市場特征1：一級土地市場供求均衡、穩(wěn)定①年成交占供給的8成以上；②新增供應(yīng)與成交集中在創(chuàng)智新區(qū)板塊，樓面地價(jià)為各板塊最高；③17-18年價(jià)格漲幅大；④用地性質(zhì)住宅為主，搭配商業(yè)。1、土地市場土地供求平衡，近兩年地價(jià)漲幅大；新增供應(yīng)與成交集中在創(chuàng)智新區(qū)，樓板價(jià)為各板塊最高。時(shí)間供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)均價(jià)(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)2018年553205.25449.21442530.33332.89337.16853117.6125630.592017年281528.48172.88251066.98116.2245.39261823.2225326.162016年552317.11290.72462125.95260.09115.52245588.069443.69合計(jì)1387050.84912.811155723.26709.18232.691360528.87192010.1517-18地價(jià)漲幅大區(qū)域供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)均價(jià)(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)即墨城南居住區(qū)5328.1942.425328.1942.42335.45110091.725950即墨城中心4336.442.614336.442.61388.74130772.4630690.04西部商貿(mào)區(qū)4464.2755.073139.4814.9206.0628740.7519290創(chuàng)智新區(qū)211013.41158.3517809.85106.37419.34339601.2231931.42藍(lán)色硅谷16697.84115.910551.2791.73358.99197898.3221570.12合計(jì)502840.11414.35392165.19298.03341.72807104.452588.60.31供求平穩(wěn)，年成交占供給的8成以上本案所在板塊創(chuàng)智新區(qū)18年成交17宗土地，樓面均價(jià)3193元/㎡18年成交2530畝土地，其中住宅土地為主，合計(jì)占比78%時(shí)間供應(yīng)成交宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)宗數(shù)面積(畝)建筑面積(萬㎡)均價(jià)(萬元/畝)總金額(萬元)樓面地價(jià)(元/㎡)溢價(jià)率(%)純住宅1149487.24828547.85396.9411310723640住宅兼容商業(yè)242112259.08231710210.75358.561319129100.58商業(yè)22897134.661353574.29237.0712682017071.22018年573503480.97442530332.89337.1685311825630.59住宅土地市場需求1、土地市場市場特征2：住宅需求穩(wěn)健，供求健康①住宅為城市的主導(dǎo)需求；②14年后，供求量快速上升，居住需求強(qiáng)勁；③受利好影響，2018年整體價(jià)格上漲幅度大，目前價(jià)格平穩(wěn)；④存量較低，供應(yīng)不足，去庫存市場；⑤成交熱點(diǎn)面積段為90-110、130-140㎡，成交單價(jià)段集中在10000-14000元/㎡，總價(jià)方面100-180萬總價(jià)段成交量較高。1、住宅市場——整體供銷走勢即墨區(qū)受青島市區(qū)“限購政策”影響及市區(qū)價(jià)格擠壓，價(jià)格持續(xù)攀升；受限簽等政策及價(jià)格上漲影響，供銷端趨于平穩(wěn)，總體呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)；即墨區(qū)和創(chuàng)智新區(qū)業(yè)態(tài)成交均以商品住宅為主，創(chuàng)智新區(qū)住宅占比為90%以上；2018年1-11月，即墨區(qū)住宅供應(yīng)129萬方，成交155.5萬方，供銷比0.83；創(chuàng)智新區(qū)住宅供應(yīng)36.5萬方，成交36.9萬方，供銷比0.99，供求關(guān)系均衡；截至到2018年11月底，即墨區(qū)整體均價(jià)達(dá)到14048元/㎡，同比2017年10647元/㎡上漲32%；創(chuàng)智新區(qū)均價(jià)達(dá)13499元/㎡，同比2017年9226元/㎡，增幅46%；受“限購”、市區(qū)價(jià)格擠壓及撤市劃區(qū)影響，2018年整體價(jià)格漲幅較大，較2017年即墨及創(chuàng)智新區(qū)的同比漲幅高于35%，但8月后價(jià)格處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。1、住宅市場——供銷走勢從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，截止到2018年11月底，即墨區(qū)庫存量約127.7萬方，去化周期較為均衡約8個(gè)月；受即墨區(qū)限簽政策影響，區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目每天限制簽約數(shù)量（普通住宅每天2套，別墅不限），相對簽約速度較慢，實(shí)際庫存壓力較小。截至2018年11月底，即墨區(qū)庫存127.7萬方，去化周期8個(gè)月；創(chuàng)智新區(qū)庫存為20.6萬方，去化周期為5個(gè)月；整體庫存水平較低，新增供應(yīng)不足。1、住宅市場——庫存走勢1、住宅市場——供銷面積段走勢即墨區(qū)成交熱點(diǎn)面積為90-110㎡與130-140㎡，占總銷量的46.8%；創(chuàng)智新區(qū)商成交熱點(diǎn)面積為90-100㎡與120-140㎡，占總銷量的53.7%，小面積產(chǎn)品銷量相對較少，這與創(chuàng)智新區(qū)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有較大關(guān)系；受價(jià)格上漲影響，客戶總價(jià)承受有限情況下，緊湊型小三居較受追捧。1、住宅市場——成交單價(jià)&總價(jià)段走勢即墨區(qū)住宅成交單價(jià)段集中在10000-14000元/㎡，總價(jià)方面100-180萬產(chǎn)品成交量較高。1、住宅市場——成交單價(jià)&總價(jià)段走勢創(chuàng)智新區(qū)住宅成交單價(jià)段集中在9000-14000元/㎡，總價(jià)方面100-180萬產(chǎn)品成交量較高。市場特征3：創(chuàng)智新區(qū)崛起，板塊內(nèi)部競爭激烈①即墨未來發(fā)展的幾何中心，老城外溢下一站；②剛需、改善及高端置業(yè)聚集地，兼容性強(qiáng)；③產(chǎn)品多樣，客戶可選擇空間大；④板塊內(nèi)及周邊未來推貨量大；⑤板塊內(nèi)及周邊競品項(xiàng)目產(chǎn)品類型及面積段趨同。老城板塊（中心城區(qū)+西部城區(qū)）東部新城板塊濱海板塊板塊/現(xiàn)狀主力需求板塊站位發(fā)展現(xiàn)狀老城板塊剛需主導(dǎo)首改輔助即墨老城區(qū)內(nèi)部即墨舊城區(qū)，最早發(fā)展區(qū)域，交通便利、配套完善，居住氛圍濃厚，但近年來發(fā)展緩慢東部新城板塊改善、剛需并重1、改善：首改、再改、終極置業(yè)2、剛需：婚房自住即墨全市范圍即墨新興區(qū)域，自然資源豐富，規(guī)劃力度強(qiáng)，客戶認(rèn)可度高，逐步成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿Υ鬄I海板塊改善為主剛需輔助青島全市范圍圍繞濱海與溫泉資源，大力發(fā)展，但板塊熱度持續(xù)性不強(qiáng)，目前處于發(fā)展滯后狀態(tài)市場格局：三分天下的中間點(diǎn),左右逢源三大板塊橫向分布，本案位于東部板塊內(nèi)，屬城市新興板塊，老城區(qū)人口外溢第一站，客戶認(rèn)可度高，與老城及濱海板塊相比兼容性更強(qiáng)3、板塊分析老城區(qū)域—依托小環(huán)境資源或地段優(yōu)勢發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新較少；東部新城—依靠區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境及高規(guī)格配套快速發(fā)展，同時(shí)產(chǎn)品形態(tài)更加宜居；濱海區(qū)域—依托溫泉資源與海景資源優(yōu)勢，同時(shí)打造檔次較高、且舒適的產(chǎn)品形態(tài)。東部新城板塊：首置聚集區(qū)首改聚集區(qū)再改聚集區(qū)投資聚集區(qū)溫泉鎮(zhèn)板塊：投資度假聚集區(qū)市中心板塊：地緣剛需及改善聚集區(qū)南部板塊：剛需改善聚集區(qū)北部工業(yè)板塊：剛需聚集區(qū)西部新城板塊：剛需+首改聚集區(qū)嶺海板塊：首置聚集區(qū)投資度假聚集區(qū)價(jià)格產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)地段驅(qū)動(dòng)教育驅(qū)動(dòng)規(guī)劃新城驅(qū)動(dòng)溫泉驅(qū)動(dòng)海資源規(guī)劃驅(qū)動(dòng)市場格局：剛需+改善+高端置業(yè)區(qū)，兼容性最強(qiáng)東部新城板塊，屬于近年新興區(qū)域，內(nèi)部梯隊(duì)相對豐滿，既能承接老城區(qū)外溢的剛需客戶，又可以吸引高端及改善置業(yè)群體，兼容性最強(qiáng)3、板塊分析別墅+高層11000~19000元/㎡別墅+小高層12000~18000元/㎡多層+小高層+高層別墅產(chǎn)品輔助9500~16000元/㎡高層為主9500~14500元/㎡小高層+高層7500~12000元/㎡多層+小高層9500~14500元/㎡多層+小高層7000~12000元/㎡市場格局：城區(qū)價(jià)格平臺較高，產(chǎn)品多樣性強(qiáng)受到板塊內(nèi)的區(qū)域價(jià)值和產(chǎn)品多樣性影響，尤其洋房及別墅類產(chǎn)品價(jià)格高，助推區(qū)域價(jià)格平臺的上升，

在9000-16000元/㎡區(qū)間。3、板塊分析創(chuàng)智新區(qū)及周邊在售、待售項(xiàng)目貨量共計(jì)約236萬㎡，去化周期約為3-4年。中海樘院待推售約7.45萬㎡,去化周期1年創(chuàng)智·中糧錦云待推售約10.8萬㎡，去化周期1年本案碧桂園藍(lán)谷之光待推售面約35萬㎡，去化周期3年海信九賢府待推售約29萬㎡，去化周期3年中交中央公元待推售約30萬㎡，去化周期2年魯信和璧花園待推售9萬㎡，去化周期1年海爾中央花園待推售約59萬㎡，去化周期5年華發(fā)地塊待推售約13萬㎡，去化周期1.5年魯商中央公館待推售13萬㎡，去化周期1.5年本案地塊待推售30萬㎡,去化周期3年3、板塊分析創(chuàng)智新區(qū)及周邊在售、待售項(xiàng)目容積率集中在1.4-2.0，產(chǎn)品以疊拼、洋房及小高層等中低密產(chǎn)品為主，面積以120㎡以上戶型為主，產(chǎn)品類型及面積段趨同。項(xiàng)目名稱容積率物業(yè)類型面積段（㎡）海信·盟旺世家1.5疊拼（4F）、洋房（8F）、小高層（11F）疊拼：160洋房：120-140套三小高層：90-100二/100-110套三海爾·中央花園1.8洋房（8F）、小高層（17F）洋房：140套三/170套四小高層：117-130套三中?！?.4/2.0疊拼（6F）、洋房（7-8F）疊拼142-152㎡，洋房126/136㎡魯商·中央公館1.5疊拼（4/5F）、小高層（17F）疊拼155-230㎡，小高層120-150㎡創(chuàng)智·中糧錦云1.8疊拼、洋房、高層預(yù)計(jì)首推高層：110-120㎡海信·九賢府1.5洋房（7-9F）、小高層（11-18F）洋房：90-110㎡小高層：110-130㎡3、板塊分析創(chuàng)智新區(qū)未來市場供應(yīng)特點(diǎn)：未來供應(yīng)主要集中在創(chuàng)智新區(qū)核心位置，產(chǎn)品具有顯著的同質(zhì)化：（1）項(xiàng)目容積率較低，產(chǎn)品形態(tài)以洋房+小高層為主，輔以少量別墅產(chǎn)品；（2）目標(biāo)客群以中高端再改、終改客戶為主；（3）戶型多以120㎡以上三居、四居大戶型為主。創(chuàng)智新區(qū)未來市場需求特點(diǎn)：（1）區(qū)域規(guī)劃利好逐步落地，外來投資型客群比重將進(jìn)一步增加，小面積、低總價(jià)的投資型產(chǎn)品需求大增；（2）隨著新區(qū)發(fā)展，人口吸納能力提升，首置、首改客群需求將持續(xù)增加；（3）90-120㎡小面積產(chǎn)品將成為市場新增主力需求。區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)及目標(biāo)客群趨同，首置、首改及投資客群將成為市場潛在機(jī)會(huì)點(diǎn)；本案可錯(cuò)位同質(zhì)供應(yīng)，形成差異站位，緊抓市場機(jī)會(huì)。3、板塊分析——小結(jié)市場特征4：差異化競品項(xiàng)目精準(zhǔn)反映市場①項(xiàng)目基于自身區(qū)位、配套、規(guī)模等差異，產(chǎn)品定位存在明顯差異；②客戶來源：本地為主，其次為主城；不同區(qū)域項(xiàng)目客戶構(gòu)成略有差異；③客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、戶型、配套。中海樘院中糧大悅城碧桂園藍(lán)谷之光海信九賢府中交中央公元魯信和璧花園海爾中央花園華發(fā)地塊魯商中央公館萬科朗潤園本案選取有代表性的三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行案例對標(biāo)，中交中央公元、海爾中央花園、萬科朗潤園4、競品分析——項(xiàng)目分布萬科朗潤園：創(chuàng)智新區(qū)邊緣區(qū)首置、首改項(xiàng)目項(xiàng)目占地8.4萬㎡，總建面18.49萬㎡；容積率2.2，小高層、多層洋房產(chǎn)品；2016年7月入市，目前已基本售罄，銷售周期2年左右。最近開盤：為18年3月，加推貨量230套，7層洋房3棟（1#、2#、5#），13層小高層2棟（3#、7#），面積區(qū)間：88-135平米，優(yōu)惠后均價(jià)13430元/㎡（含裝修3000元）。1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#17#18#19#20#21#22#23#24#25#26#27#28#29#30#戶型面積區(qū)間：80㎡-170㎡；主力戶型面積區(qū)間：90㎡-110㎡。4、競品分析——萬科朗潤園銷售情況：2016年7月首開，截至2018年11月，去化17.5萬㎡，去化率99%；最新價(jià)格：小高層1.4萬/㎡，洋房1.4-1.5萬/㎡（含精裝修3000元/㎡，綁定車位，車位單價(jià)10萬）2018年各形態(tài)產(chǎn)品銷售情況建筑形態(tài)總套數(shù)總面積(㎡)銷售套數(shù)銷售面積(㎡)銷售總價(jià)(萬元)銷售均價(jià)(元/㎡)新增套數(shù)新增面積(㎡)多層525745.0122843391191900小高層46554072.341161442920036138868610644中高層1132115434.39217240383133913037196214784、競品分析——萬科朗潤園

客戶區(qū)域來源：即墨本地為主，其次為青島市區(qū)客戶，外地客戶較少；置業(yè)目的：以首置為主（城陽或者青島市區(qū)價(jià)格擠壓客戶），其次為首改；關(guān)注因素：配套、戶型、地段?？蛻舴治觯杭茨鞒菂^(qū)外溢首置、首改客戶為主。注：客戶數(shù)據(jù)為2016年7月-2018年11月項(xiàng)目成交客戶4、競品分析——萬科朗潤園海爾·中央花園：創(chuàng)智新區(qū)核心區(qū)域首改、再改項(xiàng)目項(xiàng)目占地33萬㎡，總建面59萬㎡，容積率1.8，共3078戶；分為五大組團(tuán)，規(guī)劃小高層、電梯洋房、底商；預(yù)計(jì)開發(fā)周期5-7年。戶型面積區(qū)間：110㎡-200㎡；主力戶型面積區(qū)間：130㎡-150㎡。4、競品分析——海爾·中央花園首開情況：2018年5月首次開盤，共計(jì)推出164套，開盤去化160套；均價(jià)約15000元/㎡（含精裝修4000元/㎡）；最近加推：2018.8.26加推8F洋房（140-170㎡）、17F小高層（123-137㎡）共400套，去化70%；洋房：均價(jià)16000元/㎡（含4000元/㎡精裝）小高層：均價(jià)14000元/㎡（含3000元/㎡精裝）。4、競品分析——海爾·中央花園面積段供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)均價(jià)(元/㎡)洋房286168