地基操列三)：金合同投議風(fēng)求合同款

地產(chǎn)基金操系列（三：基金合和投資協(xié)議風(fēng)控要求及合同條設(shè)置西政資本西政投資集下屬企業(yè)，西政投資集團(tuán)是西南政法大地產(chǎn)、金融圈校友傾心打造的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)臺(tái)。集團(tuán)主私募投資、創(chuàng)投資，主要資方向?yàn)榈禺a(chǎn)、高新科技、互聯(lián)網(wǎng)文化傳媒、創(chuàng)新金融等產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)下設(shè)政地產(chǎn)金融究院，專門(mén)從金融/融資產(chǎn)品設(shè)計(jì)、稅務(wù)劃、跨境投資、房地產(chǎn)全業(yè)鏈實(shí)務(wù)研與顧問(wèn)工作。迎任何形式溝通、交流和作，歡迎推地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓/融資項(xiàng)目、創(chuàng)融資項(xiàng)目，薦者重謝。目錄、增信擔(dān)保措施投資人權(quán)益護(hù)二、投資議風(fēng)控要求及同條款設(shè)置一）抵押條款設(shè)置（二）權(quán)質(zhì)押條款的置（三）保擔(dān)保條款的設(shè)（四）擔(dān)保司或其他第三擔(dān)保條款設(shè)置（五對(duì)項(xiàng)目公的監(jiān)管條款（六）監(jiān)管資金使用及歸集（七股權(quán)受讓回購(gòu)與退條款的設(shè)置（八）明承諾條款九）違約責(zé)任排產(chǎn)項(xiàng)目而，若以地產(chǎn)基的方式進(jìn)行資，往往不僅會(huì)在金合同中設(shè)相關(guān)投資權(quán)益保護(hù)條在基金對(duì)項(xiàng)目投資協(xié)議中會(huì)設(shè)置某些殊條款實(shí)現(xiàn)基金投資人權(quán)保護(hù)。對(duì)此本文將從私募金投資人權(quán)保護(hù)角度出發(fā)，結(jié)基金合同投資協(xié)議中于投資人權(quán)保護(hù)的相關(guān)條本文作該系列

的上篇，要從投資協(xié)角度出發(fā)，對(duì)金投資相關(guān)風(fēng)控措施及投人權(quán)益保護(hù)條款進(jìn)行闡述，期為同業(yè)人提供參考特別聲明本文僅為市場(chǎng)上的業(yè)務(wù)操作情況的總結(jié)，不代表筆對(duì)其合法合性的認(rèn)可。一增信擔(dān)保措與投資人權(quán)益護(hù)現(xiàn)行的基投資，投資人越來(lái)越關(guān)注基金的增信擔(dān)保措的設(shè)置，以證其收益的實(shí)。對(duì)此，本隊(duì)亦在年月17日的推文《資管產(chǎn)品增信擔(dān)保施設(shè)計(jì)與保底保收之合規(guī)設(shè)計(jì)實(shí)操分析》一中，從產(chǎn)品及資金端兩方對(duì)常見(jiàn)的增擔(dān)保措施進(jìn)行總結(jié)（具體可參見(jiàn)下表正如本團(tuán)以往文章的析，現(xiàn)行的監(jiān)法規(guī)限制對(duì)投資人行保本保收。下表亦作出關(guān)分析，在品端設(shè)置對(duì)投人的回購(gòu)、額補(bǔ)足條款，能涉嫌“保保收益”的相安排。對(duì)此一般的增信擔(dān)措施主要在資端及經(jīng)營(yíng)管層面設(shè)置。而關(guān)于增信擔(dān)保措施的設(shè)置往往不會(huì)寫(xiě)在基金同主文中，主要體現(xiàn)在基的對(duì)外投資議中。在進(jìn)產(chǎn)品備案時(shí)協(xié)會(huì)有時(shí)亦會(huì)饋要求披露關(guān)增信擔(dān)保措或直接要求交投資協(xié)議。如上文所述若存在產(chǎn)品端定回購(gòu)?fù)顿Y持有的基金份或?qū)ν顿Y人益進(jìn)行差額足，則有可涉嫌保本保收，而被協(xié)會(huì)為存在瑕疵，予備案。在募股權(quán)投資基中，若其他體在投資端受基金持有的目公司的股權(quán)，然筆者認(rèn)為為一般的增擔(dān)保措施，但不排除協(xié)會(huì)審核時(shí)認(rèn)定為其有保本

保收益之。因而，目實(shí)際操作中，存在投資端三方主體受讓金持有的項(xiàng)公司的股權(quán)，亦有機(jī)構(gòu)選擇不予披露的情形二、投資協(xié)風(fēng)控要求及合條款設(shè)置（）抵押條款的置1.土地使用權(quán)抵押條的設(shè)置關(guān)于項(xiàng)公司土地使用抵押條款一可設(shè)置為“項(xiàng)公司將位于XXX面積為…㎡的國(guó)有土使用權(quán)（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目用地，具體以證載為）抵押至基名下，并自基備案完成之起XXX個(gè)工作日內(nèi)辦妥抵押登記手續(xù)此外，在項(xiàng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，如進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸，還應(yīng)注意約解押及辦理押的相關(guān)事項(xiàng)約定“若基同意項(xiàng)目公司請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款基金應(yīng)配合辦解押及開(kāi)發(fā)的二押手續(xù)。另外，在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，亦需解土地抵押，但時(shí)可再投資議中約定共同管或與開(kāi)發(fā)銀行共同監(jiān)管銷(xiāo)售賬戶相事宜。2.加在建工程抵押在足在建工程押條件時(shí)，辦理在建工抵押至基金下的相關(guān)手續(xù)（二）股權(quán)質(zhì)押條款的設(shè)置基金投資于SPV再接股權(quán)資于項(xiàng)目公的架構(gòu)中，約定將公及或項(xiàng)目公司股權(quán)部分或全部質(zhì)押于基名下，作為押擔(dān)保。出于信的目的，存在其他第三愿意作為擔(dān)方，亦可約定將其第三方的股質(zhì)押于基名下等相關(guān)容三）保證擔(dān)條款的設(shè)置關(guān)于保證擔(dān)可約定實(shí)際控制XXX其配偶XXX或其他第三方供連帶責(zé)任證四）擔(dān)保公或其他第三方

擔(dān)保條款置在擔(dān)保措不足的情況下，資人可能會(huì)求其他擔(dān)保司或其他第方在投資端提相關(guān)擔(dān)保（五）對(duì)項(xiàng)目公的監(jiān)管條款證照監(jiān)管般在投資協(xié)中會(huì)約定“項(xiàng)目司的公章、務(wù)章、營(yíng)業(yè)執(zhí)、開(kāi)戶許可、土地證、售網(wǎng)簽密鑰等要文件、資料主要印鑒、照等資料需交基金保管調(diào)整組織架構(gòu)若項(xiàng)目公司為有限責(zé)任公司型，董事會(huì)成員為董事會(huì)議的表決，實(shí)行一人一票具體表決程可在公司章程作出約定，常出于對(duì)董事決策的控制會(huì)約定基金選多數(shù)董事會(huì)員。如基金投后，董事會(huì)X名成組成，其中基金委派X名成員，XXX委派Y名對(duì)于一般事項(xiàng)取簡(jiǎn)單多數(shù)則，但涉及修公司章程、減資、對(duì)外擔(dān)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)外投資、對(duì)外融資等能影響基金全的重大事項(xiàng)全體董事一致同意能通過(guò)。若金以股權(quán)投資式投資于項(xiàng)公司，則可賦予基金對(duì)目公司重大事的一票否決。該權(quán)利的獲需與項(xiàng)目公其他股東達(dá)成致意見(jiàn)。3.財(cái)務(wù)人員的委派金委派人員任項(xiàng)目公司的務(wù)人員，對(duì)資使用進(jìn)行監(jiān)。修改公司章程就董事會(huì)議事規(guī)則、股東會(huì)議事規(guī)則等項(xiàng)需修改公章程，以將對(duì)投資人的保護(hù)落到實(shí)處六）監(jiān)管資金使用及歸集投資協(xié)議中，常會(huì)明確資金的終用途及預(yù)的劃款時(shí)間。不托管的情下，出于對(duì)資使用的監(jiān)管歸集相關(guān)投資益，在投資協(xié)議中

約定資金用于指定的途與目的，要封閉監(jiān)管全賬戶，預(yù)留金授權(quán)的個(gè)名章，同時(shí)基持有賬戶的級(jí)（如開(kāi)通網(wǎng)銀）（七）股權(quán)受讓回購(gòu)與退出款的設(shè)置對(duì)股權(quán)受讓/回購(gòu)款筆者認(rèn)為可以為主動(dòng)回購(gòu)及被動(dòng)回兩種情形，即項(xiàng)目方原股東或相關(guān)主體到期主動(dòng)要求回購(gòu)及因存在項(xiàng)方對(duì)基金的違而被動(dòng)回購(gòu)關(guān)于回購(gòu)條款投資協(xié)議亦做相關(guān)約定，約定回購(gòu)的件、回購(gòu)主體鎖定回購(gòu)價(jià)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓工變更的辦理回購(gòu)擔(dān)保、違責(zé)任承擔(dān)等題。除此之外為了充分?；鹄妫〞?huì)由甲方（權(quán)持有方乙方（回方丙方（擔(dān)保方另行簽署股回購(gòu)協(xié)議。關(guān)回購(gòu)協(xié)議的關(guān)內(nèi)容具體可見(jiàn)本公眾號(hào)西政資本”的續(xù)推文。1.主動(dòng)股權(quán)回購(gòu)/股權(quán)受讓筆者界的主動(dòng)回購(gòu)主系由項(xiàng)目公原股東或相主體，在基金對(duì)項(xiàng)目投資期滿或在明股實(shí)債類基金投資中，在基金按照投資協(xié)議的要求收回相關(guān)本金及利息后，項(xiàng)目公原股東或其相關(guān)方主動(dòng)要回購(gòu)基金持的項(xiàng)目公司股權(quán)。基金現(xiàn)退出。被動(dòng)股權(quán)回購(gòu)股權(quán)受讓被動(dòng)股權(quán)購(gòu)股權(quán)受讓通常系指項(xiàng)目方存在違約行為或者在明股實(shí)投資中未能照投資協(xié)議的定向基金按足額向支付金及相關(guān)利的，由基金要求原東或相關(guān)主按照約定價(jià)格受讓其有的項(xiàng)目公司股權(quán)，并由第三方作為擔(dān)保實(shí)現(xiàn)退出。常見(jiàn)的違約行包括但不限如下

幾種情況具體需根據(jù)目的實(shí)際情況一步約定（）目公司出破產(chǎn)、清算限）項(xiàng)目公司控股東或項(xiàng)目公司本身現(xiàn)重大誠(chéng)信題，如作出投資方知情的賬外營(yíng)方式隱項(xiàng)目公司實(shí)經(jīng)營(yíng)情況3項(xiàng)目公司股東或保證人未照協(xié)議約定行回購(gòu)基金持項(xiàng)目公司股的義務(wù)的行（4）項(xiàng)目公司發(fā)生訴訟、仲裁等重大事件（通常會(huì)對(duì)重事件作出明，如訴訟標(biāo)的一定數(shù)額5）未按投資議的約定按足額支付本金利息（該條通常在明股實(shí)債資中（6）存在其他違背資協(xié)議的行，如未按期簽項(xiàng)目進(jìn)度文如城市更新項(xiàng)的拆補(bǔ)協(xié)議影響項(xiàng)目進(jìn)度行為）其他損害基金利益的行為。對(duì)于回購(gòu)條款的約，一般包括下幾方面的內(nèi)（1）回購(gòu)條件的觸發(fā)（即文提及的引主動(dòng)回購(gòu)和被回購(gòu)的條件（2回購(gòu)日的定及通知（）回價(jià)款的鎖定4）回?fù)?dān)保措施的約定）工商變更及工商變更手續(xù)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)，并且明因辦理工商更的股權(quán)轉(zhuǎn)讓議與回購(gòu)條或回購(gòu)協(xié)議一致的，以購(gòu)協(xié)議為準(zhǔn)（6）違責(zé)任及救濟(jì)對(duì)于明股債的投資，往往會(huì)約定發(fā)生違約行為或出現(xiàn)違約情形之日約定上浮一比例的融資款收益；要求擔(dān)擔(dān)保責(zé)任或告提前到期；對(duì)于能履行回購(gòu)務(wù)或拒絕回購(gòu)的，按照購(gòu)價(jià)格的每一定比例支付約金，逾期過(guò)一定時(shí)間的承擔(dān)回購(gòu)價(jià)一定比例的違金（八）聲明

諾條款在資協(xié)議中往會(huì)設(shè)置一系列聲明與承諾款，聲明與承的內(nèi)容包括不限于：簽約體的合法有效續(xù)，如各均按照其各成立地的法律法成立并有存續(xù)；2.同簽署經(jīng)合法授權(quán)并對(duì)其具有制約束力條；合同的簽署不存在其潛在的違約為；4.債務(wù)劃斷原則，如項(xiàng)目公存在未披露債務(wù)，賦予基金選擇解除合同或者繼續(xù)履行權(quán)利；若基選擇繼續(xù)履行則由債務(wù)人保證人在指定間內(nèi)解決相債務(wù)，并且承不得影響項(xiàng)進(jìn)展；5.目期限的完成承諾如保證在約時(shí)間前取得工許可證、售許可證等，除非基金同延期，否則為違約等。6.他股東同放棄優(yōu)先購(gòu)權(quán)的承諾。項(xiàng)公司其他股東同出具放棄優(yōu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承諾，項(xiàng)目違約且法償還、基處置項(xiàng)目公股權(quán)時(shí)放棄優(yōu)購(gòu)買(mǎi)權(quán)（九）違約責(zé)任安對(duì)違約責(zé)任約定才真正將關(guān)權(quán)益落到處。違約責(zé)任款的約定具需根據(jù)項(xiàng)目的際情況進(jìn)行對(duì)于真股投資言，一般存基金違約的情，大多通過(guò)權(quán)回購(gòu)的方式行違約設(shè)置而對(duì)于明股實(shí)的操作，部機(jī)構(gòu)會(huì)選擇作如下的約定：若未時(shí)足額償還金及利息的或存在其他反投資協(xié)議約定的違約情的，自違約之日起X個(gè)工作日內(nèi)仍未糾的，則基金權(quán)選擇：1．要繼續(xù)履行合同，并要求按照應(yīng)付未付的款項(xiàng)向基金每日支付一定比例的違金，直至糾違約行為之日。．宣布全部未

到期的債提前到