2010興化市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告宿遷市啟航營銷策劃有限公司2010年7月前言感謝貴司賜予我司如此珍貴的合作機(jī)會(huì)，受到貴開發(fā)商的青睞，我司感到特別榮幸！房地產(chǎn)市場瞬息萬變，要做好一個(gè)項(xiàng)目就必需精確明晰地把握當(dāng)?shù)厥袌?，深刻透徹地了解?dāng)?shù)刭彿空叩南M(fèi)習(xí)慣，真正做到有的放矢，務(wù)求一擊即中！受到貴司的托付之后，我司馬上對(duì)項(xiàng)目綻開了全面且有針對(duì)性的市場調(diào)研，包括對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的大勢分析和預(yù)料，并依據(jù)本項(xiàng)目所在地域的發(fā)展趨勢、競爭對(duì)手狀況、品牌影響力等方面進(jìn)行了深化透徹的市場調(diào)研和分析總結(jié)，為貴司購拍地塊與項(xiàng)目啟動(dòng)做好足夠的市場準(zhǔn)備。本地塊是貴開發(fā)公司進(jìn)入市場的首一個(gè)項(xiàng)目，亦是我司極為重視的品牌塑造工程，故，我們情愿以我司多年的房地產(chǎn)策劃銷售的閱歷和專業(yè)力氣全力以赴，做到最好！目錄一、 項(xiàng)目概況 5二、 項(xiàng)目周邊配套 5三、 城市現(xiàn)狀 6四、 市城市發(fā)展規(guī)劃 11五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 12（一）、全市商品房市場供求狀況 12（二）、房產(chǎn)新政出臺(tái)的影響程度 14（三）、購買者地域構(gòu)成 16（四）、房產(chǎn)市場今后走勢分析與研判 18（五）、市部分房產(chǎn)項(xiàng)目銷售一覽 21（六）、市商品房存量、去化量概述 21（七）、土地市場 24六、市場部分總結(jié) 28七、可類比樓盤分析 31八、本項(xiàng)目SWOT分析 37九、目標(biāo)購買群體分析 38一、 新建商品房購買者構(gòu)成 38二、 消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析 39十、關(guān)于對(duì)本案的總結(jié) 47十一。結(jié)語 49項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目(在建人民醫(yī)院對(duì)面地塊)地塊位于城南新區(qū)行政辦公區(qū)位置，是市城南新區(qū)黃金地段。項(xiàng)目總占地約103畝，與市人民醫(yī)院(在建)相鄰。區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢明顯，屬于規(guī)劃中的新區(qū)核心區(qū)域。本項(xiàng)目地塊屬于凈地，僅有較小面積河流需填土。從施工進(jìn)度上看，可以進(jìn)入平地階段?！拘聟^(qū)區(qū)域處于城市潛力地段，區(qū)域配套尚未成熟，財(cái)寶人群逐步聚集，商業(yè)人氣旺盛，是最適合興建城市高端住宅的地段。】項(xiàng)目周邊配套購物中心：大潤發(fā)超市、：江浙廣場、菜場金融服務(wù)：農(nóng)村合作銀行、郵政儲(chǔ)蓄郵局等。醫(yī)療服務(wù)：市人民醫(yī)院(在建)教化服務(wù)：規(guī)劃在新區(qū)新建第三試驗(yàn)小學(xué)、文正中學(xué)。交通狀況：農(nóng)工站，長途汽車站、公共汽車站、人民醫(yī)院建成后必將開通公交線路城市現(xiàn)狀地理位置

位于江蘇省中部里下河腹地，地處揚(yáng)州、泰州、南通、鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)中心，屬長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈，是全國聞名的商品糧、水產(chǎn)品生產(chǎn)與集散基地。東鄰大豐、東臺(tái)，南接姜堰、泰州，西與高郵、寶應(yīng)毗鄰，北與鹽城隔界河相望。人口全市總面積2393.35平方千米,境內(nèi)東西、南北跨度各約55千米，位居泰州市第一，江蘇省第四?，F(xiàn)有耕地（180）萬畝，人口156萬人，行政區(qū)劃調(diào)整后轄28個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)、一個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀(2010年一季度)一季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值78.36億元，增長14%，第一產(chǎn)業(yè)7.93億元，增長4.7%，其次產(chǎn)業(yè)43.67億元，增長15.3%，第三產(chǎn)業(yè)26.76億元，增長14.8%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)

全部工業(yè)總產(chǎn)值261.58億元，增長25.7%；其中，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值158.63億元，增長35.4%。全部工業(yè)銷售收入255.51億元，增長25.6%；其中，規(guī)模以上工業(yè)銷售收入155.96億元，增長36.2%。全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額23.72億元，增長41.3%；其中，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額16.24億元，增長64.4%。全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤14.24億元，增長53.5%；其中，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤10.04億元，增長83.9%。一季度完成工業(yè)企業(yè)一般納稅人開票銷售82.34億元，增長44.0%。全市工業(yè)用電量8.31億千瓦時(shí)，增長40.2%。固定資產(chǎn)投資

完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額39.05億元，增長37%；其中，工業(yè)投資額24.42億元，增長40%，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.59億元，增長48.3%。完成工業(yè)技改財(cái)務(wù)發(fā)生數(shù)31億元，增長51.3%。內(nèi)外貿(mào)易

實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額22.69億元，增長17.6%。；協(xié)議利用外資6057萬美元，增長163.4%；實(shí)際利用外資610萬美元，下降46.3%。財(cái)政稅收實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入12.93億元，增長49.5%。其中，一般預(yù)算收入5.11億元，增長49.8%，上劃中心級(jí)收入3.98億元，增長29.3%。實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)稅收6.44億元，增長285.3%；工業(yè)入庫稅費(fèi)金4.66億元，增長32.2%。人民生活一季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9525元，增長11.6%，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入5180元，增長13.8%?！緩氖薪?jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以及市區(qū)的舊城改造上，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)料第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，其次和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著開發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。通過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇中地區(qū)新興中小型城市，一方面市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱；另一方面也說明市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的21世紀(jì)，信任交通地位愈顯重要的市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階?！?010年1--6月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位全市市確定數(shù)同比±%確定數(shù)同比±%一、地區(qū)生產(chǎn)總值(季）億元975.4814.6187.6613.7第一產(chǎn)業(yè)億元58.104.524.774.7其次產(chǎn)業(yè)億元589.9215.994.2815.5第三產(chǎn)業(yè)億元327.4614.368.6114.6二、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元754.9929.5104.1633.8三、財(cái)政總收入億元215.1843.526.4738.5地方一般預(yù)算收入億元85.4042.110.4536.5四、金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額億元2206.8016.4298.4412.9金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額億元1358.2521.9188.2419.4五、列統(tǒng)工業(yè)總產(chǎn)值億元2428.0634.4335.2833.9高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值億元760.2636.149.1837.1列統(tǒng)工業(yè)增加值億元601.3617.578.1018.1列統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入億元2291.6834.5328.3434.1列統(tǒng)工業(yè)利稅總額億元242.0536.632.5950.7列統(tǒng)工業(yè)利潤總額億元138.7828.620.7674.6六、社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元268.3419.542.4017.2七、進(jìn)出口總額（海關(guān)數(shù)）萬美元36055230.119516109.3出口總額萬美元24156514.01377695.5實(shí)際利用外資萬美元6173624.5488511.4協(xié)議注冊(cè)外資萬美元16684147.316557106.0八、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(季）元1155210.3952510.4結(jié)論：從上面可以看到，市主要是以其次、三產(chǎn)業(yè)為主要支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。社會(huì)消費(fèi)品零售逐年穩(wěn)步快速增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及農(nóng)夫純收入穩(wěn)步增長，有利于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的成效取得。投資增長明顯，這表明白市經(jīng)濟(jì)在本項(xiàng)目運(yùn)作處于發(fā)展上升階段，為項(xiàng)目的良好運(yùn)作供應(yīng)了有利的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。市城市發(fā)展規(guī)劃市城市規(guī)劃呈南、北兩極拓展趨勢。

南，為將來的政治經(jīng)濟(jì)中心。目前市政府已遷移市區(qū)南部，政治經(jīng)濟(jì)中心也隨之跟進(jìn)。

向北，則發(fā)展旅游業(yè)，隨著長安南路北延長段的竣工，烏經(jīng)蕩水上樂園旅游項(xiàng)目將動(dòng)工興建，成為市民休閑之地。市區(qū)東西兩向由于被兩鎮(zhèn)夾擊，故暫無擴(kuò)展余地。五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況市房地產(chǎn)開發(fā)始于95年左右。2000年，第一家外地開發(fā)商（福建開發(fā)商）介入樓市，并搶占到了地段極好的市中心地塊，現(xiàn)樓盤已售完。

從2001年起先，余杭金城、新世紀(jì)兩家開發(fā)公司先后介入，共有200多畝地在開發(fā)。目前共有近10家房地產(chǎn)開發(fā)公司在投資開發(fā)。其中以市城建開發(fā)公司（“大開發(fā)”、“小開發(fā)”）和市政開發(fā)辦為主的一些當(dāng)?shù)亻_發(fā)商，在從事舊城改造建設(shè)工作。（一）、全市商品房市場供求狀況1、房地產(chǎn)投資進(jìn)一步增快今年1-4月，市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為5.10億元，比去年同期增加2.25億元，增長78.63%，增幅比一季度快40個(gè)百分點(diǎn)以上，其中：4月份投資1.52億元，超過月度投資平均水平。調(diào)查的4家開發(fā)企業(yè)投資增幅更高，從3月份的2700萬元，猛增到4月份的8233萬元。據(jù)統(tǒng)計(jì),城區(qū)范圍內(nèi)可售樓盤為45個(gè),由于市商品住宅市場發(fā)展空間巨大,商品住宅仍是今年投資開發(fā)和市場需求的熱點(diǎn)2、施工規(guī)模接著擴(kuò)大今年1-4月房屋施工面積在一季度突破150萬大關(guān)的基礎(chǔ)上，達(dá)170萬平方米，比3月底凈增12.14萬平方米，新開工面積也達(dá)到27.59萬平方米，到4月底，已有近10萬平方米房屋竣工。在調(diào)查的4家開發(fā)企業(yè)中，除1家企業(yè)做前期準(zhǔn)備外，其余3家企業(yè)施工規(guī)模多在10萬平方米以上。3、銷售接著高攀：今年1-4月商品房銷售面積19.75萬平方米，比去年同期增加5.36萬平方米，增長37.29%，其中：4月份銷售5.91萬平方米，比3月份的4.65萬平方米增加1.26萬平方米，環(huán)比增長27.06%。今年1-4月商品房銷售額7.34億元，比去年同期增加2.93億元，增長66.59%，其中：4月份銷售2.34億元，比3月份的1.66億元增加0.67億元，環(huán)比增長40.55%。4、房價(jià)小步上揚(yáng)從去年9月到今年6月，商品房銷售均價(jià)上漲了800——1000元，6月底均價(jià)超過3600元/平方米，比4月份又增加100元左右，其中：住宅均價(jià)在3600元左右，新區(qū)開發(fā)的一般住宅均價(jià)普遍超過了3400元，部分樓盤已高達(dá)3800元/平方米。（二）、房產(chǎn)新政出臺(tái)的影響程度2010年4月17日，國務(wù)院以國發(fā)【2010】10號(hào)文件形式下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，市房地產(chǎn)市場整體看，無論是房產(chǎn)企業(yè)投資，還是銷售狀況基本未受影響，但從調(diào)查的諸多項(xiàng)目銷售來看，未有太明顯增長。新政對(duì)整個(gè)房產(chǎn)市場和少數(shù)企業(yè)的影響，已起先出現(xiàn)端倪。1、在已確定的購房戶中，有部分戶動(dòng)搖不定，要求退房。據(jù)華遠(yuǎn)房產(chǎn)（開發(fā)建設(shè)“海德國際”）反映，因他們開發(fā)的為小高層住宅，平均戶型在130平方以上，平均銷價(jià)在4000元/平方米以上，相對(duì)于其它路段的樓盤價(jià)格較高，加之其次、三套房首付款比例的提高，同時(shí)受一、二線城市房價(jià)下跌的影響，有部分已簽訂認(rèn)購書的購房者要求退房，5月份的短短幾天，就有5、6戶來了解打聽，看是否能退房，如有可能，堅(jiān)決退房。2、在近期準(zhǔn)備購房戶中，有部分戶已存在確定觀望心理，買房欲望趨緩。據(jù)萬嘉房產(chǎn)（開發(fā)建設(shè)“萬嘉名城”）反映，4月17日，國家出臺(tái)新“國十條”后，到售樓處看房、電話詢問的明顯削減；華遠(yuǎn)房產(chǎn)也反映，平常每天有7、8戶看房，但新“國十條”后只有1、2戶，電話詢問了解的也呈下降。3、資金回籠減速，開發(fā)進(jìn)度受制對(duì)個(gè)別開發(fā)企業(yè)的影響，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)滾動(dòng)開發(fā)發(fā)展、資金占用相對(duì)較多、建設(shè)周期相對(duì)較長、回報(bào)率較慢的特別行業(yè)，個(gè)別企業(yè)由于規(guī)模較小前期投入多、建安成本加大、貸款吃緊等因素，而導(dǎo)致工程開工遲、進(jìn)度較慢，錯(cuò)過了銷售的最佳時(shí)間，從而影響項(xiàng)目的整個(gè)進(jìn)展和資金回籠，最終影響房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營。（三）、房產(chǎn)市場今后走勢分析與研判1、房產(chǎn)投資，增速放緩。調(diào)查的部分開發(fā)商認(rèn)為，雖然部分企業(yè)由于國家房產(chǎn)新政的出臺(tái)有影響的苗頭，但作為房產(chǎn)市場的三、四線城市，影響力相對(duì)滯后，現(xiàn)在他們會(huì)增加房產(chǎn)投資，新的項(xiàng)目也將如期開工建設(shè)，力爭項(xiàng)目早竣工、早通過驗(yàn)收，變期房為現(xiàn)房，來增加銷售亮點(diǎn)。當(dāng)然若資金周轉(zhuǎn)有確定問題，將會(huì)干脆影響項(xiàng)目的投資速度。2、房屋銷價(jià)，不降增緩。開發(fā)商認(rèn)為，從去年下半年到今年，房價(jià)上漲受地價(jià)、成本等影響，個(gè)別企業(yè)可能大了一點(diǎn)快了一些，但與周邊城市比，價(jià)格還是適中的，絕大多數(shù)的購房者是能接受的，加之投資性炒房極少，住宅方面幾乎全部是自住，因此房價(jià)不會(huì)降價(jià)，到年底的這段時(shí)間，房價(jià)會(huì)在平穩(wěn)線上行走或緩慢增長。當(dāng)然依據(jù)各自銷售的進(jìn)度、房市狀況，可能會(huì)實(shí)行讓點(diǎn)、返利等促銷手段，來加快銷售的增進(jìn)步度，以保證資金的剛好回籠到位。3、購房群體，等待觀望。我司認(rèn)為，近年來大部分的拆遷戶選擇了政府建設(shè)的安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，使得上市的一般商品房的房源、戶型較之增多，購房者選擇的空間更大。在新“國十條”出臺(tái)，部分城市房價(jià)已明顯回落，房價(jià)目前相對(duì)比較高，今后會(huì)有確定的回降，或許還有比較大的降價(jià)空間，首付款和利息的提高等影響，準(zhǔn)購房戶將因外部和自身資金壓力增多等因素，推遲看房、買房，接著等待觀望?？傮w看，有156萬人口，近年來隨著城市化進(jìn)程的加快，舊城改造拆遷的力度加大，加之在外經(jīng)商的勝利人士回鄉(xiāng)，民工回流、學(xué)生上學(xué)及部分居民存在買漲不買降心理等多種因素，促成了既有確定的剛性需求，又有多方面的緣由，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在今后一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)有較大的市場需求，房價(jià)仍會(huì)接著向前推動(dòng)，在從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有作為的，前景照舊看好。（四）、購買者地域構(gòu)成新建商品房購買者構(gòu)成2010年1--6月，整體商品房銷售面積19.75萬平方米,在個(gè)人購買商品房中，市區(qū)個(gè)人在市購買商品房總量為8.98萬平方米，占比45.5%；市郊區(qū)與城鎮(zhèn)個(gè)人購買9.78萬平方米，占比49.5%；外地個(gè)人購買0.99萬平方米，占比5%。商品房個(gè)人購買者仍以本市人為主。2010年1--6月成市商品房個(gè)人購買者地域構(gòu)成單位：萬平方米總體住宅辦公用房商業(yè)用房市區(qū)個(gè)人8.987.860.220.9市郊區(qū)與城鎮(zhèn)個(gè)人9.788.230.451.1外地個(gè)人0.990.6200.37(數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)信息中心)1—6月,商品住宅總共銷售面積達(dá)16.71萬平方米,個(gè)人購買量看，1—6月市區(qū)人員購買7.86萬平方米，占比47%；市郊區(qū)與城鎮(zhèn)個(gè)人購買8.23萬平方米，占比49%；郊區(qū)人員購買0.62萬平方米，占比4%。外地人購房比重表現(xiàn)穩(wěn)定（五）、市部分房產(chǎn)項(xiàng)目銷售狀況一覽編號(hào)項(xiàng)目名稱總套數(shù)總面積(㎡)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售價(jià)格1新世紀(jì)嘉園42147771.06377433500元/㎡2金富商業(yè)街56543051.722063591.3萬元/㎡3興陽花園60363861.973962073500元/㎡4東城名都19822494.87491493600元/㎡5星?；▓@1648194747.8611015473600元/㎡6東方明珠72395318.936121013800元/㎡7時(shí)代嘉園76295821.695202424000元/㎡8國際華城923124505.826742493200元/㎡9江浙商業(yè)廣場249477838.396015343600元/㎡10錦繡文華苑1042128949.457293133700元/㎡11龍騰灣28839461.37233554000元/㎡12海德國際920164141.983815394700元/㎡13萬嘉名城43649732.62571793650元/㎡14天寶領(lǐng)秀城45470115.67365893800元/㎡15楚水灣雅居36754852.21269983400元/㎡16風(fēng)和雅筑43246827.562941383300元/㎡17鳳凰公寓51166494.783801313150元/㎡18嘉鴻豪庭56462979.2548163900元/㎡19正日酒店式公寓56247696.983931695000元/㎡20宏盛家園33948911.61295444050元/㎡21楚水香鄰979206.8359383700元/㎡（六）、市商品房存量、去化量概述具不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，市城區(qū)范圍內(nèi)可售房源為5992套，從房管處信息中心得知：一季度市商品房備案銷售13.84萬平方米，近千套房源售磬，依據(jù)此商品房去化進(jìn)度，市商品房存量與去化量之保持較為穩(wěn)定的比值，以下圖示為7.19—7.25日一周市商品房成交市場的去化進(jìn)度.。（七）、土地市場1、2010年度市城區(qū)經(jīng)營用地出讓安排匯總表編號(hào)地塊位置面積（㎡）面積（畝）用途容積率1興奮東馬路南側(cè)、興臨路東側(cè)15331179.97城鎮(zhèn)住宅≤2.02興奮東馬路南側(cè)、英武南路西側(cè)25433281.5城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)商業(yè)≤1.4住宅≤2.03滄浪路北側(cè)（太陽島地塊）4121261.8城鎮(zhèn)住宅≤2.04五里東路南側(cè)、豐收路東側(cè)50742.876.11城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)≤2.05陽山路北側(cè)（正大家具及周邊）35122.6852.68城鎮(zhèn)住宅≤1.76經(jīng)一路西側(cè)（興洋機(jī)械廠地塊）14852.422.28城鎮(zhèn)住宅≤1.77經(jīng)一路西側(cè)、大溪路南側(cè)1382520.73城鎮(zhèn)住宅≤1.18興奮東馬路北側(cè)、河西大道東側(cè)1（開發(fā)區(qū)）68591.8102.89城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)≤2.09興奮東馬路北側(cè)、河西大道東側(cè)2（開發(fā)區(qū)）75231108.8城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)≤2.010金三角市場地塊81803122.7城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)A≤1.45、B≤1.3、C≤3.011白涂河北側(cè)老興鹽馬路南側(cè)（原廢品市場及地塊）85091127.63城鎮(zhèn)住宅≤1.0512白涂河北側(cè)、水鄉(xiāng)路南側(cè)42986.45城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)≤2.213米市河路南側(cè)、東城名都小區(qū)東側(cè)2079131.19城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)≤1.714中和路南側(cè)、杭州路東側(cè)156076234城鎮(zhèn)住宅兼容商業(yè)≤1.7總計(jì)755279.681128.73(數(shù)據(jù)來源：市國土資源網(wǎng))2、以下是2010年1-6月市城區(qū)范圍內(nèi)通過掛牌拍賣成交的7宗土地的起拍價(jià)和成交價(jià)統(tǒng)計(jì)。2010年1-6月拍賣成交土地交易價(jià)格狀況宗地號(hào)凈用地面積（㎡）起拍價(jià)（元/㎡）成交價(jià)（元/㎡）土地運(yùn)用年限/用途位置140756.6858.76198740、70年/商住杭州路西側(cè)、直港河公測224703.3890.5791140、70年/商住經(jīng)一路西側(cè)、大溪路南側(cè)370001.2749.99100740、70年/商住興奮東馬路北側(cè)、河西大道東側(cè)4114195525.4253440年/商業(yè)英武北路東側(cè)、長安北路西側(cè)52028.8無92740年/商業(yè)昭陽鎮(zhèn)水鄉(xiāng)東路南側(cè)、市郵電汽修廠西側(cè)667320.4無158940、70年/商住英武南路西側(cè)、興奮東馬路南側(cè)76773無565540、70年/商住板橋路西側(cè)、寶塔路北側(cè)小結(jié)：從國土部門了解到一季度房地產(chǎn)類土地出讓21宗，23.3萬平方米，而去年同期為5宗，2.9萬平方米2010年1-6月市城區(qū)范圍內(nèi)共拍賣成交7宗地塊，總成交面積325778.3㎡，成交7塊，總成交金額3.83億元。本次成交的7宗地，成交價(jià)格最高的是板橋路西側(cè)、寶塔路北側(cè)（長安菜市場及周邊地塊），該地塊面積為6773㎡，成交單價(jià)為5655元/㎡，成交金額為3830.13萬元，該地塊獲得者是泰州市新銘置業(yè)有限公司。容積率≤3.2，則樓面地價(jià)為1767.188元/平方米（不含稅。）另外一塊值得關(guān)注的是英武南路西側(cè)、興奮東馬路南側(cè)地塊，地塊大小為67320.4㎡，成交單價(jià)為1589元/㎡，成交金額為1.0697億元，容積率≤1.9,則該地塊的樓面地價(jià)為836.3元/平方米（不含稅）。以山數(shù)據(jù)作為研判,樓面地價(jià)格干脆反應(yīng)出該地塊的成本價(jià)格,例如英武南路西側(cè)、興奮東馬路南側(cè)地塊的樓面地價(jià)為836.3元/平方米（不含稅）,開發(fā)單位再附加建筑成本及其開發(fā)建設(shè)費(fèi)用簡算一下,利潤空間較為可觀。六、市場部分總結(jié)從2010年1—6月房產(chǎn)供銷狀況推斷，市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況仍處于接著拉升狀態(tài)。不管從供應(yīng)量、交易量來看都有明顯的放量出現(xiàn)。但是由于新政所帶來的持續(xù)影響，這些新盤規(guī)模都比較小。同時(shí)各大盤因?yàn)槠溟_發(fā)周期較長，因此出現(xiàn)了大盤、小盤齊上陣的局面。推盤：樂觀中帶有謹(jǐn)慎受國家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)持幣觀望的消費(fèi)者的需求在今后都爆發(fā)出來，市場行情比較樂觀；但2010年上半年樓盤在推出產(chǎn)品的時(shí)候還是持續(xù)2009年實(shí)行分期分批次或者是分棟推出的模式；在開盤時(shí)間的選擇上開發(fā)商還是持續(xù)以往以周末、節(jié)假日為主的開盤時(shí)間戰(zhàn)略，在時(shí)間上協(xié)作消費(fèi)者。戶型：80-120㎡仍舊是需求主力全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積仍舊以80-120㎡為主。各個(gè)新盤銷售最好的也是80-120㎡戶型。這種戶型比較合理，且面積比較適中。目前興化市購買主力人群為新興中產(chǎn)階級(jí)，而80-120㎡戶型正好適合這些新興中產(chǎn)階級(jí)的口味。銷售價(jià)格：2010年市城區(qū)新開住宅樓盤的整體均價(jià)已經(jīng)突破3600元/㎡大關(guān)，主要是去年年底與今年新開的住宅樓盤中，均價(jià)在3700元/㎡--3800元/㎡左右的項(xiàng)目就多達(dá)數(shù)個(gè)，拉高了整個(gè)興化市區(qū)的房價(jià)；區(qū)域均價(jià)方面，市中心義不容辭地仍因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，正日酒店式公寓如今更是以5000元/㎡的價(jià)格在對(duì)外銷售。需求特征：2010年的房地產(chǎn)市場經(jīng)過政策調(diào)控，市場對(duì)產(chǎn)品的需求發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變：A、購房決策趨于理性宏觀調(diào)控下，市場的發(fā)展日趨成熟，消費(fèi)者的在做決策時(shí)也更加的理性，購房行為更加謹(jǐn)慎。B、自住需求占主體4月份新政實(shí)施后對(duì)樓市的調(diào)控效果得到了廣闊購房者的認(rèn)同，一部分的投資需求在新政面前止步，住房真實(shí)需求占據(jù)市場需求的主體。C、觀望后真實(shí)需求集中釋放09年以來樓市價(jià)格始終維持穩(wěn)中有升的趨勢，在經(jīng)過長時(shí)間的持幣觀望后，購房者普遍認(rèn)為商品房價(jià)格將持續(xù)小幅上漲，買房為自住的消費(fèi)者需求已經(jīng)起先釋放。住宅市場趨勢預(yù)料：消費(fèi)者理性購房，未受太多新政影響新政出臺(tái)后，首當(dāng)其沖的是二手房市場，而商品房市場影響不大。各樓盤銷售并未受太大影響，只是引起部分短線購房投資者退房。目前消費(fèi)者都能夠比較理性的購房，新政出臺(tái)后雖然也有消費(fèi)者表示要觀望，但是大部分消費(fèi)者并未變更其原定的購房安排。今年下半年新政的影響將漸漸顯示出來，但其主要的影響對(duì)象將是開發(fā)商，因此消費(fèi)者將接著保持理性的購房心理。小戶型一支獨(dú)秀政策硬性規(guī)定了新盤中90㎡以下小戶型所占比例。使大批的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，到時(shí)候市場上可能出現(xiàn)小戶型一支獨(dú)秀的格局，且今年國家再次要求各地馬上停止別墅項(xiàng)目供地，今后別墅項(xiàng)目和大戶型項(xiàng)目將會(huì)大量的削減。小戶型將成為樓市的主角，同時(shí)整個(gè)樓市也將迎來更加激烈的競爭，變得越來越錯(cuò)綜困難。七、可類比樓盤分析1、城南區(qū)域樓盤：（1）、錦繡文華苑物業(yè)類別：一般住宅建筑類別：多層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：長安南路66號(hào)（工商銀行旁）銷售價(jià)格：住宅銷售3700元/平方米開盤時(shí)間：2010年1月樓盤狀況：6層住宅，分四期開發(fā)開發(fā)商：市日晟置業(yè)有限公司總戶數(shù)：1042施工進(jìn)度：一、二期已交付，三期在建面積區(qū)間：住宅95㎡190㎡銷售進(jìn)度：一、二期銷售完畢，三期已于今年年初開盤，現(xiàn)已銷售729套房源，尚有313套房源待售物管費(fèi)：0.4元/平方米樓盤簡評(píng)：錦繡文華，首度22萬平米超大園林景觀社區(qū)，地處城南新區(qū)行政辦公區(qū)中心位置，與市政府隔河相望。小區(qū)配備完備的物管設(shè)施和星級(jí)會(huì)所。此項(xiàng)目地處市城南新區(qū),交通狀況良好，增值潛力較為可觀（2）、天寶領(lǐng)袖城物業(yè)類別：一般住宅建筑類別：多層、小高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：長安中路67號(hào)銷售價(jià)格：住宅均價(jià)3800元/平方米開發(fā)商：江蘇天寶置業(yè)有限公司施工進(jìn)度：部分交付，剩余部分在建面積區(qū)間：107㎡—140㎡銷售進(jìn)度：一批次多層已銷售完畢，現(xiàn)推小高層樓盤簡評(píng)：據(jù)調(diào)研得知，天寶領(lǐng)秀城多層項(xiàng)目在推出一周內(nèi)即售磬，項(xiàng)目現(xiàn)主小高層物業(yè)類型銷售也較為可觀，此項(xiàng)目建筑外形獨(dú)特，主打高檔社區(qū)，項(xiàng)目整體素養(yǎng)較高。（3）、尚城一品物業(yè)類別：一般住宅建筑類別：多層、小高層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：興東路大道交叉口西側(cè)銷售價(jià)格：未開盤開發(fā)商：市尚城置業(yè)有限公司總建筑面積：10萬方綠化率：30%開盤時(shí)間：即將于2010年10月份公開發(fā)售施工進(jìn)度：期房樓盤簡評(píng)：此項(xiàng)目與毗鄰貴司考察地塊，若考察地塊競拍勝利，此項(xiàng)目是本案干脆競爭對(duì)手，需賜予高度重視。（4）、萬嘉名城物業(yè)類別：一般住宅建筑類別：多層裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：長安中路11號(hào)銷售價(jià)格：均價(jià)3650元/平方米開發(fā)商：市萬嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司施工進(jìn)度：部分已交付面積區(qū)間：88131平方米銷售進(jìn)度：還余20%-30%樓盤簡評(píng)：項(xiàng)目位于長安中路11號(hào)，打造知性建筑、人文家居結(jié)合“以人為本”的主體概念，萬嘉名城運(yùn)用親和適度的現(xiàn)代建筑語言、科學(xué)合理的構(gòu)造方式，營造一個(gè)獨(dú)具特質(zhì)的高品位的現(xiàn)代化小區(qū)形象。建筑設(shè)計(jì)注意整體風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，建筑色調(diào)以咖啡色為主，局部配以灰色及白色，體現(xiàn)建筑與周邊環(huán)境的融合;同時(shí)也體現(xiàn)了萬嘉名城沉穩(wěn)內(nèi)斂的優(yōu)雅氣質(zhì)。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢突出，將來的升值潛力巨大：小結(jié)：通過以上十二個(gè)可類比樓盤的調(diào)研分析，我司總結(jié)出以下幾點(diǎn)：在市區(qū)域，單價(jià)在4000元/平方米左右上的住宅，都位于市區(qū)地段比較好的區(qū)域?，F(xiàn)最高一般住宅單價(jià)最高的是正日酒店式公寓，突破5000元大關(guān)，裝修狀況為毛坯。主力戶型為100左右平方米。其次為海德國際，銷售單價(jià)為4700元/平方米，裝修狀況為平層毛坯。主力戶型為90—120平方米。在城區(qū)區(qū)域，單價(jià)在4000元/平方米以上的住宅，共同點(diǎn)為：區(qū)域位置志向、有生態(tài)環(huán)境做支撐、外立面時(shí)尚且現(xiàn)代感強(qiáng)，并配有高尚的入戶式大堂及聞名的物業(yè)管理公司的智能化管理。依據(jù)與周邊發(fā)達(dá)城市的樓盤市場對(duì)比。離高價(jià)住宅還存在著一些差距：（1）全市居民總體收入相對(duì)較低；（2）頂級(jí)高尚住宅市場不成熟且與市場連接度不夠。結(jié)合以上幾點(diǎn)，與本案地塊相比：（1）本案占地約103畝，相對(duì)體量較大，從政策及戶型探討角度看，支持修建130平方米以上大型奢派戶型；（2）本案偏離市中心繁華區(qū)位，不享有商業(yè)旺盛旺盛，但周邊有大環(huán)境的生態(tài)型景觀支持；（3）現(xiàn)全國的頂級(jí)型住宅都在向智能型、專享型靠攏，本案若不以此為技術(shù)支撐，在銷售上很難突破4500元大關(guān)。九、本項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢（S）本項(xiàng)目地塊位于市城南新區(qū)，屬于的城市發(fā)展新片區(qū)，且毗鄰市人民醫(yī)院(在建),周邊教化配套,金融配套較為齊全,是市民公認(rèn)的本市最佳居住區(qū)域，是都市現(xiàn)代人居的志向區(qū)域。本地塊區(qū)域周邊多為具有標(biāo)記性的開發(fā)樓盤，各聞名開發(fā)商都盡力在此搶駐，本案在此可憑他人之勢，順勢打響本項(xiàng)目的品牌及樹立城市標(biāo)記性的建筑。項(xiàng)目的劣勢（W）本項(xiàng)目地塊面積相對(duì)較小，從開發(fā)角度上來看，限制了較多產(chǎn)品形式的開發(fā)，間接影響開發(fā)利潤的擴(kuò)展及精品樓盤的品質(zhì)感。本項(xiàng)目地塊位置位于新區(qū)商業(yè)最繁華地區(qū)，周邊如菜市等生活細(xì)微環(huán)節(jié)上，相對(duì)的生活配套與深度居住接軌不當(dāng)。項(xiàng)目的機(jī)會(huì)（O）本項(xiàng)目地塊位置屬稀缺土地，開發(fā)價(jià)值極高，有助于強(qiáng)力打造開發(fā)商品牌。本項(xiàng)目地塊位置獨(dú)具，現(xiàn)與區(qū)政府、市人民醫(yī)院(在建)相鄰，簡單樹立形象工程。項(xiàng)目的威逼（T）本項(xiàng)目所在區(qū)域，各樓盤間位置感較為緊湊，目標(biāo)消費(fèi)群的分流狀況會(huì)比較嚴(yán)峻，且項(xiàng)目間的干脆對(duì)話競爭會(huì)相當(dāng)激烈十、目標(biāo)購買群體分析新建商品房購買者構(gòu)成國家公務(wù)員、事業(yè)單位人員、中小個(gè)體私營者、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富有者等中等收入群體為購房的主要潛在客戶，其中國家公務(wù)員所占比例最大。消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析1、居住現(xiàn)狀分析從目前居住房屋的面積來看，有86%的消費(fèi)者的房屋面積比較集中分布在120平方米以下，并在50—120平方米之間呈現(xiàn)出勻稱分布的特點(diǎn)。從消費(fèi)者目前居住房屋的性質(zhì)來看，居住房屋為商品房、單位宿舍以及出租房占據(jù)了消費(fèi)者的主體。細(xì)致分析可以發(fā)覺，總計(jì)約15%的消費(fèi)者目前未擁有屬于自己的房屋，居住房屋多為與父母同住、單位宿舍及租借房屋；總計(jì)有50%的消費(fèi)者，已經(jīng)購置過一次房屋，想更換居住面積及居住品質(zhì)，這部份消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是市場消費(fèi)潛在的主要消費(fèi)群體所在，也是本項(xiàng)目開發(fā)的機(jī)會(huì)所在。2、購房動(dòng)機(jī)分析分析消費(fèi)者的購房動(dòng)機(jī)可以發(fā)覺，投資型購買群占到65%。年輕人追求獨(dú)立的生活特性得到較好的體現(xiàn)，想擁有自己的一套房子占13；另外：消費(fèi)者對(duì)于家庭成員的工作及學(xué)習(xí)狀態(tài)賜予了較多的關(guān)注，對(duì)于生活的便利性也提出了更高的追求。類別因素排序第一因素配套→總價(jià)/周邊自然環(huán)境→單價(jià)→小區(qū)環(huán)境其次因素周邊自然環(huán)境→小區(qū)環(huán)境/配套→地理位置→生活配套第三因素地理位置→生活配套→小區(qū)物業(yè)管理→小區(qū)環(huán)境/配套從上表可以發(fā)覺，消費(fèi)者對(duì)周邊小區(qū)環(huán)境/配套和價(jià)格更為關(guān)注，這映射出消費(fèi)者對(duì)于改善居家環(huán)境的渴望，與上述消費(fèi)者購房動(dòng)機(jī)遙相呼應(yīng)。另一方面，消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)的關(guān)注也折射出消費(fèi)者對(duì)于房屋性價(jià)比的追求。值得一提的是，消費(fèi)者對(duì)地理位置的關(guān)注度提出了更高的要求。3、消費(fèi)者承受力分析1）、總價(jià)消費(fèi)者對(duì)于總價(jià)的需求主要集中在45萬元——64萬元之間，并在32萬元——48萬元出現(xiàn)首次高峰承受點(diǎn)，其二次高峰點(diǎn)在55—60萬元之間。2）、單價(jià)在本次調(diào)查中發(fā)覺，消費(fèi)者對(duì)于電梯公寓的單價(jià)承受力主要集中在5800--7500元/平方米之間，并在5600——5800元/平方米出現(xiàn)其次次高峰，與總價(jià)的分布特點(diǎn)基本一樣的是，消費(fèi)者對(duì)于7800元/平方米左右的單價(jià)照舊有較強(qiáng)的承受實(shí)力。3）、付款方式按揭貸款是消費(fèi)者主要的付款方式，占到59%，其次，一次性付款方式也占到了19%，公積金與分期付款占到的比例最少。4、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品要求分析1）、車位對(duì)于車位的需求，消費(fèi)者的接受度明顯較強(qiáng)，持“確定會(huì)與可能會(huì)”觀點(diǎn)的消費(fèi)者占到83%，因此，對(duì)于本案消費(fèi)者的車位需求意識(shí)是較強(qiáng)的，也符合其消費(fèi)者特征。而對(duì)于車位總價(jià)主要集中在5萬元以下，并在7萬元以下出現(xiàn)峰值。在車位選擇狀況方面，消費(fèi)者對(duì)于車位的選擇主要是地下停車庫，也是消費(fèi)者接受度最高的停車方式，占到74%，其次是半地下停車庫，占到18%。2）、陽臺(tái)類型陽臺(tái)的類型方面，開放式、轉(zhuǎn)角式、封閉式方式幾方面，消費(fèi)者更多的選擇了開放式的陽臺(tái)，其比例占到73%。對(duì)于封閉式陽臺(tái)的需求僅占到22%。值的一提的是，消費(fèi)者希望把陽臺(tái)變更為花園露臺(tái)，而花園露臺(tái)要求與客廳相連。3）、窗戶形式窗戶的形式方面，轉(zhuǎn)角窗、外凸窗、落地窗、一般幾個(gè)選擇中，消費(fèi)者在客廳及主臥的窗戶選擇上，更多的傾向于落地窗戶，對(duì)于次臥的關(guān)切度相對(duì)較低。4）、房屋面積及戶型需求我司在對(duì)100位20—65歲隨機(jī)消費(fèi)者抽樣調(diào)查中了解到，消費(fèi)者對(duì)電梯公寓的面積需求主要集中在50—70平米，在戶型需求方面，多以兩室兩廳一廚一衛(wèi)為第一高峰值。其比例占到35%。由此，我司將本案的目標(biāo)客戶群范圍定位于以下幾類：→目標(biāo)客戶群層次

第一目標(biāo)客戶群：原住地在項(xiàng)目地塊周邊的，想改善現(xiàn)有居住品質(zhì)的本地二次置業(yè)者；首次置業(yè)，追求現(xiàn)代社區(qū)生活品質(zhì)，在地理位置偏愛城中區(qū)域的置業(yè)者；其次目標(biāo)客戶群：原居住地在興化鄉(xiāng)鎮(zhèn)\郊區(qū)區(qū)域的，選擇城市生活的時(shí)尚白領(lǐng)階層；第三目標(biāo)客戶群