金隅·紫京疊院（G37）首開(kāi)定價(jià)報(bào)告2019年8月5日1市場(chǎng)分析3客戶分析2競(jìng)品分析4定價(jià)策略市場(chǎng)分析＞＞宏觀政策2019年兩會(huì)定調(diào)：“維穩(wěn)”是房地產(chǎn)調(diào)控主旋律，因城施策、實(shí)行城市主體責(zé)任制經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議兩會(huì)報(bào)告要點(diǎn)深化財(cái)稅金融體制改革。加大預(yù)算公開(kāi)改革力度，推進(jìn)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革。健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法；改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；相比以往都強(qiáng)調(diào)“分類調(diào)控”或“差異化調(diào)控”，今年則進(jìn)一步細(xì)化為“城市主體責(zé)任”，這意味著一城一策或?qū)⒊蔀橹髁?；確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，繼續(xù)向推進(jìn)稅率三檔并兩檔、稅制簡(jiǎn)化方向邁進(jìn)；強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策；適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，穩(wěn)定總需求。調(diào)控政策因城施策減稅房地產(chǎn)稅宏觀經(jīng)濟(jì)政策市場(chǎng)分析＞＞南京政策5·27南京多家銀行房貸利率突發(fā)收緊，購(gòu)房成本增加，抑制投機(jī)行為貫徹“房住不炒”截至2019年5月27日南京19家銀行最新房貸利率序號(hào)銀行名稱首套房二套房利率利率1工商銀行上浮15%上浮20%2中國(guó)銀行上浮15%已結(jié)清上浮15%，未結(jié)清上浮20%3中國(guó)建設(shè)銀行上浮15%已結(jié)清上浮15%，未結(jié)清上浮20%4中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上浮15%上浮20%5郵政儲(chǔ)蓄銀行上浮15%上浮20%6浦發(fā)銀行上浮15%上浮20%7民生銀行上浮15%上浮20%8興業(yè)銀行上浮15%上浮20%9招商銀行上浮15%上浮20%10廣發(fā)銀行上浮15%上浮20%11紫金農(nóng)商銀行上浮15%上浮20%12中信銀行上浮15%上浮20%13江蘇銀行上浮15%上浮15%14北京銀行上浮15%上浮20%15匯豐銀行上浮5%上浮10%16交通銀行上浮15%上浮20%17光大銀行房貸利率有變化，暫時(shí)不確定18華夏銀行上浮15%上浮20%19南京銀行上浮15%上浮20%據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，目前南京多家銀行利率已經(jīng)回調(diào)到了15%，匯豐銀行目前最低做到基準(zhǔn)利率上浮10%，不過(guò)匯豐銀行的工作員工也表示，利率上調(diào)的幾率會(huì)很大，首套房上漲，二套房利率也將跟著上漲。匯豐銀行個(gè)貸部門工作人員稱：“目前仍實(shí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%，但隨時(shí)可能上調(diào)至15%。而且我們只做二手房，不做新房?！眴?wèn)及利率是否能有折扣優(yōu)惠時(shí)，14家銀行個(gè)貸部門的工作人員的表述基本一致——由于央行政策規(guī)定，目前接到我行上級(jí)通知，首套必須按規(guī)定執(zhí)行上浮15%，沒(méi)有任何的折扣優(yōu)惠。此前部分銀行對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶、存款客戶以及對(duì)銀行貢獻(xiàn)度大的客戶是可以實(shí)行利率優(yōu)惠，最低的時(shí)候可以做到上浮5%。招商個(gè)貸部門的工作人員表示：“如果資質(zhì)、工作單位、收入、信用等都符合標(biāo)準(zhǔn)，目前首套房貸款利率最低可以申請(qǐng)到基準(zhǔn)利率上浮15%。如果房貸已結(jié)清的，二套房利率可以按照首套房來(lái)執(zhí)行，但是首付比例暫未調(diào)整?！毕噍^于之前，房貸利率的普遍上浮，意味著政府要對(duì)樓市收緊。導(dǎo)致購(gòu)房者成本增加、觀望周期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商新房供給增加，二手房成交周期拉長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格回調(diào)。①人才落戶政策延長(zhǎng)一年、積分落戶放寬門檻，政策對(duì)人才引進(jìn)的利好，將擴(kuò)大市場(chǎng)需求根據(jù)修訂后的《南京市積分落戶實(shí)施辦法》，在南京申請(qǐng)積分落戶，須同時(shí)具備三個(gè)條件：（一）持有本市有效的《江蘇省居住證》；（二）正在本市合法穩(wěn)定就業(yè)、繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)，且累計(jì)繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)不少于24個(gè)月；（三）無(wú)嚴(yán)重刑事犯罪記錄。原來(lái)南京的積分落戶辦法，是要求“正在本市合法穩(wěn)定就業(yè)且近2年內(nèi)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)”，如今由“2年內(nèi)連續(xù)繳納社?！弊?yōu)椤袄塾?jì)繳納社保不少于24個(gè)月”②精裝修新政細(xì)則出臺(tái)，商品房毛坯、精裝價(jià)格分別備案，精裝溢價(jià)水分受到擠壓根據(jù)精裝新政細(xì)則，其中明確表示，該文件將著力解決全裝修商品住房的建設(shè)、銷售、交付等環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題，規(guī)范各方主體行為，確保工程質(zhì)量。同時(shí)在精裝修的價(jià)格備案上也提出了要求。全裝修申請(qǐng)價(jià)格備案時(shí)，毛坯、裝修分別備案。在商品房銷售合同中進(jìn)行明確，商品房銷售合同應(yīng)包括房屋總價(jià)、毛坯部分價(jià)格和裝修部分價(jià)格等項(xiàng)內(nèi)容。另外，在商品房銷售過(guò)程中，各種精裝標(biāo)準(zhǔn)必須明確透明。開(kāi)發(fā)企業(yè)須在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝修評(píng)估價(jià)格結(jié)論、樣板房。樣板房公示截止時(shí)間須至項(xiàng)目交付后三個(gè)月以上。更是明確承諾了房屋精裝的保修期。落實(shí)裝飾全裝修工程保修制度，住宅室內(nèi)裝飾裝修在正常使用條件下，最低保修期限為二年，有防水要求的房間和外墻面的防滲漏期為五年。市場(chǎng)分析＞＞南京政策16-17年高價(jià)地&現(xiàn)房地塊頻出，導(dǎo)致17年供應(yīng)量短缺18年下半年開(kāi)始集中放量，嚴(yán)重供過(guò)于求，庫(kù)存增加、競(jìng)爭(zhēng)壓力更大市場(chǎng)分析＞＞住宅市場(chǎng)浦口板塊80-100㎡，占比40-50%，其次為100-120㎡，占比約15-20%，120㎡以下戶型成交占比60-70%左右，較為穩(wěn)定市場(chǎng)分析＞＞住宅市場(chǎng)1市場(chǎng)分析3客戶分析2競(jìng)品分析4定價(jià)策略本案面臨老山板塊內(nèi)項(xiàng)目的貼身競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)受到珠江鎮(zhèn)、五橋&雨山路、核心區(qū)板塊的分流競(jìng)爭(zhēng)其中核心區(qū)板塊為全市熱點(diǎn)板塊，供應(yīng)量大，抽水機(jī)式強(qiáng)勢(shì)分流本案客群核心群研創(chuàng)園板塊科工園板塊珠江鎮(zhèn)片區(qū)老山板塊（本案位置）區(qū)域特征：依托老山自然景觀資源，生態(tài)宜居，緊鄰老珠江鎮(zhèn)，享受便捷配套。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：珠江鎮(zhèn)板塊區(qū)域特征：江浦老城中心，發(fā)展成熟，生活配套豐富，后期發(fā)展?jié)摿σ话?。?jìng)爭(zhēng)區(qū)域：核心區(qū)板塊區(qū)域特征：無(wú)縫銜接河西中心位置，高起點(diǎn)規(guī)劃，包含商業(yè)、休閑、教育等優(yōu)質(zhì)配套，具有較大發(fā)展?jié)摿?。?jìng)爭(zhēng)區(qū)域：雨山路&研創(chuàng)園&科工園板塊&紫金特區(qū)區(qū)域特征：依托雨山路地鐵站及五橋，區(qū)域規(guī)劃大型商業(yè)綜合體、在建蘭溪公園等優(yōu)質(zhì)配套資源。紫金特區(qū)地段競(jìng)爭(zhēng)品質(zhì)分流配套競(jìng)爭(zhēng)低價(jià)分流競(jìng)品分析＞＞競(jìng)爭(zhēng)格局競(jìng)品分析＞＞競(jìng)爭(zhēng)存量江北區(qū)域整體存量418.5萬(wàn)㎡（含待上市）其中未確定產(chǎn)品項(xiàng)目存量142萬(wàn)㎡，已確定產(chǎn)品包含已入市項(xiàng)目存量約275萬(wàn)㎡，24429套其中120㎡以下面積段存量約180萬(wàn)㎡，17472套（不含待上市項(xiàng)目）,競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大競(jìng)品分析＞＞中建熙元府中建熙元府核心賣點(diǎn)：老山資源，低密洋房，精裝現(xiàn)房；項(xiàng)目占地18萬(wàn)㎡，總建27萬(wàn)㎡，建設(shè)50棟7-11F洋房，共2168戶，精裝交付，產(chǎn)品面面積段95-200㎡，主力116-143㎡；6月25日首開(kāi)2、3、4、5、6#，總計(jì)186套精裝產(chǎn)品（95㎡-36套、116㎡-150套），僅售3套，續(xù)銷7套，啟用特價(jià)房賣2套，總?cè)セ?2套；開(kāi)盤失敗的主要原因：①產(chǎn)品品質(zhì)未能跳脫競(jìng)爭(zhēng)紅海，與核心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)重合，被嚴(yán)重分流；②5棟樓臨高架，不被認(rèn)可，③提前搶開(kāi)，蓄客不足，客戶價(jià)值教育不到位。啟示①：本案戶型面積趨同的情況下，當(dāng)進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)感展示和老山生活方式塑造，客戶價(jià)值教育需加強(qiáng)；啟示②：本案地價(jià)低于中建約3000元/㎡，在裝標(biāo)品質(zhì)上可做更多的附加值提升。23456競(jìng)品分析＞＞銀城悅見(jiàn)山銀城悅見(jiàn)山戶型配比形態(tài)面積套數(shù)占比均價(jià)剩余貨量上疊1705533.5%312450中疊1405936%325930下疊214-2625030.5%272150小計(jì)164100295000高層8928535%銷許均價(jià)3050014919111523028%12913017321%10514013216%584小計(jì)820100合計(jì)984100%/12910核心賣點(diǎn)：品牌房企，地鐵沿線，配套，現(xiàn)房；項(xiàng)目占地5.85萬(wàn)㎡，總建17.44萬(wàn)㎡

，規(guī)劃建設(shè)11棟16F-17F高層、7棟6+1F（局部4+1F）多層，共984戶（疊墅164，高層820），疊墅毛坯，高層精裝，主力戶型115-130㎡；2018年9月底推出164套毛坯疊墅，面積140-220㎡，均價(jià)29500元/㎡，已全部去化；5月24日高層首開(kāi)344套，銷許價(jià)30500元/㎡，去化6成，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期；目前剩余35套，主要為130㎡大戶型；首開(kāi)不理想的主要原因?yàn)椋孩俑纳瓶蛻魧?duì)產(chǎn)品品質(zhì)和尺度要求高，②樣板房品質(zhì)感遠(yuǎn)低于客戶預(yù)期；啟示：改善客戶對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)和裝標(biāo)要求苛刻，本案需在品質(zhì)提升和產(chǎn)品展示面進(jìn)行加強(qiáng)。競(jìng)品分析＞＞新城金陵樾新城金陵樾891112新城金陵樾戶型配比形態(tài)面積套數(shù)占比戶型單價(jià)（元/㎡）套均總價(jià)（萬(wàn)元）高層19F100㎡45250.30%3房2廳1衛(wèi)30500305116㎡37041.20%3房2廳2衛(wèi)30500354137㎡768.50%4房2廳2衛(wèi)30500418商業(yè)1層3200㎡60.80%40-60㎡46000184-276一拖二2066㎡39.20%60-70㎡35000210-245辦公85㎡4430㎡100%/14000119核心賣點(diǎn)：智能化小區(qū)、商業(yè)配套成熟、地鐵沿線；項(xiàng)目占地6.2萬(wàn)㎡，總建約10萬(wàn)方，規(guī)劃建設(shè)12棟19F高層，共898戶，高層精裝，主力戶型100-137㎡；6月29日首開(kāi)8、9、11、12#四棟樓，總計(jì)304套精裝房源，（100㎡152套、116㎡114套，137㎡38套）；銷許均價(jià)30500元/㎡，首開(kāi)當(dāng)日去化3成；開(kāi)盤不理想的主要原因：1.產(chǎn)品面積、產(chǎn)品品質(zhì)與核心區(qū)沒(méi)有區(qū)隔，被核心區(qū)嚴(yán)重分流，2.小戶型剛需客戶優(yōu)先選核心區(qū)。啟示：本案應(yīng)在低密墅區(qū)、老山資源、居住環(huán)境加強(qiáng)訴求，在產(chǎn)品尺度、品質(zhì)感官、會(huì)所服務(wù)進(jìn)行提升。競(jìng)品分析＞＞龍湖江與城江與城江與城戶型配比物業(yè)類別面積套數(shù)套數(shù)占比高層8924711%9783838%11853524%12850022%1421245%合計(jì)89-1422244100%首開(kāi)樓棟核心賣點(diǎn)：江北核心區(qū)地段、大盤規(guī)劃、龍湖品牌；項(xiàng)目占地11.5萬(wàn)㎡，總建38萬(wàn)㎡，其中住宅25萬(wàn)㎡

，規(guī)劃建設(shè)24棟住宅，其中2棟16層住宅，2棟17層住宅，20棟18層住宅，共2244戶，精裝交付，主力戶型97-128㎡；6月29首開(kāi)10#14#17#18#24#23#總計(jì)5棟樓；89㎡119套，98㎡272套，118㎡153套，128㎡85套，142㎡17套，共計(jì)684套，當(dāng)天基本售罄，目前剩余一樓底復(fù)10余套（下挖2層地下室）；啟示：客戶對(duì)于倒掛盤熱度不減，本案需加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)展示、低密墅區(qū)和宜居環(huán)境訴求。競(jìng)品分析＞＞中海左岸瀾庭江與城左岸瀾庭核心賣點(diǎn)：江北核心區(qū)、青奧公園旁、中海品牌；項(xiàng)目占地20萬(wàn)㎡，總建45.5萬(wàn)㎡，其中地上33萬(wàn)㎡

，地下12.5萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)30棟高層住宅，19F/20F/33F，共3002戶，精裝交付，主力戶型95㎡、112㎡、135㎡；6月29日首開(kāi)97㎡，112㎡，13、14、15、16、18、21、22、24、25、26、28、29、30#13棟樓，共計(jì)1287套房源，去化8成，續(xù)銷至今去化100套，目前剩余200余套，主要為135㎡大戶型；未售罄原因：中海開(kāi)盤當(dāng)日，江北4盤同開(kāi)，總計(jì)2300套同時(shí)上市，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；首開(kāi)戶型配比物業(yè)類別面積套數(shù)套數(shù)占比高層9765251%11263549%合計(jì)/1287100%18、21、22、28、29、30#13、14、15、1624、25、26#啟示：本案在開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)上需錯(cuò)開(kāi)，本案需在產(chǎn)品品質(zhì)和居住品質(zhì)上做足文章；競(jìng)品分析＞＞招商雍寧府雍寧府戶型配比物業(yè)類別面積套數(shù)占比洋房（6F）124442.1%12922010.5%142964.6%小計(jì)36017.3%高層（18F）85180.9%99117056.0%12143220.7%1421085.2%小計(jì)172882.8%合計(jì)85-1422088100%核心賣點(diǎn)：地鐵口、央企品牌、豪華精裝修；項(xiàng)目占地10.78萬(wàn)㎡，總建23.7萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)15棟6F洋房及16棟18F高層，共2088戶（洋房360，高層1728），精裝交付，洋房主力129㎡；高層主力99㎡；4月25日首開(kāi)16/17/21#總計(jì)324套精裝房源，銷許均價(jià)29194-29330元/㎡，當(dāng)日?qǐng)?bào)名約1000組，開(kāi)盤當(dāng)日去化37套，1成多一點(diǎn)；6月8日暗開(kāi)20#，99㎡、121㎡兩種戶型，總計(jì)108套，99㎡去化一半，121㎡去化較少；去化差主要原因：項(xiàng)目推廣周期短、蓄客不足；客戶回籠次數(shù)少，教育不到位；續(xù)銷情況：最近開(kāi)盤至今續(xù)銷約90套，整案合計(jì)230套左右，說(shuō)明對(duì)于擁有會(huì)所配套、裝標(biāo)高端產(chǎn)品還是認(rèn)可的。啟示：本案應(yīng)提升產(chǎn)品品質(zhì)；推廣做充足，蓄客充足的情況下再開(kāi)盤，同時(shí)業(yè)務(wù)回籠動(dòng)作做足、價(jià)值教育到位。競(jìng)爭(zhēng)訴求區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是120㎡產(chǎn)品重合度高，本案當(dāng)依托優(yōu)越的老山資源，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)、第一精裝標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品形態(tài)及墅區(qū)居住舒適度進(jìn)行差異化營(yíng)銷競(jìng)品分析＞＞競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)1市場(chǎng)分析3客戶分析2競(jìng)品分析4定價(jià)策略客戶分析＞＞110-130㎡洋房客戶居住區(qū)域年齡段以浦口、建鄴、鼓樓區(qū)為主江北:41%建鄴區(qū):33%鼓樓區(qū):6%以25-40歲為主25-30歲:21%30-35歲:19%35-40歲:11%40-45歲：9%以環(huán)境改善、品質(zhì)改善、首套自住為主環(huán)境改善:51%品質(zhì)改善:17%首套自住:16%以浦口、建鄴、外省、江寧為主浦口區(qū):37%建鄴區(qū):27%外省:10%江寧區(qū)：8%工作區(qū)域置業(yè)目的江北客占比40%，建鄴客30%，多以25-40歲的中青年群體為主環(huán)境改善客占5成，其次為品質(zhì)改善及首套自住客戶客戶分析＞＞110㎡成交客戶描摹特征一：首次置業(yè)，地緣客或受河西擠壓外溢，30歲以內(nèi)，單身未婚，暫無(wú)學(xué)區(qū)需求，自駕交通抗性弱，現(xiàn)場(chǎng)展示體驗(yàn)良好，從而認(rèn)可項(xiàng)目裝修、園林等產(chǎn)品品質(zhì)、高端調(diào)性；成交分析：原計(jì)劃考慮金地風(fēng)華國(guó)際97㎡戶型，兩次未搖中，主要為首套自??；起初對(duì)于學(xué)區(qū)與位置有抗性，后來(lái)通過(guò)引導(dǎo)，現(xiàn)在未結(jié)婚，還沒(méi)女朋友，暫不急，自己開(kāi)車通行，距離覺(jué)得離核心區(qū)就10分鐘，后期5橋通了也很便利；對(duì)比核心區(qū)，覺(jué)得這里漲幅沒(méi)有核心區(qū)快，但通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)景觀、樣板間、會(huì)所的體驗(yàn)展示，對(duì)于本項(xiàng)目認(rèn)可點(diǎn)在于項(xiàng)目的高逼格，認(rèn)可后期的會(huì)所、泳池配套，自己喜歡健身，符合自己的需求，同時(shí)說(shuō)出去也有面子；考慮110㎡是因?yàn)樵鹿毫π↑c(diǎn)，首付父母出，貸款自己還；王迪：26歲，單身，住橋北，工作在奧體，首次置業(yè)成交分析：外地人，目前在河西萬(wàn)達(dá)上班，租房子住；河西房子買不起，所以考慮江浦，年紀(jì)小，學(xué)區(qū)不太關(guān)注，江浦所有項(xiàng)目基本都看過(guò)，決策權(quán)在父母，父母對(duì)品質(zhì)有一定要求（父親在國(guó)企，母親是教師），認(rèn)可后期小區(qū)園林景觀包括工程質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)交付的看了實(shí)地大概位置，樓間距也很認(rèn)可。楊亦：24歲，未婚，住河西，工作在河西，首次置業(yè)投資對(duì)比會(huì)所配套裝修品質(zhì)河西外溢認(rèn)可品質(zhì)園林建筑客戶分析＞＞110㎡成交客戶描摹成交分析：客戶目前跟父母住在河西，現(xiàn)在在江浦上班；自己準(zhǔn)備單獨(dú)買房，主要考慮江浦，離上班近點(diǎn)，對(duì)比項(xiàng)目比較多，認(rèn)可我們整體老山的自然環(huán)境加項(xiàng)目是低密的物業(yè)形態(tài)，整個(gè)自然生活體驗(yàn)較好，同時(shí)認(rèn)可我們整體的建筑，父母河西置業(yè)多次，對(duì)品質(zhì)有一定追求，考慮110㎡主要是后期自己住，小點(diǎn)就行，不需要那么大。張慧鵬：27歲，住河西，工作在浦口法院，與父母分巢成交分析：客戶為夫妻二人，現(xiàn)住在河西南湖板塊，老小區(qū)，主要考慮品質(zhì)改善；目前夫妻二人在家開(kāi)淘寶店，平時(shí)開(kāi)車出行，對(duì)于公共交通不在意，自己之前在網(wǎng)上了解過(guò)，不過(guò)覺(jué)得我們項(xiàng)目是高端項(xiàng)目，不曉得我們有小戶型，了解了之后，非常認(rèn)可項(xiàng)目裝修品質(zhì)和會(huì)所等配套，覺(jué)得可以買一套小面積就能享受到相同的會(huì)所配套，同等的高端服務(wù)，在沒(méi)有自己中意的戶型情況下，依然下定。徐艷：28歲，住河西，淘寶創(chuàng)業(yè)，品質(zhì)改善圈層擠入低密墅區(qū)裝修標(biāo)準(zhǔn)自然環(huán)境老山環(huán)境高端圈層特征二：品質(zhì)改善或與分巢自住，圈層擠入，低門檻入住高端改善盤，認(rèn)可項(xiàng)目低密墅區(qū)，老山環(huán)境，以及裝修品質(zhì)客戶分析＞＞110㎡成交客戶描摹特征三：養(yǎng)老目的，老山環(huán)境與本案內(nèi)部的景觀為核心驅(qū)動(dòng)力，同時(shí)認(rèn)可項(xiàng)目裝修品質(zhì)客戶語(yǔ)錄：“客戶48歲，至今未婚，與父母一起住，父母現(xiàn)在快80歲，南大教授，退休金45000/月，自己已經(jīng)內(nèi)退，一家人都不工作；考慮這邊主要認(rèn)可項(xiàng)目老山環(huán)境，方便父母養(yǎng)老；自己需求3房2衛(wèi)，周邊樓盤也看了，覺(jué)得我們裝標(biāo)不錯(cuò)，比較認(rèn)可。對(duì)于交通、商業(yè)無(wú)感，周邊有菜場(chǎng)、醫(yī)院等基本配套就行，父母覺(jué)得老山的大環(huán)境加上社區(qū)的小環(huán)境都很適宜養(yǎng)老居住?！蓖趵祝?8歲，退休，養(yǎng)老老山環(huán)境社區(qū)景觀裝標(biāo)品質(zhì)購(gòu)買邏輯河西及主城外溢的品質(zhì)首置，分巢客戶；以老山及內(nèi)部景觀價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的養(yǎng)老客群；對(duì)高品質(zhì)生活有追求；低密墅區(qū)形象吸引，高端圈層的擠入?？蛻舴治觯荆?00㎡客戶定位1市場(chǎng)分析3客戶分析2競(jìng)品分析4定價(jià)策略定價(jià)策略＞＞整盤樓棟價(jià)值梯次梯隊(duì)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)樓棟A-6#A-5#A-7#A-8#A-9#A-4#A-3#A-2#A-1#排名123456789戶型170170170143110/130140140140110/120/130套數(shù)（戶）403640446654605460梯隊(duì)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)樓棟A-12#A-13#A-14#A-11#A-15#A-16#A-19#A-17#A-18#A-10#A-20#排名1234567891011戶型140/170170170140/170140140140140140110/120/130120/140套數(shù)（戶）6622226258585758588888一期洋房樓棟價(jià)值排序：A12＞A13＞A14＞A11＞A15＞A16＞A19＞A17＞A18＞A10＞A20二期洋房樓棟價(jià)值排序：A6＞A5

＞A7

＞A8

＞A9

＞A4

＞A3

＞A2

＞A1A1#/29100A2#/30252A3#/29700A4#/29500A5#/30200A7#/29910A8#/32018A9#/29500A20#/27000A10#/26700A19#/28000A11#/34880A12#/35130A18#/27200A17#/27500A16#/28200A15#/27620B7#/29700B6#/29300B5#/30056B4#/29700B3#/31355B2#/29000B1#/28500B9#/29700B10#/29700B11#/29700A6#/34000A14#/29000A13#/29300B8#/29700一梯次二梯次三梯次1-B洋房樓棟價(jià)值排序：B11＞B10

＞B9＞B8

＞B6＞B5＞B4

＞B7＞B3＞B2＞B1梯隊(duì)第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)樓棟B11#B10#B9#B8#B6#B5#B4#B7#B3#B2#B1#排名1234567891011戶型100100120120100100/120120100120100/120100套數(shù)（戶）5454363666666666666666定價(jià)策略＞＞G37首批取證樓棟首次取證B7#、B10#、B11#，總計(jì)174套；本次主要推售面積為100㎡標(biāo)準(zhǔn)層和底復(fù)房源；本次推售面積為18581.54㎡，貨值約5.6億。樓棟戶型套數(shù)面積（m2）戶型占比B7#100㎡標(biāo)準(zhǔn)層60套6125.4㎡34.5%底復(fù)144㎡6套866.76㎡3.5%B10#100㎡標(biāo)準(zhǔn)層48套4927.2㎡27.5%底復(fù)144㎡6套866.69㎡3.5%B11#100㎡標(biāo)準(zhǔn)層48套4927.2㎡27.5%底復(fù)144㎡6套868.29㎡3.5%合計(jì)174套18581.54㎡100%B7B10B11定價(jià)策略＞＞G37市場(chǎng)定價(jià)本項(xiàng)目以市場(chǎng)比較法確定項(xiàng)目基價(jià)參考因素權(quán)重分值金地風(fēng)華國(guó)際招商雍寧府中海原山銀城悅見(jiàn)山區(qū)位價(jià)值30%100110339829.49829.410030交通、配套20%10011022105211052111022周邊環(huán)境15%1009814.79514.259514.2510015樓盤規(guī)劃15%1009814.79013.59514.259814.7開(kāi)發(fā)商品牌10%1001001010510.51101110810.8物業(yè)管理10%100959.5969.6969.6989.8合計(jì)100%100103.998.2599.5102.3參考價(jià)格29354.1929941.9829639.2029812.32比準(zhǔn)價(jià)格30499294182949130498權(quán)重30%20%20%30%權(quán)重價(jià)格8806.265988.405927.848943.70計(jì)算結(jié)果29666.19以本項(xiàng)目100分作為基準(zhǔn)，90-110分定價(jià)策略＞＞水平價(jià)差&樓棟價(jià)差B7#戶型060504030201102.09102.09102.09102.09102.09102.09平面差30050050080010001500均單價(jià)297502995029950302503045030950最高單價(jià)302003040030400307003090031400最低單價(jià)293002950029500298003000030500均總價(jià)303717830575963057596308822331086413159686最高總價(jià)308311831035363103536313416331545813205626最低總價(jià)299123730116553011655304228230627003113745B11#戶型060504030201102.65102.65102.65102.65102.65102.65平面差250025002500300040005000均單價(jià)318503185031850323503335034350最高單價(jià)322003220032200327003370034700最低單價(jià)315003150031500320003300034000均總價(jià)326940332694033269403332072834233783526028最高總價(jià)330533033053303305330335665534593053561955最低總價(jià)323347532334753233475328480033874503490100B10#戶型060504030201102.65102.65102.65102.65102.65102.65平面差120010001000100010001500均單價(jià)305503035030350303503035030850最高單價(jià)309003070030700307003070031200最低單價(jià)302003000030000300003000030500均總價(jià)313595831154283115428311542831154283166753最高總價(jià)317188531513553151355315135531513553202680最低總價(jià)310003030795003079500307950030795003130825水平價(jià)差B7#：西戶臨馬路，北靠幼兒園，作為推貨中價(jià)格最低產(chǎn)品，東西戶最高價(jià)差1200元/㎡；水平價(jià)差B10#：東西戶價(jià)值相對(duì)均衡，西戶與中戶價(jià)差200元/㎡，東戶最鄰近疊墅片區(qū)，單價(jià)高500元/㎡；水平價(jià)差B11#：東3戶更接近中央景觀區(qū)，單價(jià)上較西戶最高差2500元/㎡；樓棟價(jià)差B11#＞10#＞