本估價(jià)報(bào)剝告中的分析、傷意見(jiàn)和結(jié)論是志我們自己公正怎的專業(yè)分析、馬意見(jiàn)和結(jié)論，驗(yàn)但受到本估價(jià)密報(bào)告中已說(shuō)明督的假設(shè)和限制淋條件的限制。咬三、我們與本駁估價(jià)報(bào)告中的話估價(jià)對(duì)象沒(méi)有頌利害關(guān)系，也鄭與有關(guān)當(dāng)事人燃沒(méi)有個(gè)人利害堤關(guān)系或偏見(jiàn)。翻四、我們依照球中華人民共和輔國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《孝房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)仗范》及相應(yīng)規(guī)給范進(jìn)行分析，姿形成意見(jiàn)和結(jié)哭論，撰寫(xiě)本估是價(jià)報(bào)告。削五禮、犧我們已對(duì)本估紅價(jià)報(bào)告中的估娘價(jià)對(duì)象進(jìn)行了禽實(shí)地勘察，并世對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)紛場(chǎng)勘察的客觀四性、真實(shí)性、雖公正性負(fù)責(zé)。叔但對(duì)估價(jià)對(duì)象驢的勘察，限于沃估價(jià)對(duì)象外觀汗和使用狀況，裳如果報(bào)告的使酬用人對(duì)質(zhì)量問(wèn)孟題存疑，建議霧委托專業(yè)機(jī)構(gòu)被另行鑒定。娛六、沒(méi)有人對(duì)階本估價(jià)報(bào)告提攝供重要專業(yè)幫節(jié)助。寨七、畝本公司估價(jià)人禾員已對(duì)委托方夢(mèng)提供檔的巖所有資料履行鎖了必要的注意竟義務(wù)，未發(fā)現(xiàn)果明顯異常，故猴本報(bào)告以委托不方提供的房地霸產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)等文資料真實(shí)合法酒有效為估價(jià)前海提，若提供的權(quán)資料有誤致使什評(píng)估結(jié)果有誤豆的，評(píng)估機(jī)構(gòu)抗和評(píng)估人員不算承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任召。危國(guó)家注冊(cè)房地志產(chǎn)估價(jià)師：易國(guó)家注冊(cè)房地疏產(chǎn)估價(jià)師辜：?jiǎn)蚊窆纼r(jià)的假設(shè)和品限制條件鉛一、估價(jià)假設(shè)克條件雪（一）慢本次所評(píng)估的紙房地產(chǎn)沒(méi)有設(shè)迅立法定優(yōu)先受點(diǎn)償權(quán)貞。中（二）任何有羨關(guān)估價(jià)對(duì)象的副運(yùn)作方式、程羊序符合國(guó)家、噸地方的有關(guān)法槽律、法規(guī)。抽（三）權(quán)屬方籍合法取得土地仇使用權(quán)和房屋紙所有權(quán)。淡（四）建筑物鏈符合規(guī)劃設(shè)計(jì)皆條件。顆（五）委托方綠提供的資料真依實(shí)、完整、合微法、有效。密（六）本次估騰價(jià)基于以下概庸念孟所稱估價(jià)，是延指專業(yè)估價(jià)人昌員，根據(jù)估價(jià)舅目的，遵循估狗價(jià)原則，運(yùn)用臘估價(jià)方法，并覺(jué)在綜合分析價(jià)旨格影響因素的擱基礎(chǔ)上，對(duì)估迅價(jià)對(duì)象的客觀枯合理價(jià)格進(jìn)行奧估算的活動(dòng)。能所稱客觀合理腥價(jià)格，是指對(duì)迷應(yīng)于某種估價(jià)森目的特定條件鳴下形成或成立楚的正常價(jià)格，宇它能夠?yàn)楫?dāng)事民人或社會(huì)一般獲人信服和接受殿，通?？陀^合揮理價(jià)格是指在皺公開(kāi)市場(chǎng)上形宰成或成立的價(jià)碗格。傳公開(kāi)市場(chǎng)，是需指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性擾的市場(chǎng)，在該沈市場(chǎng)上交易各養(yǎng)方進(jìn)行交易的潑唯一目的在于鳳最大限度地追復(fù)求經(jīng)濟(jì)利益，鍵并掌握必要的污市場(chǎng)信息，有建較為充裕的時(shí)要間，對(duì)交易對(duì)墾象具有必要的往專業(yè)知識(shí)，交材易條件公開(kāi)且雨不具有排它性圖。臥同一估價(jià)對(duì)象墓，估價(jià)目的不膀同，估價(jià)依據(jù)利及采用的價(jià)值只標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不演同，估價(jià)結(jié)果幣的客觀合理價(jià)延格也會(huì)有所不競(jìng)同。堂二、估價(jià)限制徐條件科（一）本次估府價(jià)所依據(jù)的有夾關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬棒、土地使用權(quán)域面積及建筑面大積等資料由委雪托方提供智，膽伐委托方對(duì)其所罵提供資料的名真實(shí)性、合法保性和完整性鋸負(fù)責(zé)。由于委諒?fù)蟹教峁┵Y料陪不實(shí)造成的影柳響，估價(jià)方不觸承擔(dān)責(zé)任。皮（二五）估價(jià)人員對(duì)爛估價(jià)對(duì)象進(jìn)行受了實(shí)地查勘，舒并對(duì)實(shí)地查勘屈的客觀性、真評(píng)實(shí)性、公正性偶承擔(dān)責(zé)任。但慌估價(jià)人員對(duì)估進(jìn)價(jià)對(duì)象的查勘親，限于估價(jià)對(duì)阿象的外觀和使叨用狀況。除非冶另有協(xié)議，估旋價(jià)人員不承擔(dān)登對(duì)估價(jià)對(duì)象建制筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)畢行調(diào)查的責(zé)任纖，也不承擔(dān)對(duì)翠被遮蓋、未暴衡露及難于接觸臘到的部分進(jìn)行認(rèn)檢視的責(zé)任。領(lǐng)（三）本次評(píng)喉估的價(jià)值為估悶價(jià)對(duì)象于估價(jià)販時(shí)點(diǎn)在完整權(quán)測(cè)利狀態(tài)下無(wú)他母項(xiàng)權(quán)利的市場(chǎng)阿價(jià)值，包括相兵應(yīng)的土地使用毛權(quán)價(jià)值及地上要建筑物價(jià)值滑。遞續(xù)湊續(xù)（四）中本房地產(chǎn)估價(jià)際報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)活構(gòu)、估價(jià)師加告蓋印章方可使槽用?；危ㄎ澹┌从嘘P(guān)螺規(guī)定本估價(jià)報(bào)攤告出具報(bào)告日享期起一年內(nèi)有痰效。偉（六）本次評(píng)搜估估價(jià)報(bào)告包慰括辨“品房地產(chǎn)估價(jià)技剩術(shù)報(bào)嫌告忍”嬌，妄“圍房地產(chǎn)估價(jià)技累術(shù)報(bào)巨告膝”亡僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)攏存檔和作為估明價(jià)結(jié)果提交有腫關(guān)部門確認(rèn)或汪備案時(shí)的附件概。請(qǐng)（七）本估價(jià)福報(bào)告應(yīng)用于為槍委托方確定房坊地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值徹提供參考依據(jù)復(fù)而評(píng)估房地產(chǎn)甲價(jià)值，若改變溝估價(jià)目的及使眾用條件需向本奮評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢鷹后作必要修正岡甚至重新估價(jià)舞。陜（八）未經(jīng)估暮價(jià)方和委托方序書(shū)面同報(bào)意底,花盛本報(bào)告的全部堤或部分及任何咽參考資料均不斥允許在任何公帳開(kāi)發(fā)表的文件鬧、通告或聲明疤中引喂用播,睬窯亦不得以其他慮任何方式公開(kāi)李發(fā)表。仆（九）本報(bào)告窮由善******預(yù)房地產(chǎn)評(píng)估有曾限公司負(fù)責(zé)解叫釋。碧（十）本估價(jià)鋼報(bào)告書(shū)一式搭四覽份，委托方腐三友份，本機(jī)構(gòu)存忙檔一份。觸房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)畝果報(bào)告委托估價(jià)方合機(jī)構(gòu)互名稱缺：認(rèn)***綱省食品藥品檢右驗(yàn)所霜機(jī)構(gòu)肝地掏址：允***豎省恐***急市凳***屑區(qū)屠****吧號(hào)誓聯(lián)系電話：雞**受托估價(jià)方怎機(jī)捉賄構(gòu)鋼敲哥名煮婚稱道:咸******揭房地產(chǎn)評(píng)估有柔限公濕司奧毀土地資質(zhì)級(jí)大別平:渡二每級(jí)鍵陵兆機(jī)構(gòu)注冊(cè)嘆號(hào)丟:智***孔房產(chǎn)資質(zhì)級(jí)柿別嚼:次二棒級(jí)婦吵額機(jī)構(gòu)注冊(cè)償號(hào)耐:朝***松聯(lián)關(guān)饞諸系郊卵電敬桌話室:將***浮地降址驢:主***緊市疊***容街另***譜號(hào)估價(jià)對(duì)象隱１、地理位置鞠：儲(chǔ)估價(jià)對(duì)象視位于炮***鳳市妥***摔區(qū)斗**釣4摧6虹號(hào)令，占地?cái)r3頓,李89怖7榜平方米悟，地上僵4局座建筑物，總昨建筑面積礦9謊,戰(zhàn)451.9冬平方米浙。該地區(qū)交通雙便利，地理位認(rèn)置優(yōu)越，往是辦割公、商務(wù)、住退宅艇的理想之所。聽(tīng)按《創(chuàng)***蒙市土地定級(jí)圖鈴》標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)意域?yàn)樽?**祝市疲***悼區(qū)屯商住撿用地區(qū)域，由降于近幾年的大距力開(kāi)發(fā)建設(shè)，館此區(qū)域的地理枕環(huán)境、人文環(huán)賭境不斷改善、什提升，地理優(yōu)釣勢(shì)已逐年顯現(xiàn)掩，其房地產(chǎn)價(jià)稠值也在逐年上姥升。胖２、市政設(shè)施筒條件及環(huán)境條量件：爛估價(jià)對(duì)象范圍拾內(nèi)，市政配套漂設(shè)施達(dá)到宗地暖外仰“套七耐通?！倍ㄟ€電力通、電訊來(lái)通、上水通、厚下水通、道路癥通、供氣通、攜供暖通聽(tīng)），宗地陜內(nèi)龍“擁七蘆通掌”窄（電力通、電退訊通、上水通熔、下水通、道欠路通、供氣通起、供暖通），眠基礎(chǔ)設(shè)施較完暑備，保證率較當(dāng)高，能夠滿足抱正常生產(chǎn)和生哄活的需要，疼商住礦聚集狀況較好遷，疏東距沃爾瑪不近足憑20咱0漲米遙，周邊有國(guó)美桑電器，西距九挪路市場(chǎng)僅勇30材0陵米還，周邊門市店逢鋪林立，南距基鄰大誼園商務(wù)剪休閑會(huì)館，周鞠邊有勛望小學(xué)繁，交通銀行，褲區(qū)域范圍內(nèi)商枝業(yè)氛圍濃厚痕環(huán)境良好。育3匯、宗地權(quán)屬：菠國(guó)有土地，戒***波省食品藥品檢地驗(yàn)所戶以桂劃撥頑方式取得。揮《國(guó)有土地使浪用證》號(hào)為數(shù)***授國(guó)用商（宇199雙9付）字撤第竄131請(qǐng)0稈號(hào)，用途醫(yī)衛(wèi)救，土地等兔級(jí)尚3懂級(jí)。械宗地四至：叉宗地東至香***加**副；南至大誼園玻餐飲休閑中心羽；西至吉工一堵街；北至南八就中路。枕。途4割、垮周邊配套情況帶商場(chǎng)超市：追***丹百貨、友誼購(gòu)鄭物中心、新瑪誦特超市、疊***泳九路市場(chǎng)、中綢國(guó)家具城、維懸華家具城。早商務(wù)樓：慈芳鵝大廈、魯爾大恩廈。宋酒店：名都酒桌店。式商務(wù)休閑：大坦誼園休閑會(huì)館鑼。沃金融系統(tǒng)：交賓行貴和八路支績(jī)行。液醫(yī)院：件***慌市第五醫(yī)院興車華分院燒傷科診。戲?qū)W校：扇***呆大學(xué)、軋***販職業(yè)技術(shù)學(xué)院海計(jì)算機(jī)學(xué)院。缺綠化：興華公攻園。笛5啟、待估建筑物蜂的結(jié)構(gòu)及裝飾蜜：賓5.1律、科研辦公樓啞房屋所有權(quán)證稻號(hào)：（奉沈房權(quán)證洞***疑字第揀***注號(hào)），溉建筑面積汪3673.起9益平方米警，開(kāi)間寬米約帝1畝2脾米蘭，一層層高離約舊3.利6趁米雨，二層至六層殘高物約買3.租5認(rèn)米掛，谷于替200本1謝年完成主體工墨程策，基并交付使用，快建筑物為混合秧結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為師鋼筋混凝土柔刻形基礎(chǔ)，內(nèi)墻楊面刮和大處白、笑走廊唉水刷石磨光地根面，性裝飾石膏板吊浸頂，室內(nèi)鋪覆洲合地板，落地殊鋼化玻璃門鄭塑鋼逼窗，外墻貼瓷估磚，樓面鏡板采用水120mm糧厚現(xiàn)澆板，屋份面采用三氈四聽(tīng)油卷材防水，管有組織排水，娘水電設(shè)施其為險(xiǎn)pv敬c端水管、獨(dú)立供溜電、給排水系負(fù)統(tǒng)。杏一層標(biāo)本室，沾二層辦公室，窩三至六層為實(shí)尺驗(yàn)室鑒，實(shí)驗(yàn)室為無(wú)塊菌封閉裝修愈。本幢樓與科滿研樓連通，樓六內(nèi)有一部可乘牢十人的電梯。帥5.2電、科研樓驅(qū)房屋所有權(quán)證技號(hào)：（漂***烘房字沫第狼00819伙5恨號(hào)），岸建筑面積獸404共2堂平方米客，開(kāi)間寬掘約漆1召5故米忍，一層至六層撞每層層高養(yǎng)約種3.爺6份米補(bǔ)，律于廣200終1姓年完成工程改棍造并交付使用此，建筑物為混化合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)托為鋼筋混凝土黃柔形基礎(chǔ)，甲內(nèi)墻面刮荒大趣白、莊走廊掏水刷石磨光地雹面，食裝飾石膏板吊憶頂，室內(nèi)鋪覆展合地板，落地掉鋼化玻璃門著塑鋼尤窗，外墻貼瓷駛磚，樓面思板采用信120mm孫厚現(xiàn)澆板，屋熟面采用三氈四脆油卷材防水，全有組織排水，廣水電設(shè)施暫為長(zhǎng)pv績(jī)c傳水管、獨(dú)立供邊電、給排水系范統(tǒng)。刪一層標(biāo)本室，成二層辦公室，搶三至六層為實(shí)扶驗(yàn)室斤,雖實(shí)驗(yàn)室為無(wú)菌遷封閉裝修百。本幢樓與科開(kāi)研樓連通，樓忙內(nèi)有一部電梯在目前閑置。包5.3靠、科研綜合樓計(jì)房屋所有權(quán)證屈號(hào)：派（沈房權(quán)證槐***橡字第昂***攤號(hào)），鉛建筑面積喉118佛6呆平方米朝，層高遲約爆3辮米恒，款于川200示1桿年建成，建筑絕物為混合結(jié)構(gòu)驕，基礎(chǔ)為鋼筋澆混凝土條形基亦礎(chǔ)，大理石樓怨梯臺(tái)階白鋼扶恐手，塑鋼窗，庸白鋼門室內(nèi)鋪膜復(fù)合地板，室殃內(nèi)復(fù)合木門，扔外墻刷彩色防堤水涂料屋面板充采板，鋼有揚(yáng)組織排水，水腿電設(shè)施齊備。糊5.4充、車庫(kù)食堂罰房屋所有權(quán)證垮號(hào)：（越***猛房字第皺***稠號(hào)饅），建筑面積奪55喚0址平方米要，開(kāi)間寬吐約窩1厭5佛米金，一層層高律約訓(xùn)3.閱6浙米拿，二層至三層的層高左約藍(lán)3.希5待米漂于蛇200然1煎年完成工程改奶造并交付使用錄，建筑物為混冠合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)歡為鋼筋混凝土盟柔形基礎(chǔ)，內(nèi)誠(chéng)墻面及天棚刮裙白、水刷石磨丙光地面，塑鋼留門窗，外墻貼呢瓷磚，樓面板騙、屋面板采用血120mm飾厚現(xiàn)澆板，屋揉面采用三氈四業(yè)油卷材防水，候有組織排水，合獨(dú)立供電、給遮排水系統(tǒng)。擔(dān)5.5情、宗地：廁該宗土地位于景***灑市英***嗓區(qū)解**皺4白6津號(hào)睡,火占地葡3897.0黃0窮平方米源。宗地權(quán)屬：箭國(guó)有土地，放***帖省食品藥品檢剪驗(yàn)所以劃撥網(wǎng)方研式取得?！秶?guó)撈有土地使用證美》號(hào)為袋***奸國(guó)用惱（己199堂9投）字賢第扇131瓣0體號(hào)，用途醫(yī)衛(wèi)暢，土地等件級(jí)紙3奴級(jí)。江宗地東至罷***團(tuán)**毒；南至大誼園塊餐飲休閑中心脫；西至吉工一污街；北至南八雷中路。市政配賓套設(shè)施達(dá)到宗擴(kuò)地世外朽“牌七晴通譜”咽（電力通、電課訊通、上水通雷、怖下水通、道路則通、供氣通、弊供暖通），宗肢地漸內(nèi)沃“附七華通必”后（電力通、電湊訊通、上水通慮、下水通、道速路通、供氣通貿(mào)、供暖通），堅(jiān)基礎(chǔ)設(shè)施較完敞備，保證率較色高，能夠滿足列正常生產(chǎn)和生小活的需要，區(qū)扎域環(huán)境良好。假四、估價(jià)目的鉆：硬為僑委托方琴確定微房地產(chǎn)分市場(chǎng)價(jià)值他提供野參考依據(jù)脹。因五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)歐：爸二異○類○易七年胃十二貧月徑十澤一秒日奶六、價(jià)值定義籃：邁根據(jù)《房地產(chǎn)至估價(jià)規(guī)范》以雷及估價(jià)目的的漏要求，本次房金地產(chǎn)估價(jià)采用糕公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值賴標(biāo)準(zhǔn)，即在公熄開(kāi)市場(chǎng)上最可砌能形成或成立挺的價(jià)格。紐七、估價(jià)依據(jù)奸：逝1仰、《中華人民五共和國(guó)房地產(chǎn)組估價(jià)規(guī)范》；刺2赴、《中華人民車共和國(guó)城市房六地產(chǎn)管理法》駝；銹3枯、《中華人民兆共和國(guó)籃土地管理鴿法》；碧4羊、乒《關(guān)于印發(fā)城時(shí)區(qū)土地級(jí)別基撕準(zhǔn)地價(jià)出讓金氧及租金標(biāo)準(zhǔn)的貍通知》沈規(guī)國(guó)鋪土沿發(fā)倍[目2005]4情6礦號(hào)；鳥(niǎo)5良、乞現(xiàn)行工程造價(jià)紀(jì)管理的有關(guān)文需件、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)玻及工程定額等爸；手6旨、沿中華人民共和超國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《鋼城鎮(zhèn)土地估價(jià)偷規(guī)程煮》染(虜中華人民共和尖國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)Ｇ他Ｂ／Ｔ１８５椒０８－２００玩１固)蔬；潮7瘡、隸中華人民共和丈國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《燒城鎮(zhèn)土地分等吐定級(jí)規(guī)程吹》衫(顆中華人民共和電國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)Ｇ釋Ｂ／Ｔ１８５掉０店7減－２００姿１雁)講；經(jīng)8藏、藍(lán)省、市有關(guān)政暢策、法規(guī)及規(guī)跪定文件；茫9徹、總委托方提供的詞有關(guān)資料；魚(yú)1謎0報(bào)、慨《房屋所有權(quán)句證》；壓1呀1奔、盜《國(guó)有土地使欺用證》；凍1亞2襯、源評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)凍勘察收集的資掠料。販八、估價(jià)原則飼：1．合法原則剃2睜．堅(jiān)持獨(dú)立、魔客觀、公正、裙科學(xué)的原則疤3好．最高最佳使軟用原則4．替代原則火5現(xiàn)．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原鳳則觸怎九、估價(jià)方法隨：培根據(jù)明確的估腐價(jià)目的，結(jié)合片估價(jià)對(duì)象的特略點(diǎn)在遵循上述餡估價(jià)原則的基慢礎(chǔ)上，根據(jù)委膨托估價(jià)方提供菜的資料和估價(jià)渴人員現(xiàn)場(chǎng)勘察完、調(diào)查搜集的頸有關(guān)資料分析阻，泳估價(jià)人員認(rèn)為昨本次評(píng)估房產(chǎn)區(qū)采用成本法進(jìn)后行估價(jià)勤，擦宗地可采用基核準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修熊正法輕和剩余法鐮。巴理由是：一是煮待估宗地及房育產(chǎn)為栗科研用途牧，在市場(chǎng)松上芹不活躍、交易該案例較少的情光況下，運(yùn)用成湖本法估價(jià)較為踩適合；二是該程宗地在基準(zhǔn)地營(yíng)價(jià)覆蓋區(qū)域內(nèi)站，并有相應(yīng)的缸修正體系，因快此適合運(yùn)用基詢準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修斜正法促和剩余法更進(jìn)行估價(jià)。扎三、該區(qū)域有拜未來(lái)重新規(guī)劃頑開(kāi)發(fā)可能，故慚可采用剩余法坐進(jìn)行估價(jià)。成本法忍成本法是求取綁估價(jià)對(duì)象在估符價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置妻價(jià)格或重建價(jià)校格，扣除折舊奴，以此估算估蔑價(jià)對(duì)象的客觀羨合理價(jià)格或價(jià)垂值的方法。至1煙．建筑物重置肚價(jià)格：采用估義價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑翼材料和建筑技寄術(shù)，按估價(jià)時(shí)潔點(diǎn)的價(jià)格水平豪，重新建造與渣估價(jià)對(duì)象具有復(fù)同等功能效用叉的全新?tīng)顟B(tài)的尋建筑物正常價(jià)奸格。到2理．折舊是指各揀種原因造成的柴建筑物價(jià)值的答損失。包括物溝質(zhì)上、功能上哥、經(jīng)濟(jì)上的折禮舊，也可稱為王建筑物成新率錘。策3綢．成本法基本敵公式為：估價(jià)腫對(duì)象價(jià)田格握=慧重置完全價(jià)渡格乘×株（沾1悄-練折舊）或成新喇率。逗基準(zhǔn)地價(jià)修正煙法公式為：孔P魔i萬(wàn)＝新P×(1±K增)×S芽1泳×S皇2肢×S曬3筍×S鍋4識(shí)±M示式扭中屢:姿P糠i躺—灘估價(jià)對(duì)象地價(jià)貞P撞—姜估價(jià)對(duì)象對(duì)應(yīng)名的基準(zhǔn)地價(jià)謎K頑—順估價(jià)對(duì)象所有本綜合影響因素喬總修正值其中：常K暫i跡—盛第滴i補(bǔ)個(gè)估價(jià)對(duì)象綜何合因素修正系肚數(shù)細(xì)S王1初—艘宗地用途修正甲系數(shù)憤S圓2蘿—柿年期修正系數(shù)們S郊3寺—睡容積率修正系簡(jiǎn)數(shù)怕S校4翅—釀期日修正系數(shù)挺M映—蒙相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施裁差異的配套費(fèi)剩余法私剩余法，是求打取已開(kāi)發(fā)完成渠后的房地產(chǎn)價(jià)仍值，減去正常膊的開(kāi)發(fā)成本、錘稅費(fèi)和利潤(rùn)等挎，以此來(lái)估算汽估價(jià)對(duì)象的客旬觀和理價(jià)格或念價(jià)值的方法。咐運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)以法，先用市場(chǎng)崇比較法求取開(kāi)高發(fā)完成后的價(jià)驗(yàn)值，減去正常盼的開(kāi)發(fā)成本、謠稅費(fèi)和利潤(rùn)等寸，即為所求地現(xiàn)價(jià)。押其基本計(jì)算公渾式為：酒土地價(jià)尼格增=鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總類價(jià)散值意-憶建筑開(kāi)發(fā)成植本稻-亦專業(yè)究費(fèi)煩-疾管理芳費(fèi)疑-深不可預(yù)見(jiàn)汽費(fèi)賢-啦利事息交-易稅擠費(fèi)途-州開(kāi)發(fā)利潤(rùn)賓十、估價(jià)結(jié)果見(jiàn)確定：脊本公司評(píng)估人杏員根據(jù)評(píng)估目幅的，按照估價(jià)丑程序，遵循估縣價(jià)原則，采用疾科學(xué)的估價(jià)方石法，在認(rèn)真分略析現(xiàn)有資料的與基礎(chǔ)上，并考評(píng)慮各種影響房侮地產(chǎn)價(jià)格的因邊素，經(jīng)過(guò)郊分析欣測(cè)算，對(duì)委估臣標(biāo)的物在估價(jià)鞏時(shí)點(diǎn)所表現(xiàn)的滴市場(chǎng)價(jià)值做出啊了公允反映。晚現(xiàn)將房地產(chǎn)抵懇押估價(jià)結(jié)果報(bào)突告如下：棉房地產(chǎn)評(píng)估明礙細(xì)表鍛房屋所有權(quán)匙序號(hào)硬估價(jià)對(duì)象名稱居權(quán)證號(hào)碼杯建筑結(jié)構(gòu)漢層數(shù)隙建筑面積（約m顧2自）細(xì)單價(jià)（扛元帳/調(diào)m朱2丹）織房產(chǎn)評(píng)估值（扶元）雕1慕科研涼辦公樓滿***愈字恥第長(zhǎng)5193純3莊號(hào)縮鋼混坦6南3673.9北1,866.速00假6,855,裕497.00洲2替科研樓共***膽房字暫第弱00819粥5棚號(hào)帶混合鉗6膀4042鬼1,449.按00傭5,856,納858.00服3療科研綜合樓享***婆字孔第罵5193姻2攤號(hào)情混合強(qiáng)6挖1186坑1,561.弄00驚1,851,迎346.00何4器車庫(kù)食堂購(gòu)***兼房字國(guó)第做00881撞2紋號(hào)緒混合興3百550確991.00雀545,05臉0.00配朋房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果再小計(jì)尼掉裹色宰9詠,45閥1減.9見(jiàn)15,108季,751.0暫0于土地使用權(quán)卻序號(hào)檔估價(jià)對(duì)象名稱汽權(quán)證號(hào)碼摸用途輔使用權(quán)類型逐土地面積（嬌m奪2影）斬轉(zhuǎn)單價(jià)（制元樂(lè)/暮m獸2障）馬土地評(píng)估值（狂元）營(yíng)1癥土地使用權(quán)燦***橡國(guó)茶用逆1999撿字奇第惱13倒1隊(duì)0移號(hào)貌醫(yī)衛(wèi)用地蹈劃撥敗3,897造.00賊3,822.染05廳14,894熄,529.0絮0喬房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)旺果合計(jì)躁30,003濕,280.0瓣0家人民幣大寫(xiě)：=30003280\*CHINESENUM2冠叁仟萬(wàn)零叁仟競(jìng)貳佰捌拾戲元整灶。侮十一、估價(jià)人軌員反注冊(cè)房地產(chǎn)估陳價(jià)總師足招注冊(cè)房地產(chǎn)估什價(jià)債師稀彎十二、估價(jià)作完業(yè)日期緣200文7眼年騙12蕩月扔1腰1騎日閑至粥12棒月暮25庭日繡十三、估價(jià)報(bào)扎告應(yīng)用的有效鑄期泛本估價(jià)報(bào)告有堤效期為一年即歌200緊7查年煌12稼月驟25薪日零至濾200來(lái)8省年荷12社月單24隸日催。央******盤房地產(chǎn)評(píng)估有籠限公司那二最○憂○麥七趴年十二月窯二政十虧五慢日附件：馬1俘、房地產(chǎn)估價(jià)球委托協(xié)議書(shū)穩(wěn)2俱、委托方貓機(jī)構(gòu)代碼證百?gòu)?fù)印件鋸3能、委托方提供倉(cāng)房屋所有權(quán)、精國(guó)有土地使用顫?rùn)?quán)證復(fù)印件爆4創(chuàng)、膀******揪房地產(chǎn)評(píng)估有紡限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)雕照復(fù)印件烈5際、付******絞房地產(chǎn)評(píng)估有灶限公司評(píng)估機(jī)雁構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)吼印件竊6箱、房地產(chǎn)估價(jià)詳師執(zhí)業(yè)資質(zhì)證增書(shū)復(fù)印件位房地產(chǎn)估價(jià)技頭術(shù)報(bào)告漢房屋建筑物估槽價(jià)窮一、個(gè)別因素陪分析蜜本次委估對(duì)象牲為：象1斑、科研辦公樓背房屋所有權(quán)證喇號(hào)回：（磚***糟房權(quán)證障***育字第撫***塔號(hào)），建筑面撕積漠3673.憤9狗平方米誼，開(kāi)間寬悄約孟1拆2鍵米帝，一層層高拆約區(qū)3.棋6撐米志，二層至六扭層高葉約沖3.琴5外米境，勻于蛛200偷1完年完成主體工館程蹈，狐并交付使用，亂建筑物為混合居結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為扶鋼筋混凝土柔狡形基礎(chǔ)，內(nèi)墻遇面刮猶大谷白、淚走廊贏水刷石磨光地應(yīng)面，馬裝飾石膏板吊陳頂，室內(nèi)鋪覆董合地板，落地領(lǐng)鋼化玻璃門惠塑鋼焰窗，外墻貼瓷茶磚，樓面艘板采用陰120mm森厚現(xiàn)澆板，屋室面采用三氈四袋油卷材防水，沸有組織排水，對(duì)水電設(shè)施嘉為小pv手c擾水管、獨(dú)立供妙電、給排水系猾統(tǒng)。展一層標(biāo)本室，黃二層辦公室，篇三至六層為實(shí)觀驗(yàn)室，實(shí)驗(yàn)室乏為無(wú)菌封閉裝課修。本幢樓與虜科研樓連通，揉樓內(nèi)有一部可蹦乘十人的電梯辯。2、科研樓性房屋所有權(quán)證亦號(hào)雜：（出***寸房字第禮***損號(hào)），建筑面沖積輝404誰(shuí)2愛(ài)平方米再，開(kāi)間寬緣約斯1沾5皆米米，一層至六層炮每層層高挪約折3.壇6挺米迎，于射200犁1丙年完成工程改農(nóng)造并交付使用蠻，建筑物為混糾合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)液為鋼筋混凝土胖柔形基礎(chǔ)，內(nèi)因墻面刮拜大辱白、味走廊奉水刷石磨光地歲面，右裝飾石膏板吊繩頂，室內(nèi)鋪覆白合地板，落地腸鋼化玻璃門凱塑鋼躲窗，外墻貼瓷曲磚，樓面讓板采用濱120mm辭厚現(xiàn)澆板，屋濫面采用三氈四予油卷材防水，抬有組織排水，顏水電設(shè)施辣為宣pv勒c宇水管、獨(dú)立供提電、給排水系選統(tǒng)。拆一層標(biāo)本室，關(guān)二層辦公室，堪三至六層為實(shí)奸驗(yàn)謙室宣,捧實(shí)驗(yàn)室為無(wú)菌筒封閉裝修。本康幢樓與科研樓比連通，樓內(nèi)有癢一部電梯目前陪閑置。如3眠、科研綜合樓匯房屋所有權(quán)證訂號(hào)也：（租***匹房權(quán)證句***帶字第恩***扔號(hào)），建筑兄面積帳118譜6題平方米窗，層高音約忠3粗米晉，疊于推200愈1村年建成，建筑閱物為混合結(jié)構(gòu)方，基礎(chǔ)為鋼筋朱混凝土條形基墊礎(chǔ)，大理石樓睬梯臺(tái)階白鋼扶罰手，塑鋼窗，忙白鋼門室內(nèi)鋪筐復(fù)合地板，距室內(nèi)復(fù)合木門束，外墻刷彩色技防水涂料屋面抗板采板，無(wú)組孤織排水，水電飽設(shè)施齊備。4、車庫(kù)食堂徑房屋所有權(quán)證訴號(hào)：（健***痕房字第酷***鉆號(hào)），建筑面介積爬55定0雀平方米饒，開(kāi)間寬章約限1穩(wěn)5樸米栗，一層層高水約宮3.宗6欺米中，二層至三層校層高渠約躬3.避5腸米希于桃200睬1窗年完成工程改蓄造并交付使用渣，建筑物為混龜合結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)拜為鋼筋混凝土志柔形基礎(chǔ)，內(nèi)援墻面及天棚刮砍白、水刷石磨疤光地面，塑鋼元門窗，外墻貼妻瓷磚，樓面板遇、屋面板采用塵120mm騾厚現(xiàn)澆板，屋毛面采用三氈四功油卷材防水，肌有組織排水，秀獨(dú)立供電、給艘排水系統(tǒng)。5、宗地：橫該宗土地位于龍***馳市按***虧區(qū)聽(tīng)**賢4家6恨號(hào)香,孟占地休3897.0押0洋平方米玉。宗地權(quán)屬：君國(guó)有土地，旅***跳省食品藥品檢哪驗(yàn)所以劃撥響方式取得豪?！秶?guó)有土地王使用證》號(hào)為禮***典國(guó)用初（掙199守9瞧）字救第疤131關(guān)0冰號(hào)，用途醫(yī)衛(wèi)窯，土地等收級(jí)饞3箱級(jí)。徐宗地東至械***犁**可；南至大誼園止餐飲休閑中心網(wǎng)；西至吉工一緞街；北至南八拾中路。市政配寨套設(shè)施達(dá)到宗餓地見(jiàn)外燃“萄七寄通頓”置（電力通、電快訊通、上水通漠、下水通、道叮路通、供氣通浴、供暖通），淡宗地吩內(nèi)幫“難七云通免”引（電力通、電沾訊通、上水通扔、下水通、道誘路通、供氣通撓、供暖通），蒼基礎(chǔ)設(shè)施較完缺備，保證率較沫高，能夠滿足蒙正常生產(chǎn)和生裂活的需要，區(qū)扮域環(huán)境良好。日二、區(qū)域因素嘗分析勤估價(jià)對(duì)象歷位于憶***興市寨***符區(qū)文**牽4省6膚號(hào)謠，占地頌3897.0改0系平方米夕，地候上迎4拿座建筑物，總添建筑面積僵5414.3霉2否平方米辟。該地區(qū)交通綁便利，地理位艦置優(yōu)越，近鄰鈴新瑪特、中興短里住宅小區(qū)、許交通銀行、勛脂望小學(xué)等地方梨。按《訓(xùn)***尋市土地定級(jí)圖或》標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)家域?yàn)闆_***擴(kuò)市晴***利區(qū)綜合用地區(qū)露域，隨著酷***藏經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)將展，此區(qū)域的坑地理環(huán)境、人知文環(huán)境進(jìn)一步寇改善、提升，吼地理優(yōu)勢(shì)已逐糟年顯現(xiàn)，其房躬地產(chǎn)價(jià)值也在節(jié)逐年上升。盾幫冤估價(jià)對(duì)象范圍他內(nèi)，市政配套軌設(shè)施達(dá)到宗地仿外縣“船七肯通鏟”典（電力通、電滾訊通、上水通奶、下水通、道各路通、供氣通激、供暖通），偵宗地爭(zhēng)內(nèi)夫“統(tǒng)七戴通歪”訪（電力通、電頌訊通、上水通金、下水通、道筋路通、供氣通罪、供暖通），河基礎(chǔ)設(shè)施很隆完備，保證率獎(jiǎng)高，能夠滿足俗正常生產(chǎn)和生憑活的需要，區(qū)澤域環(huán)境良好。金三、最高最佳遣使用分析譽(yù)委估房鐘地鍛產(chǎn)為遞醫(yī)衛(wèi)露用地，設(shè)計(jì)用顆途為歪科研在，綜合分析其批地理位置、周度圍環(huán)境及使用司功能，確定其助保持現(xiàn)狀使用速為最高最佳使宮用用途。宣四、估價(jià)方法車選用蹤本次委估對(duì)象歌建筑物選取重錘置成本法評(píng)麥估素.甜選取重置成本盤法評(píng)估主要有粒兩點(diǎn)考慮：一助是科研用樓市餅場(chǎng)交易實(shí)例很晴少；二是科研嗎用樓的客觀成宰本和費(fèi)用容易方取得。奏基本公式：評(píng)井估價(jià)格＝重置哭完全價(jià)格值蘿×論成新率蘭所謂重置完全除價(jià)值是以估價(jià)必時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的建伯筑材料、建筑彈技術(shù)與工藝及蛙必要的各方面虛手續(xù)費(fèi)用，重銀新建造與舊有掛建筑物具有同垮等效用的新建糖筑物成本，再稼加上適當(dāng)?shù)亩惪辰鸷屠麧?rùn)，即身得到重置完全遮價(jià)值。叢所謂成新率是籮指建筑物現(xiàn)有鑰的實(shí)際價(jià)值與承其重置完全價(jià)稿值的比率，反躬映的是建筑物芳的新舊程度。土五、估價(jià)測(cè)算攏過(guò)程飾(薪一）估價(jià)依據(jù)簡(jiǎn)1喪．國(guó)務(wù)院、財(cái)?shù)菊?、建設(shè)部短、國(guó)土資源部形有關(guān)法令、規(guī)粘范、標(biāo)準(zhǔn)；橫2債．國(guó)家計(jì)委、度建設(shè)部計(jì)價(jià)漂格裳[2002]渠1忌0鉛號(hào)《工程勘察致設(shè)計(jì)收費(fèi)管理錦規(guī)定》；監(jiān)3振．續(xù)***辮省建設(shè)廳園***拘建益***籃號(hào)鄙”縫關(guān)于頒發(fā)《關(guān)元于建設(shè)工程量堂清單計(jì)價(jià)消耗罰量定額實(shí)施細(xì)喝則的》的通縮知怨”彼以及《睡***要省建筑工程消清耗量定額群及統(tǒng)一基價(jià)表克（輔200速4翼）》、《歪***播省裝飾裝修工慨程消耗量定額勉及統(tǒng)一基價(jià)表派（慶200艙4扔）》、《德***乘省安裝工程消傘耗量定額及單留位估價(jià)表繳（隱200蹲4挪）》；饅4忘．昌200揪7叨年轉(zhuǎn)2略季度笨***觸市工程造價(jià)信強(qiáng)息釣5蟻．程芹200動(dòng)7啊年傻7洽月啄2父0肢日焦的銀行貸款利到率。西6痛．工***赤省及徒***農(nóng)市有關(guān)部門頒活布的工程前期容和其他費(fèi)用收肚費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件暈。偽7液．魂委托方提供的辦有關(guān)在建材料皺；娛8擱．歡委托方提供的挑***負(fù)市和平區(qū)人民降法院民事裁定比書(shū)；昂9裂．賽委托方提供的裹關(guān)于個(gè)人貸款鈔購(gòu)房抵押備案仙登記的批復(fù)；送1制0硬．雨評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)涼勘察所取資料貧。型（二）評(píng)估程召序密1接、在明確評(píng)估閥目的、確定評(píng)貌估范圍的基礎(chǔ)巧上，準(zhǔn)備有關(guān)癢文件資料，做耽好資產(chǎn)評(píng)估的娃前期準(zhǔn)備工作接。火2械、組成建筑物埋評(píng)估項(xiàng)目組，斜制定評(píng)估方案雄，并多方搜集攤資料，為評(píng)估霞工作做準(zhǔn)備。壟3脖、對(duì)所評(píng)的建逢筑物進(jìn)行技術(shù)拉性分析。會(huì)同夢(mèng)企業(yè)相關(guān)人員疏，對(duì)建筑物進(jìn)暫行實(shí)地勘查、污并作記錄，向倒有關(guān)人員詳細(xì)幕了解建筑物的灣基本情況，同崗時(shí)由估價(jià)人員喚根據(jù)建筑物目色前情況進(jìn)行了衣技術(shù)分析（經(jīng)魄濟(jì)折舊、物質(zhì)轎折舊、功能折系舊），綜合確釣定成新率。趟4痕、核實(shí)建筑物淺的實(shí)物工程量則，搜集資料，屢進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查達(dá)，選擇適宜方圈法，確定重置斃價(jià)值，計(jì)算評(píng)盟估值。江5豪、對(duì)取得的評(píng)仙估資料，進(jìn)行肅綜合分析、匯沈總，復(fù)核、整撤理評(píng)估工作底策稿，編寫(xiě)資產(chǎn)衰評(píng)估技術(shù)說(shuō)明露及評(píng)估明細(xì)表只。獨(dú)（三）評(píng)估方兵法灑評(píng)估人員在現(xiàn)牢場(chǎng)勘察鑒定的縫基礎(chǔ)上，采用塑重置成本法計(jì)板算確定建筑物綱的評(píng)估值。重形置成本中不含濾土地使用權(quán)，幸土地使用權(quán)價(jià)槽值單獨(dú)評(píng)估。嚼重置成本計(jì)算乓公式：惕建筑物評(píng)估值劃＝建筑物重置潤(rùn)成柱本艇×劫成新率殲建筑物重置成鎖本＝建安工程塊造灣價(jià)合+悄前期及其他費(fèi)擋用欺+聯(lián)資金成本謝即：在資產(chǎn)占娃有單位提供的浴產(chǎn)權(quán)證明文件蠻、工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)脈告等資料的基傅礎(chǔ)上，參照?qǐng)D染紙、工程結(jié)算鮮資料，套用當(dāng)筑地現(xiàn)行建筑工岔程概算指標(biāo)和鍬建筑工程取費(fèi)溉規(guī)定計(jì)算工程點(diǎn)造價(jià)，再考慮墊工程前期及其變他費(fèi)用和資金啊成本，得出建孟筑物重置成本鬼。尊1芒.哥建安工程造價(jià)疾計(jì)算魚(yú)對(duì)建安工程，煉應(yīng)參照企業(yè)提鏟供的圖紙、工死程結(jié)算資料，著套用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行咬建筑工程概算店指標(biāo)和建筑工冊(cè)程取費(fèi)規(guī)定計(jì)很算工程造擦價(jià)未.休但本次估價(jià)的究建筑物委估方去無(wú)提供圖紙和哈工程結(jié)算資潑料妄,飄故采用造價(jià)指越標(biāo)方法。裙2守．前期及其他煤費(fèi)用的確定克前期及其他費(fèi)陽(yáng)用由政府政策記性收費(fèi)和建設(shè)再單位管理性成宗本支出兩部分熟組成。政府政碼策性收費(fèi)系指皮地方政府為社償會(huì)基本建設(shè)管巨理而收取的各趟項(xiàng)規(guī)費(fèi)，一般情以工程結(jié)算造出價(jià)的百分比和狼單位建筑面積提費(fèi)率向建設(shè)單螺位收取。如招少投標(biāo)費(fèi)，質(zhì)量擾監(jiān)督管理費(fèi)等消。建設(shè)單位管悅理性成本支出屑，是建設(shè)單位奶必須支出的工孝程造價(jià)以外的樣成本費(fèi)用，如蹦建設(shè)單位管理笑費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)等大。本次只考慮借截至在建工程余部位假設(shè)需要稿發(fā)生的費(fèi)抄用扶.3．資金成本霞按評(píng)估基準(zhǔn)日汪中國(guó)人民銀行廢公布的大于一右年小于等于三穿年期貸款利率沒(méi)：荒7.貢29繭%遵計(jì)算，資金投剪入方鍛式按照均勻投站入考慮。水4猴．重置價(jià)值計(jì)盒算：呈重置價(jià)關(guān)值近=令建安工程造業(yè)價(jià)役+躬前期及其他費(fèi)突用球+籮資金成本開(kāi)重置單貴價(jià)楚=如重置價(jià)升值刪/年建筑面積庸6巨.鋸評(píng)估值計(jì)算現(xiàn)評(píng)估值＝重置搜價(jià)檔值圍×誓綜合成新率載（一）重置價(jià)廁值的計(jì)算蠟1勁、建安工程造裁價(jià)計(jì)算：以被印估建筑物的決域算資料為基礎(chǔ)揚(yáng)，套用代（菠200汁4皂年）《嗽***壞省建筑、裝飾礦工程消耗量定串額及統(tǒng)一基價(jià)交表》、《玉***違省安裝工程消椒耗量定額及單胃位估價(jià)表》以糞及相應(yīng)的費(fèi)用耗定額和膛***逝市建設(shè)工程造撈價(jià)信茫息矩200膀7瘡年狐第癢2淘期，調(diào)整測(cè)算誦建安工程造價(jià)能如下：傭結(jié)宅構(gòu)葬席框架狐檐亡高傳(m)插25汽層育數(shù)繡后基礎(chǔ)揚(yáng)人工挖孔灌注勝樁滲;膛筏型基礎(chǔ)需主襪體肚(燈現(xiàn)澆梁板待柱艇)鷹框架現(xiàn)澆鋼筋析混凝土皇梁騎.駱板晝.西柱喪樓地面環(huán)花崗遷巖綢.臭地芹磚您.嘩復(fù)合地板解衛(wèi)生設(shè)施務(wù)立式小便涼器稈.帥洗手壇盆納.休坐意便滴.初淋浴器始電氣照明勤鍍鋅鋼管暗英配統(tǒng).B稍V浩線洗.粱日光燈引給排水酸給排水系統(tǒng)管杰線葬斗消防噴怨林廟.龍消火栓及相關(guān)銅設(shè)施盞墻體膀地下部分混凝筐土墻部分紅腎磚霞.碼地上部分為空漏心磚墻戒屋面裳水泥珍珠巖保乘溫膽.依改性瀝青卷材男防水盼門窗普塑鋼鋤窗白.縫不銹鋼玻璃外券門寺.農(nóng)室內(nèi)木門撇外裝飾冊(cè)釉辟面快墻扇磚孤電氣消防通滔訊儲(chǔ)\恩電梯邊鍍鋅鋼管暗配譯線練.獄屛窮蔽薄線金.富電線敷設(shè)卡采暖挑13峰2代暖氣片熱網(wǎng)詢工程造價(jià)及費(fèi)胖用的組成絞項(xiàng)目江平米造價(jià)鍵步(成成足本猴)民元飲/m2培占吃%仗元濁/m2島占悟%六2233.3亂1603.1葉0紗土尼建違臘1100渾樓地面共75.71離門窗脆59.58稼屋面維57.97臘裝飾泛95.32膚電戲氣士\焰電梯轉(zhuǎn)62.49蝦電氣消防殘47.66悅給排水黎50.75羅采暖熔53.62辟建筑安裝工程皆費(fèi)計(jì)算酷表按璃（注二唯級(jí)司）禍1綿平方米勉1603.1垮0做元艙序號(hào)環(huán)費(fèi)用項(xiàng)目名稱梯取費(fèi)基數(shù)及計(jì)萍算式垮費(fèi)率％日金園額傳(攜元買)舒1錘定額直接費(fèi)科奪浙1603.1粒0戚2鐵臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)(狹1)猾1.蕩5寺掀24.05規(guī)茂3懸文明施工費(fèi)遇(駁1)社0.9錄8速名1絮5.71教4胖企業(yè)管理費(fèi)組(屢1)好6孤96.19寫(xiě)5賊利潤(rùn)帳(耽1)吉4久員64.12略鐵6闊地平材差烏(提1)巷5.5由88.18牌7雜小計(jì)依1+2+3+看4+5+6侮1訊891.35么語(yǔ)8鳴定額測(cè)定費(fèi)秧(悟7)抽0.1日2送杜2.27茶鋤9坐社會(huì)保障費(fèi)旨(7兄)油捏2.2跨8彎統(tǒng)43.12努息10枯住房公積金額(常7)循0.54隔10.21委斑11怨危險(xiǎn)作業(yè)意外固傷害保險(xiǎn)視(7點(diǎn))刃絞0.僚4儀顆7.57圍資12罰小計(jì)服7+8+9+嘆10+11跌信1954.5開(kāi)2依羞13圖稅金改(嘉12)節(jié)3.44磁5詞巷67.33骨14褲含稅建筑工程僅造價(jià)狗13惰腸2021.8堵5吳戚2臟、工程前期及嘩其它費(fèi)愛(ài)用砌芽用取費(fèi)基灰數(shù)躍(侄2021.8厘5奏)箱序號(hào)寨取費(fèi)項(xiàng)目找計(jì)算基礎(chǔ)伍費(fèi)率表（騙%構(gòu)）番金豪額暴(肝元乘)趴1更勘察設(shè)計(jì)費(fèi)招建安工程總造悔價(jià)撞2腳40.44拐咽2尺建設(shè)單位管理擺費(fèi)包建安工程總造壩價(jià)盲1.5圓30.33額稠3偏工程監(jiān)理費(fèi)只建安工程總造擺價(jià)廢1.5堡30.33鎖姑4墓質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)麥建筑面抬積酒(教元仿/M2)層1.2碼24.26比繁器前期及其它費(fèi)員用合計(jì)吼肺度1指25.36將夾3孟、資金成本：改該工程合理的輔建設(shè)周期碼為績(jī)1泳年，按人民銀憶行公布的一年仍期貸款利坐率遇7.暢29稍%黑計(jì)算，假設(shè)資駕金均勻投入。創(chuàng)資金成末本盤=扮利菌息燈+卻融資成本（取汗利息集的丸10賭%戀）罩=墨利息仙×蹤1忘.痛1拾=讀[筆(宴建安工程造烈價(jià)蝶+圈前期及其他費(fèi)河用陷)動(dòng)×難利段率治×跨工次期加/2文]溪×勁1拌.示1鳥(niǎo)=辰[番(膚2021.8談5故+1摟25.36貢)×7.匆29減%×衰1/2]套×加1里.哄1癥=濾86.09驚廊(港元）社4萌、重置單鑒價(jià)欄=悅建安工程造勿價(jià)處+尸前期及其他費(fèi)黃用篩+紙資金成本由=2021.斧85+12視5.36驅(qū)+尋86.09電=原2233.3春0啟(畏元）揚(yáng)取整積=2233兆.摸30庸（小元仇/離㎡寬）嘉5蓄、確定成新率訪根據(jù)估價(jià)人員休現(xiàn)場(chǎng)查看和建由筑物的目前使態(tài)用狀態(tài)，綜合病考慮建筑物的右物質(zhì)折舊、功校能折舊、經(jīng)濟(jì)科折舊和估計(jì)師外經(jīng)驗(yàn)，確定建嬌筑物成新率寬為有95不%符。陜建筑物重置疾價(jià)也值＝重置價(jià)料值肢×儀綜合成新率矩=2233.階30敗×川95%=21烘21.6負(fù)4消元姻/度㎡范。肢(4道)液、建筑物估價(jià)嫂結(jié)果簽經(jīng)計(jì)算，在估勇價(jià)時(shí)點(diǎn)環(huán)200擠7紗年溫1答2印月逆11遮日忌，委估房產(chǎn)評(píng)坐估緒結(jié)果為：亮項(xiàng)目奸名稱房單價(jià)（元）悉面積（平方米謹(jǐn)）慢金額加（元）鑼一飯科研崇辦公樓活鑒2121.6定4腥己3673.9蜓7,79銳4,693.寬20伙二位科研樓廢2121.諒64條4042鄙8,57木5,668.姻88加三帆科研綜合樓旺2121.6顫4促1186注2,516,紀(jì)265.04頑四錘車庫(kù)食堂閘2121.6鉗4養(yǎng)550液1,欠166,90存2.00搜合計(jì)腐9451.傾9顯20,053債,529.1瀉2防房屋評(píng)估總價(jià)耽為紹20,鋼053頓,閥529殘.旅12策元。桐大寫(xiě)金額為=20053529.12\*CHINESENUM2股貳仟零伍萬(wàn)叁過(guò)仟伍佰貳拾玖仗元整疊(貼人民幣嘩)顯。土地價(jià)格評(píng)估擱一、財(cái)采用基準(zhǔn)地價(jià)晃系數(shù)修正法評(píng)輩估。1、基本原理絡(luò)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)銳修正法估價(jià)是劑利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)估地價(jià)和基準(zhǔn)地崗價(jià)修訂系數(shù)表潛等評(píng)估結(jié)果，毫按照替代原則假，就委估宗地異的區(qū)域條件和綠個(gè)別條件等與倚其所處區(qū)域的杰平均條件相比議較，并對(duì)照修戒正系數(shù)表選取儉相應(yīng)的修訂系租數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)穿進(jìn)行修正，進(jìn)矩而求取委估宗移地在估價(jià)期日史時(shí)價(jià)格的方法猾。其基本公式紹為：奴P阿i移=P×(1±浪k)×S腳1擠×S掏2上×S倍3拼×S番4最±M趣式中：寧P毯i爸懲-彼委估宗地價(jià)格敗P翼-且委估宗地對(duì)應(yīng)禽的基準(zhǔn)地價(jià)泡k韻-當(dāng)委估宗地所有霧綜合因素總修光正值愚其中膛：攤K雨=恢∑筍K浸i咬K方i貌-渾第督i谷個(gè)委估宗地綜住合因素修正系匹數(shù)浙S玩1-艦宗地用途修正榮系數(shù)非S灘2-集年期修正系數(shù)撿S奉3-吃容積率修正系伏數(shù)線S捎4-猜期日修正系數(shù)奶M胃-恥相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施繼差異的配套費(fèi)司2輩、委估宗地條系件涉委估宗地位于弦***變市萌***格區(qū)貴和晃路張4兩6棄號(hào)尤，宗地面積兔3897.0相0妨平方米盆，占地科號(hào)怒5040疫3誓，土地用途為勝醫(yī)衛(wèi)，土地等五級(jí)三級(jí)，使用糧類型為劃撥。注宗地束東至宮***扛**雄；南至大誼園盆餐飲休閑中心因；西至吉工一揮街；北至南八使中路母。璃規(guī)劃與實(shí)際用缺途均為偷醫(yī)衛(wèi)蔥，《國(guó)有土地矮使用證》證載周土地等級(jí)為沸三級(jí)祥，本次估價(jià)設(shè)限定為叮三級(jí)住宅還用地，活設(shè)定宗地蚊外地“蝦七富通卡”京，即宗地紅線趨外通路、供水覆、排水、通電著、通訊、供氣谷、供暖，宗地挽內(nèi)場(chǎng)地平整?？浠鶞?zhǔn)地價(jià)按最綠底助2510霜元褲/摸平方米計(jì)濟(jì)。該宗地為宅國(guó)有土地，約***境省食品藥品檢后驗(yàn)所以劃撥碼方式取得?！睹搰?guó)有土地使用涂證》號(hào)為峽***喜國(guó)用岡（繳1999無(wú)）字伏第瘡13玉1常0描號(hào)，福估價(jià)時(shí)設(shè)定摔***傾省食品藥品檢克驗(yàn)所于估價(jià)時(shí)奴點(diǎn)以出讓方式縱取得該宗俊地碰5別0柜年期土地使用例權(quán)位。穴3礎(chǔ)、綜合因素修輛正需術(shù)越三級(jí)住宅宗地梅地價(jià)修正系數(shù)鍬說(shuō)明表故因素名稱極優(yōu)青較優(yōu)挑一般核較劣虜劣閉中小學(xué)狀況搏距重點(diǎn)中小嗓學(xué)槐<籮30刑0緩米阻距重點(diǎn)中小學(xué)巾校掠30葬0易～舅50雄0三米放距離重點(diǎn)中小泳學(xué)嚇50刺0辜～源80度0召米，或者周圍被50判0伸米瀉內(nèi)有中等質(zhì)量海中小學(xué)喬距離重點(diǎn)中小伯學(xué)簽80踩0欠米棄～粉120恒0掩米維或周悠圍花50鼓0聚～撇80描0歌米有中等質(zhì)量寬學(xué)?；蚓嘀攸c(diǎn)中小櫻學(xué)扇>還120愿0件米憶或其他中小猾學(xué)喘>企80氧0欲米袋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及超格市賴距大型農(nóng)貿(mào)市挪場(chǎng)或大型超巡市暖<事50故0點(diǎn)米門距大型農(nóng)貿(mào)市駱場(chǎng)或大型超示市膚<疼50銜0猜米腿～根80葵0港米懼距大型農(nóng)貿(mào)市般場(chǎng)或大型超斥市幕<80克0喘～詳120州0疫米闊距大型農(nóng)貿(mào)市莊場(chǎng)或大型超艇市句<120居0超～絕150笑0攀米普距大型農(nóng)貿(mào)市廉場(chǎng)或大型超究市策>理150史0患米撇公用設(shè)施完備檔度漆周圍汁50多0洽米聞內(nèi)有大型文體莖設(shè)施、市級(jí)以印上醫(yī)療設(shè)施濱周逢圍臨50懲0搶～赤100鑒0聾米內(nèi)有大型文惡體、市級(jí)以上葵醫(yī)療設(shè)施或響50塊0誰(shuí)米詞內(nèi)有兩個(gè)以上刻文體、市級(jí)以循上醫(yī)療設(shè)施柿周撓圍欄100芬0牢～嚼150蔬0烤米內(nèi)有大型文醒體設(shè)施、市級(jí)首以上醫(yī)療設(shè)施新或周圍距100杯0蟻米果內(nèi)有兩個(gè)以上柔文體、市級(jí)以歪上醫(yī)療設(shè)施織周面圍政150琴0乘～絹200錄0邊米內(nèi)有大型文外體、市級(jí)以上陸醫(yī)療設(shè)施或周芹圍唉150狹0差米票內(nèi)有兩個(gè)以上恩文體設(shè)施、市曾級(jí)以上醫(yī)療劍距大型文體、召市級(jí)醫(yī)療設(shè)哨施般>循200膨0允米揪公交狀況醋距重要公交中征轉(zhuǎn)站距旗離碰<糟20頸0惹米波或距離一般中嘗轉(zhuǎn)公交站點(diǎn)距懷離棵<洗10恐0梳米響距一般公交中舟轉(zhuǎn)站距蒙離洗<胞20愁0岸米魂或距離普通公盼交站點(diǎn)距逐離辰<爭(zhēng)10芝0題米梢距普通公交站太點(diǎn)距筋離密10論0拜～蘆20灣0倍米逝距公交站點(diǎn)距欺離摸20溜0凡～旅50毯0姿米巷距公交站點(diǎn)距菠離專>訊50火0爛米販路網(wǎng)狀況菠路網(wǎng)稠密，周林圍有多條主干弊道經(jīng)過(guò)，進(jìn)出止主干道各方向音均便利膀路網(wǎng)較稠密，附周圍有主干道艱經(jīng)過(guò)，進(jìn)出主吹干道各方向均藝便利質(zhì)路網(wǎng)較稠密，績(jī)周圍有主干道算經(jīng)過(guò)，可直接喬進(jìn)出主干道僚路網(wǎng)較稠密，死周圍有主干道般經(jīng)過(guò)，進(jìn)出主淋干道限制較大始路網(wǎng)較稠密，浪周圍無(wú)主干道紹經(jīng)過(guò)歪距公園綠地距橫離鋤距寸離竭<訊30獅0槽米懂30酬0念～膜60柱0尺米肝60談0枝～品100渴0伏米弓100僚0淘～電150枕0彼米顛>駕150硬0陽(yáng)米犯水域薯距捆離埋<熔20量0何米郵20徐0郵～白50株0猾米桃50瀉0煎～室100蒼0省米勿100肺0款～原150悟0輝米株>紀(jì)150彼0乘米叢居住區(qū)人文叨鄰高等院校、迫政府機(jī)構(gòu)駐地攻或高收入居住商區(qū)談中高收入居住呢區(qū)唇普通住宅小區(qū)膊低收入住宅區(qū)劑棚戶區(qū)無(wú)污恥染慣(漲噪音，大樓氣樣)敢無(wú)白基本無(wú)秤略有污染亮有較多污染肺污染嚴(yán)重扛市級(jí)商服環(huán)<病200買0雁米設(shè)200箱0催～瀉300復(fù)0逃米足300巨0味～看400堅(jiān)0搭米廣400遵0飄～絨500記0傷米窗>虧500膀0魔米池區(qū)級(jí)商服堤<疫50啟0帖米粗50亡0蕉～器100陰0基米幫100化0產(chǎn)～多200搞0擱米翻200殼0傭～宗300外0飼米墨>追300敲0脈米貫朝向約宗地內(nèi)所建（聯(lián)可建）樓房均年可朝南袖宗地內(nèi)所建（紐可建）樓房均唱可朝偏南趙宗地內(nèi)所建（逐可建）樓房三分分之二可朝南雞或朝偏南獎(jiǎng)宗地內(nèi)所建（幣可建）樓房三占分之一可朝南孟或朝偏南膽宗地內(nèi)所建（也可建）樓房不河朝南和偏南脅宗地形狀念形狀規(guī)則，土釘?shù)乩贸浞炙阈螤钜?guī)則，土搜地可利用充分曾形狀較規(guī)則，賊形狀對(duì)土地利壺用無(wú)不良影響和形狀不規(guī)則，膛形狀對(duì)土地利莫用有一定的不根良影響返形狀不規(guī)則，栗形狀對(duì)土地利惑用影響較大騾膜賽三級(jí)住宅地價(jià)型修正系數(shù)表員（答+25泡%佩…妥…蹦-23枝%騰）猛因素名稱斑優(yōu)番較優(yōu)負(fù)一般毯較劣牙劣樹(shù)中小學(xué)狀況安2.20%碌1.10%存0.00%革-1.01%蹲-2.02%王農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超懂市狀況版1.65%淡0.82%堡0.00%贊-0.76%士-1.52%吵公用設(shè)施完備突度哲2.47%讀1.24%芬0.00%陰-1.14%曉-2.27%嗓公交狀況脖2.34%另1.17%碼0.00%繡-1.07%鋒-2.15%鼓路網(wǎng)狀況優(yōu)2.61%頃1.30%療0.00%梅-1.20%杏-2.40%趴距公園綠地距戒離鮮1.65%示0.82%亮0.00%癥-0.76%趴-1.52%檔水域癥2.20%稍1.10%批0.00%滑-1.01%因-2.02%享居住區(qū)人文棉1.65%兇0.82%女0.00%偉-0.76%務(wù)-1.52%頭污痕染朱(違噪音，大贊氣顧)美1.37%棟0.69%部0.00%此-0.63%鵝-1.26%娛市級(jí)商服中心叢1.92%勻0.96%橋0.00%趨-0.88%類-1.77%秩區(qū)級(jí)商服中心關(guān)2.20%尺1.10%太0.00%寇-1.01%筍-2.02%僵朝向去1.37%饒0.69%崗0.00%盡-0.63%間-1.26%元宗地形狀鋒1.37%此0.69%許0.00%交-0.63%市-1.26%征上述標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)泰際衡量，得出搶如下修正表：訓(xùn)委估宗地評(píng)估糊修正表兵待估宗地情況霸優(yōu)劣程度抵修正程度異中小學(xué)狀況稿較優(yōu)翻1.10%滑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和超產(chǎn)市狀況趙優(yōu)善1.65%刑公用設(shè)施完備奪度椒較優(yōu)艷1.24%頌公交狀況估優(yōu)駝2.34%滑路網(wǎng)狀況冬較優(yōu)厲1.30%呼距公園綠地距褲離郵優(yōu)兄1.65%投水域摸一般取0.00%旨居住區(qū)人文俱較優(yōu)茅0.82%槽污染蔑(咬噪音，大氣調(diào))招一般提0.00%歡市級(jí)商服中心誠(chéng)較優(yōu)聲0.96%未區(qū)級(jí)商服中心絮優(yōu)釀2.20%負(fù)朝向而一般腐0.00%京宗地形狀覽較優(yōu)貍0.69%浸合計(jì)搭偵13.95%細(xì)3燈、個(gè)別因素修訊正容(1鬧)贏用途修正，委忠估宗地為普通潛住宅用地房，藏S鳴1致=1.00;吉(2誕)范年期修洋正軌,紛使用年限為轎50自年馳,S油2布=命1.00省;離(3惡)樣容積率修牌正軌,拒與估價(jià)時(shí)點(diǎn)取灰得待估宗地故菌不作容積率修咐正辟,S季3膽=1.00;冤(4鈴)獄期日修透正鼓,昨***么市基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)塌準(zhǔn)從都2005劈年漲1棚月鬧1廣日褲起施粒行不,殿至今地價(jià)變化鉗很破大轟,濁根據(jù)城市地價(jià)籃動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)確定狠S踢4占=1.27勢(shì);霞(5寸)仿相應(yīng)基礎(chǔ)配套蛙差異的配套疲費(fèi)四,鍵無(wú)差異堤