遠洋太湖宸章定價及開盤保障報告

2018.6.27蘇南分中心遠洋太湖宸章營銷部事業(yè)三部2目錄第一部分無錫市近期市場動態(tài)及項目競爭環(huán)境分析第二部分首開前客戶摸排結果分析第三部分開盤定價策略及價格體系開盤保障方案第四部分1.1無錫市市場背景無錫近兩年全市量價走勢無錫自2016年10月前，因市場受投資客影響受到波動，成交量呈井噴狀態(tài)，同時價格也漲幅較快；2016年10月以后，限購，限價等政策的相繼出臺，市場處于平穩(wěn)去化狀態(tài)；2018年以來，無錫市場目前呈現(xiàn)高位盤整的狀態(tài)，多數(shù)前期地王項目已入市。政策維穩(wěn)、限價持續(xù)，嚴控價格波動，定價需合理十九大：將加快推進房地產(chǎn)供給側結構性改革，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，實現(xiàn)“住有所居”目標。備注：調控持續(xù)，改善型購房者受限明顯，剛需市場受拆遷影響依舊火熱。1.1無錫市市場背景

地方政策預售政策高層建筑完成主體結構三分之一以上，多層1/2以上，別墅需結構封頂。資金監(jiān)管政策對商品房預售資金實施專用賬戶監(jiān)管，提取監(jiān)管資金節(jié)點如下：1、多層建筑完成50%形象進度或者高層建筑完成30%形象進度的，累計申請使用資金額度不得超過入賬重點監(jiān)管資金的40%；2、形象進度達到主體結構封頂?shù)?，累計申請使用資金額度不得超過入賬重點監(jiān)管資金的60%；3、形象進度達到內外粉刷施工完成，累計申請使用資金額度不得超過入賬重點監(jiān)管資金的70%；4、通過竣工驗收的，累計申請使用資金額度不得超過入賬重點監(jiān)管資金的95%。限購/限貸政策限購政策：非本市戶籍限購1套。限貸政策：首套房，首付3成；二套房，首付4成，利率上浮10%。公積金貸款政策首次，首付2成；第二次，首付3成。借款人一人符合貸款條件，最高貸款額度為30萬元；借款人及配偶均符合貸款條件，最高貸款額度為60萬元。開發(fā)貸放款對形象進度要求項目四證齊全后根據(jù)實際付款進度比例放款。稅收征收政策契稅政策：≤90㎡，契稅為全額1%；＞90㎡的首套房，契稅為全額1.5%；＞90㎡的二套房，契稅為全額2%。落戶政策凡在無錫市租住經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅同時具備參加我市城鎮(zhèn)社會保險申領(簽注)《江蘇省居住證》均滿五年(宜興為均滿三年)條件的準子本人、配偶和未成年子女來錫落戶其他政策無。1.1無錫市市場背景新吳區(qū)區(qū)近一年來供需基本持平，主力成交面積段為80-100㎡，100-120㎡，120-144㎡，目前名義去化周期在20個月左右。物業(yè)類型小高層、多層、疊加、聯(lián)排開盤時間2011/10/30樓板價2684元/㎡（13年10月出讓價格），3766元/㎡（13年10月），4939元/㎡（2010年11月）開發(fā)單位協(xié)信、啟迪協(xié)信地址太科園具區(qū)路以南、秀景路以北車位配比車位比1:1均價

14000-15000元/㎡建筑面積21.5萬㎡占地面積15.3萬㎡總戶數(shù)2423戶容積率1.4裝修情況毛坯銷售動態(tài)：在售一期少量聯(lián)排別墅，建筑面積約300-370㎡左右價格動態(tài)：聯(lián)排16000-17000元/㎡，總價610-620萬推廣動態(tài)：無1.2市場分析-競品分析-啟迪協(xié)信阿卡迪亞120㎡3室2廳125㎡3室1廳145㎡3室1廳144㎡3室2廳物業(yè)類型小高層、別墅開盤時間2013/11/21樓板價2445元/㎡開發(fā)單位積水置業(yè)地址菱湖大道以西、湖景路以北車位配比1:0.6均價19000-20000元/㎡建筑面積13.9萬方占地面積12.7萬方總戶數(shù)744容積率1.1裝修情況精裝銷售動態(tài)：小高層，戶型面積1125、145、190㎡以及頂復240~305㎡；雙拼別墅，面積380~441㎡；聯(lián)排別墅，面積300~310㎡，疊加別墅240~270㎡價格動態(tài)：小高層125、145、240㎡均價21000-24000元/㎡，190、305㎡均價25000-30000元/㎡。別墅總價650-2070萬推廣動態(tài)：無1.2市場分析-競品分析-積水裕沁湖畔庭銷售動態(tài)：A8#、B9#樓高層房源，型面積96、110、129平，僅剩余一樓房源；價格動態(tài)：高層剩余一樓房源，在售11000元/㎡；推廣動態(tài)：預計5月底到6月初推出新品，面積96、110平房源，另外還將推出電梯洋房產(chǎn)品，對外報價約13500元/㎡左右；物業(yè)類型小高層開盤時間預計2018年5月18地址長江南路與新華路交匯處車位配比1:1.03均價在售11000元/㎡建筑面積32.4萬方占地面積13.3萬方總戶數(shù)1259容積率1.86裝修情況精裝96㎡3室2廳1衛(wèi)110㎡3室2廳129㎡4室2廳2衛(wèi)98㎡3室2廳1衛(wèi)1.2市場分析-競品分析-正大萬物城銷售動態(tài)：預計6月30日開盤推出A地塊8-16層小高層，戶型建筑面積約98-125㎡，預計均價約13000元/㎡；推廣動態(tài)：項目于6月16日示范區(qū)開放，推廣語43萬方全結構居住大城。物業(yè)類型高層、洋房、商鋪開盤時間預計2018年6月30日地址長江南路和宅基浜交叉口西南側車位配比1:0.9均價預計13000元/㎡建筑面積43萬方占地面積24萬方總戶數(shù)3000容積率1.3裝修情況簡裝1.2市場分析-競品分析-寶龍世家98㎡108㎡116㎡118㎡129㎡A區(qū)鳥瞰圖萬科于2017年1月18日收購原太科園國信觀湖灣地塊，項目占地總面積約為40萬平米，尚未開發(fā)的C、D地塊擬定打造為長三角地區(qū)豪宅的標桿。2018年5月25日萬科太科園項目開始對外宣傳。1.2市場分析-競品分析-萬科國信地塊1.3市場總結土拍火熱，市場暴漲背后，導致無錫樓市調控升級，“錫四條”將商品住房、二手住房全面納入“限賣”范疇，至此，限貸、限購、限價、限售，此輪調控窗口期的一整套大招無錫已經(jīng)全部用上。2017年7月出臺新政策，無錫住宅購房低于60平米不能落戶2016年市場暴漲后，地王頻現(xiàn)，一系列高壓政策覆蓋全住宅市場價格仍處上行通道，但漲幅放小，成交低位徘徊2017年受政策面及市場供應的影響，無錫房價的增速明顯放緩，市場成交量明顯下滑，創(chuàng)5年來最低。12目錄第一部分無錫市近期市場動態(tài)及項目競爭環(huán)境分析第二部分首開前客戶摸排結果分析第三部分開盤定價策略及價格體系開盤活動籌備第四部分2.1、成交客戶分析（洋房）成交客戶現(xiàn)居住區(qū)域主要集中在項目周邊，新安占比24%位居第一；其次為太湖新城占比19%?？蛻糁饕闹脴I(yè)目的為改善型置業(yè)占比74%，符合之前對洋房客戶群體的預判。成交客戶首付比例五成居多，占比84%，極少部分客戶選擇一次性付款?？蛻糁饕闹饕母犊罘绞綖榻M合貸款占比55%，客群主要是企事業(yè)單位的職員。2.1、成交客戶分析（洋房）典型客戶群描摹首改、改善類客群居住現(xiàn)狀項目區(qū)域內、老濱湖區(qū)、梁溪區(qū)的中高品質社區(qū)內太湖新城的次新中高品質社區(qū)內2-3房高層或3房及以上的洋房業(yè)態(tài)置業(yè)動因對洋房業(yè)態(tài)及項目品質的認可，想將高層物業(yè)置換成洋房具備低密業(yè)態(tài)的居住經(jīng)歷，希望延續(xù)類似的生活體驗因財富積累的物業(yè)自然向上置換置業(yè)次數(shù)1-3次業(yè)態(tài)改善從高層到洋房的居住遞進面積改善從中小面積產(chǎn)品向更大面積洋房產(chǎn)品的更替環(huán)境改善從梁溪區(qū)等外區(qū)向環(huán)境更優(yōu)的新城改善2.1、成交客戶分析（洋房）居住區(qū)域：新安、太湖新城為主、濱湖、梁溪為輔核心區(qū)域——新安板塊、太湖新城中的次新社區(qū)重要區(qū)域——老濱湖區(qū)及梁溪、南長板塊補充區(qū)域——無錫市的剩余其他區(qū)域業(yè)態(tài)改善從高層到洋房的居住遞進面積改善從中小面積產(chǎn)品向更大面積洋房產(chǎn)品的更替環(huán)境改善從梁溪區(qū)等外區(qū)向環(huán)境更優(yōu)的新城改善典型客戶群描摹2.1、成交客戶分析（洋房）工作情況：太科園、濱湖區(qū)為主，消費能級高工作區(qū)域太科園、新安及濱湖區(qū)各企業(yè)、政府機關與事業(yè)單位梁溪、南長板塊、太湖新城、新區(qū)各企業(yè)單位無明顯地域特征的私企業(yè)主、少量外地客戶行業(yè)分布金融、制造、IT、教育、醫(yī)療、政府類職業(yè)階層企業(yè)中高層管理者、事業(yè)單位、公務員、私企業(yè)主典型客戶群描摹2.1、成交客戶分析（洋房）置業(yè)敏感點：環(huán)境產(chǎn)品趨向，價格政策受限置業(yè)關注點業(yè)態(tài)、戶型、環(huán)境置業(yè)抗性單價、限購限貸政策典型客戶群描摹2.1、成交客戶分析（洋房）洋房客群的共性客群類型：改善/區(qū)域/核心——太科園（原住民、拆遷戶、業(yè)緣）重要——太湖新城（原住民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)民、次新社區(qū)）補充——新區(qū)、梁溪區(qū)（原住民）/工作/濱湖區(qū)各企業(yè)、政府機關與事業(yè)單位太科園各科技園梁溪區(qū)、新區(qū)各企業(yè)單位私營業(yè)主/訴求/產(chǎn)品——洋房業(yè)態(tài)及其配套價值環(huán)境——出色的湖居環(huán)境性價——優(yōu)質的產(chǎn)品與價格組合/動因/自然升級——原住名在本土的置業(yè)升級環(huán)境趨向——外區(qū)客群因湖居生活置業(yè)于此業(yè)緣居住——工作于此的高凈值人群的居住2.1、成交客戶分析（洋房）洋房客戶價值需求點洋房業(yè)態(tài)>周邊環(huán)境>板塊規(guī)劃2.1、客戶小結（洋房）小高層客戶價值需求點價格>周邊環(huán)境>板塊規(guī)劃根據(jù)前期客戶排摸，得出洋房客群與小高層客群差異點及共同點品牌，品質居住環(huán)境洋房小高層共性差異2.1洋房客戶分析小結1、整體情況：通過對于遠洋太湖宸章5月25日首開成交客戶的分析得出，項目的主力客群還是集中在項目主陣地周邊5-8公里的地緣性客戶為主，部分太湖新城客戶因為價格因素外溢到本片區(qū)。客戶置業(yè)目的以改善為主體，對于本片區(qū)的自然生態(tài)資源，低密湖居洋房的產(chǎn)品特性尤為認可。目前一批次10棟樓252套洋房產(chǎn)品已基本售罄，二批次洋房貨量供應為104套，目前客戶積累情況盤點（認籌客戶10組，意向客戶12組，合計22組）?？蛻粢砸黄谶z留客戶為主。2、認籌客戶心理預期價格：119方戶型產(chǎn)品客戶預期主要集中在16000-16500元/㎡；129方戶型產(chǎn)品客戶預期主要集中在16500-17000元/㎡；3、認籌客戶付款方式主要以按揭為主，首付比例五成占比84%。4、目前認籌客戶等級分為AB，其中A類客戶占比60％，B類客戶占比40%，需要繼續(xù)加強客戶梳理，強化價值引導，提高客戶房源選擇面（核心工作），實現(xiàn)A、B類客戶等級轉化，確保開盤去化率。2.2、成交客戶分析（小高層）意向客戶現(xiàn)居住區(qū)域主要集中在項目周邊，新安占比44%位居第一；其次為華莊占比25%?？蛻糁饕闹脴I(yè)目的為剛需型置業(yè)占比37%，符合對小高層客戶群體的預判。為什么選擇本案小高層有品質有環(huán)境有地段有空間有價格健康且稀缺的生態(tài)資源本項目對應價值點地段價值逐漸呈現(xiàn)合理的總價區(qū)間為什么選擇太科園板塊-優(yōu)于太湖新城的自然環(huán)境

低于太湖新城的價格-慧湖灣小鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展?jié)摿薮?/p>

政企圈層，高新人才聚集地

-毗鄰錫城頂尖學府

人文起源2.2、小高層客戶分析宜居且有潛力全面優(yōu)+戶型品牌力、產(chǎn)品力客群類型：首置首改/區(qū)域/核心——太科園（原住民、拆遷戶、業(yè)緣）重要——太湖新城（原住民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)民、次新社區(qū)）補充——新區(qū)梁溪區(qū)及蘇州上海（原住民、投資）/訴求/學區(qū)——無地段——未來出色的區(qū)位價值與配套價格——高性價比低總價的產(chǎn)品/工作/濱湖區(qū)各企業(yè)、政府機關與事業(yè)單位太科園各科技園梁溪區(qū)、新區(qū)各企業(yè)單位/動因/政策吸引——太科園板塊未來的規(guī)劃價格吸引——等同太湖新城的條件更低的價格品質吸引——地緣環(huán)境下的高品質居住2.2、小高層客戶分析太湖新城客群太科園、新安、華莊本地客群長江路客群梁溪客群老濱湖客群太湖新城-太科園-新區(qū)長江路置業(yè)流動性分析價格流入品質流出學區(qū)品質環(huán)境流入品質環(huán)境流入2.2、小高層客戶地圖學區(qū)品質環(huán)境流入小高層客戶主要集中在項目周邊華莊、新安、太科園板塊，其次為新區(qū)、太湖新城板塊，再次為長江路板塊、崇安板塊、太湖廣場板塊。華莊、新安、太科園太湖新城新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、機場路附近崇安、南長板塊太湖廣場一級客戶二級客戶三級客戶2.2、小高層客戶地圖2.2小高層客戶分析小結1、整體情況：目前項目的主力客群以洋房為主，小高層客群蓄客較少。從目前僅有的小高層意向客戶排摸情況分析可得：小高層客群項目周邊地緣性客戶為主，外溢區(qū)域客戶為輔?？蛻舻哪挲g層相較洋房會更為年輕化，客群對居住環(huán)境及居住舒適度有一定要求。88平和105平產(chǎn)品以剛需客戶為成交主力，120平米產(chǎn)品為首改和部分洋房轉化客戶為主。在小高層的首開3棟樓17#、19#、20#，棟均價實現(xiàn)了價格的合理梯度，確保樓王產(chǎn)品的高溢價，同時也能快速去化低總價客戶，實現(xiàn)量價的雙贏。2、認籌客戶心理預期價格：88平，105平戶型產(chǎn)品客戶預期主要集中在14500-15000元/㎡；120平戶型產(chǎn)品客戶預期主要集中在15500-16000元/㎡；3、認籌客戶付款方式主要以按揭為主，客戶總價承受能力偏弱，首付能力有限。28目錄第一部分無錫市近期市場動態(tài)及項目競爭環(huán)境分析第二部分首開前客戶摸排結果分析第三部分開盤定價策略及價格體系開盤活動籌備第四部分3.1

價格審批情況無錫房地產(chǎn)價格，目前依然受政府限價控制，經(jīng)物價討論后

目前物價批準價格如下：洋房：16500元/平米小高層：15000元/平米3.2整盤貨量貨值盤點根據(jù)物價審批情況，目前項目三期住宅剩余可售貨值9.63億。其中洋房128套，2.59億；小高層448套，7.03億。業(yè)態(tài)樓棟號層數(shù)套數(shù)銷售面積（㎡）均價（元/㎡）總銷額（萬元）洋房126242,93616,1704748136+1243,00716,5004962146+1243,00716,5004962157283,42416,5005650167283,42416,5005650小計

12815,798

25,970高層1716647,38315,000110751816646,28515,19095471916646,28515,00094282016646,28515,00094282116647,78515,190118252216646,28515,19095472316646,28515,1909547小計

44846,593

70,396合計

57662,391

96,3653.2全部貨量盤點樓幢分布預此圖為太湖宸章項目三期住宅總平圖紅色為1批次預售證房源，黃色為二批次預售證房源，綠色為三批次預售證房源。14#13#15#16#17#19#20#12#23#18#21#22#洋房13#、14#、15#、16#，小高層17#、19#、20#，共計296套根據(jù)物價審批情況，目前二批次預售證貨量，總貨值5.1億。其中洋房可售貨值約2.12億；小高層可售貨值約2.9億15#17#二批次預售證貨值盤點物業(yè)類型推售時間樓棟號套數(shù)總銷面積均價

（元/㎡）總銷額

（萬元）洋房7月15日13#243007165004961.5514#2430074961.5515#2834245649.6016#2834245649.60小計

4棟10412862

21222.30小高層8月4日17#6473831500011074.508月18日19#6462859427.509月1日20#6462859427.50小計

3棟19219953

29929.50合計

7棟29632815

51151.8019#20#16#14#13#3.2

二批次預售證貨值盤點洋房最后批次五棟樓根據(jù)產(chǎn)品質素分為洋房中央景觀樓王（13#、14#），洋房次中心區(qū)域（15#、16#），洋房邊緣位置（12#）在樓棟定價方面利用13#、14#景觀樓王做價格標桿，打造項目一線低密稀缺湖景洋房的產(chǎn)品標簽，提升客戶對于本項目二批次洋房的價值認知。結合項目首開邊套比中間套去化速度更快的銷售現(xiàn)狀，加大二批次洋房邊套與中間套的價差，實現(xiàn)洋房整體的均勻去話。目前一期余房集中在頂?shù)讓?，去化速度低于平均流速，在二批次洋房定價中降低了頂?shù)讟堑膯蝺r，有利于客戶更好的往頂?shù)讓臃吭醋鲆龑А?.3洋房定價原則343.3.1洋房定價原則1樓棟關系經(jīng)過對樓棟系數(shù)的打分，在二批次5棟洋房中先對樓棟均價作出排序，并制定好各樓棟均價，樓棟排序：13=14＞15=16＞12。

13#樓、14#樓：洋房頂復核心區(qū)域，中央景觀軸，景觀佳，空氣質量私密性好，噪音影響小；

15#樓、16#樓：中央景觀軸，北面與小高層樓間距大，有四大花園，功能活動區(qū)豐富。15#樓東側和16#樓西側為變電站和垃圾收集點，有一定的不利因素；同時小高層17#、18#對于15#東邊套、16#西邊套采光有一定影響。

12#樓：東臨德昇路（非主干道），東側為項目規(guī)劃出入口，后期會有一定的噪音干擾，導致居住舒適感降低；2平面系數(shù)，決定同層房源價差(單價）：東邊套＞西邊套；邊套＞中間套；中間戶型12#不做價差。12#樓東邊套，緊臨項目規(guī)劃出入口，靠近小區(qū)安全紅線，故12#東邊套和西邊套價格做平。13#樓西邊套臨近洋房中央景觀主軸，景觀資源較東邊套更好，故13#東邊套和西邊套價差相對做小。中間套03比02更靠近中央景觀軸，故03>02。14#樓東邊套臨近洋房中央景觀主軸，景觀資源較西邊套更好，故14#東邊套和西邊套價差相對做大。中間套02比03更靠近中央景觀軸，故02>03。15#樓東邊套臨變電站和垃圾回收點，東邊不利因素較多，價差相對做小，且小高層17#對于東邊套的采光有一定影響。中間套03比02更靠近中央景觀軸，采光面也相對較好，故03>02。16#樓西邊套臨變電站和垃圾回收點，西邊不利因素較多，價差相對做小。且小高層18#對于西邊套的采光有一定影響。中間套02比03更靠近中央景觀軸，采光面也相對較好，故02>0316#西邊套臨變電站和垃圾回收點15#東邊套臨變電站和垃圾回收點0403020104030201+2500+100+400+300+1000+35014#中心景觀組團13#中心景觀組團12#東邊套靠出入口，紅線04030201040302010403=0201+3500+100+500+400+1000+450+3500+3503.3.1洋房定價原則

353垂直系數(shù)，決定層差（1樓20套，頂復8套）

1、標準樓棟（6F）,一層為非標戶型,少南次臥，但附贈花園面積約48㎡，定價可以略高,層差排序5＞1＞4＞3＞6＞2;

2、標準樓棟（7F）,一層為非標戶型,少南次臥，但附贈花園面積約48㎡，定價可以略高,層差排序6＞5＞1＞4＞3＞7＞2;3、含頂復的樓棟（13#，14#），頂復贈送露臺約40㎡，定價最高，層差排序6＞5＞1＞4＞3＞2。首批次二批次首批次二批次7F+500+300首批次二批次6F+500+3006F+800+8006+1F+1600+16005F+800+8005F+700+7005F+800+9004F+450+4504F+400+4004F+450+4503F+350+3503F+300+3003F+350+3502F002F002F001F+700+6001F+700+6001F+700+600（紅色字體為本次垂直系數(shù)調整項）二批次洋房垂直系數(shù)修正說明：針對于項目首開洋房底層和頂層（平層戶型）去化速度相對較慢的現(xiàn)狀，在二批次洋房垂直系數(shù)做了調整，適當調低洋房一樓和頂樓的單價，有利于房源引導。4極致差價18%（12#23-202~14#27-601）

3.3.1小高層定價原則1樓棟關系經(jīng)過對樓棟系數(shù)的打分，在7棟小高層中先對樓棟均價作出排序，并制定好各樓棟均價，樓棟排序：21>17>18>22>20>23>19。

21#樓：中軸景觀樓王，南向景觀面好，視野采光無遮擋，通風性極佳。北側有具區(qū)路，噪音有一定影響。

17#樓：湖景樓王，南向景觀面好，視野采光無遮擋，通風較好。東臨德昇路（非主干道），噪音有一定影響。

18#樓：小高層湖景樓王，南向景觀面好，視野采光無遮擋，通風較好。不利因素：西臨凈慧東道，有噪音影響，南向正對凈慧寺，部分客戶介意。

22#樓：小高層次中心區(qū)位置，南向景觀面好，視野采光無遮擋。不利因素：西邊套采光會受到18#的影響，北側有具區(qū)路，噪音有一定影響。20#樓：小高層次中心區(qū)位置，南向景觀面好。不利因素：東邊套采光會受到17#的影響，臨近小區(qū)變電站和垃圾回收點，北側有具區(qū)路，噪音有一定影響。23#樓：小高層邊緣位置，不利因素：與小高層18#樓樓間距較近，低區(qū)采光較差，臨近小區(qū)變電站和垃圾回收點，位于具區(qū)路與凈慧東道交匯處，較嘈雜。19#樓：小高層邊緣位置，不利因素：與小高層17#樓樓間距較近，低區(qū)采光較差，臨近小區(qū)變電站和垃圾回收點，位于具區(qū)路與德昇路交匯處，較嘈雜。3.3.1小高層定價原則23#位于具區(qū)路與凈慧東道交匯處22#次中心區(qū)20#次中心區(qū)040302010403020104030201+1000+150+500+3000+150+500+400+1500+30018#湖景樓王21#中央景觀樓王17#湖景樓王040302010403020104030201+1000+100+500+40000+500+300+1000+4002平面系數(shù)，決定同層房源價差(單價）：小高層水平定價系數(shù)原則上參考小高層水平差打分表定價邏輯：東邊套＞西邊套；邊套＞中間套；中間戶型21#不做價差。

17#樓：東邊套，緊臨項目規(guī)劃出入口，靠近小區(qū)安全紅線，故17#東邊套和西邊套價差相對做小，中間套03比02更靠近中央景觀軸，故03>02。

18#樓：西邊套臨凈慧東道，西邊不利因素較多，故18#東邊套和西邊套價差相對做大，中間套02比03更靠近中央景觀軸，故02>03。19#樓：西邊套因與17#樓樓間距較近，采光受影響較大，西邊不利因素較多，故19#東邊套和西邊套價差相對做大，中間套02比03采光面更好一些，故02>03。20#樓：東邊套因與17#樓樓間距較近，采光受影響較大，東邊不利因素較多，故20#東邊套定價比西邊套低，中間套03比02采光面和景觀視野更好一些，故03>02。22#樓：西邊套因與18#樓樓間距較近，采光受一定影響，故22#東邊套定價比西邊套高，中間套02比03采光面和景觀視野更好一些，故02>03。

23#樓：西邊套臨具區(qū)路與凈慧東道交匯處，西邊不利因素較多，故23#東邊套和西邊套價差相對做大。中間套02比03采光面更好一些，故02>03。3.3.1小高層定價原則3垂直系數(shù)，決定層差

1、（1F-6F），小高層低區(qū)房源，景觀視野相對較差，采光影響較大，故個樓層間層差放大，（層差200-250元/層）；

2、（7F-10F），小高層中區(qū)房源，景觀視野較好，采光影響較小，但看不到湖景，個樓層間層差適中（層差100-150元/層）；3、（11F-12F），小高層中高區(qū)房源，景觀視野好，采光無影響，部分樓棟能看到湖景，樓層間質素差距不大，個樓層間層差較小（層差100元/層）；4、（13F-14F），小高層高區(qū)房源，景觀視野好，采光無影響，部分樓棟能看到湖景，由于當?shù)乜腿簩?3F，14F樓層相對敏感，故和12F采取一致定價；5、（15F），小高層高區(qū)房源，景觀視野好，采光無影響，部分樓棟能看到湖景，絕對的黃金樓層，故樓層差為200；

6、（16F），小高層頂層房源，景觀視野好，采光無影響，部分樓棟能看到湖景，但頂層房源相對略勢，后期不利因素較多，故相對于15F房源價差調整為800。3.3.1小高層定價原則17#、18#、20#、21#、22#樓層差19#、23#樓層差16F-80016F-80015F20015F20014F014F013F013F012F10012F10011F10011F10010F10010F1509F1009F1508F1008F1507F1007F1506F2006F2505F2005F2504F2004F2503F2003F2502F2002F2501F01F0紅色字體為兩種垂直系數(shù)定價的差異部分（17#、18#、20#、21#、22#）與（19#、23#）垂直系數(shù)定價差異的原因：19#和23#樓由于南向分別受到17#、18#樓的遮擋，中低區(qū)房源采光方面和景觀視野有明顯硬傷，故相對于其它5棟樓，樓層層差適當放大。403.4小高層定價原則定價原則：1、充分考慮樓幢間景觀面及不利因素合理設立價差；2、不同面積段邊套、中間套，合理定價差；3、根據(jù)小高層特點，分級制定立面差；4、放大6F以下的層差，使低層房源更具性價比，保證去化速度。1、加分項突出景觀資源優(yōu)勢、針對小區(qū)本身內外部景觀資源做價差；小高層中高區(qū)可以享受一線的湖景，為特別稀缺景觀資源，為定價加分項；戶型水平差，由于邊套去化速度相對快，適當加大平面差根據(jù)樓棟梯戶比的分布不同，17#、21#為兩梯兩戶，其余樓棟為兩梯四戶，適當加大優(yōu)勢樓棟的棟均價。2、減分項沿社區(qū)外市政道路、配電房和垃圾收集點等不利因素的價差做大19#和23#樓由于前面分別受到17#、18#樓的遮擋，中低區(qū)房源采光方面和景觀視野有明顯硬傷，故相對于其它5棟樓，樓層層差適當放大。3.5洋房及小高層棟均價預覽注：5#10單元201、5#10單元202為本項目實體樣板房暫不出售。7#156006#165009#171005#172503#165002#162001#1600010#1700011#164008#1650014#1710013#1710016#1615015#1615012#1610018#1515023#1440022#1495021#1573020#1475019#1420017#1555042市場客戶銷售價格，統(tǒng)一按備案價出售3.6項目折扣設置策略、執(zhí)行方案及審批權限海鷗底價為，備案價格的95折，表價為備案價格?！菊劭垠w系】【銷售價格】非公開折扣:分中心營銷權限：5000元；城市公司權限：5000元；事業(yè)部權限：5000元；內部員工折扣，海鷗底價95折；公開折扣:7天內按時簽約優(yōu)惠10000元；首套房首付6成，二套房首付7成，優(yōu)惠10000元。按時簽約并一次性付款優(yōu)惠20000元【