汝州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告豫西南前策2019年3月5日城市地位汝州市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2018年總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）120市區(qū)常住人口（萬(wàn)人）102.53GDP/增速468.02億/8.6%人均GDP/增速39002元/7.0%財(cái)政收入44.42億/13.6%財(cái)政支出62.06億/3.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21555.78元/9.9%城鄉(xiāng)居民存儲(chǔ)存款359.78億/10.4%社會(huì)消費(fèi)品零售總額166.83億/11.4%固定資產(chǎn)投資/增速393.15億/13.2%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18.34億/25.6%汝州人口120萬(wàn)人，GDP、房地產(chǎn)投資高速發(fā)展，是豫西南區(qū)域性中心城市。經(jīng)濟(jì)環(huán)境汝州GDP處于全省前列，近2年受工業(yè)利潤(rùn)影響GDP增速放緩，但仍處于高速發(fā)展；2017全年全市生產(chǎn)總值完成433.69億元，增長(zhǎng)9.6%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值37.60億元，增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值181.59億元，增長(zhǎng)8.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值214.50億元，增長(zhǎng)11.6%。人均生產(chǎn)總值46105元，比上年增長(zhǎng)8.4%。2017年汝州GDP增漲情況2017汝州規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)額<4%4-5%5-8%>8%GDP增速與房地產(chǎn)的關(guān)系萎靡停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品種植第二產(chǎn)業(yè)作為河南省重要的煤炭、電力生產(chǎn)基地，汝州目前已形成以梨園礦、朝川礦、瑞平煤電、天錦焦化、天瑞焦化、恒生科技等企業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)的能源化工產(chǎn)業(yè)，和以天瑞鑄造、亞星鑄造、香江佛光等企業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)的冶金鑄造產(chǎn)業(yè)，形成以巨龍生物、夢(mèng)想食品為主導(dǎo)的食品加工產(chǎn)業(yè)，和以天瑞水泥、建國(guó)白水泥、鄭鐵三佳等企業(yè)集團(tuán)為主導(dǎo)的新型建材產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)汝瓷文化/旅游/溫泉汝州市正在以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榈谌a(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，根據(jù)規(guī)劃未來(lái)第三產(chǎn)占比將逐漸提升。城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比減少，第三產(chǎn)業(yè)逐步興起，城市處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期發(fā)展提速；房地產(chǎn)投資環(huán)境52016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.25億元，比上年增長(zhǎng)58.0%。其中，住宅投資8.97億元，增長(zhǎng)74.7%。房屋施工面積127.95萬(wàn)平方米，下降12.3%。其中，住宅91.21萬(wàn)平方米，下降13.8%。房屋竣工面積15.19萬(wàn)平方米，下降62.5%。其中，住宅12.02平方米，下降65.5%。商品房銷售面積56.29萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)30.8%。2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14.61億元，增長(zhǎng)42.5%。其中，住宅投資10.84億元，增長(zhǎng)42.5%。房屋施工面積247.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)93.1%。房屋竣工面積37.43萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)146.4%，其中，住宅28.78平方米，增長(zhǎng)124.4%。商品房銷售面積114.84萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)104.0%。房地產(chǎn)投資額逐年上升，施、銷面積快速增長(zhǎng)，近2年施銷比在2以上整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)提升小結(jié)城市地位:人口基數(shù)雄厚、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，城市地位較高城市經(jīng)濟(jì)：城市傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)支柱增速放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展期地產(chǎn)環(huán)境：地產(chǎn)投資增速迅猛，近兩年施、銷面積飛漲，施銷比高位運(yùn)行，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，城鎮(zhèn)化提速，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本加速進(jìn)駐，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存土地市場(chǎng)近四年住宅用地成交時(shí)間成交面積（畝）成交均價(jià)（萬(wàn)/畝）樓面價(jià)（元/㎡）2018年91181.85362017年507.0147.93272016年1309.557.9868.62015年152.948.2723.12018年開(kāi)發(fā)資本加速進(jìn)駐，土地成交量回升機(jī)密文件3.汝州市盛譽(yù)實(shí)業(yè)有限公司占地面積：35.71畝；容積率：2.5限高：80成交時(shí)間：2018年9月成交單價(jià)：120萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：722元/平米2.汝州市鑫源投資有限公司占地面積：43.57畝；容積率：3限高：80成交時(shí)間：2018年10月成交單價(jià)：73.43萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：367元/平米4.汝州市盛譽(yù)實(shí)業(yè)有限公占地面積：68畝；容積率：2.5限高：80成交時(shí)間：2018年7月成交單價(jià)：154萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：1161元/平米5.許昌建置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：41畝；容積率：2限高：60成交時(shí)間：2017年7月成交單價(jià)：58.2萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：436.75元/平米6.許昌建置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：49.68畝；容積率：2限高：60成交時(shí)間：2018年7月成交單價(jià)：68萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：513元/平米1.汝州市鑫源投資有限公司占地面積：56.56畝；容積率：3限高：80成交時(shí)間：2018年10月成交單價(jià)：73.54萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：367元/平米7.汝州市鑫沃土土地管理服務(wù)有限公司占地面積：39.394畝；容積率：2.5

限高：60成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：120萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：720元/平米城市發(fā)展向東，土地開(kāi)發(fā)熱度東進(jìn)，樓面價(jià)不斷攀升(成交土地小于20畝除外）123456978789.汝州市博觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：55畝；容積率：2.5限高：80成交時(shí)間：2018年6月成交單價(jià)：150萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：901元/平米10.汝州市鑫源投資有限公司占地面積：76.88畝；容積率：2.5限高：80成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：120萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：720元/平米11.汝州溫泉水鎮(zhèn)發(fā)展有限公司占地面積：103畝；容積率：1.5限高：35成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：24萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：241元/平米12.汝州溫泉水鎮(zhèn)發(fā)展有限公司占地面積：64畝；容積率：1.5限高：35成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：24萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：241元/平米13.汝州市博觀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：61畝；容積率：2

限高：40成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：45萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：338元/平米14.河南省汝海實(shí)業(yè)有限公司占地面積：45畝；容積率：2.5

限高：60成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：45萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：271元/平米15.河南省汝海實(shí)業(yè)有限公司占地面積：36畝；容積率：2.5

限高：80成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：45萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：272元/平米1011121315148.汝州市好事多實(shí)業(yè)有限公司占地面積：84.71畝；容積率：2.5限高：80成交時(shí)間：2018年2月成交單價(jià)：100萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：600元/平米土地成交信息主要商品房住宅集中于老城與城東過(guò)渡區(qū)多為本地開(kāi)發(fā)商未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域在東區(qū)本案二期非熱點(diǎn)區(qū)域汝州龍府高層4600元/㎡美廬天下城高層4700元/㎡（精裝）圣莊園東湖高層4800元/㎡建業(yè)桂園高層4900元/㎡本案主要競(jìng)品分布啟德華府高層4700元/㎡競(jìng)品案例-汝州龍府開(kāi)發(fā)商汝州市盛源實(shí)業(yè)有限公司基本信息總占地60畝建筑面積14萬(wàn)㎡容積率2.98首次開(kāi)盤(pán)日期2017.8建筑類型高層高層層數(shù)25層均價(jià)4500-4800（尾盤(pán)）產(chǎn)品面積107-165㎡整盤(pán)產(chǎn)品戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)占比三室兩廳兩衛(wèi)101-10925027.78%113-11920022.22%122-12420022.22%130-13917519.44%四室兩廳兩衛(wèi)147252.78%五室兩廳三衛(wèi)162505.56%合計(jì)—900100%汝州龍府位于汝州城南區(qū)城垣路與南環(huán)路東200米路北，距離汝州碧桂園項(xiàng)目1公里。項(xiàng)目占地60畝，規(guī)劃8棟25-16層的高層，于2017年8月首開(kāi)，三期6#8#樓2018年6月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天去化90%，目前該項(xiàng)目已基本售罄，剩余住宅10間左右，均價(jià)4600元/㎡。剩余少量商鋪均價(jià)10000-15000元/㎡不等。競(jìng)品案例-汝州龍府在售產(chǎn)品110-160㎡三室/四室/五室,余房多為頂層。三層贈(zèng)送約120㎡面積商鋪平臺(tái)，價(jià)格比標(biāo)準(zhǔn)層貴600元/㎡，頂層贈(zèng)送同面積的鏤空露臺(tái)，比標(biāo)準(zhǔn)層貴1200元/㎡。戶型動(dòng)靜分離，整體動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，但采光與通透性難統(tǒng)一。競(jìng)品案例-建業(yè)公園里開(kāi)發(fā)商汝州市好事多實(shí)業(yè)有限公司基本信息總占地96畝建筑面積13.8萬(wàn)㎡容積率2.17首次開(kāi)盤(pán)日期暫未開(kāi)盤(pán)建筑類型高層、中高層高層層數(shù)高層25層、中高層17層物業(yè)公司河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品面積115-165㎡項(xiàng)目特色汝?yáng)|新區(qū)+公園+湖景汝州建業(yè)公園里位于如東新區(qū)云禪大道與建材路交會(huì)處東300米路南，公園里項(xiàng)目建設(shè)總用地面積約96畝，規(guī)劃總建筑面積約18萬(wàn)㎡，地上建筑面積為13.8萬(wàn)㎡，地下建筑面積為4.2萬(wàn)㎡。綠地率36%,容積率2.17，車位配比1.1.1，首期產(chǎn)品面積116-168平，該項(xiàng)目涵蓋5棟17層中高層、5棟25層高層住宅樓、商業(yè)、地下車庫(kù)等。目前展廳已開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目計(jì)劃于2019年5約認(rèn)籌，6月開(kāi)盤(pán)。首期產(chǎn)品戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)占比三室兩廳兩衛(wèi)116-11912524.46%13622544.03%四室兩廳兩衛(wèi)1439318.20%五室兩廳三衛(wèi)1686813.31%合計(jì)—511100%首期項(xiàng)目一期產(chǎn)品面積116-168平三室/四室/五室，整體戶型設(shè)計(jì)方正，減少面積浪費(fèi)，南向房間多且采光充足，大陽(yáng)臺(tái)與飄窗均有贈(zèng)送。競(jìng)品案例-建業(yè)公園里競(jìng)品案例-美廬天下城開(kāi)發(fā)商江西民生集團(tuán)/河南感恩置業(yè)有限公司基本信息總占地170畝建筑面積36萬(wàn)方容積率2.5首次開(kāi)盤(pán)日期2017.12.25建筑類型高層、多層、商鋪高層層數(shù)26層高層、7層洋房物業(yè)公司金地物業(yè)產(chǎn)品面積115-170㎡項(xiàng)目特點(diǎn)精裝修+退臺(tái)洋房+智能化美廬天下城由中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)民生集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于汝州市中心城區(qū)項(xiàng)目總占地170畝，總建筑面積36萬(wàn)方，建筑密度18%，綠化率30%。項(xiàng)目分為南北兩地塊開(kāi)發(fā)，南地塊占地70畝，共4棟高層，6棟洋房，2棟小高層，北地塊占地101畝，規(guī)劃為高層及品質(zhì)小高層。北側(cè)占地170畝，采用民生美廬系365建筑標(biāo)準(zhǔn)，用新型退臺(tái)式情景洋房系統(tǒng)。而高層升級(jí)美廬精裝體系，一期2017年12月開(kāi)盤(pán)，高層26層精裝4500-5200元/平米，洋房7層毛坯6300-9000元/平米（一層帶院9000元/平米），2018年10月售罄，二期2018年10月初開(kāi)始蓄客，認(rèn)籌1萬(wàn)抵2萬(wàn)，目前在售兩棟高層，均價(jià)4600-4800元/平米，一期6#7#5#樓剩余少量洋房，頂層送約80㎡露臺(tái)，均價(jià)6700元/㎡，首層送約80㎡花園，均價(jià)8700元/㎡。一期高層產(chǎn)品戶型配比戶型面積（m2）套數(shù)占比三室兩廳兩衛(wèi)11528837.31%12926033.68%13522429.02%合計(jì)—772100%二期在售7層洋房高層一期競(jìng)品案例-美廬天下城在售洋房戶型：整體戶型設(shè)計(jì)方正合理，基本可實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分離、采光通風(fēng)等需求。退臺(tái)洋房產(chǎn)品首層贈(zèng)送80-100平獨(dú)立庭院，3.6米層高，4.5米大客廳開(kāi)間，相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層溢價(jià)3500元/㎡，頂層贈(zèng)送約80平方米露臺(tái)，溢價(jià)1200元/平方米。項(xiàng)目區(qū)位一般，周邊配套不足，但產(chǎn)品打造較好，客戶購(gòu)買意愿高。競(jìng)品案例-美廬天下城在售洋房戶型：高層精裝產(chǎn)品裝修較為人性化，頂棚，墻面，地面，衛(wèi)生間，廚房等均有裝修，對(duì)標(biāo)我司基礎(chǔ)版裝修標(biāo)準(zhǔn)，增加了客餐廳與臥室的壁紙裝修。在智能配套方面也較為全面，裝有可視對(duì)講，停車管理，地庫(kù)緊急求助報(bào)警系統(tǒng)，智能寄存柜，生態(tài)驅(qū)蚊系統(tǒng)等十二大智能化配套。競(jìng)品案例-圣莊園東湖在售洋房戶型：開(kāi)發(fā)商汝行集團(tuán)基本信息總占地77畝建筑面積9萬(wàn)㎡容積率1.78首次開(kāi)盤(pán)日期2018.6.30建筑類型高層、洋房高層層數(shù)26層、11層、7層物業(yè)公司河南創(chuàng)新物業(yè)管理有限公司產(chǎn)品面積134-168㎡項(xiàng)目特點(diǎn)核心區(qū)位+內(nèi)部配套+品質(zhì)圣莊園·東湖是由汝行集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高端洋房住區(qū)，項(xiàng)目位于云禪大道與向陽(yáng)路交叉口，屬汝?yáng)|新區(qū)核心板塊。總占地面積77畝，總建筑面積9萬(wàn)多方，容積率僅為1.78，綠地率35.8%，建筑密度28.6%。項(xiàng)目規(guī)劃11棟住宅，建筑面積134-168㎡。包含8棟洋房和3棟小高層，南北側(cè)規(guī)劃6000㎡商業(yè)，小區(qū)含網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)三個(gè)有氧運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童游樂(lè)區(qū)和環(huán)形塑膠跑道。WIFI覆蓋、生態(tài)滅蚊、贈(zèng)送品牌地暖及凈水器為該項(xiàng)目亮點(diǎn)。項(xiàng)目2018年6月首開(kāi)，目前加推5#7#樓多層洋房，均價(jià)5300-5600元/㎡。整盤(pán)產(chǎn)品戶型配比物業(yè)形態(tài)戶型面積（m2）套數(shù)占比高層三室兩廳兩衛(wèi)13515622.41%四室兩廳兩衛(wèi)150-15215622.41%洋房三室兩廳兩衛(wèi)13217224.71%14511216.09%四室兩廳兩衛(wèi)151507.18%四室兩廳三衛(wèi)160507.18%合計(jì)——696100%競(jìng)品案例-圣莊園東湖144平米四房?jī)蓮d132平米三房?jī)蓮d168平米四房?jī)蓮d155平米四房?jī)蓮d戶型面積132-168平方米，屬于汝州剛改產(chǎn)品，戶型通透，設(shè)計(jì)空間緊湊，餐客廳一體化，但部分戶型開(kāi)間較窄，北向臥室，廚房與衛(wèi)生間采光欠佳。產(chǎn)品首層贈(zèng)送競(jìng)品案例-啟德華府開(kāi)發(fā)商河南啟德隆實(shí)業(yè)有限公司基本信息總占地300畝（一期70畝）建筑面積15萬(wàn)㎡（一期）容積率2.4首次開(kāi)盤(pán)日期2018年12月建筑類型高層、洋房高層層數(shù)26層、17層、6層、8層產(chǎn)品面積134-168㎡項(xiàng)目特點(diǎn)核心區(qū)位+大體量+配套一期產(chǎn)品戶型配比物業(yè)形態(tài)戶型面積（m2）套數(shù)占比高層三室兩廳兩衛(wèi)12715633.77%13715633.77%中高層三室兩廳兩衛(wèi)12810222.08%洋房三室兩廳兩衛(wèi)115-1184810.38%合計(jì)——462100%啟德華府，位于汝州東環(huán)路與建材路交匯處，處于汝州東核心地帶，占地約300畝，總建筑面積約50萬(wàn)㎡，規(guī)劃有住宅、雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)以及多重立體式商業(yè)街區(qū)，定位為汝州新中式高端國(guó)宅。項(xiàng)目一期占地70畝，總建筑面積15萬(wàn)平米。項(xiàng)目2018年9月0元入會(huì)，11月認(rèn)籌400余組，2018年12月30日首開(kāi)去化80%，面積115-137㎡三室，均價(jià)高層4700元/㎡，中高層4850元/㎡，洋房5200元/㎡。競(jìng)品案例-啟德華府在戶型設(shè)計(jì)方面，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶，雙開(kāi)門(mén)電梯，具有一定私密性。南北大陽(yáng)臺(tái)，餐客廳一體化設(shè)計(jì)，客廳+雙臥三開(kāi)間朝南，戶型通透明亮，主臥贈(zèng)送大飄窗。除個(gè)別戶型較不方正，動(dòng)線設(shè)計(jì)不完美之外，大多數(shù)都可滿足人性化設(shè)計(jì)。競(jìng)品戶配對(duì)比汝州市場(chǎng)高層產(chǎn)品面積段100-170㎡不等，涵蓋三室/四室/五室，戶型產(chǎn)品以三室為主，面積段在101-140㎡之間，其中131-140㎡面積段的大三房占比最多，有32%，其次是121-130㎡三室。在四室產(chǎn)品中，以151-160㎡的大四室為主。市場(chǎng)還存在少量161-170㎡的高層五室產(chǎn)品。汝州高層住宅產(chǎn)品戶型配比示例序號(hào)項(xiàng)目三室四室五室合計(jì)101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-1701汝州龍府25020020017525509002建業(yè)公園里（一期）12522593685113美廬天下城（一期）2882602247724圣莊園東湖1561563125啟德華府（一期）258156414總計(jì)（套）250613718936118206682909分面積占比（套）8.6%21.1%24.7%32.2%4.1%7.1%2.3%100%分戶型占比（套）86.5%11.2%2.3%100%競(jìng)品價(jià)格對(duì)比高層產(chǎn)品層數(shù)多以26層為主，成交價(jià)格在4400-4800元/㎡之間，18層的中高層相比高層產(chǎn)品溢價(jià)較少，在100-300元/㎡之間。多層產(chǎn)品產(chǎn)品力溢價(jià)足，首頂層贈(zèng)送可實(shí)現(xiàn)溢價(jià)800-2000元/㎡；多層標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品均價(jià)在5200-6000