提升智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理質量探討摘要：從分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題入手，提出了提高我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的措施。關鍵詞：智能化住宅小區(qū)；物業(yè)管理；服務質量中圖分類號：F27文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2014）11-0091-021智能化住宅小區(qū)的含義隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，人們的居住條件得到了很大的改善，居民住宅的標準也隨著穩(wěn)步提高。隨著信息化快速發(fā)展，人們的工作生活與信息通訊的關系日益親密，對工作和居住空間的技術要求也越來越高。于是，眾多開發(fā)商在小康住宅的基礎上將現(xiàn)代化的計算機靈能化技術引入小區(qū)建設，漸漸形成了智能化住宅的理念框架。所謂智能化住宅小區(qū)，是指利用現(xiàn)代網絡技術、通訊技術、計算機技術、IC卡技術、自動化限制技術，通過有效的傳輸網絡，實現(xiàn)多元信息服務、安保防災、物業(yè)管理及智能化住宅小區(qū)的集成。為業(yè)主供應一個平安、舒適的居住環(huán)境和便利、智能的服務與管理的住宅小區(qū)。它利用嵌入式系統(tǒng)和網絡通訊技術、先進的計算機技術與人們日常生活有關的各種設備設施（如照明設備、環(huán)境的限制、平安防范系統(tǒng)、網絡技術），依靠家庭網絡有機地結合在一起，通過公司統(tǒng)一管理，為家居生活營造一個更加平安、舒適、節(jié)能的環(huán)境。智能住宅小區(qū)主要是由現(xiàn)代化計算機技術、現(xiàn)代化通訊技術和現(xiàn)代化建筑技術構成的。其中最為重要的部分就是住宅小區(qū)的智能化系統(tǒng)。2智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題2.1能源消耗大的問題由于智能小區(qū)利用嵌入式系統(tǒng)和網絡通訊技術、先進的計算機技術與人們日常生活有關的各種設備設施為業(yè)主供應高檔的物業(yè)服務，因此小區(qū)內擁有大量的電子設備和高新技術設備，而這些設備的日常運行須要消耗大量的能源，所以物業(yè)管理中能源成本問題對物業(yè)管理的服務成本和服務質量影響很大。在現(xiàn)實工作中，有些智能小區(qū)物業(yè)管理部門或管理人員對此沒有足夠的重視，這必將導致物業(yè)管理成本的增加，進而影響物業(yè)管理工作的正常進行。2.2大量設備缺乏日常維護的問題為了滿意智能小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的須要，使得智能小區(qū)的物業(yè)管理設備比一般住宅小區(qū)更多，這些管理設備的正常運行對在保障物業(yè)管理工作正常完成是至關重要的，因此必需重視這些設備的日常維護工作，保證其能夠正常運轉。在現(xiàn)實中這些高科技設備的維護除了傳統(tǒng)的清潔、保養(yǎng)外，設施設備本身具有高度集成化、檢測手段高級化、運行隱藏性等特點，因此一般維護工作均須要由托付專業(yè)單位來負責。由于目前市場還沒有形成產業(yè)化，因此缺乏公允競爭機制，在這種狀況下簽訂的合約，難免導致價格很高，而維保質量又難以保證。上述緣由往往導致物業(yè)公司不能按時、按標準對物業(yè)管理設備進行必要的修理和保養(yǎng)。所以在日常的維護保養(yǎng)管理中就出現(xiàn)了重投資而輕維護的現(xiàn)象，對于智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理成效造成了不利影響。2.3缺少高水平技術人員問題由于智能化住宅小區(qū)的核心技術是智能化系統(tǒng)，該系統(tǒng)的構成大量地采納了大量的現(xiàn)代化的通訊技術、限制技術及計算機技術，因此對本系統(tǒng)的操作、管理人員提出了更高的專業(yè)化要求。通常要求工作人員既要懂得電腦的日常操作，還應懂得英語，以便能夠閱讀有關設備的運用說明等資料。而物業(yè)管理行業(yè)由于起步晚，專業(yè)人才的培育特別滯后，除極少數專業(yè)人員外，大部分的員工都是不看學歷干脆聘請進來的，從業(yè)素養(yǎng)很低。如何找到能夠嫻熟操作這些智能化設備，保障其正常運轉，為業(yè)主提過便利、優(yōu)質的物業(yè)服務是智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中的一個突出的問題。2.4物業(yè)信息缺乏平安性的問題由于智能化住宅小區(qū)的網絡化管理將業(yè)主個人信息添加到公共運營網絡中，從而實現(xiàn)了與外界的緊密聯(lián)系。而隨著電腦技術的不斷發(fā)展，網絡技術的不斷更新，也出現(xiàn)了大量的電腦黑客，這就要求物業(yè)管理公司必需防范電腦黑客入侵小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的個人隱私。另外，在智能化條件下，由于工作人員的非法操作也會破壞物業(yè)管理系統(tǒng)中信息資源，甚至有些工作人員在利益的驅動下，也有可能將業(yè)主的個人信息非法運用。因此如何防止智能小區(qū)業(yè)主信息資源遭到各種途徑的破壞、愛護業(yè)主的個人隱私就成了一個急需解決的問題。3提升智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理質量的措施3.1加強節(jié)能管理工作針對智能化住宅小區(qū)能源消耗大的問題，物業(yè)管理部門應特殊重視節(jié)能問題。首先，必需有針對性地制定適合于設備自身特點的修理保養(yǎng)方案，遵循“平安、好用、經濟、合理”的原則，有安排，有步驟，有目的地進行，做好設備日常的修理保養(yǎng)，將設備故障隱患殲滅在萌芽狀態(tài)，避開盲目運用，忽視日常的維護，出現(xiàn)大問題時花費大量資金的奢侈問題。同時在物業(yè)設備的運用和修理中提出節(jié)能改造的可行性方案，盡可能采納節(jié)能設備、節(jié)能材料。同時制定一系列的嘉獎政策，激勵員工修舊利廢、合理更新，達到降耗節(jié)能、延長設備運用壽命，進而降低設備的維護費用。3.2加強系統(tǒng)設備維護管理智能化住宅小區(qū)物業(yè)設備大量地運用了高科技產品，在日常的維護中不能再采納傳統(tǒng)的住宅小區(qū)物業(yè)設備的維護方法。在智能化住宅小區(qū)在設備的日常維護中，首先要加強設備管理軟件系統(tǒng)的建設，通過這個信息平臺的建設。此外，還要從以往的定性檢查深化到對系統(tǒng)每個部件物理層的定量化檢測。作為物業(yè)管理行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科物業(yè)管理公司對物業(yè)小區(qū)設備的日常維護做了大量的工作及措施。萬科有一套自己的物業(yè)設施設備養(yǎng)護制度。首先萬科會編制一個設施設備維護保養(yǎng)表，其中包括日常檢查、月度檢查、季度檢查和年度檢查。日常檢查主要由操作人員通過日常閱歷，用聽、聞、看等方式對設備進行巡檢，利用儀器儀表對主要部位進行檢測，發(fā)覺故障剛好處理。對月檢、季檢發(fā)覺的問題和設備隱患，修理技師對設備的局部或全面修理，清洗或更換零部件，每月/季至少進行1次。其中萬科對配電系統(tǒng)、供應水系統(tǒng)以及照明系統(tǒng)的日常維護尤為重視。要確保供電設施保持良好的技術狀態(tài)，保證小區(qū)內業(yè)主用電的須要。若供電系統(tǒng)發(fā)生故障，萬科的工程人員會剛好報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯(lián)絡工作，確保設備的性能；確保給排水設施保持良好的狀態(tài)，保證生活、消防用水的須要。萬科有專業(yè)的修理人員負責給排水設備的養(yǎng)護，有值班人員負責給排水的操作、監(jiān)控、記錄及異樣報告。比照明系統(tǒng)萬科會每天對公共區(qū)域（小區(qū)道路、消防通道、停車場等）進行巡邏檢查，比照明電源限制箱檢查，接觸器、按鈕、指示燈、回路空開等是否正常，做到完好率達到99%。3.3提高管理人員素養(yǎng)和工作水平提高智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，加強專業(yè)化技術隊伍建設特別重要。物業(yè)管理公司應聘請專業(yè)人才，加強智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人力資源的開發(fā)，切實提高從業(yè)人員的素養(yǎng)。3.4注意信息平安性愛護智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理中特殊須要嚴格管理的是內部人員和信息資源合法性。在智能化小區(qū)的網絡化管理中應當在母系統(tǒng)中建立對子系統(tǒng)的監(jiān)督系統(tǒng)。一旦出現(xiàn)非法操作或錯誤操作的狀況，系統(tǒng)會馬上發(fā)出警報，停止或訂正。另外，還可以在網絡化管理中在系統(tǒng)中采納口令密碼、多重復核等技術監(jiān)控手段。在整個母系統(tǒng)內信息共享的同時，也要防止非法入侵竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流