通用中介購(gòu)房合同范文購(gòu)房合同中的不行抗力認(rèn)定《商品房買賣合同》第八條規(guī)定，遭受不行抗力，且出賣人（開發(fā)商）在發(fā)生之日起____日內(nèi)通知買受人的，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期。對(duì)于此條款中的“不行抗力”，由于相識(shí)和理解的角度不同，在實(shí)踐中購(gòu)房者和開發(fā)商往往會(huì)有一些爭(zhēng)議，簡(jiǎn)單產(chǎn)生糾紛。而“不行抗力”又是我們?cè)趯?shí)踐當(dāng)中免除責(zé)任的首選途徑。正確地相識(shí)“不行抗力”，明確延期交房時(shí)，免除責(zé)任的法律條件，以及如何正確有效的簽訂免責(zé)條款，有利于我們?cè)谘悠诮环繒r(shí)，盡最大努力的免除或削減責(zé)任，降低損失。對(duì)于“不行抗力”，法律有明文規(guī)定，《民法通則》第153條明確規(guī)定：“不行抗力”是指不能預(yù)見、不能避開并不能克服的客觀狀況。依據(jù)此規(guī)定，不行抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀狀況，且該客觀狀況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能遇見、不能避開并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災(zāi)等。而且不行抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間，也就是說在簽訂合同的時(shí)候“不能預(yù)見”。并且不行抗力的事由影響的法律主體是購(gòu)房合同簽訂的雙方，也就是開發(fā)商和購(gòu)房者。假如造成逾期交房的理由符合以上條件，那么可以認(rèn)定該事由為不行抗力，可以免除開發(fā)商違約責(zé)任，否則就不能視為不行抗力，就要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，對(duì)于購(gòu)房合同中免責(zé)事由的“不行抗力”，必需符合法律的明確規(guī)定，不能憑我們的主觀臆想去推定。否則的話是要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任的。那么原委什么樣的事由可以認(rèn)定為不行抗力呢一般狀況下，諸如地震、臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、水災(zāi)、雷擊等自然災(zāi)難最符合“不行抗力”的特征，屬于“不行抗力”。但是在實(shí)踐當(dāng)中，往往發(fā)生更加困難的狀況，認(rèn)定是否為“不行抗力”事務(wù)，須要針對(duì)詳細(xì)狀況仔細(xì)細(xì)致的分析才能確定。假如由于政府行政機(jī)關(guān)在購(gòu)房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)、規(guī)章、行政吩咐以及政策性文件等規(guī)范性文件，例如市政規(guī)劃、搶險(xiǎn)抗災(zāi)須要等。對(duì)于這類政府行為，在其效力范圍內(nèi)，任何有關(guān)單位和個(gè)人都必需無條件執(zhí)行，不行抗拒。因此而造成購(gòu)房合同不能履行的，可以認(rèn)定為“不行抗力”。但是假如行政機(jī)關(guān)基于法律法規(guī)的授權(quán)，針對(duì)合同雙方特定的人或事務(wù)做出的詳細(xì)的處理確定，因此而造成合同不能履行的，則不屬于“不行抗力”，應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。即便該行政行為是錯(cuò)誤的，違約方也要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任，其損失可以通過其他途徑使行政機(jī)關(guān)予以賠償。然而，并非發(fā)生不行抗力的事務(wù)造成合同不能履行就可以免除責(zé)任。雖然《商品房買賣合同》沒有就不行抗力的內(nèi)容、范圍，不行抗力的認(rèn)定程序作出規(guī)定，但是《合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不行抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)剛好通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)供應(yīng)證明?！薄Ｒ罁?jù)上述法律規(guī)定：1、不行抗力事務(wù)是否發(fā)生，必需在肯定的期限內(nèi)供應(yīng)的有關(guān)證明為據(jù)；2、構(gòu)成不行抗力免責(zé)的條件，必需是遭遇不行抗力影響的一方（開發(fā)商）履行“剛好通知對(duì)方”和“在肯定期限內(nèi)供應(yīng)證明”的程序和義務(wù)。只有這樣，不行抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定，否則，即使的確發(fā)生不行抗力事務(wù)，若開發(fā)商沒有履行“剛好通知”和“在肯定期限內(nèi)供應(yīng)證明”的義務(wù)，那么開發(fā)商就不能依此免除其法律責(zé)任。但是，《合同法》中并沒有關(guān)于供應(yīng)什么部門出具的“不行抗力證明”和不行抗力的自然事務(wù)達(dá)到何種程度才能構(gòu)成免責(zé)條件的規(guī)定，但是關(guān)于“不行抗力證明”的出具應(yīng)當(dāng)由不行抗力事務(wù)發(fā)生地的政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)，這里所說的主管機(jī)關(guān)必需是能夠?qū)Σ恍锌沽κ聞?wù)作出說明或證明的機(jī)關(guān)。如國(guó)家行為由作出行為的國(guó)家機(jī)關(guān)出具證明；自然事務(wù)由事務(wù)的分管部門（如：地震由地震局、火災(zāi)由消防局等）出具證明，只有這樣，該“不行抗力證明”才具有勸服力和證明力。因此，一旦遇到不行抗力的事務(wù)發(fā)生，我們應(yīng)當(dāng)主動(dòng)的履行相關(guān)的手續(xù)，一旦產(chǎn)生糾紛，可以最大限度的削減損失。不行抗力是我們?cè)趯?shí)踐當(dāng)中不能按合同約定時(shí)間交付房屋時(shí)