上海鵬晨聯(lián)合實業(yè)：承蒙信任，貴司所屬1111111項目總體營銷、推廣策略之需要進行業(yè)務(wù)外包，邀請我司參加營銷策劃競稿工作，要求我司能對1111111項目提出可行性建議。經(jīng)過我司本項目組成員共同努力，現(xiàn)謹向貴司敬呈《1111111策劃初步案》，敬請貴司詳閱，以供項目推廣決策之參考。本報告將運用啊啊阿機構(gòu)的專業(yè)技能、市場經(jīng)驗和戰(zhàn)略創(chuàng)新等科學方法，對項目整體進行研究分析，從而初步擬定1111111項目營銷推廣策劃方案。順頌商祺！上海啊啊阿機構(gòu)二零零五年五月二六日斯11111朱11視策劃初步案真報告背景堂城市的發(fā)展超依托經(jīng)濟的掃興旺，在市楊場經(jīng)濟與資滴本經(jīng)濟互動愚、競爭日趨尼激烈的房地蒜產(chǎn)領(lǐng)域，我鄰們已經(jīng)步入完了一個品牌剩時代，一個知“鑄主動出擊緒”汁的戰(zhàn)國時代睡。房地產(chǎn)已雁經(jīng)走過了概止念策劃階段競，產(chǎn)品競爭哥擺上了臺面喜，多元化的萍營銷體系已置成為致勝的緩利器。映11111醒11殃位于城市近雀郊，一個工灶業(yè)項目，不辦能按普通的味房產(chǎn)項目運鏟作思路入手月，我們?nèi)绾乌厪姆慨a(chǎn)運作蟻中脫穎而出冊呢？孫子兵嘆法曰：俘“隨上攻伐謀，君其次伐交，映其下攻城潤”添，謀者謀略海也，唯有禿“蚊知己知彼猛”帆，方能策劃自出好的謀略健。潑就本案而言汗，我們將從肌四大方面統(tǒng)京籌分析，即亡從宏觀要素揪、市場要素堤、地塊要素洞和開發(fā)商要狠素四個方面觸深度挖掘，嶼從中把握女“革己筍”江和際“香彼刷”因，導出本案燥的定位重點出。謀略以謀鴿心為上，只覺有正確把握走客戶的心態(tài)襖，才能創(chuàng)建嘗多元化的營誼銷體系。句啊啊阿獻機構(gòu)面謹希望霜以多年的房陶產(chǎn)策劃經(jīng)驗滴和客戶心理狹的充分把握拳，捐結(jié)合市場分瘦析，得出既撓科學嚴謹又收符合客戶需閉求的可執(zhí)行校性方案芒，彈為堆11111歪11槍帶來品牌和部利潤的雙重治受益。幣報告群正文目錄TOC\o"1-3"\u挎第一部分題背景篇鵝匠5豈一、項目背柏景源野6爽1.紐區(qū)域概況果斤6毯2.稼區(qū)域范圍剩頃7街3.坐項目主要經(jīng)巨濟指標：辦襖7鼠二、宏觀背漫景囑略8啦1.泊中國經(jīng)濟運喪行背景焰何8酒2.羽上海經(jīng)濟現(xiàn)鴨狀及未來展食望青勢9培3.建區(qū)域背景抹象10恭第二部分劑市場篇分盒11崇一．上海市朽工業(yè)園市場仰概述撐伯12護1?。虾Ｊ泄で蓸I(yè)物業(yè)總體喂市場分析釀壯12挖2院．區(qū)域工業(yè)已園分析魂限13嚷二巨.松上海辦公市清場概況絲扒15芳三申.綱閔行區(qū)辦公鐵市場概況深論20紛四擱.穿競爭分析奔疼21晨1.樂閔行區(qū)辦公慢樓個案點評絹爬21雷2串．閔行部分施租售工業(yè)物廈業(yè)情況：杜頌22琴五銅.蜓客群分析期質(zhì)23陳第三部分賊定位篇倒餐24卷一疤.寶項目禍SWOT位分析誦辦25革二用.偏項目定位深仰化黃用27肯1.積走特色產(chǎn)業(yè)述發(fā)展道路是對27既2.獅市場定位：矩幟28刮3.抵功能定位：情勝28讀4面．客群定位乖：胖湖29嗚第四部分戰(zhàn)策略篇熔彩31卻一．本項目并營銷需要解描決的主要問燈題憐道32首二．營銷策咐略綱要冊列32抬三．品牌營悅銷策略魄摟33第一部分背景篇背景篇糖上海作為亞休洲乃至全球爆最大的新興修市場中經(jīng)濟卻發(fā)展水平最彩高，綜合經(jīng)解濟實力最強探的地區(qū)之一今，作為中國細的金融中心蝕，其發(fā)展活什力和前景吸獅引著越來越賞多跨國公司孕和國內(nèi)大公我司將主要業(yè)躬務(wù)部門和總豈部落戶于此侄。省在此契機下仇，本項目可玩以借勢發(fā)展瓣成為上海諸衣多工業(yè)園區(qū)旨的可持續(xù)發(fā)撓展的典型性屋代表；發(fā)揮坑為浦江經(jīng)濟吸騰飛服務(wù)的荒企業(yè)平臺和侄經(jīng)濟發(fā)展的佛引擎；甚至次可以作為浦誼江鎮(zhèn)的形象姐代表，把新鍬浦江的形象唐展現(xiàn)給世人賴！娘一、項目背番景雅1.區(qū)域概粗況標浦江鎮(zhèn)位于摧上海中心城猛區(qū)的南翼、鏟黃浦江東岸蝕的沿江地段峰，是距市中鑼心最近的“災(zāi)一騰城引九誕鎮(zhèn)”項目騙，它是由原滅閔行區(qū)的陳醉行、杜行和盤魯匯三鎮(zhèn)行甚政區(qū)劃調(diào)整掘合并而產(chǎn)生暑的新鎮(zhèn)。全播鎮(zhèn)面積10笑0.6平方灑公里，全鎮(zhèn)禁常住人口1睛1.86萬沸人，其中戶范籍人口9.便02萬人，槳目前是上海窯郊區(qū)最大的濾一個鎮(zhèn)。睛從盧浦大橋錢驅(qū)車到人民漠廣場只需1排5分鐘；作亂為上海市府薪“三城七鎮(zhèn)廟”建設(shè)藍圖付中一個重要唇規(guī)劃———神浦江中心鎮(zhèn)選，以先天的征位置和有利秋條件，被列瘦為十個重點著建設(shè)城鎮(zhèn)和汽世博會首批荷居民動遷定篇向安置基地豪，房價具備推了較大的支貝持陪。目前該區(qū)扎域已經(jīng)有漕編河涇高科技掃工業(yè)園區(qū)的妖進駐，市場柜前景被看好美。澡2.區(qū)域范友圍關(guān)本項目地處抗閔行區(qū)浦江夸鎮(zhèn)東南區(qū)域民，西及三魯撞公路，南抵啊航聯(lián)路，東峰至召樓路，界總體用地2棟0萬㎡。地遭塊規(guī)則,呈忽近似長方形榨狀,周邊水月系較多，目弦前地塊還是愧生地狀態(tài)。誼建成后的園站區(qū)可以輻射冷上海東南區(qū)巾域，甚至到泄盧潮港，區(qū)靠域位置的重堵要性將突顯倡。機3.項目主制要經(jīng)濟指標拖：干項目畜計量單位燥數(shù)值克總占地面積繭㎡符20228曲1庸總建筑面積籠㎡挖30493繳6歉地上建筑面最積歡㎡旦24272勇8帥其中兵廠房建筑面包積斑㎡靠20072仰8妻培訓、研發(fā)卻、管理建筑芒面積膀㎡間42000詢地下車庫建辯筑面積退㎡球62208鉤容積率額1.2弱建筑密度達%暫33.5%慈綠地率葡%計49.8%需道路廣場稍%碑16.7%歪機動車位數(shù)驚輛傲2038跌本項目的培方訓、研發(fā)、大管理辦公區(qū)朵建筑面積為憲42000考㎡，為項目?？偨ㄖ娣e略的13.8攝%,作為園涂區(qū)的捷“罩大腦俯”忘，發(fā)揮企業(yè)紡的智力中心輛的重要作用小，不能把它幅僅看作是園襯區(qū)的配套，橫而是關(guān)系到赴企業(yè)能級提風升的商務(wù)辦嶺公區(qū)。限項目的開發(fā)何順應(yīng)政府的良要求，力求顆打造一個多鴿種功能一體塘化的生態(tài)園各區(qū)，賊提倡的是一勒種撇“呀正生態(tài)口”催概念的產(chǎn)業(yè)蒼園區(qū)，集生礎(chǔ)產(chǎn)、辦公、模生活、休閑蛾、交流混合升區(qū)域，園區(qū)疼景觀為生態(tài)段景觀，對生放態(tài)環(huán)境進行疏“遭生態(tài)反哺賺”土，擁有高度良創(chuàng)新的生產(chǎn)約形式。書啊啊阿頑觀點：惑浦江中心鎮(zhèn)摘的規(guī)劃和世攜博會契機為禾本案的開發(fā)蜂帶來諸多利學好，切入政漲府的軌道將醫(yī)是吧擴大縱本案品牌掃知名度盡的最佳途徑葡；伯項社目緊鄰浦江發(fā)中心鎮(zhèn)，搭生活的概念雖離我們很近伯，族宣傳上應(yīng)以賠區(qū)域的便利窩性提升項目澡的品牌；悅項目規(guī)模大臟，分期開發(fā)甲多，運作周捕期緊湊，勢轉(zhuǎn)必結(jié)合開發(fā)徐商的強大實按力進行強勢武開發(fā)。焰二、宏觀背誕景謠1.蓬中國經(jīng)濟運駐行背景撞中國經(jīng)濟的喝快速增長和撐貿(mào)易的持續(xù)籍增長對全球怒經(jīng)濟和地區(qū)幼經(jīng)濟都非常矮有利暗。股從長遠看，菊中國滑必釋定會成為垂帶動破世界經(jīng)濟的蘇一個火車頭翼，這是一個畫發(fā)展的圓必然窯過程麗2004年謊我國經(jīng)濟繼雖續(xù)保持快速掛增長，全年貌國內(nèi)生產(chǎn)總閥值1365染15億元，卸同比增長9需.5%，比厭上年同期加風快0.2個嚼百分點，其考中，第一產(chǎn)賢業(yè)增加值2叮0744億奏元，增長6駕.3%；第困二產(chǎn)業(yè)增加林值7238失7億元，增躲長11.1拿%；第三產(chǎn)想業(yè)增加值4毯3384億辣元，增長8響.3%。放但我國經(jīng)濟飼仍存在許多刑隱憂，突出每表現(xiàn)在固定塵資產(chǎn)投資在蘭建規(guī)模偏大銀，投資擴張清的動力依然凳較強；能源碧和運輸緊張迫的問題不會賤明顯緩解，巨經(jīng)濟發(fā)展面眨臨的資源約宵束矛盾越來平越突出；成篇本推動型價掏格上漲的壓哄力加大。寶因此，20魚05年我國訓將實行穩(wěn)健取的財政政策便和貨幣政策姥，繼續(xù)控制弦固定資產(chǎn)投徹資規(guī)模的過柏快增長。在舊這一政策背刷景下，20扔05年我國毀經(jīng)濟增長速宿度將回落到中適度增長的乘區(qū)間。負2.上海經(jīng)侍濟現(xiàn)狀及未炒來展望韻從國際經(jīng)驗跑看偷，都市圈的羽的興起都會光引發(fā)核心城甲市及周邊城反市和地區(qū)功智能定位的調(diào)役整，飾上海毫無疑肢問扮演了這弄樣一昏個角色。上討海是長江三生角洲經(jīng)濟實渠力最強的龍碰頭城市，經(jīng)丹濟擴散的中篇心，產(chǎn)業(yè)布超局的重心。胃上海，肩負喚著面向世界梅、服務(wù)全國興、聯(lián)動長三德角的重任，員在全國經(jīng)濟繭建設(shè)和社會漸發(fā)展中具有伍十分重要的睬地位和作用丙。在這個人督口僅占全國止稼1%、土地跑面積占全國億0.06%全的城市里，驕完成的財政珍收入占全國般的八分之一撒，口岸進出簽口商品總額蓋占全國的四探分之一，港擁口貨物吞吐槳量占全國的稱十分之一，性并在改革開臘放、產(chǎn)業(yè)升勸級、科技創(chuàng)替新等方面發(fā)尸揮著示范、桂輻射和帶動浙作用。遮2004上三海市實現(xiàn)生崖產(chǎn)總值（G中DP）74桂00億元，旅比上年增長話13.5%榆；完成地方所財政收入1浩119.7爽億元，增長辭24.5%謎；口岸進出適口總額為2陷800億美需元，增長3銷9％；外資弟實到金額6撞5億美元，燈增長11％施；迎2005年鉤，由于國際挎油價的前景屆還不明朗,沿國際貿(mào)易摩奪擦加劇和美鞭元匯率疲軟頁以及人民幣談升值壓力等敗一系列不確稼定因素的影且響。上海經(jīng)灘濟增速預(yù)計腿會有所趨緩翠，但是仍將圈保持兩位數(shù)值的增長。禾3.呢區(qū)域背景慚閔行區(qū)位于叫上海市全市亞地域的腹部銅，北緯窗31.05粱度，東經(jīng)1飼21.25丈度,黃浦眨江縱貫?zāi)媳备?，分區(qū)界為客浦東、浦西喚兩部分。擦全區(qū)先371.6金8平方公里峰，占上海市切總面積的5錫.9%葛，南北最長拋約例30公里，霞東西最寬約況31.5公臨里。地巾2004年糖，增加值增沈長26.0嬸%，總額超膜過365.階0億元；財揚政收入增長弱25.0%趕，總額超過欲100.0喪億元；合同砌吸引外資1暗5.0億美射元以上，外陵資實際到位驅(qū)8.0億美遷元以上；吸磨引國內(nèi)資本挎、社會資本薄80.0億亭元以上啄。夠外向型經(jīng)濟岸為龍頭的閔品行區(qū),目前石有兩個國家薦級工業(yè)園區(qū)火(閔行開發(fā)城區(qū)和漕河涇鏈開發(fā)區(qū)浦江雀高科技園)扇，一個市級醫(yī)工業(yè)園區(qū)(農(nóng)紫竹科技園棗區(qū))。從閔治行經(jīng)濟連續(xù)噸十年保持快柱速健康增長鑼，可以看出哪工業(yè)園區(qū)在毅閔行經(jīng)濟發(fā)跡展中所起到概的重要作用澆。珠啊啊阿葉觀點：牧上海作為中椅國的經(jīng)濟金旅融中心，葬為企業(yè)的發(fā)停展提供了無經(jīng)限的創(chuàng)業(yè)平深臺；降作為懇國際經(jīng)濟的夕重要口岸嗽，上海已成禮為世界50鞠0強企業(yè)和盛國內(nèi)外知名提品牌企業(yè)的喇伸展舞臺；謹作為長三角鉤的龍頭城市同，上海已成考為眾多中小磚型企業(yè)夢想貨騰飛的圣地址。掩對于本案定任位和推廣，欠應(yīng)切入長三投角醋經(jīng)濟棍發(fā)展賭的羞脈搏，俘成就上海市壩“綱頭腦經(jīng)濟示照范區(qū)彈”押的典型性代慰表。第二部分分析篇分析篇廟導讀：該部嘴分將就以下脂問題進行回哭答票工業(yè)園發(fā)展敏前景對項目膝開發(fā)的影響背？藏”返集智型料“葡定位與辦公仇物業(yè)市場的庭關(guān)系？體通過目標客視群的細分梳囑理項目推廣返思路。毀一．查上海市工業(yè)惕園炮市場概述晉1．上海市丑工業(yè)物業(yè)總疊體市場分析還上海市工業(yè)倦在科教興市帳主戰(zhàn)略思想漏的引導下，豐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不驚斷優(yōu)化，電吊子信息產(chǎn)業(yè)渣、汽車、石摟化及精細化洞工、精品鋼役材、成套設(shè)倦備和生物醫(yī)悲藥懂等上海市六抵個重點發(fā)展妄工業(yè)行業(yè)始憶終保持快速妥發(fā)展。立目前普工業(yè)廠房物貫業(yè)順已進入投資閱成熟期，全夜球最大工業(yè)日房地產(chǎn)發(fā)展么商已在滬實前質(zhì)性操作平，兼工業(yè)園區(qū)關(guān)游緊售地大修門、廠房空翅置率探至低勵谷、海外開祥發(fā)商在滬運程作工業(yè)房地終產(chǎn)新項目擾，如麻上海高科技所開發(fā)區(qū)在各乒開發(fā)區(qū)當中吩依舊保持其退緊俏的市場憑態(tài)勢，浦西濟地區(qū)的漕河墻涇經(jīng)濟技術(shù)婦開發(fā)區(qū)空置筒率連續(xù)兩個模季度保持為偏零，其租售笛量占平均總扭租售量的1瀉2%疫……稼種跡象表明活，繼住宅及然商業(yè)物業(yè)市濃場投資回報害高企之際，楊上海的工業(yè)栽房地產(chǎn)市場潔也已進入投渣資成熟期。尸據(jù)上海工業(yè)頭房地產(chǎn)研究挖咨詢中心對信全市12個忙主要開發(fā)區(qū)侄的跟蹤調(diào)查桂表明，上海勒工業(yè)廠房空足置率已從2敏003年底友的7.5%御一直下降到歉今年初的4杠.5％，而出租金指數(shù)卻心在同期上漲紗了11.5搞％。竹在上弦輪宏觀調(diào)控養(yǎng)嚴控工業(yè)用訂地審批，加該快推進了工皮業(yè)房地產(chǎn)市跟場向成熟期腹的邁進。目餃前，上海原似有的176喉個開發(fā)區(qū)已服被核減至7益9個，共減甘少了378股.9平方公摧里的規(guī)劃面膀積，比清理船前減少37碑.9％。刮世邦魏理仕饞年初的研究餃報告更指出浮，今年上半而年上海工業(yè)裕房地產(chǎn)項目面將出現(xiàn)供應(yīng)繁緊缺局面，裳供應(yīng)緊縮的縮趨勢短期之朵內(nèi)難有緩解寫。栽目前，在上哈海的嘉定、舉松江和外高撤橋等主要工測業(yè)園區(qū)，土腔地惜售心態(tài)朱已相當明顯牲。與此同時蝶，一些持有配小規(guī)模工業(yè)辜用地的投資驕商，最新的誠土地使用權(quán)餡出讓報價已蓮高于以往3拍0%。仰啊啊阿撿觀點：貫上海的工業(yè)森房地產(chǎn)市場牢投資回報率北已至比較理請想的節(jié)點拔；協(xié)上海的工業(yè)稈房地產(chǎn)市場妨也已進入投夸資成熟期；肯本案作為一蠶個新生辦公逢園區(qū)，在市衡場利好的情束況下，快速遷提升自身形尼象已經(jīng)刻不踐容緩。辭2奉．襖區(qū)域工業(yè)園京分析舟2．1追閔行開發(fā)區(qū)莫簡介電上海閔行經(jīng)急濟技術(shù)開發(fā)奴區(qū)（簡稱閔妻行開發(fā)區(qū)）烈創(chuàng)建于19墻83年，是爭1986年堡國務(wù)院批準育的全國首批蠻14個國家象級開發(fā)區(qū)之挨一，位于上沖海市閔行區(qū)拘的西南部，竊總面積為3恢.5平方公副里。198算5年，成立揚中外合資的捐上海閔行聯(lián)史合發(fā)展有限紹公司（簡稱緩閔聯(lián)公司）匹，采用企業(yè)蹄化經(jīng)營運作星的方式，負撤責閔行經(jīng)濟天技術(shù)開發(fā)區(qū)偉的開發(fā)建設(shè)鉗和經(jīng)營管理紗。跟鞏筑至2002喉年底，閔行蛛開發(fā)區(qū)在基終礎(chǔ)設(shè)施方面公大約投入了彈12億元，浪整個開發(fā)區(qū)棟累計產(chǎn)生利任潤154.灣53億元，擇勞動生產(chǎn)率爸人均60萬投元/年，每題平方公里年從銷售收入超維過50億元柴，居全國各商開發(fā)區(qū)前列搞。枕18年間，弄閔行開發(fā)區(qū)咱累計引進外嗎資企業(yè)15扁8家，累計準吸引外資2蝦2.25億私美元，新增廉近3萬個就非業(yè)機會。全道球500強潔企業(yè)中有2矮9家進駐開占發(fā)區(qū)。開發(fā)鄭區(qū)良好的投思資環(huán)境，吸虜引了投資者圍不斷追加投思資，區(qū)內(nèi)6犯0%以上的粘企業(yè)都進行挎過一次以上過的增資擴建誘，全區(qū)每年懷增資額均在彼一億美元以塔上。救開發(fā)區(qū)在發(fā)劫展中已形成賭三大主導產(chǎn)外業(yè)：以軌道匪交通、電站往設(shè)備為代表游的機電產(chǎn)業(yè)訪；以血制品規(guī)、常用藥物虜為代表的醫(yī)析藥、醫(yī)療產(chǎn)榨業(yè)；以食品頌、飲料為代錘表的輕工產(chǎn)手業(yè)隔。轉(zhuǎn)2．2漕河佩涇開發(fā)區(qū)浦范江高科技園畢漕河涇開發(fā)滑區(qū)浦江高科過技園規(guī)恩劃范圍為：禿北起中心河搶，南到沈莊耀塘；東至萬維芳路，西到彼浦星路?？偤暌?guī)劃面積為粘８.３平方蠢公里。躁重點發(fā)展以羞微電子設(shè)計玩，計算機及檢其軟件，光典電子為主的江信息產(chǎn)業(yè)，惜同時注重發(fā)目展新材料，爽生物醫(yī)藥工貍程，航空航動天，新能源悄，電子儀器嬌儀表等其他曬高新技術(shù)產(chǎn)進業(yè)，并引進而高層次的服擱務(wù)業(yè)和服務(wù)拒貿(mào)易企業(yè)。演園區(qū)的規(guī)劃崗，建設(shè)，經(jīng)榮營和服務(wù)將晶借鑒美國硅植谷，英國A茶rling夢ton等國黃際科學園區(qū)頸的成功經(jīng)驗月，致力于引劣進國際人才奏，資本，技值術(shù)，管理，桌使其成為新隊興產(chǎn)業(yè)匯聚解，創(chuàng)新能力主強大的高科蠟技工業(yè)園區(qū)擊。蠢高新技術(shù)企蘋業(yè)達186捆家，占全市即高新技術(shù)企刊業(yè)總數(shù)的1章6％。漕涇霜開發(fā)區(qū)內(nèi)微界電子、光電鄭子、計算機構(gòu)及軟件、新鬼材料、航天犁航空等高新饅技術(shù)產(chǎn)業(yè)巍知然成群，研臭究開發(fā)、金講融數(shù)據(jù)、科叔技創(chuàng)新等四幅大功能中心隸；擁有中外址高科技企業(yè)駁800多家教，其中外商暈投資企業(yè)3辯00多家；蔬經(jīng)市政府認級定的高新技寨術(shù)企業(yè)達1移86家，占包全市高新技行術(shù)企業(yè)總數(shù)墻的16％。順（以上數(shù)慨據(jù)另摘自戴德梁穿行2005跑年一季度工列業(yè)物業(yè)研究夾報告)躬從上海目前占幾個園區(qū)廠雜房租金比較掠中，可以看肝出漕河涇高沾科技園區(qū)和濤張江高科技此園區(qū)和的租纖金正如預(yù)期猜的依然居于臭上海所有工款業(yè)區(qū)的租金捉首位,而復(fù)閔行的幾個鮮工業(yè)區(qū)的廠爸房租金是比擇較高的，和章浦東新區(qū)的壤高橋、金橋盲和張江園區(qū)凍處于同一水凍平。本項目誠如果進入該智高端市場，餐市場利好是霉顯而易見的倘但同時面臨估的競爭也將膊是相當激烈湖的。佛啊啊阿但觀點：姑本案以服務(wù)乳型上游產(chǎn)業(yè)鋸為主體的產(chǎn)柄業(yè)定位和區(qū)虧域工業(yè)園共活同打造高科掃技的產(chǎn)業(yè)園齒區(qū)；拖競爭園區(qū)和劈本案存在著陳客群共性，弄如果不能脫謎穎而出，勢剝必趨于弱勢較，因此在本熱案的定位上滔必須挖掘深惑層次的價值柿，從客群的撈心理出發(fā)尋調(diào)找共鳴。脆二超.上海辦公赤市場概況銷200芬0屯年以來，上劃海寫字樓市盛場開始展逐漸好轉(zhuǎn)緩，其中甲級批寫字樓的市群場吸納量保昌持了每年3頁5-40萬凳平方米的較沉高水平，坦2004雹年甚至出現(xiàn)宜供不應(yīng)求之弓勢；娘目前浦東和普浦西寫字樓悼空置率已分果別降至17漸%和10%傷的近年新低震，4槍年來，上海宇寫字敵樓平均租金顯水平上漲了金近六成，其晴中甲級寫字敵樓的租金已閱恢復(fù)至每天而每平方米0也.7美元的海水平，最高畫的超過1美座元，而銷售溝平均價位則推穩(wěn)定在每平壞方米2萬元鉗人民幣左右硬。腳1995忽1996旦1997押1998嫁1999將2000幻2001縮2002懸2003亭辦公樓投資仆金額(億元赴)斑81.74帝150.8矮3章140.0楚4舟121.9責1附81.26蝴57.47猴26.22身33.52正66.67妄占全市比重越（%）即17.5爪22.9松22.8震21.2識15.8修10.2佩4.2注4.5倡7.4上海辦公樓市場歷年投資情況上海辦公樓市場歷年投資情況資料來源：上海房地產(chǎn)市場資料來源：上海房地產(chǎn)市場上海寫字樓市場歷年投資額走勢上海寫字樓市場歷年投資額走勢慚通過上海辦鑒公樓市場在稻投資金額及盆其占全市投拿資比重中都達可以看出，仇隨著中國加軌入世界貿(mào)易菜組織后保護煤期到期，外避資金融服務(wù)校機構(gòu)將大舉漫進入，業(yè)務(wù)遮范圍迅速擴嗽展，對甲級階寫字樓需求鉤開始增大寨；中國政府徐鼓勵跨國公會司地區(qū)總部躲、投資性公亂司和研發(fā)中狹心進入的政安策，將讓上象海成規(guī)模開茅發(fā)出專門針省對跨國公司墳地區(qū)總部需角求的寫字樓川商品；命而攤上海201駐0年世界博辭覽會為建筑鉗設(shè)計、商貿(mào)位會展、旅游壁、物流等第棋三產(chǎn)業(yè)提供萄的麻大發(fā)展的機側(cè)遇跳等因素使整壁個上海寫字豪樓市場總體塔發(fā)展前景看堤好。上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況供應(yīng)情況上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況纖1995恒家1996狠1997瓦1998債1999冠2000皂2001蘇2002印2003意新增供應(yīng)量有(萬平方米刪)洗16.19引39.01平15.16陡31.78補7.02勤227.4擠0溜14.30芝11.29亡40.40上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況走勢上海辦公樓市場歷年供應(yīng)情況走勢陪從歷年供應(yīng)事情況看，在棚經(jīng)過200災(zāi)0年的供應(yīng)慣高峰后，上議海辦公樓市壽場的供應(yīng)曲螺線已經(jīng)開始脫回歸理性，錄整個市場正挽按照供需平片衡的規(guī)律以嘗周期性曲線彈的趨勢進行程發(fā)展。按發(fā)碎展曲線判斷菌，200懷5年辦公樓覆市場將處于朝供應(yīng)的低谷井。需求狀況上海辦公樓市場歷年空置率上海辦公樓市場歷年空置率險1995欲1996攻1997刃1998鉗1999慣2000蟲2001穿2002此2003繳空置率（伴%果）悄5.0東4.3帽15.2百26.0掘19.6怕13.7繪18.8瓦16.6燕13.4上海寫字樓市場歷年空置率走勢上海寫字樓市場歷年空置率走勢扁雖然近幾年輕整個上海辦色公樓供應(yīng)量民猛增，但整茂個辦公樓市遇場的空置率濤仍舊處于穩(wěn)逢步下降的趨朋勢。200碰4年整個上劍海辦公樓市疼場的空置率勞已接近了1坑0%的國際距標準，租金莖也開始逐步亦上揚，隨著存整個市場的規(guī)供需情況趨哪向平衡，使暖得上海寫字隙樓市場逐漸撒趨向理性。街在過去的幾琴年中寫字樓刷市場現(xiàn)作為留上海經(jīng)濟發(fā)麻展狀況的代側(cè)表，在20鋪04里，由幼于受到中國膏加入WTO東,CEPA滅的簽定及爛2023世爭博會的扯即將歇召開犬等眾多利好渡因素的影響剛，上海寫字僻樓市場得到昨了進一步的淚發(fā)展。摟先進制造業(yè)眉和現(xiàn)代服務(wù)子業(yè)，是上海屯未來發(fā)展外獸向型經(jīng)濟的菊兩個優(yōu)先領(lǐng)允域，特別是悉大力發(fā)展“堂總部經(jīng)濟”慣，將使上海虹成為跨國公慮司生產(chǎn)制造隸基地、地區(qū)屢總部、研發(fā)蝕中心、營運南中心和采購輩中心的集聚練地。僅20訊04年，上斗海就新批了巾30家跨國湖公司地區(qū)總妖部，使落戶賣上海的跨國激公司地區(qū)總腎部累計達8乞6家。殃第一太平戴忌維斯的租戶蝦調(diào)查結(jié)果顯促示，以國籍克來劃分，來故自美國和加段拿大、日本市以及歐盟的趴外資企業(yè)是儲甲級寫字樓扛的中堅力量抖，中國企業(yè)椅的比例占到壟22％桌2004年挽上海主要甲層級寫字樓成停交案例袋訓租戶軍泳悠眉項目膜歡漁蜂地理位置庫獅炎氏租用面積種摩福特戒唐季帶冊上海信息矩大廈堆云小陸家嘴盆炒辨舍900失0

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稅富士通難孔幣金茂用大廈畫拴蛋小份陸家嘴梁魔刻1屋600

貍西爾斯葛壓香港除新世界大廈叼狠淮海中熔路監(jiān)牌惑650開租用面積單遇位：平方米澇（建筑面積臟）慣10年前，塘搶灘上海的石外資制造行利業(yè)都在市中箱心找辦公樓凱，上海原來擇的紡織業(yè)等輩低端的制造陷行業(yè)也都在宏市中心，現(xiàn)等在地價上漲裹了，上海的母區(qū)位優(yōu)勢就憂在地價上得驚以體現(xiàn)。涉部分跨國企堂業(yè)開始從考槽慮從中心商刃務(wù)區(qū)向郊區(qū)堤工業(yè)園轉(zhuǎn)移誓業(yè)務(wù)，如搜飛利浦照明戀已將總部興遷往上海西疏南漕河涇開鬧發(fā)區(qū)的上海月科技綠洲，想租用的面積腔有兩萬平方尋米，阿爾卡鼓特智已經(jīng)茄將它的大部沉分業(yè)務(wù)從淮孔海路上的時密代廣場遷往拌浦東張江集槽電港造?，F(xiàn)此外，從上法海市中心遷恐走的還有3期M和Int淡el公司。恨而本項目地頁處外環(huán)，可熄以抓住這個賴契機引進部蝴分知名企業(yè)閣提升園區(qū)品睬牌和吸引力嶺；但是作為躺浦江鎮(zhèn)東南蛙區(qū)的未來規(guī)沸劃工業(yè)園區(qū)罵和同區(qū)位的圍漕河涇開發(fā)六區(qū)相比有一舒定差距；所普以在項目運誘作上應(yīng)以市概場為導向走閱自己的特色度產(chǎn)業(yè)發(fā)展道翅路。弱上海辦公市弄場動態(tài)特征鳥:諸寫字樓大市場奶需求“非核耕心化”勺凸現(xiàn)看隨著大型跨奶國公司對寫撈字樓的需求義在量上的不先斷增長，上稍海寫字樓在服質(zhì)上亦有了漠明顯改變。肚相對于市場聲開放初期跨分國公司往往糟僅為在上海盞謀求‘一席借之地’而隨揪意選擇寫字使樓，如今的云跨國公司對低寫字樓的要點求更趨理智閱，同時亦開宣始產(chǎn)生了需自求的‘非核陷心化’（D吵ecent寬ralis診ation準）。咱所謂“De提centr繩alisa境tion”哭，是指一些卸公司從原本嗓市中心的甲蘋級寫字樓搬奸遷至相對偏憂離市中心的眉寫字樓或園驚區(qū)中。而這并一現(xiàn)象的產(chǎn)鉛生，主要是服由堡于企業(yè)對敏成本因素避和擺擴展空間薪兩方面考量縱造成的。還“Dece受ntral千isati爸on”的產(chǎn)嬌生，是市中努心優(yōu)質(zhì)寫字況樓短期供應(yīng)秘緊張及租金弱上升較快所克造成的結(jié)果陷，但這并不給代表其會對堵這些市中心拳的寫字樓市劣場造成負面然影響。在市飲場強勁需求穴的支撐下，遍中心區(qū)域?qū)憜首謽亲鈶舻慕┝魇⒑芸斓舯恍碌淖鈶羝Ｋ谏w。辣中小型寫字復(fù)樓銷售趨熱餓從宏觀因素銜來看，小戶乳型可售寫字綁樓具備廣闊襪的市場前景扮，主要表現(xiàn)盟為：上海經(jīng)語濟發(fā)展繼續(xù)套走好，第三待產(chǎn)業(yè)比重不搭斷加大，預(yù)濃計到200揪5年，上海沫市從事第三皆產(chǎn)業(yè)的勞動拴力比重將超禿過50%；冒內(nèi)環(huán)線以內(nèi)肢將以第三產(chǎn)弄業(yè)為重點，賊適當保留都垃市型工業(yè)；歇內(nèi)外環(huán)線之壽間，將以高主科技、高增姜值、無污染象的工業(yè)為重鑒點，調(diào)整、寧整治、完善什現(xiàn)有工業(yè)區(qū)椅；外環(huán)線以奴外，將以第圈一、二產(chǎn)業(yè)照為重點，提畜高經(jīng)濟規(guī)模騰和集約化水沉平，集中建懇設(shè)市級工業(yè)千區(qū)，發(fā)展現(xiàn)碼代化農(nóng)業(yè)和銷郊區(qū)旅游業(yè)市。這些因素費的存在，客頂觀上都為中脈小企業(yè)提供匪了良好的發(fā)術(shù)展機會。殲由于市中心刷區(qū)域的租金屬上漲，許多學企業(yè)公司都洗開始在各種蹤市郊辦公園曬區(qū)尋找辦公復(fù)場所或與其卻協(xié)商訂制為挖自己量身定際做的辦公物殃業(yè)，以利于襖公司的運營巡、節(jié)約成本息和安置預(yù)期存的人員擴張賣。這樣的趨把勢無疑為本肝項目的辦公褲物業(yè)提供了組市場契機。名啊啊阿漢觀點：凱“多非核心化蘿”則趨勢和總部禽經(jīng)濟為宮本案至國際幕知名度帶來獅可能，如何躁創(chuàng)造與國際繞大企業(yè)接軌揮的園區(qū)形象療成為重中之壟重；誰成長型企業(yè)幸的蓬勃興起京，即將為恢本案的當客群多元化壓和利潤創(chuàng)造伯無限機會，飯如能成功塑欠造制“認國際港口厚”本的形象，并報貼近成長型防企業(yè)向上的謠心理特征，駁將為本案的摘的順利去化員打下堅實基臺礎(chǔ)。韻三撕.閔行區(qū)辦蠅公市場概況刃至2003阿年，閔行區(qū)諷的外商投資檢企業(yè)達21嫂78家，投識資總額93攝.26億美判元，其中現(xiàn)廢有投資額在臉1000萬吩美元以上2假12家。獅閔行叮區(qū)還是上海護市重要鍵的頭對外交通樞置紐，上海西什南地區(qū)重要恭的工業(yè)基地派、科技創(chuàng)業(yè)鬼區(qū)、現(xiàn)代居灶住區(qū)和區(qū)域竄性商業(yè)、物更流中心，閔拐行經(jīng)濟技術(shù)洽開發(fā)區(qū)、虹初橋經(jīng)濟技術(shù)螞開發(fā)區(qū)、漕鍛河涇高新技培術(shù)開發(fā)區(qū)和梅虹橋國際機途場在區(qū)境沿捐。逮上海未來城罪市功能定位糞上,掩環(huán)線葵以員內(nèi)基本就以威高端的服務(wù)漠業(yè)為主，而蝴制造業(yè)等一畫些低附加值渾的行業(yè)慢慢呢會遷移到郊景區(qū)，整個上咬海的產(chǎn)業(yè)布糖局會做新的烘調(diào)整。恰企業(yè)布局內(nèi)是環(huán)線以內(nèi)將否以第三產(chǎn)業(yè)挺為重點，適盡當保留都市前型工業(yè)；內(nèi)囑外環(huán)線之間墊，將以高科謹技、高增值玉、無污染的策工業(yè)為重點盤，調(diào)整、整片治、完善現(xiàn)耗有工業(yè)區(qū)；挖外環(huán)線以外旺，將以第一您、二產(chǎn)業(yè)為大重點，提高站經(jīng)濟規(guī)模和隙集約化水平誕，集中建設(shè)什市級工業(yè)區(qū)猜，發(fā)展現(xiàn)代焰化農(nóng)業(yè)和郊續(xù)區(qū)旅游業(yè)。避這些因素的蟲存在，客觀恰上都為中小俊企業(yè)提供了抓良好的發(fā)展竟機會。揪而閔行區(qū)目且前還沒有成透型的商務(wù)區(qū)志，主要是由棄于該區(qū)域位耗置離市區(qū)比傭較偏遠，而貞且商務(wù)氛圍圓由于缺少交寫通、商業(yè)以牌及服務(wù)業(yè)的典支撐，現(xiàn)在巡該區(qū)域辦公伍市場處于發(fā)碎展初期，主搜要的辦公形皇態(tài)還是以小每區(qū)配套，園烈區(qū)的配套的揀形式出現(xiàn)。硬分而且布較傾為零散，目荷前市場行情引主要：在6紐500－2陷0000元約/平方米左獲右,分割面肉積在100壓-300平鄭方米為主,嫩經(jīng)營方式還厭是以出售為冷主?？v啊啊阿暮觀點：差依托園區(qū)的潤生態(tài)尖辦公形式，尼浦江區(qū)創(chuàng)業(yè)或基地頸為本案的向思心力月，應(yīng)在擴區(qū)域辦公氛床圍還沒形成刻前段，淚打造成為浦本江區(qū)的核心初地位。布本項目辦公慮物業(yè)的入市廣無疑將會極孔大填補這一衣市場空缺。場四攪.競爭分析坦1凡.閔行區(qū)辦送公樓個案點啟評擋閔行在售及代出租辦公物狗業(yè)數(shù)據(jù)匯總資:錫由于閔行區(qū)聯(lián)位于外環(huán)線爺，它的辦公洲物業(yè)和上海窩傳統(tǒng)的商務(wù)負區(qū)在價格和巧品質(zhì)上存在怒較大的差距仍，客源定位隨和功能定位縫上也存在根式本的不同。巨從上表可以徹看出閔行目妻前在售辦公槍物業(yè)價格段駁在6500號-2000罪0元/㎡之輕間，價格跨飯度較大，反叢映了該區(qū)域江辦公物業(yè)分詞布零散,沒千有形成一定鄙規(guī)模，城市隙商務(wù)功能未皇能顯現(xiàn)。循樓盤名稱有地點女均本價草元/㎡夠面積廁㎡搖發(fā)展商功交屋時間瓶備注賓浩潤大廈(掌錢江商務(wù)廣嘗場)照現(xiàn)場接待：違伊犁南路1流11號（古浪羊路口）厲20德000棕615-1礙019古上海浩潤房距地產(chǎn)開發(fā)有孟限公司崖2004.冊06墨該區(qū)域由于四接近古北區(qū)獲域,1-1尼0為商業(yè)綜貧合場所,自11-19怠層為辦公,晶可自由分割地巴比倫生活徑(南方休閑傍廣場)材接待中心：阻古方路滬閔濾路口（地鐵扎蓮花路站對喝面）紐16000饅80-33茅5帖上海梅昊實銀業(yè)渡2005.太12逝13層,簡催單裝修,產(chǎn)中油銀都購雨物中心(碧匪恒廣場中油法購物中心)需銷售中心地干址：蓮花南孟路1388廟弄粗7500惠140-3豪21兄上海碧恒實飯業(yè)憤投資商：雀上海碧綠房晚地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)腥營洽/上海恒泰掉房地產(chǎn)開發(fā)菌給20旬05.慢0平1侄1-2層商奶業(yè),總高1娃6層夾萬泰綜合樓轉(zhuǎn)七莘路30乳88號提6500假1356瞇上海萬泰房毯地產(chǎn)發(fā)展有言限公司廣現(xiàn)房葡目前在售3漸-4層.湊2．癥閔行部分租甲售工業(yè)物業(yè)罰情況：體(1).地水址：漕河涇囑開發(fā)區(qū)勵項目層高：秒6層，叨出租面積：槍第4層昂2000匠㎡硬租金：1.砌6鞭做元/天祖·棵㎡，減(2).項好目地址：莘辨瀝路197作號撞分項目層高：戀共5層比出租面積：陶第3層奏200鼠㎡裂租金：拒1.3泥元/天芝·削㎡局(3).項齒目地址：漕叔河涇開發(fā)區(qū)呈（浦江高科腫園區(qū)）裁項目層高：失4-5層，踏出售面積：該每層170晝0避敞㎡右租金：1.編2-1.3枯元/天疤·煮㎡，須售價:42俯00-45童00元/㎡斧圣臨近本案的仙漕河涇高科扯園區(qū),目前閉的辦公物業(yè)赤銷售價格在池4200-鋼4500元蓬/㎡之間,骨租金在1.奶2-1.6資元/天昨·優(yōu)㎡左右，顯攀現(xiàn)出這類物愚業(yè)的價格優(yōu)籮勢。對于那克些想節(jié)約成請本、安置預(yù)巡期的人員擴奧張以利于運臘營的企業(yè)，嶼工業(yè)園區(qū)的摧辦公物業(yè)無犯疑為它們提福供了一個很罪好的選擇。折啊啊阿暮觀點：判辦公樓氛圍破薄弱，價格框跨度大，本漁案先天具備凈價格和規(guī)模妄優(yōu)勢；盤迎合宰“揀非核心化有”遵趨勢的糧辦公樓的市稻場供應(yīng)明顯戒不足，在價糖格上也沒有詠特別大的吸葬引力，工業(yè)由園區(qū)的辦公種物業(yè)正好可抽以填補這一抽空缺，吸引樣當?shù)氐闹行≌鹦推髽I(yè)公司佛，甚至把正肉準備轉(zhuǎn)移出垮中心商務(wù)區(qū)帳的大型企業(yè)板納入自己的食版圖。艇五辭.客群分析鴨該區(qū)域辦公活物業(yè)主要為較大型商業(yè)項林目的配套，屑爛尾樓改建肥（包括酒店軌式公寓），涉商住兩用（患住宅小區(qū)用辛房），和工奔業(yè)園區(qū)的辦峽公用房，所徹針對的客源云則有所不同蚊，疊目前客源現(xiàn)止狀：麗普通寫字樓姥，爛尾樓改杰建（包括酒巾店式公寓）您，商住兩用楚（住宅小區(qū)塑用房）：柱70稱%編企業(yè)型客融群扒（喂1嶼）本地中小滑企業(yè)為以絕租賃齒為主的方式昌取得絲，但是隨著倒企業(yè)的發(fā)展乖會使部分企秩業(yè)取得物業(yè)謝的方式轉(zhuǎn)為熟購買做（曬2例）繪經(jīng)濟實力相溝對雄厚的懲大中型窗企業(yè)投資固蛇定資產(chǎn)購（尚3梅）外地或境篩外企業(yè)駐滬伙辦事處蓄以租賃為主搭的方式取得淹20%政府釋及事業(yè)單位貓（取得方式衰主要為政府就自建或集體勻用房）手10問%還穩(wěn)健型投資攻客：穩(wěn)定租火金收入叉+美物業(yè)保值增短值太工業(yè)園區(qū)辦裕公用房：吵企業(yè)自用幕（旱為了減少企沈業(yè)運營成本帆,或解決人年員擴編等問享題,主要是屢滿足企業(yè)自腸身辦公需要馳）鹽；居外地或境外黑企業(yè)駐滬辦紀事處(企業(yè)窯的辦事處代業(yè)表處等)話企業(yè)總部(如非滬籍或跨花國企業(yè)的主狡要事業(yè)部門霜或總部轉(zhuǎn)移土地)楊研發(fā)及培訓蜓機構(gòu)(科研抹及員工培訓濫基地,主要拘是大型企業(yè)雕)而啊啊阿奇觀點：竿在利潤最大篇化的主導下卸，辦公客群壟中的購買者繡是本案的主煌要訴求對象劈；客群方向胞應(yīng)是經(jīng)濟實承力相對雄厚鐵的大中型企套業(yè)和經(jīng)過幾湖年快速發(fā)展蠅步入成長期理的企業(yè)定；笑工業(yè)物業(yè)的迷需求客群中孫，如研發(fā)機豆構(gòu)、企業(yè)總賞部等實力雄員厚的對象也篩將是我們的搜主要訴求點餡；讓追求利潤的騾最大化，首蔑先應(yīng)創(chuàng)立品虎牌向心力，舊就需要引進撕高知名度大撐型企業(yè)，這花也是我們客肉群訴求的重痛點；墾由于受企業(yè)積規(guī)模和實力己所限它們?nèi)】频梦飿I(yè)的方籍式以租賃為異主；租但是這部分需客群可以作丟為本項目的栽潛在客群括。第三部分定位篇定位篇痛導讀：該部己分將就以下膀問題進行回填答擦通過SWO瞧T分析深化襖項目定位的兆理解。雞在現(xiàn)有定位年的基礎(chǔ)上來拋深刻理解客滿群定位的內(nèi)陡容。統(tǒng)一界.金項目城SWOT分與析壇對于項目的抖SWOT的器把握，目的撲是為了優(yōu)化摔項目策略，決發(fā)揮項目的斷優(yōu)勢，弱化量項目的劣勢方，揚長而避戲短，規(guī)避市緣場風險同時恐抓住機遇入管市。從而使瘋項目運作能斧“單知己知彼，繩百戰(zhàn)不殆神”觸。S(優(yōu)勢)疏項目的體量宗－項目的體扭量較大,能進帶來規(guī)模效飾應(yīng)，迎合一饅些大企業(yè)熱購衷于規(guī)模澆聯(lián)聚集效應(yīng)的刑心理；說項目規(guī)劃巷－由于本案逼規(guī)劃理念較撲為先進,能鞏夠避免建成饅后產(chǎn)生不必疤要問題或答朵者彌補先天蔑的不足；饅用地條件棉－項目地塊夢規(guī)則,且毗礎(chǔ)鄰主干道,溪利于企業(yè)的便物流運營。W(劣勢)匹項目地理位堅置偏遠來－項目地理氣位置偏遠，乒輻射范圍較逮??；端現(xiàn)有猛工業(yè)園狡市場初漸趨負成熟個－現(xiàn)有市場尊正決成熟呼化逼，會給本項典目進入該市爺場帶來困難孝；養(yǎng)缺少有力的冷支撐疏－缺少第三尺產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)剩的支撐，周飯邊缺少各項否配套，區(qū)域匹認同不足；圓交通不便捷沖－燈項目離軌道烏交通Ｍ８線座站點較遠，露并且缺少公荷交線路，會憤給企業(yè)員工燈上班工作帶扮來不便，增移加企業(yè)的運陪營成本。O(機會)聞金融機構(gòu)需蚊求龐大－畢中國入世使南上海作為金冠融中心的形敘象凸顯。2黎004年以飾后，金融業(yè)糕的逐步開放壟，為上海寫品字樓市場帶萍來了前所未禍有的機遇。嬸預(yù)計未來幾蒙年，外資金昏融業(yè)會加速好擴展其在中側(cè)國內(nèi)地的業(yè)撓務(wù)，包括摩影根斯丹利在簡內(nèi)的大財團綿、大銀行等當會陸續(xù)進駐價上海，從而羞將產(chǎn)生大量醉的高級寫字簽樓需求；逐跨國公司總北部入滬－欠上海推出的地跨國公司設(shè)林立地區(qū)總部尼的優(yōu)惠政策托，吸引了源例源不斷的外道資企業(yè)進入晃；羞民營企業(yè)的椒規(guī)模登陸－紅由于上海被瞇視為長江三偉角洲地區(qū)的忍經(jīng)貿(mào)樞紐，猴其物流優(yōu)勢舊、金融優(yōu)勢勢必然吸引大童型民營企業(yè)蝕集團成立營尿銷中心、研史發(fā)中心，希勢望在上海建黎立窗口企業(yè)評，直面全國袖市場及國際召市場；紡世博帶來長寨期利好效應(yīng)呆－錄上海承辦2準010年世細博會，直接接影響到建筑堵業(yè)、旅游業(yè)知、會展業(yè)和務(wù)貿(mào)易業(yè)的寫驗字樓需求?；纪瑫r，基礎(chǔ)鹿設(shè)施建設(shè)的憶完善和城市仗環(huán)境的不斷別優(yōu)化，將大扔大提升上海地的國際關(guān)注弟度和城市認連同感，從而憲吸引更多的井國際優(yōu)秀人字才和國際資沿本進入上海徑；弓政策利好－防2004通年3月1日斗起，上海正擴式取消非居他住商品房租炊售對象限制誰，境內(nèi)外企諒業(yè)或個人在雖滬購房完全陡享受同等待嫌遇。這必將誠促使更多境攻外人士來滬養(yǎng)創(chuàng)業(yè)，并帶斯動相關(guān)商業(yè)指等用房的市畝場需求。承T(競爭威倉脅)晃現(xiàn)有市場狹－本案比鄰最國家級開發(fā)皂區(qū)（漕河涇蛇開發(fā)區(qū)浦江員高科技園）偽，同區(qū)域的蝶還有閔行經(jīng)乞濟技術(shù)開發(fā)虎區(qū)也是國家亮級的科技園扎區(qū)，它們的殖存在，必將弄截留很大一吊部分企業(yè)，牧影響本項目逗的招商引資擱；什產(chǎn)品理念利－本項目的待市場運作及問定位能否為渴市場所接受魂；沾其他區(qū)域市型場競爭逮－上?，F(xiàn)有貍的或潛在的架同類型園區(qū)迎對本案也會梯有一定影響勺。將啊啊阿孫觀點:獅本項目用地列條件規(guī)則，坡規(guī)劃超前，直規(guī)模效應(yīng)明含顯，尤其是呈宏觀背景下批各項政策利偽好和世博緊效應(yīng)似帶來了難得伸機遇，讓我幕們對項目前乳景看好。但先同時也應(yīng)認待識到項目自崇身所存在的嘗成熟市場的防進入可能遇周到的壁壘和飾地處遠郊交妹通不便及缺抹少各項配套頌等不足，還業(yè)有同業(yè)的競著爭等一系列惱項目難點。侍市場化運作梯需要腥我們對市場突有清楚的認劍識，目前該擇區(qū)域市場已棵經(jīng)漸趨附成熟，同區(qū)敞域的項目不政能簡單理解弦為競爭對手間，而是錘在敏同業(yè)競爭的逝同企時互為共存麻共榮的關(guān)系糊，需要雙方陡的聯(lián)動把浦起江高科這塊斃“簡蛋糕背”蝕作大；卵二壁.項目吳定位慨深唇化悼1.昌走特色產(chǎn)業(yè)肚發(fā)展道路蠢本項目地處退外環(huán)，可以躺抓住這個契某機引進部分煮知名企業(yè)提蓋升園區(qū)品牌青和吸引力；間但是作為浦憲江鎮(zhèn)東南區(qū)判的未來規(guī)劃址工業(yè)園區(qū)和詳同區(qū)位的漕洲河涇開發(fā)區(qū)任相比有一定溪差距；所以恩在項目運作盾上應(yīng)以市場鍬為導向走自境己的特色產(chǎn)鋤業(yè)發(fā)展道路怎。搜所謂特色產(chǎn)息業(yè)發(fā)展道路糊，可以這樣膠理解：館產(chǎn)業(yè)導向（萬引進何種產(chǎn)蝕業(yè)）漠技術(shù)變化中柿的高科技產(chǎn)戴業(yè)、新興產(chǎn)驅(qū)業(yè)懷成長性的比亭較注重產(chǎn)業(yè)狡細分，使投趴資者能從產(chǎn)狐業(yè)分化中獲糊得商業(yè)利益孝；羨國家政策支澤持的戰(zhàn)略性預(yù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)托性產(chǎn)業(yè)，以額及國家退出殺的產(chǎn)業(yè)和國鍵家放松管制虛的產(chǎn)業(yè)?？∑髽I(yè)定位（養(yǎng)引進何種企勁業(yè)）蓬集智型：高驚科技、高增銹值、無污染努的猾企業(yè)壇為重點年成長型：中懷小型企業(yè)發(fā)愉展平臺摸規(guī)模型：引眾進部分大型監(jiān)企業(yè)，產(chǎn)生糟集聚效應(yīng)趟建成后的園強區(qū)將是一個宴生產(chǎn)、辦公尊、生活、休袖閑、交流的低混合社區(qū)，伐園區(qū)景觀為我生態(tài)景觀，蒼對生態(tài)環(huán)境愧進行生態(tài)反腿哺，生產(chǎn)形哲式高度創(chuàng)新打的責生態(tài)產(chǎn)業(yè)園稿區(qū)孩。教2.市場定固位：坊基礎(chǔ)設(shè)施配癥套完備，環(huán)洪境優(yōu)美，攻商住功能齊波全，集產(chǎn)、原學、研為一戀體的高科技擱產(chǎn)業(yè)集聚的鑄上海市現(xiàn)代弄高科技新興副綜合城鎮(zhèn)。青能借助高校銀，形成頭上海市高層層次人才培育凱基地。介使襪“踢11111迎11培”學成為告上海市新興妻高科技產(chǎn)業(yè)詠和戰(zhàn)略性產(chǎn)任業(yè)孵化基地誠。愿3.功能定此位：產(chǎn)業(yè)功能幕以腥微電子技術(shù)口、光電子技好術(shù)、數(shù)字技鳴術(shù)昂、涂軟件技術(shù)、船納米科技、招生命科學葡等六大類產(chǎn)公業(yè)作為園區(qū)箭的主導產(chǎn)業(yè)濾，重點吸引附高科技企業(yè)掌總部、研發(fā)礦中心、風險鐮投資公司入陰駐園區(qū)。服務(wù)功能格為進入園區(qū)掏的科研人員縣和國內(nèi)外高彎科技人才提醋供科技創(chuàng)新乓的服務(wù)。癥人力資源服濕務(wù)疾、坐風險投資服惕務(wù)級、顫中介咨詢服趕務(wù)蜂、閱通訊信息服范務(wù)識、肝交通運輸服誘務(wù)潛、傅會務(wù)展示服炮務(wù)親、閑娛樂休閑服艱務(wù)么……孵化功能暴主要利用大爐學和園區(qū)內(nèi)宇科研機構(gòu)的鼠科研成果，銷建立完善的打孵化體系和妥硬件設(shè)施罰，斗支撐科研成煎果產(chǎn)業(yè)化的萍轉(zhuǎn)化。引資功能賴運用政府所拐賦予的優(yōu)惠朽政策，依托架園區(qū)內(nèi)形成犬的人才和科雙研優(yōu)勢，堅貪持科學的產(chǎn)壯業(yè)功能定位典，形成產(chǎn)業(yè)箱鏈，最大限跡度地降低企政業(yè)運行成本借。歇實現(xiàn)人才與棒產(chǎn)業(yè)集聚的隨放大效應(yīng)雞。輻射功能貝形成具備向蒼傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的洗輻射功能，押為提升吳涇播、閔行老工魂業(yè)基地的產(chǎn)罷業(yè)附加值和困技術(shù)能級作戲出貢獻醉。寬支撐區(qū)域內(nèi)仰城市化建設(shè)驚、發(fā)展的功傭能純隨著園區(qū)建歪設(shè)的推進，星形成輻射效預(yù)應(yīng)，與新浦慚江鎮(zhèn)建設(shè)，納形成互動，索改善吳涇、扛老閔行地區(qū)雁的社會綜合吉水平，使之板成為上海西質(zhì)南、黃浦江騰沿線又一亮叮點。膜4廳．客群定位渴：秀由知名大型法企業(yè)領(lǐng)銜帶服動成長型中事小企業(yè)，集研聚成高科技鵝集智型企業(yè)柄基地，形成非以企業(yè)研發(fā)偉、營銷展示瞧、企業(yè)培訓瘦以及會議商察務(wù)為主的園漁區(qū)商務(wù)中心畢。行業(yè)類群：促主要類群:觸微電子技術(shù)購、光電子技漸術(shù)、數(shù)字技灑術(shù)、軟件技巾術(shù)、納米科拋技、生命科遞學；電子、爺儀表、輕工際、精細化工將、紡織、輕導型機械加工壇等；爽次要類群:凡電子商務(wù)，罰咨詢服務(wù)型貨企業(yè)，物流魄配送等；企業(yè)類群：上成長型中小扣企業(yè)、跨國討企業(yè)、國有戲大型企業(yè)；動機：彩投資：風險坊投資企業(yè)罩民營企業(yè)（犬有充裕資金庸急需投資渠令道）葡少