國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估

核準(zhǔn)備案要求及評(píng)估報(bào)告常見問題中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司袁輝第一頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理綱要國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題第二頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理法律法規(guī)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》（2008年10月28日第十一屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過）《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部3號(hào)令)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第378號(hào))《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（1991年國(guó)務(wù)院91號(hào)令）《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》（原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局發(fā)布的國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)）第三頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委第12號(hào)令）《國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》（國(guó)資委19號(hào)令）《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào))《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)務(wù)院國(guó)資委國(guó)資產(chǎn)權(quán)發(fā)（2006）306號(hào))《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2009〕941號(hào))第四頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理《中央企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)工作指引》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2010〕71號(hào))《關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2011]68號(hào)）《中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理暫行辦法》（國(guó)資委令第27號(hào)）《中央企業(yè)境外國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行辦法》（國(guó)資委令第26號(hào)）《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)境外國(guó)有產(chǎn)權(quán)管理有關(guān)工作的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕144號(hào)）第五頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64號(hào))《關(guān)于中央企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)置換有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2011〕121號(hào)）《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》(財(cái)政部令第54號(hào))《金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理暫行辦法》(財(cái)政部令第47號(hào))《中央文化企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(財(cái)文資[2012]15號(hào))……第六頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理二、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)備案管理企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制。經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，分別由其國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核準(zhǔn)。經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)備案；經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)所出資企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱中央企業(yè)）及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案。地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其所出資企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案管理工作的職責(zé)分工，由地方國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)根據(jù)各地實(shí)際情況自行規(guī)定。第七頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理核準(zhǔn)備案的時(shí)間要求

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自評(píng)估基準(zhǔn)日起8個(gè)月內(nèi)向國(guó)資委提出核準(zhǔn)申請(qǐng)

企業(yè)收到評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估基準(zhǔn)日起9個(gè)月內(nèi)將備案申請(qǐng)材料逐級(jí)報(bào)送備案管理單位第八頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理需經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)行為的事項(xiàng)：1、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)2、股份有限公司國(guó)有股權(quán)設(shè)置事項(xiàng)3、經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)進(jìn)行主輔分離輔業(yè)改制項(xiàng)目中，按限額專項(xiàng)委托中央企業(yè)辦理相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作。其中，屬于國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理資產(chǎn)總額賬面值在5000萬元（不含）人民幣（下同）以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案，5000萬元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委辦理備案；其他中央企業(yè)負(fù)責(zé)辦理資產(chǎn)總額賬面值在2000萬元（不含）以下資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的備案，2000萬元以上的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目繼續(xù)由國(guó)務(wù)院國(guó)資委辦理備案。第九頁，共七十一頁。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理涉及多個(gè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)主體評(píng)估項(xiàng)目的管理方式有多個(gè)國(guó)有股東的企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評(píng)估事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)；國(guó)有股股東持股比例相等的，經(jīng)協(xié)商一致可由其中一方依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系辦理核準(zhǔn)或備案手續(xù)。國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)同時(shí)涉及中央和地方的，可由國(guó)有股最大股東依照其產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐級(jí)報(bào)送國(guó)務(wù)院國(guó)資委進(jìn)行核準(zhǔn)。第十頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題一、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告關(guān)注要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)行為及方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的關(guān)系經(jīng)濟(jì)行為與國(guó)家宏觀調(diào)控政策的關(guān)系產(chǎn)權(quán)瑕疵涉及到上市的項(xiàng)目時(shí)，土地、房屋產(chǎn)權(quán)必須完善土地處置估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須不能晚于評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日政策法規(guī)不能違反相關(guān)法規(guī)，如轉(zhuǎn)讓上市公司股權(quán)不能違反19號(hào)令第十一頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估技術(shù)評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否適當(dāng)，評(píng)估結(jié)果的使用有效期是否明示。重點(diǎn)審查評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是否符合有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求等?；鶞?zhǔn)日的選擇盡可能與相應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)日接近，同時(shí)考慮會(huì)計(jì)報(bào)表的編制日期，一般選擇在月末、季度末或年末評(píng)估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評(píng)估中影響重大，評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定選擇的評(píng)估基準(zhǔn)日，應(yīng)有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的，盡量減少和避免評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)，準(zhǔn)確劃定評(píng)估范圍，準(zhǔn)確高效地清查核驗(yàn)資產(chǎn)，并合理選取評(píng)估作價(jià)依據(jù)。評(píng)估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適宜的基準(zhǔn)日。

第十二頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題《國(guó)有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法》第三十六條，國(guó)有股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國(guó)有股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價(jià)格，上市公司股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國(guó)有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日與國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國(guó)有股東產(chǎn)權(quán)變動(dòng)決議的日期相差不得超過一個(gè)月。進(jìn)行PPA評(píng)估的基準(zhǔn)日是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中定義的企業(yè)合并的購(gòu)買日。購(gòu)買日是購(gòu)買方獲得對(duì)被購(gòu)買方控制權(quán)的日期，即企業(yè)合并交易進(jìn)行過程中，發(fā)生控制權(quán)轉(zhuǎn)移的日期，這個(gè)日期不是企業(yè)合并確定交易價(jià)格進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日。第十三頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致。評(píng)估方法運(yùn)用是否合理。重點(diǎn)審核評(píng)估方法是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評(píng)估方法及技術(shù)參數(shù)選取是否合理等。必須采用兩種或兩種以上評(píng)估方法，鼓勵(lì)市場(chǎng)法。但是，對(duì)于固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，還是傾向于其中一種方法必須為成本法。

評(píng)估依據(jù)是否適當(dāng)。重點(diǎn)審核評(píng)估工作過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。報(bào)告中不應(yīng)出現(xiàn)未使用的評(píng)估依據(jù)評(píng)估依據(jù)中不能出現(xiàn)已廢止的法規(guī)

第十四頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估目的：對(duì)評(píng)估目的的描述要非常準(zhǔn)確。一份評(píng)估報(bào)告只允許針對(duì)一個(gè)評(píng)估目的。企業(yè)是否就所提供的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理資料的真實(shí)性、合法性和完整性作出承諾。評(píng)估過程是否符合相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定。重點(diǎn)審核評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中是否履行了必要評(píng)估程序，評(píng)估過程是否完整，是否存在未履行評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的必要評(píng)估步驟的行為等。評(píng)估報(bào)告是否符合《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》規(guī)定要求。價(jià)值類型:需要核準(zhǔn)、備案的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用的價(jià)值類型，除特別情況外（如破產(chǎn)清算），一般都要求選擇市場(chǎng)價(jià)值類型。第十五頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估結(jié)論

同一報(bào)告下同一類型的各公司評(píng)估結(jié)論選擇理由需保持一致性對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，或者企業(yè)有商標(biāo)、專利、資質(zhì)等無形資產(chǎn)而在成本法評(píng)估中又未考慮的，應(yīng)推薦收益法企業(yè)最主要的資產(chǎn)如果是采用收益法評(píng)估的（例如房地產(chǎn)企業(yè)、采礦企業(yè)），而報(bào)告又未采用收益法作為最終結(jié)果，須注意選擇方法描述時(shí)的合理性收益法和成本法評(píng)估結(jié)果差異應(yīng)有合理解釋對(duì)于長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估值，應(yīng)加回最合理的評(píng)估結(jié)論關(guān)注股東部分權(quán)益價(jià)值的計(jì)算第十六頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題示例：母公司選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果，而三個(gè)子公司選用收益法評(píng)估結(jié)論根據(jù)母公司評(píng)估說明中描述，其目前主要職能是“指導(dǎo)、服務(wù)、監(jiān)督”各子公司和經(jīng)濟(jì)實(shí)體的經(jīng)營(yíng)管理未考慮母公司的成本和效益對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響第十七頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題案例某中央企業(yè)二級(jí)子公司（A公司）擬收購(gòu)C公司持有的F公司的股權(quán)經(jīng)評(píng)估，F(xiàn)公司的股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果為39,500萬元第十八頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題F公司注冊(cè)資本金為5000萬元，具體構(gòu)成：?jiǎn)挝唬喝f元股東名稱出資金額出資額占比A公司1,50030.00%B公司1,25025.00%C公司1,05021.00%D公司95019.00%E公司2505.00%合計(jì)5,000100.00%第十九頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題F公司賬面實(shí)收資本為30,039萬元單位：萬元股東名稱出資金額出資額占比A公司15,57451.846%B公司5,43118.080%C公司4,56215.187%D公司3,38611.272%E公司1,0863.615%合計(jì)30,039100.00%第二十頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題無股東會(huì)決議未辦理增資驗(yàn)資和工商變更等手續(xù)章程中未約定第二十一頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題對(duì)審計(jì)報(bào)告的要求：審計(jì)報(bào)告不僅是企業(yè)申請(qǐng)備案核準(zhǔn)的必備上報(bào)資料之一，而且是評(píng)估工作中的基礎(chǔ)資料。對(duì)企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的評(píng)估基準(zhǔn)日審計(jì)報(bào)告。但少數(shù)股權(quán)可以不要基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告，或不要審計(jì)報(bào)告需與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的無保留意見標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)報(bào)告或?qū)ｍ?xiàng)審計(jì)報(bào)告。如為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計(jì)報(bào)告時(shí)，對(duì)其附加說明段、強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段或修正性用語，企業(yè)需提供對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的書面說明及承諾第二十二頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題假如用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般情況下要有企業(yè)前三年無保留意見的審計(jì)報(bào)告（或?qū)彾▓?bào)表）擬上市項(xiàng)目或已上市公司的重大資產(chǎn)重組項(xiàng)目，評(píng)估基準(zhǔn)日在6月30日（含）之前的，需提供最近三個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告；評(píng)估基準(zhǔn)日在6月30日之后的，需提供最近兩個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告。其他經(jīng)濟(jì)行為需提供最近一個(gè)完整會(huì)計(jì)年度和本年度截至評(píng)估基準(zhǔn)日的審計(jì)報(bào)告第二十三頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題評(píng)估師與土地估價(jià)師、礦業(yè)權(quán)估價(jià)師之間的銜接土地使用權(quán)估價(jià)、礦業(yè)權(quán)評(píng)估，如應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn)（備案）后引用評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中引用土地估價(jià)師的報(bào)告，必須進(jìn)行完整的審閱；如土地估價(jià)報(bào)告含各種假設(shè)條件，要與整個(gè)評(píng)估報(bào)告相匹配。不能出現(xiàn)這樣的揭露：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于土地評(píng)估價(jià)值的合理性不發(fā)表任何意見?！睉?yīng)關(guān)注專業(yè)評(píng)估報(bào)告評(píng)估對(duì)象的價(jià)值定義，當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在土地出讓金、礦業(yè)權(quán)價(jià)款等預(yù)計(jì)負(fù)債時(shí)，評(píng)估范圍應(yīng)包括這部分負(fù)債。第二十四頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題注意土地評(píng)估與建筑物評(píng)估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，尤其對(duì)土地的征用、開發(fā)和配套等費(fèi)用、土地平整費(fèi)用、在建工程中的征地費(fèi)用，要特別關(guān)注是否存在重復(fù)評(píng)估問題。對(duì)房屋建筑物的年限，評(píng)估師與土地估價(jià)師有不同的看法，需要雙方都做重大披露。假如土地按收益法進(jìn)行評(píng)估，地上建筑物按實(shí)際狀況來預(yù)測(cè)還是按最佳狀況預(yù)測(cè)，評(píng)估師和土地估價(jià)師之間有矛盾，應(yīng)盡量使兩者保持一致。企業(yè)價(jià)值評(píng)估與礦業(yè)權(quán)評(píng)估中，主要參數(shù)應(yīng)該保持一致。第二十五頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題二、各種評(píng)估方法中需關(guān)注的問題資產(chǎn)基礎(chǔ)法銀行存款

外幣存款，無論金額大小，需按基準(zhǔn)日匯率重新計(jì)算往來款整個(gè)集團(tuán)的壞賬準(zhǔn)備政策應(yīng)該是一致的預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)是否已經(jīng)實(shí)際發(fā)生對(duì)職工、關(guān)聯(lián)方原則上不應(yīng)考慮風(fēng)險(xiǎn)損失預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用應(yīng)評(píng)估為0對(duì)外投資掛在其他應(yīng)收款核算第二十六頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題存貨

存貨盤查后為負(fù)數(shù)要求審計(jì)做如下處理：應(yīng)轉(zhuǎn)為其他應(yīng)付款等負(fù)債的必須轉(zhuǎn)為負(fù)債；若金額不大，不影響總體評(píng)估，就按紅字列示。評(píng)估處理：按賬面值確認(rèn)關(guān)注企業(yè)計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目和原因在用低值易耗品不能按賬面值確認(rèn)，應(yīng)按重置成本法計(jì)算第二十七頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題產(chǎn)成品（庫存商品）原材料性質(zhì)的產(chǎn)成品（庫存商品）應(yīng)按原材料評(píng)估。市場(chǎng)上能直接購(gòu)買到的產(chǎn)成品（庫存商品），如酒店銷售的煙酒，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格直接評(píng)估如何確定產(chǎn)成品評(píng)估值

“

產(chǎn)成品銷售單價(jià)（不含稅）×產(chǎn)成品數(shù)量－銷售費(fèi)用－全部稅金－適當(dāng)利潤(rùn)”

能用以下這個(gè)公式計(jì)算產(chǎn)成品嗎

“產(chǎn)成品成本×（1+凈利潤(rùn)/成本）”請(qǐng)注意產(chǎn)成品增值率與收益法中預(yù)測(cè)企業(yè)利潤(rùn)率的關(guān)系，兩者差異太大需有合理解釋第二十八頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題29第二十九頁，共七十一頁。案例介紹國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題30第三十頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題31第三十一頁，共七十一頁。長(zhǎng)期股權(quán)投資共包括5家企業(yè)：被投資單位持股比例%投資成本賬面價(jià)值B公司94945200C公司90180100D公司1003,0002,700E公司5016,0009,600F公司32400-100合計(jì)

20,52512,500單位：萬元國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題32第三十二頁，共七十一頁。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題33第三十三頁，共七十一頁。如何確定對(duì)E公司長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題34第三十四頁，共七十一頁。

案例分析國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題35第三十五頁，共七十一頁。

案例分析國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題36第三十六頁，共七十一頁。案例分析

國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題37第三十七頁，共七十一頁。能否直接使用基準(zhǔn)日為2012年4月30日的E公司評(píng)估結(jié)果呢國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題38第三十八頁，共七十一頁。

國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題39第三十九頁，共七十一頁。

對(duì)于非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，特別是“小股權(quán)”的評(píng)估，通常采用投資賬面值或使用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值。應(yīng)說明選用該種的方法的理由和分析過程。如，距評(píng)估基準(zhǔn)日相距時(shí)間不長(zhǎng)、且評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)狀況（包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)價(jià)值、技術(shù)狀態(tài)等）與企業(yè)設(shè)立時(shí)企業(yè)資產(chǎn)狀況變化不大等分析內(nèi)容；又如,評(píng)估基準(zhǔn)日近期收購(gòu)的非控股長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)說明收購(gòu)價(jià)格和帳面價(jià)值的差異原因等等。特別注意，投資時(shí)間不長(zhǎng)，采用被投資企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)確定長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估價(jià)值發(fā)生增值的情況，多由于老股東未分配利潤(rùn)產(chǎn)生，這時(shí)應(yīng)關(guān)注，新股東是否能夠享有該等留存收益。長(zhǎng)期股權(quán)投資單位凈資產(chǎn)（評(píng)估后凈資產(chǎn)）為負(fù)值時(shí)，應(yīng)充分考慮對(duì)其往來款項(xiàng)的影響。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題40第四十頁，共七十一頁。機(jī)器設(shè)備評(píng)估原值增減值幅度大的，應(yīng)特別關(guān)注設(shè)備于基準(zhǔn)日近期購(gòu)買，賬面原值與凈值相差較大，要注意是否為二手設(shè)備，成新率取值是否合理被評(píng)估企業(yè)不是增值稅一般納稅人，設(shè)備重置價(jià)值應(yīng)包含增值稅示例：企業(yè)未投產(chǎn)，賬面也未體現(xiàn)可抵扣增值稅，設(shè)備用不含稅價(jià)評(píng)，評(píng)估減值幅度較大，應(yīng)核實(shí)企業(yè)設(shè)備是否取得增值稅發(fā)票，增值稅能否抵扣，是否形成漏項(xiàng)國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題41第四十一頁，共七十一頁。房屋建筑物與設(shè)備評(píng)估的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一考慮，項(xiàng)目合理工期是否一致附屬于建筑物的電梯、消防設(shè)施等機(jī)器設(shè)備是否已在建筑物中評(píng)估小客車評(píng)估原值一般不應(yīng)高于賬面原值注意盤盈設(shè)備的合理性：新設(shè)備可能會(huì)有附帶的備件，這些備件不能做盤盈同型號(hào)、同生產(chǎn)廠家的相同設(shè)備，重置全價(jià)一般應(yīng)相同國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題42第四十二頁，共七十一頁。房屋建筑物主要關(guān)注評(píng)估原值增減值幅度，特別是減值幅度較大的；不同結(jié)構(gòu)型式房屋評(píng)估單價(jià)的合理性房屋是否有報(bào)建手續(xù)，前期費(fèi)用取值應(yīng)不一致房屋經(jīng)濟(jì)壽命合理性成本法評(píng)估中，除明確約定土地到期后房屋將被政府無償收回，否則房屋應(yīng)按自身經(jīng)濟(jì)壽命年限評(píng)估國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題43第四十三頁，共七十一頁。房屋在近期裝修或改造，勘察成新率應(yīng)考慮相關(guān)因素；勘察成新率與理論成新率差異較大的情況應(yīng)有合理解釋評(píng)估時(shí)沒有紅線內(nèi)室外管道溝槽，是否存在評(píng)估漏項(xiàng)要注意設(shè)備的基建與房屋建筑物之間是否重復(fù)前期費(fèi)用及其它費(fèi)用是否計(jì)取齊全國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題44第四十四頁，共七十一頁。案例：某建筑物建筑面積34000平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑工程造價(jià)10000萬元裝飾裝修工程造價(jià)4000萬元安裝工程造價(jià)7000萬元工程造價(jià)合計(jì)21000萬元前期及其他費(fèi)用和資金成本4000萬元該建筑物建成日至評(píng)估基準(zhǔn)日5年，一直正常使用，期間未進(jìn)行裝修或改造鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命年限為60年國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題45第四十五頁，共七十一頁。在建工程通常情況下，在建工程的建設(shè)方式分“自建”和“出包”兩種方式；形象進(jìn)度分未開工、正施工、已竣工、已竣工使用未轉(zhuǎn)固、已停工等幾個(gè)階段。工程性質(zhì)可能是維修、安裝，也可能是改（擴(kuò)）建、大修理工程。從資產(chǎn)評(píng)估的角度，不同方式和形象進(jìn)度的在建工程，其核實(shí)的方法和評(píng)估作價(jià)的方法都是不同的。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題46第四十六頁，共七十一頁。完全“自建”在建工程，其賬面記錄，通常是形成該在建工程中企業(yè)已經(jīng)支出的歷史成本費(fèi)用。在建工程本身的價(jià)值就是企業(yè)在建工程權(quán)益價(jià)值：在建工程于基準(zhǔn)日近期開工，可按賬面值確認(rèn)在建工程開工日期距基準(zhǔn)日一年以內(nèi)，可按賬面值加上資金成本確定評(píng)估值（若賬面未含資金成本），費(fèi)用類性質(zhì)的除外在建工程開工日期距評(píng)估基準(zhǔn)日一年以上，還應(yīng)考慮人工、材料等價(jià)格發(fā)生的變化在建工程已投入使用，雖然尚未轉(zhuǎn)固，應(yīng)按固定資產(chǎn)評(píng)估國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題47第四十七頁，共七十一頁。完全“出包”方式的在建工程，其工程的具體支出在施工單位核算，此種情況下，建設(shè)單位在建工程科目實(shí)際成為建設(shè)方與承包方的結(jié)算科目。建設(shè)方的賬面記錄，是將與承包方結(jié)算工程價(jià)款作為工程成本，通過在建工程核算。因此，從資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)角度可理解為“預(yù)付款”，應(yīng)該采取與“預(yù)付賬款”相同的評(píng)估思路估值。該在建工程本身的價(jià)值與反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估并無直接對(duì)應(yīng)關(guān)系。其中已經(jīng)發(fā)生的任何歷史費(fèi)用在形成相應(yīng)固定資產(chǎn)價(jià)值未確認(rèn)之前，在建工程本身的價(jià)值并不能真實(shí)反映建設(shè)方在建工程權(quán)益價(jià)值。因此對(duì)該等在建工程評(píng)估操作中，應(yīng)重點(diǎn)分析出包合同、付款進(jìn)度與施工進(jìn)度的一致性、施工方保證工程完工并發(fā)生預(yù)定功能的風(fēng)險(xiǎn)等，如無問題可以用賬面值列示在建工程的評(píng)估值。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題48第四十八頁，共七十一頁。土地被評(píng)估企業(yè)賬上只有房產(chǎn)、無土地，房屋為股東投入。

土地使用權(quán)權(quán)屬、被評(píng)估企業(yè)獲許使用土地（是否還包括基礎(chǔ)配套設(shè)施）的條件、方式應(yīng)在報(bào)告中披露；還應(yīng)在針對(duì)性假設(shè)中設(shè)定經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后可以繼續(xù)獲許使用土地/基礎(chǔ)配套設(shè)施。評(píng)估結(jié)果應(yīng)高于工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題49第四十九頁，共七十一頁。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法-基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日距評(píng)估基準(zhǔn)日超過3年，一般不允許采用-期日修正系數(shù)應(yīng)有合理計(jì)算過程成本法-土地開發(fā)費(fèi)取值應(yīng)注意與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的開發(fā)程度修正金額保持一致性-成本法和基準(zhǔn)地價(jià)法的因素修正系數(shù)不一定相同，前者與征地區(qū)片平均水平比，后者與級(jí)別平均水平比，兩者不一定重疊國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題50第五十頁，共七十一頁。市場(chǎng)法1、參考案例成交時(shí)間距離評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間不應(yīng)太長(zhǎng)2、參考案例交易情況應(yīng)與委估宗地一致3、參考案例交易價(jià)格不應(yīng)相差過大國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題51第五十一頁，共七十一頁。無形資產(chǎn)市場(chǎng)上可購(gòu)買的通用類無形資產(chǎn)應(yīng)按市價(jià)評(píng)估非通用類無形資產(chǎn)可考慮按合理攤余價(jià)值確認(rèn)，評(píng)估人員應(yīng)注意賬面攤余價(jià)值的合理性“資質(zhì)”問題：資質(zhì)本身是有價(jià)值的，但是不能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國(guó)家明文規(guī)定資質(zhì)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。采用收益法評(píng)估結(jié)果才能體現(xiàn)資質(zhì)的價(jià)值國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題52第五十二頁，共七十一頁。長(zhǎng)期待攤費(fèi)用因裝修門店而發(fā)生的支出及支付門店房租而一次性繳納的租金等，評(píng)估值與賬面值一致合理嗎？專項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動(dòng)負(fù)債）一定要詳細(xì)核實(shí)專項(xiàng)應(yīng)付款是否為企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債應(yīng)交稅金對(duì)于已實(shí)現(xiàn)部分銷售的地產(chǎn)項(xiàng)目，已銷售部分是否也足夠計(jì)提了土地增值稅。所得稅是否按整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)足額計(jì)提。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題53第五十三頁，共七十一頁。收益法行業(yè)、企業(yè)簡(jiǎn)介中的描述不能與收益法結(jié)論矛盾虧損的企業(yè)也可以用收益法，比如前期投資過大的企業(yè)或者雖然虧損現(xiàn)金流為正的企業(yè)即使只采用收益法和市場(chǎng)法評(píng)估，也必須進(jìn)行資產(chǎn)清查、提供資產(chǎn)申報(bào)明細(xì)表國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題54第五十四頁，共七十一頁。收入及成本的預(yù)測(cè)收入、成本預(yù)測(cè)簡(jiǎn)單，缺少預(yù)測(cè)依據(jù)；對(duì)于收入增長(zhǎng)過快是審核中關(guān)注的重點(diǎn)以評(píng)估基準(zhǔn)日為時(shí)點(diǎn)，收入與成本突然出現(xiàn)拐點(diǎn)，需有合理解釋預(yù)測(cè)期收入增長(zhǎng)，而利潤(rùn)下降，需有合理解釋銷售成本率可以考慮按照收入的一定比例估算，但必須有詳細(xì)的說明低級(jí)錯(cuò)誤示例： -在預(yù)測(cè)銷量時(shí)，認(rèn)為2006年數(shù)據(jù)比較異常，未采用。但在后面預(yù)測(cè)成本時(shí)，卻采用2006-2008年的平均毛利率。 -說明中描述主要業(yè)務(wù)人員紛紛離職，而預(yù)測(cè)其業(yè)務(wù)保持每年15.46％的比例上升，相矛盾。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題55第五十五頁，共七十一頁。營(yíng)業(yè)稅金及附加的預(yù)測(cè)一般情況下可以按比例預(yù)測(cè)如單獨(dú)預(yù)測(cè)流轉(zhuǎn)稅額計(jì)算稅金及附加，但要注意預(yù)測(cè)的合理性及是否有漏項(xiàng)（營(yíng)業(yè)稅）營(yíng)業(yè)費(fèi)用的預(yù)測(cè)在采用歷史收入比例法預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)費(fèi)用時(shí)，要注意剔除以前年度非正常的費(fèi)用管理費(fèi)用的預(yù)測(cè)管理費(fèi)用一般不與銷售收入成正比對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)，收益法評(píng)估中應(yīng)考慮為保持資格所必須的年度研發(fā)支出國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題56第五十六頁，共七十一頁。財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)測(cè)在采用WACC模型時(shí)，可以不用預(yù)測(cè)利息支出。但是，如果企業(yè)歷史年度虧損，未來預(yù)測(cè)盈利，由于可以彌補(bǔ)以前年度虧損，這時(shí)考慮利息支出后利潤(rùn)更好判斷不推薦預(yù)測(cè)手續(xù)費(fèi)、利息收入等其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，除非特殊的企業(yè)（如金融機(jī)構(gòu)）所得稅的預(yù)測(cè)注意彌補(bǔ)以前年度虧損的問題折舊攤銷的預(yù)測(cè)若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，要注意在建工程在未來年度帶來的折舊攤銷國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題57第五十七頁，共七十一頁。資本性支出的預(yù)測(cè)根據(jù)企業(yè)的固定資產(chǎn)類型及占總資產(chǎn)比重判斷采用資本性支出預(yù)測(cè)的方法目前主要就兩種做法，一種是未來折現(xiàn)，另一種就是預(yù)測(cè)期末資本性支出等于折舊、攤銷若在建工程作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)考慮，其后期投入，在預(yù)測(cè)資本性支出時(shí)也應(yīng)考慮關(guān)注在預(yù)測(cè)期內(nèi)資本性支出均大于年度折舊攤銷的情況資本性支出應(yīng)與收入預(yù)測(cè)趨勢(shì)匹配國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題58第五十八頁，共七十一頁。營(yíng)運(yùn)資金增量的預(yù)測(cè)永續(xù)期的營(yíng)運(yùn)資金增量必須為0折現(xiàn)率在計(jì)算CAPM及WACC時(shí)采用的DE比必須一致所得稅率如果在預(yù)測(cè)年度有變化，必須預(yù)測(cè)不同的折現(xiàn)率

例：“一個(gè)煤礦企業(yè)主要資產(chǎn)為礦權(quán)和固定資產(chǎn)，整體收益法折現(xiàn)率（WACC）取13.2%，礦權(quán)折現(xiàn)率取8.43%”，這樣的折現(xiàn)率合理嗎國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題59第五十九頁，共七十一頁。收益年限通常情況下，應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、合同約定、以及自然條件約束等相關(guān)因素，確定受益年限。常見的幾種情況：對(duì)于正常經(jīng)營(yíng)且在可預(yù)見的未來不會(huì)出現(xiàn)影響持續(xù)經(jīng)營(yíng)因素，這樣的企業(yè)收益年限通常采用“永續(xù)”方式；對(duì)于在章程中明確約定了經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)，特別是外商投資企業(yè)，應(yīng)根據(jù)章程的約定的經(jīng)營(yíng)期限進(jìn)行預(yù)測(cè)，并保持收益年限與經(jīng)營(yíng)期限的一致性，但應(yīng)注意在經(jīng)營(yíng)期末價(jià)值的確定，若章程中經(jīng)營(yíng)期限屆滿，一方退出，另一方將繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)注意分析經(jīng)濟(jì)行為，保證經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目的與收益期限具有一致性和匹配性；國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題60第六十頁，共七十一頁。資源要素限制下的企業(yè)，收益年期通?？紤]資源要素的使用情況。比如礦山企業(yè)，根據(jù)保有的礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量和確定的生產(chǎn)規(guī)模，估算的礦山開采年限通?？梢宰鳛槠髽I(yè)收益年限，但有依據(jù)表明企業(yè)在礦產(chǎn)開采時(shí)生產(chǎn)勘探能夠增加資源儲(chǔ)量，收益年限可以考慮延長(zhǎng)。再如房地產(chǎn)企業(yè)，如果企業(yè)沒有新增土地儲(chǔ)備的計(jì)劃，通?？紤]按照現(xiàn)有土地開發(fā)周期的收益年限。-對(duì)于在可預(yù)見的未來存在影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀況時(shí)，處于謹(jǐn)慎原則應(yīng)在收益年限做特殊考慮，結(jié)合經(jīng)濟(jì)行為和評(píng)估目的一并審慎分析確定。國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題61第六十一頁，共七十一頁。預(yù)測(cè)期如果目前被評(píng)估企業(yè)正在享受某些稅收優(yōu)惠，通常應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)到稅收優(yōu)惠期結(jié)束，企業(yè)按正常稅率繳稅，預(yù)測(cè)收益具有代表性為止；對(duì)于具有周期性波動(dòng)的企業(yè)，預(yù)測(cè)期應(yīng)當(dāng)包括一個(gè)完整的周期，以便據(jù)此估算預(yù)測(cè)期后的收益情況；對(duì)于迅速成長(zhǎng)或剛經(jīng)歷重大變動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)預(yù)測(cè)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)測(cè)收益具有代表性為止；國(guó)資評(píng)估報(bào)告要求及常見問題62第六十二頁，共七十一頁。溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及負(fù)債企業(yè)基