房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn).11房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第1頁2目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第2頁產(chǎn)品策劃體系定位3房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第3頁4緣起經(jīng)紀(jì)企業(yè)負(fù)擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院部分功效，增加所提方案可操作性與可實(shí)施性。4經(jīng)紀(jì)企業(yè)開發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項(xiàng)當(dāng)前期顧問階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第4頁5緣起前端市場定位后端營銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)當(dāng)前期匯報(bào)中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀(jì)企業(yè)負(fù)擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院部分功效，增加所提方案可操作性與可實(shí)施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第5頁定位前端市場定位中端產(chǎn)品策劃后端營銷推廣房地產(chǎn)項(xiàng)當(dāng)前期匯報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)當(dāng)前期策劃過程中承前啟后模塊。經(jīng)紀(jì)企業(yè)間競爭升級，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐髣?dòng)作，廣度及深度也逐步加大。6房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第6頁7思源年北京地域某項(xiàng)當(dāng)前期投標(biāo)匯報(bào)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第7頁8易居年上海地域某項(xiàng)當(dāng)前期定位匯報(bào)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第8頁9世邦魏理仕年青島地域前期匯報(bào)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第9頁產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料10房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第10頁112.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位客觀事實(shí)主觀判斷房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第11頁122.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第12頁13地塊資料地塊資料主要包含：規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況現(xiàn)有規(guī)劃方案房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第13頁14地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊真實(shí)官方權(quán)威信息房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第14頁15地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第15頁16地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、限高、建筑密度房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第16頁17地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書是否含代征/代建道路用地及綠化用地指標(biāo)是否有政策房指標(biāo)？限價(jià)房/廉租房/回遷房/回遷商業(yè)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第17頁18地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書建筑紅線退讓距離及道路紅線退讓距離小區(qū)出入口方位設(shè)置要求與車位配比要求房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第18頁19地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件規(guī)劃意見書地塊圖：直觀了解房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第19頁20地塊資料|規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件相關(guān)政府文件：其它官方文件作為補(bǔ)充市政管線情況、采暖方式……房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第20頁21地塊資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)品設(shè)計(jì)底稿，力爭準(zhǔn)確無誤。開發(fā)商直接提供CAD圖紙；由釘樁點(diǎn)坐標(biāo)文件生成；用JPG圖片大致勾勒生成。CAD格式文件釘樁點(diǎn)文件房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第21頁22地塊資料|地塊內(nèi)部及周圍情況地塊內(nèi)部及周圍情況：現(xiàn)實(shí)狀況及未來規(guī)劃，盡可能用實(shí)景照片展示。內(nèi)部：是否存在地勢高差、原生植被、水系、溫泉、工業(yè)遺存等？是否存在被污染后需要更換土壤？外部：有利原因：景觀資源，如河流湖泊、旅游景點(diǎn)、城市地標(biāo)等；社會(huì)資源，如重點(diǎn)中小學(xué)，大型醫(yī)院，市政公園，體育場館等；交通站點(diǎn)，如地鐵/輕軌/BRT站點(diǎn)等。不利原因：噪聲及粉塵污染，如市政主干道，鐵路，工廠，專業(yè)市場，發(fā)電廠；心理負(fù)面影響，如高壓線走廊，火葬場，墳地，破舊樓房等。房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第22頁23地塊資料|地塊內(nèi)部及周圍情況案例西中中南北東房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第23頁24地塊資料|現(xiàn)有規(guī)劃方案某項(xiàng)目概念性總規(guī)方案開發(fā)商已經(jīng)有規(guī)劃方案，需經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供提議及意見；綜合體公寓項(xiàng)目，要求對標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)行分割，需開發(fā)商提供標(biāo)準(zhǔn)層圖紙。某城市綜合體項(xiàng)目公寓部分標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)圖紙房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第24頁252.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第25頁26當(dāng)?shù)卣咭?guī)范項(xiàng)目所在省、市最新政策規(guī)范要求。建筑間距系數(shù)日照測算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高比與樓座排布相關(guān)規(guī)范……房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第26頁27當(dāng)?shù)卣咭?guī)范日照及間距系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)：《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理要求》(沈陽市人民政府令第64號)“第九條”：住宅建筑高度在40米以上時(shí)，面寬小于60米?！暗谑臈l”：高層建筑遮擋相鄰住宅，當(dāng)建筑高度與建筑面寬之比大于1.2時(shí)，按遮擋建筑面寬確定建筑間距系數(shù)；在三環(huán)路以內(nèi)地域，當(dāng)建筑高度在40米以上時(shí)，建筑間距系數(shù)不得小于1.4，且建筑間距不得小于40米；“第十七條”：沿城市主要道路一側(cè)并列布置高層住宅之間建筑間距除滿足本要求相對應(yīng)建筑間距要求外，不得小于30米?！暗诙龡l”：住宅日照是指住宅主采光面居室滿窗日照時(shí)數(shù)。日照標(biāo)準(zhǔn)日為大寒日，有效日照時(shí)間帶為早晨8時(shí)至下午4時(shí)?！暗诙鍡l”：新建高層住宅或高層和多層混合住宅成組布置時(shí)，新建住宅日照應(yīng)不低于大寒日1小時(shí)。建筑寬高比建筑間距日照測算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第27頁28當(dāng)?shù)卣咭?guī)范項(xiàng)目所在省、市最新政策規(guī)范要求。層高陽臺飄窗入戶花園地下空間……與贈(zèng)予面積相關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第28頁29當(dāng)?shù)卣咭?guī)范贈(zèng)予面積依據(jù)：成城市規(guī)劃管理局關(guān)于對《成城市規(guī)劃管理技術(shù)要求》中容積率、建筑面積等指標(biāo)補(bǔ)充解釋二、住宅建筑層高不應(yīng)大于3.6米。躍層式住宅起居室（廳）、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。六、每套住宅陽臺（含各類形式陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動(dòng)空間）水平投影面積小于該套住宅套型建筑面積20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑每層陽臺水平投影面積小于該層建筑面積15%。另外，陽臺進(jìn)深不應(yīng)大于1.8米，低層住宅、退臺式建筑陽臺等有特殊要求除外。七、飄窗窗臺與室內(nèi)樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。八、除建筑入口雨篷外，建筑從屬構(gòu)件（如空調(diào)板、花池、結(jié)構(gòu)板等）進(jìn)深不宜大于0.6米，且連續(xù)長度不應(yīng)大于1.8米。住宅建筑不允許設(shè)置除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外從屬構(gòu)件。九、除避讓、對接市政公共地下空間外，建筑物地下室、半地下室頂板面不應(yīng)高于室外地坪1.0米；建筑物地下室、半地下室頂板面高于室外地坪大于1.0米時(shí)，按照該層水平投影面積計(jì)入容積率。地下室、半地下室頂板面高于室外地坪部分按地上建筑要求進(jìn)行退距管理。十一、本解釋自年2月25日起施行，使用期為兩年。房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第29頁其它類型：樓座高度控制、土地使用年限（沈陽）、外立面要求（銀川）等……依據(jù)住宅地塊3.2容積率及沈陽市相關(guān)日照和建筑間距要求，估算平均層數(shù)30-35層能滿足相關(guān)指標(biāo)；依據(jù)抗震設(shè)防要求及各結(jié)構(gòu)形式高限要求，本案住宅部分控制高度不超出120-130米；依據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上住宅，應(yīng)設(shè)置避難層，而避難層設(shè)置，會(huì)造成高層住宅成本和公攤面積增加；依據(jù)結(jié)構(gòu)計(jì)算要求，建筑體越高，荷載要求就越高，鋼筋用量增加、混凝土標(biāo)號提升、構(gòu)件截面尺寸加大，所以，在增加建安成本同時(shí)，減小實(shí)際使用空間，即得房率會(huì)深入降低；所以，提議本項(xiàng)目住宅高度控制在100米以內(nèi)當(dāng)?shù)卣咭?guī)范房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第30頁312.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第31頁32開發(fā)商訴求開發(fā)商訴求：項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展方向、期望均價(jià)、開工次序、可突破限制性規(guī)劃條件等，經(jīng)過項(xiàng)目招投標(biāo)文件或與開發(fā)商溝通了解。最主要是項(xiàng)目目標(biāo)：追求高利潤還是回款速度？本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)是什么？是快速回收資金是利潤最大化關(guān)鍵是大老板想法房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第32頁33開發(fā)商訴求開發(fā)商對開工次序經(jīng)常有自己考慮。ABCDE初步方案：開工次序，由南向北最終方案：開工次序，由北向南由南向北由北向南房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第33頁34開發(fā)商訴求開發(fā)商提出突破一些限規(guī)，如突破“90/70”限制、增大容積率、提升建筑限高、提升層高、提供周圍學(xué)校入學(xué)資格等，一定要慎重考慮，確定其可實(shí)施性。房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第34頁352.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第35頁36市場調(diào)研|宏觀市場宏觀市場包括城市層面信息，如：GDP，房地產(chǎn)年度/季度/月度成交量與成交均價(jià)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第36頁37市場調(diào)研|中觀市場中觀市場包括區(qū)域及板塊層面信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評價(jià)區(qū)域位置：主要是與市中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)通達(dá)性、旅程距離及所需時(shí)間房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第37頁38市場調(diào)研|中觀市場中觀市場包括區(qū)域及板塊層面信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評價(jià)區(qū)域成熟度：城市中心黃金區(qū)域/CBD/新興居住區(qū)/未來規(guī)劃利好區(qū)域/旅游度假區(qū)……房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第38頁39市場調(diào)研|中觀市場中觀市場包括區(qū)域及板塊層面信息，如：區(qū)域位置，成熟度，居民評價(jià)居民評價(jià)：即當(dāng)?shù)厥忻駥?xiàng)目所在區(qū)域看法，如成都西貴南富，北京東富西貴，是否是傳統(tǒng)豪宅區(qū)（北京朝陽公園，沈陽棋盤山、蘇州金雞湖）項(xiàng)目是要融入這個(gè)區(qū)域還是要跳出這個(gè)區(qū)域？房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第39頁40市場調(diào)研|微觀市場微觀市場包括直接競品，如：競品產(chǎn)品類型、建筑/園林格調(diào)、精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)、單盤年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷/滯銷產(chǎn)品房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間等。房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第40頁41市場調(diào)研|微觀市場微觀市場包括直接競品，如：競品產(chǎn)品類型，建筑/園林格調(diào)，精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)，單盤年度/季度/月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷/滯銷產(chǎn)品房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間，客群等。房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第41頁422.當(dāng)?shù)卣咭?guī)范4.市場調(diào)研1.地塊資料3.開發(fā)商訴求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第42頁43項(xiàng)目定位|項(xiàng)目檔次和居所用途項(xiàng)目檔次和居所用途：指導(dǎo)戶型及樓座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)。高端中高端中端頂級第一居所第二居所商務(wù)公寓投資型度假養(yǎng)生……項(xiàng)目檔次居所用途房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第43頁44客群定位：目標(biāo)客群家庭收入、組員數(shù)量、房型需求、能承受單價(jià)與總價(jià)等。項(xiàng)目定位|客群定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第44頁45客群定位：鮮明地域特征需求。比如：成都、重慶客戶對朝向敏感度相對較低；沈陽客戶希望聯(lián)排別墅主臥能設(shè)在二層；沈陽客戶偏好地中海式建筑格調(diào)；項(xiàng)目定位|客群定位房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第45頁46產(chǎn)品類型與戶型配比：最具指導(dǎo)意義，重中之重產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間百分比（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%累計(jì)23000㎡100%注意：建筑面積/實(shí)得面積?套數(shù)比/建面比?項(xiàng)目定位|產(chǎn)品類型與戶型配比房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第46頁項(xiàng)目檔次居所用途客群定位產(chǎn)品類型戶型配比宏觀市場中觀市場微觀市場小結(jié)產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部情況現(xiàn)有規(guī)劃方案與樓座排布相關(guān)與贈(zèng)予面積相關(guān)其它項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方向期望均價(jià)開工次序……2、當(dāng)?shù)卣咭?guī)范3、開發(fā)商訴求4、市場調(diào)研5、項(xiàng)目定位1、地塊資料房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第47頁產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容48房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第48頁對開發(fā)商判斷：擁有成熟產(chǎn)品體系且在異地快速復(fù)制一些大型開發(fā)商（如萬科、龍湖、星河灣等）、對本身產(chǎn)品十分自信一些中小型開發(fā)商（如潤豐等），只需經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供當(dāng)?shù)厥袌鲂畔?、?xiàng)目定位及營銷計(jì)劃。對產(chǎn)品策劃要求往往局限于開發(fā)商現(xiàn)有方案局部修改，如某一戶型室內(nèi)布局調(diào)整、銷售動(dòng)線重新安排等。假如是太過全方面深入產(chǎn)品策劃往往是事倍功半，乃至產(chǎn)生一些負(fù)面影響。所以需要各分支機(jī)構(gòu)預(yù)先準(zhǔn)確判斷開發(fā)商實(shí)際需求。注意房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第49頁產(chǎn)品策劃體系50綜述產(chǎn)品策劃體系分為六部分內(nèi)容。地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第50頁51產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議地塊價(jià)值分析房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第51頁A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混適用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值普通東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混適用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值?；诘貕K屬性及內(nèi)外部情況案例：廣渠路15號地房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第52頁53地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析：判斷各地塊之間、同一地塊各方位之間居住價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。居住價(jià)值：東地塊>西地塊東部＞東地塊西部商業(yè)價(jià)值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響原因：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改進(jìn)原因：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改進(jìn)環(huán)境降低噪聲100米綠帶改進(jìn)環(huán)境基于地塊內(nèi)外部情況案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第53頁54地塊價(jià)值分析地塊價(jià)值分析：綜合體公寓類項(xiàng)目，則要判斷不一樣樓層之間，同一樓層之間不一樣朝向居住價(jià)值。案例：蘇州某高端公寓項(xiàng)目基于地塊內(nèi)外部情況房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第54頁55產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第55頁56規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：確定規(guī)劃方向，如容積率拆分，各地塊容積率和建筑類型，戶型分配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；拔高西地塊容積率指標(biāo)，做足高度，降低東地塊容積率；西地塊一分為二，西側(cè)安排政策房，盡可能降低占地面積，剩下部分排商品房；全部商品住宅均為南北通透板式建筑，舒適性較高；案例：黃土崗項(xiàng)目基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目定位等房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第56頁57產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議總體規(guī)劃提議房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第57頁58總體規(guī)劃提議概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶型配比總規(guī)布局房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第58頁59總體規(guī)劃提議|總規(guī)布局概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶型配比總規(guī)布局房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第59頁60概念規(guī)劃圖：對地塊進(jìn)行初步劃分，確定各類型產(chǎn)品大致布局，用不一樣色塊進(jìn)行區(qū)分。案例：黃土崗項(xiàng)目基于地塊價(jià)值分析、規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目定位等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價(jià)房景觀公園總體規(guī)劃提議|總規(guī)布局由西向東排布：政策房-中端商品房-中高端商品房房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第60頁61總體規(guī)劃提議|總規(guī)布局總規(guī)圖：各物業(yè)類型樓座排布、朝向、建筑形式、標(biāo)準(zhǔn)層面積、單元數(shù)等詳細(xì)指標(biāo)。案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第61頁62總體規(guī)劃提議|總規(guī)布局樓體鳥瞰圖：三維視角圖片，加深直觀印象。案例：黃土崗項(xiàng)目西南角視角東南角視角小區(qū)內(nèi)部視角房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第62頁63總體規(guī)劃提議|總規(guī)布局日照測算圖：日照測算軟件生成圖片，表示總規(guī)布局符合相關(guān)建筑規(guī)范。案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第63頁64總體規(guī)劃提議|交通組織概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖車位圖表……戶型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶型配比總規(guī)布局房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第64頁65總體規(guī)劃提議|交通組織交通組織圖：小區(qū)內(nèi)外主要道路，出入口（車行、人行）位置案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第65頁66總體規(guī)劃提議|交通組織消防通道圖：消防車行車路線，確保符合相關(guān)消防規(guī)范案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第66頁67總體規(guī)劃提議|交通組織單元入口圖：各樓座單元地上入戶方向案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第67頁68總體規(guī)劃提議|交通組織車位圖表：地下車庫或地面車位分布區(qū)域示意，各車庫出入口位置，車位統(tǒng)計(jì)表案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第68頁69總體規(guī)劃提議|戶型配比概念規(guī)劃圖總規(guī)圖樓體鳥瞰圖日照測算圖……交通組織圖消防通道圖單元入口圖地下車庫圖……戶型配比表總規(guī)指標(biāo)表交通組織戶型配比總規(guī)布局房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第69頁70總體規(guī)劃提議|戶型配比總規(guī)指標(biāo)表：依據(jù)總規(guī)布局，整個(gè)項(xiàng)目標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)核實(shí)。案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第70頁71產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議戶型設(shè)計(jì)提議房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第71頁72戶型設(shè)計(jì)提議樓座標(biāo)準(zhǔn)層戶型組合提議案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第72頁73戶型設(shè)計(jì)提議單套戶型設(shè)計(jì)方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽某高端高層項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第73頁74產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第74頁75建筑及園林格調(diào)提議建筑格調(diào)提議：依據(jù)項(xiàng)目定位及客群分析得出。案例：黃土崗項(xiàng)目規(guī)劃意見書要求，政策房外立面材質(zhì)須與商品房保持一致房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第75頁76建筑及園林格調(diào)提議園林格調(diào)提議：依據(jù)建筑格調(diào)及客群分析得出，同時(shí)會(huì)對一些主要節(jié)點(diǎn)給出概念性指導(dǎo)提議。案例：黃土崗項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第76頁77產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)總體規(guī)劃提議戶型設(shè)計(jì)提議建筑及園林格調(diào)提議附加值提升提議附加值提升提議房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第77頁78附加值提升提議精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修格調(diào)常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)利用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼稚園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第78頁79附加值提升提議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修格調(diào)常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)利用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼稚園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第79頁80附加值提升提議|精裝修確定項(xiàng)目是否采取精裝修交房是否采取精裝修？開發(fā)商要求（萬科、星河灣）項(xiàng)目定位（高單價(jià)項(xiàng)目，如商務(wù)公寓、高端住宅）房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第80頁81附加值提升提議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：依據(jù)項(xiàng)目定位及對銷售均價(jià)預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)格、對外報(bào)價(jià)。常規(guī)項(xiàng)目：墻面、地面裝修，送廚房家俱、衛(wèi)浴，報(bào)價(jià)3000元/㎡之內(nèi)案例：萬科項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第81頁82附加值提升提議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：依據(jù)項(xiàng)目定位及對銷售均價(jià)預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)格、對外報(bào)價(jià)。高端項(xiàng)目：墻面、地面裝修，送廚衛(wèi)全套家俱家電，智能家居系統(tǒng)，報(bào)價(jià)5000元/㎡以上案例：北京遠(yuǎn)洋公館房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第82頁83附加值提升提議|精裝修精裝修標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格：依據(jù)項(xiàng)目定位及對銷售均價(jià)預(yù)期，確定交房標(biāo)準(zhǔn)和成本價(jià)格、對外報(bào)價(jià)。公寓類項(xiàng)目：“拎包入住”，墻面、地面裝修，送全套家俱家電燈飾，報(bào)價(jià)5000元/㎡以上案例：北京霄云里8號房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第83頁84附加值提升提議|精裝修精裝修格調(diào)：依據(jù)客群定位、戶型特點(diǎn)及建筑格調(diào)確定適當(dāng)裝修格調(diào)。案例：大連項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第84頁85附加值提升提議|精裝修精裝修格調(diào)：依據(jù)客群定位、戶型特點(diǎn)及建筑格調(diào)確定適當(dāng)裝修格調(diào)。案例：蘇州項(xiàng)目房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第85頁86附加值提升提議|設(shè)備設(shè)施精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修格調(diào)常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)利用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼稚園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第86頁87附加值提升提議|設(shè)備設(shè)施依據(jù)項(xiàng)目定位及規(guī)劃意見書要求確定設(shè)備設(shè)施選取標(biāo)準(zhǔn)。

標(biāo)準(zhǔn)配置居住區(qū)安防系統(tǒng)增強(qiáng)外保溫結(jié)構(gòu)系統(tǒng)太陽能光電系統(tǒng)樓板輻射采暖制冷系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)……常規(guī)設(shè)備設(shè)施建筑設(shè)計(jì)方案要考慮風(fēng)能、太陽能等使用。（設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采取坡屋頂形式）建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)采取綠色照明技術(shù)、供暖鍋爐系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、電機(jī)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)、高溫空氣燃燒技術(shù)、熱泵技術(shù)、太陽能利用技術(shù)、雨洪利用技術(shù)、節(jié)水器具及節(jié)水控制技術(shù)等節(jié)能節(jié)水、減排技術(shù)，并在設(shè)計(jì)說明中做出專門說明?！渣S土崗項(xiàng)目《規(guī)劃意見書》房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第87頁88附加值提升提議|設(shè)備設(shè)施依據(jù)項(xiàng)目定位高低取舍成本較高高端設(shè)備。待論證配置地源熱泵系統(tǒng)直飲水系統(tǒng)……高端配置智能家居系統(tǒng)置換式新風(fēng)系統(tǒng)中央除塵系統(tǒng)智能遮陽技術(shù)銅管水系統(tǒng)……新技術(shù)利用，高端配置房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第88頁89附加值提升提議|小區(qū)配套精裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)格精裝修格調(diào)常規(guī)設(shè)備設(shè)施新技術(shù)利用精裝修設(shè)備設(shè)施會(huì)所商業(yè)幼稚園……服務(wù)等級服務(wù)內(nèi)容小區(qū)配套物業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn)課件第89頁附加值提升提議|小區(qū)配套中端中