2023年第一季度回顧SourceSource:JLL,2022整體回顧尚處低位市場概況及趨勢?隨著防疫政策全面放開，2023年第一季度青島辦公樓租賃市場的問詢、帶看等活躍度明顯提升，主要來自金融、專業(yè)服務等行業(yè)的大面積整合搬遷或升級需求，以及TMT、貿(mào)易零售等行業(yè)的小面積換租或新設需求。但多數(shù)一季度新增的問詢需求并未即刻落定，談判進度仍顯緩慢。一季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量僅為3.5萬平方米，與過去五年第一季度的平均值相當。其中甲級市場約占三分之一，主要來自去年延續(xù)下來的成交簽約及銷售型項目的需求釋放。?在穩(wěn)定的供需關系下，市場整體空置率小幅下降0.7個百分點至29.8%。全市整體辦公樓市場存量為572萬平方米，預計2023年全年的供應總量約為45.8萬平方米，明顯高于過去五年的供應均值，其中多數(shù)項目由去年延期交付至今年。?受到市場慣性疊加經(jīng)濟環(huán)境的影響，新增需求中企業(yè)的租賃預算未見提升，抄底心態(tài)延續(xù)。而業(yè)主方基于自身入駐率及租戶品質的考量，租賃策略略有分化。因此，一季度整體市場平均有效租金維持在79元/平方米/月，環(huán)比下降0.8%，同比下降4.9%。甲級市場平均有效租金為113元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降5.5%。市場展望?市場壓力猶存，上半年市場租金的觸底預期或將延遲。雖然市場活躍度在短期內(nèi)有所回暖，但從業(yè)者對于近期需求面積縮減和租金預算有限的市場情況達成普遍共識，市場信心的全面恢復有待進一步觀察。降本增效仍為企業(yè)選址時的主要考量，積極調(diào)整租賃策略并提供專業(yè)的增值服務有利于項目在競爭中贏得先機。青島甲級辦公樓地圖金家?guī)X商務金家?guī)X商務區(qū)租金4.2元/平方米/天空置率31.4%香港中路商務區(qū)租金3.8元/平方米/天空置率37.4%市北中央商務區(qū)租金2.8元/平方米/天空置率28.7%房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期表租金降租戶市場平衡市場業(yè)主市場租金上漲跌幅放緩漲幅放緩青島甲級辦公樓數(shù)據(jù)一覽指標1Q23環(huán)比變化同比變化總體量(平方米)887,525→↑260,378租金(元/平方米/天)↓1.1%↓5.5%空置率38.6%↓1.3ppts↓3.5ppts甲級辦公樓新增供應及需求(千平方米)新增供應凈吸納量甲級辦公樓空置率 37.2%甲級辦公樓平均凈租金(元/平方米/月)2|?2023仲量聯(lián)行版權所有.指標市場1Q23環(huán)比變化同比變化總體量(平方米)整體區(qū)域5,618,464→↑797,400有效凈租金(元/平方米/天)整體區(qū)域指標市場1Q23環(huán)比變化同比變化總體量(平方米)整體區(qū)域5,618,464→↑797,400有效凈租金(元/平方米/天)整體區(qū)域6.7↓0.4%↓4.5%空置率(僅購物中心)整體區(qū)域9.1%↓0.1ppts↑1.5ppts優(yōu)質零售物業(yè)新增供應及需求(千平方米)新增供應凈吸納量房地產(chǎn)周期表租金降租戶市場平衡市場業(yè)主市場跌幅放緩青島漲幅放緩租金上漲購物中心空置率8%青島地圖數(shù)據(jù)一覽青島地圖數(shù)據(jù)一覽??客流脈沖式反彈伴隨消費市場理性復蘇市場概況及趨勢?自接觸性消費限制解除以來，商場客流量率先恢復躍升曲線。春節(jié)假期期間，青島主要的優(yōu)質零售地產(chǎn)項目客流量較年前增長超一倍。相較于客流量的顯著反彈，銷售額的回暖趨勢略顯理性。據(jù)青島商務局統(tǒng)計，春節(jié)七天假期全市10大重點商貿(mào)監(jiān)測企業(yè)實現(xiàn)銷售額6.8億元，日均銷售額較年前增長39%，部分原因是年前基數(shù)較低，而該數(shù)據(jù)在2022年和2021年同期分別為7.56億元和8.58億元。?從新開店鋪的業(yè)態(tài)分布來看，餐飲業(yè)態(tài)復蘇趨勢最為明顯，占本季度新開店鋪總量近一半，帶動市場整體凈吸納量近6千平米。高端消費需求熱度持續(xù)，F(xiàn)ENDI、VanCleef&Arpels、RalphLauren相繼在海信廣場開出山東首店。?截至2023年一季度末，全市優(yōu)質零售地產(chǎn)市場存量為562萬平方米。新增供應在經(jīng)歷了去年的波峰之后迅速滑落，2023年全年預計僅有不到20萬的新項目入市，有利于市場恢復期的供需關系改善。一季度，整體市場空置率環(huán)比下降0.1個百分點至9.1%。?一季度青島優(yōu)質零售物業(yè)首層平均租金為205元/平方米/月，排除新項目收窄，由消費客流復蘇傳導至零售地產(chǎn)市場信心的全面修復尚需時日。優(yōu)質零售平均凈租金(元/平方米/月)市優(yōu)質零售平均凈租金(元/平方米/月)￥201.5?存量物業(yè)“煥新”加速，優(yōu)質物業(yè)更受矚目。2023年以來，￥201.5的數(shù)個存量物業(yè)相繼公布了閑置盤活或調(diào)改升級計劃，在未來供應趨緊的情況下，